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マンションは今買い時か?~都心の場合~

2016年11月11日

マイナス金利により、住宅ローンの金利が市場最低金利水準となっています。

一方、3年ほど前からマンションの価格は上昇しています。
これから買おうと思う方には、「購入するタイミングがわからない」とお悩みかもしれません。

タイミングは待っているとわかりません。気づけば価格が上がり、3年経ってしまった、
そういったお話も多く伺います。。

では、いつ買えばいいのでしょうか。

価格の動きでなく、大きな視野で判断する心がけが必要です。

賃貸なら家賃はどうになるか考えてみましょう。

分譲価格の4~5%が年間の賃料相場といわれています。(都心の高額物件の場合は3%が目安)

(例)物件価格が5,000万円のとき(4%で想定)、年間賃料5,000×4%=200万 ひと月あたり200万÷12=16.7万

物件価格の4%の年間賃料は25年後に物件価格を超えます。

買った場合は、住宅ローンの元本返済に加えて金利も支払います。
通常の元利返済額の年間合計額が借入金額の何%になるか(ローン比率)というと

金利1.0%、借入期間35年で、ローン比率は3.4%になり、4%を下回ります。

賃料ほどの金額で無理なく返済し、35年後には完済(実際にはその前に住み替えるか、繰上げ返済で、より短い期間で払い終える方が大多数)、その後は管理費と修繕積立金だけの支払いで住み続けることができます。

■金利が1%上昇して2.0%になったら

そうなると、3.4%の返済額が4.0%と返済額が約18%も増え、ローンの支払いと賃料とはほぼ同等の金額になります。

○4,000万円の借入れ

→月々の支払いは、約19,600円増え、利息は2.1倍の822万円も増えます。

○5,000万円の借入れ

→月々の支払いは、約24,500円増え、利息は2.1倍の1,028万円も増えます。

したがって、現在金利が1%前後の長期全期間固定金利(「フラット35」の今月の金利は、1.03%)はおすすめです。

物件価格には敏感な人が非常に多いですが、総じて金利にもぜひご注目ください。

「でもまだ価格が前より高いから、少し待とうかな」という意見もありますが、
金利が2.05%だった約3年前(H25年7月)物件価格を100とした場合、価格が2割上昇して現在120になっても、金利は当初から約1%下がれば、(H28年11月の金利は1.03%)総支払金額はほぼ変わりません。それほどに金利は大きな影響をもたらすのです。


■価格が大きく下がることはあるのか?

絶対はないので、正直誰もわかりません。
金融緩和政策が続く限り、下がりにくいのではないかと思います。
安倍首相の任期と、「アベノミクス」の金融を担う日銀の黒田総裁の任期はともに2018年です。
そこまでは金融緩和が続くと予想され、これ以上の上昇がないにしても、現状維持と予想できます。
価格が下がるのを待ち続け、数年間の賃料(約数百万)を払い続けるより、希望にかなう物件を見極めて、
この超低金利時代に変動リスクのない固定金利でローンを組むことをおすすめします。

とはいえ、慌ててやみくもに購入することはありません。
買うからには条件を見極め、資産価値の安定した住宅を購入することが資産防衛になります。

■どんな物件を購入すれば失敗しないか・・
インターネットでくまなく勉強するには、情報が多すぎて時間が掛かかってしまいます。
何が正しいか良く分からなくなるほうなら、専門家にご相談いただければ話しが早く、スッキリします。

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