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スタッフブログ:タグ: 税金

相続税 課税?非課税?

2018年02月26日

相続税は、故人(被相続人)の財産を、相続や遺贈によって受け取った場合には、相続した個人に対して課せられる税金で、原則として、相続開始から10ヶ月以内に申告・納税する必要があります。

では、故人の財産を相続した場合、必ず相続税が課せられるのか?
実はそうではありません。
相続財産には、相続税がかかる財産とかからない財産があるのです。相続税の計算上、遺産総額に含まれる財産には、現金、預貯金、有価証券、宝石、土地、家屋などのほか、貸付金、特許権、著作権など、金銭に見積もる事ができる経済的価値のあるもの全てに加えて、死亡保険金や死亡退職金、被相続人から死亡前3年以内に贈与により取得した財産、相続時精算課税の適用を受けた財産があります。

一方、死亡保険金や死亡退職金のうち一定額、墓地や仏壇等、宗教・慈善・学術等の公益事業用財産、心身障害者共済制度に基づく給付金を受ける権利などは相続税がかからない非課税財産となります。
また、債務や葬式費用などは遺産総額から差引くことができます。

相続税の課税価格を計算するには、遺産の価格を出す必要があります。
このとき、不動産や株式など現金以外の財産は時価で評価するが、実務的には、それぞれ定められた評価方法で価格を算出します。

たとえば、土地は、路線価方式または倍率方式により評価額を出します。
ただし、貸宅地(賃貸している土地)については、路線価方式もしくは倍率方式により求めた自用地(自己所有で完全所有権の土地)の評価額に、地域ごとに決められた借地権割合(更地評価額に対する借地権価格の割合)を控除した底地割合、つまり「1-借地権割合」を掛けて求めます。
このとき、相続した土地が、被相続人または生計を一にしていた親族の居住用や事業用だった部分には、一定面積までの部分は通常の評価額から一定割合を減額する特例があります。

一方、建物については、固定資産評価額の1.0倍で評価します。
ただし、貸家については、その建物の固定資産税評価額に借家権割合と賃貸割合を乗じた価格を、その建物の固定資産税評価額から控除します。

住宅ローン控除について

2018年02月18日

金子です。

今日は住宅ローン控除について。

住宅ローン控除は最初の1回だけ確定申告が必要になります。

ちなみに私は実際にギリギリまで税務署には行きませんでした。

 

 

 

 

 

家を買って住宅ローン控除を受ける場合、また一定要件に合うリフォームをして所得税の控除を受ける場合(リフォーム減税)は、購入・入居した年の翌年1月以降に「確定申告」をする必要があります。

今回は、確定申告をどうやってやればいいのかの手順をご紹介します。

◆確定申告の時期
住宅ローン控除などを受けるための「確定申告(還付申告)」は、会社員の場合、購入・入居した年の「翌年1月から3月15日まで」に行います。(自営業者など毎年確定申告を行っている方は、2月16日~3月15日の一般の申告と合わせて行う)。確定申告によって還付されるお金は、約1カ月後に指定口座に振り込まれます。早くやればやるほど、早く税金の還付を受けることが出来ます。

STEP1.必要な書類をそろえる
確定申告に必要な書類(例)は以下のとおり。契約書のコピー、住民票、源泉徴収票など必要な書類は、購入した年のうちにそろえておくと、確定申告書の作成がスムーズにできます。※なお、土地を買って家を建てる場合のタイミングによっては、別途書類が必要なケースもある。

  1. 確定申告書(A書式)
    国税庁のサイトからプリントアウトするか、最寄りの税務署に行って入手する。
    http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/yoshiki01/shinkokusho/pdf/h29/01.pdf

2.(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書
国税庁のサイトからプリントアウトするか、最寄りの税務署に行って入手する。
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/yoshiki01/shinkokusho/pdf/h29/05.pdf

  1. 源泉徴収票(会社員などの場合)
    会社員など給与所得者は、勤務先から「家を買った年」の源泉徴収票を入手する。
  2. 住民票の写し
    住宅ローン控除を受ける人の「購入した住居の住所地の住民票」の写し。市町村の役所で入手する。夫婦で住宅ローン控除を受ける場合は、夫婦それぞれ必要。
  3. 住宅ローンの「年末残高証明書」
    住宅ローンを借り入れた金融機関から送付される。2種類以上のローンを借りるときはすべて必要。
  4. 建物・土地の不動産売買契約書・工事請負契約書のコピー
    土地を買って家を新築する場合は、「土地の売買契約書」と「建物の工事請負契約書」のコピーが必要。
  5. 建物・土地の登記事項証明書
    購入した住宅の住所地を管轄する「法務局」で入手する。
  6. そのほかの書類が必要なケース
    認定長期優良住宅、認定低炭素住宅、一定の耐震基準を満たす中古住宅は、それぞれを証明する書類のコピーが必要。

STEP2.確定申告書に記入し、提出する
STEP1で用意した3.~8.の書類を見ながら、まず2.の「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」を作成します。
必要事項を記入しながら、住宅ローン控除額の計算ができる。2.が完成したら、1.の「確定申告書(A様式)」に記入(確定申告書はパソコンでも作成できます)。確定申告書が完成したら、必要書類を添付して住所地を管轄する税務署に提出する(郵送もできます)。地域ごとに管轄の税務署が決まっているので注意が必要です。
https://www.nta.go.jp/soshiki/kokuzeikyoku/chizu/chizu.htm

2年目以降の手続きは、「年末調整」で
▼【会社員などの給与所得者】は、
購入の翌年に確定申告して住宅ローン控除の適用を受けると、2年目以降については「年末調整」で手続きできます。年末調整では主に以下の書類が必要。

1.給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書等
住宅ローン控除の確定申告をすると(※)、税務署から、2年目~10年目の控除の手続き用に9枚まとめて送られてくるので、なくさないように注意が必要です!

2.住宅ローンの「年末残高証明書」
金融機関から毎年送付される。2種類以上のローンを借りている場合は、その全ての証明書が必要

▼【自営業者などの場合】は、
先に紹介した「確定申告の手順」と同じ書類への記入をして、「住宅ローンの年末残高証明書」を添付し、期日中に税務署に提出になります。

3月15日に近づけば近づくほど、税務署は混雑します。
早い今の時期から確定申告を終わらせておきましょう。

気になる点、わからない点があれば金子まで。

「住宅ローン控除」を受けるために、確定申告をお忘れなく!

2018年01月25日

家を購入し住宅ローンの控除、あるいは要件に合うリフォームによる税金の控除を受けるには、購入・工事の年の翌年1月以降に「確定申告」をしなければなりません。

今回は、その手続きについてです。

・時期
「確定申告(還付申告)」は、会社員の場合「翌年1月から3月15日まで」に行います。(自営業など毎年確定申告を行う方は、2月16日~3月15日の一般の申告と合わせて行います)。これよる還付金は、約1カ月後に指定口座に振込まれます。早いほど、還付も早いのです。

・必要な書類
契約書のコピー、住民票、源泉徴収票などは購入時に用意しておくと、確定申告書の作成がラクです。※土地を購入し建築するケース、別途書類が必要なことも。

1. 確定申告書(A書式)
国税庁のサイトからプリントアウトするか、お近くの税務署でも入手できます。
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/yoshiki01/shinkokusho/pdf/h29/01.pdf

2.(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書
国税庁のサイトからプリントアウトするか、お近くの税務署でも入手できます。
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/yoshiki01/shinkokusho/pdf/h29/05.pdf

3. 源泉徴収票(会社員の方など)
会社員など給与所得者は、勤務先で「家を買った年」の源泉徴収票を発行してもらいます。

4. 住民票の写し
住宅ローン控除を受ける人の「購入した住居の住所地の住民票」の写し。市町村の役所などで入手できます。夫婦共有名義でで住宅ローン控除を受ける場合、夫婦両方とも用意します。

5. 住宅ローンの「年末残高証明書」
住宅ローンを借り入れた金融機関から送付されてきます。2種類以上のローンを借りているときは全ての分が必要です。

6. 不動産売買契約書(土地と建物)・工事請負契約書のコピー
(土地を買って家を建築する場合には、「土地の売買契約書」及び「建物の工事請負契約書」のコピー)

7. 建物・土地の登記事項証明書
購入した住宅の住所地を管轄している「法務局」で発行しています。

8. その他必要なケース
認定長期優良住宅、認定低炭素住宅、一定の耐震基準を満たす中古住宅は、それぞれを証明する書類のコピーを用意しておきます。

・確定申告書に記入して、提出する
用意した書類を参照し「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」を作成します。
必要事項を記入すると、住宅ローン控除額が算出できます。次に「確定申告書(A様式)」に記入、またはパソコンに入力します。そして必要書類を添えて税務署に提出します(郵送可能)。税務署は地域で管轄が決まっているので注意してください。
https://www.nta.go.jp/soshiki/kokuzeikyoku/chizu/chizu.htm

・2年目以降は「年末調整」の手続き
【会社員などの給与所得者】は、2年目以降は「年末調整」での手続きになります。

必要書類
1.給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書等
住宅ローン控除の確定申告した方に、税務署から、2年目~10年目の控除の手続きのために9枚が一度に送付されます。長く必要になりますので、しっかり保管するようにしてください。

2.住宅ローンの「年末残高証明書」
住宅ローンを借り入れた金融機関から送付されてきます。2種類以上のローンを借りているときは全ての分が必要です。

2017年12月25日

皆さんこんにちは、橋本です。

みなさん、どんなクリスマスをお過ごしでしょうか?

 

さて、不動産を所有するとかかる代表的な税金が「固定資産税・都市計画税」ですよね。

この固定資産税は1月1日時点で固定資産税台帳に所有者として登録されている人に課税される税金です。

これは一定の不動産や償却資産に課税される市区町村税です。

税率はさいたま市は1.4%です。

税額計算の基になる課税標準は固定資産税評価額による事となっています。

市区町村から納付書が送付されてきますので、その納付書に記載されている期日までに納付します。

納期は原則として4月、7月、12月及び2月の年4回。もちろん一括納付も可能です。

一方、都市計画税は、原則として市街化区域内の土地及び家屋の所有者に対して市区町村が課す税金で、税率はさいたま市は0.3%です。

固定資産税、都市計画税の税額の計算は、固定資産税評価額に税率を乗じて計算します。

この固定資産税、都市計画税には住宅用地に対する軽減措置があります。その制度については・・・また次の機会にお話しします♪

 

 

床面積に隠された陰謀? 課税は多めに、減税は少なめに

2017年12月08日

 

不動産にまつわる税金に関係して、大きなポイントとなるのが「床面積」です。
住宅ローン減税の要件のひとつに、「床面積が50㎡以上であること」という項目があります。

不動産の床面積の表記には、「壁芯」と「登記簿床面積」の2種類があります。


登記簿に記載された床面積が50㎡以上ないと住宅ローン控除の恩恵が受けられないのです。
一方で、毎年かかる固定資産税・都市計画税の課税基準はどうなっているのでしょうか。

実は、マンションの固定資産税・都市計画税については、登記簿床面積に加えて、「共用部分などの面積も合算した面積」を基準として課税されているのです。

課税する際には、所有している住戸以外に共用部分も含めた面積を基準として税額を加算しながら、減税を受けられるかの基準については、マンションの住戸部分のみの面積、さらに壁芯面積ではなくより狭い内法である登記簿床面積を基準として要件を厳しくしてあるのです。

例えば、不動産チラシで壁芯面積が「51.28㎡」となっているマンションを購入したとします。
ところが、登記簿を確認すると、登記簿面積は「49.10㎡」となっていました。

「登記簿床面積50㎡以上」という条件がクリアできないため、住宅ローン控除は使えません。
ところが、購入した翌年に郵送されてきた固定資産税納税通知を見てみると
課税床面積が「62.23㎡」となっており、共用部分も含めた面積に対して
固定資産税・都市計画税がかけられている、ということになります。

実際のところはわかりませんが、うがった見方をしてしまいたくなりますね。
それぞれ根拠となる法律が異なるとはいえ、ある程度、統一して欲しいものです。
不動産にまつわる手続きは、一般の方は関与する機会も少ないうえに、
用語も複雑でわかりにくい印象をもたれる方も多いと思います。

ご不安をかかえたまま手続きを進めるのではなく、
信頼できるエージェントにご相談いただき、安心してお住まい購入をお進めください。

知っている人だけが得をする。固定資産税が安くなる方法

2017年12月02日

不動産を所有している場合にかかる税金が固定資産税・都市計画税です。
固定資産税等は、土地の面積や種類に応じて計算され、毎年納税通知書が発送されてきます。

普段はあまり丁寧に見ることはないかもしれませんが、
この税通知書をご覧いただくと、私道部分については記載がないことに気づくかもしれません。
道路部分については、固定資産税等は課税されないことになっているのです。
一方、私道持分は所有していないが、宅地の一部にセットバック部分があり、
道路に供されている場合はどうでしょうか?

実はこのセットバック部分も、固定資産税等が減免されるケースがあります。
登記簿の面積と納税通知書の課税地積にズレがある場合は、
このセットバック部分が非課税分となっている、と判断できます。

ところが、実際にはセットバックしているのに、
土地全体に課税がされてしまっている場合もあります。

課税している側のミスではありません。
道路部分を非課税とするためには、ご自身で減免の申請をする必要があるのです。
自動的には固定資産税等は減免されないのです。

参考<東京都主税局>

http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/info/dorohikazei.pdf

「非課税になるから申請した方がいいですよ」とは教えてくれないのですね。
減免制度を知っていると知らないとでは、大きな違いになります。

弊社では、ちょっとした不動産の知識や減税の手続き等も含めて、
丁寧にお客様へご説明するよう心がけています。

失敗しない不動産購入をするためにも、くさの工務店へご相談ください。

生活費を確保し無理なく返せる借入額とは

2017年11月27日

皆さんこんにちは、橋本です♪

 

住宅ローンをいくら借りるかで、住宅の購入予算は左右されます。
この住宅ローンの借入額を決めるときにポイントになるのが「返済比率」です。
「返済比率」とは、年収に対する年間返済額の割合の事をいいます。
金融機関は、住宅ローンの審査をする場合、試算(審査)金利を昨今は3.5%程度とし、住宅ローンの年間返済額が総収入に対して何%ぐらいになになるか。そこが一つポイントになります。
金融機関にもよりますが、年間借入返済額が概ね年収の30%~35%ぐらい以内に収まる借入金額だと融資を受けれる可能性が高くなります。

◆民間金融機関のローン返済比率の目安
年収が300万円以上、400万円未満 30%以下
年収が400万円以上 600万円未満 35%以下
年収が600万超   40%以下
※各金融機関により異なります。

上記のように各金融機関が定めている返済比率の上限が、借入上限額の目安といえます。

例えば、
年収が500万円であれば、下記のように計算します。
500万円×35%=175万(年間のローン返済額の上限) 月々に換算するとと約145,833円
3.5%の金利で35年間で借りた場合、月々のお支払いが145,833円に収まる借入は、約3,500万円という事になります。35年払いこれが借入可能額の上限の目安となります。

※金融機関は実際に貸し出す金利は昨今1%を下回っていたりしますが、審査上は将来金利が上がるリスクもとって返済できるかを加味するため、審査上の金利は高いのです。

審査金利が3.5%、返済比率が35%の借入可能上限額は、約年収の7.05倍になります。
つまり、
年収400万 →約2,820万
年収450万 →約3,172万
年収500万 →約3,525万
年収550万 →約3,877万
年収600万 →約4,230万
という事になります。

但し、これは返済比率から割り出した机上論での話になります。およその目安にはなるのですが、金融機関はそれだけではありません。
借入する方の年齢や家族構成、勤続年数、勤務形態、勤務先、他の借り入れ状況など総合的に判断します。

今回は、中でも家族構成でも借入金額に多少影響してくることについて述べます。
例えば、家族構成が、夫婦二人暮らしの方と
中学生・高校生の子供が二人いる4人家族では当然毎月の生活費が違います。
その生活に必要な金額が手元にきちんと残るかどうか等も審査に加味されます。
返済比率に収まっているだけではダメなんです。

世帯人数が多くなればなるほど生活費が増えてしまうため、世帯年収600万ぐらいまでのご家庭は、税金や社会保険を引かれた可処分所得額からローンに回せる額は低くなってしまうのです

年収が600万円ぐらいまでのご家計は、仮に借りれたとしても年収に対するローン返済比率は、25%~30%ぐらいが理想といえそうです。
(お子様が二人いる世帯は、20%~25%ぐらいまでに抑えるのが理想です。)

そこで、ローン以外の可処分所得がいくらあれば生活はしていけるのか。
およその目安ですが、
夫婦二人 約19万/月額
子供一人 約22万/月額
子供二人 約25万/月額
という試算された統計があります。

ですので、同じ年収でも家族構成によって多少借入額も変わります。

上記の目安の生活費を確保できるローンの負担額を考慮した
借入金額の安全圏はどのぐらいになるのか?

(例)年収450万の場合
およその可処分所得(簡易計算) 年収450万×80%=360万
ローンに回せる年間返済額 360万-(19万×12)=132万
月々ローンの返済に回せる額 132万÷12=110,000円
審査金利3.5%で逆算すると 約2,660万円

(ご夫婦の2人家族)
年収400万 →約1,850万(返済比率23%)
年収450万 →約2,660万(返済比率23%)
年収500万 →約3,470万(返済比率34%)

(ご夫婦+子供一人の3人家族)
年収450万 →約1,935万(返済比率21%)
年収500万 →約2,740万(返済比率27%)
年収600万 →約3,548万(返済比率32%)

(ご夫婦+子供二人の4人家族)
年収450万 →約1,210万(返済比率13%)
年収500万 →約2016万(返済比率20%)
年収550万 →約2,822万(返済比率25%)
年収600万 →約3,630万(返済比率30%)

年収600万円ぐらいまでは、家族構成によっては可処分所得が大きく減ってしまうため、
金融機関の返済比率は35%でも、安全圏としては、返済比率25%~30%未満が望ましいと思います。

上記シミュレーションは、年収400万~600万ぐらいまでご家庭で、生活費の可処分所得をきっちり残して生活をしたい方の安全圏の一つの指標です。
審査金利(3.5%)で計算してのシミュレーションですので、かなり厳しめの数字です。
実際の借入は、返済比率が35%近くまでは借入れが可能です。

しっかり安全圏をキープしつつ、将来の金利変動リスクを負いたくない方は、今ならフラット35、もしくは長期固定金利がお勧めです。

参考にしてください。

中間省略登記とは?

2017年10月21日

皆さんこんにちは、橋本です♪

 

「中間省略登記」というものを聞いたことはありますか?

本来、不動産登記は、手続きの流れをそのまま公示しなければなりません。

不動産の所有権がAからB、BからCへと移転した場合には、それぞれ①AからBへの登記と、②BからCへの登記と、2段階の登記手続きが必要となります。

一方で実務上は、Aから直接C名義へ登記をしてしまうという行為が行われていました。

これが中間省略登記(中間者B名義への登記を省略する)という方法です。

中間省略登記をすると、中間者Bは登記費用や不動産取得税を節約できるというメリットがありました。

ところが、不動産登記法が改正され、この中間省略登記ができなくなりました。

登記の際に添付する書類が変わってしまったためです。

改正前の法律では、登記の際に添付する書類からは中間者の存在が明らかにならなかったため、中間省略登記であっても法務局は気付くことがなく、そのまま申請を受け付けていました。

この法改正は、中古不動産を仕入れて転売していた再販業者には大きな打撃となりました。

登記費用・不動産取得税が発生するようになってしまい、仕入コストが大幅に上昇してしまったのです。

この状況を解消するために発案されたのが民法第537条「第三者のためにする契約」を利用した新しい契約手法です。

こちらの契約手法は「新・中間省略登記」などと呼ばれることもあります。

詳細は割愛しますが、この「第三者のためにする契約」を売買契約書に盛り込むことで、中間者Bが転売した場合でも、適法にAからCへ直接登記名義を移すことができるようになったのです。

登記費用や不動産取得税などの流通コストはほぼ税金ですので、節約できるに越したことはありません。

ただでさえ専門用語が多く理解しにくい売買契約書ですが、このようにさらに特殊なケースというものもあるのです。

クレジットカードで税金を納付する方法と注意点!

2017年07月06日

 

こんにちは♪ 大内です♪

 

現在、自動車税や固定資産税などの地方税は、クレジットカードによる納付が出来る市区町村が増えました。

 

H28年度の税制改正で「国税の納付方法の多様化を図る」という目的から

 

クレジットカード納付を可能にする制度が創設されました。(平成29年1月4日施行)

 

不動産取得税や固定資産税などの不動産に係る様々な税金も、クレジットカードで納めることが出来ます。

 

今回は、税金のクレジットカードの納付の手続きや注意点などについてお話しします。


インターネットで国税・地方税の「クレジットカード支払いサイト」にアクセスをして、


そこでクレジットカードの支払い機能を利用することにより、様々な税金を納付することが出来ます。


※クレジットカード納付が出来る額は、国税については、1000万円未満、都税については、100万円未満の税額で、

 

各クレジットカードの決済可能額以下の金額です。

 

※地方税については、都道府県・市町村により、クレジットカードでの納付が出来なかったり、

 

取り扱いが異なりますので、それぞれの自治体のホームページで確認をして下さい。

 

▼対象となる税およびカード

 

クレジットカード納付の対象となる税は、

 

【国税】

所得税、消費税、法人税、相続税、贈与税 など

 

【地方税】
住民税、自動車税、固定資産税・都市計画税(土地・家屋)、固定資産税(償却資産)、不動産取得税、個人事業税 など
※地方税については、都道府県・市町村により、クレジットカードでの納付が出来ない等、取り扱いが異なりますので、それぞれの自治体のホームページで確認をして下さい。

 

国税・都税で利用できるクレジットカードのブランドは、
VISA、Mastercard、JCB、American Express、Diners Crad、TS CUBIC CARD

 

▼具体的な納付方法
インターネットの利用が可能なパソコンやタブレット端末、スマートフォンから「クレジットカード支払いサイト」へ

アクセスして納付手続きを行います。税務署、都税事務所、金融機関、コンビニ等の窓口ではクレジットカード納付はできません。

 

〇国税クレジットカードお支払いサイト
https://kokuzei.noufu.jp/

 

〇都税 クレジットカードお支払いサイト
https://zei.metro.tokyo.lg.jp/

 

▼クレジットカード納付の注意事項
・決済手数料がかかります。
・領収証書は発行されません。
・納税証明書の発行まで、3週間程度掛かる場合があります。
・市区町村によっては、クレジットカードでの納付が出来ない税金がある。

 

※決済手数料について

クレジットカード納付では、納付税額に応じた決済手数料(国税の場合は、最初の1万円までは82円(税込)、

 

以後1万円を超えるごとに82円(税込)が加算されます。

 

また、分割払い・リボ払いの場合は、別途各カード会社の定める手数料が発生する場合がありませので、お気を付けください。

 

今までであれば、手間のかからない「振替納税」がおすすめでしたが、ポイントが還元される「クレジットカード納付」であれば、

 

ただ税金を納めるだけでなく、ポイント付与も受けられます。但し、上記のように決済手数料が発生するという事もお忘れなく。

 

その他のメリットとしては、金融機関などへ出向く手間も省けます。納税額が多い方にはよりメリットがありそうですね!


金額の大きい税金のお支払いに、クレジットカード納付を検討してみてはいかがでしょうか・・。

 

バイヤーズエージェント 大内でした。

 

消費税増税延期

2016年05月31日

こんにちは岡田です。

先日ついに消費税延期のニュースがでました・・
 

来年4月に予定している消費税率10%への引き上げを平成31年10月まで再び延期する方針を伝えた。
国会会期末の6月1日にも発表したい考えで、政府・与党内の調整を急ぐ。

会談で首相は、消費税率の引き上げを「2年半延期したい」と伝えた。これに対し、麻生、谷垣両氏は
財政規律維持の観点から予定通りの増税を求めて異論を唱え、引き続き協議することになった。

とのニュース内容です。

実際には増税が延期になれば負担は減りますが住宅を購入する際の税金の軽減が減ってしますので
住宅の購入を検討している人にとっては微妙な結果になってしまいますね・・・

住宅購入するうえでの『諸費用基礎講座』

2016年04月17日

 

諸費用の考え方について
不動産購入時に頭金以外で必要になるのが諸経費です。
では、諸経費にはどんなものがあるのが具体的にみていきましょう!

(今回は、全体を把握していただくことを目的としている為、詳細についてふれず簡単に説明しています。)

取得にかかる費用

印紙税・・・売買契約書や請負契約書に金額に応じて添付する
不動産取得税・・・土地や建物を取得したときにかかる税金(一定の条件に当てはまる場合、軽減措置あり)→入居後に収める
登録免許税・・・不動産の登記(保存・移転登記など)をするときにかかる税金〈一定の条件に当てはまる場合、軽減措置あり)
登記手数料・・・登記の手続きなどを司法書士に依頼した場合に支払う
仲介手数料・・・仲介業者に支払う手数料 (購入物件代金の(3%+6万円)に消費税)

ローンにかかる費用

融資手数料・・・ローンを組む際に金融機関に支払う
保証料・・・保証人に代えて保証会社に支払う(フラット35にはありません)
印紙税・・・ローン契約書に添付
登録免許税・・・所有権移転登記や抵当権を設定するためにかかる
登記手数料・・・抵当権の設定を司法書士に依頼した場合に支払う
団体信用生命保険料・・・団信保険料が外枠払いのケース〈フラット35など)。民間の住宅ローンは金利に含まれるケースが多い
火災保険料・・・初年度分、金融機関によっては全返済期間分、保険料を一括払いしなくてはならないところもある

その他

引越し費用・家具購入費用・修繕積立基金〈新築マンションなど)、住宅履歴の登録、耐震基準適合証明書発行手数料、フラット適合証明書(フラット利用時)発行手数料、地鎮祭・上棟式費用・水道引き込み費用〈新築一戸建ての場合)、解体費用・仮住まい費用〈建て替えの場合)など
諸経費は取得する物権によって、金額が大きく異なります。
取得にかかる費用とローン契約にかかる費用で、大まかに言うと
中古住宅は仲介手数料がかかるため物件の6%~10%  程度かかります。

【種類ごとの目安】

マンション 物件購入代金の6%~8%
戸  建   物件購入代金の7%~10%
その他、引越し費用や新たに購入する家具などの費用を合わせると、

物件価格に対して1割程度見ておくと安心です。
気をつけなければならないのが、 手元にあるお金を「頭金」と「諸経費」に充てたら貯金ゼロ、という状態は避けなくてはなりません。
収入減、ボーナスカット、家族の病気、予想外の臨時出費といった「イザというとき」は現金が必要だからです。

家計の状況にもよりますが、少なくとも200万円近くは残したいもの(フィナンシャルプランナーによる)
かといっても、予算がきついときは、生活費の6か月分が目安だそうです。
頭金の額はこうやって計算しよう

手持ちのお金から「頭金」として用意できる金額を計算の仕方
我が家の金融資産から、残すお金を差し引きます 先ほど説明しました「イザというときの貯蓄」やお子さんの教育積み立てなどは必ず残すお金です。
さらに「諸経費」を差し引くと、頭金として充当できる金額がわかります。

住宅購入の参考にしていただければと思います。

住宅ローン控除

2016年04月10日

みなさんこんにちは、橋本です♪

もう確実に春ですね♪

うちの息子も来週から幼稚園に入園します。

このブログを読んでいるマニアックな方の中にも新生活が始まる方がいるのではないでしょうか?

 

今回は改めて住宅ローン控除についてまとめたいと思います。

 

まず、住宅ローン控除とは何かと簡単に言えば、

住宅ローンを利用して家を購入する際、10年間にわたって所得税と住民税の一部が控除されるというものです。

具体的な金額はというと、年末時のローン残高の1%がその控除の対象となります。

10年間で最大400万円も控除が受けられます!(個人が売主の中古住宅の場合は最大控除額が200万円

ですが誰でも400万円控除されるわけではありません。

あくまでも払っている税金が控除されるのであって、余分にもらえるわけではありません。

また、扶養控除等ですでに税金を控除されている分も考えなくてはなりませんので、

ご家族構成によっても控除される金額は変わってきます。

 

また、住宅ローン控除を受けるには以下の条件があります。

① 住宅ローンの返済期間が10年以上

② 所得が3000万円以下の人(ほとんどの方がそうだと思いますが・・・)

③ 購入する家の登記簿上の床面積が50㎡以上

④ 以下のいずれかを満たしている建物

   ・耐火建築物(マンション等)は築25年以内、木造住宅は築20年以内

   ・一定の耐震基準を満たすと建築士に証明されたもの(耐震基準適合証明書) 

   ・既存住宅売買瑕疵保険に加入しているもの

⑤ 購入してから半年以内に購入した家の住所に住民票を移していること

 

条件がこんなにあるのか!と思われるかと思いますが、そこは私たちがサポートいたしますのでご安心ください。

また、実際にどれほどの控除を受けられるのか具体的な数字を知りたい方もいるかと思います。

草野工務店では、お客様に合わせた住宅ローン控除の還付金の計算を2分でできます!

他の不動産会社さんで2分で計算してくれと言われて本当に2分で出来る会社さんがどれだけあるのでしょうか・・・。

お客様に大変メリットがある住宅ローン控除についてしっかり考えている会社、もしくは営業マンであれば可能でしょう。

ただ売ることしか考えていない営業マンにはできないと思います。

お客様に少しでも信頼してもらえるために、草野工務店はこういったところもしっかりとお客様お伝えしています!!

 

一生のうちに何度もない買い物だからこそ、信頼してもらえる営業マンになれるよう日々精進しています!

ですので住宅購入の際はどうぞお気軽に橋本までご相談ください♪(笑)

確定申告の20万円控除ってご存知ですか?

2016年03月17日

 

給与収入以外の所得で20万円以内の所得なら確定申告不要!!

相続などで何十分の1の持分を持っている住宅を売却するという話を最近よく耳にします。
そして売却の際に、購入価格より安く売ったから利益は出ていないと思っている方も多いと思います。
ですが、実際その住宅の減価償却を計算してみると、税務上では利益が出ている事もあります。

そうなった時に気になるのが、確定申告の事だと思います。
その住戸を引っ越して3年以上経過してしまうと、税金がかなりかかってしまいます。
ちょっとしか持分を持っていないのに、税金がかかるなんて…とお思いの方。
ご安心ください。もしその所得が20万円未満なら、税金はかかりません。
そして確定申告をする必要もないのです!!
これは不動産だけでなく、株などの所得にも使えるのですが、20万円未満であれば何もしなくて大丈夫です!!
※20万以上の方は、確定申告を行ってくださいね。

こういった情報も知っておくと今後の役に立つかもしれません。
詳細はお近くの税務署にお問い合わせください。

空き家を「準公営住宅」として活用していく?!家賃を補助し、子育て世帯支援を実施?!

2016年01月16日

 

1月16日(土) 日本経済新聞の朝刊のトップに表題の記事が出ていました。

国土交通省は全国で増え続ける空き家を公営住宅に準じる住宅として活用するようです。

耐震性などの基準を満たす空き家の民間アパートや戸建て住宅を「準公営住宅」に指定。所有者が生活費負担が大きい子育て世帯などに貸すことを認め、家賃の補助も検討するようです。
自治体の財政が厳しくなるなかで、公営住宅の新設費用を抑える効果も見込んでいるようで、今後の詳細発表に注目です。

http://www.nikkei.com/article/DGXLASFS15H5S_V10C16A1MM8000/

準公営住宅に転用する空き家を選定するため、耐震性や省エネ性、遮音性などの基準を新たに設け、基準を満たすための補修・改修する所有者には費用を補助するようです。

公営住宅は全国に216万戸(2013年度)あり、10年前から増えていないようです。自治体が財政難などで新設に慎重なためだそうですが、資産性の乏しい住宅に対してはかなり慎重に検討してもらいたいと思います。

そもそも空き家になる住宅の理由は下記のような事が考えられます。

  1. 固定資産税で更地評価にしてしまうと大幅に税金が上がる
  2. 複数名義人で共同所有をしており、権利関係で調整が付かない
  3. 相続にからむ問題
  4. 地価下落により、売るに売れない状況
  5. 登記にからむ要因

これから住宅購入をする際には空き家の現状を把握し、『資産価値が下がりにくい住宅を持つ』という視点を持って住宅購入に臨んでいただければと思います。

タイトル未設定

2015年11月25日

みなさんこんにちは、橋本です。

今日も寒いですね~。

あまりに寒かったのでユニクロに駆け込んでカーディガンを買った今日この頃です。

 

今回は、固定資産税についてお話ししたいと思います。

皆さん固定資産税って聞いたことはあっても実際どのように

算出されているかよく分からないですよね。

 

①固定資産税とは

固定資産税は、市町村などの地方自治体が賦課する税金で、

土地や家屋を所有している人に納税の義務があります。

マンションやアパートを賃貸している場合は、固定資産税の対象になりません。

家主が固定資産税を支払うことになります。

また、基本的に固定資産税の計算方法は、固定資産税の評価額に標準税率の

1.4%をかけた金額になります。
 

1. 固定資産税評価額?

固定資産税評価額は、国土交通省が定める土地の公的価格や家屋の時価について、

大体70%の割合で付けられた金額です。

さらに土地の価格は変動することもあるので、3年に1度、評価額は見直されることになります。

しかし、最終的に固定資産税評価額を決定するのは市町村長などです。

地域によってばらつきがあることは否めません。

2. 標準税率

基本的に、標準税率は1.4%と定められています。

しかし、財政困難などの場合、地域によっては標準税率よりも少し引き上げられることもあります。

 

②土地の計算方法

土地は宅地や畑など項目ごとに計算されますが、宅地用の場合は軽減措置が設けられています。

そのため軽減措置分の金額を引いたものが固定資産税と計上される仕組みです。

宅地用の土地を例に固定資産税の計算方法を見ていきましょう。 

宅地の場合小規模住宅用地と一般住宅用地について軽減措置が設けられています。

1. 小規模住宅用地?

住宅1戸あたりにおける200㎡以下の部分のことです。固定資産税の場合、小規模住宅用地にかかる固定資産税額が6分の1に軽減されます。

2. 一般用住宅地

??一般用住宅地とは住宅1戸に対する200㎡を超える部分に対する軽減措置です。

ただし上限もあるので注意が必要ですが、ほとんどの場合が一般住宅地内の規模に収まるかと思います。

一般用住宅地における固定資産税の負担は3分の1に軽減されます。

<計算例1>

180㎡で、前年の固定資産税の評価額が150万円、本年の評価額が800万円の場合

まずは、課税標準額を算出することが必要です。?

150万円+(800万円×6分の1×5%)=1,566千円(100円未満切捨て)??

計算により1,566千円の課税標準額が算出されました。

それでは固定資産税額を見てみましょう。

1,566千円×1.4%=21,924円??

よって、21,924円が一般的な計算での固定資産税額になります。

 

③家屋の計算方法

土地と家屋を所有している場合は、家屋も固定資産税が加算されます。

家屋の計算は、土地とは異なり年々劣化していきますから、評価額は年月と共に下がっていく傾向にあります。

中古物件を購入した場合の計算と新築物件を購入した場合で計算例を見ていきましょう。

家屋の課税標準額は、総務大臣が定めた評価基準によって計算されます。

家屋の評価を行うにあたっての計算方法は、面積の他に、新築で建てた場合の評価額、

経過年数を考慮した計算です。

実際の評価額は、固定資産課税台帳に記された金額を元に計算を行います。

1. 一般的な家屋の計算方法

固定資産課税台帳に記載された課税標準評価額を元に計算を行います。

<計算例2>

課税標準評価額が800万円の場合

800万円×1.4%=11万2千円?

よって、?11万2千円が固定資産税の額になります。

2. 新築の計算方法

2016年3月までに建てられた3階建て以上の耐火構造、準耐火構造の建物で、

床面積が50㎡以上280㎡の場合、120㎡までの部分について、一定期間税額が2分の1に軽減されます。

120㎡を超える部分は減額されません。

軽減される年数は、基本的に新たに固定資産税が課税される年度から3年度分で、

3階建て以上の耐火・準耐火建築物は5年度分です。

また、長期優良住宅に認定されている場合は、新たに固定資産税が課税される年度から5年度分で、

3階建て以上の耐火・準耐火建築物は7年度分です。

<計算例3>

課税標準評価額が800万円で、かつ上の条件を満たしている場合??

800万円×1.4%÷2=5万6千円??

よって、?11万2千円の半額の5万6千円が固定資産税の額になります。

 

まとめ

みなさん、いかがでしたでしょうか?ついてこれましたか?笑

固定資産税について、簡単に解説しました。

固定資産税は市町村ごとに異なることもあります。

さらに、土地や家屋には場合によっては都市計画税も加算されるので注意しましょう。

不動産を購入すると必ずかかわっていく事になるのが固定資産税です。

しっかり理解しておくことが大切です。

 

耐震基準適合証明書の減税効果 ~不動産取得税~

2015年11月17日

 

お住まい購入の際に、不動産取得税のこと忘れていませんか?

築年数の経過している中古戸建や中古マンションを購入した場合、購入時にかかる仲介手数料や登記費用の他に、後日、不動産取得税が発生するケースがあります。

仲介手数料や登記費用は、お住まいの引渡しの日に支払うため、資金計画上も忘れることはありませんが、不動産取得税は少し違います。

この不動産取得税は自己申告制となっており、「取得した日から30日以内に、都税事務所へ申告する」とされています。

しかし、実際にこの申告をしている人はあまりいません。

通常の住宅用の戸建てやマンションを購入した場合には、結果的に減税が適用されて、税金がかからないことが多いですし、都税事務所もこの30日を厳格に管理していません。

そのため、不動産取得税に関しては、あまり認識がないケースが多いのです。

 

ところが注意していただきたいのが、居住用ではない(セカンドハウス等)場合と、「耐震基準に適合していない中古住宅」を取得した場合です。

この場合は、不動産取得税の軽減率がグッと下がってしまい、場合によっては、数十万円から百万円単位で不動産取得税が発生してしまうケースがあります。

住宅ローン減税の部分や、登記費用についての減税効果だけを念頭において耐震基準適合証明書取得の要否を検討すると、後日、思わぬ費用が発生してしまいます。

タイトル未設定

2015年04月08日

こんにちは岡田です。

今日は季節外れの雪でとても寒いですね・・・
体調管理が追いつきません・・・

さて、4月に入り住宅購入に関係する税金制度が出揃いました。
昨年度で終了するといわれていた制度も、今年度の方が条件が
良くなったものが沢山あります!

住宅購入の際には大きな金額が動くのでしっかりと確認をしましょう!
詳しくはスタッフに何でもご質問ください!

空き家問題を考える②

2015年03月14日

こんにちは、草野です。

今日も空き家問題について考えてです。

社会問題となっているのに、なぜ空き家を放置が増えるのでしょうか?

その背景には所有者の様々な事情がありますが、原因の一つとして、家を解体て更地にすることにより、税金が跳ね上がり、税制面で優遇措置が受けられないことが大きいと言えるでしょう。

その理由として、ひとが住めないほどの家だったとしても税制上は家屋をみなされ、住宅用地として扱われるので、更地に比べて税金は各段に安いのです。

また、住宅の解体費用は高額で、小さな木造でも100万ほどの費用が掛かります。

また、古い建物の場合は、解体しても建築基準法の道路条件を満たしていなければ、新たに住宅を建築することが出来ない場合もあり、その場合は隣地の人がっ買ってくれなければ他に売却することもできないのです。

税金も高くなるのに多額の費用を掛けて解体しても、買い手がつかないとなれば、空き家のまま放置することになるわけです。

こうして放置されることとなった土地は私有地のため、行政が介入することが難しく、また、所有者を特定しようにも空き家の場合、所有者が亡くなるなどしても相続人が登記を行わなかった場合は所有者の特定ができないケースも多く、回収や撤去の指導が困難なのです。

あけましておめでとうございます

2015年01月10日

新年、あけましておめでとうございます。

本年も、宜しくお願い致します。

 

おはようございます。草野です。

早いもので2015年が始まり10日経ちましたね。

今年も、沢山の不動産情報を発信できたらと思っておりますので、どうぞ宜しくお願い致します。

 

さて、新年一発目の話題は、確定申告です。

家を購入したらサラリーマンでも確定申告をするのがご存知でしょうか?

確定申告はサラリーマンには無縁のことですから、なんだかとっても敷居が高い感じがしますよね。

そもそも確定申告とは何か?

納税という国民の義務を果たす為に行うものなのですが、サラリーマンの場合は毎月の給与から所得税が天引きされます。しかしこれは、あくまでも概算なので、年末に会社に書類を提出し、税金を調整します。これが年末調整です。

しかし、自営業の場合は、毎月の給与がないわけですから、確定申告をすることにより、年間の所得に対し、所得税を確定し、納税するのです。これが所得申告納税です。

そして、確定申告には、もう一つ、納めすぎた所得税を還付してもらうための還付申告がり、住宅ローン控除もここで行うため、住宅を購入したサラリーマンは年末調整ではなく、確定申告を行うわけです。つまり還付のための申告なので、確定申告をしないとせっかく戻ってくるはずのお金が戻ってこないということなのです。

?また、住宅購入だけではなく、省エネやバリアフリーなど、特定の改修工事を行った時なども対象となります。

ただ、住宅ローン控除を受けられるのは一定の条件を満たしたローンを組んで住宅を購入した場合ですので、条件の確認をする必要があります。

今日はここまで…

次回は住宅ローン減税を受ける条件について詳しくお話しします

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