私たちは、さいたま市南区・浦和区・緑区地域の住まいのプロフェッショナルです

スタッフブログ:月別: 2018年8月

建蔽率(けんぺいりつ)と容積率の目的

2018年08月30日

こんにちは、大内です。

つい先日、4歳の長女をマイカーではない車に乗せる機会がありました。

普段は後部座席ですが、今回は助手席に乗せたところ新鮮だったのか興奮して、

『パパのこの車かっこいい!』とか『パパ運転うまい!』など、

いつも言われない褒め言葉をいっぱい言われてとてもうれしかったです♪

さて、今回のテーマは、

建蔽率(けんぺいりつ)と容積率の目的

です。

建ぺい率容積率があるのは何のためでしょう。

間取りや構造以前に、家を建てる時に重要になってくる要素として、建ぺい率容積率というものがあります。

建ぺい率とは、正しくは建蔽率と書きます。

土地面積に対する建築物が占める割合のことを指します。

この規定は敷地内に一定割合以上の空地を確保することで日照や通風など環境を衛生に保ち、防火や避難などの安全性を備えることを目的したものです。

容積率とは、敷地面積に対する建築物の延べ床面積の割合を指します。

行政庁の都市計画で用途地域ごとに容積率の制限割合が定められています。

容積率を設定する目的のひとつは、地域個別の環境を維持することです。
建築物の日照や通風などの条件として建築基準法では前面道路幅員が関係してきます。

購入した敷地が異なる用途地域にわたる場合もあります。この場合は計算式が複雑になります。

建蔽率と容積率を甘く見てはいけません。

住宅購入の時に古家付き土地を購入したのちに古家をこわして建て直しを考えている場合では、以前と同じ面積の建物が建てられるとは限りません。現在の建築基準法の建蔽率容積率が適用される為、もしかしたら思うプランの家は建てられないかも知れません。

目には見えない敷地には規制などありますので専門家にお尋ねください。

ではまた♪

大宮区堀の内町の新築戸建のご紹介

2018年08月28日

こんにちは、くさの工務店の橋本です。

本日は大宮エリアの新築戸建をご紹介いたします。

 

子育てに嬉しい大宮東小学校徒歩10分

ご家族みんながくつろげる南向きの20帖リビング

南向きの大型バルコニーがあり、お洗濯もカラッと乾きます♪

 

■価格/お問合せ下さい。

■所在地/さいたま市大宮区堀の内町1丁目

■土地権利/所有権

■都市計画/市街化区域 

■用途地域/第1種住居地域

■建ぺい率/60% 

■容積率/200%

■地目/宅地

■接道/南側(公道)約4.5m

■設備/東京電力、都市ガス、公営水道、公共下水

■引渡日/即時

 

現地案内受付中です。

ご興味ございましたら、橋本までご連絡下さい。

0120-373-861

さいたま市南区南浦和2-38-6

「南浦和駅」徒歩2分

「夫婦共有名義にするメリットとデメリット」

2018年08月28日

こんにちは、大内です。

8月も残すところあと3日です。

今年の夏は暑く、趣味のゴルフは1回しかいけませんでしたが、9月は涼しくなるので2回は行きたいです♪

奥さんに内緒で購入したNEWパター(中古購入です)♪の出番です。

さて今回のテーマは、

「夫婦共有名義にするメリットとデメリット」

です。

住宅の購入や建築をするとき、その資金を夫婦で出し合う場合も少なくないでしょう。
このようなときに考えなければならないのが、共有名義による持分をどうするのかという問題があります。
共有の持分は、資金の出資割合の比率(按分)で決まります。

購入資金について、夫が自ら全額負担しようとしているケースでも、妻も共働きでそこそこのご年収があり、仕事を続けていくご意思のあるご家庭の場合は、お互いの住宅ローンを利用した共有名義での購入をお勧めすることがございます。住宅ローン減税の恩恵を考慮すると、世帯で受けれる減税額が大きいからです。

そこで今回は、夫婦で住宅ローンを組み共有名義で購入することのメリットとデメリットについてお伝えします。

【メリット】
最たるメリットは、税制面での優遇 下記2つです。
(1)住宅ローン減税、年間最大で40万円の還付があり、二人だと年間最大80万円 10年間で最大800万円の減税効果の恩恵がある。
(2)売却時に含み益が出た場合の「譲渡所得控除」の枠が3,000万円ずつ、合計6,000万円までの枠が使える点

※上記は、あくまでも最大値を記載しております。年収やローン借入れ額、その他上う件により異なります。)
※(1)物件によっては住宅ローン減税の対象にならない物件もございますので、注意が必要です。心配な方は、不動産事業者もしくは税理士にご相談ください。
※(2)の場合は、住宅ローンを組んでいなくても、ある一定条件の元適用可能。

【デメリット】
・最大のデメリットは、売却の際に共有者の承諾が必要になる事である。
離婚などをしていなければ全く問題ない話ではありますが、万が一離婚をしてしまう事になり、売却をする際には、少し問題が残ります。
離婚した場合は、二人が仲良く売ることが出来ればよいが、売却時には様々な条件(金額、引き渡し時期、そのたもろもろの条件)が出てきます。どちらかが反対すると売買は成立しなくなりますので、単独では決めれなく離婚をするような仲であっても結局話し合いが求められます。

・住宅ローンを夫婦それぞれが組んだ場合は、連帯保証人になるリスク
住宅ローンを夫婦ペアで組むと共に連帯保証人になるケースがほとんどです。売却という方法を選ばない限りは、配偶者が死亡以外のケースで、例えば、どちらかの稼ぎが極端に悪くなり、最悪支払いを延滞して自己破産をすると、その相手方配偶者は、連帯保証しなければならなくなります。結局これは、住宅ローンを完済(売却による完済でもOK)しない限り、仮に離婚したような場合でも続く事になります。

・細かい諸費用が発生します。
購入にまつわる諸費用が二人分かかります。
ローン契約(金銭消費貸借契約)の際の事務手数料、印紙代、登記費用等

・諸手続きは、二人で行うものが多い。
デメリットというほどのものではありませんが、購入前の重要事項説明も夫婦一緒に聞くようにし、需要事項説明書、売買契約書の署名押印など連名で行う必要があります。
売却の際の契約の際も原則は夫婦二人で行います。

▼【その他の注意点】
売買契約の締結が終わり、残代金を支払って登記をする段階になってから「共有名義と単独名義のどちらがよいのか」というご質問をいただくこともありますが、「どちらがよいのか」あるいは「共有名義にしたいのか、したくないのか」ということは、売買契約を締結する前に検討しておくべき課題です。

お互いに資金を出し合わなければ購入できないのなら共有名義にするしかなく、夫(または妻)の単独名義にするのであれば、名義を持たないほうは諸費用分も含めて一切の負担をしないことが原則です。

とはいえ、夫の単独名義のときでも、諸費用の一部を妻の預金から出したりするケースは多いでしょう。それが贈与税の年間基礎控除額(110万円)以内であれば問題はありません。

住宅購入検討者の方の為に簡単にまとめますと、
夫婦で共有名義にすれば、税制面でのメリット(金銭的なメリット)を得られるケースが多いというのがメリット。

デメリットとして最たるものは、不動産の処分についてはお互いの「承諾」が必要なる点。
万が一、離婚になってしまった場合は、一般的には経済的な理由により、マイホームはどちらかがそのまま住み続けるというよりは現実問題「売却」という選択肢になる可能性が非常に高く、離婚で二人の仲がもつれてしまっている中での売却活動をしなければならない。という点になります。

ではまた♪

浦和区岸町1丁目の新築戸建のご紹介

2018年08月27日

 

こんにちは、くさの工務店の金子です。

 

本日は浦和エリアの新築戸建をご紹介いたします。

人気の高砂小学校・岸中学校の学区エリアの新築戸建てです

浦和駅からも南浦和駅からも徒歩12分の好立地です!

 

■価格/お問合せください!

■所在地/さいたま市浦和区岸町1丁目

■土地権利/所有権

■都市計画/市街化区域 

■用途地域/第2種中高層専用地域

■建ぺい率/60% 

■容積率/200%

■地目/宅地

■接道/南西側(公道)約5.4m

■設備/東京電力、都市ガス、公営水道、公共下水

■引渡日/即時

 

さいたま市でマイホームをお探しなら 地域密着のくさの工務店へ!

0120-373-861

さいたま市南区南浦和2-38-6

「南浦和駅」徒歩2分

室内クリーニング済で綺麗な中古戸建のご紹介

2018年08月27日

こんにちは、くさの工務店の大内です。

本日は中古戸建のご紹介です。

 

築3年で室内リフォーム済みなので

まるで新築のようです。

車も3ナンバーが2台駐車できます。

 

■所在地:さいたま市南区大字円正寺514-14

■交通:武蔵野線「東浦和駅」徒歩21分

■間取り:3SLDK

■土地権利:所有権

■築年月:2015年1月

■建物構造:木造

■用途地域:第二種住居地域

■建物面積:95.64㎡

■土地面積:122.46㎡

■敷地延長:有11.26㎡

■建蔽率:60%

■容積率:160%

■接道:公道,北西4m

■引渡時期:即日

 

さいたま市の売買不動産のことなら

くさの工務店にお任せください!

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2018年12月完成予定の新築戸建のご紹介です

2018年08月26日

こんにちは、大内です。

 

今日は2018年12月完成予定の新築戸建のご紹介です。

◆並列3台駐車可能な広々約42坪♪
◇東浦和駅行バス停まで安心の徒歩2分♪
◆広々約19帖リビングに南向きワイドバルコニー♪
◇安心安全の都市ガス、本下水、公営水道♪
◆小中学校、スーパー、公園すべてが徒歩10分圏内♪


■所在地:さいたま市緑区松木2丁目
■交 通:JR武蔵野線東浦和駅徒歩35分
バス13分「松ノ木東公園」歩2分
■間取り:4LDK
■土地権利:所有権
■築年月:2018年12月
■建物構造:木造 2階建
■用途地域:第一種低層住居専用地域
■建物面積:98.82㎡
■土地面積:139.32㎡
■建蔽率:50%
■容積率 :100%
■接 道:公道 北東 幅員4.00m

さいたま市の売買不動産のことなら
くさの工務店の大内にお任せください!
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武蔵浦和駅から徒歩15分の新築戸建のご紹介

2018年08月26日

 

こんにちは、くさの工務店の金子です。

本日は「武蔵浦和駅」徒歩15分、「南浦和駅」徒歩17分の

新築戸建のご紹介をさせて頂きます。

塾や買い物施設が多い南浦和駅、買い物施設の多い武蔵浦和駅

どちらの駅にも徒歩圏内のおすすめの物件です。

 


■価格/3,880万円
■所在地/さいたま市南区根岸5丁目
■土地権利/所有権
■都市計画/市街化区域
■用途地域/準工業地域
■建ぺい率/60%
■容積率/300%
■地目/宅地
■接道/北西側(公道)約9.0m
■設備/東京電力、都市ガス、公営水道、公共下水
■引渡日/即時
■備考/高度無し、準防火地域

 

浦和エリアの売買物件のことなら

くさの工務店の金子にお任せ下さい!!

老朽マンションの玉突き建て替えとは?!

2018年08月25日

 

こんにちは、大内です。

夏休み最後の土日ですが、暑いですね、、、

プール、海は大混雑でしょうし、お父さんお母さんも大変かとは思いますが、体調を崩さないようにご注意ください。

そういっているわたしは、夏風邪で苦しんでおりますが、、、

さて、今回のテーマは、

老朽マンションの玉突き建て替えとは?!

です。

2018年8月19日 日本経済新聞の朝刊に『老朽マンション 「玉突き」で建て替え』といった記事が出ていました。

詳細については下記の日本経済新聞をご確認下さい。


https://www.nikkei.com/article/DGXMZO34322660Z10C18A8MM8000/

内容を見てみますと、東京都は老朽マンションの連続した建て替えを促す制度を、2019年度にも創設するようです。

現在、東京都内の分譲マンションは約181万戸あり、全国の3割を占めるようです。このうち築40年以上の物件は2013年時点で約13万戸でしたが、23年には3倍の約43万戸に急増する見込みであり、特に1981年5月以前の旧耐震基準で建てられた老朽物件は首都直下地震などが発生した場合に倒壊の危険性が高く、建て替えが急務とのこと。

ちなみに東日本大震災の際には仙台市内の旧耐震マンションにも被害が出ていましたので、切迫する首都圏直下型地震を考慮するとこのような動きになるのも判ります。

今回の玉突き建替えとは、不動産会社が老朽マンションを買い取れば、別の場所に建てるマンションの容積率を上乗せするというものです。

買い取った物件の跡地にマンションを建設する場合にも、別の老朽物件を買えば容積率を積み増す事ができますので、企業主導で旧耐震基準のマンションを建て替えが出来るようになります。

結果、人口を多く抱える東京都においては災害に強い都市を目指すことにもつながりますので、一石二鳥のような制度です。

しかし、問題なのはこのような政策が進むと地方や駅から離れた物件はまったく開発が進まず、放置される可能性が出てきます。

その為、私たちが声高でお伝えしている、資産価値を意識した住宅購入をしておかなければ、後悔してしまう可能性が高まります。

老朽マンションを買い取った不動産会社などが周辺で居住者の転居先にもなるマンションを開発する際、容積率を上乗せでき、通常より分譲戸数を増やせるため収益が増えます。
(玉突き建替えで企業の再開発へのやる気を高めてもらうという狙いが伺えます。)

結果、企業が建て替えに参入しやすくなります。

買い取った老朽物件は解体し、跡地で新たなマンションを開発してもらうことを想定しているようですが、跡地の新マンションも周辺の別の老朽マンションを買い取れば、容積率を緩和できるようになりマンションの合併?!みたいなものも広がりそうです。

複数の老朽マンションの建て替えが玉突き建替えで進むようになることも想定しているようです。

勿論、このような政策が進む際に、一番重要な事は本当に建て替えが進むのかを考えなければなりません。

そもそも、老朽マンションの建て替えは費用負担や工事中の仮住まいの確保など課題が多く、入居者の話し合いだけで合意するのは難しいのが現状です。

この玉突き建替えでは老朽物件を周辺の一定エリア内で建て替えることを想定しているようですが、不動産会社が新規物件を開発しやすく、資産価値の高いエリアに特化していく事が予想されます。

今回の玉突き建替えの記事については、今後の動向に注目していきたい内容でした。

ではまた♪

浦和エリアの物件のご紹介

2018年08月25日

 

こんにちは、くさの工務店の金子です。

 

本日は新築戸建のご紹介をさせて頂きます。

人気の高砂小学校・岸中学校の学区エリアで
浦和駅からも南浦和駅からも徒歩12分の好立地です!


■価格/5180万円
■所在地/さいたま市浦和区岸町1丁目
■土地権利/所有権
■都市計画/市街化区域 
■用途地域/第2種中高層専用地域
■建ぺい率/60% ■容積率/200%
■地目/宅地
■接道/南西側(公道)約5.4m
■設備/東京電力、都市ガス、公営水道、公共下水
■引渡日/即時

 

浦和エリアの売買物件のことなら

くさの工務店の金子にお任せ下さい!!

 

不動産取得税の「軽減措置」知っていますか♪

2018年08月23日

こんにちは、大内です。

お盆明けそうそう風邪をひいてしまい、体調不良です、、、

4歳の娘から1歳の長男へ行った後にわたしに来たようです。

体調管理がしっかりしている妻はわたしよりもはるかに子供たちと接しているのに大丈夫です。

みなさんも夏風邪にはご注意ください。

さて、今回のテーマは、

不動産取得税の「軽減措置」知っていますか♪

です。

不動産を取得した際にかかる「不動産取得税」
前回では、「不動産取得税の対象となるもの」として、登記の有無を問わず不動産の購入・交換・贈与・建築などがありました。
(例外として相続による取得は非課税です。)

個人の住宅を取得した際には、土地・家屋ともに不動産取得税の軽減措置があります。
軽減措置の適用があれば、不動産取得税はゼロ~数万円程度ですむものもあるため、
今回はその軽減措置の具体的な要件などに触れたいと思います。

▼不動産取得税の計算方法
軽減措置の適用の前にまずは、不動産取得税の計算方法についてお伝えします。
不動産取得税は、課税標準額さえわかれば次の式により簡単に計算できます。
不動産取得税額=課税標準額×税率

不動産取得税を計算する場合の課税標準額は、市町村役場(東京23区は都税事務所)の固定資産課税台帳に登録された価格(固定資産税評価額)によることが原則であり、実際の売買価格や建築工事費などではありません。
※また、贈与などによる取得の場合も贈与税における土地の評価方法とは異なります。

▼新築住宅における課税標準の特例(軽減措置)
床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下の住宅を取得(増築、改築を含む)した場合には、課税標準額から1,200万円が控除されます。
また、2020年3月31日までに取得する認定長期優良住宅では、この控除額が1,300万円に増額されることになっています。

家屋の不動産取得税額=(課税標準額-1,200万円)×3%

※ 一戸建て以外の貸家(マンション、アパートなど構造上独立した区画を有する住宅)の場合には40平方メートル以上240平方メートル以下となります。
※ マンションなど区分所有建物の場合には、共用部分の面積を共有持分で按分し、専有面積を加えた合計面積で判定します。
※ 住宅の用に供すること(自己の居住用または賃貸用の住宅であること)。
※ 1998年12月31日以前の取得では価格要件(1平方メートルあたり176,000円以下)がありましたが(新築、中古とも)、現在は価格による制限はありません。
※ 軽減措置の対象となる住宅を新築してから1年以内に、その住宅と一体になる住宅(離れなど)を別途新築したり、あるいは増築したりして合計床面積が240平方メートルを超えることになった場合には、その住宅全体が軽減措置の対象外として扱われ、当初の軽減分が追徴されることになります。
※ この場合の住宅(居住用家屋)の範囲には、いわゆるセカンドハウス(毎月1日以上など定期的に居住の用に供するもの)が含まれますが、別荘(保養目的で利用するものなど)は含まれません。

▼中古住宅における課税標準の特例(軽減措置)
以下の要件に該当する中古住宅を取得した場合には、課税標準額から一定額が控除されます。ただし、課税標準額のほうが控除額よりも低い金額の場合、不動産取得税額がゼロになるだけで還付などがあるわけではありません。

家屋の不動産取得税額=(課税標準額-控除額)×3%

【軽減措置を受けるための要件】
□ 個人が自己の居住用として取得したもの
□ 1982年(昭和57年)1月1日以後に新築されたもの(登記上の建築日付)
□ 1981年(昭和56年)12月31日以前に新築されたもので新耐震基準に適合していることの証明がなされたもの(「耐震基準適合証明書」など)
□ 1981年(昭和56年)12月31日以前に新築されたもので、「既存住宅売買瑕疵保険」に加入したもの(2013年4月1日以降の取得にかぎる)
□ 家屋の取得後6か月以内に一定の手続きにより耐震改修工事を実施し、所定の証明を受けたもの(2014年4月1日以降の取得にかぎる)
□ 床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下のもの
※ マンションなど区分所有建物の場合には、共用部分の面積を共有持分で按分し、専有面積を加えた合計面積で判定します。

【控除額】
取得した中古住宅が新築された時期に応じて控除額が異なります。


▼住宅用土地における税額軽減の特例
以下の要件に該当する「住宅用土地」を取得した場合には、税額から一定額が軽減されます。

土地の不動産取得税額=課税標準額×3%-軽減額
□ 新築住宅用の土地と住宅を同時に取得した場合
○ その土地上の住宅が軽減措置の対象であること
○ 自己の居住用以外(賃貸目的など)の場合には、新築後1年以内の未使用の住宅の敷地であること
※ 宅地建物取引業者等が新築してから1年以上経過した未使用住宅を賃貸目的で取得した場合には、土地の軽減対象となりません。

□ 土地を先に取得し、後から住宅を新築する場合
○ 1999年4月1日から2020年3月31日までに土地を取得した場合、軽減措置の対象となる住宅を、土地の取得後3年以内(本則は2年以内)に新築すること
※ 親が土地を取得し、子がその土地に住宅を新築するような場合にも適用されます。

□ 住宅を先に新築し、後からその敷地を取得する場合
○ 軽減措置の対象となる住宅を新築した後、1年以内にその敷地を取得すること
○ 住宅を新築した者が土地を取得すること

□ 中古住宅用の土地を取得した場合
○ その土地上の住宅が軽減措置の対象であること
○ 土地と住宅の取得が同時であるか、土地の取得後1年以内に住宅を取得、もしくは住宅の取得後1年以内にその敷地を取得(当初は借地だったような場合)すること
○ 新築後1年を超えた未使用の住宅用土地(ただし、1998年4月1日以後の新築住宅の場合)を含む
○ 住宅取得者と土地取得者が同じであること

【軽減額】
次のうちいずれか「多いほうの金額」が軽減されます。
(1)45,000円(税額が45,000円未満の場合にはその金額)
(2)a×b×3%
a=〔土地の1平方メートルあたりの価格×1/2〕
b=〔住宅の床面積×2〕

※ aの部分が〔土地の1平方メートルあたりの価格×1/2〕となるのは1996年1月1日から2021年3月31日までの取得であり、以降の取得では〔土地の1平方メートルあたりの価格〕となります。
※ bの部分は、1戸あたり200平方メートルが限度となります。
※ 住宅の持分を取得した場合は〔45,000円×持分〕または〔a×b×3%×持分〕です。
※ 土地の軽減額の計算に「住宅の床面積」が出てくるので勘違いしやすい部分です。間違えないように気をつけてください。
※ この軽減措置により、一般の住宅で土地面積が200平方メートル以下の場合には、実質的に土地の不動産取得税がゼロとされるケースも多くなります。

不動産取得税は場合によっては高額になることもありますのでご相談ください。

ではまた♪

物件紹介 大宮区櫛引町

2018年08月21日

こんにちは、くさの工務店の橋本です。

今日は大宮区にあります新築戸建のご紹介になります。

価格が4380万円の大宮駅から徒歩15分の物件となります。

リビングも広々の19.75帖でインテリアを考えるのも楽しみですね。

 

現地案内受付中です。

ご興味ございましたら、橋本までご連絡下さい。

浦和エリアのおすすめのラーメン屋さん

2018年08月20日

 

こんにちは、くさの工務店の金子です。

 

浦和エリア担当の金子が、浦和の美味しいお店をご紹介いたします。

少し気温が下がり、場所によっては肌寒いところもあると思います。

そんなとき、金子はラーメンが食べたくなります。

 

浦和エリアでは超有名で毎日行列が出来るほど人気のラーメン屋さんの「鶏そば 一瑳 」。

あっさりとこってりがあるのですが、金子のおすすめは断然「あっさり」です!!!

どうですか?このビジュアル!

写真だけで美味しいのが伝わってきませんか?笑

浦和に来ることがあったら、是非食べてみて下さい♪

 

 

浦和エリアの不動産売買のことなら金子にお任せ下さい!

2018 年7月度の不動産相場♪

2018年08月19日

こんにちは、大内です。

突然ですが、昨日の甲子園での高校野球は見られましたでしょうか?

熱戦、大逆転に全力校歌!、本当に一生懸命な姿には心うたれます。

わたしも40を超えてしまったからなのか、まあ涙もろくなってしまい、金足農業のツーランスクイズ(初めて聞きました)にはうるっと来ました。

さて今回のテーマは、

2018 年7月度の不動産相場

です。

公益財団法人東日本不動産流通機構(通称:東日本レインズ)から、2018 年7月度の不動産流通市場動向が発表されました。以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。詳細は下記リンクをご覧ください。

○東京都

7 月の東京都区部は 74.47 万円/㎡と前年比で 3.4%上昇し、12 年 10 月から 70 ヶ月連続で前年同月を上回った。多摩は 41.22 万円/㎡と前年比で 5.1%上昇し、6 月に続いて前年同月を上回った。

○神奈川県

7 月の横浜・川崎市は 49.10 万円/㎡と前年比で 4.9%上昇し、5 ヶ月連続で前年同月を上回った。神奈川県他は 30.73 万円/㎡と前年比で 3.0%上昇した。

○埼玉県・千葉県

7 月の埼玉県は 31.09 万円/㎡と前年比で 6.8%上昇し、6 月に続いて前年同月を上回った。千葉県は28.18 万円/㎡と前年比で 8.4%上昇し、4 ヶ月連続で前年同月を上回った。

◆公益財団法人東日本不動産流通機構

『月例報告 Market Watch サマリーレポート 2018年7月度』

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201807_summary.pdf

家を持っている方も、これから買う方も、常に不動産相場は確認しておくようにしましょう!

ではまた♪

古家付き土地物件の解体費用の目安は?!

2018年08月18日

こんにちは、大内です。

お盆も終わりましたが、皆様いかがお過ごしでしたでしょうか?

わたしは、奥様がほとんど仕事だった関係であまり長期休暇の感じもせず、早朝ゴルフにいったくらいでした、、、

ちなみに奥様は9月に休みをとり、子供たちと実家へ里帰りする予定です。

わたしはもちろん仕事です♪

さて、今回のテーマは、

古家付き土地物件の解体費用の目安は?!

です。

住宅購入時に「古家付き土地」という物件があります。基本的には土地としての取引になる物件ですが、条件によっては上物を解体しなければならないケースが出てきます。また、相続で空き家となってしまった実家の処分を考えたり、古い自宅を建て替えようとする時に、そもそも「解体の費用はいくらぐらい掛かるのか?!」と調べられると思います。今回はそのような解体の目安について解説したいと思います。

まず初めに解体費用を決める要素は、主に次の3点がポイントになるようです。

「建物の構造(木造、RC等)」、「坪数(大きさ)」、「エリア(都道府県・市区町村)」

例えば、「木造2階建ての約30坪の住宅」という一見同じような家でも、エリアによっては解体費用が約1.5倍の違いが出てくるようです。

費用の大きな違いは隣接する物件の有無、庭木の有無、様々な項目によって異なるようです。

解体費用は出来るだけ抑えたいと思われる方はぜひ、下記の<解体費用を抑えるポイント>をご覧ください。

<解体費用を抑えるポイント>

「相場」、「業者選び」、「節約ポイント」の3点です。

まず押さえておきたい事として、「自宅の解体費用は壊す費用以外にもかかる費用がある」という事です。自宅の解体費用は、単に「壊すための費用」と「壊した廃材の処分の費用」だけではありません。 以下のようなものが加算されて最終の解体費用が出てきます。

・足場養生費用(状況によります)

・地下ブロック撤去

・道路面ブロック撤去

・樹木撤去処分

・門扉/カーポートゲート撤去

・重機回送費 etc.

「解体費用は坪いくらですか?!」と考えがちですが、「その家の状況に応じて、費用は一軒一軒異なる」ということを覚えておかないと正確な解体費用は出てきませんので注意が必要なようです。

また、実際に掛かる解体費用は「木造住宅」、「店舗」、「アパート」を比較した場合、例えば店舗は間仕切りの壁が少なく、条件によっては安くなる場合があるようです。また、アパートは店舗とは違い、間仕切りが多く、水廻りやガス設備の関係で解体費用が高くなる場合が多いようです。いずれにせよ、現場を見てもらって解体費用の見積もりを出してもらう事が重要なようです。

また解体費用を出してもらう際の最重要ポイントは業者選びのようです。ついつい解体費用が安いところに依頼をしてしまいがちですが、売却をする際は別として、これから住もうと思っている自宅の解体で業者が近隣の方とトラブルを起こしてしまっては問題です。きちんとした業者であることは直接会って判断したいと事です。ちなみに下記に3つポイントをまとめてみました。

・実際に現場で立ち会って見積もってもらうこと。

・見積書はかならず「書面」でもらうこと。

・複数社から見積もりを取って比較すること。

最後に解体費用を節約する方法として、「値引き交渉」を試みるという事が考えられます。勿論、大人同士のやり取りですし、「複数の会社から見積もりを取っている場合」は多少見積もりの仕方に違いがあると思います。その際、単刀直入に見積もった業者の方に交渉してみるも解体費用を節約するポイントです。

いずれにせよ、住宅購入時に「古家付き土地物件」を検討される際には今回の解体費用の目安を参考にしていただければ幸いです。

ではまた♪

贈与しても不動産取得税がかかる?

2018年08月12日

こんにちは、大内です。

お盆に入りましたが、まだ仕事の方、お休みの方それぞれいらっしゃるかと思いますが、

わたしは今日まで仕事です!

明日13日から16日までお盆休みをいただいております。

遠出の予定はありませんが、長女4歳と二人でお出かけ(奥さん仕事)が楽しみです。

さて、今回のテーマは、

贈与しても不動産取得税がかかる?

です。

不動産を取得した後、しばらく経ってから請求される税金として、「不動産取得税」(都道府県税)というものがあります。不動産を取得すると同時に支払ってしまえばいいのですが、この税金は忘れた頃に課税の請求があるため、請求がきてから驚かれることのないよう、あらかじめ把握しておきましょう。

後から課税される税金・・・と聞くと嫌になりますが、
個人の住宅の場合には土地・家屋ともに軽減措置があります。

軽減措置の適用があれば不動産取得税はゼロ~数万円程度で済むものの、軽減措置の適用がなければ数十万円になることもあるため、購入する住宅を選ぶ前に軽減措置の内容をしっかりと把握しておきたいものです。

今回はこの不動産取得税について、個人が居住用の住宅を購入したケースを中心に、少し詳しくみていくことにしましょう。

▼不動産取得税の対象となるもの
不動産取得税は、土地や家屋を購入したり、交換や贈与で取得したり、家屋を建築(新築・増築・改築)したりして、不動産を取得したすべての人(個人、法人を問わない)に課税される税金です。
(不動産取得税の対象となるのは「購入」のときだけではなく、「建築」や「贈与」などによる取得のときも課税されるため注意が必要です。)

ただし、例外として相続による取得などは非課税です。
さらに、課税標準額が一定の価格未満の場合には免税されることになっています。

また、不動産取得税の対象となる「不動産の取得」は、有償であるか無償であるかを問いません。つまり、仮に不動産をタダで貰ったとしても不動産取得税が必要で、その評価額が贈与税の年間基礎控除額を超える金額であれば贈与税もかかりますし、所有権の移転登記をすれば登録免許税もかかります。

婚姻期間が20年以上の夫婦間における配偶者控除(評価額で2,000万円まで無税となる特例)の制度を活用して不動産を贈与しようとする場合など、贈与税は無税となってもやはり不動産取得税などは課税されるので注意しなければなりません。

また、不動産取得税では登記の有無も問わないことになっています。不動産の取得による所有権の移転などを登記しなければ登録免許税は必要ないものの、不動産取得税はどのような場合でも権利移転の実体に対して課税されるわけです。
※もっとも、その事実を都道府県税事務所により把握されることが前提となるのですが、不動産取得税を逃れようとして所有権移転登記などをしないままいつまでも放置しておくことに、ほとんどメリットはありません。

居住用の住宅やその敷地に対する不動産取得税にはいくつかの軽減措置があり、比較的築年数の浅い標準的な住宅や一般的な敷地では、実質的に課税されない(軽減措置によって税額がゼロになる)ケースも多くなっています。

今回は、まず不動産取得税がどのような時に課税されるかを知ってもらいました。
次回(未定)は、住宅を購入する場合は、上記の通り「軽減措置」があるため、その軽減措置の適用要件等に触れます。

ではまた♪

浦和エリアのおすすめのお店

2018年08月06日

こんにちは、くさの工務店の金子です。

 

浦和エリア担当の金子が、浦和の美味しいお店をご紹介いたします。

今回は夏の定番の「うなぎ」です!

浦和といえば、うなぎが有名で

駅前にはやなせたかし先生デザインの「うなこちゃん」像がいます。

 

 

ちなみに私はうなぎが食べられないんですが

会社の事務の女の子が「うなぎ食べたい」というので

日頃のお礼をかねて満寿家さんに行きました。

 

写真は満寿家さんのランチのセットです。

女性にはちょうどいい量のうな重ですね。

満寿家さんは有名なので、事務の女の子もとても喜んでくれました。

 

 

なぜ浦和はうなぎが有名なのか?

江戸時代、浦和近郊は沼地が多く、

川魚が多く生息する水郷地帯で、

魚釣りなどを楽しむ行楽客で賑わっていました。

その行楽の人々に沼地でとれたうなぎを出したのが始まりで、

味の良いことが評判になり、中山道を行き来する人たちがわざわざ足を運んだということです。

大正時代の半ばになって、開発のために地場のうなぎはいなくなってしまいましたが、

うなぎの蒲焼という二百年来の伝統の味は、

「浦和のうなぎを育てる会」によってしっかりと受け継がれています。

 

 

浦和エリアの売買のことなら金子にお任せ下さい!

 

Youtubeにてwebセミナーを開始しました

2018年08月05日

こんにちは、くさの工務店の金子です。

 

本日、相続のセミナーをYoutubeにアップしました。

 

 

 

相続のことなら、くさの工務店の金子まで!

 

所有者不明の土地

2018年08月04日

こんにちは、大内です。

今日は、さいたま市の隣の戸田市では恒例の夏の花火大会が開催されます。

毎年夜に会社から見ていましたが、今年は天気もよさそうなのでよく見れそうです(半端なく暑いですが、、、)

わたしの子供はまだ4歳と1歳なので来年くらいには花火大会を見に行こうかと考えています。

さて、今回のテーマは、

所有者不明の土地

です。

現在、登記簿上で所有者がたどれない“所有者不明土地”が増え続け、その総面積は九州の広さを超えるそうです。
以前は山間部に多いとされていました、現在は都市部にも広がり始め、先日の報道では埼玉県の大宮市で歩道の部分に迫り出して家がありました。
また所有者がわからない土地のせいで、住民の安全や公共事業に深刻な影響を与えている問題が起きているそうです。

所有者不明とは、そもそもどんな状態なのでしょうか。土地の所有者は通常、不動産の登記簿に書かれています。

所有者が亡くなると、新たな所有者の名前を登記、書き直します。

この所有者は土地を売ったり、抵当に入れたりすることができます。

ところが、もし登記簿を更新しないと、所有権を持つ相続人が、子、孫とどんどん増え、そのまま何十年もたって、全体像が把握できなくなってしまいます。

仮に一部の相続人が判明したとしても、全員の同意を得なければ、原則、土地の取り引きはできません。

こうした登記簿では所有者が分からない土地、または所有者の所在、連絡先の把握が難しい土地のことを通称「所有者不明土地」と呼んでいます。

それではなぜ、登記をしないケースが相次いでしまう原因のひとつは登記費用がかかることだと言われています。
一般に登記には最低10万円はかかるそうですが、実は登記に法的な義務はないそうです。

最近、私の身内でも相続の関係で土地の所有者の変更届けを行いました。
所有者の変更届けを依頼する際に取り寄せた固定資産評価証明書を確認すると土地の所有者は親の名義で建物の所有者は祖父の名義だとわかりました。
今後建物を建て直す際に問題に成りかねないということでしたので対処の方法を教わりました。
今なら所有権を持つ相続人が生存していますので早速手続きを行う予定です。

何十年も同じ場所に住んでいて親の遺産相続時の手続きの際土地のみの名義変更だったのかもしれません。
実際に体験してみて意外と身近な問題だと感じました。

ではまた♪

マンションの構造、S造、RC造、SRC造の違いは!?

2018年08月03日

 

こんにちは、大内です。

今日も暑く、京都では40度にもなっているようで、毎日暑いですね、、、

本当に熱中症には気をつけたいところです。

さて、今回のテーマは、

マンションの構造、S造、RC造、SRC造の違いは!?

です。

以前もこのテーマをお話しいたしましたが、この前お客様に質問されたことを思い出したのでまたお話させていただきます。

 

最近では、台湾のマンションの倒壊のニュースがまだ報道されておりますが 鉄筋の本数が少なかったり、一斗缶が出てきたりと内部構造が見えない分、買う側にも知識が必要なのかも知れません。

今回はマンションの主な構造と特徴を簡単に説明したいと思います、構造の種類としてはS造(鉄骨造)・RC造(鉄筋コンクリート造) と7~8階建て以上の中高層マンションはSRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造) に分けられます。
一般にはRC造(鉄筋コンクリート造)で鉄筋を組んで型枠にコンクリートを 流し込んで固めたもので鉄筋の引っ張り力とコンクリートの圧縮力のお互いの 短所をカバーした構造です。建物の形を比較的自由にできるのも特徴です。

RC

 

S造(鉄骨造)は柱や梁などに鉄骨を使用しています。鉄骨には、H型鋼、I鋼型など 鉄骨の断面の形で呼ばれています。特徴は建物自体が軽くなり、工期が短く、主に 体育館や工場など大空間に使用されます。

S造

SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)は両方の特徴を兼ね備えており、RC造よりも強く 柱も細くできますがコストがかかります。

 

SRC

マンションであれば構造計算がされて柱の大きさ、配置される主筋本数、帯筋のピッチ、梁の大きさ、配置される主筋、腹筋の本数、あばら筋のピッチなど細かく計算します。スラブ(床)も当然、部屋使用目的の最大重量に耐える厚さ、配筋のピッチを計算します。鉄筋や鉄骨も種類、直径配置など細かくリストに書き込みます。構造計算でいかに建物の形状に適した部材で建物の強度が上がるか考えられています。よって日本では一斗缶がででくることはないと思います。

一般には構造計算書を目にする事はありませんが意匠図とセットで見せていただけると買うほうとしても安心して購入できるのではないかと思います。

ではまた♪

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