私たちは、さいたま市南区・浦和区・緑区地域の住まいのプロフェッショナルです

スタッフブログ:月別: 2021年4月

「東京脱出」した人はどこへ?

2021年04月22日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

本日のニュースで「東京脱出」した人はどこへ?というタイトルがありましたのでご紹介します。

 

東京23区からの転出者が増えた市区町トップ30が発表されました。

新型コロナウイルスの感染拡大で東京23区からの転出者増が止まらないとの事です。
都の毎月1日現在の調査では3月は全ての区で前月より人口が減ったそうです。

 

 

東京23区からの転出者が増えた市区町トップ30

 

1.神奈川県藤沢市
2.東京都三鷹市
3.横浜市中区
4.東京都小金井市
5.川崎市宮前区
6.川崎市高津区
7.千葉県船橋市
8.神奈川県鎌倉市
9.茨城県つくば市
10.横浜市港北区
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17.埼玉県川口市
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30.埼玉県新座市

 

23区からの転出者増の背景について、専門家はテレワークの普及や生活苦で家賃が安い郊外に移る人が増えたことが要因とみられるようですが23区の家賃と面積を比べると同等金額でも面積が広くなったり、同じような部屋であれば賃料は安くなるようです。
週1~2回は仕事であれば都心に出ても、電車で約1時間の通勤時間で環境の良い場所やゆとりのある空間が手に入るのは魅力的のようです。

今春も感染拡大は止まらず「第4波」への懸念が深まっており、東京脱出の動きが加速する可能性があると言われています。
ただし、一方で都心のマンション販売も堅調というニュースもありました。

どう思われますでしょうか、参考にして頂ければ幸いです。

参考記事:東京新聞より

https://www.tokyo-np.co.jp/article/98995d

 

~人生に愛すべき住まいを。~
さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

サイドプラザの排水工事を行いました。

2021年04月21日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

先日、弊社で管理しているサイドプラザの温水器の排水管の高圧洗浄を行いました。

人生100年時代、ウィズコロナで住まい選びも変化する?!

2021年04月20日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

■ コロナ禍の家選びは何を重要視する?!

 

住宅は生活の拠点であり、どんな時代でも必要不可欠です。しかし、そのありようは新型コロナウイルス感染症拡大により、大きく変わりました。
ここ30年ほどの間にも、小さなワンルームアパートから、マンション、そして庭付き戸建て住宅でアガリと言われた「住宅スゴロク」は過去のものとなりつつあります。

新型コロナウイルスの影響により、住宅のウイルス侵入防止や換気や空調設備の重要性が高まり、現在の住宅には24時間換気システムが備えられていますが、窓の開閉による換気も適宜必要となっています。また長く快適に暮らすためには、住宅もできるだけ長持ちする仕組みが求められています。

今後は、エネルギーや環境問題に配慮したサスティナブルな住まい選びが価値を持つものとされています。また地球温暖化問題や地震、豪雨などの災害発生頻度が高まり、災害に強い家選びも重要視されています。

全ての項目を最優先する事は難しい為、自己責任で何を重要視するべきかを考えながら、ご自宅探しをしていただきたいと思います。

いずれにせよ、コロナ禍で外出しにくい状況が続きますが、自宅に居ながらオンラインを活用した家選びも出来る環境も整ってきましたので、ぜひ、本日の内容を参考にしていただければ幸いです。

 

 

■ コロナ禍でついつい忘れがちな、不動産購入時に忘れてはいけないこと!

 

住宅は人生において最重要な生活基盤であり、子育てや家族団らんの大切な場所ですが、私達が過ごす日本においては、少子高齢化・人口減少問題、空き家や所有者不明土地問題などの頭の痛い問題もありますので、忘れないようにしていただきたいと思います。また、激甚災害の頻発も問題となっていますので、可能な範囲で安心・安全な住宅を探すことが求められます。

バリアフリー、省エネ・断熱構造、テレワークや子育てがしやすい、長寿命、適切な維持管理され、資産価値が担保されるような住宅を誰もが望むと思います。それを新築住宅や注文住宅で建てようと思うとかなりのコストが掛かってしまいますので、優先順位を各自で決めて検討されることをおススメ致します。

現在はインスペクション(建物調査)済みで消費者が安心して購入できる「安心R住宅」の普及も少しずつ進んできていますので、視野を広めに住宅購入をご検討いただければ幸いです。

 

 

■ 住宅取得時には国の支援策も把握する事をお勧め致します。

 

住宅取得に当たっては、住宅ローン減税やすまい給付金、固定資産税の軽減、長期・固定金利の住宅ローンの供給といった支援策も用意されています。
将来に向けて、安心・安全な暮らしができるよう、日本の住宅政策はかなり考えられています。
資産ともなる住宅購入の実現においては、ぜひ、このような支援策を有効活用し、ご納得のいく住宅購入につながていただければ幸いです。

今後の参考にお役立てください。

 

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2021年3月度の不動産相場

2021年04月18日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

公益財団法人東日本不動産流通機構(通称:東日本レインズ)から、2021 年3月度の不動産流通市場動向が発表されました。以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。詳細は下記リンクをご覧ください。

 

 

○東京都

3 月の東京都区部は88.34 万円/㎡で前年比プラス13.0%の2 ケタ上昇となり、11 ヶ月連続で前年同月を上回った。多摩は43.05 万円/㎡と前年比で6.7%上昇し、3 ヶ月ぶりに前年同月を上回った。

 

 

○神奈川県

3 月の横浜・川崎市は51.50 万円/㎡と前年比で7.4%上昇し、10 ヶ月連続で前年同月を上回った。神奈川県他は33.78 万円/㎡と前年比で9.8%上昇し、4 ヶ月連続で前年同月を上回った。

 

 

○埼玉県・千葉県

3 月の埼玉県は33.62 万円/㎡で前年比プラス0.7%と、ほぼ横ばいながら10 ヶ月連続で前年同月を上回った。千葉県は31.41 万円/㎡と前年比で7.5%上昇し、8 ヶ月連続で前年同月を上回った。

 

 

◆公益財団法人東日本不動産流通機構

『月例報告 Market Watch サマリーレポート 2021年3月度』

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202103_summary.pdf

家を持っている方も、これから買う方も、常に不動産相場は確認しておくようにしましょう!

 

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驚きの結果。新耐震基準の木造住宅が倒壊する!?

2021年04月16日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

 

先日、日本木造住宅耐震補強事業者協同組合(木耐協)が驚きの発表をしました。

 

それは、1950~2000年5月までに着工した木造在来工法の木造住宅で、2階建てまでの住宅2万7,929棟を調査した結果、その約9割以上が「倒壊する可能性がある」又は「倒壊する可能性が高い」という結果になった、というものです。

もう少し詳しく見てみると、いわゆる「旧耐震基準」と呼ばれる1950~1980年着工の住宅については、「倒壊する可能性がある」と「倒壊する可能性が高い」を合わせると「97.4%」になります。

そして、1981~2000年築の「新耐震基準」の住宅についても、「倒壊する可能性がある」と「倒壊する可能性が高い」を合わせると、「85.9%」になります。

2000年以降築の住宅は「現行の新耐震基準」というものに該当し、今回の調査対象にはなっておりません。

この結果からは、2000年以前の住宅については、耐震診断および耐震補強工事が必須と言えるのではないでしょうか。

 

 

資産価値から考える建物の築年数

 

今回の調査結果からは、「築20年も築40年も、倒壊のリスクについてはあまり大差ない」という結論が導き出せるかもしれません。

こうした住宅を購入する場合には、耐震補強工事をすることになりますが、リフォーム費用に関しても、大きな差はありません。

例えば、新耐震基準の場合は平均約168万円、旧耐震基準の場合でも平均約189万円という結果でした。

一方、売買取引の慣習として、築年数が経過している方が建物の資産価値なしとして、取引価格自体が安くなることがあります。

木造住宅については、築年数が経過している古家付きの土地を購入して、耐震補強工事をして住む方が、結果的に賢い買い方になることもあるかもしれません。

 

 

構造と工法も重要な判断基準に

 

今回の調査は、「木造在来工法」に限定したものになります。

その他の「2×4(ツーバイフォー)工法」や「鉄骨造」の住宅などは、この調査結果とは関係ありません。

こういったケースでは、いわゆる耐震診断ができませんので、施工会社に直接確認することになります。

確認した結果、耐震基準適合証明書が発行できれば、安心して購入いただけます。

購入する際の流れが異なりますので、注意が必要ですね。

住まいの購入は高額な買い物になりますが、ただ価格が「高い」、「安い」だけではなく、将来的な資産価値の見通しはどうか、「住まいの安全」も担保されているのか、などの視点も必要です。

ぜひお気軽にご相談ください。

 

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さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

不動産購入時 価格交渉する前に知っておきたい事

2021年04月15日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

今回は、不動産購入時の価格交渉についてお話ししたいと思います。

 

お客様からよく聞かれる質問で、「不動産は、価格何パーセントぐらい価格交渉出来るものですか?」
例えば、売り物件価格が6480万円のものと2480万円のものだと価格帯が明らかに違います。
もし仮に、物件価格の3%を価格交渉の目安だとした場合、
6480万円の物件の場合は約200万円
2480万円の物件の場合は、約75万円
ということになります。

 

では、実際の取引の現場はどうなっているのか?
価格の○%交渉できるというような常識はありませんし、このような考え方我々はしないです。

6480万円の物件は30万円の価格交渉にしか応じてくれないケースもあれば、
2480万円の物件は280万円の価格交渉に成功するケースもあるでしょう。

つまり、売値の何パーセントという考えはほとんど意味をなさないことになります。

 

不動産価格は、周辺の相場、過去の成約事例、現在類似物件の在庫の数、売主様の状況、タイミング、日本経済、世界情勢等によって変化します。その中でも特に「売主様の状況がどうか」、そして「タイミング」で価格交渉は大きく変わると経験上思います。

不動産価格の本質は、需要と供給で決まり、日々変わっていきます。

買手の立場としては、少しでも安く購入できたに越したことはありません。
しかし、やみくもに安い価格を言っても何も意味がありません。
お客様独自の計算から、指値価格を言ってこられるケースもあります。もちろん机上で色々考えることも大切ですが、それよりも、今販売状況がどうなっているのか、いつから売りに出ているのか、売主様がなぜお売りになっているのか、今どんな状況なのか、どのぐらいの方が内見に来ているのか等を確認した方が相手の状況が分かります。

これは、あなたの購入を担当する営業マンに確認してもらうのが一番良いですが一つ注意点があります。

この営業マンというのは、売却を預かっている担当者ではあまり意味がありません。なぜなら、その営業マンは売主様より売って欲しいと依頼されている立場なので、立場上あまり安い金額を言われてもその営業マンは困ってしまうということです。もちろん交渉してくれますが、積極的ではないといった方がいいでしょうか。

 

まとめ


不動産の価格交渉は、やみくもに指値金額を決めるのではなく、あなたの味方になってくれる担当者に取引状況や周辺成約事例等を調べてもらった上、交渉に臨んでください。
※担当者によっても随分価格が変わるケースもありますので、不動産の担当者は家探しし始めた際に事前に選んでおきましょう!

 

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空き巣に狙われない為にも防犯対策は必須です。

2021年04月14日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

警察庁のデータによると、全国での空き巣などを手口とした侵入窃盗は2004年以降は減少傾向に転じているものの、2019年では一日あたり79件発生しており、未だに多くの住宅が被害に遭っています。侵入手口は一戸建住宅でも共同住宅でも無締り(無施錠)が1位となっています。日頃から防犯対策を講じていても、無締りでは意味がありません。侵入手口と侵入方法を知り、窓や出入口は施錠する習慣を持つなど、しっかりと防犯対策を行っていきましょう。

 

 

日頃から窓や出入口は施錠する習慣を身につけるようにしましょう。

 

侵入窃盗の侵入手口は一戸建住宅、共同住宅ともに無締りが1位

 

空き巣、忍込み、居空き。これらは建物に侵入して行われる犯罪のうち、一般住宅をねらう侵入窃盗の手口で「住宅対象侵入窃盗」といいます。警察庁のデータによると「住宅対象侵入窃盗」の全国での認知件数は2004年以降減少に転じ、2019年は28,936件で前年と比べてマイナス8.2%と16年連続で減少しています。しかし一日あたりの発生件数は79件と、多くの住宅が被害に遭っているのが現状です。侵入窃盗を発生場所別認知件数で見ると一戸建住宅が43.9%と最も多く、一般事務所が13.1%、3階以下の共同住宅が10.7%と続きます。手口別認知件数で見ると空き巣が33.1%と最も多く、忍込みが13.7%、居空きが2.5%と続きます。侵入手口では、いずれの形態の住宅でも無締りでの被害が最多で、合鍵やガラス破り、ドア鍵破りの被害も多く発生しています。これらのことから、日頃からできる防犯対策を考えていきましょう。

 

 

窓やドアは防犯対策を講じ出入り口は防犯環境の整備を

 

いずれの住宅形態でも侵入手口が無締りでの被害が最多となっていることから、日頃から玄関や出入り口や窓は施錠する習慣を身につけましょう。ちょっと出掛けるだけだから無締りというのは禁物です。防犯対策としては「ガラス破り」の手口には不在にする時には雨戸を閉める、補助錠を取り付ける、防犯フィルムを貼り付ける、防犯ガラスや面格子、窓シャッターを取り付ける。「ドア錠破り・戸外し」の手口には補助錠を取り付ける、ドア枠にガードプレートを取り付ける。「合鍵」の手口にはドアの鍵は持ち歩き郵便受けなどの玄関付近には置かない、必要最低限の本数のみを複製し確実に管理することです。また、いずれの形態の住宅も窓と表出入り口からの侵入が非常に多い傾向となっているので、防犯性の高い建物部品などで窓とドアの防犯対策を行い、確実に施錠しましょう。センサー付きライトを取り付けたり、見通しが良くなるように植栽を剪定するなどの侵入しにくい防犯環境の整備をすることも重要です。防犯対策を講じても、日頃から窓や出入り口は施錠することを忘れないようにしましょう。

 

 

リスクケアには、注意が大切

 

空き巣などの侵入窃盗を防ぐために、日頃から窓や出入口の施錠を心掛け、様々な防犯対策を行うことが大切です。しかし、どんなに気をつけて防犯対策を行っていても被害に遭ってしまうかもしれません。万が一の「備え」もこの機会に見直してみてはいかがでしょうか?

火災保険でも盗難被害などは保険の対象となりますが、まずはご自身で注意出来るところは注意して防犯対策をされておく事が良いかもしれませんね。

 

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空き家の譲渡所得の3000万円特別控除

2021年04月13日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

相続した空き家を売却する時に、一定の要件を満たせば譲渡所得から3000万円を控除できるのはご存知ですか?

今日は3000万円控除についてまとめた資料をご紹介いたします。

是非、ご参考にしてみてください。

 

 

 

 

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ヴィンテージ住宅の条件

2021年04月12日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

築20年から40年の実例と専門家への取材をもとにヴィンテージ住宅の条件の記事をみつけましたのでご紹介いたします。

 

エコロジーの視点や高齢化社会ライフスタイルの多様化などの影響もあって近年の住宅は長く住める家に対する要望が強くなり、築年数がたっても快適に暮らせ、精神的にも満足できる価値の高い住まいの事をヴィンテージ住宅と呼ぶようです。

自宅が数十年後に”ヴィンテージ”と呼ばれる家になるには、どんなことに気をつけたらいいのでしょうか。
建てる段階はもちろんのこと、建ててからも住み方が大事になります。

 

 

■日ごろの手入れが大きな差になります。

 

雨や風にさらされている建物は、経年劣化で傷んできたりしますの性能もキープするためにも、建てた住宅メーカーの定期点検はもちろん、自分で見た目や住み心地をチェック。こまめなメンテナンスが必要です。

 

 

■安心して、永く住み続けられるために

 

建てた後には変えられない基礎は、建てるときに最も注意したいところです。
耐震性能に直結する部分でもあり、構造の素材は永く住むための耐久性にかかわってくるため住宅メーカーであれば、技術はそれぞれ違っていても性能に極端な差はないと思われます。

 

 

■いざというときの心強いサポート

 

自然災害など万が一のときのためにも、保証制度のしっかりした会社で建てることが重要です。
新築住宅にはすべて10年間の瑕疵担保責任が義務付けられているほか、住宅メーカーの中には、20年間などプラスαの長期保証を設けている会社もあります。

 

 

■生活の変化に柔軟に対応できるプラン

 

20年、30年と住んでいれば、家族構成やライフスタイルも変化するものです。そのとき、間取りを変えられたり、ユニバーサルデザインやバリアフリーに対応できたり、可変性が高く、暮らしの変化に対応できる家になっていることも価値が上がるポイントになります。

 

 

■エネルギーや環境に配慮されている

 

エネルギー使用を抑える断熱性能、自然エネルギーの活用など、環境性能は今後、さらに重視されていくことは間違いないと思われます。

 

 

■健康で気持ちよく暮らせる住まい

 

環境性能の側面だけでなく、快適性の観点から見ても夏は涼しく、冬は暖かく過ごせる断熱性や気密性は基本的性能になります。さらに、遮音性能、空気環境など、快適性を保つさまざまな性能にも気を配ることが、永く住み続けるための大前提です。

 

 

■将来、「売る」「貸す」を有利に進める準備も

 

終の住処と思って建てた家でも、転勤や転職、家族の事情により家を売ったり貸したりする可能性は誰にもあり得ることです。
そんなときのためにも、新築時の図面や性能評価書、補修やリフォーム時の履歴や図面をしっかり残しておくことが必要になります。

以上のことを踏まえて自宅をヴィンテージ住宅にする、またヴィンテージ住宅を購入して住むという考えはいかがでしょうか。

 

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今後の住宅購入はSDGsを意識したエリアで住宅購入を検討する?!

2021年04月11日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

国連の「持続可能な開発目標」(SDGs)への自治体の取り組みについて、日本経済新聞社が全国815市区を対象に調査したところ、総合評価で先進度ランキングは下記のような結果が出たようです。

 

総合順位 自治体名(都道府県) 総合得点

 

1位 さいたま市(埼玉県) 76.1

2位 京都市(京都府) 74.7

3位 葛飾区(東京都) 72.9

4位 北九州市(福岡県) 72.8

5位 豊田市(愛知県) 72.1

6位 福岡市(福岡県) 71.8

7位 川崎市(神奈川県) 71.2

8位 相模原市(神奈川県) 71.0

9位 板橋区(東京都) 69.2

10位 岡山市(岡山県) 69.1

11位 神戸市(兵庫県) 68.9

12位 横浜市(神奈川県) 68.5

13位 世田谷区(東京都) 68.3

14位 藤沢市(神奈川県) 67.9

15位 宇都宮市(栃木県) 67.9

16位 仙台市(宮城県) 67.8

17位 大府市(愛知県) 67.5

18位 豊島区(東京都) 67.4

19位 新宿区(東京都) 67.3

20位 浜松市(静岡県) 67.1

21位 名古屋市(愛知県) 66.8

22位 江戸川区(東京都) 66.8

23位 金沢市(石川県)66.6

24位 堺市(大阪府) 66.3

25位 札幌市(北海道) 66.1

 

※総合順位は100満点で評価され、その内訳は経済14点、社会53点、環境33点となっているそうです。

 

経済、社会、環境の施策をバランス良く進める動きが加速しており、住民や企業、他の自治体などと連携する例も目立っており、今後の住宅購入の際には、SDGsを意識しているエリアが注目されてくるかもしれません。

 

 

■1位となったさいたま市のSDGsの取り組みについて

 

ちなみに、1位となったさいたま市は燃料電池などを備えた「環境配慮型住宅」が立ち並ぶエリアも増えています。また、さいたま市の東南部には埼玉スタジアムがあることで知られる美園地区は開発が進み、今も発展しているエリアです。子育て世代を中心に人口が急増するこの地域では、人工知能(AI)やIoTなどの最先端技術やデータを活用し、新たな生活支援サービスの提供やコミュニティーづくりなどを目指した「スマートシティさいたまモデル」の構築が進んでいます。もともとはCO2の排出削減を目指して始まったようですが、次世代エネルギー問題や都市の強靱化など、市が直面するさまざまな課題が実は密接に関連していることに気づかされ、解決策を盛り込み続けた結果、利便性だけを追い求めるのではなく、スマートシティというコンセプトができあがったようです。今後はこのノウハウを、大宮・さいたま新都心両駅周辺など市全域に広げていく予定だそうです。

 

 

■2位となった京都市のSDGsの取り組みについて

 

2位となった京都市で目立つのが食品ロス削減の取り組みだったようです。「2020年度までにピーク時(00年度=9.6万トン)から半減の5万トン」にするとの目標を全国でいちはやく掲げ、販売期限延長、食べ残しの持ち帰りなどに対応する飲食店や小売店を「食べ残しゼロ推進店舗」に認定するなど、多くの施策を市民や企業、大学などと連携を取りながら推進する。食品ロス削減は生ごみの減量にもつながっているようです。

 

 

■3位となった葛飾区のSDGsの取り組みについて

 

3位の葛飾区は、受動喫煙防止のための罰則付きの条例を制定した数少ない市区のひとつです。積立基金の運用先として、様々な社会課題の解決につながるプロジェクトの資金調達のために発行される「SDGs債」の購入を通じた社会貢献も進めているエリアであり、そのような配慮が3位という順位につながっているようです。

 

 

■そもそもSDGsの取り組みが住宅購入に必要なのか?!

 

SDGsには「17の目標」という目標があります。その内容については、地球上の誰一人として取り残すことなく持続可能な世界を実現するための17のゴールというものが決められており、日本も積極的に取り組んでいく内容が含まれています。その17の目標の11番目には「住み続けられるまちづくりを」という内容で、都市と人間の居住地を包括的、安全、強靭かつ持続可能にするというものです。

つまりは、居住についての問題に焦点を当てた目標を掲げています。現在、世界の人口の半数以上は都市部で生活しており、2030年には6割までに膨れ上がると推定されています。

 

人々が都市部に移り住む理由の多くは、所得の増加や効率的なサービス、交通手段の恩恵を受けられる可能性があり、技術革新や経済成長をもたらす機会が広がるためだと言われています。もちろん、それ以外の理由もありますが、都市部に移り住む人が多くなるのであれば、生活の安全面や環境面で深刻な問題を引き起こし、貧困層の生活はさらに厳しいものとなります。

そのため、都市部に生活する人々に快適で便利な生活を提供し、持続可能な開発をできるようにするための方向性がこの目標では示されているのです。

今回の日本経済新聞社のランキングを見てみると、いずれも都市部が多くランキングされていますが、いち早く持続可能なエリアとして、政治的、政策的にも力を入れているエリアです。

その為、今後の不動産購入に際しては、このSDGsを考慮し、「これから人口減・家余りの状況下で持続可能な街なのかどうか」を考え、不動産探しをしてもらいたいと思います。

今後の参考にお役立てください。

 

~人生に愛すべき住まいを。~
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住宅購入と出産が重なると何かと大変です

2021年04月10日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

毎年春先は不動産繁忙期を言われ、この時期には不動産に関するニュースがたくさん流れます。
中にはおかしな記事も多く、何気なく目にする記事も受け取り方が非常に重要となります。
不動産に関するニュースは「何をテーマにしているか」をあえて曖昧にしているケースが多いので、ニュースタイトルだけ眺めて記事を流し読むケースが多いと思いますが、さらっと受け入れてはいけません。

今回見つけたこんな記事があります。
審査通った住宅ローン、父親の育休告げたら「お金は貸せない」と事態が一変 「まさかハードルになるとは」
https://withnews.jp/article/f0210130000qq000000000000000W0cd10101qq000022443A

 

 

いろいろと突っ込みどころが多いタイトルです(笑)。
「まさかハードルになるとは」って…。
いや、その人はいいんですよ。すべての人が住宅ローンに熟知して住宅購入するわけではないですから。
取引が進んで困ったみたいな書き方ですが、いや、不動産仲介会社が仕事しなさいよ!って言いたいところです。
このニュースはyahooニュースにもピックアップされていたんですが、コメント欄が意外と冷静なので、合わせて確認されることをお勧めします。
※普段はあまり他人が書いた記事を批判するようなことはしないのですが、あまりに記事が恣意的だったので、今回の記事をしたためた次第です。話半分でお読みください。

私はこの業界にどっぷりなので、取引の進め方が悪いでしょ!と感じるのですが、記者の意図としては育休だからローンが組めないのはおかしい!と言いたいようです。
育休・産休でローンが組めなかった体験談募ります、みたいな募集も書かれていますし。
冷静に突っ込みを入れると、育休・産休が住宅ローンに影響するには「当たり前」です。

 

住宅ローンの審査は主に収入に対して行われます。
金融機関はお金を融資するわけですから、十分な返済能力があるかを確認するわけですね。
ここで育休・産休が問題になります。
通常ローンの審査は前年・前々年の年収をベースに審査を行います。
いくら収入があるのかを支払った税金の額で確認するためです。
制度として育休・産休が取得できたとしても、お休みなわけですから、これまでとまったく同じ給与とは言えないですよね。
育休・産休期間は収入が下がるわけです。
だから金融機関は下がった収入でも返済能力があるかを審査するわけです。
もちろん金融機関によって判断基準は異なりますが、仮に産休後の復職や育休後の収入を企業が証明していたとしても、その家庭で今後子供を産まない保証はないわけで、育休・産休で収入が下がった履歴が判明した時点で、今後も起こり得ることを前提に返済能力を審査せざるを得ないのです。
※いろいろと問題があるので、過去に育休・産休を取得したか?と確認されることはないです。

 

記事のケースを少し掘り下げています。
本審査が通っているにも関わらず、後から育休が判明して、融資NGとなった、とあります。これは非常に問題です。
まず後から融資NGの判断となっていることから、本審査時には育休のことを開示していなかったと考えられます。
本審査時に育休を前提に審査をしていたら育休を理由に融資NGにはなりません。
審査の主題は返済能力なので、本審査で合格を出した条件と異なる状況になったら、融資できなくなるのは当たり前の話です。

起こり得る別のケースを挙げると、ローン正式審査の承認から融資実行までの間に、新たに借金をしてしまうということがあります。
借金も当然ながら住宅ローンの返済能力に関係する重要な審査項目なので、条件と異なる状況になったら融資をストップせざるを得ません。

このように審査時と融資実行時の状況が変わったと判明した時点で金融機関は融資を止めなければならなくなります。

この記事の俊逸なところは、別の金融機関で慌ててローン審査をしたら融資が下りた、というところです。
「育休中かどうかは聞かれませんでした」って書かれてますが、単なる金融機関に対する背信行為ですね。
とてもじゃないですが記事で紹介するような内容じゃないです。

 

このケースで問題なのがもう一つあります。
それは本審査が通ってしまっているという点です。
通常不動産売買契約ではローン特約といって、万が一住宅ローンの審査が通らなかったら契約を白紙にしましょうという約束を交わします。
ここが重要なのですが、ローン特約は審査に通らなかった場合に適用されるもので、審査に通ったものの、融資が受けられなかった場合は適用になりません。
今回のケースでは本審査は通って、その後に融資撤回ですから、ローン特約は適用されないと考えられます。
※実際には当事者間の話し合いになるので一概には言えませんが、契約上はそのような状態に陥ります。
融資を受けないと物件代金の支払いができませんから、契約不履行で違約金を請求される事態となりかねないです。
別で手付解除期間を設けることが一般的なので、手付解除期間内であれば手付金放棄、それを超えていたら定めていた違約金の支払い責任が発生します。
怖いですよね。
家を買おうと浮かれていたら買えないどころか何百万も借金になるなんて。
「聞かれなかったから言わなくてもいい」なんて軽く判断できるリスクじゃないですよ。

冒頭に進め方が悪いと書きました。仲介会社は何をしているんだろう、と。
不動産の取引と住宅ローンは不可分です。(現金取引もありますが、多くの場合は住宅ローンが利用されますね)
こういう事態にならないように取引を進めるのが仲介会社の役割です。
ただ、このケースはもう一つ隠された要素がありますので、仲介会社を弁護しておきます。

この記事の方が利用したのはネット系金融機関と表記されています。
担当する仲介会社と提携している金融機関もしくは仲介会社が手続きに関与できる金融機関を利用することが一般的なのですが、こういった金融機関は金利や手数料が最安値ではないです。
他方で安さを売りにするネット系金融機関を選択する方が増えています。
問題なのはネット系金融機関を利用する場合、住宅購入者が直接手続きする必要があり、仲介会社がフォローできない場合が多いことです。
つまりネット系金融機関を選択した住宅購入者の「自己責任」と言うことになります。

 

さて、ここまで書いたのでお分かりだと思いますが、このケースの住宅購入者は育休という社会問題に翻弄された「被害者」ではありません。
住宅ローンの手配を丸投げするような仲介会社ならまだしも、普通の仲介会社なら住宅ローンの取次を通常業務として行います。
ですから、このケースの住宅購入者は、仲介会社が勧めた金融機関を蹴って、ご自身で探したネット系金融機関を選択したことになります。
単に自己責任で失敗しかけた人に過ぎません。

不動産は高額取引なので違約金も半端ないです。
不動産仲介会社に情報開示することを嫌う風潮があるのですが、仲介会社は取引のプロです。
自己責任のリスクを背負いたくない方は、素直に仲介会社に頼った方がいいと思います。

 

話が少し変わります。
個人的な経験から、出産というライフイベントと住宅購入は同時期に行わない方が良いとアドバイスすることが多いです。
出産の前後はまとまった期間、奥様が動けなくなります。
そんな最中に引っ越しという重労働を行うのですか?
単身じゃないんです。ファミリーの引っ越しともなると大変な労力です。
そんな大変な旦那様を見ているだけしかできない奥様にも余計なストレスがかかります。

 

経験者だから自信を持って語れます。
私は3人目がちょうど生まれたタイミングが引っ越しのタイミングでした。(産まれた翌週に引っ越ししました)
妻は里帰り出産で、私一人での引っ越し作業でした。
最近では荷造り・荷ほどきまでやってくれるサービスがあるみたいですが、当然ながら非常に高額です。
荷造りは早めに段取り組めばいいし、運んでくれさえすればあとは何とかなるだろうと、オンシーズンで引っ越し費用が高い時期だったので普通の引っ越しプランでした。
正直舐めてました。
そして引っ越し当日、これまで借りていた部屋と新居を何往復もして、終わった頃には引っ越しそばなんて発想も出ないくらいヘトヘトで、妻が戻ってきたのは1か月半後くらいなのですが、段ボールはほぼ引っ越し時の状態という状況でした。

 

話を戻します。
出産と住宅購入を同時期に行わない方が良いというのが本記事の趣旨です。
産休・育休が絡むとその時の年収が下がるので、購入できる選択肢が狭くなります。
出産も住宅購入も人生で数回しか経験しない特殊なイベントなので、同時期にこなすとなるとてんやわんやです。
イレギュラー×イレギュラーなので、とてもじゃないですが資産性を冷静に判断するなんて現実的ではありません。
子供が産まれたら家が手狭になるから引っ越ししないといけないじゃないか、と仰られる方も多いと思いますが、子供が産まれることを見越して家を買っておく、もしくは出産が落ち着いてから(それこそ産休・育休が明けてから)家を買うべきです。

 

昨今は晩婚化の風潮があり、資産的な影響を考慮すると、ライフプランに子育てが組み込まれているならば、子供が産まれることを見越して家を買っておくべきだと言えるのではないでしょうか。(年齢によっては35年ローンが組めなくなり、住宅購入の選択肢が狭くなってしまいます)
いつかは家を買いたい、子供も欲しいとお考えの方は、なるべく早くご夫婦のライフプランを話し合っておくことをお勧めします。
家を買うというアクションを具体的に検討することで、多くのことが明らかになるので、将来の話をするきっかけとして、住宅購入を真剣に検討されるのはいかがでしょうか。

 

~人生に愛すべき住まいを。~
さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

ノン・リコースローンで考える不動産所有の新しいカタチ

2021年04月08日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

60歳以上の方向けの住宅ローン「リバース60」という商品をご存じでしょうか。

2020年の10~12月の実績としては、前年同期比では、付保件数が63.6%増加し、付保実績金額も84.5%増となったようです。

大きく実績を伸ばしています。

「リバース60」の主な特徴としては、月々の支払は金利負担のみとして、借入をした方が亡くなった場合に、担保物件を売却して一括返済する、というものです。

月々の支払に元金が含まれないので、支払金額を抑えることができます。

また、相続発生時にも、売却して一括弁済するか、相続人が一括弁済して不動産を残すか、といった選択もできるようです。

 

 

ノン・リコースローンとは?

 

この「リバース60」の特徴である、相続時の売却代金さえ支払えば、借金が残ったとしても相続人は返済義務を免れるといった仕組みを「ノン・リコースローン」といいます。

不動産価格の下落リスクを、金融機関が背負い込む、といった立てつけになっています。

もちろん、金融機関としてもそういったリスクを減らすために、不動産の資産価値をシビアに判断しますし、融資金額も購入価格の何割まで、といった制度になっています。

 

 

残された家族を住まいに縛り付けない考え方

 

こうした制度の利用が広まっている背景には、住まいに対する考え方の変化があるように思います。

「思い出の詰まった、愛着のあるわが家」といった捉え方ではなく、「単に晩年を過ごした物件のひとつ」という捉え方です。

また、残された相続人に対しても「代々引き継いで、守って欲しい」といった思いはなくなり、「子供には余計な負担をかけないようきれいさっぱり処分しておきたい」といった、たとえ親族であっても独立した家族形態の考え方があるのではないでしょうか。

 

 

より大切になる、将来の出口戦略を伴った住まい探し

 

将来の「不動産処分」を念頭に置いた場合の住まい探しは、自分の拘りや趣味ではなく、「売り出した際に買い手がつくか」、「賃貸募集した際に申込があるか」といった目線での選択も必要になります。

あくまでも処分の可能性を検討項目に加えるだけなので、実際に売らないといけない、貸さないといけないわけではありませんが、今以上に資産性を重視した見方が強まっていくのであれば、住まい探しの時点から、出口戦略を考えていきたいですね。

個人でのお住まい探しは、どうしても自分の好みに左右されがちです。

モデルールームやオープンハウスを見てみると、気分が盛り上がって冷静な判断ができなくなってしまうこともあります。

ぜひ、プロのアドバイスを参考にしながら、資産性という観点からのお住まい探しも取り入れていただければと思います。

 

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変動金利への抵抗感が薄れている?

2021年04月06日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

昨今の住宅ローン、低金利に慣れ親しんだ環境が変動金利に対する抵抗感を少なくしています。
住宅金融支援機構の住宅ローン実態調査(住宅ローン利用者調査)によると、利用した金利タイプの内、「変動金利」を利用した割合は、62.9%、「5年以下の短期固定金利」を利用した割合は全体の4.8%という状況です。

 

 

さらに、融資を受けた住宅ローンを選んだ理由をみると、「金利が低い」を理由にした割合がなんと72.6%次いで、
「住宅・販売業者(営業マン等)の勧め」を理由にした割合が、20.6%となっています。

 

 

 

これら消費者が選ぶ低い金利の住宅ローンは、ネット検索をすれば誰もが簡単に探すこと出来ます。
ローンを選ぶ時はついつい金利だけに目が行きやすいですが、昨今では、金利の違いもさることながら、団体信用生命保険の充実度で選らばれる方の割合(20.3%)も多く、金利のみでローンを選ぶ方は減ってきています。

 

 

金利上昇だけがローンのリスクではない

 

住宅ローン利用予定者の希望する金利タイプでは、検討段階では全期間固定金利が概ね3割程度おり、実際に全期間固定金利の「フラット35」を選んだ理由のトップは、「今後の金利上昇に備えて予め将来にわたる返済額を確定しておきたかった」となっております。将来の金利上昇に予め備えたいという心理が見受けられます。

しかし、住宅ローンを組む場合、金利上昇以外の家計リスクも無視できません。運よく金利が上昇しなかったとしても、
お子様の成長による教育費の増加、不景気の加速によりボーナスの減少、思いがけない出費、親の介護による出費、
生活環境の変化や将来に対するリスクは誰もが気になるところです。
ですので、住宅ローンを明一杯組んでしまうと余裕がなくなってしまうので、借入金額も考慮しながら購入を検討する必要があります。

下記図は、年収に対する住宅ローンの年間返済額が何パーセントぐらい占めるのか(返済負担率)を示しています。
約半数弱の方が15%~25%に収まっています。あなたがローンを組もうとしている額で計算すると返済負担率は何%ぐらいでしょうか。
シミュレーションしてみてください。出来れば、25%以内、多くても30%以内に抑えたいものです。

 

 

さらに、住宅ローン減税の利用や、住宅取得資金としての贈与等、税制は現在および将来において、金利以上に家計に影響します。
「いくら借り入れするのか?」「住宅名義の持ち分はどうするのか?」「贈与・相続対策は?」等税対策も考慮する必要があるため、気になったら担当の不動産エージェントに 専門性の高いものは税理士に予め相談してみましょう。

 

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ステイホームでも効率の良いご自宅探しができる?!「オンライン仲介」をご活用下さい!

2021年04月05日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

2度目の緊急事態宣言期間となり、ステイホームでストレスが溜まっている方も多いかと思います。また、テレワークが当たり前となってきている現在、仕事環境だけでなく、あらゆる分野でオンライン化が進んでいます。最近よく耳にする、DX(デジタルトランスフォーメーション)の広がりにも目を見張るものがあります。その潮流は不動産購入にも波及しており、弊社ではステイホームしながら新しい住まい探しを可能とする、「オンライン仲介」のご提案を行っています。

 

 

■3密を回避した『オンライン仲介』というサービスのご利用をご検討下さい。

 

『オンライン仲介』とはWEBセミナーにWEB面談、WEB内覧にIT重説、WEB契約にWEB決済での非対面型の仲介サービスです。従来の対面型の営業スタイルを非対面型のスタイルに変更したものですが、お客様からは「わざわざ足を運ばずに、自宅から対応で家探しが楽になった」「3密を回避した状態での契約で良かった」などのお声をいただいております。また、時間を確保できなかったり、小さなお子さんがいらっしゃったり、お住まいが遠方だったりとお客様の立場、様々な状況を考慮し、お客様それぞれのニーズに応え出来ればと思っています。

 

 

■ステイホーム期間でご自宅探しの方法も変わってきている?!

 

また、コロナ禍でテレワークスペースの確保や自宅時間の増加により、少し広めの住宅を望まれる方が増えているようです。また、最近では動画配信サービスの利用や、ネットショッピング、ゲームやストレッチ・筋トレ、家庭菜園など、コロナ禍で再注目されたサービスの利用も安心してくつろげる住環境があるとより良いと思います。

 

 

 

ぜひ、ステイホーム期間のご自宅探しの参考にお役立ていただければ幸いです。

 

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新様式の住宅

2021年04月04日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

コロナ禍による影響で「新しい生活様式」が提唱され、住宅の間取りにも大きく変化しています。
家族が集まる空間にウイルスを持ち込まないために創意工夫がされた住宅を検索して私が良い思ったポイントをまとめてみました。

 

 

◇玄関の工夫

 

・宅配ボックスを内蔵した玄関ドアや玄関のそばに収納スペースを設け外から開閉できるようにすると収納から大きな荷物(ゴルフバックやスキーなど)を受け取る宅配ボックスとして利用できる。
・玄関を開けたらすぐ手洗い・うがいをするのを習慣化が定着してきましたので玄関にも洗面台を設置する。
・最近のお買い物はスーパーに行く機会を減らすため一回の買い物の量が増えていますので玄関からパントリーに直結された間取りはとても魅力的です。

 

 

◇ランドリーコーナーを設ける

 

通常はサニタリールームに洗濯機が置かれ洗濯物は2階のベランダや一階の庭などに干しますがランドリーコーナーを
設けると洗濯が終わるとすぐに干せて、お天気や花粉の付着の心配はいりません。

◇勝手口を付ける場所
サニタリールームに勝手口を付けることで玄関やリビングを通ることなく、汚れた服は洗濯機へ入れてそのままお風呂へ入れるプランもありました。
これはこれで泥汚れでかえって来るお子様がいる家庭にはとてもありがたい間取りです。

 

 

◇ワークスペース

 

個室や半個室、オープンタイプなどがあります。

会議などがある場合はできれば独立型のワークスペースが欲しいものです。
個室になっているのであれば、自分だけの空間で仕事に集中でき、書斎や趣味を楽しむ部屋としても使えます。

 

 

◇キッチンや洗面台の設備

 

タッチレス水栓は手をかざすだけで自動的に水が流れ、そして手を引っ込めると自動的に水が止まる自動水栓はこれからの住宅には必要かと思います。
調べたときにみつけたのは水道の蛇口にはめるだけの超簡単お手軽スマート自動水栓もあるようです。

 

上記にあげたポイントはぜひ自分の家にも取り入れたいと思います。
もし宜しければ参考にしてみてください。

 

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室温と血圧の関係?!

2021年04月03日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

近年は高断熱・高気密の住宅が増えています。国土交通省では、断熱性の高い住宅への改修などによる生活空間の温熱環境の改善が、居住者の健康にどのような影響を与えるのかについての調査を実施しています。その調査により、住宅の室内環境が血圧など健康に与える影響について新しい知見が得られつつあります。住まいの温熱環境を工夫して健康で快適に暮らせるようにしましょう。

 

 

室温の安定は血圧の安定につながる

 

住宅内の温熱環境と健康との関係をご存知でしょうか。国土交通省では医学・建築環境工学の学識者や事業者の協力により、住宅の断熱化が居住者の健康に与える影響を検証する調査を実施しており、データの検証から「新たな知見」が得られつつあります。この知見の中で室温が血圧に与える影響について報告されています。まずひとつめは、室温が年間を通じて安定している住宅では居住者の血圧が安定しているということです。調査では、起床時の居間の平均気温が冬18度以上・夏26度未満で室温が安定している住宅と、冬18度未満・夏26度以上で室温が不安定な住宅を比較したところ、室温が安定している住宅の居住者のほうが最高血圧・最低血圧とも季節による数値の差が小さく、血圧は安定していました。

 

 

部屋間の温度差をおさえることはヒートショックの予防にも

 

次に部屋と部屋の温度差についてです。居間と寝室の室温がともに18度に保たれている場合に比べて、居間18度・寝室10度の場合では、起床時の最高血圧が高くなっています。これは部屋間の温度差が大きく床付近の室温が低いといった条件の場合、血圧に有意に影響があると報告されています。さらに、断熱性の高い住居に改修した居住者と改修していない居住者の血圧を比較した場合、前者の起床時の最高血圧が有意に低下しました。これは断熱改修による室温の上昇が一因とのことです。また同調査では、断熱性を高く改修して室温が上昇したため、こたつや脱衣所の暖房が不要になったなど暖房習慣が変化し、居住者の室内活動量が有意に増加したとの知見もあります。こうしたことから、住宅内の室温の変化をできるだけ少なくすることが健康を保つために役立つと考えられます。部屋間の温度差が小さく安定した室温は、冬場の脱衣所と風呂場への移動などの急激な寒暖差によって血圧が変動し、意識不明や脳梗塞、心筋梗塞を引き起こす「ヒートショック」の予防にもつながります。健康で快適な暮らしを送るためにも、住まいの温熱環境を見直してみてはいかがでしょうか。

 

築年数が古いと断熱などがしっかりされているのか不安になる住宅もありますので、購入時にはこういった点も確認してみると良いかもしれませんね。

 

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2021年4月 フラット35金利のご案内

2021年04月01日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

 

 

2021年4月のフラット35金利は、20年以下が1.04%と先月から0.02%引き下げ、21年以上が1.17%と先月から0.02%引き上げとなりました。

大手都市銀行の動向は、固定期間10年の最優遇金利について、りそな銀行が0.05%引き上げ、三井住友銀行と三井住友信託銀行は据え置きとなり、三菱UFJ銀行とみずほ銀行は4月から商品設計が見直されました。

小幅な増減を繰り返していますが、引き続き、低金利水準が継続していると言えるでしょう。

 

 

【フラット35 4月実行金利】

借入期間15年~20年 1.04%(先月-0.02%)
借入期間21年~35年 1.17%(先月+0.02%)
※上記金利には団信特約料が含まれておりません。

 

 

 

 

 

 

2021年1月にフラット35の制度改正が行われました。

 

主な変更点は下記の通りです。

 

〇【フラット35】S(金利Bプラン)の省エネルギー性の基準見直し

現行 :「断熱等性能等級4の住宅」又は「一次エネルギー消費量等級4以上の住宅」
変更後:「断熱等性能等級4の住宅」かつ「一次エネルギー消費量等級4以上の住宅」

 

〇【フラット35】リノベの要件見直し

既存住宅の流通促進及びストックの質向上を一層推進するため 、リフォーム規模要件が導入されるとともに、【フラット35】リノベ(金利Bプラン)の住宅要件が緩和されました。

 

〇【フラット35(リフォーム一体型)】の借入申込み受付終了

制度改正に関する詳細はフラット35のホームページをご覧ください。

【フラット35制度改正お知らせページ】
https://www.flat35.com/topics/topics_20200131_2.html

 

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