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要注意!管理不全のマンション急増しています!

2016年11月25日

先日、こんな記事を目にしました。

一部抜粋記事

「毎日新聞が都道府県や人口20万人以上の市区など計178自治体にアンケートしたところ、過去5年間で49自治体が分譲マンションの実態を独自に調査し、所有者でつくる管理組合すらないマンションが少なくとも671棟に上ることが分かった。老朽化の目安の一つとなる築30年以上のマンションは今後10年で倍増すると見込まれ、回答した自治体の約8割が「管理不全マンション」の急増で治安や防災上の懸念を抱いている実態が浮かんだ。」

詳しくはhttp://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20161124-00000010-mai-soci

この記事の通り、マンションでは管理組合の管理不全に陥ると、良好な共同生活を保つことも、建物の設備、修繕などの計画も困難になります。さらには部材落下や倒壊、治安の悪化など住人も近隣居住者にも悪影響を及ぼします。

そのようなマンションを買ってしまわないために、まずはご相談ください。

気になるマンションを簡単に診断できる、セルフインスペクションアプリ「SelFin」もご利用いただけます。

マンションは今買い時か?~都心の場合~

2016年11月11日

マイナス金利により、住宅ローンの金利が市場最低金利水準となっています。

一方、3年ほど前からマンションの価格は上昇しています。
これから買おうと思う方には、「購入するタイミングがわからない」とお悩みかもしれません。

タイミングは待っているとわかりません。気づけば価格が上がり、3年経ってしまった、
そういったお話も多く伺います。。

では、いつ買えばいいのでしょうか。

価格の動きでなく、大きな視野で判断する心がけが必要です。

賃貸なら家賃はどうになるか考えてみましょう。

分譲価格の4~5%が年間の賃料相場といわれています。(都心の高額物件の場合は3%が目安)

(例)物件価格が5,000万円のとき(4%で想定)、年間賃料5,000×4%=200万 ひと月あたり200万÷12=16.7万

物件価格の4%の年間賃料は25年後に物件価格を超えます。

買った場合は、住宅ローンの元本返済に加えて金利も支払います。
通常の元利返済額の年間合計額が借入金額の何%になるか(ローン比率)というと

金利1.0%、借入期間35年で、ローン比率は3.4%になり、4%を下回ります。

賃料ほどの金額で無理なく返済し、35年後には完済(実際にはその前に住み替えるか、繰上げ返済で、より短い期間で払い終える方が大多数)、その後は管理費と修繕積立金だけの支払いで住み続けることができます。

■金利が1%上昇して2.0%になったら

そうなると、3.4%の返済額が4.0%と返済額が約18%も増え、ローンの支払いと賃料とはほぼ同等の金額になります。

○4,000万円の借入れ

→月々の支払いは、約19,600円増え、利息は2.1倍の822万円も増えます。

○5,000万円の借入れ

→月々の支払いは、約24,500円増え、利息は2.1倍の1,028万円も増えます。

したがって、現在金利が1%前後の長期全期間固定金利(「フラット35」の今月の金利は、1.03%)はおすすめです。

物件価格には敏感な人が非常に多いですが、総じて金利にもぜひご注目ください。

「でもまだ価格が前より高いから、少し待とうかな」という意見もありますが、
金利が2.05%だった約3年前(H25年7月)物件価格を100とした場合、価格が2割上昇して現在120になっても、金利は当初から約1%下がれば、(H28年11月の金利は1.03%)総支払金額はほぼ変わりません。それほどに金利は大きな影響をもたらすのです。


■価格が大きく下がることはあるのか?

絶対はないので、正直誰もわかりません。
金融緩和政策が続く限り、下がりにくいのではないかと思います。
安倍首相の任期と、「アベノミクス」の金融を担う日銀の黒田総裁の任期はともに2018年です。
そこまでは金融緩和が続くと予想され、これ以上の上昇がないにしても、現状維持と予想できます。
価格が下がるのを待ち続け、数年間の賃料(約数百万)を払い続けるより、希望にかなう物件を見極めて、
この超低金利時代に変動リスクのない固定金利でローンを組むことをおすすめします。

とはいえ、慌ててやみくもに購入することはありません。
買うからには条件を見極め、資産価値の安定した住宅を購入することが資産防衛になります。

■どんな物件を購入すれば失敗しないか・・
インターネットでくまなく勉強するには、情報が多すぎて時間が掛かかってしまいます。
何が正しいか良く分からなくなるほうなら、専門家にご相談いただければ話しが早く、スッキリします。

家の保証について

2016年10月24日

みなさんこんにちは、橋本です。

日増しに秋深い陽気になってきましたね。

体調管理にはくれぐれも気をつけたいところです。

 

 

さて、お客様に物件をご案内する際によく聞かれるのが、

「もし、家を販売してくれた会社さんが倒産したら、建物の保証はなくなるの?」

という質問です。

その答えはこうなります。

 

分譲マンションや建売住宅の売主、注文住宅の請負人は、品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)

に基づき、引渡しの日から最低10年間にわたり瑕疵担保責任を負わなければならないことになっています。

住宅に隠れた瑕疵(欠陥や不具合など)があったとき、この期間中であれば売主または請負人に対して

無償修繕や損害賠償の請求をすることができます。

しかし、10年間のうちに倒産などすればその責任が果たされないことになりかねません。

そこで、平成21年10月に施行された「住宅瑕疵担保履行法」では、新築住宅の売主や請負人に、

保険または供託による資力確保措置を義務付けました。

れによって万一の場合でも、買主や注文者が保護される仕組みとなっています。

ただし、これらの法律が対象としている瑕疵は「構造耐力上主要な部分(基礎、柱、外壁、屋根など)

および「雨水の浸入を防止する部分」に限られます。

その他の箇所における瑕疵については、宅地建物取引業法の規定で引渡しの日から最低2年間

責任を負うことが求められています。

実際にどのような定めになっているのか、売買契約書や請負契約書の中身を事前にしっかりと

確認すること欠かせません。

column27

こういった法律ができたことにより、安心して家を購入していただける時代になってきました。

お客様に少しでも安心して家を購入していただけるよう、私も日々勉強していきたいと思います。

 

団体信用生命保険と収入保障保険

2016年09月05日

 

住宅ローンを組む際に死亡・高度障害状態などの万が一の事態が起こった場合に備えて団体信用生命保険に加入される方が多いです。金利負担分に保険料が含まれるタイプの住宅ローンもありますが、フラット35のように保険料が別で発生するものもございます。今回は団体信用生命保険に代わる保険制度についてご説明いたします。

団体信用生命保険とは?

団体信用生命保険(以下、団信)は、住宅ローンをご契約された方がかける保険です。ご加入者に万一の事があった場合に、住宅の持分、返済割合等にかかわらず、残りの住宅ローンが全額弁済される保証制度です。がん・心筋梗塞・脳卒中など一定の要件に該当した場合、残りの住宅ローンが全額弁済される特約もあります。
多くの金融機関は住宅ローン金利に団信保険料が含まれるケースが多い(そのため団信加入が融資の条件になる)のですが、フラット35は団信保険料が別で必要になり、
毎年更新する仕組みになっているので、別の保険でリスクを補う検討をすることができます。

 

 

団信に代わる収入保障保険

収入保障保険は、被保険者が保険期間中に死亡された時、または約款所定の高度障害状態になられた時、収入保障年金・高度障害年金を受け取ることができる制度です。保険期間が終了するまで毎月年金を受け取ることができるほか、年金の未払い部分の現価の全部または一部を一時金として受け取ることができます。住宅ローンの毎月の返済額や住宅ローンの借り入れ額相当の保険を組むことで、団信と同等のリスクヘッジとすることができます。
また、収入保障保険は「喫煙状況」や「健康状態」によって保険料が異なるので、健常者で非喫煙者の場合など、団信と比べて保険料負担が割安になるケースが多いのが特徴です。

 

 

保険でカバーできるリスクの範囲と保険料で比較しましょう

仮に4,500万円・35年をフラット35で借入するとします。この時の団信保険料(三大疾病なし)は310万円となります。対して、毎月の返済額や諸経費(マンションの管理費修繕積立金など)を考慮して、毎月16万円受け取ることができることを想定して計算すると、収入保障保険の保険料は195万円で100万円以上節約することができます。
住宅ローンを組む時にはとりあえず団信というのが一般的なのですが、お客様の状況によっては、カバーできるリスクが同等またはそれ以上でも保険料を大幅に節約できる方法があるということを知っておいていただきたいと思います。
住宅購入時には住宅やローン金利のほかに「保険」という大きな買い物も伴います。リニュアル仲介はお客様の利益を最大化するバイヤーズエージェントサービスです。お客様の状況にあわせて徹底した情報提供と適切なご提案をさせていただきますので、お気軽にご相談ください。

「管理費」は総戸数が多くても少なくても高くなる!?

2016年07月02日

 

マンションを購入すると、管理費・修繕積立金等のランニングコストがかかってきます。

管理費は、管理会社への委託状況、共用施設の内容、機械式駐車場の有無、エリアや新築時の価格によって差があります。その傾向と相場を知ることによって、購入してはいけない物件の見極めの一つにもなりますので購入前の参考の一つにされてください。

 首都圏のマンションの管理費の平均値は、70㎡で14,420円 1㎡あたり206円です、

1993年以降に分譲された首都圏2.3万棟のデーターをもとにスタイルアクトの分析データーによる)

 ●「総戸数」と「管理費」の関係性について

「総戸数が多すぎても少なすぎても管理費は高くなる」という結果が出ています。

管理費単価は、総戸数が50戸未満で221円、200戸未満で179円、600戸以上は207円となります

もっとも単価が低いのが、「100戸以上200戸未満」というデーターが出ています。

マンション管理には、管理人のコスト、エレベーターの点検・整備、エントランスや廊下などの共用部分等の清掃等共通してかかる費用があります。これを居住者が面積割で負担しています。つまり、世帯数(正確には専有面積)で割るため、総戸数が少ないと管理費単価は高くなります。

また、共用施設(キッズルーム・パーティルーム、シアタールーム、ゲストルーム、プール等)が多くなればなるほど、敷地内の立派な植栽・エントランスに水が流れているなど豪華になればなるほど維持費用がかかり負担も大きくなります。

総戸数が少ない場合の方が負担が当然重くなり、、改善される選択肢がないので、築年を経るにしたがって問題が悪化するケースが多いです。総戸数が多ければ、一部のサービスを停止するなど選択肢がある分、何とかすることが出来るため、やはり総戸数が少ない場合の方が深刻になります。

●総戸数とエレベーターについて

エレベーターは、総戸数70戸に対してエレベーター1台がおおよその目安と言われています。そう考えると、35戸のマンションではエレベーターは2倍の負担になり、総戸数100戸ではエレベーター1台では不便で2台と割高になります。結果的に、総戸数が100200戸のマンションでエレベーター23台ぐらいが、ちょうどよいということになります。

 やはり、総戸数が少なすぎるマンションは、管理費が割高になりやすい。そして修繕積立金の不足にも陥りりやすい物件ですので、将来の出口(売却)の事も見据えると注意が必要です。そのあたりも踏まえて購入検討しましょう!

万が一被災したらどうなるの?建物損害調査の流れ

2016年06月01日

 

 

熊本の地震で被災された皆様に心よりお見舞い申し上げるとともに、1日も早い復興をお祈り申し上げます。今回は万が一震災が発生した場合、どのような手続きを行えばよいのかについてご説明いたします。実際の震災時には窓口が混乱していて、受付対応が十分でなかったり、調査がずいぶん先になることも予想されますが、2次災害も考慮して冷静に対処する必要があります。

①やむを得ない場合でも緊急判断を求めましょう

倒壊または半壊した家屋に立ち入ることは危険です。相次ぐ余震で倒壊するかもしれません。薬など必要なものを取りに行かなければならない場合は、建築に携わったことのある人に意見を求めることが大切です。貴重品を持ち出したり、家の片づけを行いたい気持ちはわかりますが、建物の傾きや壁の亀裂など少しでも怪しいと思われる損傷が見られる場合は応急危険度判定までは家屋に立ち入らない方が良いです。

②建築士による応急危険度判定

 

 

応急危険度判定は公的な判定制度です。判定士の資格を持った建築士が全国から集まり、自治体を通じて「調査済み」「要注意」「危険」の判定をします。本来は急いで行う必要があるものですが、人命救助、最低限のライフラインの確保、避難所の整備等のほうが緊急性が高いため、少し落ち着いてから順次行われます。避難所生活の皆様は早く家に帰りたいところですが、まずは判定を受けることが大切です。

③自治体によるり災証明

ある程度状況が落ち着いたら自治体による被害認定を行います。「全壊」「大規模半壊」「半壊」「一部損壊」の判定で、「り災証明書」が発行されます。「り災証明書」は各種支援金や支援制度を申請する時に必要になります。
<参考>災害に関わる住家の被害認定基準運用方針
http://www.bousai.go.jp/taisaku/pdf/shishinall.pdf

④損害保険会社による損害認定調査

被保険者からの請求に応じて、専門の判定員が派遣され損害認定を行います。損害保険会社は全国から判定員となる建築士を募集して派遣するので、損害認定には多少時間がかかります。損害保険会社による損害認定と自治体によるり災証明の内容は同じではありません。自治体では全壊と認定されたのに損害保険会社で半損と認定されることがあります。

⑤住宅再建の際には建築士による耐震診断を 

今までのものは、危険性の判定や被災状況の認定であり、構造の判断ではありません。状況が落ち着いて、家屋の片づけとともに被害住宅の修繕工事が始まりますが、被災家屋の構造的な判断は専門家でも困難な業務ですので、修繕工事の際に建築士に依頼して耐震性を確認し、必要な耐震改修工事を実施することが大切です。

多様化するマンション 管理で資産価値を向上する?!

2016年05月30日

 

国土交通省は3月に「マンションの管理の適正化に関する指針」と「マンション標準管理規約」を改正しました。

http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000133.html (国土交通省発表資料)

管理規約はマンション内の憲法みたいなものですから、非常に重要なものとなります。また、法改正ではなく指針と標準管理規約の改正となりますが、これからマンション購入を検討される際には確認をされることをオススメいたします。

マンション管理の基本となる区分所有法は、マンションだけでなく不動産全てに適用する事を想定しているため、「ペット飼育可」「事務所使用不可」「管理費と修善積立金の負担の仕方」などの項目は、個々のマンション管理組合が独自に管理規約で定めています。

改正のポイントは運営管理の観点からみると、理事長を含む理事および監事に選択肢として外部の専門家も就任可とし、利益相反取引の防止や監事の権限の明確化を促しているのが特徴です。また、駐車場利用者の入れ替え制、外部貸し出しの際の税務の注意、さらに議決権割合についても、新築物件における選択肢として、総会の議決権や譲渡契約時の敷地の持ち分割合について、これまでの面積基準だけでなく、住戸の価値割合に連動した設定にも道を開いています。

維持管理については、災害時や緊急時に理事長が専有部分に立ち入り可能とする案や、応急修繕の理事会決定なども示され、専有部分の修繕の理事会承認による実施可能化などが盛り込まれています。大規模修繕工事の実施状況や予定、修繕積立金の積立状況などを開示する場合の条項整備など、情報開示の積極化も促しています。

生活管理については、防災・防犯・美化・清掃などのコミュニティー活動が可能であることを明確にし、判例も踏まえた条項として各業務を再整理しています。

その為、これからマンション購入をする際には、このような規約の存在を確認し、今後の生活の参考にしていただければ幸いです。

修繕積立金不足のマンションが多いって事をご存知ですか?!

2016年05月10日

 

修繕積立金は屋上の防水、外壁タイルの貼り換え、エレベーター設備の交換といった大がかりな修繕工事に充てますが、不足しているマンションは多いといいます。

どうしても足りない場合は、各戸の所有者が新たに負担しなければなりませんが、まずは管理組合の会計チェックが必要な場合が多いようです。

 

管理組合会計には、組合の事務や共用部分の清掃、植栽の手入れ、エレベーターの保守点検、水道光熱費などに充てるお金が出入りしていますので、1戸当たりの収入は月1~2万円というマンションが多いようです。しかしその業務を専門の管理会社に任せていますので、支出の多くは管理委託費として計上している場合が多く、そこのコスト削減をしているマンションは少ないようです。

 

本来であれば、複数の管理会社のサービスと費用をよく比較して選ぶのなら、競争原理が働き、理想といえます。そのような比較をしているマンションは国土交通省の調査では、全体の24%前後だそうです。その結果切り替えたのは全体の18%。76%は検討すらしていない実態がありますので、これから入居される方は、その辺の状況も考慮して、住宅購入に臨む必要がありそうです。なんなら自分が自ら、改革の狼煙を上げるぐらいの覚悟が必要かもしれません。

 

また、ブランド力のある大手ディベロッパーが分譲したマンションの場合、系列の管理会社に任せなければ資産価値が下がりかねないと考えている住民も多いようです。しかし、このような考えを捨て、切り替えに動いた管理組合が平均3割、管理委託費を減らせたという実態もあるようです。

 

また大規模修繕は12年ごとに計画しているマンションが多いようですが、専門家の意見を聞きながら、15~18年ごとにするのも有効な手段のようです。いずれにせよ、修繕積立金不足のマンションが多いようなので、その状況も考慮していの住宅購入が重要と考えます。

戸建て住宅の維持・保全対策

2016年05月02日

 

今回は戸建ての維持・保全についてです。

「戸建てはマンションと違って修繕積立金などのランニングコストがかからないからお得」と戸建てを検討する方が良くおっしゃられるのですが、これは大きな間違いです。
建築物ですから経年とともに劣化します。当然ながら必要に応じてメンテナンスが必要です。
マンションは区分所有なので、共有物のメンテナンス・管理がルール化されているだけで、戸建てがメンテナンスフリーなわけではありません。

メンテナンスで最も重要なのが資力の確保です。
仮に月々3万円ずつ将来のメンテナンスのために積み立てるとします。1年間で36万円、10年間で360万円、20年間で720万円です。
外壁・屋根の耐用年数が15年~20年だと考えると、これくらい予算を確保しておかないと、将来的に資金調達に苦労してしまうかもしれません。

維持・保全対策は細かく手入れを行っていれば安く済ませることが可能です。

 

 

 

 

 

 

 

例えば壁のひび割れですが、放置するとそこから雨水が浸入し、内部の木材を腐らせてしまう要因となるのですが、
発見した時にパテなどで埋めるなど応急処理を施せば、劣化を食い止めることができます。
人間の体と同じで、早期発見と適切な対処が一番なのです。

これから戸建て住宅を購入される方は、少なくとも1年に1回はご自身で家屋の点検を行うことをお勧めします。
家族の恒例行事にしてしまえば、そんなに手間ではないですし、何より家への愛着が深まるのでお勧めです。
また、5年に1回は建築士による専門的な検査を受けることもお勧めです。プロでないと判断できない箇所があるからです。

このように、将来の修繕のために資力を確保し、定期的に点検・適切な修繕を行うことを維持・保全対策と言います。
個人の責任だからこそ、戸建て住宅の場合はきちんと計画を立てて管理していきたいものです。

災害時の公的支援の一覧

2016年04月28日

 

熊本の地震で被災された皆様には、心よりお見舞い申し上げます。

 

災害時の公的支援制度はさまざまなものがありますが、大きく、「給付」「融資・貸付」「減免・免除」「現物支給」の4つに分類することができます。

 

 

いずれも自ら申請しなければ受け取ることのできないものなので、地震保険の加入にかかわらず、各自治体にどのような支援制度があるのか調べられることをお勧めいたします。また、多くの場合「り災証明書」が必要です。「り災証明書」取得前に住宅の修繕などをされる場合は、写真や動画などでり災状況を証拠として残したほうが良いでしょう。しかし、証拠があっても必ず証拠として取り扱ってくれるかわかりませんので、注意が必要です。

被災住宅の各種手続きについて

2016年04月23日

 

熊本の地震で被災された皆様には、心よりお見舞い申し上げます。

私の父方・母方、両方とも熊本市内に実家があり、多くの親せきが被災しております。

阪神淡路大震災をきっかけに住宅の耐震化に携わることになった私が今できることとして、少しの知見ではありますが、過去の災害ボランティア活動からの経験で情報を発信します。少しでも何かお役に立てればと思います。

早く元の生活に戻りたい一心で、家の修繕を始められる方もいらっしゃいます。しかし、り災証明・損害認定などが無いと「公的支援が受けられない」「損害保険が支払われない」という事態が発生します。手を加えられる場合には、なるべく写真・動画などで正確に証拠を残しておく必要があります。

以下、被災住宅の手続きの順番でお伝えします。まずは、応急危険度判定、り災証明書の申請を最寄りの自治体にされることをお勧めいたします。(混乱していて、受付対応が十分でなかったり、調査がずいぶん先になることも予想されます。)地震保険に加入されている方は、保険会社に保険金払い出しの請求をされることをお勧めします。

 

①緊急判断

緊急性が高いこととして、そもそも荷物を取りに行ったり、片づけに家に入ってよいかということです。相次ぐ余震で倒壊するかもしれません。この判断は、建築士がいればお願いし、少しでも建築に携わったことのある人に意見を求めることです。これは、公的な立場・手法ではありませんが、緊急性が高い場合はやむをえません。折れている柱が1本でもあった場合、既に垂直荷重を受けられていないので、住家に入ることはやめた方が良いでしょう。この段階は、平成28年4月23日現在、もう過ぎているように思います。

 

②応急危険度判定(http://www.kenchiku-bosai.or.jp/oq/index.html

公的な危険度判定です。判定士の資格を持った建築士が全国から集まり、自治体を通じて「調査済み」「要注意」「危険」の3種の判定をします。本来は急いで行う必要があるものですが、人命救助、最低限のライフラインの確保、避難所の整備等のほうが緊急性が高いため、少し落ち着いてから順次行われます。避難所生活の皆様は早く家に帰りたいところですが、判定を受けてからが安心だと思います。

参考:熊本県の被災建築物応急危険度判定窓口 土木部 建築課 TEL:096-333-2533

 

③り災証明書

自治体による被害認定です。「全壊」「大規模半壊」「半壊」「一部損壊」の4種の判定をします。「被災者生活再建支援金」の支払いを受けられることもあります。この支援金を受けるにあたり、必要となる書類が「り災証明書」で、これは住居の被災の程度を示す書類です。

参考:熊本市のり災証明について

http://www.city.kumamoto.jp/hpkiji/pub/detail.aspx?c_id=5&id=2451

災害に関わる住家の被害認定基準運用方

http://www.bousai.go.jp/taisaku/pdf/shishinall.pdf

 

④損害保険会社の損害認定

被保険者からの請求に応じて、専門の判定員が派遣され損害認定を行います。損害保険会社は全国から判定員となる建築士を募集して派遣するので、多少時間がかかると思います。損害保険会社による損害認定と自治体による被害認定の内容は同じではありません。両者の認定基準が異なるため、損害保険会社で半損と認定された損害でも、自治体による認定では全壊と認定されることがありえます。

 

⑤耐震診断

今までのものは、危険性の判定や被災状況の認定であり、構造的にどうであるかを見るものではありません。危険性の判定、被災状況の認定の手続きを経てから、耐震性の確認という流れになると思います。被害住宅の修繕と耐震性の確保、ついでにリフォームなどを検討することになります。耐震診断や改修については補助金が出る場合があります。しかし、戸数限定であったり(熊本市の耐震診断費用助成は平成28年度分は2戸)、平成28年4月23日現在は、年度替わりのタイミングでもあるので、執行が5月に入ってから(熊本市の耐震改修費用の補助は平成28年5月6日から)だったりします。ほとんどの自治体は、申請後に耐震診断の申し込み、耐震改修工事の請負契約をしなければならないので、注意が必要です。詳しくは、最寄りの自治体にお問い合わせください。

参考:熊本市耐震診断費用助成

http://www.city.kumamoto.jp/hpkiji/pub/detail.aspx?c_id=5&id=1330

熊本市戸建木造住宅耐震改修事業

http://www.city.kumamoto.jp/hpKiji/pub/detail.aspx?c_id=5&id=1284&class_set_id=3&class_id=633

住宅購入するうえでの『諸費用基礎講座』

2016年04月17日

 

諸費用の考え方について
不動産購入時に頭金以外で必要になるのが諸経費です。
では、諸経費にはどんなものがあるのが具体的にみていきましょう!

(今回は、全体を把握していただくことを目的としている為、詳細についてふれず簡単に説明しています。)

取得にかかる費用

印紙税・・・売買契約書や請負契約書に金額に応じて添付する
不動産取得税・・・土地や建物を取得したときにかかる税金(一定の条件に当てはまる場合、軽減措置あり)→入居後に収める
登録免許税・・・不動産の登記(保存・移転登記など)をするときにかかる税金〈一定の条件に当てはまる場合、軽減措置あり)
登記手数料・・・登記の手続きなどを司法書士に依頼した場合に支払う
仲介手数料・・・仲介業者に支払う手数料 (購入物件代金の(3%+6万円)に消費税)

ローンにかかる費用

融資手数料・・・ローンを組む際に金融機関に支払う
保証料・・・保証人に代えて保証会社に支払う(フラット35にはありません)
印紙税・・・ローン契約書に添付
登録免許税・・・所有権移転登記や抵当権を設定するためにかかる
登記手数料・・・抵当権の設定を司法書士に依頼した場合に支払う
団体信用生命保険料・・・団信保険料が外枠払いのケース〈フラット35など)。民間の住宅ローンは金利に含まれるケースが多い
火災保険料・・・初年度分、金融機関によっては全返済期間分、保険料を一括払いしなくてはならないところもある

その他

引越し費用・家具購入費用・修繕積立基金〈新築マンションなど)、住宅履歴の登録、耐震基準適合証明書発行手数料、フラット適合証明書(フラット利用時)発行手数料、地鎮祭・上棟式費用・水道引き込み費用〈新築一戸建ての場合)、解体費用・仮住まい費用〈建て替えの場合)など
諸経費は取得する物権によって、金額が大きく異なります。
取得にかかる費用とローン契約にかかる費用で、大まかに言うと
中古住宅は仲介手数料がかかるため物件の6%~10%  程度かかります。

【種類ごとの目安】

マンション 物件購入代金の6%~8%
戸  建   物件購入代金の7%~10%
その他、引越し費用や新たに購入する家具などの費用を合わせると、

物件価格に対して1割程度見ておくと安心です。
気をつけなければならないのが、 手元にあるお金を「頭金」と「諸経費」に充てたら貯金ゼロ、という状態は避けなくてはなりません。
収入減、ボーナスカット、家族の病気、予想外の臨時出費といった「イザというとき」は現金が必要だからです。

家計の状況にもよりますが、少なくとも200万円近くは残したいもの(フィナンシャルプランナーによる)
かといっても、予算がきついときは、生活費の6か月分が目安だそうです。
頭金の額はこうやって計算しよう

手持ちのお金から「頭金」として用意できる金額を計算の仕方
我が家の金融資産から、残すお金を差し引きます 先ほど説明しました「イザというときの貯蓄」やお子さんの教育積み立てなどは必ず残すお金です。
さらに「諸経費」を差し引くと、頭金として充当できる金額がわかります。

住宅購入の参考にしていただければと思います。

家の保証について

2015年12月06日

みなさんこんにちは、橋本です。

日増しに寒くなってきましたね。体調管理にはくれぐれも気をつけたいところですが、

私は来る冬本番に備えて、まだコートを着ずに先週買ったカーディガンで

寒さを耐え忍んでいる今日この頃です。

 

さて、お客様に物件をご案内する際によく聞かれるのが、

「もし、家を販売してくれた会社さんが倒産したら、建物の保証はなくなるの?」

という質問です。

その答えはこうなります。

 

分譲マンションや建売住宅の売主、注文住宅の請負人は、品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)

に基づき、引渡しの日から最低10年間にわたり瑕疵担保責任を負わなければならないことになっています。

住宅に隠れた瑕疵(欠陥や不具合など)があったとき、この期間中であれば売主または請負人に対して

無償修繕や損害賠償の請求をすることができます。

しかし、10年間のうちに倒産などすればその責任が果たされないことになりかねません。

そこで、平成21年10月に施行された「住宅瑕疵担保履行法」では、新築住宅の売主や請負人に、

保険または供託による資力確保措置を義務付けました。

れによって万一の場合でも、買主や注文者が保護される仕組みとなっています。

ただし、これらの法律が対象としている瑕疵は「構造耐力上主要な部分(基礎、柱、外壁、屋根など)

および「雨水の浸入を防止する部分」に限られます。

その他の箇所における瑕疵については、宅地建物取引業法の規定で引渡しの日から最低2年間

責任を負うことが求められています。

実際にどのような定めになっているのか、売買契約書や請負契約書の中身を事前にしっかりと

確認すること欠かせません。

column27

こういった法律ができたことにより、安心して家を購入していただける時代になってきました。

お客様に少しでも安心して家を購入していただけるよう、私も日々勉強していきたいと思います。

 

 

不動産探しのポイント

2015年10月19日

皆さんこんにちは。緑区担当の橋本です♪

今回も引き続き不動産を探すうえでのチェックポイントを

2つお伝えしたいと思います。

 

1.柱・梁の位置、設備、瑕疵などの調査

建物の間取り図で確認しても立体的にどのようになっているのか

見落としがちです。

天井の一部が斜めだったり、窓に目隠しが設置されていたり、

柱や梁が思ったよりも大きく出ていたり、図面では把握が困難な事項もあります。

また、テレビや電気のコンセントの位置等は家具の配置に大きな影響を及ぼします。

事前に室内の状況をしっかりチェックしておきましょう。

また、中古物件については、雨漏りの有無、修理の履歴、

設備の交換状況なども十分確認しておくことが必要です。

仲介の場合にも、売主から「物件状況報告書」を提出してもらい、

書面で対象物件の現状について事前に説明する不動産業者も増えています。

 

2.マンション管理規約

マンションは通常、管理規約や使用細則が定められています。

事務所使用が認められているか否か、ペットの飼育は可能なのかその詳細は、

リフォームにあたって防音上の規制は、管理人は常駐なのか日勤なのか等、

マンション特有のチェックポイントがあります。

これらについてあらかじめ管理規約等で内容を確認しておくことが必要です。

また、修繕積立金の積み立て状況や、大規模修繕計画の有無や内容等についてもあわせて確認しておいた方が良いでしょう。

 

正直普通のお客様はここまで知らなくても、我々不動産営業マンにいろいろと

アドバイスしてもらうのがいいでしょう。

営業マンとよりよい関係を築けるといい情報が手に入るかもしれませんよ♪笑

相続税対策のカラクリ 都心のタワーマンションが実は「安い」?

2015年10月16日

 

相続税対策の方法としてよく聞く節税方法のひとつに、タワーマンションの購入という方法があります。

なぜマンションを購入することが節税になるのでしょうか。

マンションなどの不動産について相続税を計算する際の基準となるのが、建物は固定資産評価額、土地は路線価額となります。取引価格ではない、ところがポイントですね。

タワーマンションなどの高層マンションの場合、土地の権利をマンションの所有者全員で共有しているので、1部屋あたりの土地の持分は非常に小さくなります。

1億円で取引されるようなタワーマンションを例にとると、一等地に建っているマンションであっても、実質の土地の持分は、1,000万円程度が相続税の計算根拠となります。

また建物についても、固定資産評価上は、構造と床面積でほぼ一律に決まるため、高層階や角部屋と、低層階北向きでも、同じ価値の建物と評価されます。たとえば、鉄筋コンクリートで約100㎡の部屋であれば、だいたい1,000万円強です。

このように、1億円で買ったマンションが、相続税の計算の際には2,000万円前後の不動産と評価してもらえるのです。この差額を利用した方法が、マンション購入の相続税対策として利用されています。

ただ、そこでやはり気を付けなければならないのが、マンションの資産性ですね

せっかく相続税対策として1億円で購入したマンションが、値下がりして7,000万円になってしまったら、元も子もありません。

やみくもに湾岸エリアの新築マンションを購入してしまった結果、新築分譲価格から大幅に下落してしまった、

ハザードマップで浸水エリアになっていたため買い手がつかない、などとならないよう、資産性の高い(売れる、値下がりしにくい)マンションを購入するようにしましょう。

駅からのアクセスは良いか、ハザードマップに問題はないか、管理費・修繕積立金などの管理状況は良いか、などなど。

マンションの火災保険,共有部分ってどうなってるのかご存知ですか?

2015年10月03日

 

マンションの火災保険で個人で加入出来る部分は専有部分(居住部分)のみですが、では共有部分の火災保険ってどうなってるのかご存知ですか?

買主様が購入時に加入されている火災保険というのは、通常専有部分(居住部分)の保険となっております。

マンションの場合、専有部分は個人で保険に入っていても共有部分(土台や外壁などの構造部分に加え、ホール、エレベーター、電気・空調の共有設備や、窓枠・玄関ドアなどなど…)の保険がどうなっているか購入時に確認している方は少ないと思います。

また火災保険に加入していたとしても地震保険にも加入している事はまれで、新たに地震保険に加入するには住民間での合意が必要となります。一般的には「管理組合の総会で、過半数の支持があれば契約はできる」となっておりますが、実際合意に至るには簡単ではないようです。

恐ろしいですよね。自分のお家は守れても、共有部分の修繕がされないマンションなんて保険にはいっている意味はあるのかさえ疑問になります。
ですが、現状はまだ共有部分にまで地震保険もかけているマンションは全体の37%しかいないそうです。

まずは専有部分からしっかりとした保険に加入される事はもちろんですが、自分の安全を守る為にはしっかり保険も管理されているマンション選びをする事をお勧めします。

住宅ローン減税の条件

2015年01月17日

こんにちは、草野です。

さて、今日は住宅ローン減税の条件についてです。

まず、大きくわけて『新築住宅の購入』・『中古住宅の購入』・『増改築等』に分けられます。

1.新築住宅の購入

 ①新築又は取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること

 ②この特別控除を受ける年分の合計所得金額が3,000万円以下であること

 ③新築又は取得をした住宅の床面積(登記簿に表示されている床面積)が50m2以上であり、床面積の2分の1以上の部分が、専ら自己の居住の用に供するものであること

 ④10年以上にわたり分割して返済する方法になっている新築又は取得のための一定の借入金又は債務(民間の金融機関や住宅金融支援機構等の住宅ローン等)があること

 ⑤居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例等の適用を受けていないこと

2.中古住宅の購入(上記の新築住宅購入時の条件の他に)

 ①建築後使用されたものであること

 ②次のいずれかに該当する住宅であること

  ・マンション等の耐火建築物の建物の場合には、その取得の日以前25年以内に建築されたものであること

  ・耐火建築物以外の建物の場合には、その取得の日以前20年以内に建築されたものであること

  ・上記の2つに該当しない建物の場合には、一定の耐震基準に適合するものであること(平成17年4月1日以降に取得をした場合に限る)

 ③取得の時に生計を一にしており、その取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者等からの取得でないこと

 ④贈与による取得でないこと

3.増改築等(上記の新築住宅購入時の条件の他に)

 ①自己が所有し、かつ、自己の居住の用に供する家屋について行う増改築等であること

 ②次のいずれかの工事に該当するものであること

  ・増築、改築、建築基準法に規定する大規模の修繕又は大規模の模様替えの工事

  ・区分所有する部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕又は模様替えの工事

  ・家屋のうち、居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕又は模様替えの工事

  ・建築基準法施行令の構造強度等に関する規定又は地震に対する安全性に係る基準に適合させるための一定の修繕又は模様替えの工事

  ・一定のバリアフリー改修工事

  ・一定の省エネ改修工事

 ③増改築等の工事費用の額が100万円を超えており、その2分の1以上の額が自己の居住用部分の工事費用であること

※なお、一定のバリアフリー改修工事又は省エネ改修工事を含む増改築等をしたときには、特定増改築等住宅借入金等特別控除を選択できる場合があります。

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