私たちは、さいたま市南区・浦和区・緑区地域の住まいのプロフェッショナルです

スタッフブログ:月別: 2017年9月

登記を信じてはいけない!? 登記の公信力とは...

2017年09月29日

 

不動産取引を行うと、代金の支払いや鍵の引渡しと同日に「登記」の手続きを行います。

法務局へ登記の名義変更を申請し、売主さんから買主名義へ書き換えることになります。

ところで、「登記には公信力がない」という話を聞いたことはあるでしょうか。

日本の法律では、登記には「公信力」がありません。

簡単に言うと、登記簿に載っている名義を信じて取引をしたとしても、権利を取得できない(=保護されない)可能性があるということになります。

例えば、本来の所有者はAさんですが、書類の偽造等によりBさんが自分の名義を登記してしまっていた場合です。

Aさんも、登記簿を頻繁にチェックするわけではありませんので、勝手に名義を書き換えられてしまっていることに気づきません。

そのまま、所有者と称するBさんから不動産を購入してしまったとします。

後日、名義書き換えに気が付いたAさんから、登記名義を戻すように請求されてしまった場合には、買主は、登記簿を信じたという理由だけでは、Aさんの主張を突っぱねることはできないということになります。これが「登記に公信力はない」ということです。

他にも、登記簿を見るとAさんの名義になっていますが、実はすでにAさんはBさんに土地建物を売ってしまっていた場合です。

登記簿を信じて、Aさんと取引をした買主は、登記簿を信じたという理由だけでは保護されません。Bさんと買主は、先に登記名義を自分に変更した人が勝つ(権利を取得できる)ということになります。

どちらの場合でも、不動産詐欺を働いた売主に対しては、契約の解除や損害賠償請求をすることは可能です。

しかし、もし支払った売買代金を売主が使い切ってしまっていた場合や、音信不通になってしまい資金の回収ができなくなってしまった場合であっても、不動産を取得することはできないという結果になってしまいます。

不動産取引を安心して行うには、売主が真の所有者であるかの見極めと、自分が不動産を取得した場合には速やかに登記をする、ことが大切ということになります。

購入の判断をする場合には、住み易さや周辺環境に加えて、無事に購入できるのか、取引に支障が生じる要素はないか等、慎重に検討しなければなりませんね。

 

カーポートは、建蔽率も緩和になるのか?

2017年09月25日

こんにちは、くさの工務店です。

お客様から聞かれる質問に、「カーポートは建築面積に含まれないのですか?」という質問があります。

そもそも「建築面積」とは、

簡単に表現すると、上空から見たときの屋根の面積になります。

しかし、この表現は、イメージしやすくするための表現であり、正確には屋根面積ではなく、「壁・柱で囲われた部分の水平投影面積」ということになります。

通常は、壁が無くても柱があれば、柱に囲まれた部分がどんな用途であろうと、建築面積に算入されることとなります。

ただし、一定の条件を満たす場合、柱があっても建築面積の不算入措置が適用できる部分があります。それが、「高い開放性を有する建築物の建築面積の不算入措置」です。

以下のイメージを見てみましょう。

 

■高い開放性のある建築物の建築面積不算入のイメージ

建築基準法施行令による建築面積不算入措置

この不算入措置は、建築基準法の建築面積の定義で規定されています。

【※】建築面積とは(建築基準法施行令第2条第2号)

建築物(略)の外壁又はこれに代わる柱の中心線(略)で囲まれた部分の水平投影面積による。ただし、国土交通大臣が高い開放性を有すると認めて指定する構造の建築物又はその部分については、その端から水平距離一メートル以内の部分の水平投影面積は、当該建築物の建築面積に算入しない。

上記の国土交通大臣が高い開放性を有すると認めて指定する構造は、告示で以下のように決められています。

【4つの緩和条件】

・外壁を有しない部分が連続して4m以上であること

柱の間隔が2m以上であること

天井の高さが2.1m以上であること

・地階を除く階数が1であること

要は簡単に言うと「平屋で柱間隔が2m以上のそれほど低くないカーポート」であれば、建築面積の不算入の緩和措置が受けられることになります。

この不算入措置は知っておくと非常にありがたい緩和規定です。

ただ、実際には、住宅の完了検査後に建築するケースが多いため、初めから建蔽率のことなどに目を向けることが少ないようです。ただし、隣人の通報をきっかけとして、違反建築物ではないかと精神的苦痛を強いられるケースもあるため、たかがカーポートといえども、法律の緩和規定をフルに使って適法な状態で堂々と建ててしまうのが良いです。

建築面積の不算入措置は、上記に記載いした4つの条件を満たせば良いのですが、判断に迷うケースがあるので、取り扱いは所轄自治体の建築指導課に必ず確認しましょう!

IoTの取り組みで高齢者が快適に暮らす住まい!

2017年09月23日

こんにちは、くさの工務店です。

これは横浜市が取り組んでいる「未来の家プロジェクト」のお話です。

大手・中小企業とIoT(あらゆるモノをインターネットにつなぐ技術)関連企業の連携を支援している横浜市が、IoTを使って高齢者にとって快適な暮らしを提案する企画です。
内容は、スマートハウスのプロジェクトに参画する市内外の企業を募集するというものですが、市内中小企業の技術力を生かすだけでなく、増加する高齢者の生活をより健康的なものにしたいとの思惑があり、そのため市場に根付かせるための工夫もされているようです。
横浜市は、IT事業者約3千社、製造事業者約6千社を抱え、その強みを生かしつつ新たな技術を生み出すことで、経済成長、費用抑制、生産性向上を推進したい考えがあり、住宅に限らず、IoTを使い幅広い分野で技術開発を生み出して行くのが狙いとのことです。

すでに動き始めている「未来の家プロジェクト」は
通信事業者のNTTドコモとアプリケーション開発を手がけるand factoryです。
健康で快適な住まいとして想定されているのは、自動的にカーテンの開閉・ドア開閉・照明の照度制御を行うほか、ベッドに備え付けた睡眠計で睡眠の深さを計ったり、ダイニングルームに設置されたカメラで撮影した写真から食事の栄養を管理するといったことを自動制御・可視化できる住まいでこれら多様な技術を一元的に管理することなどを想定しているそうです。

現在でもカーテン自動開閉装置などをつかってスマートフォンで開閉はできますが食事の栄養の管理やセンサー付き照明で室内の人の動きを感知ができたとしても一括管理ができてはじめて快適な住まいや暮らしが実現するのだと思います。
横浜市以外でも企画している市長村があると思いますができるだけ早く実現できると良いですね。

空家管理

2017年09月15日

金子です。

今日は当社の方で加盟しているNPO空家空地管理センターの空家管理について。

本日、担当している南区の物件の管理をしてきました。

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管理方法は大きく分けて2種類あります。

・100円管理

月1回の巡回管理

家の外側から目視で問題がないかチェック

クレームの一時対応

管理会社を明記した看板を設置

巡回報告書を写真付きで作成

・しっかり管理

100円管理のサービスの他に通気や換気、近隣挨拶、庭のごみ処理、室内・建物の点検、通水などを行います。

他にも追加費用に応じて室内の掃き・拭き掃除や草刈り、不法投棄などのごみ処分、ハウスクリーニングなども行います。

 

今日はしっかり管理を行いました。

室内の掃除をして、状況の報告をさせていただきました。

 

12月10日に埼玉県・さいたま市が後援の空家セミナーを行いますので、空家について気になることがある方はぜひ、ご参加ください。

空家について気になることがあれば金子までご連絡ください。

9月は火災災害について考えませんか?

2017年09月14日



9月は防災月間です。
大正12年9月1日に発生した関東大震災の教訓から、
またこの時期は台風の被害が多い時期でもあることから防災月間と定められました。
職場や学校、町内会などで防災訓練をされた方も多いと思います。

防災と一口に言っても想定される災害は様々です。
身近にイメージできるものでは地震、火災、水害、土砂災害などでしょうか?
それぞれに対策が異なりますし、住んでいるエリアによってはそれほどリスクがないものもあるので、
ハザードマップを確認して、今住んでいるエリアの場合、どの災害に備える必要があるかを確認することが大切です。

<国土交通省ハザードマップポータルサイト>
https://disaportal.gsi.go.jp/


さて、9月は関東大震災のあった月ですから、地震対策と言いたいところですが、
関東大震災の被害で目立ったのは火災被害です。
最近はあまり言われなくなったのですが、
ひと昔前まで「地震が起きたらガスを消せ!」と言われていたのは
関東大震災の教訓が受け継がれてきた表れです。
(現在では地震時にはガスの供給が自動的にストップします)

あまり火災について検討する機会もないので、
9月の防災月間は火災をテーマにしてみるのはいかがでしょうか。

防災対策は「最悪」の状況を想定することが始まりです。
戸建て住宅の場合、コンロにかけた油が勢いよく燃えるシーンが想像しやすいと思いますが、
関東大震災のような大きな地震が起きた時は「街ごと燃える」のです。
ですから、家の中の対策ももちろんですが、避難場所を想定し、
避難ルートを確認することが大切です。(「街ごと燃える」状況の時は逃げることが第一です)
いろいろな災害対策とも共通しますが、避難場所を定めて家族で情報共有し、避難ルートを確認しておきましょう。

前述のコンロ火災のように小規模火災の場合は初期対応が大切です。
消火器は設置されているでしょうか。
火災報知器は付いているものの電池が切れていませんか?
家庭内の消防設備の点検を行いましょう。

また、災害時はパニックになりがちなので予め防災訓練などで疑似体験することも有効です。
ちょうど9月の防災月間では、地震体験ができる起震車を使ったイベントや、
消防署では消火器の使い方などを教えてもらえる講習などが開催されます。
防災訓練と聞くとめんどくさいと思われがちですが、
いざという時に経験しているのとそうでないのとで大きく差が出ます。
大切な時にパニックに陥らないためにも、防災訓練を通じて疑似体験しておくことを強く推奨します。

火災で最悪な状況は「動けなくなること」です。
よく地震に耐えても火事で燃えたら意味がないと言う方がいるのですが、大きな違いがあります。
地震で家屋に被害が及ぶと家に押しつぶされてしまう恐れがあります。
これでは火の手が迫っても逃げることができません。
逃げるだけの時間を稼いでくれるだけの性能が必要です。


マンションの方はマンションで防災訓練を行うと思うので、
めんどくさがらずに家族で必ず参加してください。
避難経路を確認することももちろんですが、
共用部の消火設備の使い方を確認することも大切です。

いつ来るかわからない、被害にあわないかもしれない、
ではなく、いつか必ず被災することを前提に、今できることをきちんと対策しておきたいものです。

あなたの住む自治体での子供医療費は何年生まで補助される!?

2017年09月11日



市区町村が住民に医療費を補助するサービスが急拡大しているようです。
入院費では小学生に加え、中学生と高校生まで対象とする自治体が1570弱と10年前の15倍に増加。
全自治体の9割を占め、一部は大学生にも広げ始めた自治体もあるようです。
住宅購入時には自分が住む(または住みたいと思う)自治体の医療費補助の内容も
事前に把握しておく必要がありそうです。

ちなみに下記サイトでは医療費の補助対象の年齢を簡単に把握できるため、参考にしていただければ幸いです。

http://www.seikatsu-guide.com/ (生活ガイド.com)

 

厚生労働省によると2016年4月1日時点で1741の市区町村のうち
中学生までの入院医療費を補助する自治体は1169あったようです。
さらに「高校生まで」としている自治体は399もあり、わずか1年で約4割も増えたようです。
06年時点では中学生や高校生までを対象にしていた自治体は全体の6%にとどまっており、
この10年で全国の自治体が一気に対象を拡大したという事がわります。

通院の医療費でも中学生以上を補助する自治体は16年4月時点で全体の8割にのぼるようです。
このうち高校生までは378と前年比で109も増えたようです。
国の医療保険制度では窓口自己負担おn本来の割合は6歳までの子供が2割で、
小学生や中学生、高校生は3割です。
過去には自治体の医療費補助は就学前の子供に対象がとどまっていました。

優遇範囲の拡大が起こった背景には東京都23区の変化が大きかったようです。
都内では07年、都内自治体を対象に15歳まで医療費を助成する制度を導入し、
23区の多くが独自に上乗せする形で無料化が広がり、08年度には23区すべてで無料になったようです。

千代田区が11年度に大都市圏の自治体で初めて18歳までを無料化し、
その流れが多くの自治体に広がったようです。
北海道南富良野町では11年、22歳までの学生に対象を拡大し、もっとも手厚い補助制度を実施しています。

このような行政サービスの流れも、住宅購入時には参考になると思います。
ぜひ、一度、皆様の検討エリアの医療費の制度をご確認いただけば幸いです。

空き家問題をなくす取り組み!

2017年09月10日

最近、空き家問題で報道されている成功事例を見かけたのでご紹介いたします。
まず、空き家問題で懸念される悪影響についてですが

・全体の傾き、主要構造の腐食 倒壊による被害
・屋根・外壁の剥離 飛散による被害
・設備、門・塀の老朽化 脱落や倒壊による被害
・浄化槽の破損、汚水の流出 衛生上の影響
・ごみ等の放置、不法投棄 衛生上の影響、害獣・害虫の増殖
・景観計画に不適合 景観上の影響
・窓ガラスの破損、門扉の破損 不法侵入の危険
・植栽の不整備 害獣・害虫の増殖、道路通行上の影響

人口減少で今後も増えると予測されています。

その中で紹介されていたのがジェクトワン社の 空き家を家として再利用せず、新たな活用の紹介です。
これまでに、高級バイク駐車場として活用したり、カフェとして活用したり、土地のもっている利用価値を見出し
人が住む以外の活用法で空き家の再生を成功させているそうです。

又、各都道府県ではシングルマザー向けシェアハウスがあったり「移住支援」をすすめているところもあります。

支援内容はさまざまですがここでは現在空き家になっている家を『空き家バンク』に登録して自治体が管理し、
既定の年月の居住を決めてくれた家庭には、助成金の給付を行ったり、移住を決めてくれた家庭には、
職業支援や住宅補助など、提示している自治体など様々あります。

詳しくは自治体の空き家バンクで検索するか下記を参照ください。
シングルマザー生活応援 http://singlemother.biz/real_estate/immigration_support.html

将来自分の家が空き家にならない為にもお住い探しは資産性も考慮しながらお探しください。

住宅の工法はどんなのがあるかご存知ですか?

2017年09月09日

住宅の工法には、日本古来からの伝説的な工法である在来工法をはじめ、
2×4工法、鉄骨造(S造)、鉄筋コンクリート造(RC造)など、さまざまな工法があります。


鉄骨造や鉄筋コンクリート造は、主にマンションで多く用いられる工法です。
設計の自由度があり、耐久性・耐震性なども高いが、その分コストも高く、
工期も長くなってしまうため、戸建住宅の場合は木造が主流となってます。

 

木造の場合、大きく分けると、軸組工法と壁式工法の2っがあります。
軸組工法は、柱や梁などの軸組で建物を支える工法です。
日本古来の伝統的な工法である在来工法は、代表的な軸組工法の一つです。
日本の気候にあっており、間取りや開口部など、
設計の自由度が高く増改築しやすいが、他の工法に比べると、
耐震性が低くなる場合もあります。また、職人の腕によるばらつきもあります。


一方、壁式工法とは、壁や床などの面材で建物を支える工法です。
2×4工法(枠組壁工法)や木質パネル工法(木質プレハブ)がこれに該当します。
壁式工法は、気密性・断熱性・防音性・耐震性などは高いが、
構造体である壁を取り除いたり、自由に穴をあけることはできません。
そのため、設計の自由度は低くなります。

 

このようにいずれの工法も、それぞれの利点、欠点があるため、
地域性や建物の規模、敷地条件などを考慮して、適切に選択するべきです。

 

また、住宅の断熱方法には、内断熱と外断熱がありますが、多くの住宅では内断熱となっています。
内断熱は、躯体の内側に断熱材をはる方法です。
木造軸組の場合には、根太や間柱などの下地材の間に断熱材をはめ込むことになります。
内断熱は、外断熱よりも施工が簡単ですが、床下や小屋裏は外気温の影響を受けやすいです。
これに対して、外断熱とは、外壁や屋根の外側に断熱材をはる方法です。
外断熱にすると、結露が発生しにくく、省エネや耐久性が高くなります。
しかし、内断熱に比べて費用が高く、また、気密性が非常に高いため、換気にも注意が必要となります。
壁式工法は耐震診断が出来ない場合もあるので、購入前には工法も確認すると良いかと思います。

狭い道路では家が建たない!? 狭あい道路と有効宅地について

2017年09月08日

新規に建物を建築しようとした場合、前面道路が狭い道路ですと、そのままでは建築確認が下りません。
建築基準法上は、敷地が幅4mの道路と接している必要があるからです。

 

敷地の前面が「狭隘(きょうあい)道路」と呼ばれる4m未満の道路の場合には、
セットバックといって、敷地の一部を道路として提供しなければなりません。

建築確認を取得する際に、市区町村の建築指導課の方と協議を行い、
道路の中心線がどこで、宅地のどれくらいを道路として提供しなければならないかを協議して定めることになります。

購入した土地から、この道路提供(セットバック)部分を除外した敷地が、
建物を建てられる敷地面積の基準となる「有効宅地面積」となります。

こちらの有効宅地面積に対して、指定された建ぺい率・容積率を乗じて、建築できる建物の面積を算定します。
単純に、販売中の土地面積だけを基準としてしまうと、
実際に建てたい広さの建物が建たない、といったトラブルが生じてしまうこともあります。

セットバックした部分を道路として使用するためにアスファルトで舗装をしたり、
側溝を整備する費用などについても、各市区町村によっては補助がある場合もありますが、
すべて自費となってしまうケースもあります。

販売チラシに「セットバック」や「有効宅地」といった文言がある場合には注意が必要です。
不動産購入でお悩みの際には、ぜひご相談ください。

車庫は容積率の対象面積になる?

2017年09月07日

「車庫の容積率不算入」についてお話しします。

建物に付属する車庫、駐車場施設などの床面積は、
各階床面積の合計の5分の1を限度として、
容積率算定上の延床面積から除外することができます。
(車庫の容積率緩和を受けるためには、用途が自動車車庫であれば自動的に緩和されることになります。
また自動二輪車、自転車置き場も容積率緩和の対象となります。)


車庫が20㎡、1階の車庫を除いた部分が40㎡、2階が40㎡だとすれば、
その合計100㎡の5分の1は20㎡であり、車庫部分の床面積がまるまる除外されることになります。

合計床面積の5分の1を超える大きさの車庫については、
超えた部分が容積率算定上の延床面積に加えられます。

(例)上記車庫が30㎡、1階の車庫を除いた部分が40㎡、2階が40㎡だとすれば、
その合計110㎡の5分の1は22㎡であり、
車庫部分の床面積22㎡は容積率算定対象床面積から除かれますが、
8㎡は容積率算定対象床面積となります。


また、この車庫の緩和規定と前回の「地階の緩和規定」は併用することができます。

なお、これらの緩和規定はあくまでも容積率算定上のものであり、
他の規定や制限における延床面積の計算では除外されませんから、混同がないように注意しなければなりません。

また、よく聞かれる質問ですが、
「簡易的なカーポートも車庫として容積率は緩和されるのか?」

→これは、車庫の容積率緩和には、用途の条件しかないため、
構造・形式に関係なく緩和を受けることができます。
よって、建物に組み込まれたビルトイン型の車庫、別棟の単独車庫、
柱と屋根のみのカーポート形式のものなど、全て緩和の対象となります。

おススメ物件

2017年09月04日

金子です。今日は浦和駅徒歩9分のおススメ物件物件です。

大谷場 大谷場 マイソク 間取り図

 

こちらは現在3780万円でインターネットに掲載されています。

ブログをご覧になっていただいている方だけにそっとお伝えいたしますが、

価格交渉できる物件です!!

 

気になる方、新築戸建のことなら金子まで

ご夫婦ふたり、DINKSの方にオススメマンションです

2017年09月04日

こんにちは、大内です。

いよいよ9月に入りましたね。

今年の夏は雨が多く、あまり暑い!という感想はなかったかと思いますが、

みなさまはいかがでしたでしょうか。

さて、今回ご紹介するのは、

浦和駅西口徒歩8分の1SLDkマンションです。

ご夫婦ふたり、DINKsにオススメのキレイなマンションです。

詳細は下記スーモからご確認ください。

空き部屋なのでいつでもご見学することができます♪

ではまた♪

http://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc=88553773

 

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防災月間に考える「避難の必要のない建物」とは!?

2017年09月02日

防災科学技術者研究所の兵庫耐震工学研究センター(兵庫県三木市)で、
首都圏直下地震をにらんだ新たな研究が進んでいるのをご存知でしょうか?


それも大型振動台「E-ディフェンス」を使い、
地震の揺れに強い建物の設計を探る実験が進められているそうです
少しマニアックではありますが、興味ある方はぜひ、下記ホームページをご確認ください。

http://www.bosai.go.jp/hyogo/index.html

「非構造部材」と呼ばれる部分の耐震性能の評価が行われているようです。
ちなみに建物を支える柱やはり、床などを構造体と呼ぶのに対し、
非構造部材は天井材や外装材、ドアなどを指します。
従来、建物の耐震性能を高める際は、
まず前者の柱やはりなどを中心に強化するのが一般的ではありました。


しかし、今回は天井材や外装材などにセンサーを取り付け、データ収集を行い、
天井の崩落などによる被害の推定や抑制に役立てる実験をE-ディフェンスにて行っているようです。

非構造部材の重要性が増したのは近年の地震被害の教訓より、
建物が倒壊しなくても天井材の崩落で被害が増すことも無視できないと判断しての事のようです。

首都圏は人口が密集しており、
地震の後、建物が続けて使えないと避難者が増えて大きな混乱につながりかねません。
その為、手薄な非構造部材の対策強化は欠かせないようです。


首都圏では高層ビルの対策も重要と言われます。
全国の超高層ビルの6,7割が集まると言われ、
所有する企業は首都圏直下地震だけではなく、
南海トラフ地震なども見据えた対策を進める必要があるようです。


一般的な対策として、油圧などで揺れを抑える「ダンパー」設置は効果的なようです。
首都圏直下地震では長周期地震は起こりにくいとは言われていますが、
激しい揺れに耐える対策としてダンパーは有効のようです。


弊社が入る新宿センタービルは旧耐震の建物ではありますが、
288基のダンパーが設置され、近くにある損保ジャパン日本興亜の本社ビルなども同様の対策が取られています。

いずれにせよ、地震大国日本で住む以上、何らかの地震対策・知識は必要です。
タイトルにもありますが、「避難の必要のない建物」に住んでおく事が出来ると、
事前の備えとしては万全なのかもしれません。


住宅購入時にも、地震に備えられた住宅なのかを把握していただく事をおすすめ致します。

9月は新築戸建の買い時♪

2017年09月01日

皆さんこんにちは。橋本です♪

8月は猛暑なんて言われてましたが蓋を開けたらぐずついた天気が続いて

夏っぽさに欠けた陽気でしたね~

 

さて、知ってる方も多いかとは思いますが新築戸建は9月が買い時です!

それは、多くの業者さんが半期の決算月だから♪

もちろん、価格の交渉もお任せください!

うちがネットに掲載していない物件でもご紹介出来ますよ♪

弊社で一番新築戸建に強い私、橋本にお任せください♪

あなたにぴったりな新築戸建をご紹介いたします♪

住宅ローンのご相談でもOK♪

なんでも相談しやすいのが私のウリです♪

どうぞお気軽に私、橋本をご指名ください♪

しかも指名料は無料♪笑

下の写真をほんの少しだけふくよかにした感じでお待ちいたしております♪

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