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スタッフブログ:月別: 2022年4月

老朽化マンション問題

2022年04月30日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

日本初といわれている分譲マンションが建設されたのが1953年で、今から69年間のことです。

マンションが建設され初めてから約70年が経過し、国内では建築後すでに40年、50年と経過した高経年マンションが急増しています。
一般的には建築後年数が経過し、老朽化が進むにしたがって価値はは低下します。
転居の為に売却しようにも高額では売れず、入居者の高齢化も進みそして、入居者が亡くなった後は空き家となり、
分譲マンションにおける空き家問題も発生すると報道番組をみました。
 

老朽化マンション戸数の把握

 
現在、日本全国には多くのマンションが建設されていますが、その築年数は実に様々です。
新しいマンションが急ピッチで建設される一方で、古い物件が増えてきていることが現実です。
そのため、管理者の負担も大きくなっているようです。
 

設備の劣化や不具合の発生

 
マンションの設備は、年々少しずつ劣化していき、劣化のサインは至るところに現れます。
例えば、古いコンクリートにはひびが入り、ひび割れをそのままにしておくことで、雨漏りの発生リスクが高まります。
また、表に出ていないので意外に気が付きにくいのが、配管の老朽化です。
排水管が古くなると、中身に詰まりが生じてしまい、給排水の機能にも問題が出てきます。
老朽化に気が付いた時には、多額の費用をかけて修理する必要があります。
 

管理費や修繕費負担の増大

 
一般的に、どのようなマンションの場合でも、管理費や修繕費は数年おきに上昇していきます。
管理費を上げることで、居住者の負担が増えてしまい、居住者が離れていってしまうというケースも多々あるようです。
 
 
一方で、大規模改修を繰り返してきた老朽化したマンションは、今後の修繕計画に問題があったり、
管理費の不足により、区分所有者の負担割合が多くなっている可能性が高いです。
今後、中古マンションへの引っ越しを検討している方は、金額だけではなく、耐震性もぜひ考えて頂きたいと思います。
 

空室率の増加による廃墟化

 
人気が高いマンションであれば心配はいりませんが、入居者が少ないマンションは、老朽化を加速させる不安要素を持っています。
一般には、マンション内の空室率が30%を超えると、修繕費や管理費が不足して管理組合が機能しなくなり、
マンションのスラム化や廃墟化が進んでしまうと言われています。
法律では、不動産の所有権を放棄することができないため、税金や管理費、修繕費などを払い続ける必要があります。
したがって廃墟化したときに、マンションの管理・経営をどのように進めるべきなのかを、考える必要があります。
 
住まい探しの際にはその地域にとって購入金額が妥当なのか、安い場合はどうしてなのか専門の意見を聞きながらお住まい探しすることをお勧めいたします。
 
 
 

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さいたま市の不動産の売却・購入は、イエステーション南浦和店のくさの工務店にご相談ください。

フラット35が利用しやすくなりました

2022年04月29日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

2022年度フラット制度改正内容をご説明いたします

2022年度の予算が決定し、2022年4月以降のフラット35の制度改正が発表されました。
金利引き下げの新制度も盛り込まれ、今まで以上にフラット35が利用しやすくなっています。
昨今の経済状況から、金利上昇を懸念して固定金利を選択する消費者が増えているようです。
この機会にフラット35のご利用をご検討ください。

2022年4月からの制度改正

【フラット35】維持保全型

2022年4月適合証明書交付分から、維持保全・維持管理に配慮した住宅や既存住宅の流通に資する住宅を取得する場合、【フラット35】の借入金利を当初5年間年0.25%引き下げとなります。

【フラット35】維持保全型の対象は、以下のとおりです。

1)長期優良住宅<新築住宅・中古住宅>
2)予備認定マンション<新築マンションのみ>
3)管理計画認定マンション<中古マンションのみ>
4)安心R住宅<中古住宅のみ>
5)インスペクション実施住宅<中古住宅のみ>
6)既存住宅売買瑕疵保険付保住宅<中古住宅のみ>

【フラット35維持保全型の詳細はこちら】

【フラット35】地域連携型(子育て支援)の金利引下げ期間が拡大されます

2022年4月資金実行分から、住宅金融支援機構と連携している地方公共団体の子育て支援のための補助事業の利用とあわせて、【フラット35】の借入金利を当初10年間年0.25%引き下げとなります。

*子育て支援以外の補助事業を利用する場合は、これまでどおり【フラット35】の借入金利から当初5年間年0.25%引下げとなります。

【フラット35地域連携型の詳細はこちら】

2022年10月以降の制度改正

【フラット35】S(ZEH)がはじまります

2022年10月借入申込受付分から『ZEH』等の基準に適合する場合、【フラット35】の借入金利から当初5年間年0.5%、6年目から10年目まで年0.25%引き下げとなります。

【フラット35S(ZEH)の詳細はこちら】

【フラット35】の金利引下げ方法が変わります

2022年10月借入申込受付分から、住宅の性能や長く住んでいくための配慮の状況等に応じて金利の引下げ幅及び引下げ期間が変わります。

【フラット35】S等の基準が見直されます

2022年10月設計検査申請分から、フラット35S等の基準が見直されます。

■脱炭素社会の実現に向けた取組を加速させるため、【フラット35】Sの省エネルギー性の基準が強化されます。

■より高い水準のバリアフリー性能確保を支援するため、中古住宅の【フラット35】S(金利Bプラン)のバリアフリー基準が見直されます。

■免震建築物は、【フラット35】S(金利Bプラン)から、【フラット35】S(金利Aプラン)の対象に見直されます。

■中古住宅の【フラット35】S(金利Aプラン)基準(省エネルギー性を除く)を、新築住宅の【フラット35】S(金利Bプラン)の水準に見直されます。

【フラット35S等の基準変更についてはこちら】

【フラット35】借換融資を利用する際、長期優良住宅の場合は、最長返済期間が延長になります。

2022年10月借入申込受付分から、【フラット35】借換融資を利用する際、対象となる住宅が長期優良住宅の場合、借入期間は、見直し後<1>「80歳」-「借り換え融資申し込み時の年齢」または<2>「50年」-「従前の住宅ローンの経過期間」のいずれか短い年数(1年単位)が上限となります。

これから新築注文住宅を建てる方は必要な性能を確保しましょう

今回の制度改正には政府が実施する脱炭素社会の実現に向けての取り組みが盛り込まれています。
今後は必要な省エネ基準を満たしていないと金利引き下げなどの恩恵が受けられなくなるばかりか、2023年4月以降は必要な基準を満たしていないとフラット35が利用できなくなる予定です。(※新築のみ)
住宅ローン減税も省エネ基準で受けられる恩恵が大きく変わってきますので、これから新築注文住宅を建てる方は必要な住宅性能を満たす設計にするよう、建築会社に確認・交渉する必要があります。
新築分譲住宅を購入される方は、検討中の物件が性能要件を満たすか確認してから購入判断されることをお勧めします。

中古住宅購入時にも住宅性能の確認が必須です

中古住宅の金利引き下げ制度は適用期間が短いものの、適用要件は新築住宅に比べると緩く設定されていますが、優遇制度が適用されるかどうかの情報は物件広告に必ず掲載されるものではないので、物件検討時に気になった物件や内見に行った物件については、必ず利用できる制度や満たしている性能基準などについて確認を行うことが大切です。
また、購入物件が決まった際には、性能を証明する文書がきちんと保管されているかの確認も行った方が良いです。(新築時にしか発行できないものもあります)

今回はフラット35の制度改正についてご紹介しましたが、改正内容を見るだけでも国が注力している方向性を探ることができます。
また、冒頭にも記載しましたが、金利上昇リスクを懸念して固定金利を選択する方が増えています。
住宅ローンはまずは安全であるべきだと思います。
変動金利に比べると高く見えてしまうのですが、少し前では考えられないくらい低い金利で全期間固定を組むことができるチャンスでもあります。
これから住宅を購入される方は、全期間固定のフラット35も是非ご検討ください。

 

 

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「相続」案件が「争族」となり、過料が発生するケースもある?!

2022年04月28日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

■人が亡くなり、「相続」が「争族」とならないよう!

人が亡くなると避けられないのが「相続問題」と言われます。また、親族間で遺産の分け方を巡って争うケースが増えているようです。不動産購入を検討されている方の親の「相続」が「争族」とならないよう、本日は「相続問題」について、解説をしたいと思います。

まず、「相続」には法改正と新法の施行がありますので、これから発生する「相続」のタイミングによって、考え方が変わっていきますので、注意が必要です。

施行を控えるのは改正民法・不動産登記法と相続土地国庫帰属法という法律が存在します。2021年末に具体的な施行日がそれぞれ決まり、改正民法は2023年4月1日の施行で、遺産分割協議に期間を設けています。現在は法律上の期限がありませんが、相続開始から10年を過ぎると原則、民法で決まっている法定相続割合で分けるようになります。新法の相続土地国庫帰属法は2023年4月27日に施行され、相続で取得した一定の要件を満たす土地を国が引き取るといった内容も含まれています。

■土地・建物の相続登記を義務付け、登記がなければ過料となるケースもある。

改正不動産登記法は2024年4月1日に施行し土地・建物の相続登記を義務付けるといった内容です。土地・建物を相続する場合は「だれが、どれだけ相続するか」を登記しますが、現在は任意で期限も決まっていません。結果、登記をせずにいるケースも多いです。改正によって相続開始から3年以内に登記する義務を課し、登記しないと10万円以下の過料となる予定です。

政府が一連の施行をするのは、登記簿をみても誰が持ち主なのか分からない所有者不明土地問題に対応するためです。所有者不明土地は相続の際に名義変更をせず、長年放置することで発生します。結果、所有者不明土地は増えていき、建物も朽ちていきます。

重要なのは今回の法改正や新法が施行日前に発生した相続も対象にする点です。何かを義務付けたり、違反者に過料を科したりする法律は通常、施行日から遡って適用することはしませんが、所有者不明土地の発生を防ぐ事を法務省は狙っています。

しかし、施行する制度によっては適用の猶予期間を設けているものもありますので、相続発生時期による手続き期日の目安を把握する必要が重要です。まず多くの人に影響があるのが相続登記の義務化です。相続の発生が2024年4月1日以降なら、発生から3年以内が期日となります。

すでに相続が発生している場合は、2027年3月末までに名義を変更する必要があります。登記しなければ過料があるため「争族」となっている案件は早期に親族間での話し合いが必要となります。

■遺産分割協議も早期の話し合いが大切です。

遺産分割協議の改正では、施行日より前に発生した相続を対象に5年間の猶予を置き、2028年3月末が期日の目安になります。例えば施行日時点で相続発生からすでに10年が過ぎているケースなどは注意が必要です。ただ10年経過する日が2028年4月1日以降になる場合は、発生日から原則10年間が期間となります。

相続人の中には被相続人から生前に財産をもらったり、被相続人の介護を一手に担ったりした人がいることが少なくありません。分割協議では通常こうした特別受益や寄与分を踏まえて分割割合を決めますが、改正後は期間を過ぎると原則考慮されないといった内容です。特別受益などを加味した遺産分けを望むなら「相続人同士が譲り合う必要がある」ようです。

親の土地や家の立地条件が悪かったりして相続人で受け継ぐ人がいなければ、相続土地国庫帰属法の利用が選択肢の一つとなります。相続の発生時期にかかわらず、施行日から引き取りを申請できますが、「建物がない」「境界争いなどがない」などの要件を満たす必要があります。承認されると管理のための10年分の負担金を納めなければならないようです。

いずれにせよ、親族が亡くなり、親族間で「争族」となってしまうケースは悲しいものです。
今後の参考にお役立て下さい。

 

 

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減税要件が緩和されます!

2022年04月27日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

お住まい購入の際にかかる諸費用のひとつに、登録免許税という税金があります。

これは、法務局で不動産の名義を書き換える際に支払う手数料の税金です。

マンションは25年以内、戸建は20年以内が原則

この登録免許税には、減税を適用するための要件のひとつに、物件の築年数という制度が設けられていました。

マンションであれば築25年以内、戸建であれば築20年以内という築年数要件があります。

仮にこれを超過している場合でも、「耐震基準適合証明書」または「売買かし保険の付保証明書」を取得できれば、減税を受けることができました。

築年数要件が廃止されます

令和4年度からは、この減税に関する築年数要件が廃止され、昭和57年1月1日以降に建築された建物であれば築年数に関係なく減税が適用されることになりました。

建物の築年数については、その建物の登記情報(登記簿)を確認すると明記されていますので、簡単に判断することが可能です。

この登録免許税の軽減は、物件の価格や住宅ローンの金額にもよりますが、約10~15万の減税効果が生じます。

今回の減税要件の緩和は、その恩恵を受ける方も多いのではないでしょうか。

耐震性が保証されるわけではないので注意

今回の改正により、昭和57年1月1日以降に建築された建物については、新耐震基準建築物とみなす、こととされましたが、実際の耐震性が保証されるわけではありません。

実際に耐震診断を行えば、現行の耐震基準を満たさず、耐震補強工事が必要との結果が出る可能性もあります。

あくまでも、減税の判定基準が緩和されるだけですので、その点には注意が必要です。

昭和の建築マンションのうち、1階部分がいわゆるピロティとなっているマンションについては、耐震性について注意が必要です。

ピロティとは、1階部分に壁がなく柱だけで2階以上の重さを支えているような構造です。

耐震性にやや問題がある傾向がありますので、減税が利用できるとはいえ、購入は慎重に検討すべきマンションといえます。

お住まい選びには、単純に価格や設備の新しさだけではない、注意すべきポイントがたくさんあります。

大きな金額の買い物となりますので、信頼できるエージェントと一緒に、失敗しないお住まい購入を目指しましょう。

 

 

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『定期借地権付きマンション』のメリット・デメリット

2022年04月26日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

物件探しをしていたら、「うん?この立地でこの価格って安いんでは・・」と思わず見直してしまう物件があります。借地権のマンションが多いのですが、今回は中でも『定期借地権マンション』について触れたいと思います。

▼そもそも『定期借地権のマンション』とは?

よくわからない方も多いのではないでしょうか。
まず、『定期借地権』とは、バブル経済の到来による土地価格の上昇を受け、少しでも土地の利用活用を増やそうという狙いを背景に「定期借地権」は平成4年8月に制定されました。

結することによって発生する借地人の権利です。簡単に言えば、50年後には、建物を解体し、必ず更地に戻して地主に返還しなければならない契約です。
日本では借地権者側が圧倒的に強かった時代背景があり、一度貸したら半永久的に返してもらえないという地主の立場に配慮して、平成4年に新設された法律ともいえます。

▼買い手のメリット

土地代が含まれないため分譲価格が安い(通常の所有権のマンションに比べ、昨今では、2割から3割程度安い)というのが一番の魅力です。都心部の利便性の高い土地のマンションで採用された販売手法の為、立地が良い事が多い。

(まとめ)
・物件価格が所有権のマンションと比べると安い
・土地の固定資産税・土地計画税がかからない
・人気の立地に物件が供給されることが多い

▼買い手のデメリット

一定期間(50年以上)で「解体」される
地主に権利金を納めなければならないことが多く、地代を毎月払う必要もある。
土地分の固定資産税は払わなくていいが、「地代」、「解体準備積立金」を加えると、毎月のランニングコストの負担は意外に重い。 残存期間(利用可能期間)が短くなってくると安くしても売りにくいため、流動性が悪くなる。。

(まとめ)
・最終的に土地を返還しなければならない
・地代が発生する
・借地期間が短くなると売却しにくくなる
・住宅ローンを組みにくくなることがある

▼資産価値は?

購入している人も、基本的な部分、立地条件や建物自体の快適性などを第一義に選択している傾向があります。あくまで、利便性や環境、建物プランの良さなどに比重を置いて選択しているということが言えます。マンションとしての資産価値の上昇に期待する人は傾向としては少ない、むしろ積極的にマンションを「住みつぶそう」という発想を持つ方が多いです。

東京都心の「定借付」高級マンション即完売(新築)などといっても、中古流通市場では、そこまでの人気がありません。理由は、なんといっても50年という期限が近づくほど、利用できる期間に制限があり、資産価値も時間とともにどんどん減っていくからです。中古流通マーケットにおいて、価値は当然に下落していきます。

▼その他、マンション管理の問題も・・

いずれは解体しなければならない建物に区分所有者もなるべくお金をかけたくないというのが基本的な発想です。年代からして建物大規模修繕の話が持ち上がっているマンションが多いですが、管理会社としては、建物の修繕や設備更新はどうしてもやっといてもらいたいものの管理組合の承認が得られないことも・・・その実施を巡ってもめていることも多いそうです。
⇒これでは、建物の維持管理も悪くなっていき、悪循環です。

最初の購入者は、高齢者なら「自分が50年も生きていないはずだから、死ぬまで住んでいられたらそれでいい」、と考えるの方が多いでしょう。しかし、比較的若い購入者はどうなるのでしょうか?将来、そこでの生活に不都合が起こって売却したいとなったら、はたしてうまく売れるのでしょうか?売却の時期が10年先ならば、40年借地期間が残っているからまだいいですが、30年後はどうなるか?残存期間に定めがある以上、短くなればなるほど、次に買う人の立場で考えると資産価値は限りなくゼロに近づいていくこととなります。
言い換えると、中古市場では残念ながら賃貸マンションを借りる感覚でしか購入できないことになります。

こう考えていくと、購入した時から資産価値がゼロに向かって動き出す定期借地権マンションの購入にはよほどの立地メリットがない限り厳しいマーケットと言えそうです。
もし、定期借地権マンションをみたら、安いからと言って飛びつくのではなく、どの立地にある物件か、残存期間はどのぐらいあるか等、将来の事もよく考えて専門家に相談するなどしながら慎重に選択されることをおすすめします。

 

 

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さいたま市の不動産の売却・購入は、イエステーション南浦和店のくさの工務店にご相談ください。

思い描く理想の収納

2022年04月25日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

一般的に収納が建物の13%あると理想といわれています。

どこにどのような収納を設置するといいのか、あるいはどのような収納があるのか調べてみました。
 
 
プライベートルーム編
 
ウォークインクロゼット
 
機能的でインテリア性も高い、ウォークインクロゼットをつくりたいとおっもている人も多いのではないでしょう。
私もウォークインクロゼットを作りたい一人です。
一概にウォークインクロゼットと言っても使う人や持ち物でも棚の配置や吊り下げるだけなのかは個人差があります。
収納とは必要なものを使うときにすぐ取り出せるように工夫してあると良いそうです
 
洋服や小物が趣味の方にはコレクションをディスプレイしながら収納したり、服を美しく並べて収納などのこだわりを自由に表現できる
インテリア性にも優れた大容量収納にもなります。
 
書斎スペース
 
寝室の一部をシェルフで間仕切り、間仕切りシェルフとデスク収納を統一感のあるコーディネートし個室感のあるスペースを作ることも可能です
 
 
サニタリー編
 
トイレで使いたいモノを適材適所にスッキリおさめることは理想です。
 
ミニボックスを活用し背面の壁を有効活用、ストック用のトイレットペーパーもおしゃれに収納できます。
 
エントランス編
 
ウォークスルーのシューズクローク。
エントランスをスッキリと心地よい空間に保つには最適で収納の中で一番欲しい収納です。
アウトドア用品やスポーツ用品など、靴以外のモノもスマートに収納できます。
エントランスを家族用と来客用とに分けることで、気持ちよくお客様をお迎えできます。
 
廊下・階段まわり編
 
階段ホールなど限られたスペースを利用したオープン棚。天井までのピッタリサイズでたくさん仕舞える収納力が魅力です。
家族が行き交う廊下や階段まわりにも、ちょっとした棚をプラスして書籍や季節の小物を飾ったりしてはいかがでしょうか。
 
収納とはしまうだけのものと考えていましたが必要な時すぐ出すことができ、見せながら間仕切りに使えば個室感のあるスペースが作れたり
個性豊かなアイデア進化するものだと思いました。
 
 
 

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さいたま市の不動産の売却・購入は、イエステーション南浦和店のくさの工務店にご相談ください。

賃貸VS購入論争 老後を考えると購入一択です

2022年04月24日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

毎年年始から4月頃まで不動産の繁忙期と言われ、テレビなどで不動産会社のCMが多く流れる時期になります。

こういった時期に必ず出てくるのが「賃貸VS購入」論争です。
最近では著名人がyoutubeで資産の考え方などについて解説していたりします。

まず初めに申し上げたいのが、賃貸と購入のどちらが良いかと問われれば、「時と場合による」が正しい回答です。
ただ、玉虫色の記事を読んでも面白くないので、今回は老後を考えると購入が良いというご説明をいたします。

比較の条件がおかしくないか確認する

「賃貸VS購入」論争がおかしなところが、前提条件が明示されていなかったり、おかしな設定だったりすることです。
今回の記事では、下記のような条件とします。

・賃料10万円と毎月のローン返済額10万円の比較です。
・マンション(管理費+修繕積立金で毎月2万円と想定)
・賃貸は契約時諸経費1.5か月分、契約更新時1か月分と想定し、引っ越し費用は15万円とします。
・3LDKファミリータイプで広さは違いがないものとします
・住宅ローンは全期間固定で、2022年3月のフラット35の金利を適用します。(団信あり・元利均等・繰り上げ返済なし)
・35歳スタートで2021年の平均余命を考慮して80歳までのシミュレーションとします。
・シミュレーション期間中他エリアへの移住は考慮しません。
・賃貸は10年に1回引っ越すこととします。
・夫婦+子供2人
・賃貸派も購入派も世帯収入は同じとする

まずはコストの比較

賃貸派の支払い合計は5670万円

月々の家賃が10万円で年間120万円。10年に1回引っ越すとして5回引っ越すとします。1回の引っ越し当たり30万円の経費がかかるので150万円。35歳から80歳までで合計5670万円というシミュレーションになります。
購入派がローンを完済する35年目の数字は、家賃が4200万円、引っ越し4回で120万円、合計4320万円です。

購入派の支払い合計は6094万円

毎月のローン返済が10万円で年間120万円なのは賃貸派と同じです。マンションなので管理費・修繕積立金が月2万円と想定して年間24万円。更に固定資産税が年間10万円かかるとします。
35歳から80歳までの合計が6094万円と賃貸派よりも400万円ほど高い結果になります。
ちなみにローン完済時は、ローン返済額4200万円、その他経費で1520万円、合計5720万円ということになります。

この結果から結果的に賃貸の方がお得だ、とするのが賃貸派の意見となります。

老後に圧倒的な差が

先ほどの数字を見てみます。
ローン完済時の購入派の支払い合計は5720万円、賃貸派は4290万円とその差は1430万円にもなります。
しかし80歳時点では購入派が6094万円、賃貸派が5655万円とその差が400万円くらいに縮まっています。
単月の支払いで見ると、賃貸派は家賃が最後まで10万円かかるのに対し、購入派はローンを完済すると、月々3万円弱で住むことができるようになります。

少し前に老後に2000万円くらい貯蓄がないと生活できないという問題がニュースになりました。

購入派が浮いた月々の金額を7万円とすると年間で84万円になります。
ローン完済から80歳までの11年間で924万円にも上り、老後に必要と言われた資金のうちおよそ半分を賄えることになります。
対して賃貸派は変わらず家賃を支払わなければならないので、年金の中から家賃をねん出し続けなければなりません。

老後はグレードダウンを余儀なくされる賃貸派とグレードダウンしなくてもよいという選択肢を持つ購入派

老後の話をすると「いやいや子供が独立して夫婦2人になったらもっと安い家賃のところへ住み替えればいいじゃないか」と思われる方も多いと思います。
事実夫婦2人の生活で3LDKファミリータイプは過剰ですし、年金収入の中から月10万円の家賃を負担するのも現実的とは言えません。
賃貸派は老後に住空間のグレードダウンをすることが合理的なのです。

※シミュレーションでは移住を想定していないため、すこし矛盾を感じるかもしれません。
ただ、子供が独立してから移住というテーマは購入派ができないわけではないので今回は割愛しています。(家を売って住み替えれば良いだけだからです)

ここでは少し視点を変えてみます。お金ではないソフト面に目を向けます。
「実家」という概念があります。
子供がかつて育った家を指す場合と、親が現在住んでいる家を指す場合があります。
一般的なイメージは、お盆や年末年始に子供が孫を連れて帰省する先が実家という概念ですね。

賃貸派は老後の移住を余儀なくされるので、この実家という概念が崩れます。
夫婦二人だけが生活するスペースに、孫を連れて帰省した子供世代が数日間滞在するのはあまり現実的とは言えません。
つまり賃貸派は一般的な実家という概念を(より具体的に挙げるとお盆や年末年始における子供世代との過ごし方)変えることを余儀なくされるとも言えます。

さて、対して購入派ですが、ローンを完済した家はまさしく資産です。
そのまま住み続ければそのエリアでは格安の経費で住むことができるようになります。
かつて子供達が育った家なので、年末年始に帰省してきても十分に対応できますね。
購入派にとっても夫婦2人の生活で3LDKファミリータイプは過剰ですので、売却して住み替えることも可能です。

ここでも違いは「老後にグレードダウンを余儀なくされる」か「グレードダウンしなくてもよいという選択肢を持つ」かで、老後のQOLに大きく影響を及ぼす違いだと言えます。

ローン返済が消えてなくなるわけではない

先ほどのシミュレーションに戻ります。
トータルコストが購入派:6094万円、賃貸派:5655万円、その差400万円と記載しました。
46年間で400万円の差なので微々たるものなのですが、この差を取り上げて賃貸派がお得だと主張する少し困った方がいます。

確かに実際に動いたお金は記載の通りなのですが、賃料は消えてなくなりますが、ローンを完済すれば家が残ります。

「新築で買ってもローン完済時には築35年のボロ屋で二束三文にもならない、とても資産とは言えない」というのが賃貸派の意見なのですが、築35年の物件がいくらで取引されているのか、調べてみればわかるはずです。

総額4200万円のローンだと約3300万円の物件を購入することになります。
3300万円の物件が400万円未満でしか売れない、もしくは買い手が付かないのであれば賃貸派がお得と言えますが、3300万円の物件が半値以下になるとは考えにくいですね。

ローンが返済できなくなるリスクはありますが家賃を支払えなくなるリスクもあります

賃貸派の主張で多いのが「失業などでローンが返済できなくなる」というものがあります。

確かに収入がなくなるとローンが返済できなくなり売却を余儀なくされます。
購入からの期間が短いと残債が残ってしまうことも多いでしょう。(特に新築)
住む家を失いそのエリアよりも安い地域への住み替えを余儀なくされます。

しかし収入がなくなると住み替えを余儀なくされるのは賃貸でも同じですよね。

今回の想定はローンの返済額も家賃も同額で設定しているので、ローンを返済できなくて移住を余儀なくされるくらい経済的にひっ迫した状況に陥ったら、当然家賃も払えないので安い地域へ住み替えるしかなくなります。
住宅購入時に挙げられるリスクはそのほとんどが賃貸にも当てはまります。

もちろん購入派のみのリスクがないとは言いません。代表的なものは災害リスクです。
家に住むことができなくなったら再建費用などを負担しなくてはならなくなります。
特に戸建てを購入する場合は、その地域のハザードマップをよく見て、より災害リスクの低いエリアを選択する必要があります。

賃貸派のメリットで「自由に動ける」が挙げられますが、このメリットを行使できる人はごくわずかと言えます。
ご夫婦のお仕事や子供の就学環境を考えると、賃貸と言えども自由に住む場所を選べるとまでは言えないからです。
今回のシミュレーションでは10年に1回の引っ越しと想定していますが、10年に1回を超えるペースで引っ越しを行うと、その分コストがかさみます。
また、真新しい住居に住み替えできると思われている方が多いのですが、賃貸にも新築プレミアや築浅プレミアはあるので、真新しいというよりはそこそこの物件を渡っていくというイメージが現実的と言えます。

購入物件の方が質が高い理由

3300万円の物件と月10万円の賃貸物件の比較がおかしい、購入物件の金額が低すぎるのではないか、一般的な賃貸物件よりもグレードが下がる物件しか買えないのではないか、と主張する方もいました。
しかしこれは間違いです。全く逆です。

賃貸物件には必ずオーナーがいます。
事業として行っているので、原価と利益が必ず存在します。
ここでいう原価は物件取得費用とその維持管理コスト、多くの場合は金融機関に支払う利息です。(細かく言うとその他事業経費や広告コストも加味します)

わかりやすく言えば、ローンで家を買って人に貸すというイメージです。
当然ながら、毎月の返済金額を下回る賃料設定にはなりませんし、空室リスクや維持管理コストを踏まえての賃料設定が必要です。
更に利益がなければ事業として成立しないので、オーナーのメリットも加味して賃料設定します。
ここで言うローンは事業用のローンなので、住宅ローンに比べるとかなり高い利息となります。
つまり同一エリアという想定の場合、物件以外の費用がある以上、賃貸物件のグレードが購入物件のグレードを上回ることはほとんど考えにくいのです。

購入派が気を付けるべきこととは

健全な経済環境において持ち家比率が高くなるのはそれが合理的だからです。
日本が持ち家志向だからというわけではありません。

現状で賃貸を選択するべき人は「住宅ローンが組めない人」と「住居費を消費しても問題ないくらい収入のある人」と「短期間で移住しなければならない人(所謂転勤族)」です。
シミュレーションでは収入は同じという想定だったので、賃貸を選択する場合は老後に備えてかなり頑張って貯金をしておかなければならない生き方になるとも言えます。

それでは購入派が安心かというとそうとも言い切れません。

家の買い方が悪いと老後に売ろうと思っても売れなかったり、ローン返済中の失業や離婚などで残債を大きく残す結果にもなりまねません。

家の買い方については別の記事でご紹介しますが、いつでも売れる家を買う必要があります。
不動産の資産価値は立地が全てですので、「都市部により近いエリアを選ぶ」「駅に近い物件を選ぶ」のが失敗しない買い方の基本となります。

また、新築は購入時に事業者の利益分一気に資産価値を毀損する買い方なので、新築を買いたい方はいざという時に備えて貯金ができる余裕のある資金計画が大切です。
間違っても夫婦二人の収入を合わせてギリギリ買える新築物件に手を出してはいけません。※テレビで取り上げられる住宅ローン破産の事例はほとんど新築です…

今回の記事はある有名人がyoutubeで「賃貸一択!」と言い切っていた動画を見たのがきっかけです。
その動画では資産とは収益を産むものを指すのであって、住宅購入は負債である、というような表現をしていましたが、家を買って自分に賃貸すると考えれば見え方が変わりますし、今回ご紹介したようにローン完済後を考えると十分価値のある投資ではないかと思います。
また、詳細は別の記事でご紹介いたしますが、住宅購入は早ければ早いほど「お得」です(格安で住める期間が長くなります)。
そして家の買い時は「金利が安い時」です。
将来的に家を買いたいと思われている方はなるべく早く実行に移すことをお勧めいたします。

 

 

~人生に愛すべき住まいを。~

さいたま市の不動産の売却・購入は、イエステーション南浦和店のくさの工務店にご相談ください。

住宅購入前に考える?!子育て後の住まいの選択肢!

2022年04月23日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

■「一生に一度の大きな買い物」と考えての行動には注意が必要?!

住宅購入を検討する際には、常に「買う」ことが頭をよぎり、将来の事は考えにくい方が多いです。それも、「一生に一度の大きな買い物」と考えての行動が多い為、購入する事に注力しがちです。そこで今回は住宅購入後、それも子育て後の住まいの選択肢について解説をしたいと思います。ぜひ、今後の参考にお役立て下さい。

子どもが独立して子育てを終え、夫婦2人の生活が始まるという場合に考えたいのが今後の住まいをどうするかという事です。例としては、「子育て後の自宅は大きすぎる」と考えますが、住み慣れた自宅にそのまま住み続ける方が多いという事です。また、持ち家の場合は長期的に必要な修繕にどう備えるかが大切になります。一般的な戸建て住宅(延べ床面積116平方メートル、木造2階建て)の築後30年間の修繕費は合計で約900万円掛かるという試算もあり、子育て後の自宅にその金額を投資し続ける事に頭を抱える方もいます。勿論、修繕を先送りしすぎると余計にお金がかかる為、早めに対応したほうが良いのも事実です。

分譲マンションも築30~40年たつと給排水管や機械式駐車場の更新など大規模な修繕工事が必要になります。通常は長期修繕計画に基づいて費用を積み立てていますが、実際に工事になると費用が計画を上回ることもあり、金融機関からの借入で対応するケースもあるようです。

■子育て後の住まいの選択肢は色々ある?!

賃貸住宅なら、長期修繕費の心配はない代わりに家賃を払い続ける必要があり、住む場所にもよりますが、毎月10万円前後、賃貸の更新の際には約1ヶ月分の更新料等が掛かりますので、年齢を重ねれば、その負担は大きなものとなります。また、高齢になると新たに賃貸住宅を借りるのが一般的に難しくなりやすいという問題もあります。

最近では高齢期は自宅に住むほかに、シニア向けの住宅や施設に入居する選択肢もあります。一つはサービス付き高齢者向け住宅(サ高住)だ。民間事業者が自治体に登録して運営する賃貸住宅で、バリアフリー設計、安否確認サービスなどが特徴です。ほとんどのサ高住は食事も提供し、60歳以上か介護保険制度の要支援・要介護の認定を受けた人が入居できるのが特徴です。

ちなみに、ライフルシニア(東京・千代田)が運営する高齢者施設検索サイト「LIFULL介護」によると、全国のサ高住の入居時費用の相場は19万8000円、入居時費用ありの場合の月額費用の相場は16万8000円。東京都内の相場でも入居時費用32万円、月額費用が21万1000円との事です。その為、この選択が出来る方は若いうちに、資金を貯蓄し、資金的に余裕がある方の選択肢とも言えます。

■大きなご自宅に住み続けるよりも、自宅サイズを変えて子育て後の生活を楽しむ?!

個人的にはある程度、その人の健康状態にもよりますが、大きめのご自宅は売却をして、60㎡前後のマンションに引っ越しをして、それも引っ越し時にある程度のリフォームをして最新の設備環境で老後生活を過ごしていく事が良いのではないかと思っています。

勿論、資産価値がある程度ある不動産の売却が前提となりますが、不動産購入時に「一生に一度の大きな買い物!」と考えすぎず、子育て後の住まいは自宅サイズを変えて、上手く不動産と付き合う事も選択肢としてお持ちいただければ幸いです。

今後の参考にお役立て下さい。

 

 

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土地を捨てる方法とは

2022年04月22日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

メディアでも話題になっている全国の空き地問題について、新たに「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が創設されました。

この背景には、1相続登記の申請は義務ではなく、申請しなくても不利益を被ることは少ないこと、2都市部への人口移動や人口減少・高齢化の進展等により、土地を利用したいというニーズも低下していること、3遺産分割をしないまま相続が繰り返され、土地共有者がねずみ算式に増加してしまっていること、などがあります。

その結果、所有者の探索に多大な時間と費用が必要(戸籍・住民票の収集、現地訪問等の負担が大きい)、所有者の所在等が不明な場合には土地が管理されず放置されてしまう、共有者が多数の場合や一部所在不明の場合、土地の管理・利用のために必要な合意形成が困難になり、公共事業や復旧・復興事業が円滑に進まず、民間取引が阻害され、土地の利活用を阻害してしまう、といった問題が発生しています。

いわゆる相続放棄では土地を放棄しにくい

現行法でも、「相続放棄」の手続きを行えば、不要な土地を相続しないことも可能です。

しかし、この方法を取った場合、不要な土地のみを放棄するのではなく、すべての相続財産についての承継を放棄することになります。

そのため、相続財産に自宅不動産や現預金があり、それ以外に不要な地方の土地があるような場合には、相続放棄を選択することが難しくなります。

相続土地を国庫に帰属させることができる

このような問題を解決するため、相続した土地の所有権を国に移すことができる制度が創設されました。

実際の法律施行はまだ先(2023年4月までに定める日から施行)ですが、相続してその管理・処分に困っていた土地の道筋がつけられたことになります。

ただし、管理コストの国への転嫁や土地の管理をおろそかにするモラルハザードが発生するおそれを考慮して、一定の要件を設定し、法務大臣が要件を審査することとなります。

土地放棄の要件とは

土地を国に帰属させることができる要件としては、建物などの工作物が建っていないこと、土壌汚染や埋設物などがないこと、崖がある土地でないこと、権利関係に争いがないこと、などが挙げられています。

既存建物などがある場合には、その解体費用がかかりますし、土壌汚染や埋設物がある場合も土地改良費用、埋設物撤去などがかかります。

全ての土地が簡単に国へ帰属させることができるわけではありません。

また、国へ帰属させるには、10年分の土地管理費用相当額の負担金を納める必要があります。

このように、不要な相続土地についての法整備がなされてきてはいますが、やはり簡単な手続きではありません。

そして上述のようにコストについての負担が発生することも考慮しなければなりません。

今後は、人口減少や高齢化により、不動産のニーズが減少し、こうした土地や建物の処分の問題が今まで以上に大きな課題となることが予想されます。

これからの不動産購入にあたっては、最後の出口(=不動産の処分)をきちんとイメージすることが必要になります。

失敗しないお住まい探しをするために、ぜひ不動産エージェントへご相談ください。

 

 

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フルフラットキッチンとは⁉

2022年04月21日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

フルフラットキッチンとは、シンクや調理台・キッチンカウンターがすべてフラットなタイプのキッチンを指します。

またはオープンキッチンとも呼ばれます。

フルフラットキッチンは、キッチンとダイニングの間に壁がなくオープンなキッチンになるため、見た目もおしゃれで開放感のあるキッチンを作ることができます。

オープンキッチンは、アイランドキッチンだけを指すのではなく、ダイニングとの区切りがないキッチンであれば他のタイプでもオープンキッチンと言います。

フルフラットキッチンのメリット

1. 開放感がある

広いLDK空間をさらに広くて開放感があるレイアウトにしてくれるます。

2. 掃除が楽

フルフラットキッチンは壁がないため、ワークトップを拭くだけというお手軽さで掃除がとっても楽です。

3. 見た目がおしゃれ

フルフラットキッチンはこだわりのインテリアでおしゃれな点を優先して決めると理想のキッチンスタイルが叶います。

フルフラットキッチンのデメリット

1. 片づけが苦手だと生活感がでてしまう。

生活感のあるもの(ラップ・ホイル)引き出しや棚に入れて見せない収納
(布巾・洗剤・スポンジなど)色を揃えて見せる収納にするとよいそうです。

2. フラットな面に物を置いてしまう

フルフラットキッチンには物が置きやすいので、いつの間にか常に物を置いてある事になりやすい。

3. 水はねや調理汚れの跳ねが気になる。

調理中の水はねや油跳ねは仕方がないもの、対処法としては
シンクも広いサイズを選べば、ほぼ水はねの心配は不要ですが調理中の飛び跳ねが気になる場合は、コンロ前に透明の飛び跳ねガードの対策が必要です。

4.調理中の匂い

多少の匂いはダイニングやリビングにも広がります。
対処法として、調理中は必ずレンジフードを回しましょう。
最新のレンジフード油煙を給排気してお部屋への広がりを防いでくれる機能がついているものもあります。

いかがでしょうか。
自分自身が現在迷っている為メリット・デメリットを調べてみましたが片付け上手ではないのでかなり悩みます。
キッチンリフォームなどを考え中の方に少しでも参考なればと思います。

 

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災害と不動産購入

2022年04月19日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

毎日のように地震が各地で起きていますが
今年も3月11日を迎えました。
あの未曾有の大災害からはや11年。
当時の記憶を風化させまいと願うものの、時とともに防災意識は薄れてしまうものです。
せめて毎年この日にだけは大切な教訓を思い返したいと思います。

■とにかく逃げる

東日本大震災は「地震」と「津波」の被害でした。
地震災害の場合は「身を守る」ことが第一なのですが、津波の場合はとにかく逃げることが大切です。
2022年1月15日に南太平洋トンガ諸島付近の大規模噴火により日本でも津波警報が発令されました。
危険地域にお住まいの方は避難をされたでしょうか。
東日本大震災以降も津波警報や注意報が何度か発令されていますが、幸いなことに大きな被害には至っていません。
しかし、津波警戒地域にお住まいの方にとっては「またか」と避難が空振りに終わることを煩わしく思う方もいらっしゃるかもしれません。
100回空振りでも101回目に助かるならそれでいい、空振りではなく「素振り」なんだと、意識の高い方は防災意識を維持し続けていらっしゃるのですが、度重なる空振りで甘い判断をしてしまうのもまた事実です。
防災のことを考える時に、根拠なく「自分は大丈夫」と思い込んでしまう不思議なバイアスがかかってしまいます。

津波だけではありません。今年の冬に各地で発生した豪雪被害に見舞われた方も多いと思います。
都市部でも積雪があり、動けなくなった車に起因する立往生が報道されました。
雪がひどくなる時は運転を避ける、思い返せば誰でもそう考えるのですが、災害のその瞬間は何故だか「自分は大丈夫」と思ってしまうのです。
※都市部でもノーマルタイヤだったため事故となったケースが多かったようです。

話を戻します。
様々な都合があるのはわかるのですが、津波警戒地域にお住まいの方は、空振りだとしても逃げる習慣をつけることが東日本大震災で得られた大切な教訓です。

津波被害を避ける方法は「津波警戒地域外で生活する」が一番で、どうしてもその地域で生活しなければならない場合は「警報が発令されたら逃げる習慣をつける」ことが大切です。

■防災における不動産購入とは

住宅購入は各種災害から家族を守る効果の高い防災対策と言えます。
災害を防ぐ街や家を選べば良いからです。
津波被害は前述の通り、津波警戒地域を避けるべきです。
土砂災害も土砂災害警戒地域を避けることで被害を未然に防げます。
地震は耐震性の高い住宅を選ぶか、必要な耐震改修工事を実施することで対策を取ることができます。
洪水は少し難しいです。
日本は水の国なので、洪水被害を完全に防げる立地はそれほど多くはありません。
洪水ハザードマップを見て警戒レベルの高い地域を避けることができればそれに越したことはありませんが、市の大部分が浸水域になっているような地域では、想定される浸水レベルがなるべく低いエリアを狙いつつ、いざという時の避難場所や経路を家族で共有しておく必要があります。

いずれにせよ良い物件をネットで見つけたから買う、というような買い方では、防災対策としての住宅購入を実現できません。
防災対策が難しいのは、一度家を所有してしまうと、主に費用の面で対策が取りにくくなることです。
土砂災害警戒区域に家を買ってしまった人は、津波と同じで大雨の時にはすぐ避難する習慣を強いられることになります。

■事前防災と事後防災を混同しない

毎年この時期になるとテレビでは防災グッズの特集が組まれます。
防災グッズは災害発生時を生き延びた後に必要なものです。
仮に1か月以上暮らせるような備蓄を確保しても、警報が発令されたら避難しなければなりませんし、家が津波被害に見舞われたら備蓄も意味がありません。
想定される災害は地域によって異なります。対策の優先順位も地域によって異なります。

根拠なく「自分は大丈夫」と思い込まないことこそが、これまでの災害から得られた大切な教訓ではないでしょうか。

 

 

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不動産の4つの価格 その4 「実勢価格」

2022年04月14日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

前回は、不動産の4つの価格のうち、「路線価」についてお話ししました。

前回の記事は、不動産の4つの価格 その3 「路線価」

本日は、「実勢価格」についてお話しします。

実勢価格とは、実際に不動産を売りに出した時に、市場で「いくらで売れるか」という時価の事です。

例えば、土地を5000万円で売りに出したが、買い手がつきにくく、売値を下げて、結局4500万円で売ることが出来ました。この4,500万円が実勢価格となります。

つまり、売主と買主が市場の適正価格を理解した上で、目的となる不動産の状態、引渡し時期など全て合意のもと取引する価格です。

また、一般の土地取引の指標とされる公示価格との関係で考えた場合、実勢価格は公示価格の約1.1倍に相当するとされています。

≪不動産の評価額の目安≫

実勢価格(目安)=公示価格×1.1

実勢価格(目安)=固定資産税評価額÷70%×1.1

実勢価格(目安)=相続税路線価÷80%×1.1

※あくまでも目安です。

実勢価格と補正の考え方

実勢価格は、

・不相談の個別要素(土地の形状、道路付け、利用状況、建物の状態等)

・不動産の個別事情(売却理由、販売期間、残債務の有無など)

を全て考慮し、判断されます。

「補正」とは、不動産の個別要素や売主の個別事情を評価に反映し、案件ごとの市場での適正価格を見極めるための修正のことです。

個別要素や個別事情は案件ごとに異なり、統一した数字で規定できるほど単純ではないので、具体的な規定がありません。

修繕の有無は補正の対象となりうる

個別要素として、建物の状態はとても重要なポイントです。

仮に、同じ建築後20年の建物であっても、計画的に修繕を実施してきた建物と新築後一度も修繕を行っていない建物とでは、建物のとしての評価は全く異なります。

計画的に修繕を実施してきた建物と比較し、新築後20年間一度も修繕していない建物の場合、屋根、外壁、住宅設備類など、将来的に必要となる修繕費用が購入希望価格に必然的に反映されます。

また、建物の状態が悪く、雨漏り、シロアリ、木部の腐食等の修繕に急を要する不具合箇所存在していれば、必要となる修繕費用を評価時点で減額されることが多いです。

その他、売却理由、販売期間、タイミングなどによっても実勢価格というのは変動していきます。不動産の価格については、普段不動産の取引をしたことない方にとっては判断が難しいと思いますので、迷ったら不動産のエージェントに尋ねてみることをお勧めします。

 

 

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温暖化ガス削減にも貢献?!ZEH(ゼッチ)マンションとは?!

2022年04月13日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

2050年のカーボンニュートラルに向けて政府は30年度に温暖化ガス排出量を13年度比46%削減する事を目標にしています。実現には家庭部門の省エネも重要になる為、住宅のZEH化が進められています。これまでは戸建て住宅を中心にZEH化が進んできましたが、昨今ではマンションのZEH化が注目を集めています。そこで、今回は、「ZEHマンション」について解説をしたいと思います。

世界各国がカーボンニュートラルへの取り組みが進む中、日本でも国土交通省、経済産業省、環境省の3省が連携し、住宅の省エネ・省CO2化を推進しています。有識者会議のとりまとめでは。『30年における新築住宅で少なくともZEH基準の省エネ性能の確保』を目指すこと、『30年において新築戸建ての6割に太陽光発電設備が設置されている』事を目指すとしています。

■そもそも「ZEH(ゼッチ)」とは何?!

ZEH(ゼッチ)とは「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」の略の事です。住宅の断熱性能を高め、エネルギー効率の高い設備の導入で「省エネ」を図り、太陽光発電などで生み出す「創エネ」でエネルギー収支を「ゼロ以下」にする住宅のことです。

まず知っておきたいのは、ZEHの集合住宅には省エネ率などによって種別があるということ。創エネを加えて100%以上の省エネ率を実現する『ZEH-M(ゼッチ・マンション)』から、省エネ+創エネ75%以上の『Nearly ZEH-M(ニアリーゼッチ・マンション)、省エネ+創エネ50%以上の『ZEH-M Ready(ゼッチ・マンションレディ)、創エネの導入を条件にしていない『ZEH-M Oriented(ゼッチ・マンション オリエンテッド)』まで4つに分かれます。これは、高層マンションになるほど住戸数に対して太陽光パネルの設置が不足することから勘案された定義です。

■ZEH(ゼッチ)マンションの居住者の3つのメリット

マンションのZEH化は温暖化ガスの削減に貢献するとともに、居住者にも大きなメリットがあります。1つ目は住宅の省エネ化や創エネの活用によって、光熱費の負担を抑えられる事です。ZEHマンションに移り住んだ人の半数以上が電気代が安くなったと実感されているようです。2つ目は、住宅の高断熱化によって、夏は涼しく、冬は暖かい快適な住環境が実現できることです。居室と廊下の温度差を抑えることも可能になり、ヒートショックなどの軽減にも効果が期待されています。3つ目は、災害時にも自宅で一定程度の生活を継続できる可能性が高くなる事です。高層マンションの場合、停電によりエレベーターが止まってしまうと、外出が難しくなり、体力が衰えた高齢者には困難な状況となります。太陽光発電などの創エネ設備が設置されていれば、停電時もエレベーターが利用できる事が考えられます。また、水道には給水ポンプを利用しているケースが多く、公共水道に支障はなくても、停電によって水の供給がストップしてしまう事も懸念されます。しかし、設置された創エネ設備や蓄電池が稼働可能ならば、給水ポンプに電力を送る事が可能となります。

今後の住宅購入の際にはZEH(ゼッチ)マンションも含めてご検討いただければ幸いです。

 

 

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相続登記の抜け道!?

2022年04月12日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

全国で問題になっている空き家問題ですが、解消の妨げになっている要因の一つが相続手続きの困難さです。

相続登記に必要な相続人全員の同意とは

不動産の名義変更をする場合には、相続人全員の同意と署名、押印や印鑑証明書が必要になってしまいます。

長期的に相続手続きが放置されていると、相続人が大勢になってしまい、合意や協議が整わない事態が発生してしまいます。

今回ご相談をいただいたケースも、建物について曾祖父名義のまま残ってしまっている、という状態でした。

相続人を調査して、すべての相続人から書類を取り付けるとなると、膨大な手間と時間・費用がかかってしまうことになります。

建物を解体する場合は相続登記が不要になる

本来、相続が発生した場合には、建物の登記名義を変更することにありますが、建物を解体した場合には、この相続登記を省略することが可能になります。

建物を解体した場合には、滅失登記を申請して、登記記録を閉鎖することとなります。

そしてこの滅失登記の申請の際には、工務店の解体証明書と、登記名義人との相続関係がわかる戸籍謄本さえあれば、相続人の一人から手続きをすることが可能となります。

建物の滅失登記については、現況主義とされ、実際に建物が存在しない以上、登記記録の名義変更については省略のうえ、記録自体を閉鎖できるとされています。

権利侵害(損害賠償)には注意が必要

ただし、上記の手続きは、あくまでも建物の登記申請に関する説明です。

建物自体を解体することについては、本来は相続人全員の合意のうえで進めるべき事項になります。

勝手に建物を解体してしまった場合には、他の相続人の持分である建物を毀損してしまうことになりますので、場合によっては損害賠償請求を受けてしまう、といったケースも想定されます。

ただ、長い期間築年数が経過し、実際に誰も使用しておらず、利用価値も市場価値もほぼないような状況であれば、維持管理の一環としての解体も検討の余地があるかもしれません。

また、建物を解体した場合には、土地の固定資産税について減税の対象から除外され、固定資産税額が上昇するといった事態も発生します。

空き家の処分については、不動産の資産価値、法務、税務など、多くの側面から検討すべき事項があります。

もし、空き家についてのお悩みがある場合には、不動産について詳しいエージェントまでご相談ください。

 

 

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収納スペースを考える

2022年04月11日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

住まいの成功&失敗アンケートなどで、必ず上位にランキングされるのが「収納」です。

では、理想とする収納率(面積バランス)はどのくらい必要なのでしょうか。

収納率とは

収納スペースを、延べ床面積で割った百分率のことを「収納率」といいます。
新築住宅を計画するのなら、12~13%と言われています。
例えば、延べ床面積30坪の住宅ならば、30坪×(12~13%)≒4坪となり8帖分の広さです。
この8帖分の収納をどのように割り振ればよいのでしょうか。

今人気の収納スペースとして挙げられるのが下記の収納です。
自分が家を建てるのであれば絶対に必要と考えています。

・玄関脇に設けた収納庫
・キッチン横にパントリー
・ウォークインクロゼット

次に先程の8帖分の収納を割り振ってみました。

玄関収納庫・・・2.0(帖)
パントリー・・・1.0(帖)
主寝室WICL・・・2.0(帖)
子供部屋CL・・・0.5(帖)
子供部屋CL・・・0.5(帖)
共有収納(1F,2F)・・2.0(帖)

ただし、あくまでも理想です。
延床面積の問題やコストの問題そして使い易さを重視して稼働式の棚やデットスペースをうまく活用して
収納問題を解決する提案しているサイトもありました。
ご紹介はできませんがいろいろなアイデアがあり、とても参考なりました。

お住まい探しの際には家族の収納を各自の部屋にではなく使う場所に分散して収納するという考え方もあり、何かの参考にして頂ければ幸いです。

 

 

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2022年4月 フラット35金利のご案内

2022年04月10日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

2022年4月度フラット35金利情報を更新しました。

2022年4月のフラット35金利は、20年以下が1.11%で前月から据え置き、21年以上が1.24%と前月から0.01%引き上げとなりました。

大手都市銀行の動向については、固定期間10年の最優遇金利について、三井住友信託銀行が0.15%の引き上げとなりましたが、その他4行は前月から据え置きとなりました。

長期金利の上昇傾向が続く中、支払う金利を確定できる安心感から固定型を検討する人が増えていることに対応し、固定型のニーズを取り込もうと、固定期間の違う商品で金利を据え置いたり引き下げたりする銀行も出てきています。

【フラット35 4月実行金利】

借入期間15年~20年 1.11%(前月±0.00%)
借入期間21年~35年 1.24%(前月+0.01%)
※上記金利には団信特約料が含まれておりません。

フラット35の制度変更が行われます

2022年度の予算が成立し、2022年4月よりフラット35の制度改正が行われます。

 

2022年度4月以降の制度変更事項

【フラット35】維持保全型がはじまります

2022年4月適合証明書交付分から、維持保全・維持管理に配慮した住宅や既存住宅の流通に資する住宅を取得する場合、【フラット35】の借入金利が当初5年間年0.25%引き下げとなります。

 

【フラット35】地域連携型(子育て支援)の金利引下げ期間が拡大されます

2022年4月資金実行分から、住宅金融支援機構と連携している地方公共団体の子育て支援のための補助事業の利用とあわせて、【フラット35】の借入金利が当初10年間年0.25%引き下げとなります。

 
 
 

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コーポラティブハウスのメリット・デメリット

2022年04月09日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

マンションと注文住宅の中間のような建物、「コーポラティブハウス」のご紹介です。

コーポラティブハウスとは?

コーポラティブハウスとは、欧米などで人気の入居者が主体となり、入居者自身が事業主となって住まいづくりを進める方式です。

一般の分譲マンションでは、不動産事業者が土地を仕入れ、建物の設計・建築を行います。

一方で、コーポラティブハウスの場合には、建築会社などが音頭を取るケースが多いですが、入居を希望する人が集まり、コンセプトを決め、出資をして、設計や開発を進めていくという手法です。

分譲マンションに比べると、設計時点から関われるため、自分の理想とする住まいを実現することができます。

また、分譲業者が入らず、広告宣伝費や販売管理費などがかからない分、分譲マンションよりも割安に購入できるケースもあるようです。

そして、同じコンセプトを共有する賛同者が集まることになるので、良好なコミュニティが形成されやすい土壌もあり、分譲マンションに比べると密な人間関係ができやすいと言われています。。

中古のコーポラティブハウスを購入する際の注意点

ただ、こうしたコーポラティブハウスのコンセプトは、ともすると奇をてらい過ぎて万人受けしにくいものになってしまっている場合があります。

そのコンセプトが合えば良いですが、個性的すぎる物件については、流動性が落ちてしまいますので、注意が必要です。

併せて、すでに密な人間関係が出来上がってしまっている場合には、スムーズにそのコミュニティに入っていけるかという点も気を付けたいポイントです。

見えないところでは、きちんとした長期抽選計画が作られているのか、管理体制が整っているか等の点も事前にチェックしたい事項です。

一般的な分譲マンションと違い、コスト重視で「自主管理」になっている場合には、具体的な管理の方法や、入居した後の事務負担なども確認したいところです。

そしてやはり一番気を付けなければならないのが、その立地です。

資産性(=売却のし易さ)を決める最大のポイントは立地ですので、コンセプトに共感するあまり、駅から離れている等の立地のマイナス面に目を瞑らないようにしましょう。

もしご興味のある物件がコーポラティブハウスだった場合には、お気軽にエージェントまでご相談ください。

 

 

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オンラインセミナーへご参加ください

2022年04月08日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

住宅購入を検討する中で、10年~20年後の少し先の将来に、いずれは売却することが気になる方は、リニュアル仲介が開催するオンラインセミナーへご参加ください。
セミナーのテーマは「資産価値を目減りさせない賢い住宅購入」です。
住宅ローンの返済を住居費として消費しない買い方についてご説明します。

■売却を想定しない住宅購入は危険です

老後の資金問題がニュースになっています。
夢のマイホームをいずれは我が子が相続して住み継いでいく……これまで住宅に抱いていた幻想です。
核家族化が進み2世帯住宅が現実的でなくなった状況から、子供世代も必要になったら住宅購入する流れとなり、誰も住まなくなった実家は相続時に現金化されるだけです。
これまでの住宅資産は「亡くなってからしか現金化されない不自由な資産」という捉えられ方でした。
しかし、老後資金の問題を考えると、必要に応じてマイホームを資金化(売却や賃貸)し、そのお金で高齢者施設への入居費用などを賄う必要があります。
家は一生で一回の買い物は最早過去の価値観であり、家は必要に応じて何度か住み替えるのがこれからの住宅のあり方です。
一生マイホームにしがみつくよりも、必要に応じて動ける余力を残すことが大切で、そのためには住宅購入時に「いざとなったら売れる家」を選択する必要があります。

■日本人は新築志向という幻想

日本は欧米諸国に比べると中古住宅よりも新築住宅を購入する割合が非常に高いです。
日本は新築志向と言われますが「新築が良いか中古が良いか」と問われればどの国でも「新築が良い」と答えます。
諸外国の中古割合が高いのは「資産価値が下がりやすい住宅が良いか、下がりにくい住宅が良いか」という問いになっているからです。
住宅に限らず新品は中古に比べて資産価値が目減りするスピードが速く、住宅資産に対する考え方が進んでいる諸外国で中古が積極的に選択されているという訳です。
子育てが終わり十分な収入も得られたので、人生の後半にご褒美として新築住宅を購入するのは良いかもしれませんが、普通の人は住宅購入で新築を選択するという「贅沢」をする余裕はないはずです。

■物件よりも買い方が大切です

オンラインセミナーでは前述のような資産性重視のご説明となります。
住宅購入を検討する際に、ポータルサイトの物件情報を見始める方が多いのですが、いきなり物件探しは間違った買い方に陥ることが懸念されるのでお勧めしません。
まず初めに行うべきなのは資金計画です。
不動産は価格が高いほど資産価値を維持しやすいという特徴があるので、通常の買い物のように安ければよいというものではありません。
ご自身の収入から適切な予算を見定め、予算内で最適な物件を見つける必要があります。(もちろん背伸びした予算設定もお勧めできません)
リニュアル仲介では住宅購入を検討されているお客様にはまずはセミナーへの参加をご案内しています。
単に物件紹介を行う一般的な不動産会社とは一線を画す、リニュアル仲介ならではの賢い住宅購入をご案内いたします。

■買い時は「今」です

物件価格が安い時が買い時だと思われがちですが、いくらで買うことができたかというのは結果論でしかなく、安くなるのを待っても購入のタイミングはいつまでたっても訪れません。
住宅購入がお得か損かというのは、売却した時にいくらで売れたか、によります。
購入時点で何年も先の売却価格を的確に推測することは困難です。
それではなぜ買い時が今なのでしょうか。
それは空前の低金利だからです。
多くの方が住宅購入の際に住宅ローンを利用します。
つまり金利が安い時が買い時という訳です。
昨今の低金利政策にすっかり慣れてしまっていますが、現在の低金利は経済全体から見ると必ずしも適切とは言えない状況です。
いつ金利が上昇するのかは正確には予測できませんが、これ以上金利を下げる余地がないことは明確です。
史上空前の超低金利時代こそが買い時と言えるでしょう。

■オンライン開催なのでお気軽にご参加ください

・資産価値が下がりにくい住宅はどこに存在するのか?
・住宅ローン、固定金利か変動金利か?借入期間は?
・立地適正化計画が及ぼす不動産の価値
・流行りのカフェ風リノベで資産価値は向上するのか?
・仲介+リフォームの事業者はリフォーム費用が高い理由
・ヴィンテージマンションは買って良いのか?
・売りに出ている全ての不動産を見る方法

一つでも関心のある項目があればぜひセミナーへご参加ください。
皆さまの賢い住宅購入を実現するためにお役立ていただける情報提供をいたします。

<セミナーはこちら>
https://www.rchukai.jp/seminar/

 

 

~人生に愛すべき住まいを。~

さいたま市の不動産の売却・購入は、イエステーション南浦和店のくさの工務店にご相談ください。

不動産の4つの価格 その3 「路線価」

2022年04月07日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

前回は、不動産の4つの価格のうち、「固定資産税評価額」についてお話ししました。

前回の記事は、不動産の4つの価格 その2 「固定資産税評価額」
本日は、「路線価」についてお話しします。

路線価には、固定資産税評価額の算定基準である「固定資産税路線価」と相続税や贈与税の算定基準である「相続税路線価」があります。

不動産業者や金融機関は、これから説明する相続税路線価(以下「路線価」という)を物件の評価に主に用います。

相続税路線価は、公示価格の約80%

路線価は、国税庁が発表する(道路)に面する宅地1㎡あたりの評価額で、公示価格の約80%に相当します。

路線価は、毎年1月1日時点の価格を、国税庁のサイト「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で確認できます。

https://www.rosenka.nta.go.jp/

路線価は、1㎡あたりの価格が千円単位で示されます。
470と書いてあれば、
47万円/㎡ということになります。

100㎡の土地であれば、47万円/㎡×100㎡=4700万円となります。

路線価さえ分かれば、簡単に計算できるということになりますが、同じ道に面した土地でも土地の形状は色々あります。路線価は計算しやすい反面、そのままでは、土地の形状などが正しく評価に反映されません。

例えば、旗竿地のような使いづらい不整形地も全て同じ評価になるのは、正しく価値を評価しているとは言えません。

そこで必要となるのが「補正率」です。

4つの補正率

・奥行価格補正率
⇒奥行の距離に応じた補正率。土地の一面が道路に面している場合に適用します。

・奥行長大補正率
⇒間口に対し奥行きが特に長い土地の評価を減額する補正率。奥行きが間口の2倍以上の土地が補正の対象となります。

・間口狭小補正率
⇒間口が特に狭い土地が対象で、有効性、利便性に劣る分を減額する補正率です。

・不整形地補正率
⇒整形地に対し、利用価値の低い形の整っていない土地評価を減額するための補正率です。

補正率は併用して使います

補正率の中でも、奥行きの距離に応じた補正を行う奥行価格補正率は、特に面積の小さい土地でない限り、必然的に併用する場合が多くなります。

例えば、間口が特に狭ければ、奥行き距離が長くなるため、間口狭小補正率と奥行長大補正率を適用します。

また、旗竿地の場合、間口狭小補正率と奥行長大補正率を併用したり、不整形地補正率と間口狭小補正率を併用したりします。

対象となる土地の内容により、どの補正率を選択するのか、あるいは、どの補正率を組み合わせるのかの判断が、訂正な評価を行う上でのポイントです。

(例)
路線価:200C、土地:180㎡、奥行き距離:25m、普通住宅地区
⇒20万円/㎡×180㎡×0.97㎡(奥行価格補正率)=3,492万円

なお、各補正率は国税庁の「補正率表」で確認できます。
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/02/07.htm

以上、路線価についてでした。
自分の気になる物件があったら、路線価で調べ、補正率を使い、おおよその価格を出してみてもよいかと思います。

次回は、「実勢価格」についてお話しします。

 

 

~人生に愛すべき住まいを。~

さいたま市の不動産の売却・購入は、イエステーション南浦和店のくさの工務店にご相談ください。

炭素繊維を使って建物の耐震補強

2022年04月06日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

炭素繊維とは

炭素繊維はほとんど炭素だけからできている繊維といえます。
衣料の原料などでお馴染みのアクリル樹脂や石油、石炭からとれるピッチ等の有機物を繊維化して、
その後、特殊な熱処理工程を経て作られる「微細な黒鉛結晶構造をもつ繊維状の炭素物質」です。

炭素繊維を使って建物の耐震補強をおこなう、そんな紹介がされていました。
紹介されていたのは小松マテーレ株式会社の炭素繊維のワイヤーで炭素繊維複合材料『カボコーマ』です。
古くなった建物を炭素繊維のワイヤーで耐震補強を行っているという紹介でした。

耐震補強材として使用した『カボコーマ』は直径約9ミリ。組紐技術を応用した樹脂で炭素繊維を包み、
それを7本まとめて紙縒り(こより)のような“縒り線”にして強度を高めています。
それを使い重要文化財や世界遺産などの見た目に違和感を感じさせない耐震補強を実現させたそうです。

隈研吾さんとコラボした本社の耐震補強は外観のデザイン性のある補強だったりして幅広く可能性があるものでした。

今後はたくさんの古くよき日本の建築物に起用され保存される事を願いたいものです。

余談にはなりますがパリのノートルダム寺院が焼失しまってから間もなく3年がたちますが現在復興として「国境なき大工」グループによって特殊な大工技術を用い
近代的な機械を一切使わずに手縄を使って三角形の木造建築物を造っているところがニュースになっていました。

いい建物には人を引き付ける不思議な力があり沢山の人達によって復興や保存活動がされています。
このような昔からの技術や最先端の炭素繊維などで歴史的な建物を保存できる技術で歴史的建物がいつまでも見続けられる事を願っています。
歴史的な建物を見るのが好きなので、できるだけ時が経った木の質感も含めて自分の目で歴史的建造物を見ていければと思います。

 

 

~人生に愛すべき住まいを。~

さいたま市の不動産の売却・購入は、イエステーション南浦和店のくさの工務店にご相談ください。

 

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