私たちは、さいたま市南区・浦和区・緑区地域の住まいのプロフェッショナルです

スタッフブログ:月別: 2016年1月

家探しがますます便利になります!大手不動産情報サイトが中古住宅の性能・品質に関する情報項目を追加!

2016年01月30日

 

2016年1月26日(火)から、物件数No.1でお馴染みの不動産情報サイト「Home’s(運営会社:(株)ネクスト)」の中古物件情報に「性能・品質」に関する情報項目が追加されました。「耐震基準適合証明書」「フラット35・S適合証明書」「低炭素住宅」「かし保険」などが付いている(あるいは付けられる)物件か否かが、視認できようになります。家探しというと、価格やエリア、広さや見た目以外にも、性能はとっても重要な要素です。他の不動産情報サイトも続々と性能・品質情報追加の動きをしてくる気配。

家探しをしているお客様の、ますます強い味方になりそうです。

http://www.next-group.jp/news/5434/

それでも空き家は加速度的に増え続ける

2016年01月29日

 

人口が多かった「団塊の世代」は2016年で67歳~69歳になります。※1
70歳を目前にして、病気などの諸事情によりマイホームを離れなければならなくなり、空き家が生まれます。
(家主が亡くなるまで放置されるケースが多いように思います)

団塊の世代が35歳で買った家※2は築32年~築34年。ボロ家と呼ぶには早い気がしますね。

※1 第一次ベビーブームに出生した1947年から1949年(昭和22年~24年)までの世代が団塊の世代とされます。
※2 一次取得者と呼ばれる初めて家を買う人の平均年齢は35歳±5歳と言われています。

本当に怖いのが、少なくとも向こう20年間に渡って「団塊の世代」が建てた家が空き家になり続けるということです。
「団塊の世代」の年間出生数が260万人に対し、今年の新成人の数は121万人、なんと半分以下です。
(2015年の出生数はぎりぎり100万人。日本は極端な少子高齢社会なのです。)
住み継ぐにせよ、建て替えるにせよ、家を必要とする人が半分以下になるので、必然的に家は余っていくことが確定しているのです。

住む人がいない家は「放置」され、やがてボロ家となり、最後は強制的に取り除かれます。(マンションはもっと悲惨です)
人口が減った街はその機能を維持できなくなり、やがて「街を捨てる」ことを余儀なくされます。

今、新築を買うということは、「空き家を1軒増やす」ということです。空き家問題は解決できません。
他方で、中古住宅を買うということは、「空き家を1軒減らす」という選択です。これがなるべく多くの人が幸せになれる具体的な解決策です。
(ボロ家の取り壊しは空き家が空き地になるだけで、何の解決にもならないのです。)

高齢化社会と言われ続けても現在の少子高齢社会が避けられなかったように、人口減に起因する空き家問題はもはや避けることができない事実なのです。

高齢化社会と住宅(住宅に投じる資金)は切っても切れない深い関係にあります。
高齢化に伴い必要となる資金を工面する対策が必要で、普通の人は住宅に無駄な投資をしている場合ではないのです。

現在60歳の人の平均余命はおよそ80歳くらいと言われます。
仮に65歳で定年となった人は、少なくとも80歳までの15年間のお金を工面する必要があるのです。

少子化がこの問題に拍車をかけます。もはや日本の若者の数では膨大な高齢者を支えきれないのです。

いざという時に現金化できる「売れる家」なのか「売れない家」なのか。
自分が高齢者になった時の選択肢の幅に大きな差ができます。
将来の自分や家族が「困る」のか「助かる」のか、今の住宅購入の選択にかかているといっても過言ではありません。

極端な少子高齢化も空き家が増え続けることも、捨てる街を選ばなければならないことも、顕在化するのが少し先なだけで、すべて避けては通れない現実の問題です。
マイホームに無駄なお金を投じている場合じゃないと感じるのは私だけでしょうか。

他人事ではないですよ!空き家問題を積極的に考えてみる

2016年01月28日

 

人口減と極端な少子高齢化に伴い、空き家問題が顕在化しています。
国や自治体の政策を見ると、高齢者対策、少子化対策に並んで、空き家対策がホットなキーワードになっています。

一次取得者と呼ばれる初めて家を買う人の平均年齢は35歳±5歳と言われています。
この世代の視点で空き家問題を考えてみたいと思います。

「何で親の世代は新築で夢のマイホームを実現したのに、子ども世代の俺たちに中古を押し付けるのか!」と空き家問題を後ろ向きに捉える方も多いかもしれません。
ボロボロになった戸建住宅の取り壊し(強制執行)などがニュースになっており、空き家=ボロ家のイメージが付いているからかもしれません。

今、空き家問題として顕在化している家は、ぱっと見た感じ、近所の家とそんなに変わりない、普通の昭和の家です。そしてもちろんマンションにも空き家問題があります。

ここで視点を変えてみます。
空き家が中古住宅として再活用ができると仮定すると、親の世代が必死になって建てた家を「安く」買うことができる、恵まれた世代とも言えます。
リフォームにお金をかければ、親の世代が建てた家よりも遥かにグレードアップした住環境を実現することもできるのです。

一次取得者から見た親世代の像はどうでしょうか。
今から30年くらい前は住宅ローンは25年が常識でした。バブル期前後で今より土地も高く、ローンの金利も今と比べると遥かに高かったのです。
つまり今より高い家を高い金利で今より短期間で返済しなければなかったのです。
平均年収は今より恵まれた時期でもありましたが、普通の人がマイホームを買おうとすると、都心から遥かに離れたエリアへ行かざるを得なかったのも事実です。
マイホームのために満員電車に揺られて会社まで2時間…そんな通勤風景も一般的でした。
マイホームと住宅ローンに縛られた人生、そう揶揄される世代でもあります。無理をしてでもマイホームにしがみついた世代とも言えます。

今、日本で起きているのは「住宅購入の常識」の転換です。
もはや無理して新築を買わなくても、安全で快適な住環境を得ることは難しくないのです。
そもそも家を買うのに無理をする必要がないのです。

住宅にかかる費用が浮いた分、別の価値にお金を投じることができます。

かつての「マイホームを買ったから節約生活」から、「マイホームを買ったけど、年に1回~2回は海外旅行しています」みたいな生活が簡単に実現できます。
住宅にかかるコストが軽くなったら、買った値段とおなじ価格で売ることができたら、お金の面でかなりハッピーな人生になりそうですね。
そういう買い方が選択できるようになったのがこれから家を買う世代です。恵まれていると思いませんか?

「家といえば新築でしょ」はもはや「団塊の世代」が遺した亡霊のような価値観です。
この亡霊に取り憑かれないように「冷静で当たり前の判断」ができるようになりたいものです。

残念ながら住宅業界は未だにこの亡霊に支配されていて、新築がなければ成り立たない業界から脱することができていません。
旧世代の価値観を押し付けるゾンビの餌食にならないよう、家はなによりもまず「買い方」が大切であることをご理解ください。

2018年には「マンション節税」は防止される?!相続税の評価額に規制が・・・?!

2016年01月26日

 

総務省と国税庁は2018年にも、価格の割に相続税が安くて済む高層マンションを節税目的で購入する動きに歯止めをかける検討に入りました。現在は階層や購入価格にかかわらず一律となっている相続税の「評価額」を高層階に行くほど引き上げ、節税効果を薄めるようです。その為、高層マンションの高層階の物件は税負担が重くなる一方で、低層階を中心に負担が軽くなる人も出てきそうです。

http://www.nikkei.com/article/DGXLASFS23H0C_T20C16A1MM8000/

マンションなどの相続税を計算する際の基準になる総務省令の改正案を今秋にもまとめ、今年末に与党の税制調査会に諮る見通しだそうです。

高層マンションの相続税の算定基準となる「評価額」は階層や日当たりなどの条件によって差がつかず一律であり、現状では1棟の評価額を各戸の所有者がそれぞれの床面積で「均等」に分割してというものです。

この結果、資産家が高層階のマンションを購入すれば、現金で相続するよりも相続税を減らせる場合が多いようです。その為、「資産家しか使えない節税対策は規制すべき」との声があがり、今回の防止案につながっているようです。

案としては、高層マンションの20階は1階の10%増し、30階は20%増しといったかたちで一定の補正を行っていく予定だそうです。

不動産購入の際、買うことに夢中で、買った後のことを真剣に考えている方が本当に少ないです。これから不動産を持とうと思われている方は、買った後のことも検討し、ご納得のいく不動産をご選択いただければ幸いです。

建売講座③

2016年01月24日

みなさんこんにちは、橋本です。

大寒波が来ると言われていましたがさいたま市は快晴です♪

ただ西日本の方は荒れているようですので心配ですね…。

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さて、先週に引き続き今回も建売について語っていきたいと思います。

前回は「価格」についてお話しさせていただきました。

では、建売は「価格」以外メリットがないのでしょうか?

そんなことはありません。

ほかにもメリットはたくさんあります♪

まず、建売住宅は「現物」を見ることができます。

「ダイニングテーブルはここにおいて、ソファはあそこに・・・」

なんて実際に寸法を測りながら家を見るということは

注文住宅では絶対にできないことです。

生活のイメージもしやすいことが建売住宅の特徴ともいえます。

みなさんの周りで注文住宅で家を購入された方で、

「完成してみたらイメージと違った・・・(´;ω;`)」

と言っている方いませんか?

これは、注文住宅購入の方でよく聞く話の一つです。

 

また、間取りも一般的に使いやすいとされているものを

採用していることがほとんどですので、

購入後、仮に家を売りに出すことになった時のことを考えると、

注文住宅で奇抜なデザインに仕上げた建物よりは

売却しやすいと考えることもできます。

購入する時は、将来の売却のことなんて考える方は少ないのですが、

人生何が起こるかわかりませんので

そういった時のことも踏まえて購入をされる事をお勧めします♪

 

次回は建売の「建物」について触れてみようと思います♪

 

みなさんの今後の家探しの参考になっていれば幸いです。

もちろん注文住宅を検討している方には土地のご紹介を。

マンションを探している方にはマンションのご紹介をしております♪

いつでもお気軽にご連絡ください♪

住宅購入時に参考にしたい?!各自治体のリフォーム時の支援制度について!

2016年01月22日

 

本日は住宅リフォーム推進協議会でまとめられているリフォーム支援制度ガイドブックと地方公共団体における住宅リフォームに関する支援制度検索サイトをご紹介したいと思います。

よく「住宅購入後に知りました?!」という声を聴きますが、各地方自治体で用意されているリフォーム支援制度を把握しておくのは理想的だと思います。

また、補助金等の性質上、年度末等で使えない時期などがございますので、予めご承知おきください。

もちろん、住宅購入時に使えるもの、使えないものがございますので、事前にご確認いただければ幸いです。その内容については住宅リフォーム推進協議会のホームページにてご確認が出来ますので、ご覧ください。

http://www.j-reform.com/

ちなみにリフォーム支援制度ガイドブックは冒頭マンガで始まる内容となっていますので、消費者には非常に分かり易いものです。

http://www.j-reform.com/publish/book_guidebook.html

また、地方公共団体が実施する住宅リフォーム支援制度を下記より検索できますので併せてご覧ください。支援分類としては①耐震化、②バリアフリー化、③省エネルギー化、④環境対策、⑤防災対策、⑥その他となっています。また支援方法は①補助、②融資、③利子補給、④専門家等派遣、⑤その他となっています。

(最新の情報については各地方公共団体にお問い合わせいただく事をおすすめします。)

http://www.j-reform.com/reform-support/

ぜひ、住宅購入時の参考にお役立てください。

家を建てるときにも地球にやさしい省エネ住宅も考えみてはいかがでしょうか。

2016年01月19日

 

昨日、雪が降りましたが今年は暖冬と言われています。
夏にはゲリラ豪雨、爆弾台風など、地球温暖化のせいなのでしょうか異常気象が起こりやすいです。
私たちにも出来る地球環境にやさしい事を考えなくてはいけません。

家を建てるときにも地球にやさしい省エネ住宅も考えみてはいかがでしょうか。

省エネ住宅とは一般住宅で毎日の生活に使用される暖冷房や給湯、その他の家電製品などの消費エネルギーを少なくするように設計された住宅をいいます

自然エネルギーを効果的に利用する事により、今まで以上の快適さを実現できます。

省エネ住宅は、生活エネルギーの消費量を少なくする事により、地球温暖化の原因となる二酸化炭素やその他の「温室効果ガス」の発生を抑え、しかも快適さを重視するため、未来型の住宅として注目を集めていますが、まだまだ建設コストが高めなのが現実です。ただ光熱費は低く抑えられたり、湿気を好むカビやダニの発生も抑えられるため、住宅自体も長持ちします。 これから家の新築や増築、リフォームなどを計画されている方には、地球環境を守るためにも、自然エネルギーを利用した省エネ住宅を考えてみてはいかがでしょうか。

買って良い物件、買ってはいけない物件、選定基準さえ知っておけばきっと損はしません!!

2016年01月18日

 

住宅購入を検討するうえで、購入して良い物件か悪い物件かの選定基準をご存知ですか?
物件探しは、まずインターネットなどで検索した後に内見をされていると思いますが、手当たり次第だと時間と労力がかかりますよね?
そこで時間と労力をかけずに資産価値が下がりづらい物件を選んでいただく為の、選定基準をお伝えできればと思います。
今回はマンションについてです。

■お勧めできない中古マンション
① 1981年5月以前のマンション(旧耐震基準だからです。将来の資産価値の目減りが激しくなります)
② 築25年以上のマンション(住宅ローン減税が受けられません)
③ 登記簿面積が50㎡未満のお部屋(住宅ローン減税が受けられません)
④ 駅から徒歩10分以上かかるマンション(マンションは利便性重視の顧客が購入します)
⑤ 50戸以下のマンション(管理状況にムラがあり、共用部分が充実していません)
⑥ 管理形態が“自主管理”のマンション

■お勧めの中古マンション
① 地域で有名な物件(常に人気があります)
② 100戸以上(共用部が充実し、木々なども立派に育っていたりして、価値が熟成されてきている)
③ 70㎡以上(家族4人で暮らす最低規模、小さいと購入者が限定されます)
④ 高層階や大型など、高額の中古住宅が売りに出ている(富裕層の満足する施設などがある)
⑤ 地域のランドマーク的マンション(有名マンション)

上記を基準として物件探しをされる事をお勧めします。

夢のマイホームは、本当に夢の中にしかない可能性があります...

2016年01月18日

 

理想に100%合致するお住まいは、中々見つかるものではありません。そもそも自治体が定めるルールによって建てられる建物の条件が地域によって定められているのです。特に戸建ての場合はエリアを選定するのにあたって用途地域を理解することが非常に重要なポイントになります。今回は用途地域とエリア選びについてご説明いたします。

まずは街づくりのルールを知る
自治体で街づくりをするにあたって、例えば、“駅前は大きな建物が建てられるように容積率の大きい商業地域にしよう”とか、
“ここには工場とそこに勤務する人が多少住むことができるよう準工業地域にしよう”とか、といった計画を立てます。
都市計画が無いと、大小の建物や商業、工業の建物が入り乱れてしまい、無秩序な街になってしまうからです。

ちなみに用途地域の分類の一つである、第一種低層住居専用地域(以下、一種低層)というのは、
建ぺい率・容積率共に数字が小さく設定され、大きな建物が建てられないルールとなっているため、
戸建てに適したエリアと言われています。

 

用途地域を地図上で色分けして見やすくしたものが、用途地域図や都市計画図といった名前で公開されています。


例えばとあるお客様が当初希望されていたエリアは、その多くの部分が線路に囲まれた内側のエリア(赤の点線エリア)でした。

このエリアには一種低層の地域が殆どないことが分かります。
つまり、このエリアにこだわる場合は、一種低層と比較して、多少窮屈な印象の家であることを許容しなければならないということになります。

このお客様にこの旨お伝えしたところ、比較的ゆったりとした雰囲気の家がご希望でしたので、一種低層が多い東所沢駅周辺も検討エリアに含めるということになりました。
このように用途地域を踏まえてエリアの選定を行わないと、存在し得ない幻の家を追いかけ続けることにもなりかねません。

阪神淡路大震災を忘れない!家を買う時にもう一度考えたい住宅の耐震性と地震リスク

2016年01月16日

 

1995年1月17日。阪神淡路大震災。6434名もの尊い命が奪われた大災害です。
あの震災から20年以上が経過しましたが、日本の住環境は震災の教訓を活かせているのでしょうか。

地震で家が倒壊した場合、誰が責任を取るのでしょうか。

建築した工務店?国?いえいえ違います。本当の責任を取るのは「家主」です。その家に住む「家族」です。
もちろん工務店の施工不良や国の制度に瑕疵がある場合、その責任が追及されるでしょう。しかし失われたものは元には戻りません。本当の責任とはそういうことです。

防災を考える場合、最悪の事態を想定することがスタートです。

今この瞬間に大地震が発生したらどうなるのでしょうか。

ライフラインが寸断され、食糧を確保することすら困難になるかもしれません。事実、防災グッズを購入して備えている方も少なくないと思います。(この時期はよく売れるそうです)

しかし違うのです。

最悪の事態は家屋が倒壊し、大切な家族の命が奪われてしまうことです。夢のマイホームに家族の命が奪われる、まさにあってはならないことです。しかし、21年前の阪神淡路大震災でそれは現実に発生しました。

地震のリスクを本気で考える時に、この万が一の事態から目を逸らしてはいけません。

住宅の耐震化には少なからずお金がかかるケースが多いです。ですが、目先のコストに惑わされて本質を見失ってはいけません。

おしゃれな家、快適な住まいの前に、家は地震で倒壊してはならないのです。耐震性を考慮せずに家を買ってはいけません。耐震性を無視したリフォームはあり得ないのです。

相手は地震、天災です。日本にはどんな地震が来ても絶対に倒壊しない家屋は存在しません。耐震の技術が進歩したと言っても、まだそれは証明されていません。
だからこそ、家を考える上で耐震性が重要なのです。でき得る対策を講じることが大切です。
地震に強い住環境の実現の第一歩は耐震について知ることから始まります。

新築ならば安心、ではありません。万が一大地震で倒壊してしまったら、その家を建てた工務店は建築基準法に準じて建てたと主張するでしょう。そんなことで争っても失われたものは帰ってきません。冒頭で家主が責任を取らなければならないと言ったのはこういうことです。

<家族の地震リスクを軽減する家の買い方>

1:ハザードマップで揺れにくい地域を選ぶ

地震に強い家を考える場合、どの街に住むかは非常に重要な選択です。
地震の揺れやすさや液状化、活断層の存在はハザードマップで公開されています。より揺れにくい地域を選択することは、地震のリスクを軽減する選択です。
何らかの理由により揺れやすいエリアに住まなければならない場合は、より高い耐震性能を求める必要があります。

2:中古木造住宅の場合は耐震診断を実施する

中古戸建を購入する際は耐震診断が欠かせません。特に木造住宅の場合は必要な改修工事さえ行えば、現在の新築にも匹敵する耐震性を確保することも可能です。

3:マンションや非木造住宅の場合は旧耐震案件を避ける

1981年5月以前の建物を旧耐震と呼びます。1981年6月に建築基準法が改正され、それ以前の建物は既存不適格住宅と言われます。
マンションや非木造住宅は木造住宅と違い耐震改修が容易ではありません。
新耐震だから安心というわけではないのですが、敢えて旧耐震を選択するということは相応の地震リスクを背負うということと同義です。

4:新築の場合は耐震等級を取得する

新築の場合は住宅性能評価制度が目安になります。耐震等級を取得している建物は、等級がない建物よりも安心ですし、等級1の建物よりは等級3の建物の方がより安心です。
耐震等級を含めた長期優良住宅も安心材料です。

地震リスクが少ない街に住み替える、耐震性が確保された家に住み替えるというのは、合理的な耐震対策になります。
家を買うということは、家族の地震リスクを大幅に減らすことができるチャンスでもあります。
家族を危険に晒すような選択を行わないよう、住宅の耐震性をしっかり考える必要があります。

空き家を「準公営住宅」として活用していく?!家賃を補助し、子育て世帯支援を実施?!

2016年01月16日

 

1月16日(土) 日本経済新聞の朝刊のトップに表題の記事が出ていました。

国土交通省は全国で増え続ける空き家を公営住宅に準じる住宅として活用するようです。

耐震性などの基準を満たす空き家の民間アパートや戸建て住宅を「準公営住宅」に指定。所有者が生活費負担が大きい子育て世帯などに貸すことを認め、家賃の補助も検討するようです。
自治体の財政が厳しくなるなかで、公営住宅の新設費用を抑える効果も見込んでいるようで、今後の詳細発表に注目です。

http://www.nikkei.com/article/DGXLASFS15H5S_V10C16A1MM8000/

準公営住宅に転用する空き家を選定するため、耐震性や省エネ性、遮音性などの基準を新たに設け、基準を満たすための補修・改修する所有者には費用を補助するようです。

公営住宅は全国に216万戸(2013年度)あり、10年前から増えていないようです。自治体が財政難などで新設に慎重なためだそうですが、資産性の乏しい住宅に対してはかなり慎重に検討してもらいたいと思います。

そもそも空き家になる住宅の理由は下記のような事が考えられます。

  1. 固定資産税で更地評価にしてしまうと大幅に税金が上がる
  2. 複数名義人で共同所有をしており、権利関係で調整が付かない
  3. 相続にからむ問題
  4. 地価下落により、売るに売れない状況
  5. 登記にからむ要因

これから住宅購入をする際には空き家の現状を把握し、『資産価値が下がりにくい住宅を持つ』という視点を持って住宅購入に臨んでいただければと思います。

建売講座②

2016年01月16日

みなさんこんにちは、橋本です。

本日も快晴で清々しい陽気ですね?

晴れた日の晩は冷え込みますので体調管理にお気を付けください。

という私は昨晩こたつで寝てしまい朝から頭痛に襲われました。

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さて、前回に引き続き建売について語っていきたいと思います。

今回は、注文より価格が安い理由についてお話ししたいと思います。

建売住宅は、ただ安い材料を使っているということではありません。

建売は基本的に複数棟建て\ることもあり、材料を大量注文することで

コスト削減を実現しています。

安いものを使っているのではなく、安く仕入れしているのです。

確かに住宅展示場で見る住宅はとてもいい物を使っています。

ただ、同じものを注文で建てようとすると建物だけで1億円ぐらいの費用がかかるそうです。

そんな人はごく一部のお金持ちの方だけで、一般的には大手ハウスメーカーで

建てて2500~3000万円です。

かなりかけてる方でも4000万円かける方はあまりいません。

そういった場合、住宅取得後の資産価値としてみてもあまり大差はありません。

どちらも20年もすればあっという間に資産価値は0となります。

建物に対してそれほどこだわりがない方にとっては、

建売住宅はコストパフォーマンスは非常に高いと言えると思います。

実際私の実家は注文住宅でしたが、間取りも大して建売のものと変わりません。笑

 

次回もまた建売について「継続」して語っていきたいと思います。

宜しくお願いいたします。

 

「今」ではなく「これから」を考えてリフォームする

2016年01月15日

 

中古住宅を購入してリノベーションする場合、多くの方は内装にこだわる方が多いです。
確かに無垢のフローリングは気持ちが良いですし、ビニールクロスよりは珪藻土の方が快適です。

大切なことは、住宅設備など内装のリフォームは建物の性能にはあまり関係がない、ということです。言い方が悪いのですが、「自己満足のリフォーム」と言えます。

他方、屋根の葺き替えや外壁のリフォームは住宅の天敵「水」の浸入を防ぐ大切な工事です。
耐震改修は言うまでもありません。
シロアリも家屋を著しく劣化させる天敵と言えます。シロアリが来ないように予防消毒を行うことが大切です。

このように「今」の満足を求めるのではなく、「これから」を想定して予め対策を講じることを予防・保全のリフォームといいます。
予防・保全のリフォームは住宅設備のリフォームのような満足度を与えてくれないので、必要だと言われても目を瞑ってしまうことが多いのですが、住宅の資産価値はまず建物として機能することが前提になりますので、予防・保全のリフォームにも目を向けていただきたいと思います。

ちなみに予防・保全のリフォームは一定期間の保証が付随することが多いです。つまり、万が一施工不良などが発生しても保険でリスクヘッジされているので安心です。
(一般的なリフォームの保証期間は1年ですが、予防・保全のリフォームは5年と長期なのも安心材料です)

中古戸建は屋根・壁・耐震・シロアリ消毒が基本です。天敵に対する対策を講じて、永く住める住環境を実現したいものです。

不動産屋さんの言うことを鵜呑みにしてはいけない!?住宅ローン減税失敗事例

2016年01月14日

 

耐震基準適合証明書をご存知でしょうか。築年数が古い住宅でも住宅ローン減税を適用させるために必要な書類です。
(最近では贈与税の手続きでも利用されるようになりました)

中古リノベーションを取り扱う弊社には、年明けから3月まで住宅ローン減税の問い合わせがたくさん入ります。
今日はその中から実際にあった失敗例をご紹介したいと思います。

<ケース1>築25年を越えるマンションだから住宅ローン減税の対象外と言われた

確かに築25年を越えるマンションは住宅ローン減税の築後年数要件を満たしません。しかし、この築後年数要件を緩和する方法があります。マンションの場合は次の2つです。
1:引き渡しまでに耐震基準適合証明書を取得する
2:引き渡しまでに既存住宅売買かし保険の手続きを行い付保証明書を取得する
このお問い合わせのケースの場合は、すでに引き渡し済みだったので、住宅ローン減税を諦めなければならなくなってしまったのですが、築25年を越えるマンションでも新耐震(昭和56年6月以降の建物)であれば住宅ローン減税の対象となる方法があるので要注意です

<ケース2>売主が協力してくれないから無理と言われた

このケースは木造戸建てでした。木造戸建の場合、耐震診断を実施するのですが、多くの場合で耐震改修工事が必要となります。
流石に所有権移転前に耐震改修工事を実施するのは現実的ではないので、表題のような説明を受けたわけですが、この説明は正しくありません。
平成26年4月から、引渡し後に耐震改修工事を実施して耐震基準適合証明書を取得した場合は築後年数要件が緩和され、住宅ローン減税を適用することができるようになりました。
つまり、売主の意向はまったく関係なく、買主が希望すれば(耐震改修工事が必要ですが)住宅ローン減税を適用させることができるのです。
しかし、お問い合わせのケースでも住宅ローン減税を諦めなければならなくなってしまいました。理由は<ケース3>へ。

<ケース3>新住所登記をしたから住宅ローン減税が使えなくなった!?

現在の住所で所有権移転登記を行い、引っ越した後に住民票を移転して、住所変更登記を行うのが住宅取得時の手続きの流れです。しかし、所有権移転登記前に住民票を新住所へ移しておけば、住所変更登記を行わなくて済むことから、不動産業界の慣習で、所有権移転にあたって住民票を新住所へ移しておく「新住所登記」が一般的に行われます。
戸建ての場合で引渡し後に耐震基準適合証明書を取得する方法を行うには、この「新住所登記」を行ってはいけません。
引渡し後に耐震基準適合証明書を取得する要件を詳しく書くと、「所有権移転後、居住開始までに耐震改修工事を行い、耐震基準適合証明書を取得する」ということになります。
つまり、耐震基準適合証明書を取得するまで住民票を新住所へ移してはいけないのです。(引渡し後の場合は耐震改修工事も必須になります)

いかがでしょうか。これらのケースは、不動産事業者が十分な情報を提供していない、または誤った手続きを踏んでいることに起因するトラブルです。しかし、残念なことに住宅ローン減税は不動産売買契約とは直接の関係がないことから、住宅ローン減税が使えないからといって不動産事業者に文句を言ってもはぐらかされるだけです。
ではどうすればよいのか。

答えは簡単です。

買いたい物件が決まったら、契約する前に、住宅ローン減税を使いたいとはっきりと意思表示をして、
利用するための方法を不動産事業者に教えてもらうことです。(できれば説明内容に関する履歴を残した方が安全です)
制度に詳しい事業者からは適確な回答が得られます。中には税務署か税理士へ相談するように促す業者もいることでしょう。

明確な回答が得られない場合はその業者での取引をやめた方が良いかもしれません。
住宅ローン減税のための手続きは、不動産売買契約が終わってから引き渡しまでの短い期間に終えなければならないため、取引にかかわる仲介会社が無知だと手続きを誤ってしまうからです。

 

新年のご挨拶

2016年01月10日

新年あけましておめでとうございます!南区担当マネージャーの大内壮生(たけお)です。

昨年もいろいろとありましたが、本年度も草野工務店を宜しくお願い致します。

 

さて、ちょっと新年のご挨拶が遅くなってしまいましたが、新年最初のお題は、

『消費税8%でマイホームを購入するには』です。

いよいよ来年の4月1日に消費税が8%から10%に増税されます。

5%から8%になるときにもありましたが、『いつまでに何をすれば8%で適用されるか』

がとても重要になってきます。

 

そして、その条件は、

 

①住宅の引き渡しが2017年3月31日までに完了すれば、消費税は8%となります。

  引き渡しが2017年4月1日以降の場合は消費税が10%です。


②注文住宅の場合に限り、請負契約(※)が2016年9月30日までに完了していれば、

  引き渡し時期に関わらず消費税は8%となります。


  ※請負契約:工事請負契約。建築工事の完成とその報酬の支払いに関し、建築主と

   工事請負業者との間で取り交わされる契約。

 

となっております。

 

ただ、気を付けなければいけないのは、『駆け込み需要』です。

まだ、半年以上あるから大丈夫と思っている方は危険です!

余裕をもって行動しないと、駆け込み需要で工期が遅れ、10%になってしまう

場合もございます。

 

今から余裕をもって、資金計画、土地探しをしてみてはいかがでしょうか。

さいたま市南区、浦和区、緑区の3区専門である草野工務店にお任せいただけれ

ば必ずやご満足のいただけるマイホームをご提供させていただきます。

下記に当社自慢の注文住宅、R+HOUSE(アールプラスハウス)のリンクを貼っておき

ますので、ぜひご覧になってください。

では、また!

 

http://www.anshinnoie.jp/

 

 

中古住宅診断で法改正

2016年01月10日

こんにちは岡田です。
1月も半ばだというのにまだまだ暖かい日が続きとても冬とは思えない
気温が続いていますね・・・
逆に暖かすぎて体が追い付かない感じがしますね・・・

さて今回のテーマは以前から話しが出ていた中古住宅の売買についての
販売方法の改正案がいよいよ本格的に動きました。 

内容は(ヤフーニュース抜粋)こちらで 

『 国土交通省は10日、中古住宅を安心して売買できるよう、専門家が家屋の傷み具合を調べる住宅診断を促進する方針を決めた。
 売買の仲介契約時に、住宅診断を行うかどうかを売り主や買い主に確認するよう不動産仲介業者に義務付ける。今国会に宅地建物取引業法の改正案を提出、2018年の施行を目指す。
 質が担保された中古住宅が増えれば、選択の幅が広がり、若年層がマイホームを取得しやすくなるほか、リフォーム市場の活性化にもつながる。中古住宅の売買が住宅取引全体に占める割合は、日本では約1割だが、住宅診断が普及している欧米では7~9割を占める。
 そこで同省は、住宅診断の普及を進め、中古住宅の流通を促す。改正案は、仲介契約時の契約書などに住宅診断の有無を記載する項目を設けることを不動産業者に義務付けることが柱。診断する場合は、不動産業者があっせんする業者が実施する。診断結果は、契約前に不動産業者が買い主に行う重要事項説明に盛り込むこととした。
 また、最終的に売買契約を結ぶ際には、家屋の基礎や外壁などの状態を売り主と買い主の双方が確認し、確認事項を契約書に明記するようにする。購入後のトラブル回避が狙いだ。』

とあります。
記事にもありますが日本の住宅売買において中古住宅はもちろんですがその中でも中古戸建の取引については他の国をみても圧倒的に少ないと言われています。
さらに中古住宅の場合は購入する際の補償について物件によってまちまちで更には購入する際の窓口となる不動産会社に内容が異なるケースもあります。

しかし当社の場合は中古を売却する際の建物インスペクションはもちろんですが、購入する場合のインスペクションを行う事も可能です。

是非ご相談ください。

 

 

 

 

建売講座①

2016年01月10日

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みなさん、あけましておめでとうございます♪橋本です♪

 

年末年始は奥さんの実家でダラダラ過ごすことが毎年の恒例行事になりつつあります。

「自分の家ならまだしも、人の家でそこまでくつろげるなんて信じられない」

と、毎年言われています。

個人的な目標として今年は「継続」をテーマに掲げております。

ひと月後に忘れていないことを祈っていてください。

 

さて、私が主に担当している緑区は新築の建売が多いのが特徴です。

駅までバス便という立地も多いです。

多くの方は、駅まで徒歩で行ける距離がいいとおっしゃいます。

はい、私もその一人です。

でも駅から離れている分だけ、広い土地を安く購入できるんです。

ということは必然的に建売も安くなります。

時には同じエリアの中古物件とほぼ同等の価格になる場合もあります。

「価格」

これが建売の最大の魅力です。

でも、「建売住宅より注文住宅の方が良いものだ」と思っている方が多いと思います。

ちょっと待ってください。

その根拠はどこからきているのですか?

ただ漠然と、「価格が高い方が良いものに決まっている」と思っているだけではないでしょうか?

「注文の方が価格が高い」のが常識です。

みんな知っています。

だからこそ、その追い風を受けてハウスメーカーも高い価格を提示できるとは思いませんか?

「安かろう悪かろう」という考え方、まずそれを改める必要があります。

世間は甘くありません、それはみなさんも一番わかっていることだと思います。

良くない建物を作る業者は残っていけないのです。

今回はこの辺にして、

次回もまた「継続」して建売について熱く語りたいと思います。

 

本年も何卒宜しくお願いいたします。

エレベーターの中の鏡、本当の役割とは!?

2016年01月09日

 

決して身だしなみを整えたり、防犯的なものではありません。

毎朝、出社のときに乗るエレベーター、ちょっと気になったので調べてみました。

鏡は車椅子の方がエレベーターの中で方向が変えられずバックで出る時の後方確認のためだそうです。

もし、同乗された時には鏡の前をあけてあげてください。

鏡といえばリフォームでも鏡は万能です。

鏡を効果的に使うことで視覚的効果をもたらしてくれます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

狭い空間に使えば2倍の広さを感じることが出来たり、照明の使い方でデザイン性も良くなります。

壁や天井、トイレや浴槽など使い方で次第で活用の幅が広がります。

参考にしてみてはいかがでしょうか。

耐震基準適合証明書は引渡し前に!

2016年01月08日

 

間もなく確定申告の時期です。
平成27年中に住宅の取得をされた方は、期間内に確定申告を行うことで住宅ローン減税が受けられます。

基本的に住宅ローン減税の対象になるのは、
・木造戸建ての場合は築20年以内
・マンションの場合は築25年以内です。

ただし、上記を超える場合でも「耐震基準適合証明書」があれば住宅ローン減税の対象となります。

ではこの「耐震基準適合証明書」とはそもそも何なのか?
答えは「現在の建築基準法のレベル相当の耐震性のある建物という認定がされている」ということです。
もともとの対象(戸建20年以内・マンション25年以内)物件と同等、もしくはそれ以上の耐震性が確保されているという証明です。
(「どんな地震があっても倒壊しない建物」という証明ではありません。)

この耐震基準適合証明書は、一部例外を除き、引き渡し前に発行する必要があります。
「引き渡し」とは、所有権が買主に移る時のこと。
既に住み始めてしまっていては遅いのです。

<耐震基準適合証明書発行の流れ>

よく「どのくらいの金額がかかりますか?」「是正工事をしなくていい確率は?」と質問を受けますが、
築20年を超える物件で是正工事をしなくて良いケースはほぼありません。
また、金額も数十万円から数百万円と幅広く、現在の状況を見なければ全く見当がつきません。
そもそも一旦取り壊して新築を建てた方が経済的というケースももちろんあります。

中古物件の購入を視野に入れている方は、
住宅ローン減税の対象になる年数なのか否かも、
エリア・広さ等自分の希望条件のチェックと同じくらい大切なことです。

家の中に小屋が作れるって知っていますか?

2016年01月07日

 

今、部屋が簡単にできるものがあるのをご存知ですか。

部屋を作ると言っても壁を壊したり、間取りを変更したりといった大掛かり

なものではなくてリビングの隅とかを使って2時間程度の専門スタッフの組み立てで出来るものです。

外側には書斎であったり本棚にしたり壁のみだったりして、内側にベットルームを作ってひとつの部屋になります。

内側からみるとちょっとした秘密基地みたいです。

 

くわしくは下記を参照にして下さい。

http://miraie-future.net/house/small-house/sumika/

家族が増えたり、書斎がほしくなったりした方には簡易的に部屋が作れるし、解体すればもとの部屋に戻ります。

ものによっては秘密基地感覚で使えたりします。

本格的なリフォームでも簡易的なものでも色々な選択肢があると今のマイホームの夢が広がって良いですね。

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