私たちは、さいたま市南区・浦和区・緑区地域の住まいのプロフェッショナルです

スタッフブログ:月別: 2019年4月

~新築現場レポート~T様邸 壁の断熱材・床暖房工事

2019年04月18日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

くさの工務店が現在建築中の、さいたま市のT様邸の新築工事現場から
今回は壁の断熱材の工事と、床暖房の工事のようすをお伝えします。




前回は天井でしたが、壁にも断熱材を入れていきます。
こちらはボード状のものになります。

続いて床暖房の工事です。




機械部分を設置して、配線していきます。

いずれも完成後は隠れてしまう部分なので、
この段階でしか目にすることのできない工程ですね。

~人生に愛すべき住まいを。~
さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

太田窪のW様邸の工事がはじまりました!

2019年04月16日

こんにちは、くさの工務店の岡田です。

W様邸の工事が始まりました!

 

土台及び合板敷きです。

土台はとても大切な工程です!

完成まで楽しみです♪

 

 

 

~人生に愛すべき住まいを。~
土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップで承ります。
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S様邸 木工事

2019年04月16日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

棟上げで大まかな骨組みが完成したので建物の肉付けとも言える木工事の工程になります。
今日は構造用合板の下地となる間柱(柱と柱の間に取り付ける木材)や外部サッシの下地となる窓台(窓下の受け材)・まぐさ(窓上の下地材)を施工する工程を行いました。

 

こちらは窓枠の部分になります。

 

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~新築現場レポート~T様邸 断熱材吹付

2019年04月09日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

現在くさの工務店が建築しているT様邸ですが、
今回は断熱材の作業をお伝えします。

断熱材は、かつてはなく、夏の暑さも冬の寒さも家の中までしみ通ってきたものですが、
この登場により建物の保温性は一気に高まり、
段違いに快適になりました。

今回は天井部分に発砲ウレタンを吹き付けていきます。
隙間なく断熱材を入れることができるので、暖気、冷気をもらしません。






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動産取引がスムーズに!?噂のフィンテックの恩恵とは

2019年04月05日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

「フィンテック」という言葉をお聞きになったことはあるでしょうか。

「ファイナンス(finance)」と「 (technology)」を掛け合わせた言葉です。

IT技術を金融業界に導入しよう、という流れですね。

不動産取引の現場においては、残金決済という手続きがあります。

売主様と買主様で不動産の売買契約が決まると、買主様は住宅ローンの手続きを進め、実際に売主様へ売買代金を支払う(決済する)という手続きになります。

この決済時に名物となるのが、無言で小一時間を過ごす、というものです。

買主様が振込み伝票を書き売主様へ振込みをかけても、銀行での手続きが完了するまでに1時間から、長い時には2時間以上かかることもあります。

ほぼ初対面の売主様と買主様、不動産業者が銀行に集まり、話のネタが尽きてしまうと黙々と手続きが終わるのを待つことになります。

これに対して、新たにフィンテックにより、この送金手続きが瞬時に完了する、ということが見込まれます。

また、送金にかかる手数料も削減されることが予想されます。

現状ではまだ、送金金額に上限がある、セキュリティに不安が残るなどの課題も見受けられますが、将来的には取引が一瞬で終わるような時代も来るかもしれません。

契約自体もペーパレス化が進み、送金も電子取引で完結するようになると、一度も売主様・買主様が顔を合わせずに不動産取引が完了するようになるのでしょうか。

手間や時間の削減が進めば、当然にコストも圧縮することができるようになります。

不動産取引の現場も大きな変革に期待したいですね。

レオパレスの物件不良問題から考える建築確認

2019年04月04日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

先日より、レオパレス21のアパートについて、必要な壁材が用いられていなかった等の問題が報道されています。

この報道を聞く度に心配に感じるのが、建築確認・検査の手続きはどうなっているのか、という点です。

建物を建築する場合、「建築確認申請」→「中間検査」→「完了検査」という流れになります。

まずは、建築基準法に則った建築計画が立てられているのかを確認します。

そして建築中に中間検査、さらに建物完成後に完了検査を行い、建築確認どおりに建築されているかをチェックするというものです。

今回のレオパレスの物件についても、この段階がふまれ、完了検査済証も交付されている、とのことでした。

それでも、施工不良が見抜けなかった、ということになります。

ただ、報道を見ると、例えば屋根裏の界壁がないことなどは、点検口を覗けば一目でわかりそうな気がします。

実際には、検査員が実物を確認せず、写真のみで検査を終えてしまっているケースも多いようです。

検査自体に手抜きがあったのでは、と疑いたくなってしまいます。

お住まい探しをお手伝いする際には、建築確認済証や検査済証などを確認して、違法建築ではないかをチェックしております。

ただ、そもそも建築確認や検査がずさんということになってしまうと、書類確認の意味がありません。

もちろん、施工不良を行った事業者自体については責任を追及されるべきと考えますが、そこにお墨付きを与えてしまった第三者機関についても、責任の一端があるのではないでしょうか。

住まいの問題は、直接生命にも関わってくる大きな要因になります。

住宅関連の業務を行う以上は、強い責任感を持って業務に携わっていきたいものです。

 

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部屋を間仕切る方法

2019年04月03日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

部屋の間仕切りのリフォームを考える人は意外と多くいます。

最近では一室もまとめられることが多いリビングとダイニング。
家族が増えたり、成長してくると各自の食事の時間が異なってきたりします。
また、子供部屋も最初は仕切りを作らずに広めの部屋にすることがあります。
そんな時は空間を間仕切りしてみてはいかがでしょうか。

子供が大きくなったときには、もともと一つだった部屋を二人で分けて使えるように部屋を
間仕切りするケースや寝室やリビングを間仕切りしてウォークインクローゼット風の収納
にするケースなどさまざまなケースがあります。

部屋の間仕切り方法としては
・アコーディオンカーテン
部屋の間仕切り方法として手軽なもので費用はアコーディオンカーテンの価格は¥5,000〜

¥60,000程度その他取り付け工事費が必要となります。

・パネルドア
パネルドアの価格は¥10,000〜¥400,000程度で見た目がおしゃれなもので半透明のガラス

張りのタイプもあり部屋を間仕切りながらも採光性にすぐれているというメリットがあり

ます。

・壁を新設する方法
費用はだいたい¥80,000〜¥230,000くらいですが一度新設した間仕切り壁は簡単には動か

せないため、注意も必要です。

キャスター式スクリーンやカーテンを使えば賃貸住宅でも対応できます。

価格等はあくまで目安ですので参考にしてみて下さい。

 

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住宅ローン減税にまつわる気の毒な話

2019年04月02日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

今年も確定申告の時期を迎え、住宅ローン減税についての問い合わせが増えています。
当社は住宅ローン減税や耐震基準適合証明書についての情報配信をしているので、他社で取引をした消費者が藁をも掴む思いで問い合わせをされることがあります。
しかし残念ながらその多くは「手遅れ」です。
築後年数要件に抵触する物件の場合、所有権移転までにやらなければならないことがあるからです。

■所有権移転後に耐震基準適合証明書を取得する場合

住宅ローン減税の築後年数要件を緩和するには、耐震基準適合証明書の取得もしくは既存住宅売買瑕疵保険の加入が必要です。
基本的には所有権移転までの手続きが求められるのですが、多くの場合、改修工事が必要と判断されるため、耐震改修工事を前提に所有権移転後の手続きが追加されました。

ここで間違ってはいけないのが、所有権移転に関係なく、耐震基準適合証明書さえあれば大丈夫というわけではない、という点です。

所有権移転後に耐震基準適合証明書を取得する場合の要件は、「所有権移転後、居住開始までに耐震改修工事を実施し、耐震基準適合証明書を取得する」となります。
ポイントは3つです。

一つ目は所有権移転までに耐震基準適合証明書の仮申請を行うことです。仮申請は最終的に耐震基準適合証明書を発行してもらう建築士事務所に所属する建築士に対して行います。仮申請と耐震基準適合証明書の建築士が異なる場合、無効となる恐れがあるので、言い換えると、所有権移転までに耐震改修工事を含むすべての工程を決めておかなければならないということになります。

二つ目は耐震改修工事を行うことです。耐震改修工事の請負契約書を手続きの際に提出しなければなりません。
ここで注意なのが、耐震改修工事のみを分離して発注することは、施工責任が曖昧になるためあまり現実的でないということです。つまり、中古住宅取得に当たって依頼するリフォーム会社は、耐震基準適合証明書が発行できる事業者でなければならない、ということになります。

三つ目は「新住所登記」を行ってはいけないということです。居住開始は住民票の移転日で判断されます。(手続き時に住民票の提出が求められます)
不動産業界では「新住所登記」といって、所有権移転登記の前に予め新住所へ住民票を移しておく慣習があるのですが、この「新住所登記」を行ってしまうと制度対象外となってしまいます。

このように、所有権移転後の手続きはかなりややこしく、制度に不慣れな仲介会社が担当だと誤った誘導をされることがあるので注意が必要です。

■気の毒な消費者の事例

先日相談のあった事例です。
この方は、築50年の木造戸建てを購入し、フルリノベーションする計画だったそうです。担当した仲介会社がほぼ丸投げ状態だったため、ご自身で制度を一から調べていて、当社のホームページへたどり着きました。

まず耐震基準適合証明書についてですが、役所へ相談に行ったそうですが、まったく話が通じなかったそうです。※そのことで不安になって当社へお問い合わせいただいた、という経緯です。
制度は存在しても、末端の窓口まで知れ渡っているわけではありません。役所へ確認や相談に行く場合は、口頭の説明では話が通じない場合があるので、国が作成した文書を出力して持参するのが良いと思います。
この相談の時は、国土交通省が作成した文書を案内しました。

続いて新住所登記です。そもそも新住所登記は役所から見るとルール違反です。住民票は引っ越しを終えてから移転するルールだからです。
ただ、旧住所で登記を行うと、次に登記内容の変更を行うまで、そのままにしてしまう人が多いため、仲介会社というよりは、金融機関が新住所登記を求める場合があります。
新住所登記は慣例としてはかなり浸透しているため、新住所登記ができないとローンが実行できないと誤って説明を行う事業者が結構います。
こちらも、国が作成した文書でもって説明すれば、通用しない訳がないのですが、窓口となる仲介会社が制度に疎いと、話を通してもらえないことがあるようです。

リフォームの補助金でも問題がありました。
中古住宅を取得する場合や、耐震改修など性能向上リフォームを実施する場合に、いろいろな補助制度が用意されています。
ただ、それらの補助制度は、主体が自治体だったり、国だったり様々で、運用のルールもまちまちです。併用ができるものとそうでないものもあります。
補助制度は定められた要件を整理すれば、活用する方法を見出すことができるのですが、リフォームを行う事業者が不慣れだと、「できない」「勝手に手続きしてくれ」といった対応になることもあります。

住宅ローンでも苦労されたようです。フルリノベーションですから、相応のリフォーム費用がかかります。リフォームに関するローンは運用が様々で、住宅ローンと一本化して金利を低く抑えたいのですが、本体ローンの〇%が上限だとか、築〇年以内とか、独自のルールを定めていることが多いようです。
今回のケースのように、築年数が古い住宅のフルリノベーションの場合は、特にローンが難しいと言えます。
当然フラット35の利用も検討されたようですが、相談されているリフォーム会社の判断が誤っていて、フラット35が利用できない住宅だと判断してしまったようでした。
※確かに現況では基準に抵触するのですが、リフォームの規模からして、解決できる方法はあったと思われます。

周りの事業者が頼りないのでかなり苦労しました、とその相談者は仰っていました。

この事例からわかるのは、中古住宅購入は事業者選びが大切だということです。特に仲介会社選びを間違うと、今回の事例のように丸投げにされてしまうことが懸念されます。
また、リフォーム事業者選びも重要です。単純に見積額だけで選択してしまうと、各種制度について情報提供してもらえないどころか、建築士不在でそもそも制度が利用できなくなることも考えられます。

国の調査によると、中古住宅取得時の約半数は住宅ローン減税を利用しない(利用できない)そうです。状況を把握し、必要な手続きを行えば、この割合はかなり改善されると思います。
単純に築年数だけで判断し「古いから住宅ローン減税は利用できない」と説明する事業者を信用してはいけません。解決のための方法を提示してくれる事業者選びこそが失敗しない住宅購入の大きなポイントだと思います。

 

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S様邸 木工事(金物取付け)

2019年04月01日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。


細かい箇所まで、耐震計算に基づいた設計図通りに、
金属の金具も使って木材を取り付けていきます。
今日は耐震金物の取付けです。

ビス止めホールダウンと言って基礎と柱の緊結、柱と横架材の緊結、上下階の柱相互の緊結に使用します。

 

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