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住まいのコラム

どちらがお得??変動金利と固定金利

2018年01月26日

住宅ローンの金利のしくみをおさえて、賢く借入れしたいですね。

金利は、固定金利と変動金利の2種類があります。固定金利は変動水準が固定されています。主なものは住宅金融支援機構の「フラット35」などです。
金利が変わらないので、返済計画が立てやすいのが魅力です。一方で、変動金利は銀行間の取引の基準に連動して変動する金利です。また、一定期間のみ固定金利で、その期間が終了したときに、改めて固定金利か変動金利かを選択できるタイプ(固定金利選択型のローン)もあります。

一般的には、固定金利のほうが変動金利よりも金利が高く設定されており、金利の上昇局面や低金利時にはおすすめです。変動金利は逆に金利下降局面で有利です。
そして、借入期間が短いほど、金利は低く、同じ金利タイプのローンでも、借入期間により利率が変わります。

これまでの金利の動きから考えて、変動金利はバブル期に8.5%に達したのち、一気に下がり、このところは2%台が続いています。
実際にはそこからさらに金利優遇を受けて低い金利で契約となる場合が大半です。優遇金利は1%前後あるので、変動金利を選ぶ方も多くいます。

なお、変動型は半年毎に金利が見直されるといいますが、急激な変更が行われると無理が生じますので毎月の返済額は5年間同じ、または1.25倍までとされています。固定金利選択型は期間終了後に返済額が突然増えるリスクがありますが、変動型はその点では安心と言えます。

ただ、返済額が変わらないケースは元金と利息の割合を変動させることなので、返済額の中で金利の支払いは行われています。ですから、利息が増えた分だけ元金の返済額が減ります。最悪の場合、利息が毎月の返済額を超えてしまうと、未払利息が発生し、返済しても元金が減らない事態もありますのでご注意ください。
このように金利変動型は金利上昇しすぎたときに問題をはらんでいるため、注意が必要です。

さて、住宅ローンは金利の状況により「借り換え」という方法もあります。かつて金利が高かったときに固定金利でローンを組まれた方は、数百万単位で総返済額がお得になることもあります!これから借りるとき、これまで借りていた状態に問題がないか知りたいときなど、お気軽にご相談ください!

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