私たちは、さいたま市南区・浦和区・緑区地域の住まいのプロフェッショナルです

スタッフブログ:月別: 2019年7月

不動産屋の言うことを鵜呑みにしてはいけません~住宅ローン減税編~

2019年07月20日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

耐震基準適合証明書に関する情報提供を行っている関係で、他社での取引なのですが住宅ローン減税に困った消費者が、ホームページからお問い合わせされることがよくあります。

今回ご相談いただいたのは少し気の毒な状況でした。

所有権移転まであと3週間くらいなのですが、担当する仲介会社の言っていることが2転3転して信用ならないので、ご自身で調べていくうちに弊社ホームページにたどり着いた様子でした。

お問い合わせの物件は築35年の木造住宅で宅建業者による再販物件です。このお客様は売主と直接取引しているわけではなく、間に別の仲介会社が入っていて、この買主側の仲介会社が問題の原因となっています。

お客様のご希望は住宅ローン減税を利用したいことです。築後年数要件に抵触するため耐震基準適合証明書もしくは既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書が必要になります。

売主が仲介会社の場合は、住まい給付金のこともあるので、まずは既存住宅売買瑕疵保険に加入してもらうように交渉するのが妥当です。
再販物件は売主によってリフォームされているケースも多く、また、売主である宅建業者にとっても保険でリスクヘッジできるので、それほど悪い話ではありません。

売主が宅建業者の場合は、売主である宅建業者でないと既存住宅売買瑕疵保険に加入することができないので、売主に断られてしまった場合は、耐震基準適合証明書を検討します。

耐震基準適合証明書は発行時期によって手続きが異なります。
所有権移転までに耐震基準適合証明書が発行できる場合は良いのですが、耐震改修工事を行わないと証明書が発行できない場合は、所有権移転後に証明書を発行する手続きが必要で、この手続きを誤ると、証明書が発行されても住宅ローン減税の対象にならないという状態に陥ります。

所有権移転後のポイントは3つです。
一つ目は所有権移転までに仮申請を行うことです。
二つ目は所有権移転に当たって予め住民票を移しておく「新住所登記」を行ってはいけないことです。
三つ目は所有権移転後に耐震改修工事が必要だということです。

前置きが長くなりました。
今回ご相談いただいた時点での状況は下記になります。

・既存住宅売買瑕疵保険については交渉していない。
・住宅ローンの金銭消費貸借契約済みで、新住所登記のための住民票移転を行ってしまっている。(仲介会社からの指示に従った)
・住宅ローン減税は、仮申請をすれば大丈夫とだけ説明を受けていた。
・不動産売買契約後に耐震基準適合証明書発行のために追加工事が必要で60万円かかると言われた。
・所有権移転までの工事は間に合わないと言われている。

売主が宅建業者の場合の考え方は前述の通りなので、まずは瑕疵保険を使えないか、すぐに売主へ交渉することをお勧めしました。
幸い新耐震の物件なので、リフォーム済みの物件であれば瑕疵保険の検査に合格する可能性が高いからです。

続いて、既に住民票を移してしまっているので、所有権移転後の証明書発行ではだめだということを説明しました。
瑕疵保険がダメだった場合は、何としてでも所有権移転までに耐震基準適合証明書を発行してもらう必要があります。
お電話での応対だったので、詳細は把握していないのですが、60万円の耐震改修工事はそれほど規模の大きなものではないので、すぐに手配すれば間に合う可能性の方が高いことと、そもそも誤って住民票移転を指示してしまった仲介会社の落ち度もあるので、この問題を大きく拗れさせないためには、買主側の仲介会社の立場でも何としてでも所有権移転前の証明書発行が求められるという状況にあることを、きちんとお伝えした方が良いとアドバイスしました。

今回のケースの仲介会社(買主側)の落ち度は下記になります。
・売主が宅建業者なのに既存住宅売買瑕疵保険の交渉をしていなかった。
・木造住宅の場合、所有権移転後の証明書発行になることが多いのに、通常の取引の流れで「新住所登記」を指示してしまった。
・築後年数要件を超える住宅の取引を行うのに、住宅ローン減税を適用するための方法を具体的に検討していなかった。
・耐震基準適合証明書を発行するためには耐震改修工事が必要であることを買主へ説明していなかった。

ただ、不動産売買契約と住宅ローン減税の制度は直接の関係がないので、トラブルの場合は「業務範囲外なので」と逃げる仲介会社が多いと思います。※買主が泣き寝入りするケースが多いと思います。
今回のケースは住宅ローン減税の適用が住宅購入意思決定に大きく影響していたことを示す履歴と、これまでの経緯についてメールなどの履歴が残されていることから、仲介会社にとっても無傷でいられる保証はない状況なので、現状を関係者で正しく共有して、まだ問題解決の方法も時間もあることから、敵対するのではなく解決に向けて前向きに考えましょう、とアドバイスしました。

長々と事例をご紹介しましたが、今回のケースで得られる教訓は二つです。
一つ目は仲介会社の言うことを鵜呑みにしないこと。
二つ目はメールなのでも良いので、住宅購入意思決定に関わるプロセスはなるべく履歴を残すこと。
一番最悪なのは言った言わないの状況に陥ることです。また、文中に記載した通り税制に関することは本来仲介業務の範囲ではないので、仲介会社からアドバイスを受けた場合は必ず履歴を残すことが大切です。

住宅ローン減税は早めの相談が一番です。
不動産売買契約後では遅すぎる場合があるので、買付申込のタイミングで、後工程について具体的に動き始めるようにしましょう。

 

~人生に愛すべき住まいを。~
さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

介護を考えたリフォーム

2019年07月19日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

私にはは80歳を超えた両親がいます。
現在は同居はしておらず、両親は二人暮らしです。

まだ二人とも持病はあるものの自分のことは自分でできますが、いずれは同居も視野にいれて考えています。
その時のために介護を考えたリフォームを調べて見ましたので参考にしていただければと思います。

要介護者と同居するにあたって、必要な設備やリフォームは「段差をなくす」「手すりを設置する」「扉から引き戸に替える」ことです。

メリット

1.要介護者が自宅で生活しやすくなること
要介護者の転倒やつまずきのリスクが軽減されるので、安心して家の中を移動することができます。

2.自立した生活を送れること
バリアフリー環境なら人に頼らずにできることが増えるので、寝たきりになることを防ぎ、健康維持をする上でも役立ちます。

3.介護者が楽になること
介護リフォームによって介護者に心身の負担を軽減させることができますので、お互いに心のゆとりもできます。

介護しやすい家の各部屋ごとの気をつけなくてはいけない事

1.バリアフリー(フラットな床)

床を極力段差のない状態にしておくことは、最終的に車いすの使用を余儀なくされた際にとても有利に働いてくれます。

2.介護される方のお部屋

介護をする方の滞在時間が多い場所から見通せる位置に、介護を受けられる方のお部屋があれば見守りがしやすいのといろいろ気がつきやすいそうです。
また、庭など外部へ直接アプローチできるスロープを付けておくことをおすすめです。
通院などのお出かけの際に車への移動が楽であると同時に、火事や地震などいざという時の脱出にも役立ってくれるからです。

3.お風呂

・介助者が入れる広さを確保すること。(短辺の内法寸法を1400㎜以上有効面積を2.5㎡以上)
・浴槽の横に腰掛台を設ける
・脱衣室との間に床の段差がないこと

お手伝いすることでご入浴が可能なうちは、極力床面からの立ち上がりが低い浴槽でもよいですが、全面的なお世話が必要になるかもしれないことを考えた時にはバスリフトの導入という選択肢もありますのでどの場合でも対応できるリフォームを考えたいものです。

4.トイレ

介護スペースの確保、手すり、出入口の幅、建具の選択などが上げられます。

介護スペースは介護をする方・される方のお二人で動けるだけの広さが必要な場所です。
(通常介護スペースとして500㎜以上が必要されています。)
特に奥行きではなく幅がとても重要なポイントとなります。

その他こんな物がありました
便座自体が電動で昇降する「トイレリフト」をつけることで、ご自分で用を足すことも可能かもしれません。

5.廊下

介護させる方の状況に寄りますが一般的な必要な寸法です。

一般的な廊下で幅が最小限に近い寸法(750㎜)に抑えられている場合もあるますが車椅子がの場合は950㎜以上が必要になるのと歩行用手すりをつける場合はプラス100㎜が必要になります。

6.玄関

外部からのアプローチにはスロープを設け、玄関の土間部分から廊下への立ち上がり高を極力低く抑える、脇で支える介護する方・介護される方の最低でも二人がラクラク移動できるだけの幅を見込んでおかなくてはなりません。
靴を履くために一時的に腰かける椅子があるとなお便利です
車いすでの移動になってしまった時は、外部から土や砂を家に持って入らないよう、車いすのタイヤのお掃除がしやすいような工夫も必要かもしれません。

玄関わきに設けたスロープ部分に水道を引いておくなどの手当ても含まれるでしょう。

7.設備・家具と車いすの関係

車いすだとキッチンや洗面台、ダイニングテーブルに入り込みづらかったり高さの調整が必要になります。

市販のものだとデザインによってはそのまま使えそうものありましたが、オーダーメイドもありますので家族の生活にあったものを選択したいものです。

また、介護用品のレンタルサービスも多種多様ありますのでうまく使うことでストレスのない介護もできるかも知れません。
実際には、まだ介護経験がありませんので予想できない事がたくさんあると思いますがひとつずつ、話し合いながら問題解決できれば良いのかなと思います。

大事な家族がいつまでも元気で生活ができるよう、そして介護する方もされる方も出来るだけ負担がかからないように考えていかなくてはいけません。

 

 

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人口が減った自治体ランキング

2019年07月18日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

東洋経済に面白い記事が掲載されていました。

この3年「特に人口が減った」自治体ランキング
~山間部の自治体では人口減少が顕著に~
https://toyokeizai.net/articles/-/288872

人口減少問題が叫ばれるようになって久しいのですが、将来の話なので漠然としたイメージしかお持ちでない方は多いと思います。
特に都市部に住んでいる方は、地方の過疎問題は今に始まったことではないので、田舎だから仕方がないのでは?というご意見も多いのではないでしょうか。

しかし、これからの人口減少時代は、これまでの「過疎」の問題以上の社会問題を引き起こす可能性があり、人が減っていく町に住むということはどういうことなのかを知っておく必要があると思います。

お盆を迎えるにあたって長期休暇を取られる方もいらっしゃると思います。国内旅行であれば、途中で記事のランキングに入っている自治体を経由する場合や、少し足を伸ばせばたどり着ける場合は、ぜひ町の雰囲気を見に行くことをお勧めします。
いまそこで発生している現実が、今後都市部郊外でも起こり得る風景です。特にこれから家を買う方にとっては、得るものが多い体験になると思います。
(ハザードマップで土砂災害などの情報を拾っておくとなお勉強になると思います)

記事のランキングの自治体の鉄道の状況を調べてみました。当然と言えば当然なのですが、上位10位にランクインしている自治体のうち、鉄道が通っている自治体はわずか2つで、ランキングを見ると鉄道の通っていない自治体の過疎化が進んでいるようです。
町や村単位では鉄道が通っていないところもあると思いますので、市単位で見てみると、27位の北海道芦別市は市北部に根室本線が通っているだけで、駅も「芦別」「上芦別」「野花南」の3つです。
ランキング101位の鹿児島県垂水市は1987年3月廃線になったようで、鉄道が通っていません。また、ランキング103位の高知県土佐清水市も鉄道が通っていません。

過疎化の原因は様々なので一概には言えないのですが、鉄道の有無、最寄り駅からの距離は人口減少に大きな影響を及ぼすのは間違いありません。
地方では道路交通網も資産価値に影響を及ぼす要素ですが、だからと言って鉄道網の影響を無視するのは良くないと思います。

住宅購入でもっとも重要なのは立地です。人が集まらない街に家を買うと、売れなくなるどころか、行政サービスの限界により、生活すらままならない状況も起こり得ます。
〇〇だから多少駅から遠くても大丈夫、車があるから大丈夫というのは、非常に危険な判断です。
田舎であればあるほど、なおのこと立地にこだわって家探しをすることをお勧めします。

 

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室内にウッドデッキ!目からうろこのDIY術

2019年07月17日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

久々のDIYネタです。

モノづくりが好きで、下手の横好きでいろいろ手を出しています。今の家を買った時に作ったウッドデッキは昨年腐食で一部倒壊してしまったのですが、何とか修復して今も活用できています。

まとまった休みが取れそうなので、作り付け家具でも作ろうかと考えていたら、YAHOO不動産のおうちマガジンに目からうろこの記事を見つけました。

室内にウッドデッキ!?リビングに設置してよかった我が家の理由
https://realestate.yahoo.co.jp/magazine/sumaiweb/20190706-90007588

正直室内にウッドデッキを作るという発想はありませんでした。
ただ、記事の事例もそうですが、窓側っていま一つ無駄なスペースというか、塞ぐと暗くなるし、ものを置くと出入りに邪魔で、活用できているか?と問われると疑問でした。

最近の個人的なテーマは「高さ」です。

収納スペースの確保が目的なのですが(それほど広い家ではないので収納の工夫が必要なのです…)、作り付け家具に関心が寄っていました。
※1階部分が収納スペースになっている2階建てベッドのような大掛かりな寝室用家具を検討していました。

我が家は1階にリビングがあって、そこからウッドデッキへアクセスできるのですが、ここの開口まわりのスペースは確かにデッドスペースでした。
リビングを半周回すくらいに高さを一段上げたら…。かなりの収納スペースが確保できそうです。
我が家の子供たちは自分の部屋ではなくリビングで勉強をするので、油断するとリビングにモノがあふれかえってしまいます。
室内ウッドデッキを実現して、見た目すっきりリビングを実現したいと思います。

ちなみにウッドデッキ(特に室内)は、DIY初心者にもお勧めです。柱になる部分の木材の高さだけ、ホームセンターできっちり切ってもらえれば、適当に組んでもそこそこ見栄えがします。
床下収納部分をスライドレールを使ってちょっと工夫することもできますし、衣装ボックスを入れるだけでも十分に機能します。(この方が掃除しやすそうです)
高さのある家具の制作だと、地震対策が気になるのですが、記事のような低いウッドデッキであれば、雑に作っても危ないことはないでしょう。

外に設置するウッドデッキが難しいのは水対策だと思います。定期的にメンテナンスしないと木材ですから腐ってしまいます。
その点、室内ウッドデッキは劣化を気にしなくても良いというのがいいですね。床面をすのこのような構造にしておけば、定期的な塗り替えも可能になるので、お部屋のイメージチェンジも容易です。
外のデッキと違ってそんなに固い木材を使わなくても良いので、加工も楽ですし、何より材料費も安く済みます。

難点は掃除でしょうか。なるべくメンテナンスしやすいように作りたいのですが、ロボット掃除機を使っているご家庭には向かないかもしれません。

良い面、悪い面いろいろありそうですが、ものを作りたいが一番なので、とりあえず夏の間に作ってみたいと思っています。

住宅という箱はなかなか思い通りにいかないものです。
でも与えられた条件下でいかに快適に暮らすかは、住まい手の工夫次第だと思います。色々考えて、やってみて、失敗して、それでもチャレンジして、そうやって徐々に家の住み方が上手くなっていくものだと思います。

まとまった時間がなかなか取れない方も多いと思いますが、より良い住環境の実現の方法として、DIYに取り組んでみるのもいかがでしょうか。

 

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北浦和駅徒歩3分 シェアオフィスのご紹介

2019年07月16日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

本日のコラムは、北浦和徒歩3分シェアオフィス内の共有トイレをご紹介致します!

 

トイレ内は、清潔感が感じる高級感が感じれます♪

手洗い水廻りとトイレジェットが備え付けです♪

定期的に、消耗品も補充致しますのでご安心下さい♪

 

ご質問や内覧希望の方は、くさの工務店 TEL:048-881-2374までお気軽にご連絡下さい♪

お待ちしております♪

 

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資産価値の残るマンションの見極め方 ~マンション管理士という国家資格~

2019年07月16日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

マンション管理のスペシャリスト「マンション管理士」

マンション管理士という資格をお聞きになったことはあるでしょうか。

マンション管理士は、平成13年に施行された「マンションの管理の適正化に関する法律」に基づく国家資格です。合格率は8%前後という難関資格となっており、各種法律知識も必要な

マンション管理業者の資質を担保し、マンションにおける良好な居住環境の確保を図ることが目的となっています。

管理会社とマンション管理士の関係

よく勘違いされてしまうようですが、マンション管理士とマンション管理人は違います。

マンションの管理組合は、マンション管理会社へ管理業務を委託します。

業務を委託された管理会社は、そのマンションへ管理人を派遣して、実際に点検や清掃、立会、窓口業務を行うことになります。

一方で、マンション管理士の仕事とは、管理組合と管理会社の間を取り持つ存在です。

「管理会社から提案された長期修繕計画が適切なのか」

「管理費は妥当なのか」

管理組合の運営、管理規約の改正、大規模修繕工事などマンションの管理に関する様々な問題に対して、専門的知識や経験を通じて解決を支援する総合コンサルタントになります。

マンション管理士のコンサルティングを通じて、管理組合の活動を援助し、マンションの適正な管理を補助することで、マンションの資産価値自体を維持することにつながるのです。

資産価値の崩壊を招く杜撰な管理状況のマンション

こうした資格が近年スポットを浴びるには理由があります。

管理費や修繕積立金の滞納が重なってしまっているマンションや、実現性を伴わない長期修繕計画のマンションなど、その管理状況に問題を抱える物件が表面化していきているという背景があります。

管理費や修繕積立金は、歓迎されないコストと考えられがちですが、実際には適正な管理のために負担すべき必要経費なのです。

購入したマンションが将来も売れる資産価値を保てるかどうかに、マンションの管理状態は非常に大きな要素となります。

購入を検討しているマンションが、「修繕積立金の滞納があります」「大規模修繕が行えていません」「管理状況が悪くエントランスが汚いです」となってしまったら、購入を決断できるでしょうか。

タワーマンションが抱える時限爆弾

最近では、タワーマンションの修繕リスクが話題になっています。

タワーマンションが建築されるようになってからまだ日が浅く、実際に大規模修繕が行われたケースはまだ数えるほどしかありません。

タワーマンションの場合、一般的なマンションと異なり、足場を組むことの難しさ、施工例の少なさなどがネックになり、工期や費用がかかる、受注先が少ないなどの問題が懸念されています。

管理状況の良好なマンションを見極めて資産価値を維持

マンションの資産価値を維持するポイントは、立地と管理状況です。

駅から遠く需要の減少する立地では資産価値が維持できないのと同様に、管理状況が悪く、居住者が快適に暮らせないマンションも資産価値を維持できません。

まずは、管理費・修繕積立金が適正なのかが、リスク発見の手がかりになります。

 

 

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中古住宅購入時のリフォーム費用は住宅ローンに一本化する?!

2019年07月15日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

本日は表題の件について、解説したいと思います。

まずはリフォームを行う際には現金で行われる方とリフォームローンを組んでリフォームされる方の2パターンの方がいらっしゃいます。

そこで、まずはリフォームローンについて解説したいと思います。

■リフォームローンには担保型ローンと無担保型リフォームローンがあり、その違いは?!

住宅をリフォームする際に金融機関からリフォーム資金の借り入れを行うことがあります。

このとき利用するのがリフォームローンですが、リフォームローンには担保型と無担保型という2つのタイプが存在します。

それぞれの違いについて理解し、状況に応じて適切なタイプのローンを利用できるようにしておきましょう。

※リフォームローン(担保型ローン)の特徴

リフォームローン(担保型ローン)はその名の通り、資金を借り入れる際に担保を必要とするリフォームローンの事です。

借り入れ可能な金額は金融機関や借り入れを行う人の所有する担保価値によっても異なりますが、無担保型のローンよりも大きいことが一般的です。

具体的な金額としては、個人での借り入れ可能金額の上限額が3,000万円といったケースもあるようです。また金利についても無担保型よりも低いことが多く、返済期間は一般的に10年~35年となっています。

多額の資金を低い金利で借りられるというのが担保型のローンのメリットです。

大規模なリフォームを行うために多額の資金が必要な場合は担保型のローンがおすすめです。

※リフォームローン(無担保型ローン)の特徴

一方、リフォームローン(無担保型ローン)は資金を借り入れる際に担保を必要としないリフォームローンです。

担保を必要としないため、抵当権の設定に関する費用や手数料、保証料などの諸経費が不要であり、ローンを組む際の審査も担保型のローンよりも比較的簡単に審査通過できると言われています。

リフォームローン(無担保型ローン)の借り入れ可能な金額の上限は担保型のローンよりも低めに設定されており、500万円程度であることが多いようです。

※リニュアル仲介では、アプラスを使わせていただく事が多いです。

また、金利についても担保型のローンよりも2~3%高く設定されていることが多く、返済期間は一般的に10年~15年となっています。

無担保型のメリットは、担保を必要としないため審査から融資の実行までにかかる時間が短いということです。すぐにリフォームを行いたいが資金を用意できないといった場合には無担保型のローンを利用すると良いでしょう。

■リフォームローン(無担保型ローン)or(担保型ローン)のどちらを選ぶかは工事費用によって判断したい?!

担保型と無担保型、どちらのリフォームローンにもメリット・デメリットがあるため状況に応じて使い分けることが必要です。

どちらのタイプのリフォームローンを利用するかを決める基準となるのは、リフォームにかかる費用がいくらであるかです。

リフォーム費用が500万円を超えるようであれば担保型のリフォームローンを選び、500万円を下回るようであれば無担保型のリフォームローンを選ぶと良いでしょう。

また、金額だけでなくローンを組む時の金利がどの程度であるかを知ることも重要です。どちらのタイプのローンを利用するかについてはリフォームにかかる工事費用と金利のバランスを見て選ぶようにしましょう。

■また、中古住宅購入時にリフォームローンを組む場合は一体型ローンを活用する!

リフォームすることを前提として中古住宅を購入する場合には一体型ローンを利用することができます。

一体型ローンはリフォーム費用の金額もまとめて借入できるという事です。

住宅の購入資金だけでなくリフォーム費用もローンで賄うことができるため、新築住宅よりも安価な中古住宅を購入してリフォームする際などに利用することができます。

一体型ローンのメリットはいくつかありますが、まず第一に毎月の返済額が、別々でローンを組むよりも少なくなる場合が多いことです。

 

さらに、一体型ローンの場合はリフォームローン単体で組むよりも借り入れ可能な金額が高くなります。

そのため住宅を丸ごとリフォームするような大規模なリフォームを行いたい場合もローンを組むことによって資金を調達することができるでしょう。

他にも、ローンを1つにまとめることによってローンを組むための手間や諸費用を省くことができるといったメリットもあります。

最近は中古住宅を購入して、リフォーム・リノベーションを行う方が増えています。

その為、リフォームを依頼する業者と打ち合わせを行う際には、あらかじめローンを組む予定であることを伝え、スケジュールや支払いのタイミングについて相談すると良いでしょう。また、中古住宅購入後のリフォームを実施する事を担当となる不動産事業者の方にも相談を事前にされておくことをおススメ致します。

いずれにせよ、中古住宅購入時にリフォームローンを組む場合は一体型ローンを活用する事をお忘れないよう、ご注意下さい。

今後の住宅購入の参考にお役立て下さい。

 

 

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地震保険の仕組み

2019年07月14日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

もしも大きな地震によって被災した場合、生活を立て直すときには地震保険が役立つのでは無いでしょうか。

地震保険では、契約できる補償の対象や、方法、保険金額、支払い基準に制限があります。被災したときに「期待していた補償を受けられなかった」ということがないように、地震保険の仕組みをしっかりと理解しておくと良いと思います。

○地震保険の対象

居住用建物(専用住宅及び併用住宅)及び家財です。
自動車は家財に含まれないので注意しましょう。

○契約方法・保険金額

地震保険単独での契約は出来ず住宅火災保険もしくは住宅綜合保険に付帯して契約になります。
契約できる保険金額には制限があり、火災保険の契約金額の30%~50%の範囲内で設定する必要があります。
建物で5000万円、家財で1000万円の上限があります。

保険料は、建物の構造、所在地により異なります。

○割引制度(重複適用は不可)

・耐震等級割引
・建築年割引
・免震建築物割引
・耐震診断割引

○補償内容

地震・噴火・津波を原因とする損害が補償の対象になります。

○支払い(平成29年1月以降の契約以降)

・全損(保険金額100%)
・大半損(保険金額60%)
・小半損(保険金額30%)
・一部損(保険金額5%)

※平成29年1月以前の契約は加入している保険会社にご確認ください。

また、保険料の負担を抑えるには割引制度の他に「地震保険料控除」があります。

年末調整や確定申告などの税金の控除制度も利用する事が出来ます。
保険会社から届く「控除証明書」を添えて申告する必要がありますので控除証明書が届いたら、申告するときまで大切に保管しておきましょう。
特定の地震保険契約がある方は、「地震保険料控除」を適用することで、支払った保険料の金額に応じて、所得税や住民税の控除を受けることができます。

地震保険で補償される金額は、最大でも火災保険の保険金額の50%までとなるため、決して十分な金額とはいえないでしょうが
被災後に家を建て直さないとしても、住宅ローンの返済や、新しい住まいの賃料、当面の生活費など、生活を立て直すためには多くのお金が必要となります。十分な預貯金がなく、このような事態を乗り切ることが難しそうな場合もありますので、地震保険に加入することをおすすめします。

 

~人生に愛すべき住まいを。~
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問題です!!~連帯債務について~

2019年07月13日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

【問題】

A・B・Cはお金を1人400万円ずつ負担して、Kから伊豆の別荘を買うことにしました。契約では、売主は買主のうち誰に対しても全額請求できるという特約がついていました。債権者Kは、誰に対していくら請求できるでしょうか?

契約書は隅から隅まで理解するのは大変ですが、知らないで契約してしまうともっと大変なことになってしまう場合もあります。

上記の場合は、何も特約がなければKはAに全額支払えとは言えず、A・B・C各自に400万円ずつ請求するのが原則となります。

上記の問題は要するに連帯債務にしますという特約が付いている事になります。

連帯債務にするという特約があれば、KはA・B・Cの1人に対し、同時もしくは順次に全員に対して1,200万円の全部または一部の支払を求めることが可能となります。

また、誰か1人が1,200万円支払った場合には、3人全てがKに対してお金を支払う義務がなくなります。

もちろん全員に1,200万円の支払いを求めたとしても、Kが受け取ることができる金額は1,200万円とはなりますが、支払を求める側としては3人の中の誰かに支払ってもらえれば良いので、よりお金の回収がスムーズに出来るようになるという利点があります。

通常の住宅ローンを組む場合は複雑な特約をつける事はないと思います。

ですが、ペアローンなのか、連帯債務なのか、連帯保証なのか、それぞれのご家庭の事情で契約内容は異なってくるので、ご自身がどういう契約をされたのかは把握しておく必要があります。

 

【問題】

Kが息子のAとその友人B・Cに伊豆の別荘を売却し、代金1,200万円については連帯債務としました。代金支払い前にKが死亡し、Aは単独で当該別荘を相続しました。この場合、B・Cは債務を負う事になるのでしょうか?

連帯債務の場合の相続編です。

こうなるとAは相続により連帯債務者の1人でありながら債権者という立場に立つことになります。そのためAの負っている債務は消滅し、他の連帯債務者B・Cもこの債務について免れることとなります。

もちろんAはB・Cに対してそれぞれの負担分は請求することは可能ですが、Kとの契約においては民法では免れたとこになります。

上記のようなケースではなくとも相続というのが今後発生してくる事もあるかと思います。

不動産は、購入時だけが不動産を取得するわけではなく、相続という形でもご自身が将来考えなくてはならない資産となってくるかと思います。

相続するその時に考えるのではなく、今想定できることは事前にお調べしておく事をお勧めします。

 

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公簿売買と実測売買の違い

2019年07月12日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

土地の売買における売買対象面積は、売買代金を決定する上で、重要な意味を持ちます。
「公簿売買」による場合と「実測売買」による場合、それぞれの違いについて理解しましょう。

土地の売買における売買対象面積は、売買価格等に重大な影響を及ぼします。
売買契約の目的物の特定は、「全部事項証明」の記載に従って行いますが、「全部事項証明書」に記載されている面積(公簿面積)と実際の面積とが異なる場合に、食い違う面積分について代金に精算せずに代金に影響させないことにするのか、それとも反映させて精算をすることにするのか2つの方法があります。

これがいわゆる、「公簿売買(登記簿売買)」と「実測売買」です。

「公簿売買(登記簿売買)」で契約をすると、契約締結後にもし土地の実測が行われて公簿面積よりも実際の面積が少ないことが分かっても、買主は代金の減額請求できず、面積が多いことが分かっても売主は代金の増額を請求出来ません。

このような公簿売買は、一般には、山林、原野、田、畑等、面積が広大な割に単価が低くて測量することが現実的でないような取引の場合に使われることが多いとされていましたが、昨今の宅地の取引でも公簿売買の取引が増えています。
実測面積が小さいと判明したときには紛争となりやすいため、それを回避するべく、契約において、実測面積と差異が生じても取引金額は変更できない旨を定めることが多いです。

既に実測済みであって公簿面積と実測面積が一致していることが明らかな場合にも、この状況で支障はありません。

これに対し、「実測売買」は契約締結時に実測が分からない場合において、売主に引渡しまでに測量を行って決済時に買主に測量図を交付するよう義務付け、公簿面積と実測面積が異なることが分かれば精算をする方法によるものです。

実測売買では、売買契約時には、単位面積当たりの代金を確定して、とりあえず登記簿上の地積で売買金額(概算)を決めておいて残代金の決済までに行われる実測面積に基づいて、売買代金楽を確定し、精算します。実測売買の場合、どういう基準で精算するか契約書に明確に決められているので、その辺りはきちんと確認をしておきましょう。

※土地代金の精算の単価は、坪単位とすると3.30578という小数点以下の清算が問題となるため、1㎡単位の単価を決めて精算することがほとんどです。

初めて不動産の取引をする買主様にとって、なんらかこの違いの意味よく理解しないままで契約してしまい、後になって「面積が違う」とトラブルになる事がありますので、少なからず、最低限の知識は身に付けておきましょう。

 

 

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販売図面の備考に書かれている内容の確認はしていますか?

2019年07月11日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

販売図面の備考に「再建築不可」などが記載されているのをご覧いただいた事があるかもしれませんが、これは広告に関する規制で、明示することが義務付けられております。

内容としましては、

事業者は、一般消費者が通常予期することができない物件の地勢、形質、立地、環境等に関する事項または取引の相手方に著しく不利な取引条件であっても、規則で定める事項については、それぞれの定めるところにより、見やすい場所に、見やすい大きさ、見やすい色彩の文字により、分かりやすい表現で明りょうに表示しなければなりません。

例えば…

①市街化調整区域に所在する土地

市街化調整区域に所在する土地については「市街化調整区域。宅地の造成及び建物の建築はできません。」と明示すること。

②接道義務を果たしていない土地

建築基準法42条に規定する道路に2メートル以上接していない土地については、「再建築不可」又は「建築不可」と明示すること。

③路地状部分のみで道路に接する土地

路地状部分のみで道路に接する土地であって、その路地状部分の面積が当該土地面積のおおむね30%以上を占めるときは、路地部分を含む旨及び路地状部分の割合又は面積を明示すること。

④セットバック義務が課せられる土地

建築基準法42条2項の規定により道路とみなされる部分(セットバックを要する部分)を含む土地については、その旨を表示し、セットバックを要する部分の面積がおおむね10%以上である場合は、併せてその面積を明示すること。

などと、明示義務があるので、しっかりと確認するようにしてください。

その他でも、古家・廃屋が存在する土地、高圧電線路下にある土地、傾斜地を含む土地、著しい不整形地、などと明示しなければならない項目はたくさんありますので、もしもそういった図面をご覧になられた際には、詳細を確認する事をお勧めします。

不動産業界では、不動産の取引に関する表示に関する事項を定めることにより、不当な顧客の誘引を防止し、一般消費者による自主的かつ合理的な選択及び事業者間の構成な競争を確保する事を目的としています。

細かい内容は覚える必要はありませんが、通常はあまり見ない内容が記載されている時は、不動産会社に詳細の資料を求めるなど、契約前に把握出来るようにしておきましょう。

 

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中古住宅購入時にはドローンを活用したインスペクションを実施すべき?!

2019年07月10日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

当社では中古住宅購入時のお役立ち情報を、ほぼ毎日配信しております!

最近、中古住宅を購入し、リフォームを行う方が増えており、その際には『インスペクション(建物調査)』は欠かせないものと考えております。

昨年には改正宅建業法の施行により、インスペクションのあっせんについての義務化となり、業界的にはそろそろ本格的にインスペクションの重要性について議論されてくるものと存じます。

また少しずつではありますが、ドローンを活用したインスペクションの話題が増えてきましたので、改めて、ドローンを活用したインスペクションについて解説したいと思います。

ドローンは、遠隔操作や自動制御で飛行することが出来る無人飛行機の総称です。

このドローンをどのように中古住宅購入時に活用するべきなのでしょうか?!

■中古住宅購入時はドローンを活用して屋根インスペクションを実施すべき!

ドローンを活用するメリットは何と言っても、足場を掛けなければ調査が出来ない高所作業を簡単にクリアできるという点だと思います。人が近づけない高所作業をドローンに任せる事によって、中古住宅購入時の不安を払拭する事が出来ます。

また屋根に上ってみて初めて分かる事として、屋根の向きや方位によって劣化のスピードが異なり、劣化や変色状況をドローンのカメラ撮影によって、明確に判断できます。

通常は双眼鏡による目視調査を行っている方もいますが、ドローンを活用する事でその差は歴然となります。

※周辺が住宅地に密集している地域では、全体の調査は難しい場合もございます。

■中古住宅購入時にドローンを活用するメリットについて

※検査報告書に写真や動画を添付する事が可能になる

双眼鏡での調査とは違い、ドローンを活用すると詳細な写真や動画撮影が可能となります。そのような資料を添付する事が出来る事で、中古住宅購入時のインスペクションの結果報告書の信頼性を向上させることが可能となります。また、中古住宅購入者の不安を払拭する事につながり、安心感を与える結果となります。

※足場を組むことなく、短時間で調査が可能となる

本来であれば、屋根の調査を行う際、足場を掛けたりする必要があります(状況にもよります)。またそのような場合は準備や片付けに時間が掛かってしまうものです。また、購入を前提とはいえ、中古住宅購入前の調査にこのような大掛かりな調査に協力してくれる売主様は居ません。その為、ドローンを飛ばす事が可能な住宅であれば、その問題は一瞬で解決できます。

■中古住宅購入時にドローンを飛ばす(インスペクション)為の注意点について

中古住宅購入時のドローンを使ってのインスペクションを実施する為には下記の注意点に配慮が必要です。

※天候によっては延期が必要となる

ドローンは電化製品でありますので、雨が降るような天候では飛ばす事が難しいです。また、ゲリラ豪雨が発生しやすい時期や台風の季節は調査(インスペクション)の延期も発生する場合がございます。中古住宅購入時の売主様や買主様にはその調整が必要となる時期がございます。

※騒音を気にされるような方が存在する・狭い場所でのドローン飛行は難しい

ドローンを飛ばす際には近隣住人に許可を取る必要がございます。その際には、ドローンの機械音を気にされる方や住戸が密集しているエリアでドローンを飛ばせるような空間の確保が難しく、最悪の場合ドローンが近隣の家屋にぶつかり、近隣住人に迷惑をかけてしまうケースも発生します。その際には調査(インスペクション)をすることは困難なケースとなります。

※ドローンを活用したインスペクションはまだオプション調査の範囲

中古住宅購入時にドローンを活用したインスペクションはスタンダードになっていない為、一般的には目視できる範囲・非破壊の調査となります。その為、ドローンを活用したインスペクションはオプションとなっているケースが多く存在します。少しずつではありますが、ドローンを所有するインスペクターも増えていますので、持っている方がいるようでしたら、ぜひ、中古住宅購入時には依頼をだしていただけると良いかもしれません。

ぜひ、中古住宅購入時の不安を払拭するために、ドローンを活用したインスペクションをご検討下さい。

この後の文面については少しお時間のある方にお読みいただきたいと思います。

下記にドローンについての細かい内容を記載していますので、もしよろしければご覧下さい。

■ドローンは、遠隔操作や自動制御で飛行することが出来る無人飛行機の総称です。

ちなみにドローンの安全に対するガイドラインというものも出されていますので、ドローンを活用したインスペクションを行っていこうと思われる事業者の方は下記サイトをご確認いただく事をおすすめ致します。

http://www.mlit.go.jp/common/001202589.pdf

■航空法の対象となる「無人航空機」について

飛行機、回転翼航空機、滑空機、飛行船であって人が乗ることができないもののうち、遠隔操作又は自動操縦により飛行させることができるものという定義がございます。

(例) ドローン(マルチコプター)、ラジコン機、農薬散布用ヘリコプター

※200g未満の重量(機体本体の重量とバッテリーの重量の合計)のものを除きます。

■人家の密集地域でのドローンを活用してのインスペクションの難しさ

その上空で無人航空機を飛行させることが原則禁止されている人家の密集地域とは、具体的には、国勢調査の結果による人口集中地区(DID)となります。人口集中地区の詳細については「人口集中地区全国図」をご参考にしていただければ幸いです。

http://www.stat.go.jp/data/chiri/map/c_koku/kyokaizu/index.htm

■ドローンを飛ばす(インスペクション)際の許可・承認の申請について

航空法に定める「飛行禁止空域」における飛行、「飛行の方法」によらない飛行を行おうとする場合、飛行開始予定日の少なくとも10日(土日祝日等を除く。)までに、国土交通省へ申請が必要なようです。申請に不備があった場合には、審査に時間を要する場合もあるため、期間に相当の余裕をもって申請する必要があるようです。手続きについては下記サイトを参照ください。

http://www.mlit.go.jp/koku/koku_fr10_000042.html

■ドローンを飛ばす(インスペクション)為の申請書について

国土交通省 航空局HPに掲載している「無人航空機の飛行に関する許可・承認の審査要領」及び「記載例」等をご参考に、申請書に必要事項を記載の上、関係書類とともに提出していただく必要があるようです。

(記載事項の例)

・ 飛行の目的、日時、経路、理由

・ 無人航空機の製造者、名称、重量

・ 無人航空機の機能及び性能

・ 飛行経歴、飛行に必要な知識及び能力に関する事項

・ 安全確保体制

原則として、郵送、持参又はオンライン申請が可能なようです。

http://www.mlit.go.jp/koku/koku_fr10_000042.html

また、今回の情報更新に際して、下記のような「無人航空機の飛行にかかる法令遵守」の徹底についても注意喚起されました。参考までに下記内容も把握しておく必要があるようです。

「国土交通省航空局は、平成27年12月より、改正航空法に基づき、空港等の周辺や人口集中地区などの上空の空域を原則として飛行禁止とするなど、有人機並びに地上の人及び物件の安全を確保するため、無人航空機を飛行させる空域及び飛行の方法等について基本的なルールを定めています。しかしながら、10月5日、大阪国際空港において、誘導路上空で無人航空機らしき物体が飛行している旨地上走行中の航空機から管制官に通報があり、同通報を聴取した着陸進入中の航空機が自主的に着陸復行を実施する事案が発生しました。

本件について、航空機運航者からの報告によると当該飛行物体と航空機との接近等の危険性はなかったとのことですが、当該飛行物体が無人航空機であった場合には、航空法第132条に抵触する可能性があり、航空機の航行の安全に支障を及ぼしかねない行為でありました。

無人航空機を飛行させる者にあっては、無人航空機の飛行に関し法令遵守及び安全確保の徹底について万全を期すよう、傘下会員、関係団体等に周知徹底をお願いします。」

いずれにせよ、新たな仕組みがスタートする際には、各方面への配慮等が必要になる為、ドローンを活用したインスペクションの普及に際して、これからも最新情報に注意を払っていく必要がありそうです。

今後の参考にお役立て下さい!

 

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不動産売買における「契約」はどの時点で成立するのか?

2019年07月09日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

民法では、売買契約は当事者の口頭による合意だけで成立するとされており、必ずしも書面(契約書)の作成は必要ではありません(民法555条)。

賃貸借契約も同様です。

実際に、宅建業者が関与せずに個人同士の建物賃貸借契約や借地契約、駐車場賃貸借契約などでは契約書がないまま物件が引き渡されて家賃や地代も支払われているということもあり得ますが、契約書がなくても賃貸借契約は成立していると考えられます。

しかし、宅地建物の売買契約の場合においては、売買契約書の作成が予定されているのが通常です。ある土地について、売主側と買手側が「3,000万円で売ります」「3,000万円で買います」ということで一致したとしても、土地や建物の売買契約の場合には、代金以外にも協議しなければならない(例えば、古い家屋がある場合にそれを解体してから引き渡すのか)、ローンを利用する場合は、ローン条項をどうするか、売主は瑕疵担保責任をどこまで追うことにするのか、といったことです。

こういった点については、契約書案を作成する過程で協議を重ねて条件を詰めながらそれを契約書にまとめていく作業をするのが一般的です。いくら代金を3,000万円でするという大枠で合意していたとしても、それ以外の条件で折り合いがつかなければ、契約が成立したと考えるわけにはいきません。当事者としても、売買契約書を取り交わすことを予定している場合は、契約書に署名・捺印したときに契約が成立すると考えていることが多いでしょう。

宅建業者が関与する宅地建物の売買契約や、宅建業者が賃貸借契約の代理・媒介をする場合には、宅建業法第37条の書面交付の義務があり、通常、契約書に宅地建物取引士が記名・押印をすることによりこれに変える運用がなされていることから、結局のところ、宅地建物の売買契約や宅建業者が賃貸借契約の代理・媒介をする場合には契約書の作成が予定されているともいえます。

したがって、宅建業者が関与する宅地建物の売買契約の場合には、契約書を作成して当事者が署名・押印した時点で契約が成立する(したがって、契約書を取り交わす前はまだ契約は成立していない)と考えるのが、実態に合っているというべきでしょう。
※宅建業者が仲介する宅地建物の賃貸借契約においても同様です。

 

≪参考≫
宅建業者の書面の交付義務(宅建業法第37条)
宅建業法第37条では、宅建業者に対して、契約が成立した時は取引の相手方又は各当事者に対して、遅滞なく、所定の事項を記載した書面(いわゆる37条書面)を交付することを義務付けていますが、通常、売買契約書を交付することで、37条書面の交付に変えています。37条書面は、必ず宅地建物取引士が記名・押印しなければなりません。賃貸借契約の媒介の場合にも37条の書面交付義務があります。

 

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定期借地権の種類

2019年07月08日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

販売図面の中に権利形態(借地権)と書かれているものがあります。
自分で買う家の土地は第三者のものだとしたらどうしますか。
以前は「土地は一度貸すと、半永久的に戻ってこない」と思われていましたがこれは旧借地法のもと、借地権が、借地人に対してきわめて強い保護を与えたからです。

現在は平成4年(1992年)新借地借家法によって新たに認められた定期借地権は、文字通り「あらかじめ定められた期間しか存在しない借地権」です。

この定期借地権の特徴は、土地を所有する人と利用する人が別であり、土地所有者は、「土地は必ず戻るという信頼のもと土地を提供し、保証金・地代という利益を得ることができる」ということです。
また土地を借りた方は、「一定の保証金もしくは権利金と地代を払い約束の期間だけ土地を利用できる」ということです。
定期借地制度とは契約期間の満了することにより、更新されることなく確定的に賃貸借が終了する建物賃貸借のことをいいます。

正し、1992年以前の借地については旧借地権が適用されます。

借地権の種類

1.普通借地権

【特徴】

普通借地権は契約更新を前提としている借地権です。

【メリット】
・価格が安い
・税金がかからない

【デメリット】
・地代がかかる
・銀行融資を受けにくいこともある
・リフォームする場合、地主の許可がいる

2.一般定期借地権

借地権の存続期間を50年以上に設定して、期間が満了したら権利が消滅する借地権です。
期間が50年以上と長いため、長期的に使う予定がない土地をお持ちの方に向いています。
広めの土地をディベロッパーに貸し、ディベロッパーがそこに分譲マンションを建てる
ケースでは、主に一般定期借地権が用いられます。

【特徴】

・存続期間:50年以上

・契約更新:なし

・建物の用途:限定しない

・契約満了後の建物の扱い:借地人は更地にして返還

【メリット】

・契約更新や期間延長がなく、期間満了後は必ず土地が更地となって戻ってくる

・契約中は安定した地代収入が得られ、場合によっては地代の更新も可能

・契約期間が50年以上と長いため、長期にわたって安定収入が得られる

・相続税の節税効果がある

・借地人が住居用の建物を建てた場合は、固定資産税が軽減される

【デメリット】
・長期契約になるため、短期・中期で土地活用を考えている方には不向き

【活用事例】
・分譲マンション

3.事業用定期借地権

事業用定期借地権も借地権の一種ですが、こちらは居住用ではなく事業のために土地を貸し出すものです。一般定期借地権が借地期間50年以上なのに対し、事業用定期借地権は10年以上50年未満となっています。

【特徴】
・存続期間:10年以上30年未満もしくは30年以上50年未満
・借地上の建物を事業用(居住用を除く)に限定する
・公正証書で契約する

【メリット】

・事業リスクを負わずに地代収入を得ることができる
・居住用よりも高い地代を設定できる
・相続税の軽減ができる

【デメリット】

・満期まで中途解約できない
・固定資産税の減税はない
・利用者が限られる

【活用事例】

・コンビニエンスストア
・パチンコ店

4.建物譲渡特約付借地権

借地権の存続期間を30年以上に設定し、期間が満了したら、地主が借地人から建物を買い取ることで権利が消滅する借地権です。
土地を借りた事業者が賃貸経営を行い、期間が満了したら、地主が建物を買い取って賃貸経営を継続していくかたちが想定できます。

【特徴】

・存続期間:30年以上

・契約更新:なし

・建物の用途:限定しない

・契約満了後の建物の扱い:借地人は建物付きで土地を返還

【メリット】

・地主は、土地を借地人に貸すことで30年間、地代や保証金などの収入を得られる

・期間終了後は、建物を借家人から買い取り、家主として家賃収入を得られる

・一般定期借地権に比べ短期間で借地契約を終了できる

・契約更新や期間延長がなく、期間満了後は必ず土地が更地となって戻ってくる

・相続税の節税効果がある

・借地人が住居用の建物を建てた場合は、固定資産税が軽減される

【デメリット】

・借地権を消滅させるには、30年以後に地主が建物を買い取らなければならない

【活用事例】

アパート・マンションや店舗・オフィス

5.一時使用目的の借地権

【特徴】
借地権について一時使用目的が認められる契約

より詳細の確認は国土交通省HPをご確認ください。

http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000108.html

 

借地権と言っても期間や目的用途など細かい取り決めがありますので気に物件の販売図面に借地権と記載されている場合専門家に相談の上
ご自分の使用目的に当てはまっているのか、期限付きでよいのかを確認してください。

 

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北浦和駅徒歩3分 シェアオフィスのご紹介

2019年07月07日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

本日のコラムは、北浦和徒歩3分シェアオフィス内の複合機をご紹介致します♪

 

こちらの複合機は都度の支払いがございません。

印刷代は月に一度のお支払いに出来る様、専用のプリンターカードをご用意しております。

カードを利用して「コピー・印刷・スキャン」など、お仕事に必要不可欠な印刷物がその場で出来ます。

 

 

☆メンテナンスについてです☆

インクの交換は、専用部署が管理しておりますのでなくなる心配がありません。

用紙は、定期的に補充に参ります。

念の為無くなった時に対応出来る様、オフィス内に保管しておきますのでご安心下さい。

 

 

 

ご質問や内覧希望の方は、くさの工務店 TEL:048-881-2374までお気軽にご連絡下さい♪

お待ちしております♪

 

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フラット35ってどういう仕組かご存知ですか?

2019年07月07日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

フラット35を利用するには、住宅金融支援機構からの融資を受ける事になりますが、そもそも住宅金融支援機構の目的やフラット35の仕組を皆さんはご存知でしょうか?

独立行政法人住宅金融支援機構は、一般の金融機関による住宅の建設等に必要な資金の融通を支援するための貸付債権の譲受け等の業務を行うとともに、国民の住生活を取り巻く環境の変化に対応した良質な住宅の建設等に必要な資金の調達等に関する情報の提供、その他の援助の業務を行うほか、一般金融機関による融通を補完するための災害復興建築物の建設等に必要な資金の貸付けの業務を行うことにより、住宅の建設等に必要な資金の円滑かつ効率的な融通を図り、もって国民生活の安定と社会福祉の増進に寄与するということを目的としているそうです。

証券化支援業務が住宅金融支援機構の主要業務で、証券化とは、住宅金融支援機構が民間の金融機関から住宅ローンを買取り、その債権を信託し、それを担保とした証券を投資家に発行することで住宅ローン買取りのために資金調達を行っています。民間の金融機関は、住宅金融支援機構に住宅ローンを買い取ってもらうことで、長期固定金利の住宅ローンの提供がしやすくなり、これを利用した長期固定金利住宅ローンを【フラット35】といいます。

有難い制度だと本当に思います。

一般の金融機関では借入額が伸びなかったり、そもそも借入自体が難しい状況の場合もあるかと思いますが、住宅金融支援機構は国民生活の安定を目的にしているので、出来るだけ多くの方が住宅ローンを組む事が出来るようになっています。

ですが今回、住宅金融支援機構は不正の疑いが113件もあったことを公表し、9月までに調査を行い、不正の事実が確認出来た場合は、融資の一括返済を求めるなどの対応をとる事が発表されました。

不正の内容としましては、投資用物件の取得や、住宅の購入価格の水増しなど、本来のフラット35は住宅部分に対してのみの融資となっている為、それ以外の融資は不正となってしまいます。

今では諸費用も融資の対象となったり、10割融資も可能となり、高額な頭金がなくても住宅が購入できるようになりました。(個人の状況によりますが…)

そもそもフラット35のおかげでマイホームを持つことが出来た方も多いかと思います。

融資を受ける事ができなくなってしまっては、マイホームは夢でしかありません。

こういった不正などが今後起こらない世の中になってほしいものです。

 

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割安な価格には理由がある!借地権建物を購入する際のチェックポイント

2019年07月06日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

所有権よりも割安な「借地権」

一般的に住まいを購入する際、土地の権利が借地権であれば、土地の権利が所有権である場合よりも割安な価格設定になっています。

例えば、相続税の申告の際の土地評価額についても、借地権については所有権の60%~80%という評価となります。

土地を所有するという権利と「借地」という利用権に分かれて評価されることになるのです。

金額面以外での所有権と借地権の違い

住まいを購入する際の権利として所有権と借地権の違いは以下になります。

①所有権は固定資産税がかかる、借地権は地代がかかる。

②借地権には期限がある。

③借地権の手続きには地主の承諾が必要

 

①ランニングコスト(固定資産税と地代)

土地を所有権として持つ場合には、固定資産税が発生します。

一方で、土地を借地として持つ場合には、固定資産税がかからないかわりに地代を地主へ支払うことになります。

単純なランニングコストとしては、あまり大きな差ではないかもしれません。

②借地の期限

借地の場合には、地主との間の契約ですので、契約期間というものが存在します。

原則的に更新ができる「普通借地」と、期間が経過した場合に契約が終了する「定期借地」というものがあります。

更新ができる普通借地契約の場合であっても、更新料が発生することもありますので、注意が必要です。

③各手続きに地主の承諾が必要

借地に関しては、法律的には「賃借権」と「地上権」の2種類に分かれます。

借地が前者の「賃借権」だった場合、借地権を譲渡するためには、地主の承諾が必要となります。

ご自身が借地を購入する場合に地主の承諾が必要なことはもちろん、将来的に売却をしようとした場合にも地主の承諾が必要となってしまいます。

また、一般的に承諾をもらう場合には地主へ「承諾料」を支払うことが必要になります。

手続的にも費用的にも借地の譲渡はなかなかスムーズにいかないケースが多くあります。

お住まい探しを価格だけでしてはいけない

この借地のように、相場価格より安く販売されている物件には、必ず何らかの理由があります。

借地の物件が割安なのも、所有権の物件よりも「流動性が低い」「人気がない」「資金調達の可能性が低い」など、それなりの理由があっての価格設定となっているのです。

具体的な借地としてのリスクを承知したうえでの購入であればよいのですが、その物件を売りたい側の不動産事業者の言葉に惑わされてしまうことのないように気を付けたいものです。

 

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不動産購入時の知っておきたいリフォーム費用の相場について

2019年07月02日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

突然ではありますが、皆さんはリフォーム費用がどれくらいかかるのかご存知でしょうか?!

初めてのリフォームでは相場がわからないものですが、実際にリフォーム会社と話を進める前に、どれくらいの予算を考えておけば良いのかを把握しておくことは非常に重要です。

ましてや不動産購入時に中古住宅・中古マンションを検討している方はリフォーム費用について、把握しておくと「こんなはずではなかった?!」という事は回避できると思います。勿論、リフォームについては定価がなく、職人さんの費用なども価格はまちまちであり、また提供されるものが「工事」という形のないものなので、相場よりも高く費用をとっている事業者も存在します。リフォーム金額のおおよその相場を把握して、損をしないようにされる事は不動産購入時には重要です。あくまでも参考価格となりますが、今後の住宅購入にお役立ていただければ幸いです。

◇一般的なリフォーム費用の内訳について

リフォームの費用相場を知る上で、リフォーム金額にどのような料金が含まれているのかをご紹介します。

◇工事でかかる費用

リフォーム料金に含まれるのは大きく分けて、材料費・施工費(人件費)・諸経費の3つと言われます。材料費は、トイレや洗面化粧台やキッチンといった設備や、フローリング・壁材などの資材です。施工費とは、工事をするための費用、つまり職人さんの人件費です。

諸経費とは、スケジュールなどの現場管理費や、経費などが含まれます。

◇工事以外にかかる費用

工事以外にも、リフォーム期間中の住まいや引越し費用など、特に大規模リフォームでは予算を計上しておいていただく事をおススメ致します。また不動産購入時には不動産の引き渡し後、約1ヶ月間は賃貸物件で過ごすぐらいの余裕を持っていただく事をおススメ致します。

◇設計費

設計費は、小規模なリフォームではほとんど掛かりませんが、間取り変更を伴うリノベーションのような工事では、設計費が掛かる場合がありますので、注意が必要です。設計費がかかる業者とかからない業者がいますが、工事費に含まれていない場合もあるので、別途設計費がかかるかどうか、確認していただく事をおススメ致します。

◇仮住まい・トランクルーム費用(不動産購入時にはあまり関係がありません)

家具を置いてある部屋のリフォームの場合には、荷物を一時的に移動させる必要があるため、家の中でスペースの確保ができない場合はトランクルームなどを借りる必要があります。また、工事期間中に家に住めない場合には、ホテルや、短期間の賃貸を借りなければならないため、その分の滞在費や家賃についても必要となる場合がございます。

◇引っ越し・運送費(不動産購入時にはあまり関係がありません)

上記のように、仮住まいを利用する場合は、引越し費用や、トランクルームへの荷物の運送費がかかります。

◇駐車場代

リフォーム期間中には、家の近くまで職人さんが車できます。自宅やマンションの駐車場が利用できない場合には、必要な台数の駐車場台がかかることが多いです。長期になると非常に高額になってくるので気をつけましょう。不動産購入時には近くに安く借りられる駐車場があるかどうかも調べておくと良いかもしれません。

◇確認申請手数料

増改築を伴う大規模改修の場合には、建築確認申請が必要ですが、手続き費用がかかります。

◇印紙税

工事請負契約を結ぶ際に、契約書に貼り付ける印紙の価格です。

今回は不動産購入時の知っておきたいリフォーム費用の相場について概要をお伝えさせていただきました。

ぜひ、今後の住宅購入の参考にお役立て下さい。

 

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66%が資産価値よりライフスタイル優先|「立地に関するアンケート」住宅購入意識調査

2019年07月01日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

購入不動産の立地に関するアンケート(全2問)を実施し、以下の回答(621名)を得たので発表いたします。

調査期間:2019年6月7日(金)~6月11日(火)
調査方法:インターネットによる調査
回答者数:621名

 

「既存住宅売買瑕疵保険の普及」や「重要事項説明書への建物状況調査の実施の有無の表示」「安心R住宅」等、国は多くの施策を打ち出し、安心して取引できる既存住宅流通市場の実現を目指しています。しかし、せっかく制度が整備されても、売却価格が購入時の価格を大きく下回る場合などは、売却後に住宅ローンの残債が残ってしまい、売るに売れない状態となります。住宅の資産価値が目減りする状況では、既存住宅流通市場の活性化も、ままなりません。

そこで今回の調査は、不動産を購入する際に、どの程度の人が売却時の資産性に配慮しながら購入を検討しているかについて、アンケート調査を行いました。

 

<質問1>自宅の購入は、駅から徒歩何分まで許容できますか?

■意外と多い!?駅から16分以上でも構わない

駅からの距離は、住宅の資産価値に最も影響を及ぼすポイントです。一般的に、駅に近ければ近いほどリセールバリューも維持されやすい傾向があります。徒歩10分以内と回答した人は54%で、10分以上を許容できると回答した人が46%という結果でした。最近は、駅からの距離が7分以内の物件を勧めるケースも増えていますが、7分以下と回答した人は22%でした。

また、駅から16分以上、もしくはバス便でも構わないと回答した人が22.6%となり、約1/4の人が、16分以上の距離を許容していることが分かります。

■年代による分布

20代は、10分までと回答した人が66.7%に上り、若い世代は利便性を求めていることが分かります。対して、30代は、16分以上やバス便を許容できる割合が29.3%と、ほぼ3割を占めました。駅からの距離よりも子育て環境を優先するからなのでしょうか、

子育て世代は駅からの距離に寛容であることが分かります。また、60代以上では、5分までと回答する人が15.8%と、他の世代よりも突出しており、子育てを終えた世代には、利便性を求める層が一定割合存在することが分かります。

 

<質問2>自宅を購入する場所は、どちらを優先させますか?

① 通勤・通学に便利、子供の学区域、昔から住んでいるなど、自分のライフスタイルを優先に立地を考える。

② 売却時に値段が下がりにくいなど、リセールバリュー(売却時の価格)を優先させて立地を考える。

■2/3の人が、ライフスタイルを優先して住宅購入

ライフスタイル優先の人が、リセールバリュー優先の人を大きく上回り、全体の2/3の人がライフスタイル優先と回答しました。

住宅の購入理由は、結婚・出産・子供が大きくなったからなど、比較的ポジティブな要因で購入を検討される方が多いものです。もしかしたら、家の購入を検討している段階で売却のことなど夢にも思わないのが一般的かもしれません。

 

■ライフスタイル優先派/リセールバリュー優先派別 許容徒歩分数

 

■リセールバリュー優先派は、駅からの距離10分以内が57%

ライフスタイル優先派とリセールバリュー優先派で分けて、駅からの許容徒歩分数を見ると、徒歩10分まで許容すると回答した人が、ライフスタイル優先派が45%に対して、リセールバリュー優先派は57%と、10ポイント以上多くなりました。リセールバリュー優先派が、駅からの距離を重視していることが分かります。

 

■ライフスタイル優先派は、バス便を許容する人がリセールバリュー優先派の2倍

ライフスタイル優先派は、10分以上の距離を許容する人が55%となり、リセールバリュー優先派の人よりも駅から距離はあまり気にしない結果となりました。なかでも、リセールバリュー優先派でバス便も許容している人が6%に対し、ライフスタイル優先派の人は14%の人がバス便も可と回答し、バス便を許容する人がリセールバリュー優先派の人より2倍以上も多い結果となりました。

 

「家は一生で一回の買い物」と言われた、バブルがはじける1990年代前半までは、不動産の価格は一貫して上昇していたので、住宅購入時にリセールバリューのことは、あまり考える必要がなかったかもしれません。しかし、購入価格を大きく下回る可能性のある現在では、購入時に売却時のリセールバリューも考えて購入されることを私たちはお勧めしています。離婚、死別、ローンが支払えなくなった、やむを得ず高齢者施設への入居等、住宅を売却しなくてはいけないネガティブな原因も誰にでも起こり得る話です。

 ぜひ、住宅購入時には「購入の頭半分」「売却の時の頭半分」で住宅探しをされることをお勧めいたします。

 

~人生に愛すべき住まいを。~
さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

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