私たちは、さいたま市南区・浦和区・緑区地域の住まいのプロフェッショナルです

スタッフブログ:月別: 2020年5月

これからの家づくりは「職住融合」も視野に入れて!

2020年05月31日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

 

 

〇最近、職住融合という考え方が広がりつつあります。

世間では新型コロナウイルスの影響から、職住融合という考え方が広がろうとしています。それも日本において、一気にテレワーク中心の仕事環境に変わり、その状況を考慮しての職住融合という考え方が定着していくかもしれません。

 

これまでは家づくりをする際には、区切られた書斎という形式より、踊り場などにカウンターを設けて、ちょっとしたワークスペースを確保するという事が一般的でした。しかし、テレワークを行うには個室もしくは仕切りでゾーニング出来ることが求められます。

マンションの共用施設に関しても、今までのようなゲストルームやキッズルーム、スポーツジムなどに加え、コワーキングスペースを確保するような流れも急速に進んでいるようです。

 

 

〇『職住融合元年』と言われる時代も到来する?!

職住融合を意識してか、最近の間取りの中に、例えばウォーク・イン・クローゼットや納戸スペースにワークスペースを設ける物件も出てきています。戦後、高度経済成長期の中で一般的となった、リビングのテレビ前に家族みんなが集まるといったシーンは少なくなっていくかもしれません。

 

考えてみたら、いまや多くの方はスマートフォンやタブレット端末で情報を仕入れ、テレビを見ないといった方も増えているようです。テレワークなど、働き方のスタイルも多様化し、職住融合がスタンダードになるかもしれません。また将来、新型コロナウイルスの影響により、家づくりの考え方そのものが変わったと思い返す事もあり得ます。テレワーク化が進み、『間取り変化元年』もしくは『職住融合元年』と言われることもありえるのではないかと感じます。

 

 

〇『職住融合』の家づくりに欠かせない考え方

個人的な意見として、「職住融合」の家づくりには防災面も欠かせない要素だと思います。

 

2020年4月には、水害可能性の有無で火災保険料を変動させる動きも出てきました。今でこそ水害可能性のあるところとないところで資産価値に差はついていませんが、火災保険以外にも金融機関の担保評価など、徐々にそういう機運は高まると考えます。

現在の不動産売買に関する宅建業法では売買する時に防災面の説明は努力義務とされていますが、正直、ほとんど説明されていないのが実情ではないかと思います。その為、これから不動産購入をされる方は自己責任で、その知識を持っておくことが重要です。

それもインターネットで公開されている「国土地理院地図」で自然地形地図を確かめることをお勧めします。調べたい場所をクリックすると、土地の成り立ちや自然災害のリスクの特徴がわかります。水害ハザードマップ照らし合わせるとリスクがわかりやすいと思います。

https://www.gsi.go.jp/tizu-kutyu.html

いずれにせよ、「職住融合」の考え方により家づくりの考え方も変わることも予想されます。

今後の参考にお役立ていただければ幸いです。

 

~人生に愛すべき住まいを。~
さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

知っておきたい 不動産売却の基礎知識②

2020年05月29日

今日の基礎知識は不動産会社の選び方についてです。

良い不動産屋の選びかたから避けるべき不動産屋の特徴や査定額の根拠などをわかりやすくご紹介します!

 

 

 

 

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ウィンドートリートメントの種類

2020年05月25日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

 

インテリア業界では、窓周りにつけるカーテンやシェード、ブラインド、ロールスクリーンなどの窓装飾全般のことをウィンドートリートメントと言います。

 

ウインドウトリートメントの基本的な役割あります。

 

1.住まいのインテリア、外観を美しく演出する

窓に取り付けるウインドウトリートメントは、室内外の両方から見えますので、

住まいを演出する上で大きな役割を果たします。

 

2.プライバシーを守る

ウィンドウトリートメントには、隣家や通行人からの視線を遮る役目もあります。
室内の光を外にほとんど漏らさないような遮光性の高いものや、
昼間に室内の様子を見えにくくするミラーレースカーテンなどもあります。

 

3.省エネ効果を高める

遮熱性や断熱性が高いウィンドウトリートメントは、
夏場の室温上昇を防ぎ、光熱費を抑えることができます。
冬場も保温効果で室内を暖かく保ちます。

 

 

窓周りの装飾に使われるものをご紹介します。

 

1.カーテン

 

・ドレープカーテン

厚手のカーテンのことです。日本では最もポピュラーなスタイルです。

基本的には横開きですが、両開きや片開きなどがあり、形状、生地の素材、ヒダなどで様々な表現ができます。

 

・レースカーテン

レース生地でできたカーテンです。

レースカーテンの上からドレープカーテンを重ねて吊るすのが一般的なスタイルでしたが、最近ではレースカーテン一枚でコーディネートする人も増えてきているようです。

 

・ケースメント(カーテン)

一般的なレースカーテンより厚手のレースカーテンのスタイルです。

ドレープとレースの中間くらいの厚みで、ほどよい生地のボリューム感と透光性があります。

 

・シェードカーテン

昇降器具で生地を上げ下げするカーテンです。

レースタイプもあるので、2枚を一つの昇降器具で操作することもできます。

 

2.ロールスクリーン

布を筒状に巻き上げたり、引き下げたりすることで目隠しができるのがロールスクリーンです。

 

3.ブラインド

 

4.プリーツスクリーン・・・名前の通り、プリーツ状にヒダが入っており、コードやバーで上げ下げするスクリーンのことです。

 

窓周りの装飾のしたによって部屋の雰囲気がかわりますので季節ごとに変えてみたり色や使い方や
デザインなどでいろいろな演出が可能です。

カーテンなどを見ただけでではイメージがなかなかつかないと思います。
私は携帯のアプリのRoomClip(ルームクリップ)などを
参考していますがいろいろなウェブサイトがありますので参考にしてみてはいかがでしょうか。

 

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「ライフサイクルコスト」から考えるZEH(ゼッチ/ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)対応住宅とは?!

2020年05月24日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

 

〇今、望むことが出来る最高峰の省エネ住宅をご存じですか?

 

これからの家づくりを考える際、まず日本の住宅の省エネ性能が先進国でいちばん遅れているという事をご存じでしょうか?

 

そのように考えると、先進国で進んでいる住宅を見て、その良いところを取り入れて、家づくりをすることが非常に重要であるという事がいえます。

例えば、ヨーロッパでは2000年代前半から一定の省エネ基準を義務化していますが、日本では義務化ではなく、「ZEH(ゼッチ/ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)」というトップランナー基準といわれるような基準が作られました。これは創エネ機能を持つ省エネ住宅には補助金をつけることで、事業者にとっても住む人にとっても良い環境を整えようと考えられ出来たものです。しかし、大事なことは、ソーラーパネルを設置して太陽光発電が出来るといった設備機能ではなく、高気密・高断熱化にある事が重要視されています。

つまりは、現時点における日本の最高峰の住宅は「ZEH(ゼッチ/ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)という事です。

 

〇ZEH(ゼッチ/ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)という基準をご存じですか?

 

ZEH(ゼッチ/ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)という基準ができたなによりの意義は、住宅の長寿命化であることです(住宅が長持ちをするという事です。)。住宅の寿命は省エネ性能が高いアメリカで平均100年、イギリスで平均140年といわれますが、日本では平均30~40年と言われ、極端に短命です。日本は高温多湿な環境に家が建てられますので、雨漏りや水漏れ、結露が原因で短命になってしまう事が良く議論されます。しかし、高気密・高断熱化されたZEH(ゼッチ/ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)対応住宅では、壁の中での結露は起こり難く、住宅の長寿命化につながると言われています。

 

勿論、そのようなZEH(ゼッチ/ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)対応住宅にするためにはコスト的に、2000万円前後の住宅を建築しようとする場合、200~250万円ぐらいのコスト高になるようです。その為、初期費用が多少高くつきますが、長寿命化・快適な住宅になるという事を考えれば決して悪くない投資のようなものだと思います。

 

また、ZEH(ゼッチ/ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)対応住宅を建築する場合、補助金の制度がありますので、全額補助金が賄われる訳ではありませんが、このような制度を使うことで、比較的、手に届きやすい住宅となります。住宅の一生といういわゆる「ライフサイクルコスト」で考えると、初期費用が補助金を活用する事で抑えられます。建てたあとに点検や修繕といったメンテナンスも必要になりますし、水道光熱費や、最後の取り壊し費用というところまで含めて考えると、ZEH(ゼッチ/ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)対応住宅は水道光熱費が少なく済みますし、何より長寿命化する事によって1年あたりのコストが圧倒的に低くなります。

 

〇ZEH(ゼッチ/ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)という基準は資産価値に影響する?!

 

ここまでZEH(ゼッチ/ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)の基準や性能の高さについて、お話をしてきましたが、そもそもそのような付加価値の高い住宅は不動産の資産価値の観点でどのような評価がされるのでしょうか?

 

実は残念ながら、ZEH(ゼッチ/ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)対応住宅だから、資産価値としても有利になるという事は現時点ではありません。その理由としては、不動産の建物側は築年数に応じて、減価償却される考えが根付いており、その評価により判定される傾向が強いです。しかし、先ほども記載をさせていただきましたが、住宅の一生といういわゆる「ライフサイクルコスト」で考えると、圧倒的にコストが低くなりますので、これから住宅建築を考えている方は、このようなZEH(ゼッチ/ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)対応住宅を建築される事をご検討いただければ幸いです。

 

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知っておきたい 不動産売却の基礎知識

2020年05月24日

今日から売却をされる方のための不動産売却に関するさまざまな情報を掲載していきます。(全6回)

 

「自分の家を持ちたい…」というのは多くの方々の切実な願いですが、この頃は、家族構成の変化や、お子様が独立したり「もっと広い家へ移りたい」とか「夫婦だけでは家が広すぎ手頃な家に住み換えたい」等、考える人も多くなってきました。

 

しかし不動産の売買取引をすることは一生にそうたびたびあることではありませんし、不動産を売却したい、住み替えをしたいと思っても、資金計画をどうしよう、手続がわからない、どこに相談したら良いかわからない……など不安になることも多いようです。

 

いざ不動産を売却する事になっても何から始めたら良いか、不動産会社の種類や選び方、諸費用や税金などの専門的な知識を必要とするなど、初めての人は、「これはなかなか面倒だな」と思うこともあるのではないでしょうか。

 

そこで「知っておきたい不動産売却の基礎知識」では、これから不動産を売却しようとされる方のために、不動産に関するさまざまな知識についてぜひ知っておいていただきたいポイントをわかりやすくまとめました。

あなたの生活設計、財産計画に、ぜひお役立てください。

 

 

 

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すまいづくりとは!

2020年05月23日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

 

 

すまいとは暮らす人のライフスタイルに合った設計、考え方やセンスに合ったデザインが望ましいです。

 

例えば、わが家であればそこそこ年配の夫婦とまだ未婚の子供が3人、
うち下の二人は独立の予定で長男が結婚してその家族と二世帯住宅の予定です。
その家で過ごす中心の場所は何処になるのか、間取りや採光の検討したり、
生活の中心となる動線を効率よくするための間取りを考えなくてはいけません。

 

そしてデザインについては、これから年老いて行く自分たちのためのフラットな住空間と
若い子育て家族が過ごすための快適な空間を考えなければと思っています。
そのためにも家すまいについてどのような家を望んでいるのかをよく話し合わないと設計はできません。

 

我が家は建築士のにわか知識とマイホームデザイナーと言うPCソフトを使って家族で意見を求めています。

 

私が使っている3Dのシミュレーションソフトは販売図面のような2次元はないため、
家具を置くと部屋の雰囲気や高さが分かりやすくなります。
また、住宅雑誌の中には間取りパズルなどが入っていたりするのでそのようなアイテムを使い
よりお互いの考え方やインテリアの趣味など話し合うなどの時間作るとすまいづくりが楽しめるのではないでしょか。

 

 

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コロナ影響「住宅ローンが払えない」相談が急増!返済困難な場合の対応策

2020年05月20日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

 

新型コロナウイルスの影響で収入が減った人からは「住宅ローンを払えない」という相談が関係機関に相次いでいます。
住宅金融支援機構では返済期間を延長して月々の返済額を減らすなどの対応を始めています。

新型コロナウイルスの感染拡大の影響で、企業が従業員を解雇したり勤務時間を減らしたりする動きが広がり、収入が不安定になる人が多くなっています。
中には休業、廃業、契約破棄等による収入の減少は、生活を直撃しますので対応策を考えておきましょう。

勤務先の業績悪化で収入が減った人等、支払いの見通しが立たないため、
中には、


①他の金融機関から借りてきて返済しようと考えている方
②自宅を売却することを検討する方


など様々な方が出てきています。

①に関しては多重債務になるだけですので、やめましょう!
住宅金融支援機構(フラット35)は、勤務先の業績悪化で収入が減った人などについて最長で15年返済期間を延長し、
月々の返済額を減らすなどの対応を始めています。

住宅ローンは毎月必ず払わなければならない固定費なので、収入が減ると家計を直撃します。
支払いができないからといってさらに別の借金をすると多重債務に陥るおそれがあるので、
まずはローンを組んでいる金融機関などに率直に相談されることをお勧めします。

返済特例の適用や返済条件の変更により、定時返済に少し余裕が生まれます。
しかし、毎月返済額を減額すると総返済額が増額することもあり、目の前の課題解消を優先する場合も将来コストについても十分試算し、
プランニングすることが必要です。
また、返済特例の適用を受けるには、以下の要件をすべて満たす必要があるので確認しておきましょう。

 

(1)離職や病気等の事情より返済が困難となっていること。
(2)一定の収入基準を満たすこと。
(3)返済方法の変更により返済継続が可能なこと。

 

詳細は、下記の住宅金融支援機構のホームページを参照下さい。

【ご返済が困難になっているお客様へ】
https://www.jhf.go.jp/files/300334035.pdf

【月々の返済でお困りになった時/返済方法変更メニュー】
https://www.jhf.go.jp/loan/hensai/hensai_komatta.html

 

 

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2020 年4月度の不動産相場

2020年05月19日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

公益財団法人東日本不動産流通機構(通称:東日本レインズ)から、2020 年4月度の不動産流通市場動向が発表されました。以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。詳細は下記リンクをご覧ください。

 

○東京都

4 月の東京都区部は76.46 万円/㎡と前年比で1.6%下落し、3 月に続いて前年同月を下回った。多摩は40.05 万円/㎡と前年比で2.9%下落し、4 ヶ月ぶりに前年同月を下回った。

 

○神奈川県

4 月の横浜・川崎市は47.02 万円/㎡で、前年比プラス0.1%とほぼ横ばいであった。神奈川県他は29.06万円/㎡と前年比で7.2%下落し、5 ヶ月連続で前年同月を下回った。

 

○埼玉県・千葉県

4 月の埼玉県は29.98 万円/㎡と前年比で3.8%下落し、10 ヶ月ぶりのマイナス。千葉県は24.15 万円/㎡で前年比11.3%と2 ケタの下落となり、3 ヶ月ぶりに前年同月を下回った。前月比では両県とも2 ケタの下落となった。

 

◆公益財団法人東日本不動産流通機構

『月例報告 Market Watch サマリーレポート 2020年4月度』

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202004_summary.pdf

家を持っている方も、これから買う方も、常に不動産相場は確認しておくようにしましょう!

 

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大家さんから突然の賃貸契約更新拒絶通知!?退去が必要となる正当自由とは

2020年05月18日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

先日、知り合いの方から「賃貸契約更新拒絶通知」についてのご相談を受けました。

突然大家さんが訪ねてきて、「今度の更新はできないので、引越先を探してください」と伝えられたそうです。

 

そこでまずは、借りた当初の契約書を拝見させていただきました。

たしかに契約書には「契約の更新をしない場合には、契約終了の6か月前までに書面をもって通知するとあります。

ただ、更新を拒絶できるのは「正当な事由がある場合」とも記載があります。

今回はこの「正当な事由」がポイントになりそうです。

 

法令上、正当な事由の判断要素としては、「必要性」「従前の経過」「利用状況」「立ち退き料」などが考慮されるようです。

この中でも最も大事な要素は「必要性」です。

この必要性とは、借主と貸主のそれぞれの必要性が考慮されます。

貸主にとってその物件を使用する必要性があるか、借主にとってもその物件に住み続ける必要性があるか、などがポイントです。

従前の経過」とは、そのとおりこれまでの経過です。

更新の有無や、賃料の滞納がないか、などになります。

つぎに「利用状況」とは、建物の構造や築年数、利用頻度や周辺環境などです。

そして最後は、「立ち退き料」です。

 

これまでの3つの要素を補充するものとされていますが、実際に和解をする場合には、解決する決め手ともなる要素です。

今回のご相談のケースでは、貸主から立ち退き料の提示などもないですし、そもそも更新を拒絶するような貸主の必要性などもはっきりしませんでした。

もちろん、借主側にも家賃の滞納などもありません。

そのため、まずは引き続き住み続けたい旨を文書でお返事して様子を見る、という方針で進めることにしました。

不動産についてのよくある質問に「売買か?賃貸か?」というものがありますが、良く賃貸派の大きなメリットとして「身軽さ」という点が挙げられます。

今回のようなケースでは、「身軽さ」が逆に「立場の不安定さ」となってしまったものです。

とはいっても単純に売買の方が良いという話ではありません。

家の購入にもメリット・デメリットがあるものです。

ご自身のライフスタイルや資金計画、家族構成なども含め、トータルでご検討いただければと思います。

 

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新型コロナウイルスにより、地価上昇も幻となる?!

2020年05月17日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

 

 

 

〇自然災害の影響が少ないエリアが不動産の購入すべきエリアで間違いがない?!

 

世界的に猛威を振るう新型コロナウイルスの影響が続いております。自然災害とは異なり、目に見えないウイルスとの戦いが続いております。

 

さて、不動産業界において2020年の公示地価は2019年に日本列島を襲った大型台風(台風19号)が爪痕を残し、長野市の浸水被害があった住宅地は全国最大の下落率となりました(長野市では千曲川の氾濫で浸水した4カ所が下落したようです)。2018年に西日本を襲った豪雨の影響を受けた地域においては地価下落の状況が続いていました。

福島県いわき市では上昇基調だった地価を台風19号の被害により、再度下落に転じたエリアもあったようです。

 

 

〇自然災害の影響が少ないエリアかを判断するためのハザードマップ!

 

地価下落等の話を聞くと、はやり不動産購入前にはハザードマップのチェックが必須だと思います。

 

https://disaportal.gsi.go.jp/ (ハザードマップポータルサイト)

ハザードマップとは、地震、津波・高潮、土砂、浸水などの自然災害が発生した際、予測される被害の大きさと、被害が及ぶ範囲を地図化したものです。

 

そしてハザードマップには、被災する危険がある地域や避難場所などが示されているため、自宅周辺のマップを確認しておけば、災害発生時に安全に避難できます。

各地域でも独自のハザードマップを作成したり、避難訓練を実施している地域もありますので、日頃から、どこに避難すれば良いのか、現在住んでいる場所はどうなのか?と危機意識をもつ事も大切な事だと思います。

 

〇意外だったのは台風の被災地となったエリアにおいても地価上昇が発生?!

 

しかし、意外だったのは台風の被災地となったエリアにおいても、反対に地価が上昇したエリアがあったようです。そのような地点を調べてみると、訪日客の多いエリア、北海道や沖縄、大阪などは地価上昇エリアとなっています。

 

それもニセコ観光圏にある北海道倶知安町の商業地の地点は57.5%と全国首位の上昇率を示し、観光客の増加を見込んだ旺盛な店舗需要や北海道新幹線の札幌延伸に期待した動きが反映されたようです。また、上昇率2位は那覇市の地点(45.9%)。那覇市はホテルとオフィス向けの需要が競合し、地価を押し上げたようです。

地価上昇が続いた都心では一服感が見える地域も出始め、その発表後の新型コロナウイルスによる逆風により、次回の公示地価の持続力が試される状況となっています。

また今回の新型コロナウイルスの影響は海外勢の投資意欲の下落に大きく影響を及ぼし、更なる投資への慎重さへとつながっていく事が懸念されます。

今回の新型コロナウイルスにより、先が見えない不安が大きく、過去に経験したことのない大変な影響を及ぼす可能性が出ています。早く終息し、一日も普段通りの生活がおくれるようになってもらいたいものです。

 

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都市計画税 その根拠と税金の行方は?

2020年05月16日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

 

早い自治体では4月に、その他の自治体でも5月になると、不動産を所有している方には、「固定資産税・都市計画税納税通知書」が届くようになります。

 

 

この「固定資産税・都市計画税」は不動産を所有している方に課せられる税金です。

ところで、「都市計画税」が具体的にどのような税金なのか、ご存じでしょうか。

都市計画税とは、その税金が支払われることで都市計画事業や土地区画整理事業が行われ、結果的に土地や家屋の利用価値が向上する、という種類の税金です。

その所有者の利益が増大することが認められる受益関係がある、とされています。

また、この税金は、地方税法の第6節によって規定され、上限税率が0.3%と定められています。

具体的な税率については、各市町村が決定しており、0.2%~0.3%などバラつきがあるようです。

都市計画や区画整理事業に充てられる税金ですから、都市計画の存在しないエリアや市街化調整区域にある不動産には課税されていないものもあります。

不動産が存在するだけで課税される固定資産税とは系統がことなる税金になっています。

そしてこの都市計画税についてですが、一部、その税金の意味と使途に批判もあるようです。

 

本来、都市計画や区画整理事業を行うために徴収した税金のはずですが、市区町村によってはその他の税金と一緒に扱われてしまい、都市計画事業や区画整理事業以外の財源に充てられてしまっている、というケースもあるようです。

 

理想論からすれば、そのエリアの都市計画、区画整理事業計画を立てたうえで予算を作成し、予算に従って税率を決定する、という流れのはずですが、実際には一律に税率を決定し財源を確保したうえで、その財源を事業に振り当てる(場合によっては使い切るように事業決定をする)といった流れになってしまっているのではないでしょうか。

不動産の価格によっては、都市計画税の負担も大きなものになってしまいます。

その税金が、所有する不動産価値を上昇するものであれば負担に対する納得もできますが、ただ徴収されるだけでは困ります。

 

最近では、コンパクトシティ構想やスマートシティ構想など、各市区町村の方針や自治体の魅力なども、不動産の資産価値と大きく関係する要因となってきました。

不動産選びをする際に、今住んでいるエリアが住み心地が良いからという理由で近場を選択しがちですが、せっかくの機会ですので、幅広く物件選びをしてみてはいかがでしょうか。

気になるエリア、住んでみたいエリアなどがありましたら、まずはお気軽にお問い合わせください。

 

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二世帯住宅のメリット

2020年05月15日

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最近の我が家の建て替えプランの中にちょこちょこ二世帯住宅の販売図面を息子が提案してきます。
今まで考えていなかったので二世帯住宅にするとどんなメリットがあるのか調べてみました。

 

少子高齢化による将来への不安や、不動産取得税や固定資産税などの軽減措置が受けられることによる税金対策として、二世帯住宅が注目を集めているようです。
建築費や税金といった資金面で優遇されるとはいえ、二世帯住宅のメリットやデメリットを知った上でこれからの建て替え計画を進めていきたいと思います。

 

 

■取得時(不動産取得税)から所有している間(固定資産税)の税金の減額


(1)建物に係る不動産取得税の軽減
50平方メートル以上240平方メートル以下の床面積で居宅要件を満たす家屋については、1世帯当たり、価格から1200万円を控除したものに3%をかけたものが不動産取得税となります。
※各戸の固定資産税評価額が4000万円の場合で考えてみました。

 

ケース1:一世帯住宅の場合の不動産取得税
【固定資産税評価額】4000万円-【控除額】1200万円=2800万円×【不動産取得税3%】=84万円/年

ケース2:二世帯住宅の場合の不動産取得税
【固定資産税評価額】4000万円-【控除額】1200万円-【控除額】1200万円=1600万円×【不動産取得税3%】=48万円/年

 

このように、同じ建物であっても二世帯住宅にすることで、36万円の節税になります。

 

(2)固定資産税(家屋)の軽減
50平方メートル以上280平方メートル以下の床面積で居宅要件を満たす家屋については、1世帯当たり120平方メートル相当分の固定資産税を新築後3年間2分の1に減額となります。

したがって、二世帯住宅は、床面積が120平方メートル×2世帯で最大240平方メートルまで固定資産税が安くなります。

さらに、長期優良住宅に認定された住宅の場合は、新築後5年間2分の1に減額されます。

 

(3)固定資産税(土地)の軽減
住宅の敷地で1世帯当たり200平方メートルまでの部分が小規模住宅用地として扱われ、土地にかかる固定資産税の課税標準額が6分の1、都市計画税の課税標準額が3分の1に軽減されます。

二世帯住宅は小規模住宅用地として200平方メートル×2世帯で最大400平方メートルまで適用されます。

 

(4)住宅借入金等特別控除(住宅ローン減税)やすまい給付金の適用も可
二世帯住宅の建築費用を親子で出資する場合、親子ともに住宅ローン減税が適用されます。住宅ローンの利用がない場合でも、50歳以上に対しては、すまい給付金の給付が適用されます。

ただし、所得要件や消費税率によって給付の有無や最大給付額が変わりますので、国土交通省のすまい給付金サイトで、確認してください。
詳しくは下記より
http://sumai-kyufu.jp/

 

二世帯住宅と判断される要件とは?
二世帯住宅を建築する際の登記は、「単独」「共有」「区分」の3通りに分かれますが、このような登記の内容に関わらず、実質上の構造や利用状況によって、税制上のメリットがあるかどうかが判断されます。

 

具体的には、各地方自治体によって二世帯住宅の要件(※)は異なるようですが、概ね世帯ごとに、「玄関(各世帯ごとの専用の出入口、勝手口は除く)」「台所(卓上コンロなどの簡易なものは除く)」「トイレ」があり、さらに、「世帯間の通路がある場合、扉等で仕切られていること」などで判断されます。

※税制上の優遇措置の対象となる二世帯住宅の要件は、各地方自治体に最終確認してください。

これから二世帯住宅を検討されている方は参考にしていただければ幸いです。

 

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おとり広告が減っている!? インターネット広告の適正化に向けて

2020年05月14日

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先日、(公社)首都圏不動産公正取引協議会は、2019年度の「違反物件情報等」の件数を報告しました。

 

こちらは、SUUMOやathome、HOME’Sなどのポータルサイトの運営会社5社が共同で、違反物件情報等の情報を共有し、その結果を報告したものです。

その結果報告によると、2019年度の違反物件情報等の件数は2,955件(前年比145件増加)でした。

全体としては増加となりましたが、そのうち「おとり広告」については1,857件(前年比355件減少)となりました。

 

「おとり広告」とは主に、実際には契約済みで現在は賃借人募集や買主募集をしていないのに、広告を掲載し続けている、というものです。

集客力のある物件で問合せを増やし、問合せをしてきた方に営業をかける、という不動産事業者の営業手法になります。

報告事例の中には、長いものでは2年以上契約済みの物件を広告していた、という事例もありました。

おとり広告以外の違反物件情報等としては、「面積記載の相違」や「駅距離表記の相違」、「記載すべき費用の不掲載」などがありました。

また、違反物件情報等が最も多かった物件所在地は、1位大阪683件、2位兵庫536件、3位東京487件となっています。

それぞれの運営会社では、違反物件情報等を確認した場合には、その広告を削除するなどの対応を取っているようです。

また、審査部門の強化も進めているとのことですので、おとり広告が減っていくという方向で進んでいけばと思います。

こうした広告を掲載している会社の多くは「物件を売りたい事業者」です。

もちろんまっとうな販売活動を行っている事業者もいますが、「売りたい」側としては、なるべく物件のマイナス情報は公開したくないですし、物件を良く見せたいという心理が働くことは当然です。

 

買い手側としては有象無象の物件情報の中から、買うべき物件をピックアップしなければなりません。

そこには、事業者と消費者という情報格差も存在します。

その工程は簡単な作業ではないと思います。

 

~人生に愛すべき住まいを。~
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マンションの共有部分のチェックもお忘れなく

2020年05月10日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

マンション購入を検討されている方は専有部分(居住部分)を内見などの時には重点的にご覧になられるかと思います。

では、専有部分のみのチェックで大丈夫なのでしょうか?

大丈夫なはずがありません。マンションは共有部分も必ずチェックする必要があります。

では、共有部分とはどこにあたるのでしょうか?

定義としては、分譲マンションのような区分所有建物について、区分所有者が全員で共有している建物の部分を「共有部分」いいます。

具体的には下記の通りとなります。

 

①その性質上区分所有者が共同で使用する部分(廊下・階段・エレベーター・エントランス・バルコニー・外壁など)

②専有部分に属さない建物の付属物(専有部分の外部にある電気・ガス・水道施設など)

③本来は専有部分となることができるが、管理規約の定めにより共有部分とされるもの(管理人室・集会室など)

このような①~③の共有部分は、原則として区分所有者全員の共有となります。

 

共有部分の利用方法も管理規約には記載されており、各居住者同士が正しい利用方法を把握して生活をしていかなければなりませんので、勝手に共有部分である廊下に私物を置いたりしているマンションではないという事もしっかりと確認しておきましょう。

また、共有部分は共有であるため、各区分所有者はそれぞれ共有部分に関する共有持分を持つことになります。

この共有持分の割合は、原則として専有部分の床面積(専有面積)の割合に等しいですが(区分所有法第14条)、この割合は規約によって変えることも出来ます。

マンションの管理状況も確認する必要はありますが、管理規約に記載されている通りにマナーを守っている居住者が多いマンションの方が、ゴミ置場なども綺麗に使うなどと細かいところにもお互い気を使っていけると思うので、共有部分のチェックも必ずされる事をお勧めいたします。

 

 

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緊急事態宣言発令。コロナウイルスが及ぼす不動産業界への影響とは?!

2020年05月09日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

〇緊急事態宣言発令。日本の労働環境にも大きな影響が出ています!

2020年4月7日、日本においても緊急事態宣言が発令されました。新型コロナウイルス問題の影響で日本の労働環境にも大きな影響が出ており、かなり深刻な状況となっています。また、テレワークや時差出勤を急きょ導入する企業が増えています。

 

当社も感染リスクを軽減するような動きを取り始めています。そのような状況の為、結果、働き方改革にもつながり、生産性向上につながられればと考えております。

当社のお付き合い先の不動産事業者のスタッフにお話を聞くと、残念ながら、新型コロナウイルスの影響により、展示場や来店される方が減り、かなりの影響を受けているようです。また、話を聞くと、来店は減っているが、不動産業界は「物件案内」という、直接顧客と接する営業となるため、テレワークの導入に躊躇されている様子を受けています。

 

〇新型コロナウイルス問題の影響で普段できないような、対応が求められています。

そのような中、普段できないような、対応が求められています。例えば、自社ホームぺージのSEO対策(コンテンツ量を増やす、魅力的なサービスのPRなど)を実施したり、WEB個別相談会やWEBセミナーなどのPRを行っていくなど、非接触な対応が必要となっています。また、これから不動産購入を検討されるような方は、「不動産購入のタイミングではない?!」とお考えの方が多いかと思いますが、このような値段交渉がし易い時期を好機と考える方もいるのもいらっしゃいます。

 

 

ちなみに、2019年4月から時間外労働の罰則付き上限規制が適用された大企業だけでなく、2020年4月から適用開始となる中小企業への対応を求められる状況になっています。そのよな状況下において、この新型コロナウイルス感染症の防止対策で働き方改革に弾みがつくことを祈っています。

 

〇テレワーク導入率の向上と導入に際しての助成制度がある?!

総務省「通信利用動向調査」によれば、企業のテレワーク導入率は11年の9.6%から、18年には19.1%に上昇している。中小企業の導入率は14.5%とまだ低いものの、政府もテレワーク導入にかかる費用助成の追加募集を開始しており、不謹慎な言い方かもしれませんが、新型コロナウイルスによって、このような費用助成を活用しない手はないかと存じます。

 

テレワークが普及すれば、誰が何をどれぐらい手掛けたかという仕事の「見える化」が進み、これまでは出勤していれば会社の「メンバー」としてみなされてきた評価体系も、より成果に見合ったものへと転換せざるを得ない状況となります。

 

テレワークの普及により職場以外で仕事をする時間が増えれば、移動時間を他の時間に使えたり、家族との時間に充てられるため、時間の有効利用にもつながります。

 

しかし、「いつでもどこでも」仕事ができる状況が広がれると、仕事と生活の境界が曖昧になることは留意すべき点のようです。これは日本に限った現象ではなく、在宅勤務が普及している多くの先進諸国が抱える課題でもあるようです。現状、テレワークの時間管理はパソコンのログや実際の操作時間などで把握せざるを得ない。しかし今後は、連続的にパソコンに打ち込むような作業は機械に任せ、人間は人間にしかできない仕事に特化することが求められるようになると言われています。

 

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民法改正 ~売主の負う契約不適合責任とは~

2020年05月05日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

 

令和2年4月1日より改正民法が施行されました。

明治時代に作られた法律がやっと現代に合ったカタチに刷新されたのです。

とは言っても、そこはやはり法律ですから、ぱっと読んでもよくわかりません。

ざっくりとですが、内容をまとめてみたいと思います。

・「瑕疵担保責任」がなくなり「契約不適合責任」となる

例えば不動産取引の場合、これまで売主には「瑕疵担保責任」がありました。

「瑕疵=シロアリ被害や水漏れなどの欠陥」が見つかった場合には、買主様は契約の解除や損害賠償ができる、というものです。

この責任が民法の改正により、「契約不適合責任」というものに変わりました。

大まかな変更点は以下です。

 

・買主が欠陥を知っていても責任追及OK

・契約解除や損害賠償の他、修理の請求や売買代金の減額請求もOK

 

だいぶいい加減なまとめですが、要は買主の保護が広がった、という改正ですね。

これまでは、後から欠陥が発覚した場合でも、買主が知らなかったのであれば契約解除や損害賠償請求をしてもOKという法律でした。

こちらが民法改正により、買主が欠陥を知っていたとしても、売買契約書に「欠陥があります」と書いていないのであれば、売主は欠陥がないものを売り渡さないといけない、ということです。

これが「契約」に「不適合」なものを引き渡してはいけないという「責任」です。

また、これまでは買主は、契約解除か損害賠償請求しか選択肢がありませんでしたが、改正民法では、修理の請求や代金の減額も請求できるようになりました。

つまり、これまで以上に売買契約書の内容が重要になってくる、ということです。

売主としては、何か土地や建物に不具合があるのであれば、しっかりと明記して買主へ伝えておかないといけません。

仮に建物の目立つところに白蟻被害の跡や、雨漏れの跡があったとしても、契約書に書いておかないと、買主から責任追及されてしまうことになります。

一方、買主としては、何か不具合があるのであれば、契約書をしっかり読めば書いてある、

ということになりますし、書いてなければ後から請求できる、ということになります。

また、我々不動産仲介事業者としては、契約書の作成や重要事項説明に、これまで以上に注意を払っていく必要がある、ということです。

 

皆様が安心して新居でのお住まいがスタートできますよう、お住い探しからご契約、お引渡までをサポートさせていただきたいと思います。

 

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自然災害の内 土砂災害による犠牲者は4割弱!?

2020年05月04日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

土砂災害は毎年のように全国各地で発生しており、私たちの暮らしに大きな被害を与えています。

自然災害の内、土砂災害による犠牲者の割合は約38%も占めます。
住宅購入では高台や斜面地の物件を購入するときには、市区町村や都道府県の発表している土砂災害のハザードマップ等を必ず確認してから購入しましょう。

 

 

 

 

なんと、全国的に見ても神奈川県は、3番目に多い県となります。がけ崩れは全国で一番多いエリアです。

宅地の多い神奈川県でも頻繁に起こっていますので、神奈川県で住宅購入検討されている方は、必ず確認下さい。
このように近年土砂災害は毎年のように全国各地で発生しており、私たちの暮らしに大きな被害を与えている、その一方で新たな宅地開発が進み、それに伴って土砂災害の発生する恐れのある危険な箇所も年々増加し続けています。そのようなすべての危険な箇所を対策工事により安全な状態にしていくには、膨大な時間と費用が必要となっています。

このような土砂災害から人命を守るため、土砂災害防工事等のハード対策と合わせて、危険性のある区域を明らかにし、その中で警戒避難体制の整備や一定の開発行為の制限等のソフト対策を充実させていくことが大切です。

土砂災害から国民の生命を守るため、土砂災害の恐れのある区域についての危険の周知、警戒避難体制の整備、一定の開発行為の制限、建築物の構造規制、既存住宅の移転促進等のソフト対策を推進しようとする目的で平成13年4月1日「土砂災害防止法」を施行されました。

 

家族の生活基盤となる住宅の場所が、家族の生命や身体に危害が生じる恐れがあるため、
土砂災害警戒区域や土砂災害特別警戒区域に存する物件は購入を基本的には避けた方が良いでしょう!

危険性のある不動産は、価格にも反映されています。不動産の資産性も将来の流動性ももちろん影響がでます。

■東京23区でも土砂災害警戒区域(特別警戒区域)は意外と多い!!
指定箇所数の多いTOP5は、下記の通り。
( )内の数字は内特別警戒区域
1港区 211箇所(142)
2板橋区 149箇所(117)
3文京区 106箇所(64)
4世田谷区 100箇所(79)
5大田区 97箇所(60)

■首都圏では、都心の通勤に便利な横浜市を中心に神奈川県で住宅購入を検討している方は特にご注意ください。
(参考ページ) 神奈川県土砂災害情報ポータル
http://dosyasaigai.pref.kanagawa.jp/website/kanagawa/gis/index.html

傾斜地や高台等購入するときには、市区町村や都道府県の発表している土砂災害のハザードマップ等に該当していないどうかを必ず確認してから購入することをお勧めします。

 

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ロジアって何?

2020年05月03日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

最近いろいろな建築事例集を参考に自宅の間取りを考えるようになりました。
その中にロジアと言う空間がありましたので調べてみました。

■ ロジアとは?

半屋外空間のこと。
お庭のスペースですが、外からの視線が気にならないように
外壁材で箱型に囲んでいる空間のこと。
そしてウッドデッキとは違っていてところはロジアは家の基礎部分と繋がっていること。

ロジアについてあまり情報がないので見つけられたものをまとめてみました。

 

■メリット

外からの視線を気にせずにのびのびとアウトドアを楽しめるのが特徴です。
壁があるので、お隣さんや道路の通行人の人からは最小限しか見られること。

床はウッドデッキとあまり変わらず、リビングダイニングからはフラットに
つなげて、第2のダイニングスペースとして活用できる空間として利用できます。

サッシをフルオープンタイプにすればリビングダイニングとロジアは一体感をます事ができます。

 

 

■デメリット

ウッドデッキと同じくロジアも雨が降ると濡れるので汚くなります。
風でほこりもたまります。
素足では歩く為にはこまめな掃除が必要です。

ロジアもウッドデッキ同様メンテナンス費用はかかります。
壁も外に出ているぶん壁のメンテも必要なのでロジアのほうがメンテナンス費用はかかるのではないでしょうか。

ウッドデッキは固定資産税には算定されません。
ロジアは建蔽率・容積率には算定されませんが、設備として固定資産税に加算される可能性があるかもしれませんともありました。

 

私は建築事例集かロジアを知り興味を持ちましたが
アウトドア生活を室内室外一体となって楽しむことはできますがメンテナンス費用やあめなどで濡れることや汚れることも理解して取り入れる事を検討したいとと思いました。

 

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修繕はどのくらいで行うのが良いのでしょうか?

2020年05月02日

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以前に戸建ての修繕の目安をお伝えした事がありますが、今回はマンションについても少しお伝え出来ればと思います。

まず、戸建てもマンションもですが、点検項目は下記の通りとなります。

 

①外壁・屋根などの屋外部

②土台・柱・梁などの躯体部分

③床や壁の仕上げなどの屋内部分

④窓・戸袋などの建具

⑤給排水管・トイレ・浴室・ガス管・電気設備等

 

室内のもので取替えの目安としては、給湯器は10年位、水栓器具、浴室は10~15年、キッチンシンク・トイレ・排水管、ガス管、換気設備、電気設備などは15~20年、雨戸や玄関建具・窓などは15~30年位が取替え検討の目安となります。

 

マンションの場合は修繕するにも個人で出来るものではなく、長期修繕計画というものがあるので、それに従って修繕を行っていきます。

 

マンションも色んなものの修繕が必要となってくるので、長期修繕計画と修繕積立金の積立額をもとにどこを修繕するべきか決定していきますが、だいたい12~3年周期で行う大規模修繕が一番費用がかかってくるかと思います。

 

大規模修繕は外壁塗装から共用廊下など、簡単に修繕しにくい箇所をまとめて修繕していきますし、マンションの規模にもよりますが、足場を組む事になりますのでバルコニーの塗装なども一緒に行うのが通常と言えます。

 

修繕は建物を維持していくのにとても重要な事ですので、管理会社は勿論ですが、管理組合で話合いを行い、住んでいる居住者が綺麗に維持する事を意識していかなければなりません。

 

また、マンションの大規模修繕は居住者が工事中はスケジュールなどを把握しておかないと、洗濯物を干して良い日と干してはいけない日などもスケジュールが組まれてますので、そのスケジュールに沿って生活していなかいと工事を行っている方々の迷惑になってしまいますので、ご注意ください。

戸建てもマンションも修繕を行っていないと資産価値も下がってしまいます。

見つけたらすぐに修繕をおこなっておくと修繕費用も抑えられますので、放置することなくご自身の資産を守っていただけたらと思います。

 

 

 

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東日本大震災の教訓として・・・ 居住が制限される地域(災害危険区域)が存在するのをご存じですか?!

2020年05月01日

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〇東日本大震災から9年が経過し、居住地から商工業地になっているエリアが存在します。

 

東日本大震災の津波で甚大な被害を受け、居住が制限される地域(災害危険区域)が、経済活動の拠点として生まれ変わりつつあるようです。残念ながら、そのようなエリアは居住地から商工業地への変更を余儀なくされ、昔とは異なるエリアへと変貌していきます。

そもそも災害危険区域とは、津波や高潮、出水(洪水)などの自然災害よる危険性が高い場所に指定されるもので、指定されると住宅(戸建・マンション)の建築は禁止されます。 大規模災害が起きた被災地に指定し、区域内の建築物を制限や禁止することで災害による被害を予防することを目的としています。

https://www.mlit.go.jp/river/shinngikai_blog/shaseishin/kasenbunkakai/shouiinkai/kihonhoushin/070307/pdf/s1.pdf (国交省 災害危険区域の指定状況について)

 

災害危険区域は全国で約18,000箇所ほど指定されているようですが、都道府県のHPに整備されていないケースが多く、市区町村レベルで調べる必要があるようです。GoogleやYahoo!の検索機能を使い、「◯◯市(町村) 災害危険区域」と検索して調ていただく必要があるようです。

 

〇これから住宅購入をする前に、災害危険区域をお調べ下さい。

 

これから住宅購入をされる予定の地域にそのようなエリアが該当しないかを予め調べていただく事をお勧め致します。

 

〇ある日突然、災害危険区域に指定されたら・・・。

 

不動産取引(売買・交換・賃借)においては、宅地建物取引業者は、対象物件が「災害危険区域」内である旨を記載した重要事項説明書を交付し、説明を行わなければならないとされています。(宅建業法第35条第1項第14号)

調査の際は、建築基準法第39条による災害危険区域が指定されているかどうか、指定されている場合は、災害危険区域内の土地利用制限を定めている条例についても忘れず調査しなければなりません。

また、災害危険区域に指定されると不動産価値は下がることがわかっています。

一例として、福島県相馬市磯部地区の災害危険区域内は今はメガソーラーのエリアとして、かなり様変わりされた場所があります。

基本的には、災害危険区域内は居住用の建築物、いわゆる住宅の建築だけでなく、増築や改築などのリフォームも禁止されるため、居住用不動産の価値としてはほぼ無価値になるようです。

住宅購入後、ある日突然、災害危険区域に指定されたら、不動産の資産価値に影響を及ぼしかねません。

ぜひ、今後の住宅購入の参考にお役立て下さい。

 

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