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スタッフブログ:月別: 2018年8月

古家付き土地物件の解体費用の目安は?!

2018年08月18日

こんにちは、大内です。

お盆も終わりましたが、皆様いかがお過ごしでしたでしょうか?

わたしは、奥様がほとんど仕事だった関係であまり長期休暇の感じもせず、早朝ゴルフにいったくらいでした、、、

ちなみに奥様は9月に休みをとり、子供たちと実家へ里帰りする予定です。

わたしはもちろん仕事です♪

さて、今回のテーマは、

古家付き土地物件の解体費用の目安は?!

です。

住宅購入時に「古家付き土地」という物件があります。基本的には土地としての取引になる物件ですが、条件によっては上物を解体しなければならないケースが出てきます。また、相続で空き家となってしまった実家の処分を考えたり、古い自宅を建て替えようとする時に、そもそも「解体の費用はいくらぐらい掛かるのか?!」と調べられると思います。今回はそのような解体の目安について解説したいと思います。

まず初めに解体費用を決める要素は、主に次の3点がポイントになるようです。

「建物の構造(木造、RC等)」、「坪数(大きさ)」、「エリア(都道府県・市区町村)」

例えば、「木造2階建ての約30坪の住宅」という一見同じような家でも、エリアによっては解体費用が約1.5倍の違いが出てくるようです。

費用の大きな違いは隣接する物件の有無、庭木の有無、様々な項目によって異なるようです。

解体費用は出来るだけ抑えたいと思われる方はぜひ、下記の<解体費用を抑えるポイント>をご覧ください。

<解体費用を抑えるポイント>

「相場」、「業者選び」、「節約ポイント」の3点です。

まず押さえておきたい事として、「自宅の解体費用は壊す費用以外にもかかる費用がある」という事です。自宅の解体費用は、単に「壊すための費用」と「壊した廃材の処分の費用」だけではありません。 以下のようなものが加算されて最終の解体費用が出てきます。

・足場養生費用(状況によります)

・地下ブロック撤去

・道路面ブロック撤去

・樹木撤去処分

・門扉/カーポートゲート撤去

・重機回送費 etc.

「解体費用は坪いくらですか?!」と考えがちですが、「その家の状況に応じて、費用は一軒一軒異なる」ということを覚えておかないと正確な解体費用は出てきませんので注意が必要なようです。

また、実際に掛かる解体費用は「木造住宅」、「店舗」、「アパート」を比較した場合、例えば店舗は間仕切りの壁が少なく、条件によっては安くなる場合があるようです。また、アパートは店舗とは違い、間仕切りが多く、水廻りやガス設備の関係で解体費用が高くなる場合が多いようです。いずれにせよ、現場を見てもらって解体費用の見積もりを出してもらう事が重要なようです。

また解体費用を出してもらう際の最重要ポイントは業者選びのようです。ついつい解体費用が安いところに依頼をしてしまいがちですが、売却をする際は別として、これから住もうと思っている自宅の解体で業者が近隣の方とトラブルを起こしてしまっては問題です。きちんとした業者であることは直接会って判断したいと事です。ちなみに下記に3つポイントをまとめてみました。

・実際に現場で立ち会って見積もってもらうこと。

・見積書はかならず「書面」でもらうこと。

・複数社から見積もりを取って比較すること。

最後に解体費用を節約する方法として、「値引き交渉」を試みるという事が考えられます。勿論、大人同士のやり取りですし、「複数の会社から見積もりを取っている場合」は多少見積もりの仕方に違いがあると思います。その際、単刀直入に見積もった業者の方に交渉してみるも解体費用を節約するポイントです。

いずれにせよ、住宅購入時に「古家付き土地物件」を検討される際には今回の解体費用の目安を参考にしていただければ幸いです。

ではまた♪

贈与しても不動産取得税がかかる?

2018年08月12日

こんにちは、大内です。

お盆に入りましたが、まだ仕事の方、お休みの方それぞれいらっしゃるかと思いますが、

わたしは今日まで仕事です!

明日13日から16日までお盆休みをいただいております。

遠出の予定はありませんが、長女4歳と二人でお出かけ(奥さん仕事)が楽しみです。

さて、今回のテーマは、

贈与しても不動産取得税がかかる?

です。

不動産を取得した後、しばらく経ってから請求される税金として、「不動産取得税」(都道府県税)というものがあります。不動産を取得すると同時に支払ってしまえばいいのですが、この税金は忘れた頃に課税の請求があるため、請求がきてから驚かれることのないよう、あらかじめ把握しておきましょう。

後から課税される税金・・・と聞くと嫌になりますが、
個人の住宅の場合には土地・家屋ともに軽減措置があります。

軽減措置の適用があれば不動産取得税はゼロ~数万円程度で済むものの、軽減措置の適用がなければ数十万円になることもあるため、購入する住宅を選ぶ前に軽減措置の内容をしっかりと把握しておきたいものです。

今回はこの不動産取得税について、個人が居住用の住宅を購入したケースを中心に、少し詳しくみていくことにしましょう。

▼不動産取得税の対象となるもの
不動産取得税は、土地や家屋を購入したり、交換や贈与で取得したり、家屋を建築(新築・増築・改築)したりして、不動産を取得したすべての人(個人、法人を問わない)に課税される税金です。
(不動産取得税の対象となるのは「購入」のときだけではなく、「建築」や「贈与」などによる取得のときも課税されるため注意が必要です。)

ただし、例外として相続による取得などは非課税です。
さらに、課税標準額が一定の価格未満の場合には免税されることになっています。

また、不動産取得税の対象となる「不動産の取得」は、有償であるか無償であるかを問いません。つまり、仮に不動産をタダで貰ったとしても不動産取得税が必要で、その評価額が贈与税の年間基礎控除額を超える金額であれば贈与税もかかりますし、所有権の移転登記をすれば登録免許税もかかります。

婚姻期間が20年以上の夫婦間における配偶者控除(評価額で2,000万円まで無税となる特例)の制度を活用して不動産を贈与しようとする場合など、贈与税は無税となってもやはり不動産取得税などは課税されるので注意しなければなりません。

また、不動産取得税では登記の有無も問わないことになっています。不動産の取得による所有権の移転などを登記しなければ登録免許税は必要ないものの、不動産取得税はどのような場合でも権利移転の実体に対して課税されるわけです。
※もっとも、その事実を都道府県税事務所により把握されることが前提となるのですが、不動産取得税を逃れようとして所有権移転登記などをしないままいつまでも放置しておくことに、ほとんどメリットはありません。

居住用の住宅やその敷地に対する不動産取得税にはいくつかの軽減措置があり、比較的築年数の浅い標準的な住宅や一般的な敷地では、実質的に課税されない(軽減措置によって税額がゼロになる)ケースも多くなっています。

今回は、まず不動産取得税がどのような時に課税されるかを知ってもらいました。
次回(未定)は、住宅を購入する場合は、上記の通り「軽減措置」があるため、その軽減措置の適用要件等に触れます。

ではまた♪

浦和エリアのおすすめのお店

2018年08月06日

こんにちは、くさの工務店の金子です。

 

浦和エリア担当の金子が、浦和の美味しいお店をご紹介いたします。

今回は夏の定番の「うなぎ」です!

浦和といえば、うなぎが有名で

駅前にはやなせたかし先生デザインの「うなこちゃん」像がいます。

 

 

ちなみに私はうなぎが食べられないんですが

会社の事務の女の子が「うなぎ食べたい」というので

日頃のお礼をかねて満寿家さんに行きました。

 

写真は満寿家さんのランチのセットです。

女性にはちょうどいい量のうな重ですね。

満寿家さんは有名なので、事務の女の子もとても喜んでくれました。

 

 

なぜ浦和はうなぎが有名なのか?

江戸時代、浦和近郊は沼地が多く、

川魚が多く生息する水郷地帯で、

魚釣りなどを楽しむ行楽客で賑わっていました。

その行楽の人々に沼地でとれたうなぎを出したのが始まりで、

味の良いことが評判になり、中山道を行き来する人たちがわざわざ足を運んだということです。

大正時代の半ばになって、開発のために地場のうなぎはいなくなってしまいましたが、

うなぎの蒲焼という二百年来の伝統の味は、

「浦和のうなぎを育てる会」によってしっかりと受け継がれています。

 

 

浦和エリアの売買のことなら金子にお任せ下さい!

 

Youtubeにてwebセミナーを開始しました

2018年08月05日

こんにちは、くさの工務店の金子です。

 

本日、相続のセミナーをYoutubeにアップしました。

 

 

 

相続のことなら、くさの工務店の金子まで!

 

所有者不明の土地

2018年08月04日

こんにちは、大内です。

今日は、さいたま市の隣の戸田市では恒例の夏の花火大会が開催されます。

毎年夜に会社から見ていましたが、今年は天気もよさそうなのでよく見れそうです(半端なく暑いですが、、、)

わたしの子供はまだ4歳と1歳なので来年くらいには花火大会を見に行こうかと考えています。

さて、今回のテーマは、

所有者不明の土地

です。

現在、登記簿上で所有者がたどれない“所有者不明土地”が増え続け、その総面積は九州の広さを超えるそうです。
以前は山間部に多いとされていました、現在は都市部にも広がり始め、先日の報道では埼玉県の大宮市で歩道の部分に迫り出して家がありました。
また所有者がわからない土地のせいで、住民の安全や公共事業に深刻な影響を与えている問題が起きているそうです。

所有者不明とは、そもそもどんな状態なのでしょうか。土地の所有者は通常、不動産の登記簿に書かれています。

所有者が亡くなると、新たな所有者の名前を登記、書き直します。

この所有者は土地を売ったり、抵当に入れたりすることができます。

ところが、もし登記簿を更新しないと、所有権を持つ相続人が、子、孫とどんどん増え、そのまま何十年もたって、全体像が把握できなくなってしまいます。

仮に一部の相続人が判明したとしても、全員の同意を得なければ、原則、土地の取り引きはできません。

こうした登記簿では所有者が分からない土地、または所有者の所在、連絡先の把握が難しい土地のことを通称「所有者不明土地」と呼んでいます。

それではなぜ、登記をしないケースが相次いでしまう原因のひとつは登記費用がかかることだと言われています。
一般に登記には最低10万円はかかるそうですが、実は登記に法的な義務はないそうです。

最近、私の身内でも相続の関係で土地の所有者の変更届けを行いました。
所有者の変更届けを依頼する際に取り寄せた固定資産評価証明書を確認すると土地の所有者は親の名義で建物の所有者は祖父の名義だとわかりました。
今後建物を建て直す際に問題に成りかねないということでしたので対処の方法を教わりました。
今なら所有権を持つ相続人が生存していますので早速手続きを行う予定です。

何十年も同じ場所に住んでいて親の遺産相続時の手続きの際土地のみの名義変更だったのかもしれません。
実際に体験してみて意外と身近な問題だと感じました。

ではまた♪

マンションの構造、S造、RC造、SRC造の違いは!?

2018年08月03日

 

こんにちは、大内です。

今日も暑く、京都では40度にもなっているようで、毎日暑いですね、、、

本当に熱中症には気をつけたいところです。

さて、今回のテーマは、

マンションの構造、S造、RC造、SRC造の違いは!?

です。

以前もこのテーマをお話しいたしましたが、この前お客様に質問されたことを思い出したのでまたお話させていただきます。

 

最近では、台湾のマンションの倒壊のニュースがまだ報道されておりますが 鉄筋の本数が少なかったり、一斗缶が出てきたりと内部構造が見えない分、買う側にも知識が必要なのかも知れません。

今回はマンションの主な構造と特徴を簡単に説明したいと思います、構造の種類としてはS造(鉄骨造)・RC造(鉄筋コンクリート造) と7~8階建て以上の中高層マンションはSRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造) に分けられます。
一般にはRC造(鉄筋コンクリート造)で鉄筋を組んで型枠にコンクリートを 流し込んで固めたもので鉄筋の引っ張り力とコンクリートの圧縮力のお互いの 短所をカバーした構造です。建物の形を比較的自由にできるのも特徴です。

RC

 

S造(鉄骨造)は柱や梁などに鉄骨を使用しています。鉄骨には、H型鋼、I鋼型など 鉄骨の断面の形で呼ばれています。特徴は建物自体が軽くなり、工期が短く、主に 体育館や工場など大空間に使用されます。

S造

SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)は両方の特徴を兼ね備えており、RC造よりも強く 柱も細くできますがコストがかかります。

 

SRC

マンションであれば構造計算がされて柱の大きさ、配置される主筋本数、帯筋のピッチ、梁の大きさ、配置される主筋、腹筋の本数、あばら筋のピッチなど細かく計算します。スラブ(床)も当然、部屋使用目的の最大重量に耐える厚さ、配筋のピッチを計算します。鉄筋や鉄骨も種類、直径配置など細かくリストに書き込みます。構造計算でいかに建物の形状に適した部材で建物の強度が上がるか考えられています。よって日本では一斗缶がででくることはないと思います。

一般には構造計算書を目にする事はありませんが意匠図とセットで見せていただけると買うほうとしても安心して購入できるのではないかと思います。

ではまた♪

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