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スタッフブログ:月別: 2017年1月

住宅ローン審査と携帯電話

2017年01月30日

こんにちは、営業の大内です。

このブログを書いている1月30日は、4月並みの暖かさで20℃近くまで

気温が上がるとのことなので、春が近づいてきたなと感じております。

さて、今回のお題は、『住宅ローンと携帯電話』です。

ちょうど、さっきヤフーのトップページで、住宅ローンを借りる際に携帯電話の

支払い遅れで住宅ローンを組めない!といった内容だったのでご説明させて

頂きます。

 

どういうことかというと、多くの方が携帯電話を購入する場合、一括払いではなく、

分割購入契約を利用します。ちなみにわたしもそうです。

そこは問題ないのですが、問題はついうっかり携帯料金を滞納してしまった場合です!

実は携帯電話の分割購入も立派なクレジット契約なので、携帯料金を払い忘れたでは

すまず、ローンの返済が遅れた!ということになってしまうんです。

わたしのお客様でも、口座引き落としではなく、振込みとなっていたので、他の郵便物に

まぎれて、支払いが遅れてしまったというケースもあります。

ただ、1回遅れたからダメというわけではありません。直近で複数回だと厳しいかも

しれませんが、、、

 

マイホームを購入検討されているかたは、まずは住宅ローンを借りられるかを銀行や

不動産屋さんに確認してみましょう。

たぶん大丈夫とたかをくくっていると、いざという時に大変な目にあうかもしれません。

では、また!

 

大内壮生

考え方

2017年01月30日

 

みなさんこんにちは、橋本です。

 

私が主に担当している緑区は新築の建売が多いのが特徴です。

駅までバス便という立地も多いです。

多くの方は、駅まで徒歩で行ける距離がいいとおっしゃいます。

はい、私もその一人です。

でも駅から離れている分だけ、広い土地を安く購入できるんです。

ということは必然的に建売も安くなります。

時には同じエリアの中古物件とほぼ同等の価格になる場合もあります。

「価格」

これが建売の最大の魅力です。

でも、「建売住宅より注文住宅の方が良いものだ」と思っている方が多いと思います。

ちょっと待ってください。

その根拠はどこからきているのですか?

ただ漠然と、「価格が高い方が良いものに決まっている」と思っているだけではないでしょうか?

「注文方が価格が高い」のが常識です。

みんな知っています。

だからこそ、その追い風を受けてハウスメーカーも高い価格を提示できるとは思いませんか?

「安かろう悪かろう」という考え方、まずそれを改める必要があります。

世間は甘くありません、それはみなさんも一番わかっていることだと思います。

良くない建物を作る業者は残っていけないのです。

 

30年後の資産価値として考えると、建売だろうが注文だろうがほぼ変わりません。

 

まずは考え方を変えてみるというのも不動産購入のポイントです♪

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意外と知らない住宅ローン控除適用条件

2017年01月24日

こんにちは、大内です。

寒い日が続いておりますが、皆様におかれましてはいかがお過ごしでしょうか。

わたしは例年風邪をよくひいている時期ですが、今年はひいておりません!

おそらくその一つの原因として、『やずやのにんにく卵黄』を毎日

飲んで元気なのかなと思っております。

オススメです♪

さて、今回のテーマは、意外と知られていない住宅ローン控除の適用条件についてです。

細かく全部をお伝えはしませんが、購入物件の持ち主が、

不動産業者と一般の方によって控除額の最大額が変わってくるということです。

新築物件であれば、ほぼ不動産業者さんが売主なので4000(5000)万円ですが、

中古物件では、一般の方が売り主様ということの方が多いです。

その際には、最大でも2000万円分の借入額しか控除の対象になりません!

新築と中古どちらかで迷っているときには、この控除額が大きなポイントになることもございます。

詳細は、いろいろな優遇税制を日々勉強している草野工務店の営業まで♪

では、また♪

 

 

今買うか、頭金をためるか

2017年01月23日

こんにちは、緑区担当の橋本です♪

 

さて、今回はお客様とよくお話しさせて頂く話をしたいと思います♪

 

オープンハウスにご来場されるお客様でよくいらっしゃるのが、

『今買いたいけど、頭金があんまりないからもうちょっと貯金してから買おうかな』

というお客様です。

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結論から言うと、今買う方がお得です♪

では何がどうお得なのかという事を1つ例を挙げて説明したいと思います。

 

例えば3200万円の物件を、『今』購入した場合と、『5年間毎月3万円貯めた』場合で比較してみます。

 

『今』、頭金なしで諸経費分と合わせて(多めに見積もって)3500万円、

35年間払いのローンを組むと、返済総額は4325万円です。(利率は1%と仮定)

 

それに対し、『5年間毎月3万円貯めた』場合頭金は185万円貯まりますが、

仮に家賃が8万円の場合、5年間で480万円(更新の手続き費用は含まず)お支払しています。

ですので、5年後同じ条件でローンを組めたとしても、住居費用にトータルでかかる金額4768万円です。

その差がなんと443万円も出てくるのです!!

 

新車が1台買えますね♪

 

ただ今回はあくまでも5年後も同じ条件でローンが組めることができたらの話です。

3年後には東京オリンピックも控えていますので、地価や金利が上昇する可能性も大いにありえます。

 

勿論、急いで買えばいいというわけではないのが住宅購入ですが、

これを知っているか知っていないかで損する額が大きく変わってしますのも現実です。

 

弊社では、わかりやすいソフトでお客様の状況に沿った資金シュミレーションを

『無料』にて行っていますので、是非一度ご来店頂き、お客様の資金計画のお手伝いをさせていただければと思います♪

 

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新年会

2017年01月16日

寒いのが苦手な金子です。

最強寒波恐ろしいですね。

2月になるともっと寒くなると考えると恐ろしくなるので

あまり考えないようにしています。

さて、先日宅建協会の新年会に行ってきました。

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会場は浦和パインズホテルでした。

私は初めて行ったのですが、なんかすごいのでドキドキしちゃいました。

 

空家の問題や中古住宅におけるホームインスペクション、住宅市場における問題など

様々なお話がありました。

法律もどんどん変わっていってしまうので、家を買いたい方、売りたい方ともに

知識が必要になっています。

後悔しない家づくり勉強会や相続、税金、住宅ローン、失敗しない住宅購入・売却術など

各種セミナーを行っておりますので、お気軽にお問合せ下さい。

メールにて希望日時など送っていただければ、個別セミナーも開催しております。

 

相続について

2017年01月16日

こんにちは、大内です。

毎日寒い日が続いておりますが、いかがお過ごしでしょうか。

わたしはスーツの下にはヒートテックを完備して仕事をしています♪

皆様も風邪などひかないように気を付けてください。

さて、今回のお題は、『相続』です。

一般的には弁護士さんや税理士さんの範疇になってくると思われがち

ですが、実は不動産登記の関係で司法書士さんにお世話になります。

不動産において『相続』はよくあります。

どこに相談すればわからないという方は、まずは草野工務店にご相談ください。

メリットとしては、相続にかかわる部分は司法書士さんが担当し、不動産価値に

かんしては草野工務店が無料でお手伝いさせていただきます。

弁護士さんに無料相談はなかなか難しいかと思いますので、よほどもめている場合

でなければ、まずはお気軽に当社に御相談ください。

地域密着地元で50年の草野工務店がお手伝いさせていただきます。

では、また♪

 

大内壮生

 

ノールックAI家電とは!?

2017年01月10日

金子です。

今日は家電について。

昨年のヒット予測ベストにもありましたが最近ノールックAI家電と耳慣れない言葉があります。

買い物から家電の操作までが「声」でできるようになるもので、

スマホを出さずにさまざまなことができる“スマホフリー生活”の年になるかもしれないそうです。

たとえば、iPhoneに搭載されたSiriのように音声で認識しネット上での作業だけではなく身近な家電がボタンを使わずにハンズフリーな生活ができるようです。

グーグルホームなどもそうですね。

【エアコンつけて】【テレビつけて】とか直接的な言葉ではなく【今日暑いね】と話しかけると【エアコンつけましょうか?】とかいつも見ているテレビの時間に人を感知して【なになにが始まりますがテレビつけましょうか?】なんてことができるようになるのでしょうか?

現在発売されている商品ではノールックAI家電はシャープなどが製品化しているようですが、

近い将来、各家庭にAI執事が1台(1人?)存在し、日常生活や仕事のサポートを日々AI執事が行うようになる日がくるかもしれません。

未来の生活がただ単に便利なものになるのではなく、楽しくゆとりを持ったものになるように、私達人間は知性を持って、日々進化している人工知能と向き合っていかなくてはならないでしょう。

いじょう、金子でした。

不動産購入で失敗した男

2017年01月09日

金子です。

今日は私の昔話をしたいと思います。

私が接客させていただいたお客様にはお話しさせていただいているのですが、

実は私、不動産購入で失敗しているのです・・・

え!! 不動産屋さんなのに!?

と良く言われるのですが、本当なんです。

はい。私プロのはずなのに失敗してしまったんです。

プロなのに・・・

 

どんな失敗かというとズバリお金です。

金利を高く組んでしまったんです。

7年前くらいに自宅を建築したのですが、当時、0.4%も高く金利を設定してしまったんです。

たかが0.4%って思う方もいるかもしれませんが、この差ってものすごく大きいんです。

仮に3000万円の住宅ローンだとしたら、総支払額で200万円くらい多く支払わないといけないんです。

 

200万円ですよ!

車買えちゃうじゃないですか!

海外旅行も行けますよ!

私のお小遣いの何年分なんだろ・・・

暗くなるのであまり考えないようにして・・・ってできるわけないじゃないですか!

 

だからものすごく勉強して今ではそうなってしまった時の解決策もわかっています。

私の様な失敗をしてほしくないので、そうならないようにお客様にはお話しさせていただいております。

プロ失格にならないように、今では毎日勉強しております。

 

勉強会も開催しておりますので、不安がある方や、不動産購入の準備ができていない方、悩んでいる方など

お気軽にご相談ください。

 

失敗した内容もだいぶ省略して書いてあるので、

私の恥ずかしい失敗談が気になる方は金子までご連絡ください。

 

1981年6月~1984年3月建築の物件は要注意!!

2017年01月07日

金子です。

今日は中古物件の築年数について。

その物件がいつ建築されたかで利用できる住宅取得支援制度が変わったり、手続きが変わったりします。

最も影響が大きいのは「新耐震(1981年6月以降)」と「旧耐震(1981年5月以前)」。


旧耐震の場合、既存住宅売買かし保険を付帯するために耐震基準適合証明書が必要となり、戸建ては耐震改修が必要となり、マンションはそもそも既存住宅売買かし保険を付帯できない、ということも考えられます。

不動産広告の建築年月は謄本を元に記載されているケースが多いです。注意したいのが、謄本に記載されている日付は建築後の登記日ということです。


新耐震・旧耐震は謄本の日付ではなく、建築前の確認申請が1981年6月1日以降かどうかで区分されるため、不動産広告で新耐震だとしても、実際には旧耐震ということが起こり得ます。

<旧耐震・新耐震の区分>

1981年5月以前…旧耐震
1981年6月1日~1984年3月31日…公的書類で確認申請日が確認できれば新耐震、謄本しか確認の方法がなければ旧耐震
1984年4月以降…新耐震

つまり、検討中の物件の建築年月が「1981年6月1日~1984年3月31日」だった場合は、確認申請日がいつだったのかを確認する必要があります。

住宅ローン減税の関係で多くの問い合わせをいただくのですが、新耐震のつもりでかし保険の手続きを進めようとしたら、実際には旧耐震扱いで保険が掛けられなかったという事例が聞こえてくるようになりました。


既存住宅売買かし保険は始まったばかりの制度で、一般の不動産事業者にはまだまだ浸透していません。


中古住宅を検討する際に、建築年月は思った以上に重要な情報ですので、うっかり見逃さないように注意したいものです。

気になる点は金子まで。

「定礎」のヒミツ!?

2017年01月06日

金子です。

よく目にするけど詳しくは知らない、今回はそんな身近なお話です。

マンションやビルのエントランスなどに「定礎」と書かれたプレートがあることをご存じでしょうか。
見たことはあるけどあまり気にしていなかった、という方も多いのではないかと思います。

定礎の起源はヨーロッパという説もありますが、「定礎石(テイソセキ)」という、建物の基礎を定める石を置き、「定礎式」という建物を建築する儀式を行ったとのことです。

そして、この定礎というプレートの奥には「定礎箱」と呼ばれる箱が埋められています。
定礎箱には、建築に関わった方の名簿や、当時の新聞や硬貨などが一緒に納められていることが多いようです。

この定礎箱は、建物を解体するまで開けることができませんので、マンションですと何十年後まで閉じられたままとなります。
まるでタイムカプセルのようですね。

お部屋探しで物件を見に行く際には、エントランスの「定礎」のプレートも気にしてみてはいかがでしょうか。

以上、金子でした。

旧耐震マンション 住宅ローン控除と耐震基準適合証明書≪3/3≫

2017年01月05日

金子です。

前回は、旧耐震マンションで住宅ローン控除適用を受ける為に必要となる「耐震基準適合証明書」を取得するまでのプロセスの内、実際にそのマンションで耐震改修が行われたか否か、行われたのであれば部分的な耐震改修なのか、現行法同等まで引き上げる為の耐震改修なのか、の確認方法をご説明いたしました。

前回の内容は、改修工事実施の有無の事実確認というのが主な目的で、今回は、耐震基準適合証明書が発行してもらえそうかどうかの確認方法をご説明したいと思います。

まず、耐震基準適合証明書という書類は、建築士事務所登録のある事務所に所属している建築士であれば発行することができます。

マンションの場合には、木造、二級、一級とある建築士資格の内、一級建築士でなくてはいけません。

前回までのところで、マンションの耐震診断と耐震改修設計、耐震改修工事を実施しているということですから、既に一級という点については、条件を満たしていますので、問題ないでしょう。

ポイントは、耐震基準適合証明書を発行するからには、そのマンションは耐震性が確かにあるということを証明し、その責任を負って発行するというところです。

よって、建築士の立場からすれば、他人が診断・設計・施工したものを鵜吞みにして証明書を発行することは到底しづらいこととなります。

今回3回に渡って書いた本記事の中に登場する関係者の中で、耐震基準適合証明書を発行する立場になり得るのは、マンション管理会社から連絡先をヒアリングした「設計事務所等」ということになります。

設計事務所等に連絡をしたら、マンション管理会社に質問したことと、同じことを聞きましょう(耐震診断・改修実施の事実確認、自治体の助成金利用の有無)。

マンション管理会社は管理の専門家ではありますが、設計の専門家ではないので、誤認している可能性もあるからです。

上記質問の後に、「築25年超の中古マンション取得で住宅ローン控除等を利用するために、耐震基準適合証明書が必要なので発行して頂けないでしょうか?」とたずねてみてください。

もしそこで、「いいですよ」と即答してもらえれば幸運で、殆どの場合は、住宅ローン控除にそのような特例があることや、耐震基準適合証明書という書式が存在すること自体ご存じありません。

建築士は設計の専門家ですが、中古住宅の売買やそれに係わる税制については、専門ではないからです。

まだ制度自体の認知度も低いこともあるでしょう。

「いいですよ」の即答が得られなかった場合は、「そのような証明書発行は承っていません。」とか、「社内で確認してご連絡致します。」というような返答がきます。

制度についてご存じない場合には、恐らく内心では「証明書って、なんか大ごとだなぁ...よくわからないから断った方が無難かなぁ...」と不安に思っていらっしゃるはずです。

最後のひと粘りをするのであれば、この税制についての関係資料をその建築士の方にメールして、社内で検討して頂くようにお願いをしてみるといったところでしょう。

私の経験では、このように食い下がっても、一度も発行の承諾を得られたことはありません(まだまだチャレンジの数が足りないのかもしれまんが)。

住宅の売買やそれに係わる税制については、専門ではないからです。まだ制度自体の認知度も低いこともあるでしょう。

私の経験では、このように食い下がっても、一度も発行の承諾を得られたことはありません。(まだまだチャレンジの数が足りないのかもしれまんが)

以上のことから、前々回『旧耐震マンション 住宅ローン控除と耐震基準適合証明書≪1/3≫』の冒頭で「旧耐震のマンションでの住宅ローン控除利用は諦めた方が無難」と申し上げた次第です。

以上、金子でした。

修繕積立金が不足しているマンション

2017年01月01日

金子です。

今日はマンションのお話。

マンションを検討する上で気になるのが管理費と修繕積立金。

住宅ローンの返済のほかに毎月かかる経費なので、管理費・修繕積立金が安く設定された物件はお得に見えてしまいますが、実はここに大きな罠があります。

マンションは共有物なので、管理費・修繕積立金には適正な価格があります。

今回はマンションの修繕積立金についてご説明します。

修繕積立金は安ければいいというものではありません。

マンションには専有部と共用部という区分があります。

共用部は他の住人の合意が得られなければ改修工事を行うことができません。

これではマンションの維持管理がままならないので、一般的にマンションは、長期修繕計画を立案し計画に則ってメンテナンスを行います。

このメンテナンスに必要な費用を捻出するために修繕積立金が存在します。

修繕積立金はマンションの性能を維持保全するための生命線になります


しかし、管理費や修繕積立金は住人にとって毎月のコストとなるため安いに越したことはない、と判断してしまいがちです。

事実、新築分譲時にマンションのを販売しやすくするために、修繕積立金を低く設定するデベロッパーが多く存在します

こういったマンションを購入してしまうと、買ってすぐに修繕積立金が値上がりしてしまったり、最悪の場合、大規模修繕に必要な費用が捻出できず、修繕工事が実施できない事態に陥ることも想定されます。

住宅金融支援機構によると、管理組合向けの大規模修繕用融資の件数が大幅に増加しているそうです。

(2011年から2014年で1.5倍に増加)
当初の設定が低すぎるのが原因ですが、さらに状況を悪化させているのが施工費の高騰です。

東日本大震災の復興工事や2020年の東京五輪に向けて工事需要は急速に高まっており、資材や人権費が急騰しております。

修繕積立金不足のマンションはイレギュラーな存在ではないのです。

SelFinで修繕積立金を簡単にチェック!

国土交通省は平成23年4月に「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を発表しています。

このガイドラインで示された修繕積立金の目安と比較すれば、そのマンションで設定された修繕積立金が適正かどうか判断することができます

とはいえ、ガイドラインで示された目安は平米単価で、物件探しの段階で修繕積立金についても逐一計算して検討するとなるとかなり手間がかかります。
リニュアル仲介が提供しているSelFinをご利用いただくと、そのマンションで設定されている修繕積立金が適切かどうか簡単にチェックすることができます
また、SelFinのChrome拡張機能を使えば、パソコンで物件情報を開くだけでSelFinの調査結果を表示することができるようになります。※Chrome拡張機能はGoogle Chromeブラウザのみ
SelFinは修繕積立金に限らず、中古マンションを検討する上で必要な注意喚起を行うアプリです。

賢い住宅購入を実現するために、SelFinをご活用ください

以上、金子でした。

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