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スタッフブログ:月別: 2017年10月

ルーフバルコニーのメリット・デメリット♪

2017年10月27日

ルーフバルコニーのメリット・デメリット♪

 

こんにちは、大内です。

 

今回のテーマは、

 

ルーフバルコニーのメリット・デメリット♪

 

です。

 

先日の取引で、戸建のルーフバルコニーについての話が出ました。

ルーフバルコニーにジャグジー風呂を設置することもできるそうです。

あまりイメージはわきませんが、なんか凄そうですね♪

周辺建物との位置関係によるそうですが、そんな贅沢なこともできるのですね。

狭小地で3階建ての戸建て等の場合、敷地面積に余裕がないため、ルーフバルコニーなどを設置することで、庭代わりに利用することができます。

土地の狭さをアイデアで解決する、一つの方法ですね。

ルーフバルコニーは開放感がありますので、ガーデニングやバーベキューを楽しんだりされる方も多いようです。

一方、気になるのがそのメンテナンスです。

雨漏り防止のための防水加工や、日々のメンテナンスなど、やや手のかかる部分もあるようです。

コーキングの劣化による雨漏りや、落ち葉などのごみによる排水管の目詰まりなど、気にしなければならない点も多いようです。

また、もうひとつ気にしたいのが、階段の位置です。

北側斜線の影響で、通常ルーフバルコニーへの階段部分は、建物の南側に設けることになってしまいます。

北側隣地の陽当りを阻害しないようにするため、建物の北側には構造物の高さを出せないようになっているケースが多くなっているからです。

そのため、バルコニーへ出入りする階段は南側に設けることになるのですが、結果、その下の階の南側開口部が狭くなってしまう、ということもあるようです。

どんな方法にも一長一短がありますが、周辺環境や建物の構造、生活スタイルなどに合わせて、丁寧に物件選びをしていきましょう。

最近さいたま市でも狭小住宅と呼ばれる狭い土地での3階建てが多くなってきていますので、参考にしてみてください。

では、また♪

 

耐震基準適合証明書は売主と買主のどちらが申請するものなのか?

2017年10月26日

こんにちは、大内です。

今回のテーマは、

耐震基準適合証明書は売主と買主のどちらが申請するものなのか?

です。

最近建て続けに同じ内容の質問が来たので記事にしてみました。

中古住宅の住宅ローン減税で必要となる耐震基準適合証明書ですが、売主と買主のどちらが申請者なのか?という質問です。
発行依頼は誰でも構わないのですが、耐震基準適合証明書に記載する申請者欄は、耐震基準適合証明書が必要なタイミングによって売主が記載されるか、買主が記載されるか変わります。

国土交通省ホームページ
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html

実際に耐震基準適合証明書を見てみましょう。

記入例を見ると「売主」と記載されています。
所有権移転までに耐震基準適合証明書を発行する場合の耐震基準適合証明書の申請者は売主になると理解できます。

一方、同じページに「中古住宅取得後に耐震改修工事を行う場合について」というリンクがあるので見てみると、耐震基準適合証明書仮申請書の記入例があります。

中身を見てみると、「売主」という表記はありません。

状況を少し整理してみます。
まず、住宅ローン減税には築後年数要件が定められています。

非耐火住宅(木造住宅等)は20年以内、耐火住宅(マンションなど)は25年以内と定められています。
税制改正で耐震基準適合証明書があれば築後年数要件を緩和するという特例が定められました。
耐震性が確認された住宅を取得したので、築何年でも住宅ローン減税を適用しましょう、という理解です。

この制度には問題がありました。
昭和56年6月以降の所謂「新耐震」と呼ばれる時期の住宅でも、耐震診断を実施すると現行基準を満たさず、耐震改修が必要であると判定される確率が高いからです。
耐震診断は非破壊検査なので、所有権移転までに耐震診断を実施することは、売主にとってそれほど負担ではないのですが、工事となると話は別です。
所有権移転前に買主が希望するリフォームを実施することは、様々なトラブルの原因となるのであまり一般的ではありません。
※外からの工事であればまだ良いのですが、耐震改修は室内の工事となりますので現実的ではありません。

上記のような実情を踏まえて、所有権移転後に耐震改修工事を実施して耐震基準適合証明書を取得する場合であれば、住宅ローン減税を適用させましょう、という特例が設けられました。
国交省資料 http://www.mlit.go.jp/common/001034591.pdf

耐震基準適合証明書は耐震診断の結果、基準を満たすことを証明する書類なので、所有権移転前の取得の場合、所有者は売主となるので、申請者が売主となり、所有権移転後の場合は所有者が買主のため、申請者が買主となる訳です。
※税制改正には間に「既存住宅売買瑕疵保険に加入する」という特例が設けられているのですが、今回はテーマが異なるので割愛します。

書類の記載ルールについては概ねこの理解で問題ないと思います。
ただ、誰が頼むべきなのか?については、書類上の記載とは別の問題なので誤解が生じやすいと思います。

耐震基準適合証明書は誰が依頼するべきなのか?もう少し具体的に言うと耐震基準適合証明書にかかる諸費用を誰が負担するべきなのか?については、誰でも良いが適切な回答だと思います。
発生するメリットを考えると買主が費用負担すべきと思われますが、耐震性が確保された住宅であることが不動産取引の条件の場合は、その証明の手段として売主が負担するべき状況も考えられます。
極論ですが、取引を円滑に進めるために仲介会社が負担するという考え方も間違いではありません。(実際フラット35適合証明は仲介会社が申請者になることができます)
大切なのは、何の目的で利用する書類で、誰が費用負担するのか、万が一発行されなかった場合はどうするのかなどを売主・買主で明確にすることだと思います。

耐震基準適合証明書発行の実務について説明します。
(耐震基準適合証明書は建築士事務所に所属する建築士以外でも発行する方法がありますが、ここでは建築士が発行する前提で説明します。)

まず、耐震基準適合証明書は建築士が申請者に対して発行する書類です。従って申請者欄はありますが申請者欄には捺印欄がありません。捺印欄は建築士情報を記載する場所にあります。

それでは発行する建築士の立場で考えてみます。
耐震基準適合証明書は建築士が発行する書類なので、依頼文書ではありません。
耐震基準適合証明書発行業務を請け負う上で、誰でも良いのですが、依頼者から文書で依頼を受ける必要があります。
(口頭で済ませる方もいますが、トラブルを避けるには文書化した方が良いです)

流れは概ね以下になります。
1)依頼者から文書で依頼を受ける(費用や諸問題について合意する)

2)耐震診断を実施する

3)基準を満たすと判定された場合、建築士が耐震基準適合証明書を申請者(現所有者)へ発行する。

次に改修工事が必要な場合です。
耐震基準適合証明書の発行が所有権移転後になる場合は、耐震基準適合証明書仮申請書という書類が必要になります。
この耐震基準適合証明書仮申請書は住宅取得予定者が建築士に対して発行する書類で、建築士はその書類に受領したという意図で捺印します。

流れは概ね以下になります。
1)依頼者が建築士に対して書面で業務を依頼します。(費用や諸問題について合意する)

2)住宅取得予定者が建築士に対して耐震基準適合証明書仮申請書を発行します。

3)建築士は耐震基準適合証明書仮申請書へ捺印し住宅取得予定者へ耐震基準適合証明書仮申請書を戻します。

4)任意のタイミングで耐震診断を実施します。(耐震診断は仮申請の前でも後でも問題ありません)

5)所有権移転後に耐震改修工事を実施します。
※住宅ローン減税には築後年数要件の他に、所有後半年以内に居住するという要件があるため、半年以内に工事を終え証明書を取得し住民票を移す必要があります。

6)建築士が耐震基準適合証明書を発行します。

※余談ですが、所有権移転後の耐震基準適合証明書発行が別の建築士になった場合、所有権移転前に作成した仮申請書は無効となり、この場合買主は住宅ローン減税が使えなくなる可能性が高いと思います。

まとめると、耐震基準適合証明書・仮申請書だけで済ませるのではなく、建築士に耐震診断などを含む耐震基準適合証明書発行に至るまでの業務を発注する書類が必要になります。
単に書類作成だけでなく、証明書発行までの条件を関係者が合意して業務を進めることがトラブル回避の第一歩です。

例えば、当初A建築士に耐震基準適合証明書を発行してもらおうと依頼したが、コストの面からA建築士が指定する事業者ではないリフォーム会社に改修工事を依頼することになったとします。
このリフォーム会社にはB建築士が所属していて、B建築士でも耐震基準適合証明書を発行することができますが、仮申請と耐震基準適合証明書の建築士が異なることからルールに適していないと判断させる可能性が高い、ということです。
※仮申請書を読むと、その建築士が証明書を発行する前提としか読み取れませんね。
耐震改修工事費用は耐震診断をしてみないとわからないので、複数の事業者で相見積りをしたい場合は、複数の事業者に耐震診断を依頼する必要があります。(別の病院のカルテで手術する医者がいないのと同じ考え方です)
中古住宅取得時のリフォームと通常のリフォームを一緒にしてはいけません。耐震改修が必要な物件を購入する時は、なるべく不動産売買契約までに耐震診断を実施して正確な改修費用を把握しておいた方が良いです。

所有権移転後の流れは比較的新しい特例なので、制度をよく理解していない不動産仲介会社が多いです。
よくあるトラブル事例をご紹介します。

1 既に所有権移転してしまったが、今から工事を行えば間に合いますか?

所有権移転前に仮申請を行っていないのでNGです。
所有権移転後の場合、「所有権移転後居住開始までに耐震改修工事を実施して耐震基準適合証明書を取得する」というのが要件なので、既に住民票を移していた場合は2重の意味でNGです。
住宅ローン減税の手続きは所有権移転までに実施しなければならないことがあります。

2 マンションだが所有権移転後の手続きで良いか?

所有権移転間際もしくは所有権移転後に問い合わせがあるパターンが多いです。
結論はNGです。
所有権移転後の場合は、耐震改修工事を行うことが要件です。マンションは戸単位で耐震改修工事が実施できないので、制度対象外となります。

3 リフォームは別の業者で考えているが、耐震基準適合証明書だけ依頼できるか?(戸建ての場合)

難しい質問ですがほぼNGです。(少なくとも弊社ではお断りしています)
耐震診断だけで基準を満たしている可能性が低く、また、リフォームの内容によっては構造部分に影響を及ぼすことも懸念されるため、普通の建築士であれば引き受けないと思います。
それだけ耐震基準適合証明書に印鑑を押すというのは重たい業務なのです。
既にリフォーム会社が決まっている場合は、そのリフォーム会社に耐震基準適合証明書を依頼するのが筋です。
また、中古住宅を購入する際のリフォームは耐震基準適合証明書が発行できる、建築士が在籍している会社を選ばないと、住宅ローン減税だけでなく、各種住宅取得支援制度が利用できなくなってしまいます。

4 リフォームは別の業者で考えているが、耐震改修工事だけ分離発注できないか?(戸建ての場合)

こちらも難しい質問ですがほぼNGです。(少なくとも弊社ではお断りしています)
施工責任の区分が曖昧になるため、1回の工事で複数の事業者が元請となる契約は推奨できません。
3と同じで、リフォームを頼みたい事業者が耐震基準適合証明書を手配するべきで、耐震基準適合証明書すら手配できないリフォーム会社を選ぶべきではありません。

5 所有権移転後に耐震診断を実施したら基準に適合していて耐震改修が不要と判断された。制度の対象となりますか?(戸建て)

所有権移転後は耐震改修工事を実施することが前提です。そもそも基準を満たす(工事が不要)のであれば、所有権移転前に手続きが可能だからです。
築20年といっても、新しいものは阪神淡路大震災後の物件も出てきます。また、2×4工法の場合はきちんと施工されたものであれば基準を満たす可能性が高いです。
住宅ローン減税を利用したい場合は、少なくとも耐震診断くらいは早めに実施しておいた方が良いと思います。

6 何とかなりませんか?

なりません(笑)。変なゴネ方をする不動産仲介会社がたまにいますが、日付を遡って書類を作成する行為は違法です。

最後に耐震基準適合証明書を含めた中古住宅の取引の流れをご説明します。

■戸建て(在来工法・2×4工法)

1)事前に(できれば初訪時に)不動産仲介会社へ「建築士によるインスペクションを実施すること」「住宅ローン減税が利用したいこと」を伝え、制度について納得のいく説明をしてもらえる仲介会社を選ぶ。
住宅ローン減税が上手くいかない理由の一つに仲介会社が無知だったということが挙げられます。所有権移転前にやらなければならないことがあります。不動産の売買とは関係ないからといって何もしてもらえない仲介会社を選ぶ理由はありません。
※中古住宅はほとんどの場合、どの仲介会社を通じても購入することができます。

2)購入したい物件が決まったらインスペクションを実施する
費用や諸条件を含めて書面で建築士事務所へ依頼します。調査費用は調査までに支払う条件になっていることが多いです。
他に購入希望者が競合している場合など不動産売買契約を先行しなければならない場合があります。この場合は仲介会社とよく相談した上で契約を優先するか、リスクを取るかを選択してください。

3)インスペクションの結果を受けて改修工事費用の見積りを確認します。
住宅設備の交換など他にリフォームしたい箇所がある場合はリフォーム全体の概算見積りを確認します。(この時点で詳細な見積りを取るのはスケジュールの関係から現実的ではありません)

4)リフォーム会社を決定します。
リフォーム工事請負契約を締結するのではありません。あくまで以後の対応を依頼するリフォーム会社を決定するだけです。
この後でも請負契約を締結するまではリフォーム会社を変更することができますが、不動産取引のスケジュールから現実的ではないことが多いです。

5)不動産売買契約を締結します。
所有権移転までに実施しなければならない後工程のスケジュールを確認しておかないと所有権移転日を決定することができません。
通常の取引では契約日から1か月後くらいで調整するのですが、一度決まった所有権移転日を後からひっくり返すことは困難なので、予め確認しておきます。
(瑕疵保険を利用する場合など1か月では足りない場合があります)
また、不動産売買契約直後に住宅ローンの審査を行うことが通常なので、リフォーム費用を住宅ローンとあわせて借りたい場合は不動産売買契約までにリフォーム概算見積りを作成してもらっておく必要があります。

6)融資内定後、所有権移転までに必要な手続きを行います。

所有権移転後のリフォーム工事の場合は、この時点で仮申請を行っておきます。厳密に言うと撤回する手続きがややこしくなるので、リフォーム関連の書類は融資内定後の方が良いと思います。
不動産仲介会社が所有権移転前に住民票を移しておくように指示をする場合がありますが、この時点で住民票を移してしまうと住宅ローン減税が利用できなくなりますので注意が必要です。

7)所有権移転

8)リフォーム工事(耐震改修含む)

9)耐震基準適合証明書発行

10)確定申告を行う

■マンション・木造以外の戸建て ※弊社ではサービス対象外となります

※マンション・木造以外の戸建ては原則として「新耐震」であることが前提です。
稀に旧耐震の物件を取り扱う建築士事務所もありますが、イレギュラーだと思っていた方が現実的です。

1)事前に(できれば初訪時に)不動産仲介会社へ「建築士によるインスペクションを実施すること」「住宅ローン減税が利用したいこと」を伝え、制度について納得のいく説明をしてもらえる仲介会社を選ぶ。
手続きが戸建てと異なるので、仲介会社が理解していないと失敗してしまう恐れがあります。

2)購入したい物件が決まったら、住宅ローン減税を適用するための方法を決める
選択肢は1:マンションの耐震基準適合証明書を発行できる建築士事務所を探す、2:マンションの既存住宅売買瑕疵保険に加入する の2択です。

※売主が宅建業者の場合は瑕疵保険に加入してもらえるように交渉し、加入してもらえない場合は耐震基準適合証明書の発行を検討します。
※売主が個人の場合はどちらの方法でも良いのですが、保証を考えると瑕疵保険の加入をお勧めします。

3)後工程のスケジュールを確認する
耐震基準適合証明書はそれほど時間がかかりませんが、既存住宅売買瑕疵保険は場合によっては証明書取得まで1か月では足りない可能性があります。
不動産売買契約前にスケジュールを確認しておいて、余裕を持ったスケジュールで所有権移転日を決定します。
※可能であればこの時点でインスペクションを実施して、証明書発行可否もしくは瑕疵保険の検査基準を満たすかどうかの確認を行っておくことをお勧めします。

4)不動産売買契約を締結します
不動産売買契約の締結の条件として、売主に耐震基準適合証明書の申請者になることもしくは既存住宅売買瑕疵保険の手続きで売主が記載するべき書類の作成に協力してもらうことに合意してもらいます。

5)速やかに所有権移転までに実施するべきことを実行します
住宅ローンの内定前に動くと無駄が発生してしまうリスクはありますが、所有権移転日までのスケジュールが厳しい場合が多いので、不動産売買契約後、住宅ローン審査の手続きと同時に必要な後工程を実行します。

6)証明書が必要な期日を司法書士に確認する
登録免許税の減額時に使用するタイミングが証明書が必要な最も早いタイミングです。いつまでに提出する必要があるのか事前に司法書士に確認し、間に合うように手配します。

7)所有権移転
所有権移転後に耐震基準適合証明書を取得する流れは想定されないので、所有権移転にあたって予め住民票を移転する「新住所登記」を行っても問題ありません。

8)確定申告を行う

住宅ローン減税の相談は不動産売買契約後もしくは所有権移転後にご連絡いただくことが多いのですが、住宅ローン減税を利用することを前提に取引を進めることが大切なことがわかると思います。
取引において不動産仲介会社が担うべき役割が重要なので、仲介会社選びが重要になることをご理解ください。

ではまた♪

恵まれた立地条件を活かしての大規模リノベーション♪

2017年10月25日

こんにちは、大内です。

 

今回のテーマは、

 

恵まれた立地条件を活かしての大規模リノベーション

 

です。

近年の住宅事情では既存団地の老朽化が進み、こうした物件の行く末が問題視されていますが、中には大幅リノベーションを加え順調に入居者を集めているものもあるそうです。

神奈川県座間市に登場した「ホシノタニ団地」もその1つです。

この「ホシノタニ団地」では、室内が大幅改装されているのはもちろんのことですが、サポート付きの貸し農園、ドッグラン、カフェまでを併設しているそうです。

現在のニーズに即した便利でスタイリッシュな住環境に生まれ変わり以前の古くて住みにくい”団地のイメージはもはやなくみどり溢れる環境と小さなお子さんのいる子育て家族が増えているそうです。

なによりここには、“古くて住みにくい”団地のイメージはもはやない。

むしろ、現在の新築住戸ではなかなか実現できないゆとりある敷地を上手に活かし、暮らしやすい空間が形成されている。

ここは『座間駅』から徒歩1分(都心のタワーマンションでもなかなか1分はありません!)と恵まれた立地条件と団地内の敷地にも余裕があり、4棟ある棟と棟の間もゆったりと贅沢なスペースがリノベーションの成功に繋がったのでないでしょうか。

詳しくは下記をご覧下さい♪

https://www.odakyu-fudosan.co.jp/sumai/mansion/hoshinotani/

個人の方がリノベーションを考える場合は一戸建ての木造在来工法であれば自分の考えを建築士または工務店の方に相談すれば実現させることは可能です。

参考までにこちらをご覧ください。

http://smile.re-agent.info/blog/?cat=5

ではまた♪

木造戸建ての基礎知識~建築年月でおおよそ判定できます♪

2017年10月25日

こんにちは、大内です。

 

今回のテーマは、

 

木造戸建ての基礎知識~建築年月でおおよそ判定できます

 

です。

 

中古戸建てを検討する際に重要になるのが建築年月です。

単に築年数が古いという判断ではなく、いつ建築されたか、は住宅ローン減税など各種支援制度を活用する上で重要な判断材料となります。

一年違うだけで、見た目は変わりませんが、お金にすると数百万円変わってくることもございますので、注意が必要です。

1)旧耐震に要注意!!(1981年5月以前の建物) 1981年6月に建築基準法の改正があり、住宅の耐震性について大きな変更がなされました。

1981年5月以前を「旧耐震」、1981年6月以降を「新耐震」と区分します。

木造戸建ての場合、耐震改修を行えば十分な性能を確保することは理論上可能ですが、改修コストがかかり過ぎてしまうため、立地が抜群に良いなど余程の理由がなければ「旧耐震」物件は避けた方が良いと思われます。

※それだけに、「旧耐震」物件は周辺物件に比べると「お買い得」に見えてしまいます。

2)安心できるのは2000年6月以降 阪神淡路大震災の教訓を受けて、2000年6月に建築基準法が改正されました。

従って、「新耐震」と言えど、耐震診断を実施すると基準を満たさず、何らかの改修工事が必要と判定される可能性が高いです。

検討している物件が1981年6月~2000年5月の建物の場合は、可能であれば不動産売買契約を締結するまでに耐震診断を実施して必要な改修費用を把握することをお勧めします。

3)1981年6月以降でも「新耐震」にならない場合があります 。

既存住宅売買瑕疵保険に加入したい時によく発生する問題です。 既存住宅売買瑕疵保険は、「新耐震」かつ新築時から構造に影響のあるリフォームを行っていない物件は構造に関する検査を実施しなくてよいとされます。

前述の通り、新耐震でも耐震診断を実施すると結構な確率で耐震改修が必要であると判定されるため、あまり費用をかけずに住宅ローン減税だけ狙いたい人には既存住宅売買瑕疵保険は有効な手段なのですが、 既存住宅売買瑕疵保険における「新耐震」の取り扱いには注意が必要です。

不動産広告などで表記される建築年月は謄本に記載されている「完成年月」であることが多いのですが、新耐震・旧耐震の判断は確認申請日が基準となります。

古い物件などは建築確認済証など新築時の図書がない物件も多く、その場合は謄本でしか建築年月を確認することができないのですが、 謄本で確認する場合の新耐震・旧耐震の境目は1981年6月ではなく、1983年4月までずれてしまうのです。

ギリギリ新耐震と思って手続きを進めたら、実は旧耐震で、結果的に耐震改修工事を実施しなければならなくなった、というのは最近よく聞かれるようになった瑕疵保険の失敗事例です。

今回ご紹介した3つのポイントは、建築年月でおおまかに判断する基本的なポイントです。 物件探しの際に参考にしてみてください。

ちなみに、リニュアル仲介が提供しているSelFin(セルフィン)では、上記のポイントを自動で判定する事ができます。

マンションだけでなく一戸建ても利用できますので、ご興味のある方はぜひお問い合わせください。

ではまた♪

 

マンション名から時代を読み解く♪

2017年10月22日

こんにちは、大内です。

今回のテーマは、

マンション名から時代を読み解く♪

です。

日本にマンションが登場して半世紀以上たちました。

東京や大阪には高層物件が立ち並び、外国人の入居者も増えました。

見上げるマンションは庶民にとって憧れの的でした。

そんな私も数年前に札幌のタワーマンションに賃貸で住んでいたことがありますし、現在住んでいる、埼玉県さいたま市はタワーマンションがそびえる街です。

マンションのネーミングには夢や希望、時代の雰囲気が表れているといわれますので、住宅購入の際に、ネーミングから建った年代が分かるかもしれません。

タワーマンションが林立する東京の湾岸エリアでは高さだけではなく、グレードもハイレベルなマンションが多く存在します。三菱地所が手掛けた「ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス」(東京・中央)と隣の「同ティアロレジデンス」の名称の文字数は何と20を超えるようです。

舌を噛みそうな名称ですし、住所として書くのも面倒ですね♪

クロノやティアロは、世界共通語として19世紀末に作られたエスペラント語から取られ、同社は「都心の輝き」との思いを込めたと話しているようです。

住んでいる方の何割がこの意味を知っているのか興味深いところです♪

マンションは本来、大邸宅を意味します。日本では中高層の集合住宅を指す言葉として定着したようです。

マンション名のカタカナ部分に注目すると、1970年代以前に多かったのは「ハイツ」「コーポ」「ハイム」などであり、今では昭和の懐かしさすら感じます。

当時はこれが最先端だったようであり、「ロイヤル」や「ネオ」といった名前には、誇らしさが満ちあふれていると言われます。

マンション名は時代を映し、1980年代は郊外立地が増え、「グリーン」「パーク」が目立つようになるそうです。ウオーターフロントの開発が進んだ1990年代にはマンション名に「リバー」や「ベイ」「シー」が登場します。

私共では毎日、家を『買いたい』方と『売りたい』方からのお問い合わせをいただいておりますが、『売りたい』方のマンション名に関しては上記の名称からある程度の築年数を察する事ができます。

そしてバブル崩壊、リーマン・ショックなどを経て現在は時代にもまれたマンション名の今を読み解くカギの一つは外国人の登場だそうです。

かつてはアモーレ、シャトーなど、外国人が首をかしげるような名前のマンションがありましたが、最近では姿を消したようです。

代わって「レジデンス」「ハウス」などオーソドックスで分かりやすい名前が復活してきているようです。

さらに、外国人の入居希望者や投資家に響くよう日本を代表する地名を付ける物件が目立ってきているようです。

マンション業界の勢力地図の変化もネーミングに影響を与えているようです。

近年、大手の寡占化が進んだ結果、同じエリアで自社の物件が競合するケースが目立ってきています。

住友不動産は東急東横線中目黒駅周辺の3カ所で「シティハウス」シリーズを分譲している。自社競合がなければ「シティハウス中目黒」で決まりのはずなんですが、後ろに「テラス」「ステーションコート」「レジデンス」を付けて区別しているようです。

今や全国のマンションは630万戸(10万棟)を超え、業界からは「考えられる名称はほぼ出尽くした」との声も出ています。

今後のマンション名は長いカタカナ名が飽きられ、漢字が台頭する可能性があると予想する声もあるようです。

ではまた♪

老後に移住希望19%、「高齢者を地方へ」は難しく?!

2017年10月22日


内閣府がまとめた「国土形成計画の推進に関する世論調査」で、老後に備えて移住の意向があるかを聞いたところ「別の地域へ移住したい」が6.8%、「どちらかといえば別の地域に移住したい」は12.3%で、合わせても19.1%にとどまったようです。

政府は地方創生の一環で都市部の高齢者の地方への移住を促していますが、移住希望者はそう多くないのが実情のようです。また、老後資金の余力がないことも影響していると思います。

「現在の地域に住み続けたい」は57.0%、「どちらかといえば現在の地域に住み続けたい」が22.2%で、8割近くが今の居住地に住み続ける意向を示しました。大都市部に限ると「移住したい」が9.7%、「どちらかといえば移住したい」は15.2%と、移住希望者の割合はやや多くなっています。

移住の意向がある人に希望する移住先を聞くと「地方都市部」が55.2%、「農山漁村地域」20.3%、「大都市部」14.0%、「海外」9.6%。年代別では移住希望者は20代が最も多く、移住先も20代は「地方都市部」が47.9%で、次いで「海外」と「農山漁村地域」がともに18.8%で並んでいます。

現在住む地域の将来について「不安を感じている」が49.1%、「不安を感じていない」が50.2%と拮抗。1年前の前回調査では「不安を感じていない」が「不安を感じている」より5ポイントほど多く、地域の将来への懸念が高まりつつあります。

不安の理由を複数回答で尋ねると「働く場所や機会が減って収入がなくなること」が大都市で24.7%、町村部が33.3%。「バスや鉄道の運行本数が減って移動が困難になること」が大都市が15.1%、町村部が29.7%。雇用や生活の利便性への不安を地方が強く実感しているようです。また資産となるはずの不動産の現金化が難しい実態も予測されます。

居住地を選ぶ上で重視する条件は「医療・介護の環境が整っている」が65.1%、「商業施設があり買い物が便利」が61.8%だったようです。このような立地に移れるよう、若い段階から、いつ何時でも資産性の高い不動産を所有しておくことが重要だと思いました。

あくまでも本データは住宅購入後、年を重ねるにつれて、どのようなエリアを好んでいくのかを把握するデータとしてご確認いただければ幸いです。

譲れない条件を明確にすることで 思い通りの物件購入を実現しよう♪

2017年10月21日

こんにちは、大内です。

今回のテーマは、

物件のメリット・デメリットを包み隠さず情報提供。

不動産仲介会社と二人三脚で素早く決断しよう♪

です。

奥様の実家の近くで家探しをしていたAさん。

あらかじめ予算や間取りなど具体的な条件を不動産仲介会社と情報共有しており、また、検討エリアの物件情報を頻繁にチェックしていたため、おおよその相場も把握されていました。

この物件が売りに出されたときも、素早く物件内見を行い、希望条件を満たす物件であることが確認できたため、すぐに購入を決断することができました。

もちろん、住宅ローン事前審査もしっかりと行っていました。

リフォームの参考にしようと新築分譲物件の内見も行っていたAさん。

中古物件なので構造など見えない部分に不安を感じており、それら劣化の改修費用に自分たちが実施したいリフォーム費用を含めると予算に収まるかどうか心配で、一時は新築の方が良いのではとご夫婦で揉めたこともあったそうです。

しかし、不動産仲介会社が物件のメリット・デメリットを包み隠さず情報提供することで、適切な判断が可能に。

中古住宅に対する不安は購入のプロセスの中で全て解消されたとAさんは振り返ります。

物件に対する希望条件で、譲れるもの・譲れないものを明確にすることで不動産購入に対する視野が広がったそうです。

建築士によるインスペクション(建物診断)の結果、昭和63年築の物件でしたが、現行の耐震基準を満たす構造性能であることがわかりました。

本物件の購入にあたってAさんが実施したリフォームは、クロス・フローリングの交換や住宅設備の入れ替え・間取り変更など建物全体に及ぶものでした。

もともと浴室の隣に洗面所がなく、洗濯機はキッチンに設置する間取りでしたが、洗面所を新設し、それにあわせて水廻りの間取りを大幅に変更しました。

また、10帖の縦長の洋室を5帖二部屋に分割し、もともとあった和室を洋室へ変更。

吹き抜けをふさいでウォークインクローゼットを新設するなど2階も使いやすい間取りへ変更しました。

思い通りのリフォームを実現するのも中古住宅ならではのメリットです。

お引っ越ししてから3ヶ月後にご挨拶に伺ったところ、今回購入した物件に非常に満足していますと仰られる笑顔のAさんでした。

この笑顔を見れるのがこの仕事をやっていて本当に良かったなと思える時です。

ではまた♪

中間省略登記とは?

2017年10月21日

皆さんこんにちは、橋本です♪

 

「中間省略登記」というものを聞いたことはありますか?

本来、不動産登記は、手続きの流れをそのまま公示しなければなりません。

不動産の所有権がAからB、BからCへと移転した場合には、それぞれ①AからBへの登記と、②BからCへの登記と、2段階の登記手続きが必要となります。

一方で実務上は、Aから直接C名義へ登記をしてしまうという行為が行われていました。

これが中間省略登記(中間者B名義への登記を省略する)という方法です。

中間省略登記をすると、中間者Bは登記費用や不動産取得税を節約できるというメリットがありました。

ところが、不動産登記法が改正され、この中間省略登記ができなくなりました。

登記の際に添付する書類が変わってしまったためです。

改正前の法律では、登記の際に添付する書類からは中間者の存在が明らかにならなかったため、中間省略登記であっても法務局は気付くことがなく、そのまま申請を受け付けていました。

この法改正は、中古不動産を仕入れて転売していた再販業者には大きな打撃となりました。

登記費用・不動産取得税が発生するようになってしまい、仕入コストが大幅に上昇してしまったのです。

この状況を解消するために発案されたのが民法第537条「第三者のためにする契約」を利用した新しい契約手法です。

こちらの契約手法は「新・中間省略登記」などと呼ばれることもあります。

詳細は割愛しますが、この「第三者のためにする契約」を売買契約書に盛り込むことで、中間者Bが転売した場合でも、適法にAからCへ直接登記名義を移すことができるようになったのです。

登記費用や不動産取得税などの流通コストはほぼ税金ですので、節約できるに越したことはありません。

ただでさえ専門用語が多く理解しにくい売買契約書ですが、このようにさらに特殊なケースというものもあるのです。

将来に渡って 人が集まり続ける街選び

2017年10月20日

こんにちは、大内です。

今回のテーマは、

将来に渡って 人が集まり続ける街選び

です。

日本はこれから人口減少時代を迎えるとともに、先進国でも類を見ない極端な少子高齢社会に突入します。

住宅産業では「家余り」が深刻な社会問題になりつつあります。

住宅購入は「街選び」です。

将来消えてしまう街を選択してしまうと、売ることも貸すこともできない「負」動産を買ってしまう恐れがあるのです。

資産価値に影響する広域立地と狭域立地

資産がいかに容易に交換できるかを示す性質を「流動性」と言います。

住宅で言うと将来の住み替えの際に売りやすく貸しやすい「現金化しやすい」物件が流動性が高い物件と言えます

人口減・家余りの時代では、流動性が低い物件は、将来現金化が必要になっても、価格を下げないと現金化できない、最悪の場合は買い手も借り手も見つからず現金化できない「負」動産化する恐れのある物件となります。

流動性の指標は「立地」です。

立地には広域立地と狭域立地という考え方があります。

広域立地は人口動態です。

昼間人口、夜間人口の差を見るとその街の特徴が見えてきます。

昼夜間人口差が大きく、昼間人口が多い街は仕事のある街です。

将来に渡っても人が集まり続けることが期待できますが、逆に昼夜間人口差が大きく、夜間人口が多い街はベッドタウンです。

こういった街は過疎化が進行し人口が流出し続ける恐れがあります。

事実、首都圏でもベッドタウンの空き家問題が顕在化しています。

狭域立地は利便性です。

主要駅からの距離で判断できます。

主要ターミナル駅直結の物件はいつまでも変わらない人気をキープすることが期待できますが、どれだけ立派な住宅でも駅からバスで30分以上かかる物件は売りにくく貸しにくい物件と言えます。

最寄り駅までバス便で、通勤に1時間も2時間もかかる閑静なベッドタウンはバブルの頃は当たり前だったのですが、現時点であえて選択する合理的な理由はありません。

不動産の資産価値は広域立地(街力)と狭域立地(駅からの距離)で決まります

販売価格や周辺環境、内装などといった表面的な情報だけで物件探しをするのではなく、周辺のエリアやより都市中心部寄りのエリアの「流動性」を確認して、将来に渡って人が集まりやすい「街選び」をすることは、資産価値を毀損しない物件探しでは重要なプロセスです。

物件の流動性を瞬時に判断できます

リニュアル仲介が提供するセルフインスペクションWEBアプリ「SelFin(セルフィン)」を使うと、物件の流動性が簡単に確認できます。SelFinではどれくらい人が集まりやすいかを「街力」という数値で算出します。

街力のスコアが高いエリアは将来にわたって人が集まりやすいエリアと言えます

例えば東京都新宿区の街力は「2166」です。

街力の全国平均は100なので、非常に人が集まりやすいエリアと言えます。一方、同じ23区内でも東京都中野区の街力は「334」と大きく差が出ていることがわかります。街力が「100」を下回るエリアは要注意です。

人口流出が止まらず将来消えてしまう街になる可能性が懸念されます。

このように検討しているエリアだけでなく、周辺エリアの街力を比較することで、その街のポテンシャルを推し量ることができます

また、SelFinでは駅からの距離も流動性のスコアに影響します。

例え街力が高いエリアでも駅から遠い物件は流動性が低いと判定されてしまいます。

物件検討時にいちいち自治体の人口動態を調べるのは手間がかかりますが、SelFinは各種入力補助機能を備えているので一瞬で調べることができます

ぜひSelFinをご活用ください。

ではまた♪

 

地図に現れた「細い土地」♪

2017年10月19日

こんにちは、大内です。

今回のテーマは、

地図に現れた「細い土地」

です。

先日、取引をお手伝いさせていただいた方の物件調査をしていた際、現地と隣接した細い土地が公図上にあることを発見しました。

この土地は何でしょうか?

想定されるケースのひとつは、道路を拡幅した場合です。

建築基準法上、建物を建てるためには道路と2m以上接していないといけません。

路地状部分で道路と接している土地などは、この2mの要件を満たすために、隣地の方から細い土地を譲ってもらうことで、建物が建築できるようになり、資産価値をアップさせることができるのです。

そうなるとぎりぎり2mしか道路と接していない土地は価値としては低く見られてしまうことがおおいです。

なんといっても2mしかないと車の出し入れが大変ですから、、、

その他に想定されるケースは、越境物への対応です。

建物の庇や雨どいが隣地に越境している場合や、地中埋設管などが他人地を経由してしまっている場合があります。

そのままでは、他人の権利を侵害してしまっていたり、補修工事の際に支障が出てしまうこともあるので、その解決手段として、越境してしまっている部分や、埋設管が通っている部分の土地を細く切り離して譲ってもらうことがあります。

また、やや強引な方法ですが、土地売却の前提として、境界を確定させるために、細い土地を作り出すことがあります。

土地の境界を確定し、正確な面積を測量する場合には、隣地の方の立会・協力が必要になります。

ところが、残念ながらその協力が得られないケースもあります。

そこで、自分の土地を、売却する大きな土地と、協力を得られない隣地と接する細い土地の2筆に切り分けます。

そうすると、売却用の土地については、自分ひとりで境界を確認して測量することができるようになるのです。

残った細い土地についてはとりあえず考えないようにすることで、問題解決を先送りにする方法です。

こういったケースでは、隣地とのトラブルを内包した土地ということになりますので、購入を検討される場合には、経緯や状況の調査が必要になりますね。

地図ひとつをとっても、注意すべきポイントが見えてくる場合があります。

ご心配な点がありましたら、不動産取引に詳しいエージェントにご相談ください!

ではまた♪

約25年でこれだけ変わった!地域別人口増加率♪

2017年10月17日

こんにちは、大内です。

今回のテーマは、

約25年でこれだけ変わった!地域別人口増加率。

です。

 

これは、1990年~1995年の首都圏の市区町村別「人口増加率マップ」です。

まさにこの時代は、バブルの時代にあたります。その時代では、千代田区、港区、渋谷区、中央区、江東区、新宿区、台東区など今人気のエリアは、人口増加率はなんとマイナス!?

逆に都心から電車で1時間から1時間半ぐらいかかるところが人口増加率が高いです。まさに、郊外型の庭付き一戸建てがブームになった時代です。

ところが、その時代から約25年経った2010年~2015年の人口増加率マップを見ますと、人口のトレンドが反転しています。

約25年間、一時代が変わり状況もすっかり変わりました。

不動産の価値も、需要と供給で決まります。

自分のお住まいの人口が減ってくれば当然需要が落ち、不動産価格も下がります。

目先の自分たちの都合だけを考慮して安易に購入するのではなく、将来の人口統計がどのように変わってくるかもきちんと把握したうえで、購入エリアを検討しましょう。

弊社のあるさいたま市においても、同じさいたま市内でも将来の動向をしっかりと見極めないといけません!

弊社では、お客様の年収や自己資金、家族構成など個別の状況を把握させて頂き、どのエリアを狙っていった方が良いか、エージェントがしっかりとアドバイスをさせて頂いておりますので、お気軽にご相談下さい。

~バイヤーズエージェントがお手伝いする住宅購入~

https://www.rchukai.com/buyersagent

【参照資料】

人口増加率・密度マップ(埼玉大学教育学部 谷謙二研究所)

http://ktgis.net/lab/etc/pop_increase/

1990年以降の5年単位の5時期 切り替えて表示できるマップです。

これから人口減・家余りがより顕著になっていきます。

ひと時代でこれだけ変わってしまう事が、このマップを見ても良く分かると思います。あなたの実家や今お住まいのエリア、今後購入を検討しているエリアがどのように変わってきたか、ぜひ確認してみて下さい。

これと併せて確認して頂きたいのがこちら。

「日本の地域別将来推計人口」

http://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson13/3kekka/Municipalities.asp

今後の人口がどのように推移していくか、

2040年までの地域別・年齢(5歳)階級別データーを確認できます。

過去と未来を比較検証し、お住まい探しにお役立てください。

自分が住んでいてすみやすい、子供の学区内だから、いろいろと立地探しには理由があるかと思いますが、上記のデータも参考にしないと将来的に大変なことになるかもしれません。

お気軽にご相談ください♪

ではまた♪

不動産業界の新常態(ニューノーマル)を探る?!

2017年10月16日

こんにちは、大内です。

今回のテーマは、

不動産業界の新常態(ニューノーマル)を探る?!

です。

先日、弊社にて「家を買うなら知っておきたい情報セミナー」という消費者向けのセミナーを開催させていただきました。

そのような中、少人数の会でもありましたので、セミナー後は多くのご質問をいただきました。

ちなみに、ご参加いただきました方のアンケート結果は下記の通りです。

「(セミナー前に資料請求をいただいた方の参加)資料だけではだけではわかりにくかった事もお話をお聞きし、よく納得が出来ました。

購入の流れなどもよく分かったので、まずは加盟店さんに行ってみようと思いました。新築も視野に入れていましたが、主人とも話し合って、より賢い選択が出来たらいいなあと思います。(A様)」

「中古の選び方、買い方について、ためになる情報が得られて良かった。なぜ、中古で買えば資産価値がさがりにくい物件なのか、仕組みの話が聞けて良かった。家を買うことでローンを組み、負債をおうイメージでしたが、選び方、リフォームのやり方によって、資産価値が残り、売る等の選択肢を増やす事ができるものだと思った。(B様)」

現在、日本の人口減少が一段と深刻になってきています。

1年間に生まれてくる子供が100万人を割り込む一方、死亡者は130万人に迫っています。

減少が顕著な地方都市などは近未来の縮図であると言われ、これから不動産をお求めいただく上において、人口減少時代を生き抜く中で新常態(ニューノーマル)がありそうです。

総務省によると、1月時点の日本人の総人口は約1億2558万人であり、約5年間で110万(約1%減)任減少したようです。

管理の手間などから親族が亡くなっても相続登記がされない不動産も多く、放置されたままの不動産が多くなっています。

全国の土地の約2割は所有者不明となっており、頭を抱える自治体も増えてきています。

地方の秋田や青森では5年間の減少率が4%を超えているようです。

東京都足立区でも15年度に実施した調査で2350棟が空き家だったようで、これからこのような状態が増えてくると言われていますので、困ったものです(不動産業界の新常態(ニューノーマル))。

その為、これからの住宅購入は立地にこだわり、いつ何時でも「貸せたり、売れる」物件を購入する事が重要です。

これからは人口減が常態化し、その中で不動産を購入するという状況ですので、不動産購入を検討される方は、この機会に「家を買うなら知っておきたい情報セミナー」に参加してみてはいかがでしょうか?

弊社では2か月に1回程度の頻度で浦和駅周辺で開催しております。

次回開催予定が決まりましたら、すぐにお知らせさせていただきます。

ではまた♪

 

住宅基礎の種類♪

2017年10月15日

こんにちは、大内です。

今回のテーマは、

住宅基礎の種類!

です。

住宅はいつ起こるか分からない地震に耐えぬく家にするには、家の構造と、住宅の基礎も重要な役割を果たします。

たまに建築中のお家とかを見かけることがあるかと思いますが、なんとなく、コンクリートの塊ぐらいにしか感じないかもしれませんが、お家の土台となる非常に大事な部分です。

良い機会ですので、どんな種類があるのかを簡単にお話したいと思います。

さて、この住宅の基礎にはどんな種類があるのでしょうか。

1.独立基礎

建物の主要部分(住まいエリア)以外に、基礎が必要となるケースがあります。

玄関のポーチを支える、デッキ部分を支えるなど、独立して支えが必要な部分に使用する方法です。

これは、独立フーチング基礎とも呼ばれ、家の作りによって必要となることがある住宅基礎です。

上記の「ベタ基礎」「布基礎」とは連続しないもので、点として存在するのが基本です。

 

2.布(ぬの)基礎

家の外周部分(外壁部分をぐるりと囲むように)や、間仕切りの壁や柱が入る部分を中心に支えるのがこの布基礎です。

今はベタ基礎が主流ではありますが、地盤がしっかりしている土地、既に丁寧に地盤改良がおこなわれている土地であれば、この布基礎でも問題はありません。

布基礎であっても、居室下部にあたる部分には防湿シートや押さえコンクリートを使用しますので、さほど湿気に神経質にならずとも大丈夫です。

逆T字が基本形状の布基礎ですが、ベタ基礎と同様に割栗石・捨てコン・(Tの字の頭部分の)フーチング・立ち上がりは約400ミリと、構造はベタ基礎とあまり大きく違いません。 違う部分は、地面全体をがっちりとコンクリートで抑えてしまうかどうかだけです。

上記のベタ基礎は家が建つ部分のほとんどをコンクリートと鉄筋で覆ってしまいますので、資材の面ではコスト高。

こちらの布基礎は資材を最小限に留めることができますが、手間の面で人件費のコストが取られるとされています。

地盤に問題がなければ、この布基礎を提案されるかもしれません。 コンクリートや鉄筋量が少なく済みますので、基礎そのものが軽量となるメリットがあります。

3.ベタ基礎

近年の家のほとんどがこのベタ基礎を採用しています。

家が建つ予定の場所のほとんどすべての場所をコンクリートで覆い、面で支える基礎ですので、シロアリ対策にも優れているとされています。

また、不同沈下にも強いとされていること、施工の手間がさほど必要ではないことからも採用されやすい方法です。 一方、家の建つほとんどの部分をコンクリートの面で支えることから、必然的にコンクリートの量が増え資材コストの部分が、下記に挙げる布基礎よりも高いのも実情です。

土に接する面から、割栗石・捨てコン・防湿シート・鉄筋を封入した基礎部分(厚み150ミリ以上)・壁などを支える立ち上がり部分(高さ400ミリ程)というのが基本的なベタ基礎の構造です。

基礎だけでも大きく分けると3種類、基礎の上には土台→柱→梁とのってきますので冒頭に住宅の基礎も重要な役割を果たしますと書きました。

木造住宅の構造やどう造られているのかがわかると中古住宅の購入時にリフォームなどでなぜ壊してはいけない壁なのかが分かってくるかもしれません。

お住い探しの際は家の構造も気にしてみてはいかがでしょう。 その際には是非専門家にご相談ください。

ではまた♪

「アパートバブル終息?」から学ぶ住宅購入術

2017年10月12日

こんにちは、大内です。

今回のテーマは、

「アパートバブル終息?」から学ぶ住宅購入術

です。

この度、日本経済新聞の記事に「アパートバブル終息?」という記事が出ていました。

相続税対策と低金利を背景に貸家の新設着工は2年近く高い伸びが続いたが、このところ3カ月連続で減少しているようです。

地方では空室が埋まらずに、一定期間の無料貸しをしている物件もあるようです。

空室も増えているようです。

また、貸出先に困っていた地方銀行はアパート融資を積極的に推進してきたようですが、金融庁の監視強化でこの動きの流れが変わりつつあるようです。

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO22504910Q7A021C1SHA000/

国土交通省の調べでは貸家の新設着工戸数は3カ月続けて前年同月の実績を下回り、28都道府県で着工戸数が減少し、最大の下げ幅は栃木県の53%という状況だったようです。

まさに郊外エリアの需要がなくなったとの見方が出来ます。将来の空室リスクの説明もきちんとなされないまま、建設された物件も多く、まさにトラブルが懸念される状況です。

少し考えれば、人口減少に伴うリスクもわかりそうなものですが、そこは営業マンが上手だったのか、、、

そもそも日本銀行のマイナス金利政策により、稼げなくなった地方銀行は一斉にアパート融資に力を入れ、収益を補填する動きをとりました。アパートバブルを起こすべく、「土地持ちの地主にアパート営業をかけろ」といった合言葉まで存在していたようですからビックリです。

住宅購入をされる方は上記のようなアパートバブルなどの話はあまり関係ないとお思いになられると思いますが、これからの人口減少社会を生きていく上においては、時には自宅を貸し出す場面も出てくるかもしれません。

そのような時に今回はアパートのお話をしていますが、空き家も増えてくることが確定していますので、アパートの空室物件と空き家物件での賃貸の争奪戦が予想されます。

勿論、郊外の住宅からこのような空室物件と空き家物件は見放されることが予想されますので、自分の自宅はそのような住宅になりにくい場所での購入が重要です。

資産ではなく、負債になるような不動産の事を「負動産」とも言ったりしますが、これからの不動産購入に際して様々な視点で情報を持っておくことは重要です。

「負動産」を手にしない為に、不動産関連の情報は常に気に掛ける必要がありそうです。

もし、購入検討物件で少しでも気になる事がございましたら、遠慮なくお問い合わせください。

ではまた♪

地盤の液状化現象・洪水などの自然災害によるリスクとなる土地なのかを事前に調べる方法♪

2017年10月10日

こんにちは、大内です。

今回のテーマは、

地盤の液状化現象・洪水などの自然災害によるリスクとなる土地なのかを事前に調べる方法。

です。

地盤の液状化現象とは、地震によって地盤が液状になる現象の事をいいます。

阪神・淡路大震災や東日本大震災でも液状化現象の発生によって地盤が軟化し、その上に建っていた建物が沈下・傾斜・倒壊するといった被害が多く見られました。

液状化は、以前に河川、池、湖沼、水田だった土地や、臨海部の埋立地などで発生しやすい傾向があります。

対象地が液状化する可能性について調べる方法としましては、自治体のホームページ等で公表されている「液状化予測図」を利用すると良いと思います。

また、国土地理院が発行する過去の地形図や土地条件図、自治体の地盤調査データなども参考にご覧ください。

よくわからなかったら、弊社にお問い合わせください。

ピンポイントでデータをお知らせいたします♪

調査の結果、液状化の可能性があると判断できる場合には、地盤調査を実施し、実際の地盤の状況を把握したうえで対策を講じることが望ましいでしょう。

そうはいっても、液状化の可能性が高い!という判断(あまりありませんが、、、)が出た場合はその時点でオススメはいたしません。

液状化のほかにも、津波、洪水、高潮、土砂災害等、さまざまな自然災害によるリスクが考えられますが、調査にあたっては、ハザードマップを確認するとよいでしょう。

ハザードマップとは、自然災害による被害を予測し、その被害の発生する恐れのある区域を地図上に表示するとともに、避難施設の配置状況等を知らせる地図です。

国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」には、全国の各市町村のハザードマップがリンクされています。また、洪水浸水想定区域や土砂災害危険箇所、土地条件図や治水地形分類図等も重ねて閲覧できます。

住宅の企画を行うにあたっては、ハザードマップをはじめとする地図データを活用することにより、対象地の地震や水害等の自然災害のリスクをあらかじめ予測し、企画に反映させることが重要となります。

そういった情報は、駅からの距離、陽当りと違い、目に見えにくい情報ではありますが、確実に『資産価値』には直結いたします。

弊社では、購入前には必ず確認をしてから、安心してご購入いただいております。

ではまた♪

意外な落とし穴 マンションの底地

2017年10月06日

こんにちは、大内です。

今回のテーマは、

意外な落とし穴 マンションの底地

です。

通常、マンションの売買をする場合、その底地(=敷地)についてはあまり気にしませんね。

空中にある(1階は除く)お部屋を購入することになるので、一戸建てと違い、土地についての意識が薄いかもしれません。

登記の手続き上も、「敷地権化されている」マンションについては、建物の名義変更だけをすれば、土地の名義変更も完了することになっています。

この建物に土地がくっついてくる状態を「敷地権化」と言います。

一方、古いマンションの場合、この「敷地権化」がされていないため、建物は建物で、土地は土地で名義変更をかけなければならないケースもあるようです。

そして、もう1つ気にしなければならないのが、マンション底地の数(筆数)です。

住所変更やローン完済後の抵当権抹消手続きなどの際の手数料(=登録免許税)は、不動産の数で決まります。

建物1戸、土地1筆であれば登録免許税2,000円ですが、土地の数が増えてしまうと、その分手数料が嵩んでしまいます。

一般的にマンションのデベロッパー等は、マンション用地を仕入れると、測量して、「合筆」手続きを行います。

この「合筆」をすることで、多くの土地をまとめて1つの土地にすることができます。

では、なぜ合筆されていない、土地が多数となるマンションが存在するのでしょう。

実は、この合筆をするには、いくつかの条件があるのです。

その一部が、「所有者が同じであること」「地目が同じであること」です。

ジョイントベンチャー(JV)と呼ばれる、いくつかの会社が共同で事業を行った場合ですと、土地所有者がそれぞれ異なってしまうため、合筆ができないこともあります。

また、土地面積が大規模になると、地目が「宅地」となっている箇所や「山林・雑種地」の箇所など、土地の種類が混在していまい、やはり合筆できないといったケースが生じます。

敷地が多いマンションであっても、普段の生活には支障ありませんが、手続きが必要となった場合に、思わぬ出費が発生してしまうこともあるようです。

不動産購入でチェックすべきポイントは多岐にわたります。

あとになって知らなかった!程度で済めばよいですが、何十、何百万円も費用がかかるようなこともございますので十分にご注意ください。

そうはいっても、素人だから、、、という方はご安心ください!

購入をご検討される場合には、経験豊富なバイヤーズエージェントにまずはご相談ください。

ではまた♪

安いからといって旧耐震の住宅を買おうとしてませんか?

2017年10月05日

こんにちは、大内です。

今回のテーマは、

安いからといって旧耐震の住宅を買おうとしてませんか?

です。

家族を守る為にも耐震性について考えてみましょう。

平成25年の段階で、耐震性なしと推計される住宅は総戸数約5,200万戸に対して約900万戸、耐震化率約82%という状況の中、「国土強靭化アクションプラン2016」では、平成32年までに住宅の耐震化率を95%に、平成37年までに耐震性を有しない住宅ストックを概ね解消するという目標が設定されております。

阪神・淡路大震災でも、昭和56年以前に建築された住宅については、大きな被害が見られたことから、これらの住宅については、耐震診断を実施し、耐震診断の結果、耐震性が不足していると判断されたときには、耐震改修工事を検討することが望ましいです。

耐震改修工事には様々な方法がありますが、木造住宅の場合には、壁に筋かいや合板を新たに設置したり、柱や梁の接合部を金物で補強する方法が一般的です。

また、外壁にブレースを設置したり、基礎のみを補強、屋根を軽くする方法等もあります。

木造住宅の耐震改修工事は、100~150万円で行われる場合が多く、全体の半数以上の工事が約200万円未満で行われているようです。

そうなると建替えも検討される方もいらっしゃいますね。

一方、マンションの場合には壁の増設、鉄骨枠組補強、外付け鉄骨補強、バットレスの増設、柱巻き付け補強、耐震スリットの新設等の改修方法があります。

その他、免震装置や制震ダンパーを設置するという大掛かりな方法もあり、費用については、条件によって大きく異なりますが、1万5千円~5万円/㎡が目安となります。

耐震改修工事については、費用の一部について補助が受けられるので、実際の負担費用額は上記費用よりも少なくて済む場合が多いです。

ただし、補助制度の有無や詳細は地方公共団体によって異なりますので、必ず契約前に所管の自治体の窓口に問い合わせたうえで契約のお手続きを進める必要がありあます。

将来必ず地震は来ます。 その時に、耐震基準を満たしていない住宅に住んでいた事を後悔しても遅いです。

大切なご家族の事を考えると、安心して住むことの出来る家を購入する事をお勧めします。

実際にどのくらい費用が掛かるかが心配かと思いますが、気になる方はまずはご連絡ください。

ではまた♪

リフォーム・リノベーション・リファイニング工事とは?

2017年10月04日

こんにちは、大内です。

今回のテーマは、

リフォーム・リノベーション・リファイニング工事とは?

です。

不動産経済研究所が発表した、2017年度上半期の首都圏マンションの平均販売価格は、バブル期以来の高水準に突入し価格上昇が続くマンションですが、分譲と賃貸を合わせて東京都内で建っている約13万3,000棟のうち、2割にあたる約2万5,000棟が「旧耐震基準」で建てられたもので、現在の基準を満たしていないそうです。

そうした中、三井不動産が「長寿命化」によって老朽化マンションを再生する新手法「リファイニング工事」を公開したニュースを見ました。

このニュースの中での「リファイニング工事」は建物の構造を保つために必要な骨組み以外を全て解体し、新たな壁などを加えることで、建物全体の耐震性能を上げるというものです。

さらに、残した骨組みも、古いコンクリートの中の鉄筋部分に薬品を直接注入する「リハビリカプセル」工法によってコンクリートの寿命、ひいては、建物の寿命を大幅に延ばせるのだといいます。建て替えに比べてコストは安く、工期も短くなるということでした。

リファイニング工事は戸建てにもあります。

一般的に「リフォーム」「リノベーション」という言葉をよく耳にしますが、国土交通省の定義では、リフォーム=「新築時の目論見に近づくように復元する」リノベーション=「新築時の目論見とは違う次元に改修する」と明記されており、いずれも建物の改修工事のことを指していますが、人により定義やニュアンスもマチマチで、間違った捉え方をしている方も多いのではないのでしょうか?

一般にリフォームとは内装の模様替えなどの小規模な工事をさし、リノベーションは全面的な改修等の、大規模な工事を行なうものとして捉えられています。

一方、リファイニングとは、老朽化した建物の大部分を利用しながら、大胆な意匠の転換や用途変更、設備配管、電気配線、住設機器の更新までを含む工事のことで、新たな枠組みとして区別され始めています。

戸建てリファイニングでは、リフォーム、リノベーションの持つ意味に加えて設備配管更新や耐震補強まで含めた、物件の根本的な改修をおこなうため、物件の寿命が延ばすことができ、従来よりも長く暮らし続けることが可能になるそうです。

お住いをお探しの際には専門家に是非ご相談ください。

くさの工務店では定期的にセミナーを開催しております。

情報提供やご相談を承っております。

ではまた♪

 

親から資金援助をしてもらい住宅購入する場合の注意点

2017年10月03日

こんにちは、大内です。

 

今回のテーマは、

 

親から資金援助をしてもらい住宅購入する場合の注意点

です。

 

「住宅取得等資金の贈与税の非課税」制度という大きな制度があります。 こちらの制度は、親から資金援助をしてもらう前提で住宅購入を考えている方は、かなり重要な制度といえます。

但し、納税者に有利な制度にはそれ相応の条件付であるのが税務上の常であり、この制度の恩恵を受けるためには注意が必要です。

この制度を受けるには、様々の要件があります。 その要件は人任せにすることなく、購入前に必ず自分でも確認しておきましょう!

また、こちらの制度は、申告期限については厳しい制度です。 3月15日、申告期限をぼんやりやり過ごせば、「恩恵」が一転「悪夢」になってしまいます。

この制度をご利用になる方は「住宅取得等資金贈与の特例の適用を受ける旨の贈与税の申告書」を抜かりなく確実に期限までに提出しましょう。 (非課税で贈与税を納める必要が無くても申告が必要です。)

さて、「住宅取得等資金の贈与税の非課税」制度とは、そもそもどのような制度で、 どんな点に気を付けなければならないかについてお話しします。

1.【制度の概要】 平成27年1月1日から平成33年12月31日までの間に 父母や祖父母などの直系尊属からの贈与により、自己の居住の用に供する住宅用家屋の新築、取得 または増改築等の対価に充てるための金銭(以下「住宅取得等資金」という)を取得した場合において、 一定の要件を満たすときは、700万円(平成32年3月31日まで)までの金額について贈与税が非課税となる制度です。

(省エネ等住宅の場合は、1200万円まで)

詳細は下記URLよりご確認下さい。 ※「住宅取得等資金の贈与税の非課税」のあらまし http://www.nta.go.jp/index.htm

2.【受贈者の要件】 次の要件の全てを満たす受贈者が非課税の特例の対象となります。

⑴ 次のいずれかに該当する者であること。

① 贈与を受けた時に日本国内に住所を有すること。

② 贈与を受けた時に日本国内に住所を有しな いものの日本国籍を有し、かつ、受贈者又は 贈与者がその贈与前5年以内に日本国内に住所を有したことがあること。

③ 贈与を受けた時に日本国内に住所も日本国籍も有しないが、贈与者が日本国内に住所を有している。 ⑵ 贈与を受けた時に贈与者の直系卑属であること。 ⑶ 贈与を受けた年の1月1日において20歳以上であること。 ⑷ 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること。

■「住宅取得資金」の範囲について 住宅取得等資金とは、受贈者が自己の居住の用に供する家屋を新築等の対価に充てるための金銭をいいます。(土地や建物の贈与では使えません。)

これらの居住用家屋の新築等には、次のものも含まれます。

① その家屋の新築等とともにするその家屋の敷地の用に供される土地等の取得

② 住宅用の家屋の新築に先行してするその敷地の用に供される土地や借地権などの取得(敷地を先行取得した場合です。)

住宅用家屋の新築等の対価について、新築の場合は新築工事の請負代金の額、取得の場合は 売買代金の額と解されます。

居住用の建物の増改築等をする場合は、 その要件を満たしている必要があるため下記内容ご確認下さい。

■【居住用の家屋及びその増改築等の要件】 住宅取得等資金に係る贈与税の非課税特例の適用対象となる住宅用家屋及び増改築は次のような ものとされています。

適用対象となる住宅用家屋の床面積については240㎡以下とされています。

① 増改築等の工事に要した費用が100万円以上であること。

なお居住用部分の工事費が全体の工事費の2分の1以上でなければなりません。

② 増改築等後の家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が専ら居住の用に供されること。

③ 増改築等後の家屋の登記簿上の床面積が50㎡以上240㎡以下であること。

④ 増改築等に係る工事が、一定の工事に該当することについて、「確認済証の写し」「検査済証の写し」又は「増改築等工事証明書」などの書類により証明されたものであること。

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≪その他の注意点≫

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① 贈与を受けた金銭を住宅ローンなどの借入金返済に充てた場合 金融機関等から融資を受けて住宅を新築等し、その後に直系尊属から贈与を受けた金銭で住宅 ローンを返済したというような場合には、単に 住宅ローンの返済資金としての贈与に過ぎず、 住宅取得資金の贈与には該当しませんので注意が必要。

この特例は住宅を新築等するための資金の贈与に限られますので、住宅ローンを返済するための金銭の贈与を受けた場合には非課税の特例の対象外となります。

② 同様に、自己資金で新築等の対価を支払い、後に贈与を受けた場合も特例の対象となりませんのでご注意ください。

③ 中古の不動産を売買した場合で、引渡しを受けた直後にその建物のリフォームをする費用については要注意

住宅の引き渡しを受けて、一度住んでからのリフォームであればという事になります。引渡しを受けて、一度も住まずそのまま工事着工した場合は、「住宅取得資金の贈与税の非課税」として適用できないことになりますのでお気を付けください。

一般的には、いつお住まいになったかどうかの書面上の判断は、「住民票の移転」の時期といえそうです。

④ 印紙や、登記費用諸費用・仲介手数料・不動産取得税等といった諸費用は、 住宅用家屋の取得に要した費用ですが、新築等の対価又は増改築等の費用に充てられたものとはいえません。

つまり、住宅取得資金に当たらないという事になります。

詳細は、こちらの国税庁のHPに記載がございます。

【住宅用家屋の新築時の対価または、増改築等の費用の範囲】 →つまり「住宅取得等資金」の範囲について https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/sozoku/17/05.htm

※こちらの制度のご不明点については、税理士や所轄の税務署等にご確認下さい。

ではまた♪

マンションの建て替えに必要な”合意形成”

2017年10月02日

皆さんこんにちは、橋本です♪

今回はマンションの建て替えについてお話ししたいと思います。

 

一般的にマンションの建替えには合意形成が必要と言われていますが、具体的にどの規模の合意形成が必要なのでしょうか?

民法では、不動産を処分する場合には、共有者全員の合意が必要とされていますが、マンションの場合には「特別法」が制定されています。

それが、「建物の区分所有等に関する法律(=区分所有法)」です。

この区分所有法によると、区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数で、建て替えの決議をすることができると定められてるのです。

8割強の合意があれば建て替えが可能ということになります。

この決議に賛成した区分所有者は、反対した方に対して売渡請求をすることができることになっています。

手続き上は、このように8割の同意があれば、マンションの建替えができるとはなっていますが、実際にはどうでしょうか。

そもそもマンション解体費用や再建築費用、反対者の買取り費用など、多額の資金が必要になります。

敷地の容積率に余裕があり、建て替えた場合に販売できる住戸が新たに作られる場合には、ディベロッパー等の協力も得られるかもしれませんが、容積率がいっぱい・駅アクセスも悪い、といったマンションの場合には、資金的に難しいでしょう。

また、合意形成で問題になるのが、今ニュースでもよく話題になる居住者の高齢化・相続人行方不明問題です。

居住者が認知症などで意思表示ができないケースや、いわゆる「空き家」状態になってしまい、相続人の連絡先がわからない等、「反対多数」ではなく「賛成不足」という事態も想定されます。

弊社では、耐震性不足のマンションや、立地に難のあるマンションについては、リフォームの見た目に左右されず、慎重に検討するようにアドバイスさせて頂いております。

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