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海外赴任者 帰任に備えた日本の家探し 【ローン正式審査~決済編】

2017年11月30日

皆さんこんにちは、橋本です♪

 

住宅ローンの審査は、国内居住の方よりも、海外居住の方が、厳しく行われることが珍しくありません。以前、このシリーズの中で、「売買契約後の正式審査で落ちてしまうことがないように、売買契約前に事前審査を行なう」といったことを書きました。フラット35以外の住宅ローンでは、事前審査がとおったのに正式審査で落ちる、といったことは通常はありませんが、絶対に落ちないとは言い切れません。年収に対する借入額等の審査は問題なくても、その他の融資条件を満たすことができず、融資が受けられないということもあるからです。

例えば、銀行指定の団体信用生命保険の加入が融資の条件になっているのに、その保険の審査で落ちてしまい、融資の審査も落ちてしまうということがあります。その他、銀行が求める時期までに住所移転ができない、という問題も起こりえます。一般的に、銀行からは、融資実行前に住民票を新しい家に移すか、遅くとも融資実行直後(1日、2日の間)には、住民票を新しい家に移すことを求められ、これが融資をする条件になっていることがあります。銀行としては、「住宅ローン」として融資しているからには、そこに住んでもらわなければ困るわけです。しかし、お客様からすると、仕事や、お子様の学校等の関係で、帰任するまで住所を移すことができない事情がある場合もあります。ですので、審査の過程で、以下の点を細かく確認しておく必要があります。

・住民票移転時期についてある程度猶予してくれるのか?

・猶予してくれないのであれば、家族全員の住所を変えないといけないのか?

・家族全員ではなく、まずは本人だけ移しておけば良しとしてくれるのか?

・あるいは、本人ではなく、家族の他の者(例えば妻)でも良いか?

これらを踏まえて、住所移転の手続きはどの帰国のタイミングでできそうか?や、郵送での手続きや、代理人での手続きはできないか?その場合に必要な書類は何か?などを確認していきます。例えば、このようなこともあります。海外からの転入(購入物件所在地)の場合は、役所でパスポートのビザページをチェックされ、ちゃんと帰国しているか確認されることがあります。海外赴任が終わり、帰国した後に、住所移転、金消契約、決済という順序で進むのであれば、問題ありません。しかし、お客様によっては、帰任よりも先に決済をさせたい方もいらっしゃいます。この場合、海外赴任中に住所を移すことになってしまいますから、パスポート上は、出国したままになっていることになりますので、問題です。

国内居住の方であれば、もし審査に落ちてしまっても、急いで他の銀行に審査を申込むなどしてリカバリーできるかもしれませんが、海外居住の方の場合、審査申込を済ませて海外に戻ってしまっていたら、そうはいきません。ローンが通らなければ、売買契約条項のひとつにある「融資利用の特約による解除」によって、契約がなかったことになってしまいます。せっかく、苦労して納得できる物件を見つけたのに、それが無しになってしまうのでは、悔やんでも悔やみきれません。手続きが面倒であっても、住宅ローンの正式審査は複数の銀行に同時に申し込むようにしましょう。

ローン申込のときに、添付書類として、「在留証明書」や「署名証明書」などの提出を求められますので、内見等で帰国するまでには、必ず取得しておきましょう。その一回の帰国で、希望の物件が見つかるとも限りませんが、もし見つかったときには、住宅ローン正式審査まで一気に手続きを進めていくことも有り得ますので、準備をしておくようにしましょう。

くさの工務店では、このようなことについても適切にアドバイスさせて頂きながら、お客様のお住まい探しをお手伝いしております。住宅購入を検討の方は是非ご相談下さい。

譲れない条件を明確にすることで 思い通りの物件購入を実現しよう♪

2017年10月21日

こんにちは、大内です。

今回のテーマは、

物件のメリット・デメリットを包み隠さず情報提供。

不動産仲介会社と二人三脚で素早く決断しよう♪

です。

奥様の実家の近くで家探しをしていたAさん。

あらかじめ予算や間取りなど具体的な条件を不動産仲介会社と情報共有しており、また、検討エリアの物件情報を頻繁にチェックしていたため、おおよその相場も把握されていました。

この物件が売りに出されたときも、素早く物件内見を行い、希望条件を満たす物件であることが確認できたため、すぐに購入を決断することができました。

もちろん、住宅ローン事前審査もしっかりと行っていました。

リフォームの参考にしようと新築分譲物件の内見も行っていたAさん。

中古物件なので構造など見えない部分に不安を感じており、それら劣化の改修費用に自分たちが実施したいリフォーム費用を含めると予算に収まるかどうか心配で、一時は新築の方が良いのではとご夫婦で揉めたこともあったそうです。

しかし、不動産仲介会社が物件のメリット・デメリットを包み隠さず情報提供することで、適切な判断が可能に。

中古住宅に対する不安は購入のプロセスの中で全て解消されたとAさんは振り返ります。

物件に対する希望条件で、譲れるもの・譲れないものを明確にすることで不動産購入に対する視野が広がったそうです。

建築士によるインスペクション(建物診断)の結果、昭和63年築の物件でしたが、現行の耐震基準を満たす構造性能であることがわかりました。

本物件の購入にあたってAさんが実施したリフォームは、クロス・フローリングの交換や住宅設備の入れ替え・間取り変更など建物全体に及ぶものでした。

もともと浴室の隣に洗面所がなく、洗濯機はキッチンに設置する間取りでしたが、洗面所を新設し、それにあわせて水廻りの間取りを大幅に変更しました。

また、10帖の縦長の洋室を5帖二部屋に分割し、もともとあった和室を洋室へ変更。

吹き抜けをふさいでウォークインクローゼットを新設するなど2階も使いやすい間取りへ変更しました。

思い通りのリフォームを実現するのも中古住宅ならではのメリットです。

お引っ越ししてから3ヶ月後にご挨拶に伺ったところ、今回購入した物件に非常に満足していますと仰られる笑顔のAさんでした。

この笑顔を見れるのがこの仕事をやっていて本当に良かったなと思える時です。

ではまた♪

事前準備~売買契約締結編

2017年08月25日

金子です。

「商談開始(=買付申込)から売買契約締結」について。

リニュアル仲介ならではの強み

今までの流れをご覧になられて、既に頭が混乱している方や、「リフォーム見積もりの為の現地調査と、建物状況調査との2回の調査が必要なの?」と疑問に思われる方もいらっしゃるかもしれません。分かりやすくするために、関係するプレーヤーと役割を一旦整理してみましょう。

A.買主

→今回のシリーズの中では、読者の皆様がこの位置づけです。

B.買主側の仲介会社

→今回のシリーズの中では、リニュアル仲介のエージェントはこの位置づけです。

C.売主

→売りに出ている物件は、売主が居住中の場合もあります。内見の時には、売主の予定も確認して、ご自宅に「お邪魔します」というような感じになります。それなりに気を使いますが、皆さん通る道なので、過度に緊張しなくても大丈夫です。

D.売主側の仲介会社

→上記Bは売主に直接連絡をとることはできず、必ず売主側の仲介会社を経由して内見予約等、種々の手配を行ないます。逆にDがAに直接連絡をとることもありません。

E.建物状況調査(インスペクション)を行なう人

→主に設計事務所。検査、設計等だけを行ない、施工は行なわないこともあります。

F.既存住宅売買瑕疵保険の検査を行う人

→瑕疵保険法人に検査会社として登録している会社に所属する建築士。Eと同じく、検査、設計等だけを行ない、施工は行なわないこともある。

G.リフォームの見積もりを行なう人

→建築会社(=リフォーム会社、工務店等)リフォームプランの作成、施工などを行ないます。耐震診断等性能の診断には専門の知識が必要なため、この部分を自前でできない会社も多く存在します。必ずしも建築士事務所登録があるわけではなく、登録が無い場合には、耐震基準適合証明書の発行はできません。また、500万円以下の工事の場合には建設業の許可が無くても請け負うことができてしまいます。

H.性能向上リフォームの設計をする人

→設計事務所。耐震診断等性能の診断とそれを向上させるための設計を行ないます。

もちろん、上記Gで建築士事務所登録をしており、この部分を兼務できる会社もあります。

I.銀行

→住宅ローンを担当。不動産取引の場面では、事前審査の取次を上記Bが行うことが多くあります。

この中でポイントになるのは、「C.売主」と「E~H」です。前述の通り、中古物件の中には、売主が居住中のまま売りに出ているものが多く存在します。

チラシなどで「居住中」と記載されているものは、売主が住んでいるという意味です。

上記のご説明の中で、「内見の時にはご自宅に―」と書きましたが、物件の調査を行なう時も当然に、そのような状態になるわけです。

E~Hのプレーヤーが、それぞれ物件を調査したとすれば、“買主の都合で”4回も知らない人が家を見にきて、しかも、それぞれ最低でも一時間は家にいなくてはいけないという状況になるわけです。

では、同じ日時に全ての人に来てもらうよう調整しようと思っても、皆さんそれぞれ他の案件もあるわけですから、全ての人の時間をそろえる為には、かなり先の日程とせざるを得ません。仮にうまく調整できたとしても、「4人(2名体制の場合もあります)の調査の人+売・買仲介会社の2名=6~10人」の人が、どさっと自宅に押し寄せて、点検口を開けたり閉めたり、壁をトントン叩いてみたりするのですから、結局は、売主にとってかなりのストレスになります。

また、仲介会社がきちんと調査の内容・目的等を事前に売主にご説明をしていないと、“なんだか、あら探しをしているみたい...”と心証を損なってしまい、その後の商談に悪影響を及ぼしてしまいます。

ではどうすればいいか?

リニュアル仲介にお任せ頂ければ、すっきり解決できます。

まず、最大のポイントとなるのが、リニュアル仲介提携の優秀な建築会社がいるということです。

簡単に言えば、上記E~Hの資格を全て具備した会社で、その会社に所属する建築士“ひとり”が、物件を見に行けば、「リフォーム・性能向上リフォームの設計・見積り、建物状況調査・瑕疵保険検査、リフォーム工事」の全てが分かります。

上記の前述の煩わしい現地調査が一回で済むということです。調査の成果物としては、「お客様のご希望のリフォームはこれくらいの金額でできます。間取りを変更したい場合には、この部分の補強が必要になり、予算感はこれくらいでしょう。

瑕疵保険を付ける場合には、外壁のひび割れが見られましたので、そこの補修が必要で、この部分の費用はこれくらいです。

フラット35をご利用になるのであれば、手すりをこことここにつければ、5年間0.3%金利引下げが適用できます―」のような説明が受けられるのです。

リフォームには、プランの変更がつきものですが、そんな時でも「この部分の変更をするのであれば、性能のここに影響があるので、こんな方法があります。」のようなやり取りができるようになります。

これが違う会社を利用した場合には、プラン変更を検討するたびにすべてのプレーヤーに連絡をとって影響がないか?などを、お客様が確認しなくてはいけません。

STEP4.の冒頭でご説明したとおり、購入希望の物件を見てから売買契約締結までを1週間程度で終わらせなければいけないのに、これでは、とてもではありませんが、速度が合いません。

もちろん、ゆっくり進めても構わないのですが、その場合には物件自体が他の人に買われてしまいます。お客様が“良い”と思う物件は、他の人も“良い”と思っている可能性が高いのです。

リニュアル仲介提携の建築会社になるには、下記の要件を具備していなければなりません。これがないと、上記の一発調査が実現できないからです。

≪リニュアル仲介参画基準≫

http://www.rchukai.com/architectdesign

そして、もう一つのポイント。

「仲介会社による売主への事前説明」の部分です。リニュアル仲介のエージェントは既存住宅売買瑕疵保険、耐震診断及び、関連税制の特例について熟知しています。

売主への説明の時に、「中古住宅なので、お客さん(買主)が建築士にも見てもらいたいと言ってまして...」と伝えるより、「お客様が国交省認可の中古住宅用の保険付保を希望していまして、建築士による検査をさせて頂きたいと考えています。

これを付けることによって、200万円の住宅ローン控除が利用できるようになるなど経済的なメリットが生じるので、お客様としても購入資金計画に余裕がでてきます―(暗に、できるだけ高く買いたいと思ってるのですよというのを伝える)」のように説明するのでは、受け取る売主の印象も随分変わってきます。

実際には、売主にもメリットだと感じて頂けるような、もっと細かい説明があるのですが、長くなるので、また別の機会にご説明します。リニュアル仲介のエージェントの場合には、後者のような説明がこと細かにできます。

このように、リニュアル仲介エージェントと提携建築会社がお住まい探しにかかわるだけで、精度の高い情報を収集しながら、かつ不動産流通のスピードにもマッチした住宅購入ができるようになります。

気になることは金子まで。

物件情報を探す時のコツ(物件価格編)

2017年08月24日

金子です。

ネット環境が整った今や不動産情報は、スマホで通勤時間、お昼休憩などのちょっと空いた時間を利用し、探されている方も多いと思います。

 

日頃、物件探しをし続けていると、この場所で、この築年数、駅距離からして「安いのでは・・」と思う物件に出遭った経験はありませんか?

早速問い合わせしてみると次の土曜日、日曜日に内見予約がもうすでに6~7組入っている。などといった状況があります。

仮に、運よく週末にその物件の内見が出来たとします。実際に室内を見てみても、中々良い。

いろいろと真剣に検討しこの物件に決めよう!と思い始めた月曜日や火曜日辺りには、「お陰様で買付申し込みが複数入り、契約予定になりました」と言われ、なす術なし、といったことが人気のエリアではよく起こり得ます。

では、どうしたらこのような物件を購入することが出来るのでしょうか・・・。

ポイントは、

  1. 住宅ローンの事前審査承認通知を事前に取り付けておく。→買付申し込みが複数重なったらローンが通っている方が優先されます。(この物件代金を購入できる資力がありますという証明を事前に準備しておく。)
  2. 即断即決できるよう、物件を見慣れておく。
  3. 物件情報を探すときは、ご自分の予算の少しだけ上の価格まで見ておく。

上記3つの中でも本日は、特に3についてお話ししたいと思います。

ポイントは、物件情報をネット検索するときに、自分の予算より、少しだけ高い金額までは探しておくというのがポイントになります。

自分の予算が4,000万円の方であれば、ネット検索では4,200万ぐらいまで

自分の予算が5,000万円の方であれば、ネット検索では5,200~5,300万ぐらいまで といった具合です。

理由は、5,180万で売りに出ていた物件が、ある程度売却期間が経ってくると売主様の買換えなどのご事情で、4,980万等に価格変更されるケースがあります。

すると5,000万円までのご予算で探されているお客さまがネット検索で突然ヒットしてきます。

つまり、5,000万円までのご予算の方が急に増えますので、競合ライバルが増えてしまい、即断即決を試みても買い逃すという事が起こり得ます。

ですので、価格変更になる前の5,180万円などで売りに出ているような段階で内見をし、価格交渉をした方が、競合ライバルが少なくご予算の5,000万円以内で購入できる可能性が広がります。

売りに出したばかりの物件ですと売主様もいきなり価格交渉に応じてくれない可能性がありますが、少し売却期間が経っているようなタイミングの物件ですと価格交渉で下げられる可能性があります。

つまり、価格改定が行われる前のタイミングで内見をし、気に入れば価格交渉をして購入するという方法です。

自分の予算内では中々いい物件が出てこないと悩んでいる方は、その辺りも踏まえて上手く物件情報をお探しになることをお勧めします。

気になることは金子まで。

住宅ローンの事前審査

2017年08月05日

金子です。

今日は事前審査について。

 

ローン事前審査

この項目の説明に入る前に、事前説明が2つほどあります。

1つ目は、住宅ローンの審査には「事前審査」と「正式審査」というのがあるということです。

事前は売買契約の前、正式は売買契約の後(審査に際して、売買契約書、重用事項説明書の提出が必須の為)に申込を行ないます。

2つ目は、売買契約には「融資利用の特約(通称ローン特約)」があるということです。

ローン特約は、「売買契約後の正式審査で否認(又は、減額回答)となってしまった場合には、資金不足でそもそも買えなくなってしまうので、契約は白紙に」という、買い手を保護する特約になります。

 

この特約を売主側から見てみると、“契約締結して一定期間(通常は3週間~1ヵ月程度)待った挙句(もちろんこの間、売却活動は中断)、契約がなくなって振り出しに戻ってしまった”となれば、大きな機会損失となってしまいます。

 

よって、このようなことになってしまうのを売主サイドは避けたいので、「商談に入る前に事前審査は通しておいてください」となるわけです。

 

過去に他の物件で事前審査が通ったことがあれば、その審査結果通知書をもって、商談に入ることができる場合もありますが、売主側の仲介会社(あるいは売主本人)が神経質な場合、「この物件で審査が通してから商談」と主張してくることがあります。

これは、物件によって銀行による担保評価等が異なり、審査が通らなくなるかもしれないという心配があるからです。

この場合には、建物状況調査の日程調整等と並行して、大至急、事前審査の手続きを進める必要があります。

さらに、リフォームが必要な物件で、そのリフォーム費用も住宅ローンで組みたい場合には、ローン審査を申込む際の添付書類としてリフォームの見積もりを提出しなければいけません。

建築会社がリフォームの見積もりを行なう際には、現地調査が必要ですので、この日程調整も並行して進めなければいけません。

 

ちなみに、ひとつの銀行の住宅ローンのなかでも、プランが色々とあるのです。

ここではザックリと説明しますが、ひとつは「A.借りる時の費用が大きく、その代わりに融資金利が低いプラン」、もうひとつは「B.借りる時の費用が安く、その代わりに融資金利が少し高いプラン」というのがあります。

 

借りる時の費用として、「事務手数料」や「保証料」というのがあります。

 

例えばAの方は、「事務手数料は定額3万円、保証料は融資額100万円あたり2万円」というようなプランで、Bの方は、「事務手数料は定額3万円、保証料は0円ですが融資の金利がAよりも0.25%高い」というようなプランです。

 

仮に4000万円借りるのであれば、Aの方は保証料だけで80万円かかることになります。

 

その他、不動産購入には登記費用・火災保険料・仲介手数料等が必要です。分かりすくA、Bの使い分けをご説明すると、手元資金がある程度ある方(物件価格の1割程度)はAプラン、ない方はBプランです。ローンを全期間返済した場合、借りる時の費用とローン全期間の支払利息の累計の総額でA、Bを比較すると、Aの方が安くなります。Bの方は、保証料を借りる時に一括で払うのではなく、分割して払っている感覚ですね。ちなみに諸費用を含めた資金計画を立てるときには、諸費用額が大きくなるAプランの方で計算しておく方が、あとあと「自己資金が足りない!」ということにならずに済みますので安心でしょう。

わからない点があれば、ご遠慮なく金子まで。

不動産取引でこんなに書類が必要??

2016年09月05日

 

 

こんにちは、くさの工務店の橋本です。

今日は、事前審査を出すにあたって当該物件以外に周辺の持分があった関係で、こんなにも謄本の提出が求められるという案件がありました。
事前審査なのにっ!!と驚かれる方も多いかとは思いますが、当該住戸以外に持分を持っている場合は全ての根拠資料の提出が必要になるので、珍しいことではないのです。
※注意※
写真の謄本の量は、滅多にないのでご安心ください。

こんな珍しい案件はなかなかないとは言っても、適当な不動産会社に頼んでしまったら大変な事になります。、リニュアル仲介ではしっかりとお調べして、安心してご購入いただけるようサポートさせていただきますので、安心して家を買いたいという方は是非お問い合わせください。

金融機関によって こんなに借入可能額が違う!?

2016年05月23日

 

家を購入する場合、ほとんどの方が住宅ローンを利用します。
『自分が大体いくら借入れが可能なのか』皆さん気になりますよね?

家を探すにあたり、「資金計画」が大事です。
・物件は気に入ったもののリフォーム資金が足りない・・・
・家族で盛り上がった挙句、資金ショートで購入できない・・・
では全てが無駄になってしまいます。

特に中古住宅を検討される方は、リフォーム予算も考えなければなりません。

また、資金計画で重要なのが、
「収入に対していくらまで住宅ローンを組むことができるか」の『借入可能限度額』を正確に把握しておくことです。

■借入可能額は金融機関によって違う!
同じ年収でも借入可能額が大きく変わってきます。
なぜなら、各金融機関によって審査の仕方が異なるからです。

マイナス金利等の影響で‘超低金利’の昨今の金融情勢下では、かなり変わります。

例えば、年収500万円のサラリーマンの方で、
借入可能額が3300万円~4600万円など、約1300万円も差がでるのです!
ここでは詳しくは述べませんが、ご年齢、勤務期間、年収、お仕事の業種、会社の規模、審査金利、返済比率、借入状況などなど 様々な要素から借入可能額が変わります。

よくわからない段階でいきなり、‘銀行のローン審査’と言っても敷居が高いでしょうから、まず不動産仲介業の営業の方に相談の上、ローン審査を進めましょう!

ご予算がギリギリの方は、複数の金融機関で審査しておくことをお勧めします。
よくわからない初期段階では、全期間固定金利の「フラット35」と「メガバンクの住宅ローン」の事前審査が特にお勧めです。

金融機関による「いくらまで借入が可能か」の事前審査が可能です。(無料)お客様の状況に応じて的確にアドバイスをさせて頂きます。

事前審査の重要性

2016年03月07日

みなさんこんにちは、橋本です♪

先週は僕以外の家族全員がインフルエンザを発症するという災難にあいましたが、

僕は奇跡的に感染しませんでした。

みなさんもこの時期は気を付けてくださいね。

 

さて、ここ最近物件のお問い合わせが増えております。

気に入った物件が見つかってからローンについて考えればいいと思っている方も非常に多いです。

ですが、プロの意見としては、それは間違いです。

まず、事前審査を行うべきです。

その理由は大きく分けて次の通りです。

1.そもそも銀行から借りられるのかどうか

2.適用金利が明確になるので資金計画を具体的にたてられる

3.欲しい物件に他にもライバルがいた場合、審査に通っている方が有利

というわけです。

「本気で自分の家が欲しい!」と思っている方。

まずは、事前審査から始めましょう。

物権探しはその次です♪

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物件探しと事前審査

2015年10月31日

こんにちは、ハロウィーンパーティーとは全く縁のない橋本です。

街中がハロウィーンムードで埋め尽くされてますね♪

皆様はいかがお過ごしでしょうか?

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さて、今回は住宅ローンを組む際にまず必要になる事前審査について

お話ししたいと思います。

物件探しを依頼されるお客様の中に、「事前審査は買いたい物件が決まってからでいいです」

とおっしゃる方が結構います。

 

本当にそれでいいのですか?

 

答えは、「NO!」です。

 

というのも、今年だけでも事前審査を前もってやらずに物件探しを続け、

事前審査をしてなかったために、あと一歩のところで希望の物件を

買えなかったお客様が沢山いらっしゃいます。

 

不動産は同じ物が一つとしてありません。

ですのでお客様も本気で物件をお探しになります。

やっとの思いで見つけた希望通りの物件が、

”実は買えない(ローンが組めない金額の)物件”だったとしたら・・・。

”一歩先に他の人に購入された”としたら・・・。

 

テンション下がりますよね?

とりあえず物件探しは休憩して掛け捨ての家賃払い続けますよね?

そうです。

今まで休日返上して物件探しをして来た苦労が水の泡となるのです。

 

そうならないためにも、

資金計画をしっかり行うためにも、

事前審査は前もって行うべきなのです。

 

事前審査にはお金もかかりませんし、ちょっとした書類を容易するだけです。

もちろん銀行さんとは我々が連絡を取り合うので、

「会社に電話がかかってくるのか不安だな?」といった心配はいりませんし

警戒する必要は全くありませんのでご安心ください。

 

そして分からない事、不安な事は私たちに何でもご相談ください。

お客様の新しい住まい探しを精一杯サポート致します。

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