私たちは、さいたま市南区・浦和区・緑区地域の住まいのプロフェッショナルです

スタッフブログ:月別: 2018年10月

家を買うなら戸建てとマンションどっち!?

2018年10月22日

 

こんにちは、大内です。

先日長女と長男の保育園の運動会がありました。

長女は2回目、長男は初運動会でしたが、去年はお遊戯中にガン泣きだった長女がうまく踊れました!

奥さんは喜びのあまり泣いていました、、、

子供の成長を感じられた貴重な一日でした♪

さて、今回のテーマは、

家を買うなら戸建てとマンションどっち!?

です。

首都圏においては、家を買うときに迷う永遠のテーマかもしれませんね。

家を選ぶとき何を基準して戸建てかマンションを決めますか。

どちらにもメリットとデメリットがあります。
自分の生活環境に合っている方を選択、また、資金計画を立てて無理のない購入が望まれます。
そこで両者のメリット・デメリットを調べてみました。

戸建てのメリット
・土地の資産価値は基本的には低下しない。
・隣家と離れているのでプライバシーが守られる。
・騒音等のトラブルがすくない。
・庭がある。
・駐車場代、駐輪場代が無料。
・ペットを自由に飼える。
・建替え、リフォーム等の自由度が高い。

戸建てのデメリット
・同価格のマンションと比べると立地条件が悪い。
・同価格のマンションと比べると価格が高いことが多い。
・マンションよりも防犯面で注意が必要。

マンションのメリット
・同価格の戸建てと比べると立地が良い。
・価格の戸建てと比べると価格が安いことが多い。
・鍵1本で容易に管理できる。
・共用施設がある。
・管理会社が清掃、維持管理してくれる。
・セキュリティが高い

マンションのデメリット
・戸建てよりも資産価値が低下する。
・間取りの変更に制限がある。
・騒音等のトラブルが発生しやすい。
・ペット飼育に規則がある。
・管理費、修繕費、駐車場代等がかかる。
・立替、大規模修繕等には合意が必要

以上、ざっくりあげてもこの位はあります。

その他火災保険料や固定資産税や都市計画税、登記費用なども比較しなければ成りません。

私の場合はやんちゃな男の子がおりましたので騒音トラブルも考え戸建てになりましたが
走り回ることを注意することなくのびのびとした子育てができたと思います。また、拾ってきた猫を
飼いたいと言われたときも命の大切さを学ぶいい機会と思い飼育しましたが戸建てでよかったと思っています。

自分の住む環境は人それぞれで違います。
家族みんなが住みやすいと思える生活環境を選んで頂けるとよいと思います。

ではまた♪

 

緑区大字三室の新築戸建のご紹介

2018年10月11日

こんにちは、くさの工務店の橋本です。

本日は緑区エリアの新築戸建をご紹介いたします。

JR京浜東北線「北浦和」駅までバス約15分♪
日当り良好の南向きで快適な暮らしを実現

■価格/2980万円

■所在地/緑区大字三室

■土地権利/所有権

■都市計画/市街化区域 

■用途地域/第1種低層住居専用地域

■建ぺい率/50% 

■容積率/100%

■地目/宅地

■接道/東側(公道)約4m

■設備/東京ガス

■引渡日/ご相談

現地案内受付中です。

ご興味ございましたら、橋本までご連絡下さい。

0120-373-861

さいたま市南区南浦和2-38-6

「南浦和駅」徒歩2分

南区内谷の中古マンションのご紹介

2018年10月11日

こんにちは、くさの工務店の橋本です。

本日は南区エリアの中古マンションをご紹介いたします。

JR埼京線「武蔵浦和」駅まで徒歩約15分

■価格/2690万円

■所在地/南区内谷7丁目

■マンション名/セラード武蔵浦和

■土地権利/所有権

■管理費/12900円 

■修繕積立費/16100円

■リフォーム/2018年6月完了

■引渡日/即時

現地案内受付中です。

ご興味ございましたら、橋本までご連絡下さい。

0120-373-861

さいたま市南区南浦和2-38-6

「南浦和駅」徒歩2分

南区沼影の中古マンションのご紹介

2018年10月11日

 

こんにちは、くさの工務店の橋本です。

本日は南区エリアの中古マンションをご紹介いたします。

 

JR埼京線「武蔵浦和」駅まで徒歩約10分

■価格/2680万円

■所在地/南区沼影2丁目

■マンション名/エステート浦和

■土地権利/所有権

■管理費/5700円 

■修繕積立費/10600円

■リフォーム/2018年8月完了

■引渡日/即時

現地案内受付中です。

ご興味ございましたら、橋本までご連絡下さい。

0120-373-861

さいたま市南区南浦和2-38-6

「南浦和駅」徒歩2分

南区内谷の中古マンションご紹介

2018年10月09日

こんにちは、くさの工務店の橋本です。

本日は南区エリアの中古マンションをご紹介いたします。

JR埼京線「武蔵浦和」駅まで徒歩約15分

■価格/2980万円

■所在地/南区内谷6丁目

■マンション名/ヒューマンスクエア武蔵浦和ビネフル

■土地権利/所有権

■管理費/11000円 

■修繕積立費/11040円

■リフォーム/2018年6月完了

■引渡日/即時

現地案内受付中です。

ご興味ございましたら、橋本までご連絡下さい。

0120-373-861

さいたま市南区南浦和2-38-6

「南浦和駅」徒歩2分

角敷地における建築制限(隅切り)とは?

2018年10月08日

こんにちは、大内です。

最近我が家の4歳の娘がダンスにはまっています♪

得意というかお気に入りなのが、今はやりの『USA』です。

日々進化しているダンスを動画にとりつつ、将来見ながら泣いちゃうんだろうなと考えるだけでうるっと来ています。

さて、今回のテーマは、

角敷地における建築制限(隅切り)とは?

です。

今回は、敷地と道路に関するさまざまな規定のなかで、うっかり見落とししかねない「角敷地の建築制限」、いわゆる「隅切り(すみきり)」の規定についてお話しします。

「隅切り(すみきり)」は、道路の交差部などにおける見通しの確保や、車両や人の通行上の安全を目的としたものです。一般的に条件がよいとされる角地の土地や住宅の購入を検討するときには、この規定も頭の片隅に入れておきましょう。

・角敷地における建築制限の概要
・対象となる敷地を購入するときの注意点
上記2点についてお伝えします。

▼角地の建築制限は自治体によって異なる
一定の幅員未満の道路が交わる角に接する敷地では、一辺を2mとする二等辺三角形の部分を空地としなければならないことが、多くの自治体で定められています。道路の交差部だけでなく、一つの道路が屈曲する角に接する敷地の場合でも同様です。

この一定の幅員は「接する道路がいずれも6m未満のとき」とする自治体が多いものの、2つの道路の幅員の「合計が10m未満のとき」、あるいは「合計が12m未満のとき」などとするところもあります。

これが、たとえば「いずれも6m未満のとき」とする規定なら、どちらかが6m以上であれば該当しないことになります。

この空地のことを「隅切り(すみ切り)」といい、この部分には建築物はもちろんのこと、交通の妨げになるような門や塀など工作物の築造も禁止されています。この規定を「角敷地の建築制限」といいます。

また、2つの道路の交差部または1つの道路の屈曲部の内角(隅角)が120度以上のときには、すみ切りの必要がありません。

一方で、具体的な道路幅員の基準などを定めないまま、2つの道路が交わる角敷地では「任意の大きさのすみ切りを設けること」といった、強制力のない指導や、推奨規定に留めている自治体もあるようです。

自治体ごとの「建築基準条例」などによって内容が異なるため、一般向けの建築関連書籍などでは「隅切り」について触れられていないことも多く、角地の購入を検討するときのチェックポイントとして見落としやすい制限ですから、十分に注意しましょう。

ちなみに、角地における「建ぺい率の緩和規定(10%の割増)」については、適切な隅切りを設けることが条件となっている自治体もあります。

▼隅切り部分の整備や処分はどうするのか
すみ切り部分をどうするのかについての規定も、自治体によって異なります。道路状に整備することを義務付けている自治体がある一方で、空地にすることだけしか求めていない自治体も少なくありません。

また、接する道路が公道の場合の買い取り制度や寄附制度、舗装整備をする場合の助成制度、補助制度などについても自治体によってまちまちです。固定資産税などの課税免除については、何らかの規定を設けている自治体が多いです。

▼土地売買における、隅切り部分の取り扱いは?
自治体の規定に沿った隅切りをまだしていない土地の場合には、その「隅切り予定地」部分も一体の土地として売買対象に含まれることが多いです。

逆に、既に隅切りをしている土地の場合はどうなるのでしょうか。
隅切り部分の買い取り制度や寄附制度がある自治体でも、一般的に強制ではなく、それに応じるかどうかは任意です。また、隅切り部分と敷地部分を、分筆登記するのかどうかもケースバイケースです。

隅切り部分を分筆してすでに自治体の名義になっていれば、当然ながらそれは売買対象に含まれませんが、分筆せずに宅地と一体の土地となっているとき、あるいは分筆したものの宅地と同一名義のままになっているときには、隅切り部分も売買対象に含まれます。

▼建築確認では、隅切り部分も敷地の一部
隅切り部分が売買対象面積に含まれるときには、何だか損をしたような気分になるかもしれませんが、建築確認において建蔽率や容積率の計算をする際の敷地面積には、この隅切り部分の面積を算入することができます。

したがって、隅切り部分が売買対象面積に含まれるときの売買金額の算定では、この部分を完全にゼロとみなすのではなく、ある程度の評価を求められることも出来ます。

もちろん、隅切り部分を分筆して自治体に買い取ってもらったり寄附したりすれば、敷地面積には含まれず建築確認の対象にもならないことになりますので注意が必要です。

いずれにしても、角地の土地や住宅の購入、角地での建築などを検討するときには、事前にそれぞれの自治体における規定の内容をしっかりと確認しておくことが大切です。

ではまた♪

「住宅購入で大切な「接道義務」の基本を理解しよう」

2018年10月06日

こんにちは、大内です。

さいたま市では台風一過の関係で季節外れの暑さです、、、

特に今日は幼稚園保育園の運動会が多かったようで、みなさん大変だったかと思います。

ちなみにわたしは再来週末ですが、奥さんからリレーに出れるか打診されています。

無理して、、、というのも怖いので元陸上部の奥さんに任せようと思っています♪

さて、今回のテーマは、

「住宅購入で大切な「接道義務」の基本を理解しよう」

です。

住宅をはじめ不動産にとって「道路」の規定はとっても重要です。
不動産業者が購入前にきちんと確認をしてくれますので、専門的に覚える必要はありませんが、基本だけは押さえておきましょう。

とくに大切な敷地の「接道義務」と、その対象となる道路の種類について、不動産を購入する前にぜひ知っておきたい基本的なポイントをお伝えします。

▼建築物敷地の「接道義務」のポイント
「建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない」
というのが、建築基準法第43条1項に定められた、いわゆる「接道義務」です。

※【注意点①】
上記「道路」といのは、あくまでも「建築基準法による道路(建築基準法第42条)」でなければなりません。法42条に合致しない道路に接していても接道とはみなされない。

※【注意点②】
建築基準法で認められた道路であれば、それが公道でも私道でも変わりはありません
「道路」を規定する法律には、建築基準法、道路法、道路交通法、道路運送法などがあり、それぞれ定義する「道路」の内容が異なるほか、日常生活でイメージする「道路」ともいくつかの違いがありますので注意しておきましょう。

この「接道義務」が満たされていない敷地は、建物が建てれません。

いわゆる「再建築不可の物件(土地)」という事になります。

≪再建築不可の物件≫

・前面道路が建築基準法上の道路でない。
・接道が2m未満

つまり、「接道義務」を満たしていない敷地は、「再建築不可物件」となります。
このような建物の建築ができない不動産は二束三文で、土地の評価がかなり低くなります。担保価値がないので金融機関も住宅ローンの融資対象外としております。
そのため一般的にはかなり格安で売られており、基本的には現金での購入しかできません。

地震や火災などの自然災害により建物が半壊、全壊してしまった場合は、建物を建てれませんので、仮に現金で購入できる資力をもっていたとしても、一般消費者の方は購入を見送るべき物件といえます。

以下、建築基準法42条に定める道路の種類について、参考までに記載をしておきます。

覚える必要はありませんので、参考程度にとどめて下さい。

▼建築基準法による「道路」の定義

建築基準法第42条によって「道路」として認められるのは、次の条件に該当するものです。

道路法による道路(第42条1項1号)
 国道、都道府県道、市町村道、区道で、幅員が4m以上のもの。公道になります。

都市計画法などにより造られた道路(第42条1項2号)
都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法など一定の法律に基づいて造られたもので、たいていは公道ですが、私道の場合もあります。

既存道路(第42条1項3号)

建築基準法が施行された昭和25年11月23日時点で既に存在した、幅員が4m以上のもので、公道か私道かを問いません。なお、建築基準法施行後に都市計画区域へ編入され、新たに接道義務が適用されることとなった区域では、その編入日時点で存在した道路がこれに該当します。

都市計画法などにより2年以内に造られる予定の道路(第42条1項4号)
 道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法など一定の法律に基づき、新設または変更の事業が2年以内に執行される予定のものとして特定行政庁が指定したものは、現に道路が存在しなくても、そこに道路があるものとみなされます。

特定行政庁から位置の指定を受けて造られる道路(第42条1項5号)
 建築物の敷地として利用するために、他の法律によらないで造られる幅員4m以上、かつ一定の技術的基準に適合するもので、特定行政庁からその位置の指定を受けたもの。いわゆる「位置指定道路」です。築造時点では原則として私道ですが、その後に公道へ移管されているケースもあります。

法が適用されたとき既にあった幅員4m未満の道路(第42条2項)

建築基準法の施行日または都市計画区域への編入日時点で既に建築物が立ち並んでいた幅員が4m未満の道路で、特定行政庁が指定をしたものです。いわゆる「42条2項道路」または「2項道路」、あるいは「みなし道路」といわれるもので、敷地のセットバックにより将来的に4mの幅員を確保することが前提となっています。

これらの条件のどれも満たさないものは、たとえ見た目が道路そのものであっても、建築基準法上では「道路」として扱われません。「公道」でありながら、建築基準法上の道路ではないもの(公道扱いの通路)も存在しています。

なお、自動車専用道路など一定のものは、接道対象の道路から除かれています。

ではまた♪

アーカイブ

カテゴリー

ページの先頭へ戻る