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中古建物の価格とは?

2016年05月19日

 

中古不動産の取引に際して、建物の価格はどのように評価したらよいのでしょうか。
販売中のチラシには、「古家付き土地」として売られているケースや、「中古戸建」として売られているケースがあります。

その際に気になるのが、土地がいくらで、建物がいくらか、という部分です。

一般的には、木造建物の場合、約20年で価値がゼロになると言われています。
住宅ローン減税の要件などで、中古建物について築20年以内という制限がかけられている点もこの関係が一因としてあります。

土地と建物の総額がチラシに記載されている場合には、金額の内訳がわかりません。
では、どのようにして建物の価格を計算したらよいでしょうか。

1つの方法としては、「再調達価格」を基準に割り出す方法があります。
建物を再度調達した場合にかかる費用を「再調達価格」と呼びます。
再調達価格から、原価率を計算し、現在の想定価格を算出します。

例えば、現時点で再調達(新築)すると2,000万円かかる築12年の建物の場合、
2,000万円(再調達価格)-(2000万円×12/20年)=800万円
という計算ができます。

20年経過したら価値が0になる、という前提ですが、建物価格算出の参考となる数字です。
実際には、リフォームがされている場合や、長期優良住宅の場合、性能の高い住宅であった場合には、計算が変わってくると思います。

また、市区町村が算定している「固定資産評価額」を参考にすることも可能です。

こういった金額を参考にしまして、取引価格の妥当性を調査することで、安心して取引ができるようになります。

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