草野工務店

特定物の売買契約において、その特定物に「隠れたる瑕疵」があったとき、売り主が負うべき責任を「瑕疵担保責任」という（民法第570条）。

この瑕疵担保責任の規定により、買い主は瑕疵の存在を知った時から1年以内に限り、売り主に対して損害賠償を請求し、または契約を解除することができる（民法第570条）。

しかし売り主の側からすると、この民法570条の規定に従うならば、例えば買い主が5年後に瑕疵の存在を知った場合でも、売り主は瑕疵担保責任から逃れることができないことになる。こうした点を考慮して、宅地建物取引業法では、次のような規定を設け、買い主が瑕疵担保責任を追及できる期間を制限した。

1. 宅地建物取引業者が、自ら売り主として土地・建物を売却するとき、買い主が瑕疵担保責任を追及できる期間を「土地・建物の引渡しの日から2年間」とすることができる。
2. 上記1）の場合を除き、宅地建物取引業者が、自ら売り主として土地・建物を売却するときには、瑕疵担保責任の内容について民法の規定よりも買い主に不利となるような特約をすることはできない。

これが瑕疵担保責任です。

分かり易く説明すると、購入した不動産に期間内に欠陥が見つかった場合、売主が責任を負うということです。 つまり欠陥住宅だった場合に損害賠償を請求、または契約を解除する事ができるのです。

住宅のような金額の大きな買い物は、一生で何度もするものではないため、買主の多くは経験もなく、購入に不安を抱えています。

購入したり新築した住宅に、引き渡しの時には気づかなかった欠陥＝瑕疵（かし）があった場合に、一定の期間中に売主や施工会社の責任を追及できる仕組みのこと。売買契約では、瑕疵を知ってから1年以内なら売主に損害賠償や契約解除を要求できる。請負契約では引き渡し後、5年間（マンションなどは10年間）は施工会社に修繕・補修の請求が可能。従来はこの期間を特約で短縮していることが多かったが品確法で長期保証が義務づけられた。

スーパーで生鮮品を買う時に、ほとんどの方は新鮮で美味しそうな物を選んでカゴにいれますよね？

このように、日常的に購入する物は自然と良し悪しが判断できるようになり、より良いものを手にする事ができます。そして万が一品定めに失敗しても『次は気をつけよう』で済みますよね。

しかし住宅のような金額の大きな買い物では『次は気をつけよう』という訳にはいかないですよね。ところが住宅購入とは一生のうちでそう何度もするものではなのでほとんどの方が未経験なのです。

本やインターネットで住宅購入のノウハウを勉強していても、物件によってチェックする箇所はそれぞれ異なりますし、中古住宅では尚更チェックが大変です。居住中の住宅などは隅々まで調べるのは不可能と言ってもいいでしょう。 そんな中での購入の決断にはかなりの不安が付き纏いますよね。

『もし買ってから重大な欠陥が見つかったら…』

そういった不安を取り除く為に作られたのが、瑕疵担保責任の条項なのです。

つまり、購入前に見つけられなかった、気付かなかった欠陥が、購入後や入居後に見つかった場合、または売主から知らされなかった欠陥などを、売主の負担で修繕をする義務を与えている条項です。

但し、建物が古くて売主がこの瑕疵担保の責任を負えない場合は、この条項を省くこともありますので、この条項がついているか、契約時に必ず確認してください。

また、中古物件の場合、床のキズや壁紙の汚れや消耗品などは対象外になりますのでご注意下さい。

売主が個人の場合、引渡しから２ヶ月以内、売主が業者の場合は、引渡しから２年以内に発見されたもの、というのが通常でしょう。 したがいまして、それ以降に発見された欠陥は売主に責任を求めることはできません。

買主は引渡しを受けたら、引越しをする前にくまなく見て、設備もきちんと使えるかチェックしておくことをお勧めします。 売主は、判っている欠陥は事前にきちんと話ししておいてください。 明らかにしておけば、買主はそれを承知の上で買ったことになり、売主が瑕疵担保にはならずに、責任を追及されることもありません。また、引き渡した後で、売主自身も知らなかった欠陥が発見されて、予想外の修繕費用を請求される事が無いように、契約前に業者にチェックしてもらうのも良いかもしれませんね。

多くの仲介業者では、物件状況報告書という形式で、売主に不動産に付帯する設備の内容や瑕疵担保責任になりそうな事項を細かく明記してもらい、買主に確認の上契約をするようになってきています。 新築物件の場合も、売主が業者の場合、瑕疵担保はつけられますが、それ以上に建築業者や売主業者のアフターサービスでカバーされるため、そちらの内容を十分確認してください。

売主買主、双方納得の上、気持ちよく売買したいですからね。

瑕疵とは、契約に定められた内容を欠いているという意味で、住宅業界では俗にいう「欠陥住宅」のことを指します。建設業者には、新築住宅の取得契約（請負・売買）において、基本構造部分に10年間の瑕疵担保責任が義務づけられており、完成引き渡し後、10年間の間に瑕疵が発見された場合、修理・補修や賠償に応じなければなりません。