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みなさんこんにちは、橋本です。

日増しに寒くなってきましたね。体調管理にはくれぐれも気をつけたいところです。

さて、お客様に物件をご案内する際によく聞かれるのが、

「もし、家を販売してくれた会社さんが倒産したら、建物の保証はなくなるの?」

という質問です。

 

その答えはこうなります。

分譲マンションや建売住宅の売主、注文住宅の請負人は、品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)

に基づき、引渡しの日から最低10年間にわたり瑕疵担保責任を負わなければならないことになっています。

住宅に隠れた瑕疵(欠陥や不具合など)があったとき、この期間中であれば売主または請負人に対して

無償修繕や損害賠償の請求をすることができます。

しかし、10年間のうちに倒産などすればその責任が果たされないことになりかねません。

そこで、平成21年10月に施行された「住宅瑕疵担保履行法」では、新築住宅の売主や請負人に、

保険または供託による資力確保措置を義務付けました。

これによって万一の場合でも、買主や注文者が保護される仕組みとなっています。

ただし、これらの法律が対象としている瑕疵は「構造耐力上主要な部分(基礎、柱、外壁、屋根など)

および「雨水の浸入を防止する部分」に限られます。

その他の箇所における瑕疵については、宅地建物取引業法の規定で引渡しの日から最低2年間

責任を負うことが求められています。

実際にどのような定めになっているのか、売買契約書や請負契約書の中身を事前にしっかりと

確認することが欠かせません。

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こういった法律ができたことにより、安心して家を購入していただける時代になってきました。

お客様に少しでも安心して家を購入していただけるよう、私も日々勉強していきたいと思います。

木造住宅の耐震診断 ~必要耐力と保有耐力~

木造住宅の耐震診断について説明します。
ややこしそうに思える木造住宅の耐震診断ですが、
考え方は意外とシンプルですので、是非参考にしてください。

まずは耐震診断の評点についてです。
耐震診断を実施すると、上部構造評点というスコアが算出されます。
スコアによって4つに判定が区分されます。

1.5以上…倒壊しない
1.0~1.5…一応倒壊しない
0.7~1.0…倒壊する可能性がある
0.7未満…倒壊する可能性が高い

このスコアの1.0以上が国土交通大臣が定める安全基準となります。
耐震基準適合証明書を発行するには、上部構造評点が1.0以上である必要があります。

ところで、この上部構造評点は、階毎、建物の方向(X方向、Y方向と言います)毎に算出されるので、
例えば2階建ては4つの上部構造評点が算出され、最も低いスコアがその家の耐震診断結果として採用されます。

それではこの上部構造評点はどのように求められるかをご説明します。

計算式は Iw=edQu/Qr となります。
いきなり訳の分からない記号が出てきました。
記号が指し示す意味は 【 上部構造評点=保有耐力/必要耐力 】という考え方になります。

保有耐力とは耐震診断で評価されるその家の強さの合計です。
(耐震診断では強さのことを耐力と表現することが多いです)
耐震診断で重要となるのは壁の強さなので、各壁の仕様を現地調査で確認して、
それぞれの強さを評価していくのが耐震診断という作業になります。

必要耐力とは、建物の床面積や屋根の重さなどから、本来保持しなければならない強さの合計です。

つまり、必要耐力以上の保有耐力があれば基準を満たします、
保有耐力が必要耐力を下回れば足りない分補う必要がある、という考え方になります。
つい、1.0を下回るとだめだと判断してしまいがちなのですが、
大切なのはどれくらい基準値を下回るかであって、
つまりは1.0を上回るためにはどれくらい工事費がかかるのか、という考え方になります。

ちなみに、旧耐震の物件だとほぼ100%、新耐震でも2000年6月までの建物だと約80%の住宅が
基準を満たさないという調査結果が出ていたりしますので、
この耐震診断法は「辛め」の評価が出る手法だということも押さえておきたいポイントです。

不動産事業者も意外に知らない!? 土地の面積表示

今回、私道持分を含めた土地の売買契約をお手伝いさせていただきました。
そこでふと目に留まったのが、各土地の面積です。

「〇番16 宅地 95.38㎡」

「〇番2 公衆用道路 56㎡」

何か気になる点はありませんか?


そうです!実は、「小数点以下の表示」に違いがあるのです。

売買契約書に記載する土地の面積は、不動産登記簿の記載を参照します。
この不動産登記簿では、土地面積の小数点以下を記載するか否かについては決まりがあります。
それが、「宅地については、小数点以下2桁まで記載する」という決まりです。
もし宅地面積が100㎡ピッタリだったとしても、登記簿には「100.00㎡」と記載されます。

一方、公衆用道路については小数点以下を切り捨てて記載されます。
公衆用道路の面積が56.99㎡だったとしても、登記簿には「56㎡」と記載されるのです。
ただ、公衆用道路の場合でも面積が10㎡未満の場合には、小数点以下が記載されます。
例えば9.10㎡の公衆用道路では、きちんと「9.10㎡」という表記になるのです。

これを知っていて得することは…特にないですね!笑

売買契約をする場合に、道路の面積に小数点以下の記載がなかったとしても、記載漏れではないのでご安心ください。
特に契約自体の有効性や内容の成否にかかわることではありませんが、契約書の細かい文言にはそれぞれ意味があります。
弊社では、お客様に納得してご購入していただけるよう丁寧な説明を心掛けています。
ご質問等ございましたら、お気軽にご相談ください。

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心惹かれる瞬間を切り取りました。

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スタッフブログ★浦和の年末といえば・・・十二日まち★

浦和の年末の風物詩となっている十二日まちを訪れました!
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今週のチラシを追加しました!

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「知らないと数百万損する!? 売出価格と成約価格の差」

中古の不動産市場は、最初に売り出した時の「売出価格」と
実際に成約に至った時の「成約価格」の間に乖離が見られます。
売りに出しているエリアやタイミング等個々の要因によって差はありますが、
その乖離率は、昨今では平均で約5%~10%近くになっています。

2014年頃まで遡ると、「売出価格」と「成約価格」の乖離が少ないことが分かります。
直近のものが下記の資料。


例えば、
「過去の成約事例を見ると、○○万円になりそうですが、
売却期間に余裕があるので、少し高めから出して様子を見てみましょう!」

「過去の最高単価と同じ価格で売り出してみて、様子を見ながら下げてみましょう!」

など・・・

仲介業者は、過去の最高単価で売り手に高く売れる可能性を夢見させる場合もあれば、
現実的な想定成約価格を提示して「この価格以上なら売ってしまいましょう」
と迫る売り手の仲介業者もいます。
要は売り手には相場をきちんと教えてくれる人がいるが、
買い手にはきちんと教えてくれる人がいないことが多いというのが問題なのです。


一般的に仲介会社も買い手についた場合、
買い手が内覧する物件を全部査定する習慣はほぼありません。
買い手の仲介は成約すれば手数料が入るが、
買い手が満足するまで割安で買えることに
積極的に動いてくれるところは残念ながら少ないのです。

もっとひどい事情を言ってしまえば、
一見さんで知識のない顧客には、不動産会社からすると
情報格差を活かしてうまいこと成約させてしまった方が楽なので、
お客様にきちんと相場等をお教えしようとする気持ちは生まれないのです。
買い手の仲介業者は価格が下がれば、自分の手数料も下がるだけですし、
結果的に、買い手は無防備な状態で判断を迫られており、
これでは市場で食いものにされやすい弱者と言えるでしょう。


だから、何の知識武装もすることなく、不動産ポータルサイトに
「広告」を出している売主側の仲介業者に行ってしまっては、
「相場」より高く買ってしまう事にもなりかねません。
あなたの味方になってくれる専門家(エージェント)と
家探しをするという事が非常に大切になってきます。


弊社では、内見して「買っても良いかも・・・」という物件に出遭った段階で、
買付申込みをする前に、棟内マンション過去の成約事例、周辺の類似成約事例、
周辺の現在の売出し状況を鑑み、具体的に価格の妥当性の検証を行っています。

気になる物件が出てきた場合、弊社のエージェントと内見する。
そして、買おうかどうかという段階では、より具体的な成約事例、
周辺相場を踏まえて価格の妥当性を個別に検証し、価格交渉を行っていく。

こういうプロセスを踏んでいけば、高値買いしてしまうリスクもかなり減ります。

なんとなく自己判断で家探しをするのではなく、
良いエージェントと一緒に探していく。
そんなお住まい探しのかたちを提案します!

知っておきたいカラーコーディネイトの基礎知識

住宅購入をした後に
「なんとなくゴチャゴチャしていてインテリアが決まらない!」
「シンプルな家具を選んだのになぜか落ち着かない」
と悩んでいる方が多くいます。

実は私も自宅の「カラーコディネイト」で失敗している人の一人です。

室内というのは意外と広い空間であり、
その中にあるもの(床や壁、天井も含む)のすべてに色がついているので、
その組み合わせ方によっては、インテリア選びの当初の予定とは
大きく掛け離れた影響を及ぼす事が少なくないと言います。
また「色彩計画(カラースキーム)」の基本に従って選んだ3色が、
思わぬ心理効果を及ぼす事も考えられます。

色には1色ごとに性格があり、また組み合わせによって
新たな効果が引き出されるものですので、
まずは色の基本とその仕組みについて知っておくことが重要です。
ポイントは3つあります。


ポイント1 色の基本は色相環

赤、青、黄色など普段私たちが呼んでいる色味のことを「色相」といい、
その似た色を隣り合わせにつなげていくと輪ができます。
これが色の基本となる「色相環」を呼ばれるものです。
図のように隣り合う色を類似色といい、無難にまとまる組み合わせと言われます。
向かい合う色を反対色といい、お互いの色を引き立てる個性的な組み合わせがつくられます。

 

ポイント2 明度と彩度できめる色のトーン

色相環に並ぶ色のことを「有彩色」といいい、
この環にはいっていない白やグレー、黒のことを「無彩色」といいます。
この無彩色には色味がなく、唯一あるのは「明度」という明るさです。
白がいちばん明度が高く、黒になるにつれて暗くなると言われます。
他の色もこの「明度」で明るさが表せます。
また「彩度」とは鮮やかさの違いのこと。
彩度が高いほど澄んでいて鮮やか、低いほど濁りがあって色味が薄くなります。
この色の明度と彩度を組み合わせて考えるのが「トーン」という色の調子です。
室内のカラーコーディネイトではとても重要な役割を果たします。

 

ポイント3 基本的な色の組み合わせ方を把握する

「色相」「明度」「彩度」というさまざまな特徴を持っている「色」を組み合わせると、
1色では得られない豊かな表情を演出する事ができます。
人が「居心地よい」と感じられる組み合わせの代表的な例をご紹介すると下記の通りです。


・類似色でまとめる

・同一トーンで上品にまとめる

・同系色でベーシックにまとめる

・反対色で個性的にまとめる


以上の事を踏まえて、住宅購入時に、
これから自分達で作りたいお部屋の雰囲気の参考にしていただければ幸いです。

これからの中古戸建を考える その1

中古戸建を購入されるとき、求められるサービスとは?
住まい選びに重要な点について考えます。

2017年12月14日 採用情報

くさの工務店の採用情報

募集について

現在募集しておりません

ただいま建築中!K様邸が上棟しました!

抜けるような青空のもと、K様邸が上棟です!
また完成が近づいて、楽しみな毎日です。

ご購入されたお客様の声を追加しました。

このたびマンションをご購入のお客様よりアンケートをお寄せいただきました。

親身になっていただき全てまかせられた スタッフブログ―冬の寒さ対策は窓ガラスから♪

いよいよ冬本番になってきましたね。住まいの寒さ対策のポイント、
窓ガラスについて詳しく解説しています。

空家セミナー開催

金子です。

本日、埼玉会館でさいたま市・埼玉県後援のもと空家セミナーを開催させていただきました。

大勢のご参加いただきありがとうございました。

 

講師のNPO法人空家空地管理センターの代表理事 上田氏に

大きく分けると2つに分類される空家問題

特定空家とは何なのか?

空家を相続する前・させる前にやっておく事

近隣に空家がある場合

空家の利活用について等、実例を交えてご説明していただきました。

 

個別相談も多数の方がいらっしゃいました。

1組30分で相談員にも数に限りがあり、お待たせしてしまう方も出てしまい、申し訳ございませんでした。

遠方に空家を所有していらっしゃる方、借地権の空家を相続した方、利活用を考えている方等、

それぞれ様々なお悩みがありました。

 

リフォームした方がいいのか、それとも売却した方がいいのか?

借地権の売買はどこの不動産業者でもできるのか?

空家の中にある荷物の整理や処分を業者に任せても騙されてしまわないか?等

それぞれ違った不安を皆さまお持ちでした。

 

空家のことでお悩みであればお気軽にコチラまでご連絡ください。

NPO法人空家空地管理センター

0120-336-366

空家のことなら空家空地管理士の金子まで。

 

最後に本日ご参加いただいた大勢の皆さま、

本当にありがとうございました。

 

 

 

建築物の見えない空間になにが詰まっているのでしょうか?

 

建築物の見えない空間とは一階の天井から2階の床の間や2階の天井と屋根の間のことです。


天井裏には、まず設備系統の配管関係があります。
種類は、給水管、排水管、換気ダクト、空調ドレン管、雨水ドレン管、スプリンクラー配管などです。

次に、電気関係の配管ケーブルがあります。
種類は、照明器具接続ケーブル、コンセント用ケーブル、TV線、電話インターネット線、インターホン線などです。

あとは、天井を形成している下地材があります。
木造以外の建築物では、通常LGSと呼ばれる軽量鉄骨下地材が組まれています。
この下地に、ボード材を張り、天井を仕上げるクロスや塗装など施します。

その他、天井裏には、一般的に天井を通して室内に外気の温度が伝わらないように、一帯に断熱材が敷き詰められております。
木造住宅だと、押し入れの天井が、固定されていないことが多く(メンテナンスのため)、そこから見ることができることもあります。
また、ユニットバスには、通常天井点検口がついています。

たまには、暇なときにでも天井裏を覗いてみてはいかがでしょうか。

イベントレポート★空家セミナーを開催しました★スタッフブログ

12/10に空家セミナーを開催いたしました。
多数のご参加をいただき、まことにありがとうございました。
当日の様子をこちらからご覧いただけます。

冬の寒さ対策は窓ガラスから♪

皆さんこんにちは、橋本です。

最近は朝晩がかなり冷え込むので布団から出るのを躊躇する方も

増えて来たのではないでしょうか?

僕もそのうちの1人です。

 

いきなりですが皆さんが毎日生活しているその家の窓ガラス、一枚ガラスじゃないですか?

というのも、家の中を快適な温度に保つために重要なのが窓ガラスだ

ということを知らない方も多いのではないでしょうか?

『いや、私は知ってる。ペアガラスにすればいいんでしょ?』

と心の中で思っているあなたでさえも、

ペアガラスに色んな種類がある事を知らないのではないでしょうか?

今回はその中でも最近注目されている”Low-e復層ガラス”について触れて行きたいと思います。

そもそも”Low-e”というのは、Low Emissivity  (低放射) の略です。

つまり、熱を逃がしにくいという意味で使われています。

なぜ熱を逃がしにくいのかと言いますと、構造に秘密があります。

Low-e復層ガラスは、内側のガラスに特殊金属膜を施すことで

遮熱性、断熱性、UVカットなどの効果が期待できるのです。

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簡単に言えば、夏は涼しく、冬は暖かく、ついでに紫外線もカットというわけです。

さらに冬のいや〜な結露も防ぎます♪

これから家を探す方、探されている方、これからは窓ガラスにも注目して

物件探しをしてみてはいかがでしょうか?

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後悔しないための賢い家づくり勉強会 (参加費無料・ご予約制)の詳細はこちらです。