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理想の戸建て探し。でも「坪単価×必要な敷地面積」という現実を直視しなければなりません。

2016年05月06日

 

“お部屋の広い、ゆったりめの新築戸建てが欲しい”

と、希望条件内を指定して色々と物件を検索してみるものの、いっこうに出てこない...

こんなお悩みを抱えていらっしゃるお客様が多くいらっしゃいます。このような場合は、土地だけの相場観をまず調べてみると、意外と解決の糸口をつかむことができます。今回は、私がお客様にお送りした、土地相場の資料を事例としてご紹介したいと思います。ちなみに、エリアは中央線沿線です。

このお客様のご希望エリアは小金井市~立川市の中央線沿線エリア、建物の広さは40坪くらいのゆったりめの戸建てを希望されていました。周辺の街並みも、ゆったりとした雰囲気が希望ということで、第一種低層住居専用地域を中心に据えています。これを受け、私の方で、土地の坪単価(又は㎡単価)の相場を調べ、そこに建築費用を加えた金額が予算内に納まるかを検証しました。仮に予算内に納まらない場合には、エリアと予算がミスマッチですので、エリアを変えるか、広さを小さくして物件価格を抑えるか、といったように、条件を緩和させる必要があるということになります。さて、土地相場の調査は、直近一年間の土地の取引事例を基に算出しました。

トップの画像がエリアごとの相場です。緑色で塗りつぶした金額が、土地が40坪(※1・2)だった場合の想定価格です。建売住宅では無くパワービルダー(※3)で注文建築でということであれば、この緑の価格+1,500万円~1,700万円程+諸費用が必要な金額となります。建売住宅の場合には、理屈上は緑の価格+1,000~1,500万円位のイメージなるかと思いますが、一つ問題があります。建売住宅は万人受けするよう仕様・価格に設定されています。その地域で家探しをする人達の多くが求める価格帯を調べて建売の販売価格を決め、そこから建築費用、土地の仕入れ費用を計算して事業となるものだけ土地を仕入れていきます。ひと物件あたりの土地が広くなれば、当然物件価格も高くなってしまい、前述の価格帯に合わなくなってしまいます。逆に小さくなり過ぎてしまえば、買い手の多くが求める床面積ではなくなり売れなくなる為、利益を確保しづらくなってしまいます。建売業者はそのギリギリのラインを見極めて、土地や建物サイズ・土地の仕入れ価格・販売価格の設定をしている訳ですね。恐らくほとんどの場合、建物のサイズは延床25坪~30坪くらい(2階建て想定)のものが殆どになるはずです。前述の“問題”というのは、仮に、お客様のご要望が延床面で40坪を超えるサイズだった場合、建売の物件をいくら探せど、希望条件にマッチするものがでてこないことになってしまうという点です。万人受けするサイズよりも少し大きなサイズを希望している場合には、注文建築で新築した方が、ご希望にぴったりのものが手に入るのは言うまでもありませんが、法令上、そのサイズの建物を納める為には敷地の最低限必要な面積が決まってしまいますので、前述の「坪単価(又は㎡単価)×必要な敷地面積」という現実を直視しなければなりません。容積率80%の地域で、上記40坪の土地で建てられる延べ床面積の上限は32坪(約106㎡)となります。この広さで不十分と感じた場合、予算的にまだ余裕があるのであれば、さらに広い土地を選択していくということになります。予算的に上限に近いということであれば、容積率が150のような地域も候補に入れ(=街並みの部分は多少妥協する)て、物件を探していくということになります。

(建売の価格については、SUUMOやホームズで新築戸建でヒットしてくるものが、その地域の建売の相場観となろうかと思います。)

※1容積率80~100%の地域で、延べ床面積40坪の建物を建てようとした場合には、敷地面積が40坪~50坪なくてはいけません。

※2 もう一方の画像は、上記※1を算出する際の根拠とした、直近一年間の取引事例一覧です。量が多いので、一部のエリアのみ抜粋して掲出しました。

※3 建売を事業の主としているような建築会社です。このような会社に、自分の土地に注文建築で建ててもらうこともできます。年間大量の住宅を建築していますので、長期優良住宅のような高性能の家も、低コストで建築してもらえます。

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