私たちは、さいたま市南区・浦和区・緑区地域の住まいのプロフェッショナルです

スタッフブログ:月別: 2019年1月

中古住宅購入時は建築士のいるリフォーム会社へ

2019年01月31日

最近、耐震基準適合証明書の問合わせが増えてきました。
注意が必要なのは、耐震診断=(イコール)耐震基準適合証明書が取得できるとの思い込みです。

木造住宅は、例え新耐震(1981年6月以降)でも、新築時から劣化が進むために、現時点では基準を満たさないことも多いのです。
そのため、築20年以上の木造戸建は、ある程度の耐震や劣化改修工事を想定して資金計画を立てる必要があります。街のあちこちで年数を経た一戸建てはそこここに見受けられます。

耐震改修工事はリフォーム工事の一種なので、他のリフォーム工事とは別の業者に依頼するのはおすすめできません。
施工責任が不明確になってしまいます。(別の業者が施工した工事について、
他社の建築士が証明書を発行することもありえません)

そうなると、中古住宅(特に築20年以上の木造戸建て)のリフォーム会社は、耐震改修工事が可能な、建築士事務所登録のある会社である必要があります。
建築士がいないと、住宅ローン減税やかし保険など各種補助制度が利用できなくなってしまいます。

建築士のいるリフォーム会社なら、改修工事が必要性を決める建物インスペクションは、適正なタイミング(築年数が古い物件は売買契約前)で調査ができ、改修費用を明瞭にして取引を進めることができるのです。

気に入った物件は、まず築年数を確認し、古い物件であれば、建築士のいるリフォーム会社に限られます。
※物件探しの段階でリフォーム会社を決めておくといいでしょう。

 

 

考え方

2019年01月30日

多くの方は、駅まで徒歩で行ける距離がいいとおっしゃいます。

はい、私もその一人です。

でも駅から離れている分だけ、広い土地を安く購入できるんです。

ということは必然的に建売も安くなります。

時には同じエリアの中古物件とほぼ同等の価格になる場合もあります。

「価格」

これが建売の最大の魅力です。

でも、「建売住宅より注文住宅の方が良いものだ」と思っている方が多いと思います。

ちょっと待ってください。

その根拠はどこからきているのですか?

ただ漠然と、「価格が高い方が良いものに決まっている」と思っているだけではないでしょうか?

「注文方が価格が高い」のが常識です。

みんな知っています。

だからこそ、その追い風を受けてハウスメーカーも高い価格を提示できるとは思いませんか?

「安かろう悪かろう」という考え方、まずそれを改める必要があります。

世間は甘くありません、それはみなさんも一番わかっていることだと思います。

良くない建物を作る業者は残っていけないのです。

30年後の資産価値として考えると、建売だろうが注文だろうがほぼ変わりません。

 

まずは考え方を変えてみるというのも不動産購入のポイントです♪

 

 

お金との上手な付合いましょう!相続の視点からは、住宅ローンの繰上げ返済はちょっと待って?!

2019年01月29日

「手元のお金がたまったら、住宅ローンの繰上げ返済を早くしたほうがいい」と言いますが、相続の点では、少し違いが出てきます。相続対策はまず「節税」という気がしますが、ある意味では違います。

相続対策は、まず「納税資金の準備」です。
不動産を相続したとき、代償分割で他の相続人にお金を払うときなど、現金が必要になります。
土地などはすぐに現金化しにくく、手元に現金ないと大変です。
そこで納税資金を増やすには、「住宅ローン」を活用します。

相続の視点からは、お金に余裕があっても住宅ローンは利用すべきです。
今のような超低金利、マイナス金利時代は特にそうです。
手元資金が多ければ、どのような事態にも対応できます。
それから完済をそれほど急がなくてもよい理由として、住宅ローンには、「団体信用生命保険」があります。
これにより死亡時はローン負債が消滅します。通常の借入金なら、相続が発生して引継いで返済しなければなりませんが、住宅ローンは団信の保険金で完済されるので安心です。
「なんとかして住宅ローンを返しておかないと、死後、子供に迷惑をかける」ということはありません。

ですからローンの返済期間中で、かつ親からの相続が発生する可能性が出てきた場合は(納税資金を確保するため)、繰り上げ返済はせずに手持ち資金に余裕を持たせておくことです。同じく、親世代が住宅ローンを繰り上げ返済しようとしていたら「納税資金のために繰上げ返済はせず、手持ち資金を確保してください」とアドバイスしてください。

あえて負債を置いておくのも、お金との上手なお付き合いのうちなのです。

 

 

ロボットが家を建てます?4~6週間の工程を2日間で!

2019年01月28日

以前、オーストラリアでレンガを自動的に積み家を建てるロボットが登場しました。

職人が4~6週間かかる作業を、2日間で可能にしました。
ロボット自体を設置する場所、また作業に必要なスペースの確保の問題、できる作業はレンガ積みのみなど、日本では活用がまだまだ難しいことも多いのですが、今の能力でこれ、ということで、将来的には各所で使用されていくことでしょう。

建設業の労働効率を向上させ、新しい工程、費用の基準ができるかもしれません。
不動産業も今後の技術革新により生産性が上がれば、より良いサービスを提供できるようになります。

業務効率を上げる技術の登場が待ち望まれますね。

 

窓ガラスにも注目♪

2019年01月26日

1月ともなると朝晩がかなり冷え込むので布団から出るのを躊躇する方も

増えて来たのではないでしょうか?

僕もそのうちの1人です。

 

いきなりですが皆さんが毎日生活しているその家の窓ガラス、一枚ガラスじゃないですか?

というのも、家の中を快適な温度に保つために重要なのが窓ガラスだ

ということを知らない方も多いのではないでしょうか?

 

『いや、私は知ってる。ペアガラスにすればいいんでしょ?』

と心の中で思っているあなたでさえも、

ペアガラスに色んな種類がある事を知らないのではないでしょうか?

 

今回はその中でも最近注目されている”Low-e復層ガラス”について触れて行きたいと思います。

 

そもそも”Low-e”というのは、Low?Emissivity??(低放射) の略です。

つまり、熱を逃がしにくいという意味で使われています。

なぜ熱を逃がしにくいのかと言いますと、構造に秘密があります。

Low-e復層ガラスは、内側のガラスに特殊金属膜を施すことで

遮熱性、断熱性、UVカットなどの効果が期待できるのです。

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簡単に言えば、夏は涼しく、冬は暖かく、ついでに紫外線もカットというわけです。

さらに冬のいや?な結露も防ぎます♪

 

これから家を探す方、探されている方、これからは窓ガラスにも注目して

物件探しをしてみてはいかがでしょうか?

要注意!管理不全のマンション急増しています!

2019年01月25日

以前、こんな記事を目にしました。

一部抜粋記事

「毎日新聞が都道府県や人口20万人以上の市区など計178自治体にアンケートしたところ、過去5年間で49自治体が分譲マンションの実態を独自に調査し、所有者でつくる管理組合すらないマンションが少なくとも671棟に上ることが分かった。老朽化の目安の一つとなる築30年以上のマンションは今後10年で倍増すると見込まれ、回答した自治体の約8割が「管理不全マンション」の急増で治安や防災上の懸念を抱いている実態が浮かんだ。」

 

マンションでは管理組合の管理不全に陥ると、良好な共同生活を保つことも、建物の設備、修繕などの計画も困難になります。さらには部材落下や倒壊、治安の悪化など住人も近隣居住者にも悪影響を及ぼします。

そのようなマンションを買ってしまわないために、まずはご相談ください。

 

 

みんなでつくるお部屋の写真集『RoomClip(ルームクリップ)』のご紹介

2019年01月24日

住宅購入をお考えの方から「すてきなお部屋で過ごしたい」「自分の手でD.I.Y.してみたい」「シックな雰囲気のインテリアにあこがれる」などのご希望を伺います。

そこでおすすめなのが、実際のお部屋の投稿写真が150万枚以上公開されているサイト『RoomClip(ルームクリップ)』です。

ご自宅は、誰もが長い時間を過ごす生活の中心です。その一方で、他の人の部屋のセンスやノウハウを見る機会は非常に少ないのです。そこで、みんなの豊かな生活の雰囲気を見てもらえること自体を、社会貢献とする、『RoomClip』が作られました。

https://roomclip.jp/doc/entry

『RoomClip』のホームページ・アプリでは、充実した検索機能により簡単にお気に入りの写真を見つけらることができます。また、「クリップ」機能でお好みのインテリアを集めた写真集も作れます。さらに、写真内の商品を購入も可能なため、写真を見て、「このソファー欲しいな~」「このライトはどこで買えるの?!」と思ったら、それを手に入れることができるのです。

住宅購入時に部屋の雰囲気を重視する方は多く、素敵なインテリアを、「自分達で作るもの!」と楽しんで整えられたらいいですね。

家を選ぶ「判断基準」を知る

2019年01月23日

マンションを購入された方の話です。

弊社にお問合せの前に、複数のの不動産会社にご相談されていました。

不動産ポータルサイトに気になる物件があると、連絡をとり内見をされていました。
購入にあたり、営業マンにいろいろ質問してみると、都合が悪いことははっきりせず、スッキリしない。
何となく不動産会社に言いくるめられそうで、非常に不安になったそうです。

そうしていくつも物件を見続けた末、どんな基準に選べばよいか分からない、
誰を信用してよいかもわからない、とお悩みでした。

そこで、物件ではなく、買主の立場で考えてくれる業者を探すことにしたそうです。
(そして弊社を選んでくださった、ということなのだそうです)

率直に担当者とお打合せができ、家に対する考え方がはっきり決まりました。
譲れない条件、ここは多少妥協する点、というような判断基準を軸に、迷いなくお取引ができたのだそうです。

 

減税には「住宅用家屋証明書」が必要です!

2019年01月22日

今回は、不動産取引で減税を受けるために、必須となる「住宅用家屋証明書」についてのお話です。

「住宅用家屋証明書」とは、不動産登記簿の名義変更にかかる「登録免許税」を軽減するための書類です。

減税の要件となる「住宅用」の家屋として取得したことを、各市区町村が証明するものです。

売買契約書の写し、不動産登記簿の写し、住民票などを準備して取得します。
(この際の「住民票」は、原則として購入不動産に住所を異動した住民票が必要です)

実際には、引渡し前に登記をすることが多いので、新しい住民票を用意できないときは、別途「申立書」という書類を作成し、「まだ住んでいませんが、居住用に購入しました。」と役所へ申し立てをすることで、証明書のを取得できます。

なお、対象となる購入物件は、マンションで築後25年以内、木造戸建は築後20年以内の制限があります。また、この築年数条件は「耐震基準適合証明書」の取得により緩和できます。

「耐震性を満たした物件」を「居住するため」に購入と、流通を促すために減税が適用される、ということです。

手続きがめんどうに感じるかもしれませんが、実際には登記をする司法書士や建築会社が代行することがほとんどですのでご安心ください。

不動産購入に関わる税金は高額ですから、減税制度をしっかり利用しましょう。

博多駅の道路陥没事故に学ぶ?!インスペクションの重要性!

2019年01月21日


平成28年11月8日、福岡市博多区の道路が縦横およそ30メートルにわたって大規模に陥没しました。

現場では復旧工事が急ピッチで進められています。

道路陥没は、地下鉄工事の影響でトンネル内に地下水が流れ込んだことが原因とみられ、インフラの老朽化昨今陥没事故が相次いでいます。
専門家は「どこでも起こりうる」と警鐘を鳴らしています。

同じくインフラであるトンネルや橋梁などコンクリート構造物について、経済成長期に一気に増えたインフラをまた同時期に建て替えるのは難しく、今後の適切な維持管理が課題となっています。

コンクリートのひび割れの要因は車の走行時の振動、温度・湿度の変化、化学作用など様々です。これを放置しておくと劣化が進み、崩落などの大きな事故につながることもあります。

必要とされている5年に1度の点検も、実際には、目視やたたいた時の音を調べるなど人の感覚に頼られています。
最近は熟練作業員を必要としない点検技術が開発されてきており、たとえば複数のセンサーを取付け、微小なひび割れによる微弱な劣化等を判断できるようになってきましたが、まだまだ不安要素はあるようです。

※山口大学の河村圭准教授らは、トンネル内の画像から、ひび割れの位置や長さを特定するシステムを開発したそうです。

専用カメラを車に載せ、時速20~30キロメートルで走りながら天井などを撮影し、人工知能の補助を得て、画像処理でひび割れを抽出するようです(実用化は1、2年後を予定)。

さて、不動産取引においては最近、『インスペクション』の受診が増加しています。
とは言っても、築年数にもよりますが、定期的に行っている方はごく少数派です。

本来は、定期的にインスペクションを実施することで、問題点や劣化を早期に対処できるのが理想的ですが、多くの場合、住宅の売買のタイミングで、劣化状況が判断されています。

この道路陥没事故はインフラの老朽化が発端でした。
住宅も放っておくと、気づけば大事故に発展しかねないことも、ご認識いただきたいと思います。

 

在来工法とツーバイフォーの違い

2019年01月20日

みなさん体調はいかがですか?

今回は在来工法とツーバイフォーの違いについてです。

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一戸建て住宅を建てるとき、悩みどころとなるのが、どの工法で建設するか、ということです。

木造ならば、在来工法かツーバイフォーかで悩みます。

この二つは、どんな違いがあるのか、わかりやすく解説しましょう。

木材を節約し、窓を大きくできる在来工法

在来工法というのは、「昔から日本にあった建築方法」という意味です。

日本では柱と梁を組んで家の骨組みを造る手法が用いられてきたため、木造軸組工法や在来軸組工法という呼び名もあります。

ただし、初期の木造住宅はもっと原始的な方法で建設されました。

校倉(あぜくら)造りのように木を組んで家を形成したものと考えればいいと思います。

校倉造りは、木をたくさん使います。

ところが、日本の木は生育が遅く、太く育った木は貴重です。

貴重な木を無制限に使うことはできません。

加えて、高温多湿の日本では、窓や部屋と部屋との仕切を大きく開け放す必要がありました。

このような制限をクリアする方法として考え出されたのが、軸組工法というわけです。

柱と梁で建物を支え、壁は土を練って塗り固める方法なら、使用する木の量を節約できます。

加えて、大きな開口部(窓など)も設けやすいです。

以上の理由で、日本では軸組工法が発展し、古くから地元に根付いて建設業を営む工務店は、たいてい在来工法を得意とするわけです。

欧米で発達したツーバイフォー工法

ツーバイフォーは、2X4(ツーバイフォー)インチの断面をもつ角材とベニヤ板で丈夫なパネルをつくり、このパネルを床や壁にして家を造り上げる方法です。

壁パ正確に言うと、壁式構造のうち2X4インチの角材を使った家がツーバイフォー住宅です。しかし、壁式ネル全体が柱の役割を果たし、床パネル全体が梁の役目を果たすため、壁式構造とも呼ばれます。

 

 

 

壁式構造の住まいは、いわば木箱のような構造であるため、地震の揺れのように水平方向の力がかかっても変形しにくいです。

つまり、揺れにくいです。

それが、「地震に強い」といわれる理由です。

 

築年数によるリフォーム金額のめやすは?~木造戸建て編~

2019年01月19日

中古住宅を購入してお住まいになるとき、気になるのがリフォーム代です。

物件により状態は違うので、大体いくらと単純に値段は出せません。
建物インスペクションを実施しないと、耐震や劣化改修工事の必要性すら不明です。

あくまで目安ですが、築年数によっておおよその状態は推し量ることはできます。

■2000年6月以降の建物

このくらいの年代までであれば、耐震や劣化改修工事の心配はあまりありません。
キッチン・お風呂などの設備も交換せずに住めるケースも多いようです。
築浅物件は買いたい方も多いため、決断は急ぐ必要があります。
本来は売買契約前に建物インスペクションを行いますが、調査結果を待つ間に他の人に売れてしまわないよう、売買契約後のインスペクションを許容することもあります。

■築20年以上の木造戸建て(新耐震)

20年を超えた建物は、耐震や劣化改修工事が必要な場合が多いです。
ですから相応のリフォーム費用をふまえて資金計画を立ててください。
リフォーム費用を物件価格の住宅ローンと一体にして組む方法もあります。

大切なのは建物インスペクションです。売買契約前に調査を行い、まず改修費用を把握しておきましょう。
また、キッチンなどの設備は、使えても、型式が古いので、そのままでいいのか、交換するのかを考える必要があります。
リフォームを行うのは、建築士事務所登録の会社でないと、住宅ローン減税などの各種補助制度が利用できないので要注意です。

■旧耐震の物件

旧耐震の物件は耐震や劣化改修工事に多額の費用がかかります。
設備も全交換が前提です。
建て替えた方が安いケースもあります。
そもそも住宅ローンの対象外の物件もありますので、まずは資金計画が大切です。
建物インスペクションで、状態を正確に把握し、まだ使えるのかの判断してください。
また、目先の金額より、耐震改修工事の実績のあるリフォーム会社を選択することが大切です。

築年数で大きく3区分しましたが、それぞれ対策が異なります。
築20年を超えているのに建築士に頼んでいない、旧耐震なのに安く済ませたい、
など無理な要求を通そうとすると、結局取引のリスクが上がることになるのです。

安心して中古住宅を購入するにはセオリーがあるのです。

 

 

住宅ローンを組むときに、知っておきたい控除の制度

2019年01月18日

住宅ローン控除の制度は、いつ始まったかご存知ですか?

日本で住宅ローンが始まったのは、明治時代といわれています。
実際には、銀行から融資を受けるのではなく、不動産会社が市民向けに割賦払いの制度を作っていました。
家を購入することは一般的でなく、ほとんどの人は借家住まいだったようです。

現在のような個人向けの住宅ローンになったのは1970年頃からで、
田中角栄の「日本列島改造論」の影響も受け、不動産運用という考え方が広がりました。
そこで土地の価格が向上し、経済の大きな発展にもつながりました。

その流れで建設省と住宅金融公庫が設立され、国が支援を行うようになりました。
結果、多くの人が住宅ローンや減税などを利用して、住宅を購入できるようになりました。

さらに1972年より住宅取得控除制度が導入され、控除額は変化しながら、現在に続いています。

一般市民が住宅を購入できなかった時代を思えば、現在は住宅購入が身近になりました。
そこでは、控除の制度をよく知って手続きを行うことが大切です。
選んだ物件が、住宅ローン控除を受けられる住宅かどうか?
受けるための手順はどのようになっているか?

細かいところまで丁寧にご案内できる不動産会社にご相談ください。

住宅ローン減税の条件

2019年01月17日

今日は住宅ローン減税の条件についてです。

まず、大きくわけて『新築住宅の購入』・『中古住宅の購入』・『増改築等』に分けられます。

1.新築住宅の購入

①新築又は取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること

②この特別控除を受ける年分の合計所得金額が3,000万円以下であること

③新築又は取得をした住宅の床面積(登記簿に表示されている床面積)が50m2以上であり、床面積の2分の1以上の部分が、専ら自己の居住の用に供するものであること

④10年以上にわたり分割して返済する方法になっている新築又は取得のための一定の借入金又は債務(民間の金融機関や住宅金融支援機構等の住宅ローン等)があること

⑤居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例等の適用を受けていないこと

2.中古住宅の購入(上記の新築住宅購入時の条件の他に)

①建築後使用されたものであること

②次のいずれかに該当する住宅であること

・マンション等の耐火建築物の建物の場合には、その取得の日以前25年以内に建築されたものであること

・耐火建築物以外の建物の場合には、その取得の日以前20年以内に建築されたものであること

・上記の2つに該当しない建物の場合には、一定の耐震基準に適合するものであること(平成17年4月1日以降に取得をした場合に限る)

③取得の時に生計を一にしており、その取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者等からの取得でないこと

④贈与による取得でないこと

3.増改築等(上記の新築住宅購入時の条件の他に)

①自己が所有し、かつ、自己の居住の用に供する家屋について行う増改築等であること

②次のいずれかの工事に該当するものであること

・増築、改築、建築基準法に規定する大規模の修繕又は大規模の模様替えの工事

・区分所有する部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕又は模様替えの工事

・家屋のうち、居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕又は模様替えの工事

・建築基準法施行令の構造強度等に関する規定又は地震に対する安全性に係る基準に適合させるための一定の修繕又は模様替えの工事

・一定のバリアフリー改修工事

・一定の省エネ改修工事

③増改築等の工事費用の額が100万円を超えており、その2分の1以上の額が自己の居住用部分の工事費用であること

※なお、一定のバリアフリー改修工事又は省エネ改修工事を含む増改築等をしたときには、特定増改築等住宅借入金等特別控除を選択できる場合があります。

用途地域は12種類あります

2019年01月16日

今回は用途地域のお話をしたいと思います。
用途地域とは、よりよい街づくりの為に住居、商業、工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、12種類あります。
用途地域が指定されると、それぞれの目的に応じて、建てられる建物の種類が決められます。

第一種低層住居専用地域
低層住宅の良好な住環境を守るための地域。
(床面積の合計が)50㎡までの住居を兼ねた一定条件の店舗や、
小規模な公共施設、小中学校、診療所などを建てることができる。

第二種低層住居専用地域
低層住宅の良好な住環境を守るための地域。
150㎡までの一定条件の店舗等が建てられる。

第一種中高層住居専用地域
中高層住宅の良好な住環境を守るための地域。
500㎡までの一定条件の店舗等が建てられる。

第二種中高層住居専用地域
主に中高層住宅のための地域です。

第一種住居地域
住居の環境を守るための地域です。

第二種住居地域
主に住居の環境を守るための地域です。

準住居地域
道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。

近隣商業地
まわりの住民が日用品の買物などをするための地域です。

商業地域
銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。
住宅や小規模の工場も建てられます。

準工業地域
主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。
危険性、環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられます。

工業地域
どんな工場でも建てられる地域です。

工業専用地域
工場のための地域です。

詳しくは?http://www.mlit.go.jp/common/000234474.pdf

家探し中の方は、間取りと立地は気にされてはいますが
その家の土地にも条件があることはあまり知られていないと思います。
現状建っている家を建替え等する時に用途地域が混在していると
建替え等が出来ない なんて事にも成りかねません。

まずは自分の家がどんな地域に建っているかを知ることも大切です。
都市計画図は各自治体の都市計画課などへ行けばみられます。
地域の図書館などでも閲覧できます。
また、最近ではインターネット上で公開する自治体も次第に増えているようです。

 

 

「頭金=手付金?」資金計画で失敗しないために

2019年01月15日

家を買うお金の話になると、よく「頭金」という言葉ができてきます。
「契約前までに用意しておく現金」と大まかにとらえがちですが、
具体的にはどのように支払っていくものなのでしょうか?

たとえば、頭金が500万円だとします。

不動産の売買契約時、「手付金」を現金で支払います。
4,000万円の物件なら、手付金は200~400万円。
頭金500万円のうちの200万円をここで使い、残りは300万円。

ちょっと待って、打合せの際に「諸費用は物件価格の7%(約300万円)くらいで、通常は現金でご用意ください」と言われた気がする。
残り300万円で残額ゼロでも大丈夫??

ここで、取引全体の流れから確認してみます。頭金全体を口座残高として見てみましょう。

まず手付金は、頭金で払いますか?
これは、手付金は物件代金の一部なので、頭金で払いますが、ローンで借りることもありえます。

購入に必要な費用とは
「物件価格+諸費用(+リフォーム)」
であり、そのうちどこまで自己資金(=頭金)で払うかです。

≪購入費用≫

売買価格:4,000万円

諸費用300万円

リフォーム0円

≪契約条件≫

手付金200万円

≪資金調達方法≫

住宅ローン:3,900万円

自己資金:400万円(=口座残高400万円)

売買契約時に手付金200万円を売主に支払います。(口座残高は200万円)。

決済時に住宅ローン3,900万円が口座に入金され、その内3,800万円を売主に支払い、融資額の内100万円が残ります。

口座残高300万円に、この100万円を加算して残高は300万円となります。

一方、決済時に諸費用300万円も支払います。残高の300万円からそれを支払い、口座残高が0円になります。

これで、頭金400万円を使ったということになります。

もし手付金がこれより100万円以上高い金額になった場合、

契約時に仲介料を支払う場合は途中でパンクしてしまいます!

また、これでは手元にお金が残らないため、
引越し代や、新居で新たに購入する照明やカーテンなどがあっても
準備できなくなってしまいます。
諸経費にどこまで算定されているか、必ず確認してください!

 

 

 

 

 

 

資金計画を作成する際には、諸費用の項目ごとの金額に加えて、
どのタイミングでどの項目がいくら必要になるかも、
時系列に沿って考える必要があります。
特に、「中古住宅を買ってリフォーム」や「更地を買って新築」の場合、
全体としての金額は合っているはずなのに、途中でキャッシュフローが
ショートしてしまうようなことが起こらないよう注意しましょう。

資金計画でご不安、ご質問のあるときは、ご相談ください。

 

 

安い物件買ったら贈与税!?気を付けておきたい中古住宅取得と贈与税の関係

2019年01月14日

住宅購入をするにあたって、親御さんからの資金援助を受ける方が多くいらっしゃいます。

住宅取得資金の援助(=贈与)には非課税の特例があるからです。

でも、適当に物件選びをしてしまうと、その特例が受けられなくなってしまい、金額によっては100万円単位で贈与税(https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm)が課せられてしまうので注意が必要です。

今回は、中古住宅取得時の注意点をご説明したいと思います。

まず、この贈与税非課税の特例の名前は「直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた場合の非課税(https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm)」といいます。

詳細はリンク先の国税庁のページをご覧いただきたいのですが、仮にこの特例を使わずに親御さんから1,000万円の贈与を受けた場合、約180万円の贈与税が課せられることになります。

住宅ローン控除も利用できない住宅を購入したとなれば、最大200万円(又は400万円)の減税も利用できないことになりますので、合計で約380万円(又は580万円)を損することになります。

物件の価格にばかり気を取られてこれらの制度が利用できない物件を買ってしまったとすれば、本末転倒になってしまいますね。

特例が使える3,000万円の物件よりも、特例が使えない2,700万円の物件の方が実質負担で高くなってしまうということになるわけです(厳密には借入内容にもよりますが)。

さて、本題の注意点についてご説明します。

適用要件の内、「受贈者の要件」のところは皆さんもよくご存じなのですが、取得する住宅の要件を見落としている方が非常に多いのです。

中古住宅の場合には、下記の要件に当てはまらなければいけません。(一部省略してありますので詳しくは国税庁のHPをご覧ください。)

1.専有部分の登記簿面積(http://smile.re-agent.info/blog/?p=2736)で50平米以上240平米以下

2.マンションの様な耐火建築物の場合は築25年以内、木造戸建ての様な非耐火構造の場合は20年以下 単身者やDINKSであまり大きな部屋が必要ない家族構成で、予算の範囲内でできるだけ都心のマンションを買いたいというお客様は、上記の要件から外れてしまいがちなので注意が必要です。

よく土地で「坪いくら」というような言い方があるかと思いますが、マンションも同じで、地域によって坪単価に高低があります。

よって、広い部屋を買おうと思えば、坪単価×坪数分、物件価格も上がります。

そこで、例えば広さを「今住んでいる賃貸マンションが35平米だから、それくらいあればとりあえず充分」といった探し方をしてしまえば、上記1の要件に該当しなくなってしまいます。

じゃあ、「ヴィンテージマンションで…」と築年で価格をおさえようとすると、今度は上記2.にひっかかってしまうわけです。

特に1の方は、解決のしようがありませんので、特に不動産会社からの説明もなく、うっかり売買契約をしてしまったとすれば、とたんに資金計画がくるってしまいます。

売買契約後の解約は、手付金を放棄するか、申し出の時期が遅れれば手付解約ではなく違約での解約をせざるを得ません。

手付金は通常、売買価格の5%程度で設定しますので、3,000万円の物件であれば150万円を売主にあげなければいけません。

違約の方は10%?20%で設定しますので、300?600万円を売主に支払わなければなりません。

さらに、仲介会社との間の仲介手数料についても手付解約や違約解約の場合は、支払う必要がありますので、物件価格の3%程度が上記金額に加えて必要になります。

このような事態にならないためにも、購入物件を選ぶときには、事前に税制についても説明してくれる信頼できるプロを味方に付けることをおすすめ致します。

 

 

建物の天井裏を点検できるロボットが開発されました。

2019年01月13日

2017年に千葉工業大学が大成建設と共同で、建物の天井裏を遠隔操作で点検できるロボットを開発しました。
発表されたのは探査ロボット「CHERI(シェリ)」です。

近年、地震による天井仕上げ材の崩落事故などが発生しており、建築物を維持管理するための劣化診断や耐震診断などの点検作業の重要性が高まっています。

しかし、一般的な建築物の天井裏内部は狭くて暗いほか、各種配線などが多数存在し、人が入り込んで点検することがとても難しいです。

今回開発したシステムでは、同ロボットに天井内で撮影可能なカメラ機構を搭載されています。
同システムにより、これまで目視点検ではカバーできなかった箇所の各種画像・映像情報を取得することで、より詳細な点検作業を実現できます。
また、画像・映像として記録を残せるため、次の点検時に前の状態と比較できるというメリットもあると言うことです。

実際の建物への適用を積み重ね、本格的な実用化を目指すとしているそうです。
これから中古住宅の購入を検討の際にはインスペクションと言う建物の診断を行い、安心してマイホームを手に入れて頂きたいと思います。

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0.5ミリ以上のクラック(ひび割れ)には要注意!住宅購入時の落とし穴?!

2019年01月12日

先日、東京都23区内の築37年の中古案件のインスペクションに立ち会ってきました。

室内は約1年前にリフォーム行ったばかりの物件でもありましたので、見た目で気になる箇所は無かったのですが、外壁の調査をしてみますと、かなり気になる箇所が出てきました。

それも0.5ミリ以上のクラック(ひび割れ)がかなりありました。

クラックを放置しますと、大気中の炭酸ガスや水の浸入により、コンクリートの中性化が始まり、耐久性の問題やトラブルが発生してきます。
ちなみにクラックの計測時に重要なポイントは①ひび割れの幅、②ひび割れの数・量、③ひび割れの入り方と言われます。

中古住宅購入時に室内側はしっかり確認される方は多いのですが、きちんと外壁面を確認される方は少ないように感じます。
そもそも外壁の資材の種類によって、劣化の仕方が違い、塗装で改善を図るケースが良くあります。今回はその塗装の時期の目安についてもまとめてみました。
勿論、0.5ミリ以上のクラック(ひび割れ)があった場合は、必ず補修を行い、塗装される事を強くオススメ致します。

〇金属サイディングボード(塗装の目安:10~15年):外壁面から赤サビが出てきたら要注意

窯業系サイディングボード(塗装の目安:7~8年):サイディングを繋ぐシール(コーキング剤)剥がれてきたら要注意

〇モルタル外壁(塗装の目安:10~15年):モルタルの剥離、カビ・コケの発生がある場合は要注意

〇ALCボード(塗装の目安:10~15年):チョーキング、紫外線による褪色が出てきたら要注意

〇コンクリート壁(塗装の目安:10~15年): クラック、鉄筋爆裂発生時には要注意

〇トタン張り(塗装の目安:7~8年):トタンの反り、白サビが発生してくると要注意

〇羽目板張り(塗装の目安:10~15年):変色、腐食時には要注意

いずれにせよ、目視でクラック(ひび割れ)があった場合には劣化の症状が出ていると判断し、早めに専門家に見てもらいましょう。

 

バス便エリア

2019年01月11日

今回は"エリア"についてのお話をしたいと思います。

建売住宅が繁華な駅前には建設されることは少ないです。

駅から離れた場所に建設されることが多く、なかにはバスを利用する立地の物件もよくあります。

そんなバス便エリアの一戸建てを買って大丈夫ですか?と聞かれることもしばしばです。

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バス便利用でも、購入してよい条件は?

バスを使わなければ電車の駅までたどり着けない場所、いわゆる"バス便エリア"は不便です。

しかし、その分、分譲価格が安いのも事実です。

駅に近い住宅と同じ価格で、格段に広い家が手に入ります。

そういった長所もあるために、「便利さを取るか」「ゆとりを取るか」で多くの人が迷うことになるわけです。

割安感があるのは電車の駅ができる見込みのない"ずっとバス便エリア"の物件です。

それを選んでいいのでしょうか?。

私は、「それでも、選んでよい」と思っています。

戸建て住宅であれば、利便性と共に環境のよさや住戸のゆとりも重要です。

環境のよさとゆとりを重視した結果、駅から離れてしまっても、それはそれで正しい選択といえるからです。

ただし、"バス便エリア"の物件を買う場合、いくつかのチェックすべき項目があります。

まず大切なのは、「バスが利用しやすいかどうか」です。

以前に比べて路線バスは利用しやすくなっています。

時刻表どおりに運行されることが多いし、深夜まで便が設定されているところもあります。

そういった「正確で本数が多い」バス便であれば、住んだときの不便さは少ないでしょうから、合格点を与えられるでしょう。

バスの本数が多く、時刻表通りに運行されれば、「駅から徒歩12分」よりも「駅からバス8分徒歩2分」のほうが便利ではないでしょうか。

特に雨の日や猛暑の日はバスのほうが快適です。

そう考えるとバス便の物件も"あり"ではないでしょうか?

 

 

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