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スタッフブログ:月別: 2017年11月

海外赴任者 帰任に備えた日本の家探し 【ローン正式審査~決済編】

2017年11月30日

皆さんこんにちは、橋本です♪

 

住宅ローンの審査は、国内居住の方よりも、海外居住の方が、厳しく行われることが珍しくありません。以前、このシリーズの中で、「売買契約後の正式審査で落ちてしまうことがないように、売買契約前に事前審査を行なう」といったことを書きました。フラット35以外の住宅ローンでは、事前審査がとおったのに正式審査で落ちる、といったことは通常はありませんが、絶対に落ちないとは言い切れません。年収に対する借入額等の審査は問題なくても、その他の融資条件を満たすことができず、融資が受けられないということもあるからです。

例えば、銀行指定の団体信用生命保険の加入が融資の条件になっているのに、その保険の審査で落ちてしまい、融資の審査も落ちてしまうということがあります。その他、銀行が求める時期までに住所移転ができない、という問題も起こりえます。一般的に、銀行からは、融資実行前に住民票を新しい家に移すか、遅くとも融資実行直後(1日、2日の間)には、住民票を新しい家に移すことを求められ、これが融資をする条件になっていることがあります。銀行としては、「住宅ローン」として融資しているからには、そこに住んでもらわなければ困るわけです。しかし、お客様からすると、仕事や、お子様の学校等の関係で、帰任するまで住所を移すことができない事情がある場合もあります。ですので、審査の過程で、以下の点を細かく確認しておく必要があります。

・住民票移転時期についてある程度猶予してくれるのか?

・猶予してくれないのであれば、家族全員の住所を変えないといけないのか?

・家族全員ではなく、まずは本人だけ移しておけば良しとしてくれるのか?

・あるいは、本人ではなく、家族の他の者(例えば妻)でも良いか?

これらを踏まえて、住所移転の手続きはどの帰国のタイミングでできそうか?や、郵送での手続きや、代理人での手続きはできないか?その場合に必要な書類は何か?などを確認していきます。例えば、このようなこともあります。海外からの転入(購入物件所在地)の場合は、役所でパスポートのビザページをチェックされ、ちゃんと帰国しているか確認されることがあります。海外赴任が終わり、帰国した後に、住所移転、金消契約、決済という順序で進むのであれば、問題ありません。しかし、お客様によっては、帰任よりも先に決済をさせたい方もいらっしゃいます。この場合、海外赴任中に住所を移すことになってしまいますから、パスポート上は、出国したままになっていることになりますので、問題です。

国内居住の方であれば、もし審査に落ちてしまっても、急いで他の銀行に審査を申込むなどしてリカバリーできるかもしれませんが、海外居住の方の場合、審査申込を済ませて海外に戻ってしまっていたら、そうはいきません。ローンが通らなければ、売買契約条項のひとつにある「融資利用の特約による解除」によって、契約がなかったことになってしまいます。せっかく、苦労して納得できる物件を見つけたのに、それが無しになってしまうのでは、悔やんでも悔やみきれません。手続きが面倒であっても、住宅ローンの正式審査は複数の銀行に同時に申し込むようにしましょう。

ローン申込のときに、添付書類として、「在留証明書」や「署名証明書」などの提出を求められますので、内見等で帰国するまでには、必ず取得しておきましょう。その一回の帰国で、希望の物件が見つかるとも限りませんが、もし見つかったときには、住宅ローン正式審査まで一気に手続きを進めていくことも有り得ますので、準備をしておくようにしましょう。

くさの工務店では、このようなことについても適切にアドバイスさせて頂きながら、お客様のお住まい探しをお手伝いしております。住宅購入を検討の方は是非ご相談下さい。

生活費を確保し無理なく返せる借入額とは

2017年11月27日

皆さんこんにちは、橋本です♪

 

住宅ローンをいくら借りるかで、住宅の購入予算は左右されます。
この住宅ローンの借入額を決めるときにポイントになるのが「返済比率」です。
「返済比率」とは、年収に対する年間返済額の割合の事をいいます。
金融機関は、住宅ローンの審査をする場合、試算(審査)金利を昨今は3.5%程度とし、住宅ローンの年間返済額が総収入に対して何%ぐらいになになるか。そこが一つポイントになります。
金融機関にもよりますが、年間借入返済額が概ね年収の30%~35%ぐらい以内に収まる借入金額だと融資を受けれる可能性が高くなります。

◆民間金融機関のローン返済比率の目安
年収が300万円以上、400万円未満 30%以下
年収が400万円以上 600万円未満 35%以下
年収が600万超   40%以下
※各金融機関により異なります。

上記のように各金融機関が定めている返済比率の上限が、借入上限額の目安といえます。

例えば、
年収が500万円であれば、下記のように計算します。
500万円×35%=175万(年間のローン返済額の上限) 月々に換算するとと約145,833円
3.5%の金利で35年間で借りた場合、月々のお支払いが145,833円に収まる借入は、約3,500万円という事になります。35年払いこれが借入可能額の上限の目安となります。

※金融機関は実際に貸し出す金利は昨今1%を下回っていたりしますが、審査上は将来金利が上がるリスクもとって返済できるかを加味するため、審査上の金利は高いのです。

審査金利が3.5%、返済比率が35%の借入可能上限額は、約年収の7.05倍になります。
つまり、
年収400万 →約2,820万
年収450万 →約3,172万
年収500万 →約3,525万
年収550万 →約3,877万
年収600万 →約4,230万
という事になります。

但し、これは返済比率から割り出した机上論での話になります。およその目安にはなるのですが、金融機関はそれだけではありません。
借入する方の年齢や家族構成、勤続年数、勤務形態、勤務先、他の借り入れ状況など総合的に判断します。

今回は、中でも家族構成でも借入金額に多少影響してくることについて述べます。
例えば、家族構成が、夫婦二人暮らしの方と
中学生・高校生の子供が二人いる4人家族では当然毎月の生活費が違います。
その生活に必要な金額が手元にきちんと残るかどうか等も審査に加味されます。
返済比率に収まっているだけではダメなんです。

世帯人数が多くなればなるほど生活費が増えてしまうため、世帯年収600万ぐらいまでのご家庭は、税金や社会保険を引かれた可処分所得額からローンに回せる額は低くなってしまうのです

年収が600万円ぐらいまでのご家計は、仮に借りれたとしても年収に対するローン返済比率は、25%~30%ぐらいが理想といえそうです。
(お子様が二人いる世帯は、20%~25%ぐらいまでに抑えるのが理想です。)

そこで、ローン以外の可処分所得がいくらあれば生活はしていけるのか。
およその目安ですが、
夫婦二人 約19万/月額
子供一人 約22万/月額
子供二人 約25万/月額
という試算された統計があります。

ですので、同じ年収でも家族構成によって多少借入額も変わります。

上記の目安の生活費を確保できるローンの負担額を考慮した
借入金額の安全圏はどのぐらいになるのか?

(例)年収450万の場合
およその可処分所得(簡易計算) 年収450万×80%=360万
ローンに回せる年間返済額 360万-(19万×12)=132万
月々ローンの返済に回せる額 132万÷12=110,000円
審査金利3.5%で逆算すると 約2,660万円

(ご夫婦の2人家族)
年収400万 →約1,850万(返済比率23%)
年収450万 →約2,660万(返済比率23%)
年収500万 →約3,470万(返済比率34%)

(ご夫婦+子供一人の3人家族)
年収450万 →約1,935万(返済比率21%)
年収500万 →約2,740万(返済比率27%)
年収600万 →約3,548万(返済比率32%)

(ご夫婦+子供二人の4人家族)
年収450万 →約1,210万(返済比率13%)
年収500万 →約2016万(返済比率20%)
年収550万 →約2,822万(返済比率25%)
年収600万 →約3,630万(返済比率30%)

年収600万円ぐらいまでは、家族構成によっては可処分所得が大きく減ってしまうため、
金融機関の返済比率は35%でも、安全圏としては、返済比率25%~30%未満が望ましいと思います。

上記シミュレーションは、年収400万~600万ぐらいまでご家庭で、生活費の可処分所得をきっちり残して生活をしたい方の安全圏の一つの指標です。
審査金利(3.5%)で計算してのシミュレーションですので、かなり厳しめの数字です。
実際の借入は、返済比率が35%近くまでは借入れが可能です。

しっかり安全圏をキープしつつ、将来の金利変動リスクを負いたくない方は、今ならフラット35、もしくは長期固定金利がお勧めです。

参考にしてください。

中浦和駅徒歩5分♪新築2階建♪

2017年11月26日

こんにちは、大内です。

師走も近づき、今年もあと残すところあと1ヶ月ちょっとですね。

今年はいろいろあったけど、家族がひとり増えて忘れられない1年でした。

さて、わたしからは超耳よりな情報をお知らせさせていただきます♪

都心へのアクセスがしやすい埼京線『中浦和駅』徒歩5分の好立地に30坪の新築2階建情報です!

わたしが調べたところ、この近辺で駅5分2階建30坪はございません!

詳細につきましては、直接担当大内携帯080-3127-7324までご連絡ください♪

では、また♪

外壁の種類

2017年11月25日

皆さんこんにちは、橋本です♪

外壁を変えただけで、まるで新築の家を購入したような錯覚にも陥るほど家は見違えります。

そんな外壁にはいろいろな種類がありますのでどれだけの種類があるか調べてみました。
一般的なものですが下記をご参考にして下さい。

1.サイディング

サイディングとは、家の壁に対して、直接何かを塗ることをせずに、壁に対して、外装材を一枚一枚貼りつけた外壁のことを言います。

サイディングのメリット

・外壁のバリエーションが豊富

・品質が安定(工場で生産、品質がとても安定しています。)

・耐火・耐久性

サイディングのデメリット

・熱を吸収しやすい(耐火性にはとても強いサイディングですが、夏場などは、その暑さに注意が必要です。)

・防水性能が突然落ちる(サイディングの種類によって違いますが、塗装膜が経年劣化により剥がれると、窯業サイディングなどは、途端に水を吸収しやすくなります。)

・シーリングの劣化(シーリングが経年劣化によりひび割れを起こします。)

サイディングの種類
①窯業サイディング

粘土や石灰岩、ガラスやセメントなどの非金属原料を高熱処理して作られる、人造外壁材です。

*窯業サイディングのメリット
外壁のバリエーションが豊富な点があげられます。

防火性にとても優れていることもメリットの一つと言えます。

外壁材を工場で生産、加工しているため、現場で下準備などの手間を省くことができ、作業も若干早くなります。

*窯業サイディングのデメリット
窯業系サイディングは、一定の大きさにカットされたものを工場で加工処理しています。

大きさを整えるため、現場でその外壁材をカットすると、防水などの加工処理をしていない部分が発生してしまいます。

切断面はシーリング材を使するので、あまり影響はないように感じますが、このシーリング材は経年劣化しやすいものですから、そこから水が浸透する恐れがあります
熱を吸収しやすい外壁なので夏などは、暑い外気温を吸収してしまいますからのエアコンなどの使用量が増える可能性もあります。

②金属系サイディング

金属系サイディングは、鉄やアルミニウムなどの板材に、発泡系の樹脂断熱材を補強材として成形された外壁材です。

最近よく耳にするガルバリウム鋼板サイディングもこの金属系サイディングの一つになります。

*金属系サイディングのメリット

防水性に優れている点です。

窯業系サイディングのように、裏面すべてが接着部分とは違い、外壁との間に隙間を設ける通気工法になっているため

湿気をためにくくすることが可能になっています。

外壁材の中でとても軽い外壁材です。

*金属系サイディングのデメリット
外壁のバリエーションに少し乏しさを感じます。

金属なので、熱膨張を起こします。

日中帯の気温の上昇により熱膨張した金属系サイディングが、夕方に冷やされ、「ボコン」といった音を発する場合があります。

③親水性サイディング

親水性サイディングとは、窯業サイディングや金属系サイディングといったような分類分けとは少し違い、その性能をさします。

親水性とは、材料の表面に水が広がりやすい性質を持っていることです。

この親水性能が高ければ、空気中のホコリなどの汚れが付着しにくく、また落ちやすくなります。

サイディング工法の素材に、シリカ(SiO2)やフッ素などの塗装して、親水性を高めます。

長期間きれいな外壁を保つにはとても有効なサイディングと言えます。

④光触媒サイディング

光触媒サイディングも親水性サイディング同様、窯業サイディングや金属系サイディングといったような分類分けとは違い、その性能をさします。

光触媒サイディングは、親水性サイディングがシリカ(SiO2)やフッ素などの塗装するのに対し、二酸化チタンなどを塗装します。

この二酸化チタンは、紫外線を浴びることにより活性酸素を発生させます。

この活性酸素は、有機化合物を分解する機能をもちますから、汚れは雨が降ったときなどに洗い流されるようになります。

こちらも長期間きれいな外壁を保つには、とても有効なサイディングと言えます。

ただし、紫外線を浴びることによりその効果を発揮することから、北側面などの紫外線を浴びにくい場所では、その効果も低下してしまう恐れがあります。

また、親水性サイディングと比較すると、光触媒サイディングのほうが約2倍ほど割高になります。

⑤樹脂サイディング

外壁の素材は「塩ビ樹脂」で作られていますから、「錆びない」「腐らない」という特長を持っています。

また、意外にも塩ビ樹脂は長寿命で、燃えにくいという特長があります。

2.モルタル

モルタルとは、ラスという網状の金物の上から水とセメントと細骨材を調合したモルタルを塗り、塗装して仕上げるものをいいます。

現在よく使用されるサイディングが普及する前は、大半がこのモルタルの外壁でした。

ただ、左官を使用し塗るという、職人さんの腕や知識や経験が必要なため、今ではあまり腕や経験が無くても可能なサイディングが主流に変わってきています。

*モルタルのメリット
モルタル塗りは、職人さんの腕にもよりますが、塗り方によっていろいろなバリエーションを作ることができます。

いわば粘土で物を作りだすかのように、形を変化させることも可能ですから、波模様を付けてみたり、穴をあけてみたり、何かを埋め込んだり、貼りつけたりと、様々なことができます。

また、つなぎ合わせ部分がないため、シーリングの必要がありません。

そのため、シーリング劣化の心配もなく、耐久性にとても優れていると言えます。

*モルタルのデメリット
モルタルには防水機能がありません。

ですから、塗装で防水機能を持たせる必要があります。

また、モルタルは必ずといっていいほど、ひび割れを起こします。

これは、水とセメントと細骨材を練り混ぜて作られたモルタルの水分が蒸発していくことによる、乾燥収縮が原因です。

小さなひび割れの場合は全く問題はないのですが、大きなひび割れの場合はメンテナンスが必要になります。

また、防汚性や親水性も持たないため、汚れが目立ちやすいのもデメリットの一つと言えるでしょう。

モルタルの種類にはスタッコ・ジョリパット・リシン・吹きつけタイルなどがあります

3.ALC

Autoclaved Light weight aerated Concreteの略で、日本では「軽量気泡コンクリート」と言われています。

珪石、セメント、生石灰、石膏、アルミニウム粉末などからできていて、内部には無数の気泡が形成されています。

ALCのメリット・・・耐火性、耐熱性にとても優れているところです。

耐火性とは「燃えにくい」ということ、耐熱性とは「高温にさらされたとき、物性を維持する力が強い」ということです。

金属製のような耐火性の強いものは、耐熱性に弱いものが多い中、このALCは、耐火性、耐熱性の両方を備えています。

また、ALCは遮音性にも優れています。

ALCのデメリット・・・防水性が無く、吸水性が高いといったように、水に対して弱い部分があります。

また、表面強度もあまり強くなく、衝撃に対しては弱いと言えます。

 

4.タイル外壁

外壁に一枚一枚タイルを貼りつけるため、その種類も多く、人気の外壁と言えます。

*タイル外壁のメリット

タイル外壁は、モルタルなどの外壁塗装時に、タイルを埋め込むような形になります。

そのタイルのバリエーションも豊富で、自分の気に入る外壁が見つけやすいと言えます。

タイル外壁の場合、土や石をおよそ高熱で焼き固めたものなので、紫外線の影響をほとんど受けませんので色褪せなどの変色もしにくい耐久性に優れた外壁です。

タイル外壁は紫外線に強いので、あまりメンテナンスの必要がない外壁と言われています。

*タイル外壁のデメリット

モルタルなどに貼りつけるため、弾力性のないモルタルは地震などの振動を吸収することができないため、貼りつけていたタイルに隙間ができたり、タイル自体にひびが入り、剥がれ落ちてしまうことがあります。

タイル外壁は、高額な順に「磁器質タイル」、「せっ器質タイル」、「陶器質タイル」といった3つに分けることが出来ます。

外壁の種類を書き出しましたがこんなにあると外壁を決めるのも大変です。
家の印象が外壁でかなり変りますのでデザインを含め性能も理解して決め手頂ければと思います。

空家セミナー

2017年11月23日

金子です。

本日墨田区で空家セミナーを開催いたしました!!

墨田区と言えばやっぱりスカイツリーですよね。

今回は墨田区の後援という事もあり、墨田区役所の隣にある

すみだリバーサイドホールのミニシアターで開催いたしました。

どうなる?どうする?私たちの空家という事で

NPO法人空家空地管理センターの代表理事である上田氏に講師を務めていただきました。

内容は

空家問題って何?

空家が増えるとどうなるの?

空家の適正管理ってどうやるの?

空家の活用方法について

空家を相続する前に行う事

といったものです。

質疑応答や個別相談もさせていただきました。

 

さいたま市でも

12月10日(日) 14:00~ 埼玉会館で埼玉県・さいたま市後援でセミナーを開催いたします。

空家所有者の方やこれから相続する予定の方など、無料のセミナーですので是非ご参加ください。

お問合せは0120-336-366まで

 

空家のことなら金子まで。お気軽にご連絡ください。

 

最後に本日セミナーにご参加いただいた多数の皆さま、ありがとうございました。

厚く御礼申し上げます。

 

 

 

値下がり土地情報♪

2017年11月20日

皆さんこんにちは、橋本です♪

先月から販売をさせて頂いている売土地ですが、価格の変更を行いました♪

45坪の整形地♪

前面道路も広く、コンビニ、スーパー、小学校、中学校、区役所、全て近い抜群の立地です♪

詳細は下記リンクよりご覧ください♪

https://suumo.jp/tochi/saitama/sc_saitamashimidori/nc_88905211/

ここだけの話ですが、価格交渉可能です♪

是非、橋本宛にお問い合わせください♪

住宅購入時における資金計画のポイントとは

2017年11月20日

皆さんこんにちは、橋本です♪

 

住宅購入時に「家を買っても大丈夫?!」という方が時々いらっしゃいます。そのような方々の場合、ほとんど資金計画が出来ていない場合が多いです。

資金計画といっても住宅購入を行う場合の資金計画はもちろんですが、長期の資金計画を把握しておくことも大変重要なことです。

単純に返済比率(住宅ローン一年間の元利金等返済額の年収における割合)のみで物件購入金額を決めてしまっている方の場合はローンの支払いが困難になると、途端に資金計画に狂いが生じてしまいます。

住宅購入をするまでの資金計画は月の支払いが現状の収入と支出のバランスをみてなんとか大丈夫そうだという話ではなく、子育て世帯であれば教育費等の準備も必要であることを忘れてはなりません。

子供が幼稚園や小学生くらいの年齢であれば、10年前後にどれくらいの教育費が必要になるかはあまり意識しないと思います。

大学進学を希望する場合にはさらに教育費はかさむことになります。
つまり、お子様の人数×教育費も念頭に置き準備をしなければならないのです。

あと重要な事は自宅を持つことによって、メンテナンス費用の準備が必要となります。
約30年間で500~600万円前後掛かると言われますので、住宅購入時に覚えておくと良いかもしれません。マンションの場合は修繕積立金を積み立てているから大丈夫と考えている方も時々いますが、室内にある床、設備等は交換が必要になる為、住宅購入後にも準備が必要となります。

住宅は正しくメンテナンスすることにより、高寿命にし、また、劣化の進行を遅らせることが出来ます。結果、建物の耐久性や性能の維持につながります。

完璧な建物は存在しない為、住宅を購入する=メンテナンス費用の準備が必要となる事をご理解いただければ幸いです。

最後に、重要な資金として老後の生活費の事を忘れてはなりません。

基本的に年金収入だけでは、生活することは難しく、預貯金を切り崩して生活している方が多いようです。

弊社では、住宅購入時にきちんとした資金計画のご提案や資産価値の下がりにくい住宅のご提案を通じ、資産となるような住宅購入のお手伝いを行っています。

ぜひ、お気軽にご相談をいただければ幸いです。

空家セミナーについて

2017年11月18日

金子です。 今日は12月10日に開催される空家セミナーについて。

今回はさいたま市と埼玉県の後援で開催させていただきます。 社会問題になっている空家について、NPO法人空家空地管理センターの代表理事 上田氏が

実例なども含めわかりやすく説明してくれる、無料セミナーです。

 

実家を相続したけどどうすればいいかわからない。

空家を所有しているが何もしていない。

特定空家って何?

近所に空家があって困っている

相続登記していないけど大丈夫?

など少しでも気になることがあれば、ぜひご参加ください。

会場は埼玉会館になります。

 

分からない事や気になる事、空家のことは金子まで

住宅の内装壁の種類とメリット・デメリット

2017年11月18日

皆さんこんにちは、橋本です♪

 

今回は住宅の内装壁の話です。

日本では、古くは湿式と呼ばれる塗り壁が一般的でした。
しかし、戦後15年から20年経過した1960年代 施工に手間がかかり、工期も長くなる湿式の壁に変わり、
石膏ボードなどを下地にして糊で壁紙を張っていく乾式工法が普及し、
施工の容易さや安さが受け入れられ、 現在は乾式と呼ばれる壁紙で仕上げられている家がほとんどです。

その壁紙で代表的なビニルクロスをはじめ、 紙クロス(紙壁紙)や無機質の材料を薄く表面に塗着させた
無機質壁紙なども開発され、 壁紙を選択されるだけでも大変に感じているのではないでしょうか。

そこで、ここでは、とても種類の多い壁紙のそれぞれの特徴について書いてみます。

★ ビニルクロス

もっとも普及しているのが、このビニルクロスです。
その普及率は9割以上とも言われています。

選ばれる理由は、コストパフォーマンスと、手入れの簡単さ、 種類の豊富さ、施工の容易さが挙げられるでしょう。

また、デザインのバリエーションや絵柄付きのもの、 天然素材の風合いを再現したものなどがどんどん開発され
安っぽさを感じさせないビニルクロスも多くあります。

【メリット】

1.施工がしやすいため、施工費を抑えられる
2.汚れがついても拭き取ることができるので、メンテナンス性が良い
3.商品の種類が豊富で、選択肢が広い
4.難燃処理され商品を選ぶことで、防火性を上げることが可能
5.防カビ剤が添加された商品を選ぶことで、カビへの対策も可能

【デメリット】

1.合成製品なので、素材感を楽しむことは難しい
2.年数が経過すると剥がれなどが生じやすい
3.部分的な補修が困難
4.独特のニオイがある
5.化学物質を含有するので、アレルギー体質の方は注意が必要

★ 布クロス(織物壁紙)

もともとクロスというと織物や布を意味する言葉です。

クロスというと、本来はこの布壁紙を指す言葉だったのかもしれません。

この布クロスも様々なものがあります。
たとえば、レーヨンのような木などから取れるセルロースを再生した繊維や、 綿や麻、絹などを編み込んだ織物や編物、不織布などの布に紙を裏打ちし 製品化したものです。

壁紙全体に占めるシェアは、1%にも満たないのですが、 自然素材にこだわりたい部屋や、高級感を演出したい部屋に
この布クロスを選ばれる方もいらっしゃいます。

【メリット】

1.自然の風合いがあり素材感を感じられる
2.自然な凹凸があり、高級感を演出することが可能
3.擦れなどに強く破れにくい
4.自然材料を使うので、可塑剤などの化学物質に不安がある方にも安心
5.自然の繊維なのでクロス自体も吸放湿を行う

【デメリット】
1.一般的に価格が高い
2.伸縮性が高いので、施工に手間がかかる
3.防火認定を受けた商品が少なく、キッチンなどでは選択肢が限られる
4.汚れが付着すると落としづらい
5.提案できる工務店やハウスメーカーが少ない

★ 紙壁紙

日本の家にとって、紙は襖や障子など とても古くから住宅建材として使われてきました。

しかし、壁に紙を貼ることは比較的近代になってからのことです。

紙は湿気や汚れなどが付着しやすく、 メンテナンスが難しいなどのことから、
表面を樹脂(プラスティックのようなもの)でコーティングされていますが、 厚みがそれほどないため、
擦れには弱いなどといったデメリットがあります。

【メリット】

1.部屋を柔らかな印象にすることができる
2.塩ビを使わないため、可塑剤などにアレルギーを持つ方でも採用できる

【デメリット】

1.施工に手間がかかる
2.膨張収縮することによって、目地が目立つ場合がある
3.ビニルクロスと比べると高価

★ 無機質壁紙(じゅらく調、漆喰調)

最近増えてきているのが、この無機質壁紙です。

この壁紙ですが、簡単にいうと、じゅらくや漆喰などの仕上げを 不燃性の紙の上に施し、 手軽に塗り壁の雰囲気を味わえるというものです。

本物と並べて比較すると見劣りするのですが、 実際に無機質材料を下地の上に吹き付けているので、 触った場合のざらざら感などはしっかりと表現されています。

【メリット】

1.塗り壁に比べると、施工しやすく、工期も短縮できる
2.施工費がそれほどかからないため、全体の金額も抑えられる
3.工場で製造されるため、職人の技量に左右されにくい
4.ひび割れなどが生じにくい

【デメリット】

1.壁紙に継ぎ目が生じるため、安っぽさを感じる場合がある
2.厚みがないため、消臭や調湿効果は薄い

◆ 塗り壁(左官仕上げ壁)

左官と呼ばれる職人が昔は多くいましたが、クロスの席巻により、塗り壁で仕上げる家も少なくなり、 その数はどんどん減っています。

左官職人は、ヒビや脱落、見た目の綺麗さなどを考慮し、 下地や中塗り、仕上げの原料の配合を決め、 決められた配合の材料を塗り上げていきます。

職人さんの腕や感性によって仕上がりの色も変わりますし、 耐久性も変わってきますので、 塗り壁を選ぶ場合には、良い職人さん探しがとても重要になります。

★ 漆喰

漆喰とは、消石灰に砂や糊を混ぜたもので、 室内の壁だけでなく、外壁や塀などにも使われてきた材料です。

真っ白なイメージの強い漆喰ですが、 江戸城に代表されるような黒漆喰や漆喰に顔料などを混ぜた色のついた
漆喰なども存在します。

また、材料にわらすさを混ぜたものや、鏝(こて)でわざと表面に荒さを残すような
仕上げ方法もあり、漆喰仕上げといってもいろんな表情を作ることが可能です。

【メリット】

1.カビが発生しにくい
2.化学物質や二酸化炭素を吸着させる効果がある
3.水蒸気を吸放湿する性質があり、湿度を安定させることができる
4.塗り替え時期がクロスなどと比べると少なくて済む
5.不燃性の材料のため防火性を上げることができる
6.材料が重いため音が漏れにくい(入ってきにくい)

【デメリット】

1.施工する手間が多く、工期がかかる
2.技術が必要なため、施工費が高くなる
3.短時間で乾燥させるとヒビが入りやすい
4.地震などの強い力が加わると、ヒビが入りやすい

★ 聚楽(じゅらく)壁

じゅらく壁とは、安土桃山時代以降に聚楽第付近の土を使って仕上げた土壁を「じゅらく壁」と呼んでいましたが、
現在は、土の産地に関係なく、同じような仕上げ方法をまとめて じゅらく壁(京壁)と呼んでいます。
このじゅらく壁ですが、混ぜる土の色を変えることで様々な色見を出すことができます。
また、鏝での仕上げ方法やわらすさなどを混ぜることによって様々な表現が可能です。

【メリット】

1.化学製品などを含まないものは、シックハウスなどの影響も小さくできる
2.水蒸気を吸放湿する性質があり、湿度を安定させることができる
3.塗り替え時期がクロスなどと比べると少なくて済む
4.不燃性の材料のため防火性を上げることができる
5.材料が重いため音が漏れにくい(入ってきにくい)

【デメリット】

1.施工に手間がかかり、乾燥の工程も必要なため工期がかかる
2.上記理由からコストも上がる
3.地震の際には、ヒビが入ったり脱落したりしやすい
(脱落することで揺れを受け流し、耐震性が上がるといったことも言われる)
4.汚れが付きやすく、掃除は困難
5.擦れに弱く、補修が困難

★ 珪藻土(けいそう土)壁

珪藻土(けいそう土)とは、海や湖に住んでいるプランクトンが死んで蓄積されてできた土で、 軽く断熱性に富んだ材料です。
珪藻土は壁に利用されるようになる前から七輪などで利用されており、 耐火性がある材料ということが分かると思います。
なお、珪藻土そのものにはセメントのように固まる性質がないため、 壁に固着させるために、糊などの合成樹脂などが使われます。
珪藻土自体は自然材料ですが、シックハウスなどを気にされる方は、 固めるための合成樹脂に何が使われているかをチェックするといいと思います。

【メリット】

1.水蒸気を吸放湿する性質があり、湿度を安定させることができる
2.不燃性の材料のため防火性を上げることができる
3.多孔質材で塗って一定期間ニオイを吸着することができる

【デメリット】

1.汚れが付きやすく、掃除が困難
2.擦れに弱く、補修が困難

◆ タイル壁

現在でもキッチンやトイレまわりにタイルを選択される方も多く家の内装材の中ではよく使われてきた材料です。
また、最近では、エコカラットに代表されるような調湿性などの機能を持たせたタイルもあり、デザイン性だけでなく、機能性でタイルを選ばれる方も増えています。
タイルには、原料や焼く時の温度の違いによって陶器質タイルやせっ器質タイル、磁器質タイルなどに分けられます。
それぞれ吸水性が異なるため、使う部屋の用途に応じて 使い分けると思います。

【メリット】

1.メンテナンスが容易で長期間使うことができる
2.部分的に使うなども可能で、他の壁材との相性も良い
3.1枚1枚の表情が違いを楽しむことができる
4.陶器のため、火に強く耐火性を上げることができる
5.リサイクルも可能で、環境にやさしい

【デメリット】

1.施工や材料に費用がかかる
2.タイルが脱落する可能性がある
3.無釉タイルは汚れが付きやすく、掃除が難しい

このように内装の壁を選ぶのにも種類の多さに驚きますね。
選ぶコツは部屋の目的と使用する人によると思います。

住む人に合った住環境をつくるには専門家に相談して住みよい家を是非手に入れてください。

弊社ではお住い探しやリフォームのご相談を承っております。

気になる物件がありましたらご相談下さい。

「畦畔」の読み方わかりますか?

2017年11月16日

 

皆さんこんにちは、橋本です♪

 

以前、「当該敷地に畦畔が含まれています。」との記載がある物件がありました。

これはどんな状態で、そもそも「畦畔」は何と読むのでしょうか。

「畦畔」は「ケイハン」と読みます。

文字通り畔道(あぜみち)や法地(のりち)を示す言葉です。

公図では地番が振られていない「青道(アオミチ)」などになっていたりします。

明治時代の地租改正の際に、農地のうち畦道の部分が登録から漏れてしまい、そのまま国有地として扱われている、というようなケースもあるようです。

今回の物件も、国有地である畦畔を占有使用してしまっている状態にある、とのことでした。

自宅の一部が畦畔などの国有地であった場合、どんな対応ができるのでしょうか。

畦畔などの、そのままでは単独利用できない土地については、国から買い取ることができます。

測量をして境界を確定させるなどの手続きや、その他必要書類の収集などもありますが、ちゃんと自己名義にすることもできるのです。

そして、もう一つの方法が、時効取得の申請です。

民法の規定に従い、長期間占有を続けて時効が完成している場合には、時効取得確認申請をすることで、国から畦畔を取得することができます。

ともに複雑な手続きではありますが、仮に自己所有地に畦畔などの国有地が見つかった場合には、早めに手続きを済ませるようにしましょう。

また、購入を検討する物件に畦畔がある場合には、きちんと名義変更できるよう売主さんへの協力を依頼しましょう。

 

空家率が30%を超える時代がくる

2017年11月14日

皆さんこんにちは、橋本です♪

 

全国的に空き家が増え続け、賃貸物件がダブついていることはご存知ですか?日銀のマイナス金利政策が賃貸住宅建設を後押しし、首都圏でも特定の地域に集中して賃貸住宅が建設されている実態があります。不動産業への新規貸し出しは2009年以降、国内銀行、信用金庫ともに拡大を続け、銀行の新規融資は、2015年は10.7兆円、2016年は12.3兆円と2年連続で(バブル期の)1989年の10.4兆円を超えています。

日銀はつい今年の7月に「賃貸住宅市場が危ない」と警鐘を鳴らしました。野村総合研究所は、この勢いのままいくと、賃貸住宅の空き家率は2033年には空き家数は約2166万戸、空き家率は30%を超える恐れがあると長期予測を公表しました。

これは決して、レオパレスや大東建託といった賃貸用の物件に限らず、分譲マンションにも影響してくる話です。

多くの分譲マンションでは、現在子育てを終えた高齢者世帯が増えています。その子どもたちは親元を離れ、独立して自分の住宅に住んでおり、その為、相続が発生すれば、自分たちが移り住むよりも、売却か賃貸かという選択になりやすい。

少し前まではどの部屋も所有者が住んでいた分譲マンションも、賃貸マンション化していくことになるものが増えると予想されます。高齢化したマンションなどには、若い世代も好まず、空室が増えマンションスラム化の入り口になりかねないのです。

都心で駅近なら、現役世代で満室ということが想定できますが、郊外の駅から徒歩15分以上もあるマンション、または郊外の駅からさらにバスに乗らなければならないとなれば、より状況は厳しくなるのが目に見えています。

よって、マンションの立地条件はかなり重要といえます。今後の人口減、家余り時代を考慮すると、資産価値が長期にわたって落ちにくいマンションは非常に少なくなってくると言わざるを得ません。

マンションに限っては、最低でも「徒歩10分以内」は死守したいところ。

エリアの選定で今後の資産価値も大きく影響するだけに、自分たちの都合だけで立地を考えるのではなく、今後の時代をきっちり見据えて購入を検討していきましょう。

バルコニーに水溜りが出来る原因

2017年11月13日

皆さんこんにちは、橋本です♪

 

先日、お客様より「バルコニーに水溜まりが出来てる!」と連絡がありました。

このような事象が起こった場合に気になる方も多いと思いますので、記載したいと思います。

原因はバルコニー部分の勾配が少し緩いことと、雨樋のつまりがあったことです。

 

ちなみにベランダに水が溜まっている場合は特に注意が必要です。防水機能が低下している状態でベランダに水が溜まると、屋内へ侵入する可能性があり雨漏りの原因になるんです。

ベランダには、枯葉やホコリ、土、砂、虫の屍骸などいろいろなものが落ちてきます。 これらが排水口に貯まり、雨水を排水できない状態になっていると、水が溜まる原因になります。このような状態の場合は、自分で掃除すれば解決できるので、わざわざ業者を呼ぶ必要はありません。年に1度くらい、ベランダの排水溝を綺麗にすることが重要です。

もともと勾配がない場合は施工不良の可能性もありますので、その場合は施工会社への問い合わせをしてみる必要があります。ベランダは、雨水が排水溝に向かって流れるように緩やかな勾配があります。勾配がなかった場合は、モルタルで勾配を作るなどの補修が必要になります。

ちなみにベランダの防水は、下地となる防水層があり、その表面にトップコートを塗ることで構成されており、外壁や屋根と同様に年数が経つと劣化してきます。放置すると雨漏りの原因になりやすい箇所なので注意が必要のようです。今回はトップコート等には問題なく、雨漏りもなく、安心しました。

ベランダの防水塗装をする場合は、下記の2点の確認が重要のようです。

  1. トップコートの表面は劣化していないか?
  2. トップコート下の防水層は劣化していないか?

多くの場合が、表面だけの劣化でトップコートを塗るだけなので5万円前後で済みますが、防水層からの補修になると10万円前後掛かかります。

今回は戸建のベランダ防水工法について、よく使われるFRP防水orウレタン防水について解説したいと思います。

ちなみにベランダとバルコニーは異なる事をご存知でしょうか?

建物の2階以上の室外にある屋根付きの空間をベランダと言い、バルコニーは2階以上の室外にある屋根なしで手すりが付いた空間の事です。下階の屋根部分の上にあるバルコニーをルーフバルコニーと言います。

防水工法にはFRP防水、ウレタン防水、アスファルト防水、シート防水(塩ビ、ゴム)などがありますが、木造一戸建のベランダやバルコニーの場合は、ほとんどがFRP防水かウレタン防水です。最も多い施工方法はFRP防水の方となります。

マンションやビルなどの屋上、鉄骨造や鉄筋コンクリート造のベランダの場合に使われる防水工法はアスファルト防水、シート防水が多く使われます。

ちなみに一番多く使われているFRP防水工法とはどのようなものでしょうか?

FRPとは、樹脂に補強材として繊維を組み合わせて作る繊維強化プラスチックの事です。軽量なのに丈夫という特徴があり、ボートや自動車、鉄道、宇宙航空産業など幅広い分野で利用されています。

ベランダ防水には、不飽和ポリエステル樹脂にガラス繊維を組み合わせた、ガラス繊維強化プラスチックが使用されている事が多いようです。耐水・耐蝕・耐候性のある被覆防水層を作り上げることが可能となります。

FRP防水とは軽量で強靭、追従性、耐水性、耐久性に優れている、乾きが早いため工期が短い、成形性が高く繋ぎ目のないシームレスな床面。プラスチックであるため紫外線への耐性は低く、劣化しやすい、施工時に強い臭いを発する、木や鉄の下地には不向き、ウレタン防水に比べると施工費が少し高いといった様々な特徴があります。

また、ウレタン防水とはFRP防水工法と比較すると施工費が少し安い、軽量で弾力性、耐候性がある、成形性が高く繋ぎ目のないシームレスな床面、乾燥期間が長いため工期が長くなる、FRP防水より劣化が早いという特徴があります。

住宅購入後も定期的なメンテナンスが必要な為、ぜひ、このような知識も忘れないようにしなければなりません。

ぜひ、今後の参考にお役立てください。

抵当権、不動産担保ローンの意味

2017年11月10日

皆さんこんにちは、橋本です♪

 

不動産を購入する場合、多くの人が住宅ローンを利用しますよね。

そして、住宅ローンを利用すると、購入した不動産に「抵当権」が設定されるという事はご存知ですか?

それでは改めて、「抵当権」とはどういったものでしょうか。

「抵当権」とは、「仮に住宅ローンの返済が滞ってしまった場合には、その不動産を競売にかけて、その売却価格から優先して返済をしてもらいますよ」という権利です。

「抵」という字も「当」という字も共に「あてる」という意味です。

「その不動産を借金の返済にあてる」という意味になるでしょうか。

ローンの返済が滞ってしまった場合、まずは銀行から督促状が届くようになります。

それでも返済がされないと、裁判所により「競売」手続きが開始され、不動産に「差押え」がされます。

このタイミングでもまだ返済ができれば差押えは取り下げられますが、競売手続きによって「競落人(=購入者)」が決まり、代金が納付されると、ついに所有権を失ってしまいます。

こうなってしまうと、もう退去をしなければなりません。

そのまま無理に居座ってしまうと、「不法占拠者」として強制執行の対象になってしまいます。

銀行が抵当権を付ける理由は、もし他に借金取りがいた場合であっても、その不動産の売却代金からは銀行が優先的に回収できるようになるためです。

ただし競売価格は、一般的な取引価格より安くなってしまう傾向があるため、銀行が融資する金額も取引価格の満額とまでいかないケースが多いようです。

不動産にまつわる用語は聞きなれないものや、普段使わないものが多いため、わかりにくいことも多いと思いますので、ご不明な点があれば橋本にお気軽にご質問ください。

「2020年問題」とは?

2017年11月09日

皆さんこんにちは、橋本です♪

 

最近「20XX年問題」をニュースや情報番組などで耳にすることが増えてきました。

まずは「2025年問題」・・・2025年の日本の人口、団塊の世代が75歳を超えて後期高齢者となり、国民の3人に1人が65歳以上、5人に1人が75歳以上という、人類が経験したことのない『超・超高齢社会』を迎えます。これが『2025年問題』ですね。

「2020年問題」・・・不動産業界からで東京オリンピック終了後、マンション価格が暴落するのではないかという問題です。

東京での五輪開催が決定した13年以降、都心のマンション販売は盛況で、優良な収益物件には海外からの投資も集まりました。

しかしオリンピック後は、需給バランスは一気に崩れ始め、一方では東京都の人口は25年にピークを迎えて、首都東京でさえ人口減時代に突入するんです。人口減によって住宅需要が落ち込んでいき、人口減に高齢化が相まって「管理不全マンション」が増えてしまうことを懸念されています。

管理不全マンションとは管理組合がなかったり、管理組合が機能しないために、維持・管理や修繕が行き届かないマンションのことをいいます。管理組合とは分譲マンションを購入した住民(区分所有者)で構成される団体です。マンション内のルールを決めたり、管理費や修繕費を徴収したりしてエントランス、廊下、エレベーター、外壁、配管など共用部分を管理維持し、修繕や改修のタイミングを適宜決めていきます。ところが昨今は管理組合がないマンションや住民の高齢化によって役員のなり手不足に悩む管理組合が非常に多く、住民の高齢化や空室の増加は管理費や修繕積立金の滞納、修繕資金不足という事態も招きます。結果、組合が機能しないために老朽化しても修繕が適切になされず、共有スペースのメンテナンスもままならない管理不全マンションが全国で増加しているそうです。管理不全マンションは経年劣化による老朽化が著しく、スラム化につながりかねません。スラム化して治安や環境衛生が悪化すれば、マンションの資産価値はさらに下落してしまいます。

マンション2020年問題が現実化した場合に購入したマンションがいかに「管理不全マンション」になりにくく、価値が下がりにくいものを見つけられるのか是非専門家に相談して見て下さい。

ドローンを使ったインスペクション

2017年11月07日

皆さんこんにちは、橋本です♪

2017年10月18日にドローンに対する新たな情報が更新されました。詳細については下記サイトをご確認ください。本内容を踏まえ、ドローンを活用したインスペクションが増えてくることを願っています。

http://www.mlit.go.jp/koku/koku_tk10_000003.html

ちなみに、ドローンの安全に対するガイドラインというものも出されていますので、ドローンを活用したインスペクションを行っていこうと思われる事業者の方は下記サイトをご確認いただく事をおすすめ致します。

http://www.mlit.go.jp/common/001202589.pdf

◆航空法の対象となる「無人航空機」とは?!

飛行機、回転翼航空機、滑空機、飛行船であって人が乗ることができないもののうち、遠隔操作又は自動操縦により飛行させることができるものという定義がございます。

(例) ドローン(マルチコプター)、ラジコン機、農薬散布用ヘリコプター

※200g未満の重量(機体本体の重量とバッテリーの重量の合計)のものを除きます。

◆ 人家の密集地域

その上空で無人航空機を飛行させることが原則禁止されている人家の密集地域とは、具体的には、国勢調査の結果による人口集中地区(DID)となります。人口集中地区の詳細については「人口集中地区全国図」をご参考にしてください。

http://www.stat.go.jp/data/chiri/map/c_koku/kyokaizu/index.htm

◆ 許可・承認の申請について

航空法に定める「飛行禁止空域」における飛行、「飛行の方法」によらない飛行を行おうとする場合、飛行開始予定日の少なくとも10日(土日祝日等を除く。)までに、国土交通省へ申請が必要なようです。申請に不備があった場合には、審査に時間を要する場合もあるため、期間に相当の余裕をもって申請する必要があるようです。手続きについては下記サイトを参照ください。

http://www.mlit.go.jp/koku/koku_fr10_000042.html

◆申請書について

国土交通省 航空局HPに掲載している「無人航空機の飛行に関する許可・承認の審査要領」及び「記載例」等をご参考に、申請書に必要事項を記載の上、関係書類とともに提出していただく必要があるようです。

(記載事項の例)

・ 飛行の目的、日時、経路、理由

・ 無人航空機の製造者、名称、重量

・ 無人航空機の機能及び性能

・ 飛行経歴、飛行に必要な知識及び能力に関する事項

・ 安全確保体制

原則として、郵送、持参又はオンライン申請が可能なようです。

http://www.mlit.go.jp/koku/koku_fr10_000042.html

また、今回の情報更新に際して、下記のような「無人航空機の飛行にかかる法令遵守」の徹底についても注意喚起されました。参考までに下記内容も把握しておく必要があるようです。

「国土交通省航空局は、平成27年12月より、改正航空法に基づき、空港等の周辺や人口集中地区などの上空の空域を原則として飛行禁止とするなど、有人機並びに地上の人及び物件の安全を確保するため、無人航空機を飛行させる空域及び飛行の方法等について基本的なルールを定めています。しかしながら、10月5日、大阪国際空港において、誘導路上空で無人航空機らしき物体が飛行している旨地上走行中の航空機から管制官に通報があり、同通報を聴取した着陸進入中の航空機が自主的に着陸復行を実施する事案が発生しました。

本件について、航空機運航者からの報告によると当該飛行物体と航空機との接近等の危険性はなかったとのことですが、当該飛行物体が無人航空機であった場合には、航空法第132条に抵触する可能性があり、航空機の航行の安全に支障を及ぼしかねない行為でありました。

無人航空機を飛行させる者にあっては、無人航空機の飛行に関し法令遵守及び安全確保の徹底について万全を期すよう、傘下会員、関係団体等に周知徹底をお願いします。」

いずれにせよ、新たな仕組みがスタートする際には、各方面への配慮等が必要になる為、ドローンを活用したインスぺクションの普及に際して、これからも最新情報に注意を払っていく必要がありそうです。

耐震・制震・免震 の違い

2017年11月06日

 

皆さんこんにちは、橋本です♪

 

耐震性の高い住宅にするための建物の構造形式には、一般に、耐震構造、制震(制振)構造、免震構造の3っがあるのはご存知でしょうか?


耐震構造とは、強い柱や梁にする等、建物自体を頑丈にして、地震に耐えられるようにする構造をいいます。柱に筋交いを入れたり、金物で補強することで強度を確保するケースが多いです。

耐震構造は、他の構造と比べて安価だが、建物の揺れを減少させるわけではなく、建物内部に揺れが伝わってしまうため、家具の転倒や建物の損傷が生じやすくなります。

1981年以降に建てられた建物は、すべて建築基準法で定められている耐震基準を満たしております。

なお、住宅性能表示の耐震等級2が建築基準法の1.25倍の強さとなっており、長期優良住宅については耐震等級2以上に相当する耐震性が求められます。

制震構造とは、建物内にダンパーなどの制震装置を設置することで、建物に伝わった地震の揺れを吸収する構造をいいます。制震構造は、高層階の揺れをある程度抑えることができるため、高層ビルに設置すると効果的で、免震構造よりも安価で、地震の際には、耐震構造よりも壁のひび割れ等、躯体の損傷を少なくできます。

免震構造とは、建物と基礎との間に積層ゴム等の免震装置を設置し、地盤と切り離すことにより、建物に地面の揺れを直接伝えない構造です。耐震構造や制震構造よりも、建物は揺れにくく、家具の転倒も少なくなるため、室内での被害を大幅に減少させることができます。ただし、40~50坪の新築住宅の場合で500万円程度の追加費用が必要となる等、コストが高いことから、戸建住宅ではなかなか採用されにくい構造となっております。また、軟弱地盤や液状化の恐れがある地盤には、免震効果が期待できないこともあるので、十分な調査が必要となります。

現状では戸建住宅やマンションのほとんどは耐震構造となってます。
しかし、タワーマンション等、高層マンションの場合には、制震構造や免震構造を採用しているケースもあります。

地震はいつ来てもおかしくないものです。
これから購入される方は耐震・制震・免震いづれかの建物にしなければ、大切な家族の命を守る事は出来ません。
旧耐震の物件を購入してお洒落にリノベーションしても、地震が来たときには崩壊の恐れがありますので、今一度よく検討してみてください。

中古住宅購入時のリフォームは、事業者選びが大切

2017年11月05日

 

皆さんこんにちは、橋本です♪

都心にアクセスがいい場所にありながら、田舎のような雰囲気の街に住みたいと考えていたAさん。
検討のエリアが広く、また、予算も限られていたため物件探しは思った以上に難航しました。
3年以内には購入したいくらいのゆったりしたスケジュールで家探しをしていたところ、Aさんの条件にピッタリ当てはまったのが築26年の物件でした。

売主からは雨漏れ履歴があると聞いていたので、建築士によるインスペクションを実施したところ、雨漏れの原因と思われる外壁の異常は確認されたものの、建物上部で足場がないと詳細を確認できないため、外壁の塗装工事を実施することを前提に取引を進め、足場を組んだ際に詳細を調査しましょう、ということになりました。

無事に物件の取引を終え、サイディングを一部解体し、問題箇所を調べたところ、単なる外壁の劣化ではなく、新築時の施工の問題であることが発覚。
サイディングの下地材が著しく劣化してしまっていることがわかりました。
一般に雨漏れは原因箇所の特定が困難で、塗装工事が対処療法として行われることが多いのですが、根本的な解決にはなっていないので、塗膜の劣化によって雨漏れが再発する恐れがあります。


一般的なかし保険の検査は非破壊検査でしかも足場を組むこともないので、建物上部に問題がある場合、原因の特定は困難です。
更に原因が特定できない以上、普通のリフォーム会社は上から塗っておしまい、と判断するケースが多いです。
今回のように、中古住宅には思わぬ問題点が潜んでいる可能性があるので、中古住宅を取引する際には少なくともかし保険の検査技術のあるリフォーム会社を選択することが大切です。


今回の取引では、劣化の解消だけではなく、既存住宅売買かし保険(引渡し後リフォーム特約付)にも加入しました。
構造と雨水の浸入に対して5年間、最大1000万円の保証が付きます。
どれだけ施工力のあるリフォーム会社でも事故の可能性はゼロではありません。
かし保険のような安心取引の仕組みを利用することが、中古住宅取引では大切だと思います。

もうすぐ始まる安心R住宅

2017年11月05日

 

 

皆さんこんにちは、橋本です♪

いきなりですが国土交通省による「安心R住宅」という新しい制度が始まります。
一昨年12月から事業者団体の登録が始まり、来年4月からは不動産広告で安心R住宅ロゴマークの使用が開始されるスケジュールです。
安心R住宅は安心・安全に取引できる中古住宅を選別するためのラベリングの仕組みです。

今回は安心R住宅の基準についてご説明します。

中古住宅取引の「不安」「汚い」「わからない」を解消

安心R住宅とは、中古住宅流通の阻害要因である「不安」「汚い」「わからない」といったマイナスイメージを払拭するための仕組みで、国に登録のある事業者団体が定めた基準をクリアした物件について、専用のロゴマークの使用を認める制度です。
建物の性能がわかりにくい中古住宅流通において、基礎的な品質であるものの、物件選択の判断材料が増えることは、これから住宅購入希望者にとってプラスになる制度だと思います。

「不安」の払拭=耐震+瑕疵保険

不安を払拭する定義として、二つの基準が設けられます。この基準はどの団体でも共通です。
一つ目は耐震性です。
新耐震基準(昭和56年6月以降の建築)に適合することが要件となります。
二つ目は劣化の基準です。
広告時点で既存住宅売買瑕疵保険の検査基準に合格することが要件となります。
つまり、安心R住宅のロゴマークが付いている物件は耐震性と瑕疵保険の基準をクリアした物件だと判断することができます。
ここで言う新耐震基準には注意が必要です。
住宅ローン減税で必要となる耐震基準適合証明書を発行するための耐震基準とは異なりますので、安心R住宅のロゴマークがあるからと言ってもれなく耐震基準適合証明書を発行してもらえるとは限りません

「汚い」の払拭=リフォーム工事

汚いを払拭する基準はリフォーム工事の有無です。
各団体が定めた基準に準じたリフォームが実施される、または基準を満たすリフォームに必要なプランや費用を提示することが要件となります。
個人間売買の場合、売却のために売主がリフォームするのはあまり現実的ではないのですが、リフォームの目安が提示されることでより買主が選択しやすくなると言えます。

「わかりにくい」の払拭=住宅履歴情報の開示

わかりにくいを払拭する基準は住宅履歴情報の有無について情報開示することです。
広告時に書類の有無を表示した「安心R住宅調査報告書」を作成することが要件となります。
新築時の情報だけでなく、これまでのリフォーム履歴や維持管理の記録、瑕疵保険などの履歴も調査対象となります。
これら書類については「あり」「なし」「不明」という選択肢を表示することが要件なので、全部「なし」という安心R住宅も存在し得るのが問題です。
ただ、これから住宅を購入する方にとっても残しておいた方が良い書類が具体的に示されているので、住宅資産の維持・保全の目安としても活用できそうです。

建築士によるインスペクションが大切

安心R住宅はあくまで基礎的な品質を表すものです。
安心R住宅のロゴマークが付いているからと言って鵜呑みにしてはいけません。
中古住宅、特に戸建て住宅を購入する際には建築士によるインスペクションを実施して、開示された情報の妥当性を冷静に判断する必要があります。
くさの工務店では各種基準に詳しい建築士によるインスペクションを手配いたします
お気軽にご相談ください。

マンション? 戸建? あなたはどっち!?

2017年11月04日

 

 

こんにちは♪ くさの工務店 大内です♪

 

「家は一生で大きな買い物」と言われます。

 

そのマイホームを購入しようと思った時、多くの人が「戸建てとマンション、どちらが良いんだろう」と悩むのではないでしょうか。

 

立地条件や物件の規模など、その物件ごとにメリット・デメリットが異なってくる可能性があり、

 

これらのメリット・デメリットを踏まえたうえで、皆様が納得されるまでさまざまな物件を調べられることが重要です。

 

これから住宅購入の検討を始めようとする人は、一戸建てとマンションのどちらかを限定せずに、

 

とにかくいろんな物件をあたってみることも重要です。

 

実際の物件を見る中で、自分と家族にとって妥協できない項目や妥協できる項目が少しずつ見えてくると思います。

 

■ マンションを購入するメリットとは?

 

同じ立地条件で比べるとすれば、マンションのほうが一戸建てよりも物件の価格が安い傾向にあります。

 

最近では都心に住みたい方やご年配の方が家を購入する場合、利便性を重視してマンションを購入する方が多くいらっしゃいます。

 

将来の修繕計画などが比較的しっかりしているマンションの場合は、修繕を意識する必要がないため、

 

精神的に安心だと考える消費者も多いようです。いつか来るそのメンテナンスの為に修繕積立金として毎月積み立てていきます。

 

あとマンション購入の場合は空き巣や放火などの防犯(セキュリティ)面での優位性は高いと言われます。

 

カギ1本で戸締まりが簡単などの利便性だけでなく、物件によっては管理人の常駐やオートロック、

 

セキュリティ会社との契約などが存在するため、様々な面で、防犯面ではマンションのほうが優位性は高いと言えます。

 

一戸建てでそれらを自分で備えようとすると、それなりの費用負担が必要になります。

 

また、マンションの場合は一般的に、一戸建てよりも保温面において非常に優位性があります。

 

一般的に冷暖房を入れれば、一戸建てよりもすぐ希望の温度に保たれるのです。

 

そして高さがありますので、日照面の問題にも強く、害虫に悩まされる事も低いでしょう。

 

マンションを購入する方には、この3点の優位性があるからという方も少なくありません。

 

最後に、マンションの場合は管理組合への参加などが義務づけられることが多く、

 

近所とのコミュニティができることで、精神的にも安心できる生活が可能になると言われます。

 

■ マンションを購入するデメリットとは?

 

管理費や修繕積立金、駐車場代(または、駐車場管理費)などの負担が必要となる。

 

ちなみに修繕費については、マンションは積立式で必ず発生しますが、

 

マンションの総戸数やエレベーターの有無などによっても修繕積立金の額が異なります。

 

また、最初は安く感じた修繕積立金も、将来的に変動する事や駐車場代が別途必要な場合も多くあり、

 

それをデメリットと感じられる方も多くいらっしゃいます。

 

マンションの資産価値は、土地が資産として含まれることが少ない為、古くなってしまうとその資産価値は棄損する場合があります。

 

一般的には築15年でマンションの価格は新築時の半値で下げ止まる事が多くあります。

 

また、子どもがまだ小さいときに、特に考慮すべき問題として、マンションの場合は騒音等の問題が挙げられます。

 

そして出される側としては、ある程度の理解も必要です。一方一戸建てであれば、ある程度この問題は緩和されます。

 

最後に管理組合などへの参加義務があるという事です。

 

住戸数が少ないマンションの場合、輪番制で組合の管理をしなければならない場合もあり、嫌々管理をする方もいらっしゃいます。

 

■ 戸建てを購入するメリットとは?

 

一戸建てのほうがマンションよりも物件価格が高くなってしまう傾向にありますが、

 

管理費や修繕積立金、駐車場代(駐車場管理費)などがかからないのは一戸建ての大きなメリットといえます。

 

毎月3~6万円程度の負担があるかないかでは、30年とか40年といった長期になると、

 

少なくとも1000万円程度、多ければ3000万円以上の違いになってきます。

 

もちろん、一戸建ての場合は、将来の修繕費を自分で貯めなければならないので、

 

必ずしも一戸建てのほうが有利とは断定できませんが、ある程度の優位性はあるようです。

 

そして上記の費用をかけて一戸建てを将来メンテナンスするかどうか、という観点から考えるのもひとつの考え方であると言えます。

 

資産価値についても、一戸建ての土地部分は築年数が経過しても劣化するわけではないので、

 

土地としての価値は残ります。ちなみに一戸建て住宅の場合は築20年で建物の価値が無くなり、土地値で取引される場合が多いようです。

 

一戸建て住宅だと、敷地内で駐車が出来る為、駐車場代が掛かりません。

 

マンションのように毎月駐車代がかかることは少ないです。

 

例えば都内などにあるマンションの場合、月駐車代だけでも3万円前後かかる場合が多いため、

 

年間駐車代だけで36万円前後の出費になります。

 

近所づきあいに関しても、非常に煩わしく感じる方に関しては、大きなメリットといえます。

 

もちろん一戸建てであってもまったく近所づきあいがないということはありません。

 

独立性の高い一戸建ては、マンションと比較するとプライバシー面で優位性があるようです。

 

これに対して一戸建ての場合、庭や敷地内にあるスペースであれば、自分の好きなように使うことができます。

 

友だちを呼んでバーベキューを楽しんだり、夏はプール、雪が降った後は雪合戦を行ったりすることができ、存分に楽しむことができます。

 

マンションにも庭やバルコニーはありますが、共有スペースであるため、

 

ガーデニングをするなど自由に使うことができないケースも少なくありません。

 

最後に一戸建てはマンションと違って独立しているため、よりプライバシーが守られます。

 

また、子供が騒いても、上や下の階の方に気にすることなく自由に遊ばせることができる点も魅力です。

 

また、自由に増築や建て替え、リフォームができる事もメリットとなります。

 

マンションの場合、建築年数が古くになった際、リフォームにしても、

 

修繕にしても所有者すべての同意がないと実施することができませんが、

 

一戸建ての場合、所有者は自分だけになりますので、リフォームなり建て替えなり自由にすることができます。

 

■ 戸建てを購入するデメリットとは?

 

一概には言えませんが、同様の立地条件であっても、マンションと比べ一戸建ては、土地の持ち分が多いため、

 

物件の価格が高くなる傾向があります。

 

また、一般的には、駅の周辺は商業地域となっていることが多く、商業施設やマンションが多く建てられます。

 

一方、一戸建ては少し駅から離れた閑静の住宅街に建てられる傾向があります。

 

従って、最寄り駅から離れてしまう場合も多いため、利便性はマンションの方が優れていると言えそうです。

 

また、修繕費については戸建住宅の場合、自発的に積立ていくことが必要です。

 

ただし、どんな維持修繕をいくらかけて、いつ行なうかは自由となります。

 

外壁塗装や屋根塗装などは定期的に行う必要がありますし、

 

ご高齢になると、階段を登るのがつらくなり、一戸建てでは暮らしにくくなる事が多いです。

 

最後に一戸建ては、セコムなどのセキュリティを設置することもできますが、

 

独立しているため、長期的に家を空けたりする場合、マンションと比べ空き巣や放火など防犯の面でより注意する必要があります。

 

また、前述したように、一般的にマンションは一戸建てよりも保温面において優位性があります。

 

そして高さがありますので、日照面の問題にも強く、害虫に悩まされる可能性もマンションのほうが低いと言えそうです。

 

ここで触れたメリット・デメリットは、あくまでも一般的に挙げられるものとなりますが、

 

住宅購入をされる際にはぜひ、上記のような事も把握して、ご納得のいく物件をお探しいただければ幸いです。

 

それでは、またお会いしましょう♪ くさの工務店 大内でした♪

海外赴任者 帰任に備えた日本の家探し 【ローン正式審査~決済編】

2017年11月02日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

皆さんこんにちは、橋本です♪

「海外赴任者 帰任に備えた日本の家探し」今後6回にわたって、売買契約後の手続等についてご説明したいと思います。ローン正式審査~決済編の1回目となる今回は、全体像をご説明したいと思います。

海外赴任中は、頻繁に日本に帰ってくるわけにもいかないでしょうから、限られた帰国のタイミングで、できるだけまとめて手続きを進めていきたいものです。このシリーズのはじめの方の記事『海外赴任者 帰任に備えた日本の家探し 2【全体スケジュール 編 2/2】』で、下記A~Cまでは、一度の帰国のタイミングでまとめて手続を行う必要があります、と書きました。それと、詳細は後述しておりますが、この帰国の前に、赴任先で在留証明や署名証明を取得しておくと、後々の手続きがスムースに進みます。

≪一度の帰国でまとめて行なう手続き≫

A.内見 ↓(同日)

B..買付申込み ↓(2~7日後) C.重要事項説明・売買契約 ↓(1~1.5ヵ月後) D.決済(=融資実行=所有権移転=物件引渡=売買残代金支払い) ※決済の1週間前までに金銭消費貸借契約締結。

今回の「ローン正式審査~決済編」編では、その後の手続きをご説明していきます。Cの直後に行うべき手続きもありますので、ご注意ください。つまり、上記の帰国のうちに済ませておくべきことです。

上記のフローでは、C~Dの間が簡単に書いていますが、細かく書くと、以下の手続きが必要になります。

C.重要事項説明・売買契約

↓1.住宅ローンの正式審査申込(複数の銀行にお申込みされる方のほうが多いです)

↓2.各種証明書取得(耐震基準適合証明書、かし保険付保証明書、フラット35適合証明書)

↓3.火災保険の検討と加入手続き

↓4.住所移転と住民票、印鑑証明書取得

↓5.金銭消費貸借契約(=住宅ローンの契約のこと)

D.決済(=融資実行=所有権移転=物件引渡=売買残代金支払い)

手続しなければいけないことが結構ありますね。

このうち、4~Dまでは、一度の帰国ですませると効率がいいです。3.火災保険は、インターネットで手続きが完結できる保険会社を使うと便利です。ご自身だけでは難易度が高いのが、2.各種証明書取得です。リニュアル仲介であれば、この部分はエージェントがお客様に代わって種々の手配をさせて頂いておりますが、他の不動産会社さんの場合には、お客様ご自身で手続しなければいけないことも珍しくありません(むしろそれが普通です)。“売買契約から決済まで1.5ヵ月もあれば十分”と油断していると、後々あせることになりますので、余裕をもって準備を進めていきましょう。

リニュアル仲介では、このようなことについても適切にアドバイスさせて頂きながら、お客様のお住まい探しをお手伝いしております。住宅購入を検討の方は是非ご相談下さい。

次回は、上記1の手続きについて、説明していきたいと思います。

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