私たちは、さいたま市南区・浦和区・緑区地域の住まいのプロフェッショナルです

スタッフブログ:月別: 2017年3月

農地法との関わりについて

2017年03月20日

今回は「農地法」による制限です。

通常のお住まいの購入を検討されている方には、関係がないと思う方も多いと思いますが、

一部の都市圏ではまれに影響があります。

農地法は「農地が限られた貴重な資源であることから、農地以外のものにすることを制限し、

農業生産の増大、食糧の安定供給を確保すること」を目的にしています。

そのため、農地を購入する場合には、農業委員会の許可や届出が必要になるのです。

許可や届出が必要になるかの判断基準が、不動産登記簿の記載です。

実際には家が建っていて、宅地として利用されている土地であっても、

不動産登記簿の地目が「田」または「畑」となっている場合には、許可や届出が必要になります。

さらに重要なポイントが、現地が「市街化区域」か「市街化調整区域」かです。

現地が「市街化区域」であれば、届出だけで済むため、あまり支障はありません。

ところが、「市街化調整区域」内であった場合には注意が必要です。

「市街化調整区域」とは、市街化を「抑制すべき」区域のことです。

市街化調整区域内の農地の移転については、原則「許可しない」ことになっています。

例外として、「市街化区域に近い」、「水道・ガス管設備などのインフラが整備されている」、

「近隣の宅地率が高い」などの条件が揃っていれば許可されることがあります。

また、銀行融資を受ける場合には、事前に不動産登記簿の記載を

「宅地」へ変更することが条件になる場合もあります。

 

もし、そういったエリアで検討しており、よくわからないという事であれば、

くさの工務店にご相談いただければと思います。

住宅ローンの契約でマイナンバーが使えるようになる?

2017年03月19日

マイナンバーカードを読み取る装置を使えば、自宅のパソコンで契約を完了でき、

書類提出や対面手続きの手間を省けます。銀行がマイナンバーを金融取引に使うのは初めてだそうです。

新たに始める「住宅ローン契約電子化システム」には、三菱東京UFJ銀行のほか、三菱地所レジデンス、

東急リバブル、凸版印刷が参加されるようです。

 

銀行側はカードの中にある電子証明書で、他人のなりすましやデータの改ざんがないことを確認するようです。

ローンの契約に必要な源泉徴収票や住民税の決定通知書はスマートフォンによる撮影画像などで

受け付けるため、手続きは自宅で完了し、契約に掛かる時間は最短30分程度だそうです。

今までとは全く違った流れになり、また、書面での契約に必要だった印紙税も不要になるようです。

これまで1千万円超5千万円以下の契約で2万円、5千万円超1億円以下の契約で

6万円かかっていたものが不要になります。

契約初年度に必要な確定申告も、同じ読み取り装置を使い自宅で簡単に済ませられるようになるようです。

 

このようなシステムは他の金融機関にも広がっていくと思われますので、

ぜひ利用してみてください。

防火地域とは??

2017年03月16日

今回は「建築基準法」に基づく制限、「防火地域」についてお話しいたします。

 

都市の中心部や主要幹線道路の沿線などは、商業施設が密集していたり、

都市機能が集中している場所で火災が起こってしまうと、

通常の火災よりも被害や影響が大きくなってしまう可能性があります。

そのため、被害を少なくするため「防火地域」というエリアが設定されています。

「防火地域」内では、原則として鉄筋コンクリート造や鉄骨造などの

「耐火建築物」のみ建築することが認められています。

例外として、一部の木造住宅の場合でも「準耐火建築物」とすることで建築が認められるケースがあります。

どちらにせよ、「燃えにくい」ことが重要となっています。

また、防火地域の他にも「準防火地域」というエリアもあります。

こちらでは、木造建築物を建てることもできますが、

屋根や一部の外壁などについて、防火構造としなければなりません。

 

これから購入される方は、検討している物件のエリアが防火地域や準防火地域等に該当しているか、

などしっかり調べたうえで購入することをお勧めいたします。

おすすめ物件

2017年03月15日

金子です。

今日は急に寒くなりましたね。

私の実家は築50年以上たつので家の中も寒いです。

築年数の経っている一戸建てに住んだことのある方は

一戸建ては寒いというイメージがあると思います。

実際私もそうだったので。

 

今の家は気密も断熱も全然違うので、昔の家とは全く違います。

とても快適になりました。

 

今日ご紹介するのは円正寺の新築戸建

クリオ南浦和弐番館

最終限定1棟

円正寺公園徒歩1分

3180万円

南東道路なので日当たりも抜群です!!

平日のご見学も出来ますのでお気軽にご連絡ください。

南区・浦和区・緑区の新築戸建なら草野工務店金子まで

 

 

決算大特価!!!

2017年03月11日

金子です。

今日はとてもお買い得な木崎の物件のご紹介です。

なんと浦和区で2,790万円!!

しかも2階建

南東向きなので日当たりも良好

車も2台停められます

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使い勝手のいいシステムキッチン♪

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広々LDK

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高級感のある浴室

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収納も豊富です!!

 

平日や夜のご見学も出来ますのでお気軽にお問合せください♪

金子:080-8884-7868

 

 

ハンコがない!?海外在住者の契約手続き

2017年03月08日

こんにちは、大内です。

今回のテーマは、

ハンコがない!?海外在住者の契約手続き

です。

日本では、契約書などの大切な書類には実印を押します。

実印は、各市区町村に印影が登録され、本人の意思確認をするうえで、重要な要素となっています。

仕事柄、お客様の実印、印鑑証明書を扱うことが多いのですが、結構な割合で、実は初めて使うというかたがいらっしゃいます。

ところが、海外に在住している日本人の場合、印鑑登録制度がありません。

そのため、「実印」という概念が成立しなくなってしまうのです。

それでは、不動産の契約等はどのようにするのでしょうか。

実印登録がない日本人の場合、諸外国の制度にならい「サイン(署名)」を用いることになります。

在外邦人の場合には、居住地の日本大使館にて「サイン証明書」を取得することで、印鑑証明書に代えることが可能です。

ところが、もう一つ、やっかいな問題があります。

それが「割印」又は「契印」です。

日本の場合、契約書が何葉にもわたる場合など、書類の綴目に「契印」を押します。

また、関係する2通の書類には「割印」をすることで、書類の一体性を確保します。

ところが、実印による押印をサインに代えた場合には、この「割印」や「契印」に代えて「割りサイン」をすることになります。

日本人の場合ですと、もともとサイン自体が不慣れな方も多いですが、それに加えて、用紙と用紙を重ねた段差のあるところにサインをしなければならないので、普段のサインとは似ていないサインになってしまうケースもあるようです。

この「割りサイン」がサイン証明書の表示と異なるといった理由で問題になったケースは聞いたことがありませんが、なかなかやっかいな問題ですね。

あえて「割りサイン」をしなくても、各ページすべてにサインをするという方法もありますが、不動産の契約書などはページ数が多くなってしまうので、悩ましいところです。

日本の「判子を押す」という文化が、意外に便利なものだと改めて感じることもあります。

普段あまり使う機会のない実印ですが、契約の際には日本の文化にも思いを馳せてみてはいかがでしょう。

ではまた♪

 

東浦和 値下がり物件!

2017年03月06日

みなさんこんにちは、橋本です。

 

本日も物件情報ですよ~

東浦和駅まで徒歩9分の好立地♪

新築戸建♪

4080万円 → 3780万円 → 3580万円!!

これはお買い得ですよ♪

東浦和

ご興味ある方は私、橋本までご連絡ください♪

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床暖房について

2017年03月06日

こんにちは、大内です。

3月になり、寒暖の差と花粉にやられて体調をくずしがちですが、年度末ということと、

4月に両親と私達家族で北海道旅行が計画されているので頑張ります!

さて、今回のテーマは、先日お客様からご質問があった『床暖房』についてです。

時期的にそろそろいらなくなるものかもしれませんが、知っておいて損はありません!

では、以外と知られていない床暖房の種類を簡単にご説明させて頂きます。

床暖房は、電気ヒーター式と温水循環式の二種類に分類されます。

☆電気ヒーター式    発熱体に電気を通し放熱する方式です。熱源機が必要ない

のでメリットとしては、比較的設備費が安く一室のみの床暖房に適しています。

デメリットとしてはランニングコストは割高になります。

☆温水式   電気・ガス・灯油などの燃料で温水をつくり放熱する方式です。

熱源機によってコストや特徴が異なり、排ガスを出さないヒートポンプ式や

ガスエンジンで発電するものまで自由に選択ができます。

温水式に比べて初期費用は掛かりますが、ランニングコストは割安になります。

どちらが良いとは一概には言えませんが、どちらかというとランニングコストを

考えて温水式を選択されている方の方が多いかなと思います。

エアコンと違って空気が乾燥せず足元からポッカポカになる床暖房♪

ホットカーペットでも代用はできます?がご検討してみてはいかがでしょうか。

では、また♪

大内壮生

マンションの建て替えは”非現実的”?!

2017年03月01日

こんにちは、大内です。

今回のテーマは、

マンションの建て替えは”非現実的”?!

です。

先日、「築61年のマンション建替えにみる理想と現実」という記事を見ました。 http://bunshun.jp/articles/-/4138

新橋あたりを歩くと、古いビルが解体され、どんどん新しいビルに再開発されています。 容積率の緩和が再開発を後押ししていると言われます。

日本の土地は狭いと言われますが、空には広がる余地があるのですね。

それではマンションはどうでしょうか。 記事を見ると一朝一夕にはいかない雰囲気です。

古いマンションを解体して、今の容積率を適用すると、既存の住人が全員残ったとしても、数フロア分の新規分譲の余地があるので、建て替え費用に充当できる。

これがマンション建て替えを可能にする考え方です。

しかし、そもそも現況で容積いっぱい建てられているマンションは新しい住戸を増やす余地がありません。

また、数フロア分の新規分譲するにしても、全額賄えるわけではないので、住人にも当然費用負担が求められます。

マンションを購入した頃は現役バリバリでしたから、住宅ローンを組むことができたのですが、 すでに年金生活を始めている人なんかは、仮に建て替え費用が抑えられたとしても、追加で住宅費用を捻出する術がないのです。

マンションの建て替えには住人の合意形成が必要ですが、こういった事情を踏まえると、なかなか実現しないというか、実現する方がイレギュラーだと言えるでしょう。

全国でも数例しか実現したことがないそうです。

国による中古住宅流通活性化の波に乗ろうとして、様々な事業者が不動産事業に参入してきています。

事業者による買取再販物件もたくさん見られるようになりました。

そもそも買取再販事業は参入障壁が低いビジネスで、資本力のある企業が攻勢をかけてきています。

当然ながら、事業者による買取相場も上昇してしまう訳で、首都圏のマンション買取再販は、物件が高くなりすぎて手が出せない状態になりつつあります。

そこで買取再販事業者が目をつけるのが「旧耐震」マンションです。

外観は古くとも、内装をフルリノベーションして綺麗になれば商品になると思っているのでしょう。

そういった事業者の中には、前述のように、仮に建て替えになったら資産価値が上がるから~みたいな、根拠のない謳い文句を平気で説明していたりします。

※そもそも買取再販物件にマンションが多いのは、戸単位で構造性能がいじれないことを逆手にとっているだけなのですね。

「旧耐震」のマンションをあえて選択する合理的な理由はまったくありません。 見た目の綺麗さに惑わされず、将来発生し得るコストを冷静に算出して検討することが大切だと思います。

どんなものでも、売る為の努力がありますので、見た目の綺麗さ、価格、聞こえの良い謳い文句に騙されない様に、しっかりと判断してください。

客観的な判断が欲しいのであれば、遠慮なくお問い合わせください。

良い所は良い!、悪い所は悪い!とハッキリとお伝えさせていただきます♪

ではまた♪

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