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スタッフブログ:月別: 2022年5月

不動産取引は非対面になるのか

2022年05月18日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

先日も不動産の引渡決済がありましたが、年度末の銀行で2時間近い時間がかかりました。

多くの書類に記入し、銀行の窓口で振り込み手続きを行い、売主様の口座に入金されるのを確認するという作業です。

年度末とのことで銀行窓口が混み合い、売主様・買主様や当事者の話題も尽き、大の大人が顔を突き合わせ、時間が経つのをひたすら待つという、一番大切なはずなのに一番ツラい時間です。

決済完了後にお客様から「毎回こんなことをしているのですか」という質問があり、業界の悲しい状況を改めて痛感しました。

不動産取引はペーパレスとは程遠い

今回の取引物件はマンションでしたが、今回も記入すべき書類はたくさんありました。

登記の名義を書き換えるための登記書類に始まり、管理会社へ提出する名義変更書類、代金の領収書、不動産会社へ提出する取引完了確認書、火災保険の書類、ローンの書類、振込み伝票など、署名・押印の連続です。

こうした書類も、一部はペーパレスやネット手続きとなってはきていますが、まだまだ書面で提出することが一般的です。

取引の要点が、「代金の支払」と「その引き換えの鍵の引渡し」になるため、対面で行うことが一番スムーズではあるのですが、それ以外の部分での書類が多すぎるのです。

不動産仲介事業者がその責任と仲介機能を発揮すべき

こうした不動産取引がよりスムーズになるためには、例えば振込みをネット送金で行う、保険申込もネットで完了するなど、各種手続きのネット化が前提ですが、不動産仲介事業者もその大きな役割を果たすことができるはずです。

どうしても手渡しをすべき鍵や書類については、事前に不動産仲介事業者が預かっておき、売主様への入金が確認できたら、責任をもって買主様へ届ける、などの方法も選択できるはずです。

不動産事業者や金融機関の中には、こうしたエスクロー(取引保全)機能を果たしている事業者もあります。

こうした手続きや機能がもっと一般的になれば、不動産取引の現場ももっとスムーズになり、余計な時間やコストが省略できるのではないでしょうか。

このような方法以外にも、ブロックチェーン技術を活用した取引方法も検討されています。

不動産取引の現場も少しずつですが、変わってきています。

不動産という大きな買い物をするお客様が、より安心してストレスなく取引ができるよう、不動産業界やそこに携わるエージェントも改革が必要であると感じた取引でした。

 

 

~人生に愛すべき住まいを~

さいたま市の不動産の売却・購入は、イエステーション南浦和店のくさの工務店にご相談ください。

不動産購入をする際の「住宅ローン」!金利上昇はどのような影響を及ぼすのか?!

2022年05月17日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

■ 住宅ローンの金利上昇圧力が高まっており・・・?!

メガバンクが相次ぎ住宅ローンの固定金利を引き上げるなど、金利の上昇が話題になっています。国内では「超低金利」が長く続いており、このような「超低金利」ももう限界となっていると考えます。金利上昇はこれからの不動産購入にどのような影響があるのでしょうか?!本日はそのような金利上昇について解説を行いたいと思います。

そもそも金利は大きく短期金利と長期金利に分けられます。短期金利は1年未満、長期は1年以上を指すことが多く、短期金利は中央銀行が市場に供給する資金の量を調節することで決まります。国内では「無担保コール翌日物」が代表的な指標です。

※「無担保コール翌日物」とは金融機関同士が「今日借りて、明日返す」、「今日貸して、明日返してもらう」といったような1日で満期を迎える超短期の資金調達や資金供給を、借り手が貸し手に対して担保を預けずに行う取引です。

また、長期金利は国債が取引される債券市場で、需要と供給の関係によって決まるのが原則です。一般的には10年物国債の利回りを長期金利の指標として使います。国債の価格が上がれば金利は低下し、価格が下がれば金利は上昇します。このような需給バランスによって、金利が判断されます。

■ 長期金利は国債が取引される債券市場で、需要と供給の関係によって決まる!

例えば期間1年で金利2%の国債が価格100円で発行されたと仮定して説明しましょう。購入すれば1年後に元本100円と利子2円の102円が手に入ります。この国債が発行直後に市場で取引されたとします。買いたい投資家が多ければ国債は値上がりします。投資家が101円で買ったら利益は1円。利回りは1円を101円で割った0.99%です。市場の金利は2%から0.99%に下がったといえます。逆に国債の価格が99円に下がると、99円に対して3円の利益が出るため、金利は3.03%に上昇します。ただ、近年ではこうした市場の機能が十分に働かず、日本や欧米主要国の長期金利は極めて低い水準になっています。

その理由としては各国の中央銀行が国債を大量に購入してきたからです。国債などの購入を通じて市場に大量のお金を供給することを「量的緩和」と呼びますが、長期金利を低く抑え、企業などが借金をしやすくして景気を下支えするのが狙いです。ただ、経済の回復に加え原油価格の上昇などがあり、インフレへの懸念が強まってきました。そこで米国の中央銀行にあたる米連邦準備理事会(FRB)が金融政策を転換しよう発表し、このような流れが出てくると、今度は金利上昇の動きへと変わっていきます。量的緩和策をやめて、長期金利を上昇させようというものです。

※米連邦準備理事会(FRB)とはThe Federal Reserve Boardの略であり、日本における日銀と同じ、アメリカの中央銀行制度の最高意思決定機関で、日本語で「連邦準備理事会」とも呼ばれています。米連邦準備理事会(FRB)は、7名の理事から構成されており、米連邦準備理事会(FRB)が開く金融政策の最高意思決定機関に連邦公開市場委員会(FOMC)があり、米連邦準備理事会(FRB)の理事7名や地区ごとの連邦準備銀行(FRB)総裁5名で構成されていて、アメリカの金融政策やFFレートの金利誘導目標を決定しています。

米連邦準備理事会(FRB)は政策金利(短期金利)を3月に引き上げる見通しとなり、量的緩和では余ったお金が株式市場に流入し、株高の一因となっていました。金利の上昇は景気や株価には逆風となりますので、そうした見方から今年に入り、米国の株価は下落しています。

■ 米連邦準備理事会(FRB)の利上げは日本にどう影響を及ぼすのか?!

米国の長期金利上昇を受けて、日本の長期金利も足元でやや上昇しています。しかし、日銀の金融緩和姿勢にはいまのところ変化が見られず、当面は大きな上昇はないとの見方が多いようです。日本よりも米国の長期金利上昇が大きくなると、円を売って、より金利の高いドルを買ったほうが得なので、円安・ドル高が進みやすくなります。その為、円安で輸入物価が上昇し、家計にマイナスの影響が及ぶ可能性が高いと判断できます。

勿論、このような流れになるとこれから不動産購入を検討されている方の「住宅ローン」に大きな影響が出てきます。長期金利が上がれば固定金利型、短期金利が上がれば変動金利型の借入金利に反映されます。変動型で借りている人は金利負担が重くなりますが、仮に日銀の金融緩和姿勢に変化があれば、株価が乱高下する可能性も指摘されます。

ぜひ、不動産購入前の「住宅ローン金利の上昇圧力が高まっている」事を、把握しておいて欲しいのと、「不動産購入価格が高くて買えない」と思われている方も低金利の今、不動産を所有する方がメリットのあるケースも存在します。

今後の参考にお役立て下さい。

 

 

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カーポートに適用される建ぺい率の緩和措置とは?

2022年05月15日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

お客様からたまに聞かれる質問に、「カーポートは建築面積に含まれないのですか?」という質問があります。

そもそも「建築面積」とは、簡単に表現すると、上空から見たときの屋根の面積になります。

しかし、この表現は、イメージしやすくするための表現であり、正確には屋根面積ではなく、「壁・柱で囲われた部分の水平投影面積」ということになります。

通常は、壁が無くても柱があれば、柱に囲まれた部分がどんな用途であろうと、建築面積に算入されることとなります。

ただし、一定の条件を満たす場合、柱があっても建築面積の不算入措置が適用できる部分があります。それが、「高い開放性を有する建築物の建築面積の不算入措置」です。

以下のイメージを見てみましょう。

■高い開放性のある建築物の建築面積不算入のイメージ

建築基準法施行令による建築面積不算入措置
この不算入措置は、建築基準法の建築面積の定義で規定されています。

【※】建築面積とは(建築基準法施行令第2条第2号)
建築物(略)の外壁又はこれに代わる柱の中心線(略)で囲まれた部分の水平投影面積による。ただし、国土交通大臣が高い開放性を有すると認めて指定する構造の建築物又はその部分については、その端から水平距離一メートル以内の部分の水平投影面積は、当該建築物の建築面積に算入しない。

建築基準法の定め
建築基準法では、「国土交通大臣が高い開放性を有すると認めて指定する構造の建築物」は建築面積としていれなくてもよい、とされています。ただし、「国土交通大臣が高い開放性を有すると認めて指定する構造の建築物」に該当するためには、細かい条件をクリアしなければなりません。どのような条件なのか、以下で詳しく解説します。

「高い開放性を有する建築物」の条件
「国土交通大臣が高い開放性を有すると認めて指定する構造」に該当するためには、外壁、柱、天井、階数それぞれに細かな条件が定められています。そのため、開放性を有することに関して、見た目が開放的であるといった主観的な基準ではなく、客観的に公平な基準で判断可能です。それぞれどのような基準か解説します。

1 外壁
「外壁を有しない部分が連続して四メートル以上であること」が条件となります。カーポートは基本的に屋根と柱であるため、該当するものがほとんどでしょう。しかし、オプションとしてが外壁とみなされるほどの大きさのサイドパネルを設置すると、条件から外れるかもしれません。

2 柱の間隔
柱はそれぞれの「間隔が二メートル以上であること」が条件です。柱が密になっていると開放性を有するとは判断されません。カーポートは柱の数がそこまで多くないものがほとんどです。こちらも該当する可能性は高いでしょう。

3 天井の高さ
天井の高さには、「二・一メートル以上であること」という条件があります。カーポートは車を中に入れる目的で設置するため、2.1m以上の高さがあることがほとんどです。ただし、1cmでも基準より小さければ対象外となります。

4 階数
「地階を除く階数が一であること」も条件の一つです。つまり、1階建てであることが条件となっています。カーポートは車を入れるためのもので、敷地面にそのまま設置します。そのため、階数の条件は確実にクリアできるでしょう。

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【4つの緩和条件 まとめ】
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・外壁を有しない部分が連続して4m以上であること
・柱の間隔が2m以上であること
・天井の高さが2.1m以上であること
・地階を除く階数が1であること

要は簡単に言うと「平屋で柱間隔が2m以上のそれほど低くないカーポート」であれば、建築面積の不算入の緩和措置が受けられることになります。

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この不算入装置は知っておくと非常にありがたい緩和規定です。
ただ、実際には、住宅の完了検査後に建築するケースが多いため、初めから建蔽率のことなどに目を向けることが少ないようです。ただし、隣人の通報をきっかけとして、違反建築物ではないかと精神的苦痛を強いられるケースもあるため、たかがカーポートといえども、法律の緩和規定をフルに使って適法な状態で堂々と建ててしまうのが良いです。

建築面積の不算入措置は、上記に記載した4つの条件を満たせば良いのですが、判断に迷うケースがあるので、取り扱いは所轄自治体の建築指導課に必ず確認しましょう!

 

 

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2022年5月 フラット35金利のご案内

2022年05月13日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

2022年5月のフラット35金利は、20年以下が1.15%、21年以上が1.28%と前月から0.04%引き上げとなりました。 大手都市銀行の動向については、固定期間10年の最優遇金利について、三菱UFJ銀行と三井住友銀行が前月から0.15%引き上げ、みずほ銀行が0.1%引き上げるなど全5行が引き上げとなりました。 昨今の経済状況から小幅な上昇が続いていますが、依然として超低金利水準が継続しています。4月28日に日銀が金融緩和を継続する方針を示したことから急激な金利上昇は考えられないとの見通しが強いです。

【フラット35 5月実行金利】

借入期間15年~20年 1.15%(前月+0.04%) 借入期間21年~35年 1.28%(前月+0.04%) ※上記金利には団信特約料が含まれておりません。

フラット35の制度変更が行われます

2022年度の予算が成立し、2022年4月よりフラット35の制度改正が行われます。

 

2022年度4月以降の制度変更事項

【フラット35】維持保全型がはじまります

2022年4月適合証明書交付分から、維持保全・維持管理に配慮した住宅や既存住宅の流通に資する住宅を取得する場合、【フラット35】の借入金利が当初5年間年0.25%引き下げとなります。

 

【フラット35】地域連携型(子育て支援)の金利引下げ期間が拡大されます

2022年4月資金実行分から、住宅金融支援機構と連携している地方公共団体の子育て支援のための補助事業の利用とあわせて、【フラット35】の借入金利が当初10年間年0.25%引き下げとなります。

 
 
 

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ライフプランに合ったキッチンプラン

2022年05月11日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

婦として使いやすいキッチンには憧れがあります。
料理が作りやすい動線やものがあふれてしまう食材の収納、出来たらいつも片付いているキッチンに常日頃から思っていますが実際は少し違います。
年季の入った家の中は食器が家族の人数以上あり、ちょっと多めにストックした食材の居場所が不定期にかわり使いたい時には姿が見えない事が多々あります。

■キッチンの基礎プラン

・I型

壁に取り付けにすると最も低コストで取り付けが可能です。
調理中の動きを考えるとシンク・作業台・コンロ台・冷蔵庫を並べた長さが4メートルを超えないことがポイントのようです。
ダイニングキッチンにすればテーブルも作業台として活用でき配膳や片付けが楽になり閉塞感のないキッチンになります。

・L型

調理中の無駄な動きが少なく、作業しやすいキッチンになります。
シンク・コンロ台・冷蔵庫を結ぶ3辺の総和が3.6メートルから6メールが使いやすと言われています。
シンクや作業台前にカウンターを設けると配膳や片付けが便利になります。

・Ⅱ型
1列にシンクとコンロ台、もう1列を作業にすると作業効率もよく、収納も多く取れます。
列の間は最低でも90センチ、2人で使いたい場合は120センチあけておくと使い易いそうです。
広げすぎると動線が長くなり不便になる事もありますので注意が必要です。

・アイランド型
その名の通り壁から離して島のようにシンクの対面側が大きく張り出し、四方から使える為作業スペースも広く大勢で料理するのに適したキッチンです。

・ペニンシュラ型
作業台の一部または全部を壁から半島状に突き出した形で半島部分をダイニングと対面させるように設けるのが一般的です。
アイランド型よりはスペースは取らず、両側から作業ができるというメリットがあります。

・U字型
U字型にそれぞれのカウンターにコンロ、シンク、作業台を設け体の方向を変えるだけで作業がはかどる機能集約型キッチンです。
コストはやや高めになります。

■小さくてもあると便利なパントリー

キッチンの一角もしくは隣接した所にパントリーを設けましょう。
買い置きした食品の置き場があると日常に使う食品の他、非常食などローリングストックの賞味期限を気を付けることができます。

■家事コーナー

洗濯ものをたたんだり、アイロンをかけたり、食事のレシピをネットで調べたりと何かと家事をこなすお役立ちスペースになります。

あとは動線を考え無駄な動きが出ないような間取りができればキッチンプランは出来上がりです。
使い勝手の良く、居心地の良いライフスタイルに合ったキッチンプランを考えたいものです。

 

 

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「今の家賃で家が買える」に要注意

2022年05月10日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

「今の家賃で家が買える」を鵜呑みにしてはいけません

不動産に関するニュースが増えると必ず出てくるのが「賃貸VS購入」ですが、当ブログでも度々記事にしていますが、多くの賃貸派の意見を押しのけて購入がお勧めというのが当社の考えです。
※もちろん状況によります。※玉虫色の意見は好まれないので、どちらかと言えば購入をお勧めします。

ただ購入派の意見をそのまま鵜呑みにできません。
最も危険なのは「今の家賃で家が買える」です。
有名企業のテレビCMのキャッチコピーでも使われるのですが、特に新築戸建ては家賃との対比で購入判断してはいけません。

同一エリア、似たようなスペックの物件を想定した場合、賃料よりも住宅ローンの返済の方が安くなって当然です。
建物を建築するコストに金融機関へ支払う利息・空室リスク・オーナーの利益などを考慮すると、住宅ローンの金利を上回る経費を賃料に乗せないと、事業として成り立たないからです。

この家賃ならこれくらいの家に住めます、と住宅業者が勧める場合、「今住んでいるエリアよりも資産価値の高いエリア」か「新築など建物代金が高い物件」のどちらかです。

エリアの場合は良いのですが、先ほど新築戸建ては要注意と記載したのは、多くの場合、建物代が高い物件を勧められるからです。
事業者に乗せられて土地の資産性をあまり気にせず、居住性重視でホイホイと物件を買ってしまうと、賃貸派がよく言う「住宅ローンを完済する頃にはボロボロでとても資産価値とは言えない」状況に陥ります。

不動産購入は立地が全てと言っても過言でないくらいで、立地を気にせず「土地代が安いから」「都市部に比べて広いから」と、郊外のエリアを選択してしまうと、貸すことも売ることも難しい資産価値のない「負動産」になってしまいます。

マンションよりも土地の価値を重要視する

マンションは大きな敷地を大人数で共有する所有形態なので、戸建てに比べると、不動産購入価格に占める土地の値段の割合が低く、あまり注目されないのですが、戸建ての資産価値では土地の値段が非常に重要となります。
不動産広告では〇〇町戸建て××××万円というように建物と土地の値段を合算した価格が表示されますが、販売価格が高いか安いか、だけでなく、気になった物件については「販売価格のうち土地代はいくらくらいなのか?」という質問を不動産会社に投げかけることも大切です。

周辺相場や最寄りの公示地価よりも高めの土地価格だった場合、何かしら事情が隠されている可能性がありますし、新築分譲住宅や不動産事業者による買取再販物件の場合は、土地(中古物件)を仕入れて再販するという事業形態から、適正な土地価格の設定でないケースもありますので、気になる物件は「土地価格はいくら」を必ず確認するようにしましょう。
もちろん、販売価格における建物価格の割合が高い物件は要注意ですよ。

セルフインスペクションWEBアプリSelFin(セルフィン)を使えば、周辺の取引事例から土地の価格を自動で算出できるので、中古戸建てを検討されている方はぜひご活用ください。

「戸建ては修繕積立金がないからお得」ではありません!

マンションを購入すると、毎月の住宅ローンの返済に加え、管理費・修繕積立金の負担があります。
これを受けて「戸建ては管理費・修繕積立金がないからお得」と考える人が少なくありません。
建築物は経年で劣化します。
その劣化のスピードを緩やかにしたり、家を長持ちさせるためには、適切なメンテナンスが必要で、そのメンテナンス費用をねん出するためには修繕積立金という考え方が合理的です。
マンションは共有物なのできちんとルール化しなければならないのですが、戸建ては「自己責任」なので毎月どこかに修繕積立金を納めなければならないわけではないのですが、ルール化されていないからと言って「修繕積立金が不要」と考えるのは間違いです。
戸建てであっても将来的に必要と思われる修繕工事を想定して、毎月将来のための修繕費を貯金しておくべきです。

また、中古住宅を購入する時には建物全体のメンテナンスを行っておくことをお勧めします。
最近は住宅ローンにリフォーム費用を組み込めるローン商品が増えていて、住宅ローンの金利に比べると、リフォームローンの金利の方がかなり高いからです。
手元にまとまった現金が残る資金計画であれば、悪くなるまで使って、傷んできたらリフォームするというのも良いのですが、現金に余裕のない方は修繕工事もローンを組む必要があるので、金利が圧倒的に低い住宅ローンに組み込めるタイミングでまとめてやっておくというのも一つの選択肢です。
戸建ての劣化防止対策として有効で、そこそこリフォーム費用がかかる工事は「屋根・外壁・バルコニーの防水対策」です。
新築でも10年~15年で塗り替えをした方が良いと言われているリフォームなので、中古住宅購入時に行っておくとしばらくの間安心して暮らすことができます。

新築であろうと中古であろうと建物の維持管理コストは必要です。
大切な我が家を自らの手で「ボロ家」にしないためにも、戸建てであってもきちんと将来の修繕費をコツコツ積み立てておく必要があります。

今回は戸建て住宅の価格をテーマにご説明いたしました。
不動産購入は「今の価格」だけでなく「将来的な価格」も不確定だからと言って無視せずきちんと検討する必要があります。
冒頭から何度も申し上げていますが「今の家賃で家が買える」は本当に危険です。
ぜひ戸建ての販売価格の内訳に目を向けてください。

 

 

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「相続」案件が「争族」となり、過料が発生するケースもある?!

2022年05月08日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

■人が亡くなり、「相続」が「争族」とならないよう!

人が亡くなると避けられないのが「相続問題」と言われます。また、親族間で遺産の分け方を巡って争うケースが増えているようです。不動産購入を検討されている方の親の「相続」が「争族」とならないよう、本日は「相続問題」について、解説をしたいと思います。

まず、「相続」には法改正と新法の施行がありますので、これから発生する「相続」のタイミングによって、考え方が変わっていきますので、注意が必要です。

施行を控えるのは改正民法・不動産登記法と相続土地国庫帰属法という法律が存在します。2021年末に具体的な施行日がそれぞれ決まり、改正民法は2023年4月1日の施行で、遺産分割協議に期間を設けています。現在は法律上の期限がありませんが、相続開始から10年を過ぎると原則、民法で決まっている法定相続割合で分けるようになります。新法の相続土地国庫帰属法は2023年4月27日に施行され、相続で取得した一定の要件を満たす土地を国が引き取るといった内容も含まれています。

■土地・建物の相続登記を義務付け、登記がなければ過料となるケースもある。

改正不動産登記法は2024年4月1日に施行し土地・建物の相続登記を義務付けるといった内容です。土地・建物を相続する場合は「だれが、どれだけ相続するか」を登記しますが、現在は任意で期限も決まっていません。結果、登記をせずにいるケースも多いです。改正によって相続開始から3年以内に登記する義務を課し、登記しないと10万円以下の過料となる予定です。

政府が一連の施行をするのは、登記簿をみても誰が持ち主なのか分からない所有者不明土地問題に対応するためです。所有者不明土地は相続の際に名義変更をせず、長年放置することで発生します。結果、所有者不明土地は増えていき、建物も朽ちていきます。

重要なのは今回の法改正や新法が施行日前に発生した相続も対象にする点です。何かを義務付けたり、違反者に過料を科したりする法律は通常、施行日から遡って適用することはしませんが、所有者不明土地の発生を防ぐ事を法務省は狙っています。

しかし、施行する制度によっては適用の猶予期間を設けているものもありますので、相続発生時期による手続き期日の目安を把握する必要が重要です。まず多くの人に影響があるのが相続登記の義務化です。相続の発生が2024年4月1日以降なら、発生から3年以内が期日となります。

すでに相続が発生している場合は、2027年3月末までに名義を変更する必要があります。登記しなければ過料があるため「争族」となっている案件は早期に親族間での話し合いが必要となります。

■遺産分割協議も早期の話し合いが大切です。

遺産分割協議の改正では、施行日より前に発生した相続を対象に5年間の猶予を置き、2028年3月末が期日の目安になります。例えば施行日時点で相続発生からすでに10年が過ぎているケースなどは注意が必要です。ただ10年経過する日が2028年4月1日以降になる場合は、発生日から原則10年間が期間となります。

相続人の中には被相続人から生前に財産をもらったり、被相続人の介護を一手に担ったりした人がいることが少なくありません。分割協議では通常こうした特別受益や寄与分を踏まえて分割割合を決めますが、改正後は期間を過ぎると原則考慮されないといった内容です。特別受益などを加味した遺産分けを望むなら「相続人同士が譲り合う必要がある」ようです。

親の土地や家の立地条件が悪かったりして相続人で受け継ぐ人がいなければ、相続土地国庫帰属法の利用が選択肢の一つとなります。相続の発生時期にかかわらず、施行日から引き取りを申請できますが、「建物がない」「境界争いなどがない」などの要件を満たす必要があります。承認されると管理のための10年分の負担金を納めなければならないようです。

いずれにせよ、親族が亡くなり、親族間で「争族」となってしまうケースは悲しいものです。
今後の参考にお役立て下さい。

 

 

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資産価値維持のための遺言書作成

2022年05月05日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

今回ご相談いただいたお客様は、お父様がお亡くなりになり、お母様が施設に入ることになったので、空き家になる実家を売却したい、とのご相談でした。

今は、不動産価格も上昇しており、売り時としては絶好のタイミングです。

ところが、売却までがなかなか一筋縄ではいかなかった、というケースでした。

売却の前提として相続手続きが必要

相続が発生したお父様名義の不動産を売却するためには、不動産の名義変更が必要になります。

登記されている名義を、相続人の全員もしくは誰か1名の名義へ変更しなければ、売却手続きは進みません。

ところがご相談者様のケースでは、お母様が認知症を発症しており、そのままでは相続手続きや販売活動ができないことが判明しました。

これを解決するためには、裁判所で成年後見人制度を利用し、お母様の代理人を立てなければならない、とのことでした。

さらに成年後見人制度を利用するには、2~3ヶ月の時間がかかってしまうとのことです。

お母様の施設入所費用や、相続税の支払いなど、至急で資金が必要という事情があったため、急いで手続きを進めることになりましたが、こうした売主都合の急ぎのケースでは売却条件を譲歩しなければいけないケースが発生してしまいます。

多少の価格交渉や、引渡時期の相談など、残念ながら買主側に有利な条件も承諾せざるを得ませんでした。

遺言書の作成が解決のポイント

こうしたケースの解決策となるのが、生前に不動産の所有者がきちんと遺言書を作成しておくこと、とのことです。

不動産をお持ちの方で、配偶者やお子様など相続人となる方の判断能力に問題があるケースでは、遺言書で「●●に相続させる」として取得する方を指定しておく方法や、「●●を遺言執行者として、不動産を売却したお金を割合で相続させる。」といった方法を取ると、その後の手続きがスムーズになります。

相続手続き自体もスムーズになりますし、売却機会の損失を避けることができます。

それは同時に、資産価値の維持にもつながる結果となるのではないでしょうか。

取得した不動産の資産価値の維持は、室内の設備や建物の構造・躯体の維持管理に加え、不動産の権利の適切な管理と承継方法の手配、も大きな要因となります。

大きな買い物となる不動産については、購入後もきちんと目を配るようにしましょう。

 

 

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水道の引き込み管の口径 チェックポイント 

2022年05月03日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

戸建て住宅や土地を購入するときには、水道の配管やその埋設状況などについて、しっかりと確認をすることが必要です。とくに中古住宅や土地の場合には、水道管が何らかの問題を抱えていることも少なくないため、気を付けましょう。

売買契約前に宅地建物取引士が行なう重要事項説明において、一戸建て住宅や土地の場合には、前面道路の埋設管(本管、配水管)と宅地内へ引き込むための埋設管(引込管、給水管)について、その位置と口径が説明されます。給水装置図面(水道工事の際の図面)なども合わせて示されることが多いです。

しかし、たいていの説明はそこまでです。既設水道管の口径で十分なのか、管の材質に問題はないのか、老朽化や耐震性の問題はないのか、といったことまで深く掘り下げて説明されることはほとんどありません。もちろん、行政側や水道事業者からの指導や規定に基づいて「引込工事をやり直さなければならない」というような場合には、不動産業者にその旨の説明義務があります。

もともと水道の引込管がない土地などの場合には、その旨と「新たに工事が必要である」といったことが説明されます。引込工事をやり直す場合も含め、工事費用などについてはあらかじめ指定工事業者などに確認をすることが必要です。

引込管の口径について

一般の住宅で使われる引込管(給水管)の口径には、13mm、20mm、25mmなどの種類があります。昔の住宅では13mmが主流となっていましたが、現在の生活様式では水量(水圧)不足が否めません。キッチン、バス、トイレ、洗面所などのうち2か所以上で同時使用したときには、急に水量が落ちることもあるでしょう。

一般的な住宅でも20mmが望ましいものの、中古住宅では昔の13mmのままだったり、比較的新しい住宅でも「毎月の基本料金が安い」という理由で、あえて13mmにしていたりすることがあります。一人暮らしの住宅であれば、そのままでもさほど問題が起きることはないでしょう。

ただし、自治体や水道事業者によっては、建物内の水栓器具の数などに応じて引込管の口径を決めている場合もあります。

ポイント

購入しようとする住宅の引込管が13mmのときには、20mmでの引き直しが可能か、その費用がどれくらいかかるのか、といったこともしっかりと確認しておくといいです。

ちなみに、東京23区の場合には原則として、20mm以上でなければ新たに水道を引き込むことができません。道路内の埋設管については既に20mmへの更新が終わっているため、道路境界から水道メーターの間の配管がどうなっているのかがチェックポイントです。ここに13mmの引込管が残っている場合には、その交換を検討することもありますので注意しておきましょう。

 

 

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