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「商談開始(=買付申込)から売買契約締結」

2017年08月10日

金子です。

『商談開始(=買付申込)から売買契約締結』」をご説明していきたいと思います。

 

買付申込、建物状況調査実施時期の検討、既存住宅売買瑕疵(かし)保険付保の検討

買付申込というのは、「この条件であれば買っても良い」という意思を売主に伝える為の書面になります。

現在(2017年)の日本の不動産業界では、取引に際して建物状況調査を実施すること自体がレアケースですので、通常の取引では、単に「この物件をいくらで買いたい。契約日、引渡しは○日が希望」程度の内容です。

本来であれば、買付け申込前の建物状況調査実施、遅くとも契約締結前の建物状況調査実施をお勧めしたいところですが、良い物件の場合には「建物状況調査申込→(1週間程度)→現地調査実施→(1週間程度)→調査結果報告(※))」の間に、他の買い手がついてしまうことも多くある為、実務上は、「契約前の建物状況調査実施を条件とした買付」という手段を用いたり、場合によっては、「売買契約後の建物状況調査実施」とせざるを得ない状況も生じます。

リニュアル仲介のエージェントは、一般的な不動産会社の方よりも、建物のことについて熟知しておりますので、内見後のエージェントの説明を踏まえて、建物状況調査実施を後回しにするかたもいらっしゃいます。

もちろん、エージェントだけでは判断がつかない部分がある物件の場合には、きちんとそのようにお客様にお伝えし、専門家(建築士且つ所定の資格を有する者)による建物状況調査実施をお勧め致します。

建物状況調査の時には、床下や小屋裏の点検も行ないます。

よくあるトラブルが、「お金を払って建物状況調査を依頼し専門会きてもらったものの、床下・小屋裏の点検口が無い物件で、結局調査ができなかった」というものです。

このようなことを避けるために、内見の時には、点検口の有無を必ず確認しておくようにしましょう。

また、中古住宅用の「既存住宅売買瑕疵(かし)保険」を付保したい場合には、“その検査を行うことができる資格を持った人”にも建物をみてもらう必要があります。

建物状況調査を行なう人が、この検査を行う資格を持っていることもあれば、もっていない場合もあります。後者の場合には、二人がその建物を見ることになるわけですね。

※「報告書」省略の方法

上記の報告は「報告書」ができるまでという意味で書いていますが、タイミングよく建物状況調査実施日にお客様も立会うことができれば、調査終了後に建築士から「この物件は雨漏りも傾きもない健全な状態ですが問題ありません」といったような説明を受けることもできます。

この説明をもって売買契約に踏み切ったとすると、上記説明の内、1週間程度は短縮できることとなります。

以上、金子でした。

わからない点があればお気軽にご連絡ください。

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