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スタッフブログ:月別: 2022年7月

住宅ローンの金利上昇の兆しあり!注意すべきポイント?!

2022年07月30日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

歴史的な低水準が続いてきた住宅ローン金利に変化の兆しが見え始めております。長期金利の上昇を受けて大手銀行は固定型の適用金利を相次ぎ引き上げています。資源高や米国の利上げなどを背景にした円安が継続すれば国内の物価上昇圧力は続き、住宅ローンの金利上昇が変動型にも広がる可能性があります。これから不動産購入を検討されている方は、住宅ローンを組んで買われる方が多いと思いますので、総支払額に影響を及ぼす重要な内容です。

■住宅ローン金利が上昇したときの対策を考えていますか?!

住宅ローン金利は主に3つのタイプがあります。その3つのタイプとは金利が完済まで変わらない「全期間固定型」、当初の5年、10年など一定期間は金利が変わらず、その後に再び金利タイプを選ぶ「固定金利選択型」、半年ごとに金利を見直す「変動型」です。

固定型の適用金利は長期金利などを参考に金融機関が決めるのに対して、変動金利の多くは日銀の金融政策の影響を受ける短期プライムレートに1%を上乗せして基準金利とし、ここから一定の利率を引き下げて適用金利とする仕組みとなっています。

■よく「変動金利」と「固定金利」、どちらが良いですか?!と質問を受けますが・・・。

将来の金利上昇による負担増を避けるなら、固定型の利用が有効となります。これから新たに住宅ローンを借りる場合は、全期間固定型が有力な選択肢になると思いますし、どちらを選択するかは自己判断となります。

もちろん変動金利が過去の平均値まで上昇するとは限りませんが、金利上昇リスクにある程度備えながら金利動向を見極めたい場合は、固定金利選択型を選ぶ手段もあります。しかし、固定期間終了後に借り換えることにすれば、諸費用が再びかかる事の準備は必要です。
金利は期間が長いタイプから上昇するのが一般的です。変動型の金利が上がるころには固定金利はより高い水準になっている可能性が高く、固定型に変更したいなら早めにすることが重要です。

■金利上昇時の住宅ローンの借り換えの注意ポイントについて

あと、借り換えの注意ポイントは変動型から固定型への借り換えは月返済額が増えという事です。現在の生活費等の上昇にも配慮した返済計画が求められます。負担増を避けたいなら、残債を予定より前倒しで返す繰り上げ返済も一案となります。適用金利が上昇したタイミングで一定額を繰り上げ返済すれば元本と利息負担が減り、毎月の返済額を維持できます。いずれにせよ、金利上昇リスクは高まっている為、なるべく早く住宅購入をしたいという気持ちも早まりますが、住宅ローンの組み方も非常に重要なため、事前に家族間で話し合いを設けても良いのではないでしょうか?

今後の参考にお役立て下さい。

 

~人生に愛すべき住まいを~

さいたま市の不動産の売却・購入は、イエステーション南浦和店のくさの工務店にご相談ください。

借地権が持つ財産価値とは

2022年07月28日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

先日お客様とのご相談の際に、借地は価値がないと思っていた、という発言がありました。

借地は、「売りにくい」、「借りているだけで権利はない」といったイメージをお持ちの方もいるようです。

借地は価値のある権利

たとえば、土地を借りている借地人が亡くなり、相続が発生した場合には、ご自身の建物と共に「借地権」という権利も相続の対象となります。

相続人は物理的な建物という資産を相続するだけでなく、その土地を引き続き借りて使うことができる権利も相続することになるのです。

そして、相続に伴う借地権の承継には、地主の承諾は必要ありません。

相続が発生したことを通知すれば、当然に権利が承継されることになります。

借地権の価値の計算

借地権も財産的価値のある権利ですが、その計算方法はどのようになるのでしょうか。

ひとつの基準となる数字が、「路線価」です。

毎年国税庁が公表している「路線価図」というものがあります。

https://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm

このページを参考にして、借地権の価値の目安を知ることができます。

土地所有権の7割程度の価値という設定が多いでしょうか。

借地権付き建物の市場価値

前述のように資産価値が算定される借地権ですが、その売却については一般的な所有権とほぼ同様に考えることが可能です。

借地権について、残存期間や地主の承諾、住宅ローンの利用可否といったいくつかのハードルはありますが、結果的にはその立地が全てとなります。

需要があり、アクセスが良く、建物が建てられる借地であれば、当然買い手はつきますし、売却価格も伸びやすい傾向があります。

一方で、建物が建てられない、駅から遠い、需要が少ない借地については、売却が難しい結果となります。

お持ちの不動産や、検討中の物件については、借地だからという条件だけで諦めるのではなく、信頼できる不動産エージェントに一度相談してみることをおすすめいたします。

 

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売る時に価格が下がりやすい物件とは?(自主管理のマンション編)

2022年07月27日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

マンションは各住戸の所有者(区分所有者)で管理組合を設立する事が義務付けられていて、管理組合は消防設備点検やエレベーターの保守点検など決定の点検項目を実施しなければならないことになっています。管理に関してはほぼ素人である住民(区分所有や)がエレベーターや消防設備の点検を実施したり、区分所有者全員から管理費等を徴収してトラブルのないように管理する事は、様々な法令や専門知識も必要なことから難しいので、費用を支払って、マンション管理のプロである管理会社に委託するケースがほとんどです。

しかし、管理会社へ支払う管理費用を節約したいという目的等で管理会社へ委託せず、自分達で直接管理を行う管理組合も存在します。その、自分たちの自らで行う管理形態を「自主管理」と言い、管理会社へ委託する管理形態を「委託管理」といいます。

自主管理の場合、管理費や修繕積立金の預金名義が理事長名義になることがあり、過去に自主管理マンションで、理事長の私的使い込みの問題や、理事長の工事業者からの紹介料の私的受領の問題など、裁判にまで発展するケースがありました。(もちろん、きちんと運営しているマンションもたくさんあります。)時々マンション内で誰々派と誰々派のどちらにつくのか悩むなどといったことが起きるケースや、一部の区分所有者が自分たちに都合のいいように運営のイニシアティブを握ってしまうということもあり、色々心労になることもあります。

管理会社に管理費などの徴収管理や建物管理業務を任せておけば、何か問題が起きても管理会社に責任を追及する事も出来ますが、自主管理でスト責任の所在があいまいになることもあり、トラブルになりやすいと言えます。区分所有者も第三者的な「管理会社の担当者」へは言いやすいことも、所有者が持ち回りで行う「理事長」などには、同じ住民である場合が多いことから、言いづらいこともあります。

自主管理のマンションは、購入前に管理運営に問題がないか十分に調べる必要がありますが、万が一、管理組合の中で大きな問題を抱えていたり、ある住民グループと理事長側グループが裁判中であるなど何かトラブルをかけていると買主は不安になり、場合によっては購入を見合わせることもあるなど、売りにくくなることから資産価値に影響する場合があります。

 

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もしも金利が上がったら…

2022年07月25日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

新型コロナによる経済への影響や、世界規模の情勢不安から世界では金融引き締め(金利上昇)の動きを見せています。
日本では円安が急速に進行していて、6月13日には一時135円を超え、1998年以来の円安水準に達しました。
日銀の黒田総裁が「家計は値上げを受け入れている」と発言して強い批判が起きたのも記憶に新しいと思います。
今のところ日本政府は金融緩和の方針を継続していますが、金融引き締めに踏み切らなければならないのでは?と意見する識者も増えているようです。

近年まれにみる不安定な情勢下で、全期間固定のフラット35がお勧めです、というのが今回の記事の意図になります。

□主流なのは変動金利

住宅購入時に利用される住宅ローンで主流なのは変動金利の住宅ローンです。
理由は固定金利に比べて金利が安いからです。
サービスの善し悪しなどがあるわけでもなく、金利は単純に出ていくだけの出費なので、1円でも安い方が良いと思うのが人情です。
しかし、変動金利は文字通り金利が変動するので、金融機関が基準としている金利が上昇すると、利用している住宅ローンの金利も上昇し、毎月の返済額に反映されてしまいます。

対して全期間固定金利の住宅ローンは、借入時の金利が最後まで反映される仕組みなので、毎月の返済額に影響が出ず、住宅金融公庫のキャッチコピーの通り、安心な住宅ローンと言えます。

□金利が高い時は変動金利、低い時は固定金利が原則

現在、日本は異次元の金融緩和により、超低金利時代と言われます。
金利が低い時は、将来的な金利上昇リスクに備えて固定金利を選択するのがセオリーと言われます。
反対に、金利が高い時(バブルの頃は住宅ローン金利が8%を超える時期もありました)は、将来の金利下降を期待して変動金利を選択するのが良いと言われます。

変動金利を組んでおいて、金利が上がり始めたら固定金利に切り替えればいいじゃないか、と主張する方もいらっしゃいますが、変動から固定への借り換えは非常に実行しにくいのが実情です。
金利が上昇してから、ということは借り換え時の固定金利も当然に上昇しているわけで、毎月の返済額が増えるのは違いありません。
安心を求めてより高い支払いを選択するというのは非常に難しい判断となります。

□金融引き締めのアメリカで起きていること

6月16日にforbesで気になるニュースが出ていました。

「米住宅ローン金利が6.2%突破、金融危機以来の高い水準に」
https://forbesjapan.com/articles/detail/48218?internal=top_firstview_01

アメリカの30年固定の住宅ローン金利が急上昇していて、なんと6.2%を超えてしまったそうです。
フラット35の6月金利(団信含まず)で、毎月の返済額を15万円と設定すると、約4300万円まで借り入れができるのに対し、アメリカの金利6.2%だと2400万円までしか借り入れすることができません。
※返済期間30年、全期間固定、元利均等方式での試算です。

表現を変えると、3000万円の家を購入するのに、フラット35の6月金利(団信含まず)だと毎月の返済額が約11万円なのに対し、ニュースの金利6.2%だと毎月の返済額は18万円を超えてしまいます。

日本の金利が6.2%まで上昇するのかと問われるとそのような兆候は今のところ見られないのですが、アメリカの金利は2021年7月で3%くらいだったものがわずか1年で6%超えですから、急激な金利上昇局面を迎えると、日本でも2%~3%くらいまで上がったとしても想定の範囲内と言えるでしょう。

変動・固定の目先の金利差に捉われるのではなく、まずは金利上昇リスクを回避できるという観点から、今から住宅ローンを組むのならフラット35がお勧めと冒頭に記載した次第です。

もし情勢が安定して、低金利時代が継続する見込みが立つのであれば、その時には変動金利へ借り換えを行えば良いと思います。
低金利の状況では、固定金利から変動金利への借り換えは、毎月の返済額が抑えられる対策になるので、借り換えに関する諸経費を加味しても、借り換えはしやすいと言えるでしょう。

□住宅ローンの選択は自己責任です

結局のところどの住宅ローンを選択するかは個人の裁量によるものです。
将来の金利変動を正確に予測することは困難なので、本来は住宅ローンの選択は、株式や為替のように金融や経済の知識がないと正確にリスクを負い切れない難しい判断です。
しかし住宅購入の場面では、住宅ローンだけではなく、エリアや物件なども同時に検討しなければなりません。
とりあえず仲介会社に勧められるまま住宅ローンを組んでしまう人も少なくありません。
十分に検討できないからこそ、住宅ローンは安全・安心が第一です。
投資がものすごく強いとか、経済・金融に自信のある方はご自身の判断で良いと思いますが、初めて家を買う方は特に住宅ローンは多少金利が高くとも全期間固定を選択するのが良いと思います。

 

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屋根裏部屋とロフトとの違い

2022年07月24日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

屋根裏部屋とロフトとの違いについて家族に質問されましたので調べてみました。

屋根裏部屋(小屋裏収納)とは

屋根裏部屋とは、天井と屋根の間のスペースを活用して作られた空間で、基本的には居室の一部ではありません。

よく見かけるのは、天井に開け閉めできる扉があり、折り畳み式の梯子(はしご)がついているタイプです。

別名「グルニエ」とも呼び、建築基準法によって定義されています。
「面積は下の階の2分の1未満・床から天井までの高さが1.4m以下」というルールがあります。
※部屋としてはみなされないため、建ぺい率や容積率の計算に含まれません。

ロフトとは

ロフトは、部屋の一部を二層にした場合の上部のスペースを指しています。
固定式の梯子を設置することも可能なので、生活スペースとして活用するケースが多いです。

・屋根裏部屋を収納スペースとして活用する

固定式の梯子が置けないことを踏まえ、めったに取り出さないものを収納しておくといいでしょう。
たとえば、子どもの衣装や季節の衣類、冷暖房器具や時期的に使わないものなどです。

また、屋根裏部屋に行く時間帯が昼間だけとは限らないので、照明器具を設置しておくとより便利になります。

・屋根裏部屋を子どもたちの遊び場として活用する

居住とは別空間で秘密基地のような魅力も秘めているので、絶好の遊び場にもなります。
子ども好みの床材や落書きできる壁にするなど、自由な空間でのびのびと育ってくれるような空間をつくることができます。

・屋根裏部屋を寝室として活用する

屋根裏部屋を寝室として活用する場合は天井に近すぎると圧迫感が強く安眠できないという方には不向きとなります。
寝具や部屋に置く家具などを低めに統一すると、一体感も生まれ、間接照明を使いリラックスできる空間づくりしてみてはいかがでしょうか。

・屋根裏部屋を趣味の空間として活用する

大人が使う場合は座って本を読んだり寝転んだりしてリラックスしたり趣味のグッズを置いて自分の時間を楽しむような工夫をしてみてはいかがでしょうか。

活用方法はいろいろありますがデメリットもありました。

屋根裏部屋のデメリット

収納スペースとして活用する場合

屋根裏部屋の出入りには梯子を使う必要があり、重いものや大きいものを持って移動するのは危険です。
収納する際の負担が大きいと徐々に使わなくなり、デッドスペースになってしまうこともります。
軽いものや出し入れが頻繁でないアイテムを収納するのがおすすめです。

熱や湿気がこもりやすい環境なので熱や水分に弱いものを置くのも避けたほうが良いでしょう。

居住スペースとして活用する場合

寝室や子どもの遊び場、趣味などの部屋の居住スペースの一部として活用するのであれば、快適性が重要です。
天井が近いことで外気の影響を受けやすいので、夏は暑く冬は寒い空間になっています。
どんな季節でも快適に過ごせるように、屋根や壁に断熱材を導入したり、換気できる窓を設置したりする必要があります。

いかがでしょうか。屋根裏部屋とロフトの違いと活用法の違いがわかると取り入れる選択肢がふえてきます。限りあるスペースを有効に使うためにはどのように部屋を使うかしっかり検討する必要がありました。
お住まい探しの参考になれば幸いです。

 

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2022年6月度の不動産相場

2022年07月22日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

■成約㎡単価の前年同月比(2022年6月)

成約㎡単価はすべて地域が前年比で上昇続く

公益財団法人東日本不動産流通機構(通称:東日本レインズ)から、2022 年6月度の不動産流通市場動向が発表されました。以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。詳細は下記リンクをご覧ください。

○東京都
6 月の東京都区部は 98.10 万円/㎡と前年比で 8.0%上昇し、20 年 5 月から 26 ヶ月連続で前年同月を上回った。多摩は 50.52 万円/㎡で前年比プラス 17.5%の 2 ケタ上昇となり、21 年 3 月から 16 ヶ月連続で前年同月を上回った。

○神奈川県
6 月の横浜・川崎市は 59.75 万円/㎡で前年比プラス 17.7%の 2 ケタ上昇となり、20 年 6 月から 25 ヶ月連続で前年同月を上回った。神奈川県他は 37.12 万円/㎡と前年比で 5.8%上昇し、20 年 12 月から19 ヶ月連続で前年同月を上回った。

○埼玉県・千葉県
6 月の埼玉県は 39.78 万円/㎡で前年比プラス 13.8%の 2 ケタ上昇となり、20 年 6 月から 25 ヶ月連続で前年同月を上回った。千葉県は 33.97 万円/㎡と前年比で 3.2%上昇し、20 年 8 月から 23 ヶ月連続で前年同月を上回った。

◆公益財団法人東日本不動産流通機構

『月例報告 Market Watch サマリーレポート 2022年6月度』
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202206_summary.pdf

家を持っている方も、これから買う方も、常に不動産相場は確認しておくようにしましょう!

 

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「不動産価格が上がってしまった!」それ以上に注意が必要なこと?!

2022年07月20日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

■不動産価格が上昇、様々な値上げリスクに備える?!

現在、不動産価格の上昇、生活インフラの値上げラッシュにより、生活が苦しくなったと感じる方も増えていると思います。また、新型コロナウイルスの影響により、不動産と向き合う時間ができ、「今年こそは住宅購入を」と考えられている方もいらっしゃると思います。
そこで、本日は不動産購入の際に、盲点となる注意点について解説をしたいと思います。
現在、様々な値上げラッシュが続いていますが、不動産購入後の生活インフラ費用は今後も上がり続けるという事を頭の片隅に置いておいていただきたいと思います。

■水道料金の値上げは今後も続きます!

全国で上水道などインフラの老朽化が問題になり、更新する為に莫大な費用が掛かっています。勿論、その費用はそこに住む住人が支払わなければなりませんので、水道料金の値上げや周辺の街との事業統合によって費用を絞り出し交換を進めているのが現状です。2009年度から19年度にかけ、総延長距離のうち設置から40年を超す老朽管の比率が下がった地域は、データを比べられる全国1367のうち141と10%という結果です。

上水道は主に市町村が事業主体となり運営していますが、公益社団法人 日本水道協会( http://www.jwwa.or.jp/ )の水道統計をもとに老朽管の比率の増減を比べてみると、国内の老朽管は約13万9000キロメートル分あり全体の19.1%を占めます。2009年度の7.1%から跳ね上がっている計算となります。

上水道は市町村の他の事業とは独立した採算で、料金収入で費用を原則まかないます。これから不動産購入をされるエリアの水道料金がどれくらいかは、下記「生活ガイド.com」サイトによりご確認いただければ幸いです。

https://www.seikatsu-guide.com/ (生活ガイド.comサイト)

財源が厳しい中で老朽管の取り換え費用を得るには、まずは値上げが選択肢となり、福岡県行橋市は2005年に平均で13%引き上げ、深谷氏は2017年に15%引き上げ、高知市は2002年に8%値上げをされたようです。

■不動産購入後の「備え」も重要となります!

今後も市区町村による値上げラッシュは続くものと考えます。その為、不動産購入後に、この値上げ相当分の余裕を見越しての動きは非常に重要となります。

今後、人口が減り続けると多くの地域が値上げに踏み切らざるをえません。また、周辺と料金格差が広がれば、住民や企業がさらに流出する悪循環に陥る可能性があると考えられています。

現在、テレワークが進み、地方への移住も増えています。その移住先では、人口減少により、生活インフラの費用の値上げは都心部よりも大きくなる傾向は否めません。そのような状態になっても、日々の生活が上手くいくように不動産購入時には今後のライフプランも含めて、余裕を持った計画をご検討下さい。

今後の参考にお役立ていただければ幸いです。

 

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はしご車は何階まで届くか?

2022年07月18日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

高層マンションなどで火事の時に、はしご車が届く階数は、最も多い30メートル級のはしご車の場合で、一般的な建物の10階前後です。

消防署によってはそれ以上の高さのあるはしご車(大型の40メートル級のはしご車なら14階前後まで届くものもあり)が配属されている所もありますが、全ての消防署で配備されているわけではありません。

14階以上の階数は、室内に備え付けられたスプリンクラーなどが頼みの綱となります。

高層階を購入する場合、管轄の消防署に万が一火事が起きたときの消火活動や救助の方法について確認しておくことをお勧めします。

また、高さのあるはしご車の場合、消火時の風の状態によりはしごの先が風の影響を受けることがあったり、道路の幅員が狭い場合、大きいはしご車は身動きがとりづらく、はしごを目標階まで届かせられないこともあることから、はしごの高さがあるはしご車が配備されているからといって絶対に安心とは限りませんので注意が必要です。

マンションでも高層階の購入を検討している方は、万一に備えて、購入するマンションに接道している道路や広い敷地があるかなど、防災上の観点から周辺も見ておきましょう!

 

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ハザードマップ、いくつ知っていますか?

2022年07月16日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

ハザードマップとは、「自然災害による被害の軽減や防災対策に使用する目的で、被災想定区域や避難場所・避難経路などの防災関係施設の位置などを表示した地図」です。ここ20年ほどの間に急速に整備が進められ、身の回りの自然災害に備えるためのツールとして活用されています。

ハザードマップは対象となる自然災害ごとに作成され、様々な種類があります。本コラムでは、ハザードマップへの理解を深めるために、日本で作成されている主なハザードマップをご紹介します。

【ハザードマップの種別】

防災白書などによると、法令等に基づき体系的に自治体での作成取り組みが進められているハザードマップとして、主に以下のものがあります。

  1. 洪水ハザードマップ
    水防法に基づき、国土交通省および都道府県知事が指定する洪水予報河川及び水位周知河川に対して作成されます。なお、2015年7月に施行された水防法の改正により、ハザードマップ作成のベースとなる洪水浸水想定区域が、「計画規模降雨」(河川の洪水防御に関する基本となる降雨のこと)を基準としたものから「想定最大規模降雨」(想定し得る最大規模の降雨のこと)を基準としたものに見直されました。現在、洪水ハザードマップはこの想定最大規模降雨に基づく洪水浸水想定区域の見直しを済ませたものと未対応のものが混在している状態にあります。
  2. 内水ハザードマップ
    内水による浸水とは、下水道の雨水排水能力を超える降雨によって、雨を河川に放流できない場合に発生する浸水のことを指します。2015年の水防法改正により、都道府県知事および市町村長が雨水出水浸水想定区域を指定した場合に、内水ハザードマップが作成されることになりました。
  3. 津波ハザードマップ
    津波ハザードマップは、甚大な津波被害が発生した2011年3月の東日本大震災をうけて制定された「津波防災地域づくりに関する法律」(2011年12月施行)に基づき、都道府県知事が定める津波災害警戒区域を含む市町村で作成されています 。
  4. 高潮ハザードマップ
    高潮とは、台風や発達した低気圧が海岸部を通過することによって生じる海水面の上昇のことを指します。2015年の水防法改正によって、都道府県知事は高潮により相当な損害を生ずるおそれがある海岸(水位周知海岸)と高潮浸水想定区域を指定し、市町村長がこれに基づきハザードマップを作成することとなりました。
  5. 土砂災害ハザードマップ
    1999年の広島豪雨を契機として制定され、2001年に施行された「土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律(土砂災害防止法)」に基づき、都道府県知事が指定した「土砂災害警戒区域」を含む市町村では、「土砂災害ハザードマップ」が作成されます 。
  6. ため池ハザードマップ
    2018年7月の豪雨災害(平成30年西日本豪雨)をうけ、2019年に施行された「農業用ため池の管理及び保全に関する法律(ため池管理保全法)」に基づき、都道府県知事が指定する「特定農業用ため池」(決壊した場合に周辺住民に被害を及ぼす恐れのある農業用ため池)を対象として、市町村で作成されるのが「ため池ハザードマップ」です。
  7. 火山ハザードマップ(火山防災マップ)
    活動火山対策特別措置法(活火山法)に基づき、内閣総理大臣が指定する「火山災害警戒地域」を含む自治体(活火山が存在する都道府県)において、「火山防災協議会」が設置されます。この協議会が防災活動の一環として作成する「火山災害予想区域図」のことを、一般的に「火山ハザードマップ」と呼んでいます。そして、この火山ハザードマップに、防災上必要な情報を付加した地図を「火山防災マップ」と呼びます 。
  8. 地震ハザードマップ
    阪神・淡路大震災をうけて制定された地震防災対策特別措置法に基づき、都道府県および市町村が作成する「震度被害(ゆれやすさ)マップ」およびそれに付随する地盤被害(液状化)マップ、地域危険度マップなどを総合して「地震ハザードマップ」と呼びます 。

現在、政府は、ハザードマップ情報をよりアクセスのしやすい形で住民に提供するために、情報の一元化・電子化を進めています。住宅購入を検討する際には、必ずチャックしましょう。

 

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敷地が細分化されたマンションのデメリット

2022年07月14日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

普段気にすることのないマンションの登記簿ですが、実は気を付けておかないと思わぬ出費が嵩んでしまうケースがあるので注意が必要です。

現地の見た目などでは判断できませんが、マンションの敷地がいくつも分割されているマンションというものがあります。

居住している住戸1つにつき、土地が何筆もくっついている、というケースです。

住んでみての影響などはありませんが、何か登記手続きをする際にデメリットが生じます。

1.住所変更などの登記手数料

住所変更や氏名変更があった場合、登記記録に記載された住所や氏名を変更する手続きを行います。

この場合の登録免許税という登記手数料は、土地の数×1,000円として計算されます。

2.住宅ローンの完済に伴う担保権抹消の登記手数料

住宅ローンを完済した場合には、金融機関から付けられた抵当権などの担保権を抹消することができます。

この際にかかる登記手数料も、土地の数×1,000円になります。

3.登記記録(登記簿謄本)の取得にかかる収入印紙

登記簿を取得する必要が生じるケースはあまりありませんが、それぞれの土地の登記簿を取得する場合、土地の数×600円の収入印紙が必要です。

4.固定資産評価証明書を取得する手数料

こちらはさらにレアなケースですが、土地についての固定資産評価証明書を取得する場合も、自治体によって異なりますが、土地の数に応じて費用がかかります。

このように、土地が多くなることで、必要な経費が嵩んでしまう場合がありますので、注意が必要です。

土地の数はマンションの建設時に決まる

このように、土地の数については少ないに越したことはないのですが、一度建築されてしまったマンションの土地をまとめることは困難です。

建築前にデベロッパーが「合筆」という土地をまとめる作業をしたうえで分譲してくれていることが理想ですが、経費の節約やその他の事情によりまとめられないケースもあります。

購入を検討しているマンションの土地がいくつも分かれている場合には、土地がまとまっているマンションに比べて何かと費用がかかることが発生する点に注意しましょう。

 

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人口減・家余りの行き先は?

2022年07月13日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

6月3日に厚生労働省が2021年の出生率が6年連続低下で1.30だったと発表しました。
2021年の出生数は81万1604人で前年より2万9231人減少し過去最少を更新したそうです。
日本は極端な少子高齢社会となっており、人口減少を原因とする社会問題が顕在化しつつあります。
人口減少時代のこれからの住宅について考えてみたいと思います。

人口問題は一朝一夕には解決しない

日本が直面している人口減少問題には特効薬はありません。
出生数を増やすか移民を受け入れるくらいしか策がないのが現状です。
経済的負担を無視して仮に2022年に第3次ベビーブームが発生したとします。
しかし今から産まれる子供の数が増えたとしても、その子供達が社会に影響を及ぼすまでに20年くらいかかります。

人口減少問題になると必ず移民の話が出ますが、労働力としての移民をイメージする人が多いように思います。
しかし人口問題を解決するくらいの移民は、日本人と対等な立場での移民が前提となり、歴史から見ても今の日本人に受け入れられるとは思えません。
もっとも以前と違って現在の経済状況では日本は海外の労働者から見てそれほど”おいしい”市場でなくなっているのも無視できません。

15歳から64歳の人口を生産年齢人口と呼びます。
対処療法でしかないのですが、生産年齢人口を74歳まで拡大することで、経済的に影響する人口を増やすことができます。
バランス的に多すぎる高齢世帯での経済活動を生み出し、そこで稼いだ時間で拡大した社会の縮小均衡を図るといったところでしょうか。
※定年後の新しい労働市場を作らないといけないので容易ではありませんが、人口が多い年代となるので、定年後の働き方改革はこれから国が重要課題として取り組む可能性が高いと思います。

使いどころのない住宅が増え続ける

住宅は読んで字のごとく住むためのスペースです。
人が減るということは住宅もその分不要になるわけですが、現行の制度では更地にすると固定資産税が上がってしまうので、売ることも貸すこともできない家は空き家のまま放置されることになります。

今の高齢者層が現役だったころはまだまだ住宅が足りず、都心部から郊外に向けて開発が進んでいったわけですが、人が減り続ける日本では再び都心部に人口を寄せるタウンマネジメントが必要で、語弊を恐れず表現すると田舎を捨てて都心部に集まろうという政策になるので、当然ながら郊外に住む人には受け入れがたい方針となります。

立地適正化計画などで自治体レベルでの対策が始まっていますが、中身を見ると有効な計画とはほど遠いものが多く、無駄に時間が消費されるだけです。

そうこうしているうちに道路、水道、ガス、橋などのインフラが更新時期を迎えてしまい、予算がないため対策を講じることができないものの、その地域の住民を見捨てることはできないので、自治体の財政がどんどん苦しくなっているのが現状です。

既に街レベルでどうこうできるものでなくなっていて、市の統廃合や県をまたぐ大胆な計画を実行しないと、縮小する日本経済で、社会を維持するコストが賄えなくなるのは目に見えています。

人が減り続け家が余り続ける現在の日本においても新築住宅の供給が止まることはないので、使わなくなった住宅を住む以外での活用法を見出さないと、本当に街として機能しなくなる恐れがあります。

リノベーションの次はコンバージョン

日本の住宅性能は年々向上しているので、かつてのように20年~30年住むとボロ屋で使えなくなるのではなく、適切に手入れをすることでこれまで考えられていた住宅の寿命を伸ばすことができます。
住宅の状態にもよりますが、それほど大きなコストをかけなくても長く使える中古住宅も多く、近年は戸建ての中古住宅流通も活発になっています。
しかし人口減少が改善する兆候すらない状況では、空き家に対して需要が全く追い付かず、
住宅が不要になっても売ることも貸すこともできない状況に陥ります。

中古住宅をリノベーションして活用する動きの次は、これまで住宅として利用したスペースを別の目的で活用するコンバージョンの動きになると思われます。

「住む」という概念から脱することができていないので、あまり良い例とは言えないのですが、空き家になった古民家を改装してシェアハウスや民泊で利用する事例が増えています。

少し前に政府が良くアピールしていた「2地域居住」も、郊外の家は住むためではなく、観光や農業としての目的が強いので、利用目的の変更であるコンバージョンと同じ区分になると思います。
2地域居住が流行れば、これまで1家族1住戸だったのが2住戸・3住戸と増えていくので空き家問題には最適に思えますが、住宅を一つ持つだけでも負担が大きいので、一般化するかというと期待はできず、ごく限られた利用に留まりそうです。

それでも海や山など観光資源のある街であれば観光としての活用が見込めそうです。
しかし普通の住宅街にある普通の住宅はどうでしょうか。
そもそも人が減る街なので商店などには不向きな立地となります。
何かの生産拠点にするには狭すぎます。
このようにどうにも上手い活用方法が見出せないのが現状です。

しかし家余り問題を乗り切るには、「住む」以外の利用方法を考え出す必要があり、これは行政に任せる問題ではなく、住宅(特に郊外)を所有している人が抱える難問と言えます。

都市部ではなく郊外を選択する人は将来についてよく考える必要があります

日本が抱える社会問題なので、人口減家余りに対する答えを本記事で提示することができません。
しかし、少なくともこれから家を買う人には有効なアドバイスができます。

「家を買うなら将来に渡って人が増え続ける街を選びましょう」

人が集まるエリアであれば、将来不要になった時に売ったり貸したり、資金化ができます。
人が減り続けるエリアを選んでしまうと、住宅を資金化できません。

今でさえ老後の資金問題がニュースになるくらいですから、10年~20年後はもっとリアルな問題になります。
子育てが終わった家は売ったり貸したりして、高齢期を生きる資金として活用しないとやっていけない、そんな状況が容易に想像できます。

終の棲家と言っていたかつての価値観は失われつつあります。
これから家を買う方は、今だけ見て安易な判断を行うのではなく、将来売ることができる家なのかをしっかり検討したいものです。

 

~人生に愛すべき住まいを~

さいたま市の不動産の売却・購入は、イエステーション南浦和店のくさの工務店にご相談ください。

15年後あなたの住む街は存在する?

2022年07月12日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

見出しでこのような衝撃的な見出しの街がある記事を見つけましたのでご紹介します。
人口減少が加速する中、あなたの住む街は15年後、30年後には残っているでしょうか?の問いかけに、現に私が住んでいるところも商店街は閉まり15年後、30年後は大丈夫なのか心配になります。
 
記事で紹介されていたのは50年前に岡山の郊外に造成された「ニュータウン」山陽団地は、スーパーがなくなり空き家も増え、今まさに存続か廃墟になってしまうかの岐路に立たされているとの事です。
 

決して他人事ではない、今後「消える街」「生き残る街」とは?

 

■増え続ける  主を亡くしたマイホーム

 
遺品整理業者のお話だと今年だけで山陽団地、主を失った一軒家、その遺品整理の現場は今回で5件目だという事で、空き家になってくるところが多くなっているそうです。
 
 

■かつて「人口増加の受け皿」として開発されたニュータウン

 
岡山県赤磐市の山陽団地は、高度経済成長期の真っ只中に「増え続ける人口の受け皿に」と、岡山市中心部から13キロ離れた郊外に造られました。
 
造成当時、人気を博したニュータウンも、50年経った今は85軒もの空き家があります。
高齢化率は47.7%ともはや限界集落の水準に近づいてきています。
このような現象は全国各地に広がっていて、いま「オールドニュータウン」「限界ニュータウン」とも呼ばれているようです。
 
このようなニュータウンからオールドタウンに変貌した街が各地にあるようです。
住む人が減少すればいままで賑わっていた施設も閉鎖してしまいます。
現に今住んでいる街もかなり変わり道路の拡張工事が進み旧道にあった有名電気店やスーパーなどが閉鎖して取り壊されて目まぐるしく変貌しています。
 
これから住む場所を探す際には街が衰退しないかも気を付けなくてはなりません。
気になる市町村がある場合は、まずは市町村ホームページを見に行って頂きたいと思います。
そして「まちづくり」と検索するとまちづくり概要や都市計画図などが見ることができますので今後どのように整備されるのかがわかると思います。
 
お客様のお住まい探しのリクエストを伺いながらライフスタイルに合ったお住まい探しを一緒に考えお探しいたします。
また、マイホームの価値が落ちないようにアドバイスをさせて頂きます。
気になる物件がありましたら、まずはご相談いただければと思います。
 
 

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不動産購入前の準備として、インフレに備える家計の見直し!

2022年07月10日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

■不動産価格も上昇。不動産購入前にインフレに備える準備を!

原油など原材料価格の大幅な上昇をきっかけに、様々なモノが次々と値上がりしています。日本では長い間、デフレ状態が続き、ほとんど物価上昇がありませんでしたが、今後は持続的に物価が上昇していくインフレが常態化する事が予想されています。その為、不動産価格も上昇が続いていますが、不動産購入前に、ぜひ、インフレに備えて家計の見直しもご検討いただければ幸いです。

■生活シーンで掛かる支出費とは?!

ちなみに、日々の生活シーンで掛かる支出費を分けて考えると「固定費」と「変動費」に分けられます。「固定費」としては、住居費、水道光熱費、通信費、税金、保険料、「変動費」としては食費、日用品費、交際費、交通費などが挙げられます。

また、インフレが続くとモノの値上がりで毎月の支出額が増えるだけではなく、現在持っている金融資産の実質的な価値が、放っておくと目減りすることを意識する必要があります。年1%の物価上昇なら、100円の商品が1年後に101円となり、現在の100円で買えていたモノが1年後には同じ100円では買えなくなります。つまりお金の価値が下がってしまいます。

現在、1000万円の貯蓄があるとすると、年1%のインフレではその価値が1年後には990万円に下がる。これが10年続くと905万円、20年後には819万円まで低下する。日銀が目標としている年2%の物価上昇が続くなら、現在の1000万円は20年後に672万円の価値になるという計算がたちます。

■不動産購入前のインフレ対策として3つの方法がある?!

そのような状況となる事が予想される為、不動産購入前に、インフレ対策として家庭でできることも併せて実施していただく必要があります。基本的に3つあり、(1)金融資産の運用で実質的な価値の目減りをできるだけ抑えること。(2)家計の収入を増やすため、可能なら夫婦2人で多く働くこと。(3)そして支出のムダをできるだけ省くことです。

以外と(3)の支出のムダを省ける方が多いようなので、不動産購入時には(3)を意識していただく事が重要です。それも上記に記載した「固定費」:住居費、水道光熱費、通信費、税金、保険料の見直しにメスを入れていただく事が良いようです。

固定費である保険料(生命保険や医療保険の保険料)も見直し対象になりますが、小さな子どもがいる家庭なら稼ぎ手の死亡保障はある程度の金額が必要となり、過剰な額を設定しているケースも多いようです。家族構成の変化があるなら保障を減らす機会になります。万が一の際は一定の条件で遺族年金など公的年金の給付があることも踏まえ保険金額を検討する事も必要です。

また都内の不動産購入を検討されている方は最近カーシェアを利用できる場所が増えており、ガソリン代や駐車場代などを考慮してマイカーを手放す方も増えております。結果、毎月の支出が3万円以上減らす事が出来ているケースもあります。

いずれにせよ、不動産購入前に、現在のインフレ要因に備える準備は大切です。

今後の参考にお役立て下さい。

 

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3,000万円控除とは?

2022年07月08日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

不動産を売却する際には、売却して得られた利益額に応じて税金がかかります。
扱う金額が大きいことから、かかる税金も多額になります。
そのため、利用できる控除についてしっかりと理解し、節税対策を行うことが重要です。

譲渡所得課税で使える特例・控除

居住用財産(マイホーム)を売却したときの譲渡所得には所有期間に応じた税率で所得税などが課せられます。ただし、一定の要件を満たせば、譲渡所得課税の特例により、特別控除額を譲渡所得から差し引くことができたり、課税そのものが繰り延べされたりします。

例えばマイホームを買い替えたときに、元の住宅の売却価格よりも高い価格の住宅に買い替えると、譲渡所得への課税が次回の売却時まで繰り延べられるのが「居住用財産の買換え特例」です。
なかでも多くのケースで利用されているのが、「3000万円特別控除」です!

これは居住用財産(マイホーム)を譲渡して得た譲渡所得から3,000万円を控除する特例のことです。
居住用財産の所有期間を問わず適用できます。譲渡益が3,000万円に満たない場合は、その金額までの控除となり、税額は0になります。譲渡益が3,000万円を超える場合には、超える金額に対して、短期譲渡所得又は長期譲渡所得などの税率を適用することになります。

なお、この特例は前年、前々年に『3,000万円控除』や『居住用財産の買換え特例』、居住用財産の買換えの場合の『譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例』、『特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例』を受けていないことが適用の前提条件になります。3,000万円控除は3年に一度しか適用できない仕組みです。
ただし、10年超所有の居住用不動産に対する軽減税率は、重複して適用が可能です。

3000万円特別控除の要件

3000万円特別控除を利用したときの税額の計算式は以下のようになります。
税額=(譲渡所得−3000万円)×税率
つまり譲渡所得が3000万円以下であれば税金がかからないというものです。
この3000万円特別控除を利用するための要件は以下のとおりです。

3000万円特別控除を利用するための要件

・住んでいる自宅を売却するか、住まなくなった日から3年目の年末までに自宅だった住宅を売却すること
・家屋を取り壊した場合は、取り壊した日から1年以内にその敷地の売買契約を締結し、住まなくなった日から3年目の年末までに売却すること。かつ、売買契約を締結した日までその敷地を貸駐車場などに利用していないこと
・売却した年の前年または前々年に同じ3000万円特別控除、または買換え特例や譲渡損失の繰越控除を利用していないこと
・売却した家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
・災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年末までに売却すること
・売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

要件の中でポイントになるのは、「売却した年の前年または前々年に同じ3000万円特別控除を利用していないこと」という点です。
つまりこの控除は一度利用したら2年以上経たないと再び利用できないという点に注意しておきましょう!

 

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不動産もソーシャル・ディスタンス

2022年07月07日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

コロナ禍において提唱される人と人とのソーシャル・ディスタンスですが、同じように不動産についても、防災の観点から建物間の適正な距離の確保が求められます。

その指針を示している法律が、「密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律」
いわゆる「密集法」です。

密集市街地とは?

密集法に定める「密集市街地」とは、老朽化した木造の建築物が密集しており、かつ、公園や空地などの十分な公共施設が整備されていないこと等から、防災機能が確保されていない市街地のことを指します。

単に建物が密集しているというだけではなく、建物自体が老朽化していたり、火事又は地震が発生した場合の延焼の防止や避難の際に確保されるべき機能が満たされていない市街地を指します。

元々は、阪神大震災の際の教訓を活かし、大規模な地震が発生した際の被害の拡大を抑えることを目的として制定された法律です。

密集市街地を解消するための再開発計画

密集法では、密集市街地を解消するために「防災再開発促進地区」を定めることができるとされています。

これは、特に一体的かつ総合的に市街地の再開発を促進すべきとされた一定規模以上の地区について、整備又は開発の計画を定めながら密集市街地の解消を行う、というものになります。

この中では、建物と建物の距離の確保や、公園などの空き地の整備、消防車両がスムーズに侵入できる道路の確保、建物の防火措置などを一体的に定めていくことで、街全体の防災機能の向上を達成していきます。

防災再開発促進地区にある老朽化建物

このように、大きな計画のなかで街の防災機能を高めていく密集市街地の解消ですが、一方である程度強制的に開発を促進していく側面もあります。

例えば、この地区内にある老朽化建物については、一定の条件に基づき行政庁から建物解体の勧告をすることもできるとされています。

現在は、空地・空き家なども大きな話題となっており、老朽化建物の存在が近隣への迷惑となっているケースもあります。

災害時のリスクという面からも、老朽化建物については解体勧告の措置が必要との判断になります。

お住まい探しをする場合には、人口動態などから街の成長力を測ることも大切ですが、併せて都市計画や再開発計画など、街の活性・防災事業計画の面からの検討も大切です。

震災に対する対策が図られている街かどうかは、お住まい探しの大きな要素になるのではいでしょうか。

 

 

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在宅勤務時のCO2濃度リスク

2022年07月05日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

1. 在宅勤務で気を付けたい換気問題

国土交通省が2021年3月に発表したWEB調査結果によると、2020年の就業者におけるテレワーカーの割合は22.5%で、過去5年間の最高値を記録しました。テレワークの実施場所は自宅が約90%と最も高くなっており、テレワーカーの多くが在宅勤務をしていることが分かります。
在宅勤務でオフィスと同じレベルの生産性を保つためには、作業環境などの整備を行う必要があります。
デスクやチェア、PCやディスプレイの新調といった目に見える対応は分かりやすいのですが、作業を行う部屋のCO2(二酸化炭素)濃度の管理は忘れられがちです。
なぜなら、オフィスで働いている場合には自ら意識しなくても適切な換気が行われていることが多いのに対し、在宅勤務では自ら意識して換気を行わなければならないからです。
本コラムでは、CO2濃度と労働生産性の関係に関する研究結果を踏まえた上で、在宅勤務をする部屋のCO2濃度管理について紹介します。

2. CO2濃度と仕事の生産性

ハーバード大学公衆衛生大学院のジョゼフ G. アレン氏の研究によると、仕事環境におけるCO2濃度が、業務のための認知能力に大きな影響を与えることが分かっています。
この研究では、CO2濃度などが異なる複数の環境のもとで、知的労働者24名に戦略的意思決定能力を測定する「SMS(Strategic Management Simulation)」と呼ばれるテストを受けてもらい、その成績が比較検討されました。CO2濃度として、一般的なオフィス環境に近いと思われる945ppm、より外気に近いクリーンな環境を想定した550ppm、そして換気が不十分な環境を想定した1400ppmという3つの水準を比較した結果、特に戦略的思考、情報の活用、集中的活動といった項目で落ち込みが激しく、危機対応や多様なアプローチなどの項目のスコアも低く出ていますたようです。CO2濃度が高い環境では、業務の「質」が下がってしまう可能性が示唆される研究結果です。

3. CO2濃度を低く保つ換気の目安

では、どのくらいの頻度で換気をすれば、在宅勤務環境のCO2濃度を低く保つことができるのでしょうか?
産業技術総合研究所の実験によると、約24畳の広さの会議室に空調を止めた状態で8人が集まると、500ppm前後だったCO2濃度がわずか35分で1400ppmにまで上昇することがわかりました。
一人で在宅勤務をしている部屋の広さが6畳だとすると、理論上、CO2濃度の上昇スピードはこの実験の約半分となるため、CO2濃度が500ppmから始まったとすると、35分後に950ppm、70分後に1400ppm程度にまで上昇する計算になります。この結果からみると、1時間に1回程度の換気では不十分だと考えられるため、30分に1回程度の換気が望ましいといえるでしょう。

部屋の対角線位置の窓を開けることができる場合には、換気に要する時間は5分程度で済みます。対角線位置の窓を開けることができない場合には、より長く換気をしましょう。
なお、先の研究ではCO2濃度は低ければ低いほど業務のパフォーマンスが向上することが分かっています。ですからもし可能であれば窓を開けたままとし、外気に近いCO2濃度を保つことが理想的です。
とはいえ、外の騒音や気温によっては常時窓開放は現実的ではありません。
そういった場合、自宅に24時間換気システムが備えられているなら、その動作レベルを引き上げることを検討しましょう。

住居における24時間換気システムは、1時間あたり0.5回以上の換気能力を備えており、2時間に1回の窓開放(全換気)に相当します。それだけでは決して十分ではありませんが、定期的な窓開けやドアの開放による換気と組み合わせれば、窓を閉めている間のCO2濃度の急上昇を防ぐ効果を期待できます。

住宅を購入する条件は、その時の状況によって変わっていきます。
ご自身の生活環境が変わったら、その都度変更してより良い住宅購入が出来るよう見直していきましょう。

 

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2022年7月 フラット35金利のご案内

2022年07月03日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

2022年7月のフラット35金利は、20年以下が1.18%、21年以上が1.31%と前月から0.02%引き上げとなりました。
21年以上の金利が1.30%を超えるのは2016年2月(1.48%)以来となります。

大手都市銀行の動向については、長期金利の上昇基調を踏まえ、固定期間10年の最優遇金利について、三菱UFJ銀行、三井住友銀行、りそな銀行が前月から0.05%、みずほ銀行が0.15%、三井住友信託銀行が0.20%引き上げとなりました。

政府による金融緩和政策は継続しており依然として低金利水準ですが、じわじわと金利が上がりつつある雰囲気と言えます。

【フラット35 7月実行金利】

借入期間15年~20年 1.18%(前月+0.02%) 借入期間21年~35年 1.31%(前月+0.02%) ※上記金利には団信特約料が含まれておりません。

フラット35の制度変更が行われます

2022年度の予算が成立し、2022年4月よりフラット35の制度改正が行われます。

 

2022年度4月以降の制度変更事項

【フラット35】維持保全型がはじまりました

2022年4月適合証明書交付分から、維持保全・維持管理に配慮した住宅や既存住宅の流通に資する住宅を取得する場合、【フラット35】の借入金利が当初5年間年0.25%引き下げとなりました。

 

【フラット35】地域連携型(子育て支援)の金利引下げ期間が拡大されました

2022年4月資金実行分から、住宅金融支援機構と連携している地方公共団体の子育て支援のための補助事業の利用とあわせて、【フラット35】の借入金利が当初10年間年0.25%引き下げとなりました。

 
 

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住宅性能表示制度とは

2022年07月02日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

住宅購入は決して安い買い物ではありません。食品を買うときには品質を確認して買うのに住宅の品質はなにをみればよいのでしょうか。
住宅には住宅性能表示制度が平成12年4月1日に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律(以下「品確法」という。)」に基づく制度です。
住宅品質確保促進法は、住宅性能表示制度や新築住宅の10年保証などについて定めた法律があります。
住宅品質確保促進法は、主に次の3つの制度について定めています。

1.住宅性能表示制度(住宅性能評価)

第三者の専門機関が住宅の性能を評価し、購入者に分かりやすく表示する制度。評価・表示方法は全国共通基準が定められている。なお、住宅性能評価を利用するかどうかは、売主または買主が決める(任意の制度)。

2.住宅専門の紛争処理体制

住宅性能評価を受けた住宅について、引き渡し後に不具合や欠陥が見つかり売主等とトラブルになった場合、「指定住宅紛争処理機関」に紛争処理を依頼できる(手数料1万円)。

3.新築住宅における瑕疵担保期間10年の義務化

「住宅の柱や壁など構造耐力上主要な部分」、「屋根など雨漏りを防ぐ部分」に、瑕疵(工事不備、欠陥など)が見つかった場合について、「引き渡し後10年以内に見つかった場合は、売主(または施工会社など)が無償補修などをしなくてはならない」と定めている。

 

住宅性能表示のイメージ(新築の場合10分野・中古住宅の場合9分野)

・構造の安定
・火災時の安全
・劣化の軽減
・維持管理更新への配慮
・温熱環境
・空気環境
・光・視環境
・音環境に関すること
・高齢者等への配達
・防犯に関すること

中古住宅では「音環境に関すること」が評価が困難といった理由で、現時点では採用されていないようです。

詳しくは下記を参照ください。

一般社団法人 住宅性能評価・表示協会HP

住宅性能表示制度ガイド

いかがでしょうか。文字だけの説明だけだとわかりにくい点もありますが国土交通省や
一般社団法人 住宅性能評価・表示協会のホームページも参考にしてください。

お住まい探しの際に新築・中古住宅の購入の目安になれば幸いです。

 

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マンション購入後は「オーナーコネクト」登録を!資産ウォッチを通じて売り時を逃さない!

2022年07月02日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

■マンション購入後のアフターサービスは資産ウォッチツール「オーナーコネクト」にお任せ下さい!

弊社では2021年10月より、資産ウォッチツール「オーナーコネクト」というサービスを提供しております。また、不動産営業のDXを進めるサポートを行うべく、「SelFin」「物件提案ロボ」「全国マンションデータベース」などの便利なWEBサービスを提供しております。もしよろしければ、マンションを所有されている方は、この機会に「オーナーコネクト」の無料登録をお勧めします。

https://self-in.net/olp/index.php?id=rchukai2 (「オーナーコネクト」のHPはこちら)

ちなみに「物件提案ロボ」というサービスでは年間約100万件以上の新着不動産情報を取得し、現在の利用者約3万人以上に毎日希望条件に合致する不動産情報を配信しています。
新サービスの「オーナーコネクト」は、この「リアルな購入希望条件」と「販売されている物件情報」を活用し、所有マンションの資産性(ニーズの多少)が判断できる情報を通知・提供するクラウドサービスです。さらに、住宅ローンの借入の情報を登録すると、本日の残債を自動計算し、売却推定価格から残債を引いた、手残り金額が表示される機能もあります。

不動産業界は一度ご縁のあったお客様をフォローするというシーンが少なく、弊社ではお客様のアフターサービスとして提供し、お住まい後の不安や不動産のご相談をし易い環境を目指しております。

■不動産ニーズが高まる時期に売却活動を開始し、高値売却をサポートしたい!

今までは売却の決断をして売却不動産情報として公開されないと購入ニーズがわかりませんでした。
その結果、購入ニーズが少ない時に売却活動をすると、売却が長期化したり、安い値段で売却しなければならなくことがあります。
高値売却を実現するポイントはただ一つ。複数の購入希望者が存在するときに売却活動をすることです。
「オーナーコネクト」で事前に購入ニーズが把握できれば、購入ニーズが多い時に売却活動を開始することで高値売却の可能性が高くなる等、売却時期を判断するツールとしてもご活用いただけます。

■「オーナーコネクト」の便利な自動レポート機能について

マンションにお住まいの方は、定期的に売りに出される同じマンション内の売却情報を噂するものです。そのような情報は「オーナーコネクト」では売り出しがあった情報を24時間以内に売却情報をメールで通知します。例えば、そのような情報を確認し、高値売却が出来てようなシーンでは自宅も高値で売却する事も出来るかもしれません。つまりは、そのような情報を把握して、効率的な売却活動が出来るような事も判断できます。

■「オーナーコネクト」登録をしておくと1週間に1回、資産レポートメールをお届けします!

「オーナーコネクト」登録をしておくと1週間に1回、資産レポートメールをお届けするのと同時に、「推定売却価格(過去の販売履歴より推定売却価格を算出)」、「売り出し状況確認(直近2週間と、過去3年分の売り出し情報)」、「購入希望のユーザー数(現在、所有マンションの買いたいリクエスト数)」、「似た条件で探しているユーザー数表示(物件提案ロボで登録されている希望条件に、自分が登録したマンションが何件該当しているかを表示)」、「周辺の新着物件数(過去2週間で、同じ市区郡、同じ町村での新規売り出し物件数)」の情報をお届けします。また、現在の住宅ローンの借入情報をご入力いただくと、現在の推定価格から売却時諸経費(約4%)を差し引いて、借入残高を引いた手残り金額を表示するような機能もございます。

ぜひ、不動産購入後のアフターサービスも用意している弊社に不動産購入・売却のご相談をしてみませんか?

今後の参考にお役立て下さい。

 

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マイホーム 「消費」としての考え方と「資産」としての考え方

2022年07月01日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

マイホームの建物部分は、購入後利用して経年とともに減価、消費していくという側面があることは否めませんが、「家」は不動産であるがゆえに「資産」としての側面があります。
耐久消費財であれば、買った瞬間に中古品となり、何割か価値が落ちるというのは理解できますが、株や金が買った瞬間に2割落ちるなどと言われたら誰も買うことはないでしょう。

不動産は、「消費」という考え方だけではなく、「資産」という考え方を持つと、マイホーム購入が投資先を検討するという視点に変わり選び方が全く変わります。

もし、1億円で購入したマンションが10年住んだ後も1億円以上で売れる可能性が高いとしたら、高級住宅街に住んでいるのにも関わらずこの10年という期間に住んでいた住宅コストは、実質タダということになります。

このような買い方をすると、「現金」という流動資産を一旦「マンション」という固定資産に変え、十分に利用したら、ほぼ同じ金額の流動資産や、他の固定資産、金融資産などにかえるという作業をうまい具合に行っているともいえます。

一方、資産性の低い不動産を購入してしまうと、売る時にローンの残債を下回り、その差額をさらに自己資金で補填し売却する事になります。時としては売りたくても売れない、ローンに縛られてしまう人生となってしまいます。

だからこそ「最初の家選び」は、その後の人生、家計に大きな影響を与えてしまうほど、重要でもあるのです。

資産価値の高い家は、何も都心の高級マンションや高級戸建てだけではありません。サラリーマンの方でも購入可能な物件、視点を変えるだけで手に入れることが出来る物件はたくさんあります。

では、どんな物件を選んでいけばよいのか?

弊社が10年以上にわたって、開催してきている「賢い住宅購入術」のセミナーで、その選び方・基準を凝縮してお伝えしております。

セミナーの内容の一部をご紹介しますと、

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・「資産形成」として考えるマイホーム購入
・不動産の「3つの価値」を意識する
・売る時に価格が下がりやすい物件とは?
・価格が下がりにくいマンションの特徴や条件とは?
・場所選びのポイント
・今後人口が減っていくエリアはどのようなところか
・良い物件を見つけるコツ
・選んではいけない物件の特徴
・住宅ローン、借入する上での重要な考え方 等
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住宅購入する上では、知っておきたい情報満載のセミナーです。

ご自宅にいながら参加できるWEBセミナーですので、小さなお子様のいるご家庭でも気軽にご参加頂けますので、情報収集の一環でぜひご利用ください。

詳細は、こちらから
https://rchukai.jp/seminar/

 

~人生に愛すべき住まいを~

さいたま市の不動産の売却・購入は、イエステーション南浦和店のくさの工務店にご相談ください。

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