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登記を信じてはいけない!? 登記の公信力とは...

2017年09月29日

 

不動産取引を行うと、代金の支払いや鍵の引渡しと同日に「登記」の手続きを行います。

法務局へ登記の名義変更を申請し、売主さんから買主名義へ書き換えることになります。

ところで、「登記には公信力がない」という話を聞いたことはあるでしょうか。

日本の法律では、登記には「公信力」がありません。

簡単に言うと、登記簿に載っている名義を信じて取引をしたとしても、権利を取得できない(=保護されない)可能性があるということになります。

例えば、本来の所有者はAさんですが、書類の偽造等によりBさんが自分の名義を登記してしまっていた場合です。

Aさんも、登記簿を頻繁にチェックするわけではありませんので、勝手に名義を書き換えられてしまっていることに気づきません。

そのまま、所有者と称するBさんから不動産を購入してしまったとします。

後日、名義書き換えに気が付いたAさんから、登記名義を戻すように請求されてしまった場合には、買主は、登記簿を信じたという理由だけでは、Aさんの主張を突っぱねることはできないということになります。これが「登記に公信力はない」ということです。

他にも、登記簿を見るとAさんの名義になっていますが、実はすでにAさんはBさんに土地建物を売ってしまっていた場合です。

登記簿を信じて、Aさんと取引をした買主は、登記簿を信じたという理由だけでは保護されません。Bさんと買主は、先に登記名義を自分に変更した人が勝つ(権利を取得できる)ということになります。

どちらの場合でも、不動産詐欺を働いた売主に対しては、契約の解除や損害賠償請求をすることは可能です。

しかし、もし支払った売買代金を売主が使い切ってしまっていた場合や、音信不通になってしまい資金の回収ができなくなってしまった場合であっても、不動産を取得することはできないという結果になってしまいます。

不動産取引を安心して行うには、売主が真の所有者であるかの見極めと、自分が不動産を取得した場合には速やかに登記をする、ことが大切ということになります。

購入の判断をする場合には、住み易さや周辺環境に加えて、無事に購入できるのか、取引に支障が生じる要素はないか等、慎重に検討しなければなりませんね。

 

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