私たちは、さいたま市南区・浦和区・緑区地域の住まいのプロフェッショナルです

スタッフブログ:月別: 2019年3月

不動産関連ニュースは鵜呑みにしてはいけません!

2019年03月26日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

年明けから春先まで不動産の繁忙期と言われます。こういう時期は不動産会社のテレビコマーシャルが増え、ネットには不動産に関するニュースが多く流れるようになります。
情報が多く出ているときに気を付けたいのが「鵜呑みにしない」ということです。
特にお金に関する記事は、前提条件があやふやで、都合の良い書き方になりがちなので、注意が必要です。

例を挙げます。

中古マンション購入後の大失敗!「管理費」と「修繕積立金」高くて払えない。しくみとムリのない住宅ローンの返済基準を解説。
https://manetatsu.com/2018/12/157198/

記事はマンション購入時の修繕積立金・管理費に対する注意喚起で、マンションを購入する際には修繕積立金・管理費を考慮して、返済計画を立てましょう、というものです。
全く同感です。
この記事で問題なのは、なぜ「中古マンション」に限っているか?ということです。
築10年のマンションを購入するときの修繕積立金・管理費と、新築マンションを買ってから10年後の修繕積立金・管理費をテーマとする場合、結論はほとんど同じになるはずです。

記事にもある通り、国交省の調査では多くのマンションで修繕積立金が不足していることが指摘されています。
これには新築マンションを販売する側の思惑が強いと思います。

修繕積立金は、当初低めに設定しておいて、後々段階的に上げていく計画となっているマンションが多いです。
文中でも事例になっている国交省の調査は、将来的に修繕計画が破綻してしまうマンションが出てしまうことを懸念してのものです。
国交省が問題視するほど積立金不足のマンションが多いということになります。
反対に当初を高くして段階的に下げる計画の方がより安全な計画と言えるでしょう。
初めに高く設定しているマンションはほとんどないので、計画期間の修繕費を均一に積み立てる計画の方がより健全な修繕計画と言えます。
当初を安く設定するマンションが多いのは、「新築マンションを売りやすくしたい」というデベロッパーの意向が強いと思います。
修繕積立金・管理費が低い方が「お得」に見えるからです。

例に挙げた記事のミスリードは3つ。

一つ目はあたかも中古マンションだから修繕積立金・管理費が高いと誘導していること。これは明らかな間違いです。
文中で紹介されている「バブル期で修繕積立金・管理費合わせて月16万」の例がありますが、この事例のチョイスも恣意的です。
当然ながら、バブル期のマンションがすべて高いわけではありません。
せめて平米数や過剰設備などイレギュラーなことも紹介するべきです。
新築・中古に限らず、修繕積立金・管理費が高いマンションと安いマンションがある、というだけです。

二つ目は「古くて高くなる修繕積立金」という誘導です。
先に述べたように、古いから高いではなく、当初の計画から、後々修繕積立金が上がるように設定されているだけです。
マンションの維持保全については不透明な部分が多く、古ければ古いほど修繕費が上がり続けるという印象はやり過ぎです。
買ってから何年住むかを想定していないので、低く設定されている当初の方がお得です、と見えますが、住む期間を20年~25年と想定すると、あまり意味のない議論であることがわかります。

最後に一番危険なのが、修繕積立金・管理費は安ければお得という誘導です。これは本当に良くない。
修繕積立金・管理費には目安があって、平均的な目安から安い設定のマンションは、「安く設定している理由」があります。
そして修繕積立金・管理費が平均より安いマンションほど、後から設定額が上がって、支払いが苦しくなるリスクが高いです。
必要なのは修繕積立金・管理費が将来上がっても生活に支障が出ない資金計画であって、修繕積立金・管理費を安くしてその分、物件価格に予算を割くことではありません。

新築でも中古でも、現在時点の修繕積立金・管理費よりも、今後の計画の方が重要です。
段階的に引き上げの計画がある場合は、上がった時点でも無理のない資金計画にしておかないといけませんし、引き上げの計画がないマンションは(特に築年数が新しいほど)先行きが不透明なので注意が必要なマンションと言えるでしょう。
修繕計画がどれくらい安全なのかは、マンションを購入する上で欠かせない重要な検討材料です。本質を見落とさないように気を付けたいところです。

 

 

~人生に愛すべき住まいを。~
さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

「新耐震なら大丈夫」を過信してはいけません

2019年03月25日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

中古物件を検討する場合に築年数が気になると思います。
築年数は「劣化」と「建築基準法の変遷」の二つの側面があります。

築年数が古ければ古いほど劣化のリスクが高まるので、古ければ古いほど設備も古くなりますし、外壁・屋根などの劣化改修費用がかかる傾向にあります。
劣化を考える場合は築年数は一つの指標になりますが、実際にどの程度傷んでいるかはインスペクションを実施してみないと正しく判断できません。
築30年でも大きな問題のない物件もありますし、築10年未満でも雨漏れのある物件もあります。
中古の戸建て住宅を購入する際にはインスペクションは欠かせません。

続いて「建築基準法の変遷」です。
建築基準法は建物性能を定義する最低限の基準です。建築基準法は改正を繰り返しており、元となる基準に違いが出るので、建物の善し悪しにも大きな影響を及ぼします。
耐震性については、大きな地震被害がある度に改正されており、その建物がいつ建てられたのかは、住宅性能を図る重要な指針となります。

■木造戸建てを検討する際の3つのターニングポイント

木造戸建ての耐震性を建築年度だけで判断する場合、以下の3つに区分されます。結構重要なポイントになるので、木造戸建てを検討する際はぜひ参考にしてください。

1 2000年6月以降(現行基準)

阪神淡路大震災の教訓を受けて建築基準法が改正されたのが2000年6月です。この基準が耐震性の現行基準となります。
2000年6月以降の物件は、耐震性については問題なさそうと判断できます。※実際には増改築履歴や新築時の設計図書の有無など確認事項はございます。
主な改正内容は「壁の配置バランス」と「接合部」の規定となります。

2 新耐震 1981年6月~2000年5月

今回の記事の本題となります。「新耐震」だから大丈夫は誤りです。

1981年6月以降の物件は「新耐震」と区分されます。宮城県沖地震の教訓を受け、建物の強さ(壁の量)に関する規定が見直されたため、それ以前の建物と大きな性能差が見られます。
新耐震であっても、2000年5月以前の建物は「壁の配置バランス」と「接合部」について問題のある物件が多いです。
住宅ローン減税のための耐震基準適合証明書が必要な物件(築20年超え)の場合は、「新耐震」だからと言ってそのまま証明書が取得できるわけではないので、注意が必要です。

3 旧耐震 1981年5月以前

旧耐震案件は「既存不適格住宅」と呼ばれ、基本的には耐震改修が必要とされる物件となります。
とりあえず取得して、すぐに建て替える計画などがある場合を除き、居住目的で取得される場合は耐震改修を前提とした購入計画を推奨します。

■耐震性と「新耐震」のダブルスタンダード

耐震の問題でややこしいのが、国は「新耐震」なら最低限の耐震性は確保されていると定義していることです。
※国が掲げる耐震化率の基準は「新耐震基準」です。
一方、住宅ローン減税など金銭的なメリットのある制度の要件としては、築20年以内もしくは耐震基準適合証明書レベルという基準も存在します。

<耐震基準まとめ>

旧耐震>新耐震>耐震基準適合証明書レベル

この二つの基準が交錯して、新耐震であれば耐震基準適合証明書が取得できるという誤った認識が広がってしまっています。

■これから購入する住宅は耐震基準適合証明書レベルを

耐震基準適合証明書レベルが最高基準というわけではありません。費用をかければさらに強い構造を実現することは可能です。
ただ、高い水準の耐震性能を求めると、ある一定レベルで費用対効果は格段に落ちてしまいます。高い水準の耐震性能で新築した方が合理的という判断も出てきます。
耐震基準適合証明書レベルは、資産になる住宅かどうかの境目とも言えます。住宅ローン減税が利用できる家とそうでない家であれば、どちらがより売れやすいかは一目瞭然です。
一度居住してしまうと後から耐震改修を行うのは難しくなっていきますから、中古戸建を購入する際は、耐震基準適合証明書が取得できるレベルの改修工事を前提に取引を進めることをお勧めいたします。

 

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本太のM様邸の足場が外れました

2019年03月24日

こんにちは。くさの工務店の岡田です。

 

本太のM様邸の足場が外れたので現場に行ってまいりました。

 

室内はこんな感じになっております。

 

完成までもう少しです!

 

これからマイホームを購入しようと検討している方はお気軽に岡田までご相談下さい!

家づくりを行うための重要ポイント、住宅会社を選ぶための判断基準(モノサシ)、

家づくりで一番重要な資金計画など、家づくりに関することなら何でもお答えします。

 

 

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2019 年2月度の不動産相場

2019年03月23日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

公益財団法人東日本不動産流通機構(通称:東日本レインズ)から、2019 年2月度の不動産流通市場動向が発表されました。以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。詳細は下記リンクをご覧ください。

○東京都

2 月の東京都区部は76.36 万円/㎡と前年比で2.4%上昇し、1 月に続いて前年同月を上回った。多摩は41.36 万円/㎡と前年比で3.8%上昇し、3 ヶ月連続で前年同月を上回った。

○神奈川県

2 月の横浜・川崎市は47.43 万円/㎡と前年比で3.2%上昇した。神奈川県他は32.84 万円/㎡と前年比で1.2%上昇し、3 ヶ月連続で前年同月を上回った。

○埼玉県・千葉県

2 月の埼玉県は31.97 万円/㎡と前年比で2.8%上昇し、9 ヶ月連続で前年同月を上回った。千葉県は28.52 万円/㎡と前年比で1.6%上昇し、4 ヶ月連続で前年同月を上回った。

◆公益財団法人東日本不動産流通機構

『月例報告 Market Watch サマリーレポート 2019年2月度』

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201902_summary.pdf

家を持っている方も、これから買う方も、常に不動産相場は確認しておくようにしましょう!

 

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政府が相続登記の義務化を検討!?

2019年03月22日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

先日、「政府が相続登記の義務化を検討」というニュースが報じられました。

最近では、「空地、空き家問題」という話題をお聞きになったことがある方も多いかと思います。

相続が発生しても、相続による名義変更が行われず、所有者が不明となってしまっている不動産が増えているのです。

そもそも、相続があったときに限らず、不動産の名義変更は義務化されておりません。

たとえ売買であったとしても、名義を変更する義務はないのです。

ただ、売買の場合には、住宅ローンを利用される方も多いので、銀行などから、ちゃんと名義を変えてください、と強制されることになります。

一方で、相続の場合には、誰からも名義変更を強制されません。罰金もありません。名義変更するようにご案内などもありません。

そのため、名義変更をせずに放置してしまうケースが多くなってしまっていたのです。

この所有者不明問題を解決するため、政府が打ち出したのが「相続登記の義務化」です。

相続が発生した場合の名義変更が適切に行われるようにすることで、所有者が不明になる状態を防ぎ、不動産の適切な維持管理を促そう、というものです。

ただ、これまで相続の名義変更がされなかった理由は、単に義務ではなかったから、ということだけではありません。

 

一つは、遺産分割協議などの話がまとまらない、というものです。

相続人同士の間で、誰が引き取るのか、引き取った後は処分するのか維持するのか、などの話がまとまらないケースや、そもそも相続人の一部が行方不明で協議ができないケースなどがあります。

その他にも、そもそも相続手続きの費用を負担できない、といった理由もあります。

固定資産税もかからないような山奥の土地であっても、膨大な量の土地があり、また相続人が多数いるようなケースでは、手続きにかかる手間や費用が嵩み過ぎてしまい、名義変更を断念してしまう、といったことにもなります。

今回の政府の「相続登記義務化」の方針自体は、良い方向だと思います。

名義変更を後回しにすればするほど、手続きが複雑になり、費用も嵩んでしまいます。

よほど律儀な人でない限り、期限が定まっていないと問題を後回しにしてしまうものです。

ただ、義務化にあたってはクリアしなければならないハードルが多く存在します。

すでに所有者不明になってしまっている不動産については、誰が費用を負担し、誰が責任を負うのか。

遺産分割協議がまとまらない場合はどうするのか。

手続促進のために、補助制度を設けるのか。

色々な課題が出てくるとは思いますが、不動産の所有に関する大きな転換点になると思いますので、注意深く情報収集をしていきたいと思います。

 

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雨風等から自宅を守る!屋根リフォームの裏話について

2019年03月21日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

■屋根リフォームの成功ポイントについて

本日は屋根リフォームについて解説したいと思います。

まずは自宅の屋根は、あなたの大切な家を保護する、なくてはならないものです。しかし、定期的にチェックしている人は少なく、気付いた時には劣化が進んでいるという事も多くあります。

ぜひ把握しておいて欲しい事として、塗り替えの時期は外壁塗装と同じであり、下記の通りです。

新築時から初回は10年後、2回目以降は、5~10年が目安となるようです。

■屋根リフォームを検討する際、「悪徳事業者」にご注意下さい

また注意が必要なのが「悪徳事業者」についてです。それも訪問販売である日突然、営業問が自宅に来て、言葉巧みに不安を煽られて、屋根リフォームを依頼してしまうといった被害が昔から存在します。

良くあるパターンとして、

 

「近くで屋根リフォームの工事している者ですけど、お宅の屋根がはがれているみたいなので、お声掛けさせていただきました。」

実際に屋根を見てもらうと「大変です。やっぱり屋根がはがれていて、このままだと躯体が腐って、自宅に住めなくなってしまいますよ。」

そのような事を言われ、そのまま屋根リフォームの見積依頼を出してみると、数百万円の屋根リフォームの見積が出てきました。しかし、このまま放置をすることも出来ずに、そのまま屋根リフォームを依頼してしまうといった事故が多いようです。

このような営業が屋根リフォームの訪問販売の営業マンの手口のようです。勿論、本当に事実を伝えてくれるような方も事業者にはいると思いますので、誤解の無いようにお願い致します。

■悪質屋根リフォーム業者の手口について

また、下記に『悪質屋根リフォーム業者の手口』を3つご紹介させていただきます。

※きちんとした屋根リフォーム業者も存在しますので、下記内容については参考にしていただき、自己責任で業者選定を行っていただければ幸いです。

悪質屋根リフォーム業者の手口 ①【点検商法】

お年寄りを狙っての屋根リフォーム業者からの無料点検のご案内についてです。

屋根リフォームを検討している際に、ついつい頼みたくなってしまうのが『無料屋根点検』です。その屋根リフォーム業者は、自宅の屋根を撮影するためにビデオを持参していたといったケースです。

無料屋根点検を行った後は、ビデオをテレビに接続し、映像を見せ始めます。

屋根リフォーム業者がいうには「かなり屋根の症状が良くないですね。一部、腐れもありました。ついで外壁塗装も一緒にやっておいた方が良いですね。」といった提案がなされ、屋根リフォームと外壁塗装の見積を出してもらうと、ビックリするような価格が提示される。

このように、屋根リフォーム業者が実施する点検商法とは、無料点検と称して勝手に屋根に上がり、一方的に不安をあおって、高額な屋根リフォームを契約させるというものです。

悪質屋根リフォーム業者の手口 ②【見本商法(モデル・モニター商法)】

「この地域で一軒だけモデル・モニターとしての屋根リフォーム物件を探してます。また、今回は特別に会社から宣伝費として予算が出ますので、モデル・モニターとして工事しませんか?」と言ったお得感を出しながらの屋根リフォーム事業者は提案してきます。

実は、この予算がくせ者で、通常より2、3倍するような屋根リフォームの見積もりとなっており、いかにも安く工事ができるように装っての契約を迫るものです。それも即決を迫ってくるような手法を取ってくるケースが多いようです。

このように『あなただけに特別な屋根リフォームを提供します。』といった特別感を出しながら、提案は見本商法(モデル・モニター商法)と言われたりします。

悪質屋根リフォーム業者の手口③【キャンペーン商法】

 

「今月はキャンペーン期間中なので、普段よりも○%割引のお値段で工事ができます。」それもなぜか締め切り間際での提案が多いようです。

人間だれしも『キャンペーン』『お得』『今がチャンス』『締め切り間近』『平成最後?!』という言葉には弱いものです。

キャンペーンが必ずしも悪いとは思いませんし、ついつい〇〇キャンペーンといったイベントにつられて、必要でもないものを買ってしまったといった経験が非常に多くございます。

■どのやって悪徳屋根リフォーム業者から身を守るか?!

そもそも悪徳屋根リフォーム業者から提案された事をついつい受け入れてしまう理由として、屋根リフォームの経験が少ない事と、知識不足な点が挙げられます。その為、このような屋根リフォーム業者からの提案を回避するためには、業者以上に屋根リフォームの『知識』を持っておく必要があります。

そもそも屋根の材料はどのようなものがあるのかをご存知でしょうか?!

下記サイトに過去にご紹介した「屋根の素材と種類」についての記事がございますので、参考にして下さい。

 

また屋根材にあったメンテナンスが求められますので、出来れば住宅購入前に一度、屋根をじっくり見ていただく事をおススメ致します。勿論、屋根の上に上がらなくても、下から、もしくは2階のバルコニーから覗けるようでしたら、屋根部分から観察してみて下さい。

屋根材の確認や方位によって色の落ち具合、傷んだ箇所などの違いなどを発見できることがあるかもしれません。

予め屋根の状況や状態を把握しておけば、屋根リフォーム業者の指摘に惑わされることは少なくなり、屋根リフォーム業者も「知識」を持っている消費者として、きちんとした対応が必要である事を認識されるのではないでしょうか?!

ぜひ、戸建て住宅を購入される前・購入後のメンテナンスの参考にお役立て下さい。

 

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日本の将来に影響を及ぼす老朽化するインフラ 不動産購入前に把握をしておいて欲しいこと

2019年03月20日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

〇不動産購入前に前面道路の埋設管(水道管等)について調べましょう。

経済の発展や生活の質向上に大きく貢献する社会インフラの老朽化が社会問題となっています。高度経済成長期に多数のインフラが整備され、現在では膨大な量のインフラの高齢化が急速に進んでいると言われています。つい先日も老朽化したインフラにより、自宅付近で水道管が破裂しました。その後、周辺は水浸しになり、車が出せなくなってしまった家屋がございました。不動産購入後にこのような事象で被害にあってしまうと困ります。

水道管は前面道路の本管から真っすぐ敷地内へ引き込むことが原則です。

通常は前面道路内の配管から各戸へ水道を引き込むわけですが、敷地の位置関係や権利関係、あるいは前面道路に本管がない、あるいは前面道路に本管が埋設される前に工事された引込管をそのまま使っているなどの理由で、引込管が他人の敷地の下を通って埋設されているケースがあります。

詳細については不動産契約前に仲介会社を通じて、確認をしていただければ宜しいかと思います。

〇老朽化する社会インフラ・高速道路について

少し話は大きくなりますが、ちなみに日本を代表するインフラは、首都高速道路は1962年、名神高速道路は63年、東名高速道路は68年に最初の路線が開通し、東海道新幹線は64年に開業しました。いずれも建設後50年を過ぎている為、そろそろ老朽化したインフラの更新の時期を迎えます。日本全体では2033年に道路橋では約63%、河川管理施設では約62%が建設後50年を超えるようです。50年を超えたころから、劣化が著しく進行する施設も現れ、個々の施設の健全度のばらつきが大きくなるため、この50年が一つの目安になっています。参考までに道路のメンテナンスサイクルを調べてみると、国交省の資料が出てきました。

http://www.mlit.go.jp/common/001002216.pdf (国交省 メンテナンスサイクル)

そもそも老朽化するインフラの更新を意識するようになった事故として、2012年の中央自動車道笹子トンネルの天井板落下事故が挙げられます。それを機に、国・自治体などのインフラ管理者を中心に戦略的なメンテナンスの取り組みが進められるようになったと言われます。具体的には2013年に道路法が改正され、道路管理者は予防保全の観点から道路を点検することが明確化され、5年に1度の定期点検が制度化されました。

http://www.mlit.go.jp/report/press/road02_hh_000005.html (国交省 道路法改正)

また施設を点検し、点検結果に基づき診断し、診断結果から明らかになったリスクを除去するための措置をして、それらの結果を記録して次の点検に生かすメンテナンスサイクルが回り始めたのも、同時期からのようです。道路法だけでなく河川法や港湾法なども改正され、ほとんどのインフラ施設で適切な維持管理が求められるようになりました。

〇土木学会が発表している老朽化インフラの指標・インフラ健康診断書について

土木工学の研究者や技術者が所属する土木学会では、インフラの老朽化の現状とその維持管理・更新の必要性や課題を認識してもらうため、インフラの健全状況の評価を2016年度から試行的に始めた。その結果はインフラ健康診断書として毎年公表されているようです。

http://committees.jsce.or.jp/reportcard/ (インフラ健康診断書について)

不動産を取り巻く環境で必要な老朽化するインフラを見逃さない為に、戸建て住宅のインスペクション(建物状況調査)は必要なものと考えています。

過去には『ドローンを活用したインスペクション』について、記事を書いていますので、ご興味のある方はぜひ、ご覧ください。

https://smile.re-agent.info/blog/?p=4886 (ドローンを活用したインスペクション)

現在は社会インフラの老朽化が社会問題となっていますが、不動産を購入する前に周辺環境のインフラの老朽化問題も可能な範囲で調べていただく事をおススメしています。

今後の住宅購入の参考にお役立て下さい。

 

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住みたい街最新ランキング

2019年03月19日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

リクルート住まいカンパニーのまとめによる「住みたい街ランキング関東版が2月28日発表されました。

[関東] 住みたい街(駅)ランキング <総合>
●総合ランキングは1位「横浜」、2位「恵比寿」、3位「吉祥寺」、4位「大宮」、5位「新宿」。
●TOP10には、東京都から5駅、神奈川県から3駅、埼玉県から2駅がランクインした。
●山手線の駅がTOP10のうち4駅を占めた。
●「大宮」が9位から4位、「浦和」が10位から8位、「さいたま新都心」が29位から23位、「武蔵浦和」が83位から67位とさいたま市の中核駅が上昇。
●「新宿」が7位から5位に、「三鷹」は38位から16位に、「立川」は22位から18位と中央線の中核駅も上昇。
●「柏の葉キャンパス」は圏外から90位、 「守谷」は68位から51位、 「研究学園」は56位から46位、 「つくば」は51位から35位、「流山おおたかの森」は46位から41位とつくばエクスプレスで開発の進む駅が上昇。

詳細は下記をご覧下さい

https://www.recruit-sumai.co.jp/press/2019/02/suumo2019-12top5.html

多くのメディアが「横浜が2年連続の1位を獲得」「埼玉を代表する大宮、浦和の2大都市の躍進と報道されています。

特に埼玉県は今公開の映画の影響もあり注目されはじめているそうです。

住む場所探しは自分のライフワークに合った場所を見つけることが大事です。

弊社ではエージェントがお客様のご希望を伺い物件探しのお手伝いをさせていただき物件の探し方をアドバイスいたします。弊社の物件ラウンジにお住まい探しに来てみてはいかがでしょうか。

 

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スキップフロアの建物は…..

2019年03月18日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

ちょっと気になる記事をみつけましたのでご紹介します。

「一般的に、スキップフロアの建物は構造的に成り立っていない場合が多いです
本当に多いんです! 要注意です!」

とても気になりませんか!?

スキップフロアとは段差のある床の事を言います。

一般的に地震力や風力などの水平荷重は、屋根や床を押して、それが耐力壁に伝わります。
その耐力壁が力を発揮することで、はじめて地震に耐える事が出来るのです

床に段差があったり、階段室で床が途切れている場合、地震力が耐力壁まで伝わりません
ので地震に強い家にはならないのです

木造戸建て住宅の構造審査を省略する「4号特例」というものがあります。
一般的な木造戸建て住宅(2階建て以下)は「4号建築物」「4号建物」と言われ、確認申請時に構造計算の審査を簡略化することが認められています。

※注: プレハブ工法の家や2×4工法の家を含まず、日本で昔から採用されてきた木造在来工法の住宅が対象です。

※注: 「4号建築物」とは木造在来工法で建てられた2階建て以下の住宅はほとんど「4号建築物」に当てはまります。

弊社では中古住宅を購入を検討されている方には耐震診断をお勧めしています。
なのでスキップフロアがある中古住宅は耐震診断が行えない為お勧めは致しません。

住宅の内部は確認することが出来ませんのでよくご検討の上、購入をお勧めいたします。

 

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住生活基本法を知る!

2019年03月17日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

今回は、住生活基本法についてです。

我が国の住宅政策としては、昭和41年から8次にわたり策定された住宅建設五箇年計画が平成17年で終了しました。

そこで、量から質への新たな住宅政策への転換を図るため、住宅建設画法に代わるものとして、平成18年6月、住生活基本法が施行されました。

この法律は、住生活の安定の確保及び向上の促進に関する施策について、基本理念、国等の責務、住生活基本計画の策定その他の基本となる事項について定める、というものです。

【基本理念】

①住生活の基盤となる良質な住宅の供給

②良好な居住環境の形成

③住居のために住宅を購入する者等の利益の擁護及び増進

④住居の安定の確保

上記の4つが設定されるとともに、国・地方公共団体や住宅関連事業者の責務等が示されています。

また、国・地方公共団体が講ずべき基本施策も定められています。

住生活基本法に基づき、住生活安定向上施策を総合的かつ計画的に推進するため、住生活基本計画(全国計画)が策定されております。

この計画は、おおむね5年毎に見直すこととされており、これに基づき、平成28年から平成37年までを計画期間とした新計画が平成28年に定められました。

具体的には、3つの視点から8つの目標が設定され、成果指標として数値目標も定められています。

目標1、結婚出産を希望する若年世帯・子育て世帯が安心して暮らせる住生活の実現

目標2、高齢者が自立して暮らす事のできる住生活の実現

目標3、住宅の確保に特に配慮を要する者の住居の安定の確保

目標4、住宅すごろくを超える新たな住宅循環システムの構築

目標5、建替えリフォームによる安全で質の高い住宅への更新

目標6、急増する空き家の活用・除却の推進

目標7、強い経済に住宅関連産業の成長

目標8、住宅地の魅力の維持・向上

例えば、子育て世帯における誘導居住面積水準達成率は50%に、高齢者人口に対する高齢者向け住宅の割合は4%にするように定められています。

また、住宅ストックの視点からは、マンションの建替え等の件数を昭和50年からの累計で約500件とする成果指標が設定されています。

空き家に関する目標も設定されており、賃貸・売却用等以外の「その他空き家」数を400万戸程度に抑制する目標になっています。

さらに、住生活産業を活性化するため、既存住宅流通の市場規模を12兆円にすると設定されておいります。

なお、全国計画の下で、各都道府県が地域の実情に即した「都道府県計画」を定めることになりました。

新築ももちろん悪いとは思いませんが、既存住宅の流通がもっと活性化していけば良いなとつくづく感じます。

 

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玄関・窓をIoT化

2019年03月16日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

自宅に取り付けられたらいいなと思う商品がありましたのでご紹介します。

アルミサッシなどを手掛けるYKK APの商品で、戸締り安心システム「ミモット(mimott)」です。

玄関や窓の状況をスマートフォンで確認したり操作ができるそうです。

ミモットは、家主が外出するとき、ドアや窓に鍵がかかっているかどうかをスマホに知らせてくれる便利なシステです。

・外出時に玄関のドアに鍵をかけた瞬間、家のなかの窓の状況をシステムがチェックして、施錠されていない窓(個別のIDが振られているため、「1階のリビングの窓」や「2階の子ども部屋の窓」など)をスマホに知らせてくれる。

しかも、窓に取り付ける施解錠センサーに電源や配線は不要。

「施解錠センサーはレバー操作時だけ発電と通信をするので、本体内に蓄電しない。配線もバッテリーも必要ないので、どんな場所の窓にも取り付けられ、メンテナンスもいらない」という商品だそうです。

施解錠センサーは、YKK APが発売中のすべての窓に取り付けられ、いままでのクレセント(窓をロックさせる金具)を取り外して交換するだけでいいとの事です。

戸建ての家の鍵のチェックは大変です。
また外出先でふと鍵しめたかなと心配になる事があります。
我が家でもずいぶん前に空き巣に入られたことがありますが私が帰宅したときにはまだ犯人は家の中いたかも知れないと警察の方に言われたときはとても怖い思いをしました。
家の異常に気づける商品はとても助かります。
家族の安心。安全な家にしたいものです。

 

~人生に愛すべき住まいを。~
さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

捨てることができない不動産の捨て方

2019年03月15日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

不動産を捨てる制度は現在の日本にはない!

そんな中、現行の法律で考えられる唯一の方法が、「相続放棄」の手続きです。

相続が発生した場合には、相続人は、被相続人の財産を「承継」するか「放棄」するかを選択することができます。

「放棄」する場合には、相続が発生したことを知ったときから3ヶ月以内に、裁判所に対して相続放棄の申述をする必要があります。

相続放棄をした結果、相続人が誰もいないということになった場合には、その不動産は国庫に帰属することが法律で定められています。

以前は、この法律があるにも関わらず、現金化できないような不動産について、国庫への帰属を拒否される、といったケースがありました。

ところが、平成29年に「国庫帰属不動産に関する事務取扱について」という文書が発出されました。

これによれば、相続人不存在となった場合の不動産について、国は「引継ぎを拒否することができない」旨が明記されました。

この文書により、不動産を放棄する道筋が示されたことになります。

ただ、相続放棄をする場合に注意しなければならないのが、一部の財産を選択して放棄することはできない、という点です。

相続放棄をした場合には、すべての相続財産を放棄する、ことになります。

放棄したい不動産以外に、自宅や預貯金などの資産がある場合には、放棄について慎重に検討する必要が出てきます。

また、相続放棄を進めた場合には、国庫へ帰属させるためには裁判所へ「相続財産管理人」の選任を申し立てる必要があります。

この手続きには、「予納金」として数十万円を裁判所へ納めることになります。

これらの手続きの手間や費用が依然、不動産を放棄するネックとして残ってしまっています。

弊社では、資産となるお住まい探しを掲げ、みなさまの不動産購入をお手伝いしております。

将来にわたって資産価値が目減りしないことがベストですが、少なくとも「売れる」「貸せる」といった視点での不動産選びをしていただければと思います。

 

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~新築現場レポート~T様邸 木工事開始です!

2019年03月14日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

大まかな骨組みのできたT様邸の木工事が始まりました。
細かい箇所まで、耐震計算に基づいた設計図通りに、
金属の金具も使って木材を取り付けていきます。

写真の斜めになっているのが、建物を頑丈する役割を果たしている
筋交いですね。柱と柱をしっかりとどめて支えています。


窓の台が付くと、どこが窓になるかイメージできますね。



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土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップで承ります。
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S様邸 基礎工事 その3

2019年03月14日

こんにちは。さいたま市のくさの工務店です。
引続きS様邸の基礎工事の様子をお伝えしていきます。

今日は基礎立ち上がりのための生コンクリートの打設です。

建物が実際に乗っかる基礎の部分を基礎立ち上がりと言います。型枠にコンクリートを流し込み、均一に平らにする工程の事を打設と言います。

 

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国の政策にアンテナ張っていますか?

2019年03月13日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

我が国の住宅政策は、平成18年に施行された「住宅生活基本法」に基づいて計画・実施されていますが、平成28年に見直しが行われました。

今回の住生活基本計画では、少子高齢化・人口減少社会を正面から受け止めた、新たな住宅政策の方向性を提示しています。

◆主なポイント

①若年・子育て世帯や高齢者が安心して暮らす事ができる住生活の実現

②既存住宅の流通と空き家の利用を促進し、住宅ストック活用方市場への転換を加速

③住生活を支え、強い経済を実現する担い手としての住生活産業の活性化

となっております。

なお、新たな計画は平成28年度から37年度までを計画期間としています。

毎年の具体的な住宅政策の動向は、国土交通省住宅局関係予備概算から知ることが出来ま

す。

◆平成31年度のポイント

①住まい・くらしの安全確保

②住宅・建物等の質向上と既存ストックの有効活用

③人生100年時代を支える住生活の実現

④成長を生み出し、地域を活性化させる住宅産業の育成

⑤消費税率引き上げに伴う需要変動への対応

が掲げられています。

①の具体的な政策には、住生活基本計画に掲げた耐震性を有しない住宅ストックを2025年までにおおむね解消する目標を達成するため、住宅・建築物の耐震化を地方公共団体と連携してより一層推進するとともに、大規模火災の発生のおそれがある密集市街地の改善のための取組みを強化することを掲げています。

②の政策には、地域において急増する空き家について、除却・活用への支援を強化するとともに、相談体制の整備等に向けた取り組みの促進などが掲げられています。

⑤については、2019年10月の消費税率引き上げに際し、税率引き上げ後の支援について、需要変動を平準化するため、過去に講じた措置の効果も踏まえ、税制・予算による総合的な対策について、予算編成過程で検討すると掲げられています。

住宅政策の動向を知ることも重要だと思います。

是非、参考にしてみてください。

 

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お住まい探しの前にやっておきたいこと

2019年03月12日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

そろそろ住宅購入を検討している方はご自分の家族のキャッシュフローを計算してみてはいかがでしょうか。

キャッシュフローとはお金の流れを表す物です。
年単位で作成します。
何年に自分や家族は何歳でいくらの収入とかライフイベントいくらの必要支出があるとかを書き出して30年から40年ほどを作ってみるといつ頃に大きな支出がある事がわかります。
それを基準に住宅ローンの組み方の参考にしていかがでしょうか。

「我が家のキャッシュフローの作り方」で検索すると何種類かでてきますので参考にしてみてはいかがでしょうか。

私は子供が3人おりますので教育費用にキャッシュフロー作成したことがありましたが

計画的に資金作りができましたので住宅購入以外にも役に立つかもしれません。

 

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S様邸 基礎工事 その2

2019年03月12日

こんにちは。さいたま市のくさの工務店です。
引続きS様邸の基礎工事の様子をお伝えしていきます。

今日は立ち上がり枠組みの基礎工事の様子になります。

ここまで来たら次はこの枠組みの間にコンクリートを流し込みます。

 

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消費税増税後の住宅の制度

2019年03月11日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

消費税増税後の住宅購入された場合の制度のご案内

8%の消費税で住宅を購入しようと思った場合、その期限は「2019年9月30日」となります。
そして、この日までに不動産の「引渡し」を受ける必要があります。
正し、請負契約を「2019年3月31日」までに締結すれば、引渡しが2019年10月以降になっても8%が適用される経過措置が講じられ8%の消費税で住宅を購入ができます。

上記にあてはまらない契約は増税後の取り扱いになります。
その場合は消費税がアップした分、他の税制面でちゃんとカバーするよう検討されています。

増税後の住宅購入でもトクする「住宅取得支援策」

・住宅ローン減税の控除期間を10年?最大13年)(建物購入価格の消費税2%分の範囲で減税)
http://www.mlit.go.jp/common/001265195.pdf

・すまい給付金の拡充:対象となる所得階層を拡充、給付額も最大50万円に引上げ

・贈与税の非課税枠の拡充:非課税枠を最大1,200万円から最大3,000万円に引上げ

・新築は最大35万円相当、リフォームは最大30万円相当のポイントがもらえる「次世代住宅ポイント制度」を創設します。

次世代住宅ポイント制度についてをご紹介します。

次世代住宅ポイント制度は、2019年10月の消費税率引上げに備え、良質な住宅ストックの形成に資する住宅投資の喚起を通じて、消費者の需要を喚起し、消費税率引上げ前後の需要変動の平準化を図ることを目的とし、税率10%で一定の性能を有する住宅の新築やリフォームに対して、様々な商品等と交換できるポイントを発行する制度です。

参考資料:次世代住宅ポイント制度

http://www1.mlit.go.jp/common/001266526.pdf

http://www1.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000170.html

増税前に購入するかそれとも増税後に購入するかは、よくご検討下さい。

 

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S様邸 基礎工事 その1

2019年03月11日

基礎工事 その1 配筋組立

本日S様邸では、建築のもっとも大切な基礎工事が続いています。
基礎工事と一口で言っても、さまざまな段階があります。
今回は配筋の組み立て工事のようすをお届けします。

 

 

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逃れられない税金と責任。売れない不動産の行く末とは?

2019年03月10日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

ここのところ、地方の山林や原野、別荘地のご売却のご相談をいただくことがあります。

親から相続したけれども場所もよくわからない、別荘があってもほとんど行かない、といった理由で、処分したいと考えることがあるようです。

ところが、今の法律では、不動産を捨てる(=放棄する)という制度がありません。

いらない不動産は、誰かに売るか、もらってもらわなければなりません。

不動産は、所有しているだけで毎年、固定資産税がかかります。

また、建物がある場合には管理費がかかるケースもあります。

その他にも、豪雪地帯ともなると、毎年雪下ろしの費用がかかってしまいます。

持っているだけでも負担になる、いわゆる「負動産」という状態です。

もっと恐ろしいのは、法律で定める「所有者の工作物責任」というものです。

所有者は、その工作物の管理が不適切であったために他人に損害を与えた場合には、過失がなくても責任を負わなければならない、という法律です。

例えば、メンテナンスを放置していた建物の屋根や塀が崩れ、歩行者に怪我を負わせてしまった場合など、その責任を所有者は追わなければなりません。

年間の固定資産税とは比べ物にならない負担となってしまう不動産とも考えられます。

このような不動産は、どんなに安くても、せめて売れるのであればまだ良い方です。

中には、無料であっても引き取ってもらえない不動産があります。

具体的な所在も、土地の形状も境界も不明の山林や、広いだけで活用の方法がまったく見当のつかない原野などが日本各地に溢れています。

現在、不動産を捨てる(=放棄する)制度について政府が検討中です。

ただ、この制度が実現するまでにはまだ時間がかかりそうです。

今後の人口減少社会を考えると、地方の山林に限らず、衰退する都市部の宅地であっても「負動産」となってしまうケースも想定されます。

「安いから」という安易な理由だけでの不動産選びは避けることをおすすめいたします。

必要な場合に売却できる、資産性の高い不動産選びをしていただければ幸いです。

 

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