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スタッフブログ:月別: 2019年10月

ユニットバスの壁は『吸盤』のものが付きにくい?!実は磁石製品の活用がおススメです!

2019年10月22日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

中古住宅購入時に水回りのチェックは必須項目だと思います。その際にお風呂のチェックを行い、掃除道具等の収納するスペースが無い、シャンプー等の置き場所が少ないと悩まれた事はありませんでしょうか?もしくはワイヤレススピーカーの置き場所や子供おもちゃ置き場をどうしようかと思われた方もいるかもしれません。

最近のマンションや戸建て住宅は『ユニットバス』が使われているシーンが多い為、本日はチョットした工夫で、使い勝手の良い空間設計になることをご紹介したいと思います。

ユニットバスとは工場などで予め防水性の高い素材を用いて天井・浴槽・床・壁などを成型しておき、現場に搬入した後にそれらを組み立てる浴室のことです。間取図などにUBという記号を用いる事が一般的です。

タイルを1枚ずつ貼って造る在来工法の浴室と比べ、短時間施工が可能であるうえに階下への水漏れのリスクが少ないことから、戸建住宅からマンション、ホテル、アパート、病院などに至るまで、さまざまな建築物に用いられています。

よくトイレと一緒になっているお風呂を『ユニットバス』と勘違いしている方も時々見受けますが、トレイの有無は関係ありません。

そのようなユニットバスの壁に『磁石』が取り付けやすいということをご存知でしょうか?

どうやら最近のほとんどのユニットバスに磁石が取りつくようです。私の自宅も簡単に磁石製品が付きました。

その事実を知らず、吸盤のフックが付いた製品をユニットバスに取り付けている方も多いかと思いますが、どうやらユニットバスは吸盤が付きにくい仕様との回答もあるようです。

ユニットバスに磁石が取りつけられる理由は、多くのユニットバスの壁に鋼板が使われているから。鋼は鉄と炭素の合金なので、磁石がくっつくというわけです。

磁石製のフックであれば、時間の経過による吸着力の低下もありません。

残念なのは、アメニティグッズを製造・販売をしているメーカーもその事実を知ってか知らずか分かりませんが、磁石製品は少ないように感じています。ぜひ、もっと色々な工夫を凝らした製品が出てくれる事を期待しています。

いずれにせよ、住宅購入後、快適なお風呂で過ごす時間を楽しみたいと思います。

その際には本日、ご紹介させていただきましたユニットバスに磁石製品をご活用いただき、整理等が行き届いた空間設計をおススメ致します。

 

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木造2階建ての住宅は構造計算が不要なの!?

2019年10月21日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

震災の度に住宅の倒壊が報道されますが、日本の住宅で一番多い、「木造戸建て」住宅の構造計算はどうなっているだろう?と疑問に思ったことはありませんか。

実は、一般的な木造戸建て住宅(2階建て以下)は「4号建築物」「4号建物」と言われ、確認申請時に構造計算の審査を簡略化することが認められています。

「4号建築物」とは

「4号建築物」(「4号建物」)とは、建築基準法第6条第4号で規定する建物のことです。具体的には以下の条件に当てはまる建築物です。

・木造の建築物
・階数2以下
・延べ面積500m2以下
・高さ13メートル以下
・軒の高さが9メートル以下

この内容を見ると、3階建てを除くほとんどの木造戸建て住宅が該当することがわかります。では「構造計算の審査を簡略化できる」とはどういうことでしょうか。

構造計算書の審査の簡略化とは

建築基準法第20条第1項4号にて木造2階建て住宅等の4号建築は耐震性等の構造耐力について

(イ)当該建築物の安全上必要な構造方法に関して政令で定める技術的基準に適合すること。
(ロ)前三号に定める基準のいずれかに適合すること。(=構造計算を行うこと)
のいずれかに適合する事を求めています。

(イ)は建築基準法施行令40~49条による仕様規定、
(ロ)は許容応力度計算などの構造計算を指す。

(イ)の仕様規定における構造の簡易な検討方法として、以下の3つの方法がある。
1.壁量の確保(壁量計算)
2.壁量バランス(4分割法)
3.継手・仕口の選択・柱頭柱脚金物のチェック(N値計算法)

ここでは主に、地震力や風圧力に対抗するために必要な壁(耐力壁)の量が確保されているかどうかのチェック、耐力壁がバランスよく配置されているかどうかのチェック、柱の上下がしっかり緊結されているかのチェックを、それぞれ計算によって確認します。

つまり木造2階建て住宅等の4号建築はこのイの方法を採れば建築基準法上は構造計算書が無くても確認申請が通る事になります。 さらに木造2階建て住宅等の4号建築は建築基準法第6条の3 三号にて建築士が設計をすれば壁量計算書や構造関係の図面を確認申請に添付しなくて良いとされています(いわゆる4号特例)。 つまり、耐震性などの構造耐力に関わる仕様規定を満たしているかの検討書や図面も確認申請に提出を求められず、本当に法律に適合しているのかは、役所はノーチェックということになります。

※ただし、注意したいのは審査を簡略化できても「構造の安全性をチェックしなくても良い」ということではありません。

構造の安全性のチェックはどんな建物でも必要
2階建て以下の木造戸建て住宅でも構造の安全性を確認する必要はもちろんあります。確認申請時の審査が省略されているだけで、守らなければならない計算や仕様のルールが決まっています

工務店に構造について確認しておこう
上記のように一般的な在来木造、2階建て以下の建物では、確認申請時に複雑な構造計算は求められず、審査の簡略化(4号特例)が認められています。しかしそれは構造の安全性のチェックをしなくて良いということではなく、建築基準法で定められた計算方法と仕様規定を設計士が守って設計するだろうから「役所はチェックしない」という意味です。

これからご自宅を新築される場合は、確認申請で書類の提出こそ要求されませんが、これらの方法によってしっかりと建物の構造の安全性がチェックされているかどうか施工会社にぜひ確認してみることをお勧めします。

 

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コールドドラフト現象とは

2019年10月20日

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コールドドラフト現象、聞いたことはありますか?

聞いた事はなくても、もしかしたら体験したことはあるかもしれません。

たとえば暖房の温度設定のわりに部屋が寒い、隙間風を感じる、足元が冷える、など… その原因はコールドドラフト現象かもしれません。

 

コールドドラフト現象の症状

現代の気密性の高い住宅では、窓をしっかり閉めていれば、隙間風が入ってくることはあまりありません。
しかし、暖房を入れていても、スースーと足元に冷たい風を感じることはありませんか? または就寝時に顔に冷たい風を感じたりなど… それこそがコールドドラフト現象の症状です。

その原因は実にシンプルで、エアコンの風が冷たい窓に当たり、急速に冷やされていることです。 低温の空気は部屋の低い位置に流れていく性質があるため、足元などに冷たい風を感じることになります。
つまり、暖房器具で部屋の空気を動かすほど、部屋が冷えていくことになるのです。

 

コールドドラフト現象の対策

コールドドラフト現象の症状と原因がわかったところで、その対策を考えていきましょう。

 

①窓を冷やさない

寒さ対策として、窓枠の気密性を強化するケースがよくありますが、それでは解決することができません。
エアコンの風が当たるガラス面が冷えない工夫が必要です。
断熱効果の高いガラスに差し替えたり、二重サッシを取り付けることで大幅に改善されることでしょう。
そういったリフォームができない場合、応急処置として、断熱性の高いシートを貼り付ける方法があります。
見た目が悪くなりますが、透過性のある薄めのシートなら日光も通すため、窓の機能を確保しつつ効果を発揮します。

 

②エアコンと窓の位置関係

エアコンから出る暖かい風を窓に直接当てない工夫が必要です。 エアコン正面に窓がこないように、位置関係を考えましょう。
配置が動かせない場合は、エアコンと窓の間にボードや布を吊り、風の方向を変化させ対処します。

 

③冷えた空気を室内にいれない

窓で冷えた空気が、室内に流れ込むことを防ぐ必要があります。
厚手のカーテンを床面ギリギリまで吊り、上部にもカバーをつけましょう。
窓とカーテンの間にしっかりと空気の層を作ることで、室内の温度を維持することができるでしょう。

ちょっとした工夫でコールドドラフト現象は改善できると思います。改善できれば光熱費も抑えら家計の負担も減らせて足元も暖かく成ります。
寒さを感じた方はエアコンと窓の位置の確認してみてはいかがでしょうか。

 

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IT重説が仮スタート!不動産取引のIT化は加速するのか?

2019年10月18日

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令和1年10月1日より、ITを活用した不動産売買に係る重要事項説明等の社会実験がスタートしました。

不動産取引において欠かせない重要事項説明を面前で行うのではなく、テレビ電話などのネット上にて完結させようという試みです。

現在の法律では、国家資格者である宅地建物取引士が対面にて取引の重要な事項を説明する、という義務が宅建事業者には課せられています。

ところが最近では、海外に居住している、所有者が複数いて居住地がバラバラなど、対面での説明をすることが困難な事例も増えています。

こうした手続きにITを導入することで、手間や時間、コストを削減することが可能になるという目論見です。

今回の社会実験では、不動産売買について約60社が社会実験参加事業者として認定されました。

来年の9月末まで、この認定を受けた事業者は、ITによる重要事項説明を行い、その結果を検証していくことになります。

現時点では、すべての宅建事業者がIT重説を取り扱えるわけではないことに注意が必要です。

IT重要事項説明の具体的な手順としては、

 

①説明を受ける方に同意の確認

②IT環境の確認

③重要事項説明書等の事前送付

④説明中の録画・録音

⑤宅地建物取引士証の提示

⑥本人確認

⑦情報管理

⑧実施報告

⑨国土交通省等への資料送付

 

という工程を踏むことになります。

ここでの、アンケート調査や、トラブルの有無などをまとめて検証したうえで、正式な重要事項説明の方法として採用されていくことになりそうです。

今回のIT重要事項説明も大きな変化ではありますが、それでも不動産取引にはまだアナログな要素が大きいと感じます。

不動産取引へのブロックチェーン技術の応用など、今後も不動産取引の形態が大きく変わっていく要素は多分にあるかと思います。

こうした変化が起こることで、より不動産取引がわかりやすく、買い手にとって負担の少ない手続きになっていけばと思います。

新しい情報がありましたら、引き続きご紹介させていただきます。

 

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2019 年9月度の不動産相場

2019年10月17日

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公益財団法人東日本不動産流通機構(通称:東日本レインズ)から、2019 年9月度の不動産流通市場動向が発表されました。以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。詳細は下記リンクをご覧ください。

 

○東京都

9 月の東京都区部は78.53 万円/㎡と前年比で3.1%上昇し、9 ヶ月連続で前年同月を上回った。多摩は39.96 万円/㎡と前年比で1.2%下落した。

○神奈川県

9 月の横浜・川崎市は48.07 万円/㎡と前年比で7.1%上昇し、4 ヶ月ぶりに前年同月を上回った。神奈川県他は31.59 万円/㎡と前年比で5.9%上昇し、3 ヶ月ぶりに前年同月を上回った。

○埼玉県・千葉県

9 月の埼玉県は32.55 万円/㎡と前年比で1.9%上昇し、3 ヶ月連続で前年同月を上回った。千葉県は28.79 万円/㎡と前年比で4.1%上昇し、8 月に続いて前年同月を上回った。

 

◆公益財団法人東日本不動産流通機構

『月例報告 Market Watch サマリーレポート 2019年9月度』

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201909_summary.pdf

家を持っている方も、これから買う方も、常に不動産相場は確認しておくようにしましょう!

 

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中古住宅購入時の「畳の張り替え」について

2019年10月16日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

最近、中古住宅購入時に畳を望む方が増えているようです。ブームの再燃でしょうか?

その為、本日は『中古住宅購入時の畳の張り替え』と題して、解説したいと思います。

 

〇まずは畳の張り替え時期について解説をしたいと思います!

結論から言うと、畳の張り替えに適した時期というのは特にありません。しかし、お客様のニーズとして盆暮れ、正月前に畳の張り替えのご依頼が増えるようです。その為、少し早めに張り替えのための動きをされた方が良いと思います。また、中古住宅購入時に畳を設置した、畳を張り替えた方は、ぜひ把握をしておいて欲しい事として『張り替えの目安』があります。ちなみに、畳を張り替える目安としては、3~5年経過し、擦り切れが目立つような場合は張り替えを行った方が良いようです。また、畳の張り替え方法には「表替え」「裏返し」「新床」の3種類あります。

 

畳の張り替え方法①:表替え

表替えとは、ござ(畳表)を外し、下地(床)はそのまま利用してござと縁を新しく取り替えるものです。約5年前後を目安に張り替えを行うと良いと言われます。

畳の張り替え方法②:裏返し

裏返しとは、ござ(畳表)を外し、ござをさかさまにして、下地(床)はそのまま利用して縫い合わせます。縁は新しく取り替えます。約3年前後を目安に行うと良いと言われます。

畳の張り替え方法③:新床

新床とは、ござ(畳表)と下地(床)、縁を新しいものにします。10年~15年を目安に行っていただく必要があるようです。衛生上20年経過するまでには行うと良いようです。

 

〇中古住宅購入時に畳を設置した方は定期的なメンテナンスをお忘れなく!

中古住宅購入時に畳を設置した方は、自分たちで日々行えるお手入れも忘れずに行っていただきたいと思います。

畳の定期メンテナンス①:畳部屋の風通しを良くする

晴れた日に畳があるお部屋の風通しを良くしておきましょう。特に新築家屋の場合はこまめに風を通すと良いと言われます。

畳の定期メンテナンス②:拭き掃除

拭き掃除は、新しい畳と古い畳では少し異なりますが、ぜひ、こまめに拭き掃除をされることをおススメ致します。新しい畳では、濡れたぞうきんで拭いてしまうと畳が黒ずんでしまうので、乾いたぞうきんでからぶきをして下さい。また、古い畳の場合は、住宅用洗剤を薄めた水につけたぞうきんで、できるだけ硬く絞って拭き、あとからからぶきすると良いようです。

畳の定期メンテナンス③:ホコリをためない

畳の表面にホコリが溜まってしまうと、ダニやカビ等の発生する原因になります。畳を叩いてほこりを外に出すか、軽く濡らした新聞紙をちぎって畳の上にまいて、ほうきで新聞紙と一緒に掃き集めるのも昔からある方法です。もちろん、掃除機で吸い込んでも良いと思われます。 また、ペットがいるご家庭の場合、ペット専用の畳というものがあります。ペットを飼っていたり、ペットを飼う予定がある場合は、ペット飼育に対応した畳を選ぶとより良いと思います。

 

〇信頼のおける畳業者を見分けるポイント

現在、残念ながら悪質な畳を売りつける悪徳業者が増えているようです。その為、信頼のおける畳業者を見分ける方法、ポイントを把握しておくことは非常に重要です。中古住宅購入後は、誰もが早く自宅で過ごしたいと思われると思いますので、慌てて畳業者に連絡をしてしまうと、後悔をする場合もございます。おススメなのは、長年地元に根付いて営業しているお店に畳の事は頼むようにして下さい。

長年地元に根付いて営業しているお店では、粗悪品を売ってしまうとすぐ悪評がついて営業が困難となります。そしてアフターフォローがしっかりしていなければ長く商売ができない為、長年地元に根付いている畳業者はそれなりの理由がございます。

そしてあまり知られていませんが、畳を作るには練習を積めばだれでも「つくる」ことはできますが、畳製作には『畳製作技能士』という国家資格が存在します。その国家資格を持っていれば「技術を持っている職人である」裏付けになります。畳業者に相談や依頼をする際には国家資格である「畳製作技能士」を持っているか確認すると良いと思います。またお店が各都道府県の畳屋さんで作る「協同組合」に加盟しているかどうかも、安心できるかどうかのポイントのひとつです。

ぜひ、中古住宅購入時に畳設置を考えている方は本記事を今後の住宅購入の参考にお役立て下さい。

 

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駅・線路の地下化。不動産にはどのように影響するのか?

2019年10月15日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

 

近年、駅・線路を地下化とする動きをニュースで見るかと思います。

最近ニュースとなっているのは小田急線下北駅ではないでしょうか。

小田急線の下北沢駅と言えば、ライブハウスや劇場など多く、昔から人気高いエリアとして皆さんもご存じだと思います。

小田急線が通勤時の電車の本数を増やす目的もあり、電車が地下を通るようになったため、地上では魅力のある街づくりに力を入れているようです。

2019~20年にかけ小田急線の世田谷代田駅~東北沢駅間のエリアに「下北線路街」を新設、駅東側に「下北線路街 空き地」や客室50室のホテル、温泉旅館や学生寮なども開設する予定で、京王線も井の頭線停車駅でもある下北沢駅を盛り上げようと、21年ごろを目途に商業施設を新設していくようです。

その他ですと、東横線渋谷駅の地下化では「乗り換えが大変になった」という声も多いようですが、東横線と副都心線が直通になった事によって、乗り換え不要で行ける場所がかなり増えました。

京王線調布駅では、京王線と相模線の分岐駅で、本来地上にあった時は京王線の通過待ちなどで相模線が停車する事が多く、ダイヤの構成なども深刻な問題となっていたようです。

地下化を行ったおかげで、柔軟なダイヤ設定が可能となり、利用者数も増えたのではないでしょうか。

また地元の方からも遮断機で通行を妨げられる事がなくなったり、駅も利用しやすくなったとの事で、より街全体が活性化されてくるかと思います。

こういった駅・線路の地下化は私たちの生活をより便利にしてくれています。

という事は、その路線を利用しやすくなり、更には本来駅があった場所に商業施設などや路線沿いにもマンションが建った場合、街全体に人口が増え、その結果活性化されるので、より資産価値があがるという事になります。

既に人気のある駅はもちろんですが、地下化される駅のある路線も利用者数が大幅に増える事を考えると、そういった開発事業なども考慮したうえで、住宅探しをされるのも良いかと思います。

エリア選びが資産価値に繋がるので、是非参考にしていただけたらと思います。

 

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今後の住宅ローンの金利はどうなる?

2019年10月14日

 

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

住宅金融支援機構が提供する「フラット35」の金利は、21016年マイナス金利導入後の8月から去年2018年の11月に向けて緩やかに金利は上昇してきました。
しかし、2018年10月米中貿易戦争をきっかけに世界経済は不安定な状況化に、それ以降金利は下落してきました。特に今年の6月から9月にかけて4か月連続下がり、2016年8月に記録した金利の一歩手前まで下落でした。(※金利の推移は、下記参照)

 

 

フラット35金利推移
※借入期間21年以上35年以下の金利(団信を付けない場合の金利)
5月 1.09%
6月 1.07%
7月 0.98%
8月 0.97%
9月 0.91%
⇒ そして、今月10月の金利は、9月と変わらず0.91%でした。

 

ローンの金利は 金融政策の行方に大きく左右される

金利動向は住宅ローンを組む人には重大な関心事。
住宅ローンの金利は、つまり世界経済を見据えた日本の金融政策の行方に左右されます。

フラット35のような「固定金利」は、長期金利に基づいています。
長期金利の代表的なものに「新発10年国債利回り」があります。
この長期金利の水準は、主に国内外の投資家が参加する市場取引で決定されます。

一方、 変動金利のうち、「短期プライムレート」と呼ばれる金利は日銀の政策金利にほぼ連動しています。
つまり、住宅ローンの変動金利は、短期金利=日銀の金融政策の動向に、固定金利は、長期金利=市場参加者の金利見通しにそれぞれ影響を受けることになります。

 

日銀の現在の金融政策は…?

日銀が金融緩和策を縮小して金利は上昇に向かう――!?
⇒ 昨年の2018年には、 金融市場で出たこんな観測があったが、
米中貿易摩擦による世界経済の減速や、10月消費税増税後の景気の先行き不安を背景に、そんな懸念も一気に後退した・・・。
去年からどのような金融政策になってきているのか?
日銀黒田総裁の昨今の発言を簡単に振り返ってみましょう!

2019年4月25日、日銀が政策指針を修正
日本銀行は25日の金融政策決定会合で、政策金利のフォワードガイダンス(指針)について「当分の間、少なくとも2020年春ごろまで現在の極めて低い長短金利の水準を維持する」と明確化しました。
長短金利操作付き量的・質的緩和の枠組みによる政策運営方針は維持しました。

 

2019年9月19日 金融政策決定会合にて

黒田東彦総裁は記者会見し、2%の物価安定目標の達成に向けたモメンタム(勢い)が損なわれるおそれについて「より注意が必要な情勢になりつつあると判断した」と語った。
そのうえで「追加緩和について前回より前向きなのかと言われれば、その通りだ」と述べ、必要があれば追加の金融緩和に踏み切る姿勢を強調し、今回の会合で大規模な金融緩和政策の現状維持を決めました。
今月10月会合で追加緩和を具体的に検討する考えを示しています。

つまり、今後もしばらくは大規模な金融緩和政策が続く事が予想され、
ローンの金利も多少の変動はあったとしても大きく金利上昇というシナリオは、直近ではなさそうです。

 

不動産の価格は、「金利」に大きく影響を受けます。

「金利の大幅な上昇」や「世界経済の大混乱」がない限り、首都圏の主要なエリアでは、不動産の極端な下落の可能性は薄いと思われます。

2019年現在、住宅ローンはかつてないほどの超低金利で推移しており、住宅取得のチャンスであるのは間違いない。住宅ローンを組んで住宅を購入する大半の方にとっては、金利の動向は住宅取得に大きく影響してきます。
だから、いつ不動産価格が落ちるかを待ちわびるよりか、この超低金利のこの期間にフラット35等の「全期間固定金利」などでローンを組んでしまった方が、将来の金利上昇等の変動を気にする事もなく、ライフプランも立てやすいのは間違いありません。

住宅ローン金利は融資実行時の金利が適用される
この超低金利を上手に活用するためには、早めにマイホーム購入計画を練る必要があます。
というのも、原則的に住宅ローン金利は融資実行時の金利が適用されるため、申込時の金利がそのまま適用されることはないからです。

購入時期で迷っている方は、この辺りの金利背景なども考慮しつつ、住宅購入の計画を進めることをお勧めします。

 

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住まいの「広さ」と「理想の家具・荷物の量」

2019年10月13日

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・快適空間比率

「快適空間比率」とは、室内の容積に対する家具容積の比率と定義されています。
同協会では、この比率が25%以下であれば「快適」としています。

 

・快適収納比率

一方、「快適収納比率」とは、家具容積の80%以下を「快適」と定義しています。
これを超過する場合には、「移動」「保管」「廃棄」を提案しているようです。

もちろん、実際のお住まいの「間取り」、「天井の高さ」、「開口部の量」などにもよって、「快適さ」は異なると思いますが、こういった基準を数値化するという発想は面白いですね。

物件をご案内する際に、これまでは感覚で「収納が多い」とか「少ない」とかお伝えしていましたが、こうした基準で判定する方法もありかもしれません。

早速、我が家の快適さを計測してみようかと思いましたが、そもそもの「家具の容積を測る」、「収納の容積を測る」という部分で心が挫けてしまいました。。。
入居前であれば、荷物もなく収納の容積を測ることも可能かと思います。
物件を内見する場合には、収納の容積も一緒に測っておくというのも手かもしれません。

お住い探しの際には、色々な基準となる数値があります。
相場、広さ、駅距離、築年数など、場合によっては感覚で判断してはいけない、資産価値や減税に大きく影響する数字もあります。

お住い探しを始められたばかりの方は、ぜひ一度、お住い探しのプロにご相談いただければと思います。

 

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住んでみたい街!

2019年10月11日

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新築マンションポータルサイト「MAJOR7(メジャーセブン)」は2019年9月26日、「住んでみたい街アンケート(首都圏/関西)2019年」の結果を発表した。首都圏は「恵比寿」が5年連続の1位、関西圏は「西宮北口」が4年連続の1位に選ばれました。

首都圏の住んでみたい街1位の恵比寿、住んでみたい理由として、「交通の便がよい」、「おしゃれ」「高級感がある」などがあがりました。順位は以下の通りです。
1位 恵比寿
2位 品川(前年2位)
3位 目黒(前年4位)
4位 自由が丘(前年3位)
5位 吉祥寺(前年5位)
6位 二子玉川(前年6位)
7位 表参道(前年10位)
8位 横浜(前年7位)
9位 中目黒(前年8位)
10位 広尾(前年9位)
11位 東京(前年15位)
12位 代々木上原(前年12位)
13位 四ッ谷(前年11位)
14位 渋谷(前年16位)
15位 鎌倉(前年20位)
16位 代官山(前年圏外)
17位 武蔵小杉(前年17位)
18位 目白(前年圏外)
19位 豊洲(前年圏外)
20位 麻布十番(前年13位)

住んでみたい街に求められる要素は家族構成や世代によって重視する点は異なると思います

求められる要素とは

1.交通の利便性

・都市部は駅間が短い上にJR、私鉄、地下鉄など複数駅を利用できるケースが多く、駅から徒歩5~10分くらいが交通利便性をはかるひとつの目安になります。

・近郊~郊外の場合は駅間が長くなり、交通機関も限られてくるため、駅から徒歩10~15分くらいが目安になります。

2.生活の利便性

毎日の買い物や、銀行・病院・学校などへのアクセスを重視する人もいれば、家族や友人と楽しく食事に使える飲食店や、余暇を過ごすのに適した公園やスポーツ・レジャー施設、図書館の有無を重視する事も考えられます。

3.居住快適性

居住快適性は、騒音や日当たりです

4.安全性

安全性には、日常生活での安全性と、災害時の安全性があります。
日常生活の安全性とは防犯性のことですが犯罪の有無や発生率だけでなく、商店街や街灯があるなど夜遅くても心配せずに歩ける環境か、終電や終バスが遅くまであるかなどもチェックしておきたいポイントです。

災害時の安全性は、地盤や建物の性能などです。地盤が安定しているエリアや、地震の揺れを抑えてくれる免震装置が備わっている建物を選ぶことで得ることができます。

5.資産性

資産性の高い住宅であれば、何らかの理由で転居することになった際、売却せずに賃貸に出し、収益物件として活用することもできます。

6.子育て環境

少子化対策として、子育て環境の整備がされていること。(託児施設など)
子供が走り回れる戸建てを購入予定している方は、街などさまざまな視点を総合して考えることが大事です。

子どもの教育環境(中高一貫校や、有名大学への進学率が高い学校に通いやすいエリア)

なにを重視するかで住む街が決まると思います。地方自治体の情報やハザードマップ、気になる街に出向き自分の目でいろいろ確かめてみるのも良いのではないでしょうか。

 

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マンション管理組合の役割と今後増えるであろう『住人経営マンション』とは?!

2019年10月10日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

■空き家が増える理由をご存知ですか?

マンション(区分所有の住宅)でも空き家が増えています。2018年度のマンション総合調査(国土交通省)で空き家率は平均2.7%ですが、築45年を過ぎると約1割となり、20%を超えるマンションも約1割存在するようです。比較的、築浅のマンションでも投資目的で購入され、約2割が空き家という事例があるようです。また、空き家が増える要因としては投資目的のほか賃貸希望だけれど借り手がなかったり、相続放棄による所有者未確定など理由は様々です。今後は、空き家が急増しますので、現段階での具体的な対策を考える事は急務のようです。

またマンションで空き家が発生してもあまり問題が発生しないのではないかと考える方もいますが、そんな事はありません。マンションは一見、ドア部分を見ると、住人が住んでいるのか、空き家になっているかは分かりません。しかし、水道をつかわないと異臭が発生したり、住戸に立ち入っての点検や工事ができませんので、知らず知らずのうちに床や畳等は朽ちてしまいます。また、管理費や修繕積立金が滞納がちとなり、所有者不明住戸の発生等にもつながってきます。結果、マンションのゴースト化にもつながってきます。

 

■空き家率のステージでマンションのゴースト化が進行する?!

管理上の課題は空き家率のステージで深刻さが異なるようであり、下記の段階で問題が深刻化していくようです。

ステージ1(空き家率10%未満):日常的にも長期的にも問題はさほど表面化せず、管理組合の対応次第で対処できる。

ステージ2(空き家率10%~20%未満):日常的な管理組合の対応ではやや困難となり、長期的な展望も持ちにくくなる。総会への出席率が低下し、理事会の開催にも影響が出る。長期修繕計画の策定も滞り、積立金不足になりがちです。

ステージ3(空き家率20%~50%未満):理事会や総会の開催といった運営管理がより困難となり、当然長期的な取り組みが難しくなります。長期修繕計画を見直す体制が不十分となり、修繕積立金が足りるかどうかすら把握できない状態になりがちです。管理の負のスパイラルに陥ることになる。さらに空き家化が大幅に進みます。

ステージ4(空き家率50%~)となると、エレベーターが止まり、ガス・電気・水道の供給にも支障が出るなど居住が困難となる例が見られます。

 

■今後増えていく可能性のある『住人経営マンション』とは?!

空き家の状態はマンションの築年数や立地だけで決まるわけではなく、管理の努力で異なります。分譲マンションの管理は管理会社主導で運営されているケースが一般的ですが、最近は時間に余裕のあるシニア層が理事長となり、マンションの不具合を自主的に改善していくシーンが増えているようです。また、最近では企業勤めの若い層が自ら理事長等に立候補し、『企業経営』などの視点をもって、マンションの資産価値に影響を及ぼしそうな課題を住人自らが考えていくようなマンションが増えているようです。ホームページやSNSを活用した情報発信、ビジョンや戦略の策定、なかには複数のマンションで連携するような動きなどもあり、そのようなマンションを「住民経営マンション」といって、注目されるシーンも増えています。

マンション購入をご検討いただいている方は、検討されるマンションの資産価値を意識した管理や修繕を管理会社任せにするのではなく、自らが気に掛けていく事が重要な時代になってきました。

ぜひ、今後の住宅購入の参考にしていただければ幸いです。

 

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優先順位は決まっていますか?

2019年10月08日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

住宅購入を検討しようと思った時、何から始めたら良いかが分からない方がほとんどだと思います。

まずは、いくら借入が出来るのか?毎月の返済は?頭金はいくら必要か?などお金の事はもちろん最初に確認しておくべき重要な事項だと思います。

そして、その次には実際に物件を見に行くことになると思います。

そこで出てくる疑問として、どんな住宅を選んで良いかがわからないという事に直面すると思います。

一生に一度の買い物と思っている方もほとんどですので、せっかく購入するなら失敗したくないですよね?

では、どのようにしたら良いか。

それは…まず優先順位を決める事です。

家族構成や勤務先や生活習慣などがそれぞれ違うと思うので、まずは家族で話し合ってください。

譲れない条件やエリア選定などが、ざっくり購入を検討していた時より具体的にイメージしやすくなるかと思います。

陽当たり良好、2階以上、カウンターキッチン、お風呂の大きさ、寝室の広さ、各部屋の広さ、収納の量…挙げるとキリがない事ばかりです。

もちろん予算との兼ね合いもあるので、パーフェクトな家は難しいかもしれません。

ですが、現在住んでいるお部屋と比べて次のお部屋はこうしたい。などの優先順位が決まると、理想の家を購入出来る近道になるかと思います。

また、優先順位が決まると、購入したいと思う家に出会えた時の判断も早いかと思います。

もっと良い家が出てくるかもしれない。なんて思って買い逃してしまうと、時間がかかってしまいますし、だんだん住宅購入自体に疲れを感じてしまいます。

優先順位が決まっていると、内見時にも見るポイントが整理出来るので効率があがります。

是非最初に優先順位を決めてみてはいかがでしょうか?

ちなみにその条件が厳しすぎると逆に効率が上がらないので、くれぐれもお気を付けください。

 

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新築マンションと注文住宅の良いとこ取り?「コーポラティブ・ハウス」という発想

2019年10月07日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

販売チラシを見ていると、稀にですが「コーポラティブ・ハウス」というものを見かけます。

これは「cooperative(団体の、協同の)」という住宅になります。

同じ住宅意識や意向を持った人たちが集まり、組合を結成して、建物のプランなどに取り組むことで建築された集合住宅になります。

分譲マンションとは異なり、設計時点からプランを立てることができますので、まるで注文住宅のように自由設計が可能です。

また、新築分譲マンションのようにデベロッパーが広告コストや販管費等をかけることがないので、無駄なコストを削減できる、といったメリットもあるようです。

一方で、「自由に設計したい」という拘りの強い方が集まるケースも多く、デザーナーズハウスのように特徴的な間取りや設計になってしまう傾向があります。

また、拘りすぎて、結局、材料費や設計費が割高になってしまうこともあります。

こうした個人の趣味や嗜好が強く表れた住宅は、販売時にはネックとなりがちです。

住宅に反映された個人の特徴が、うまく新しい買い手に響けば良いですが、一般的には売りにくい物件となってしまうケースが多くあります。

その他にも、マンションなどに比べると総戸数が少なく、管理組合に関する個人の負担が大きくなってしまいます。

皆が同じ意識を持ち続けていられれば良いのですが、意思統一ができなくなってくると、住戸の管理状況にダイレクトに影響してしまいます。

もし、お住い探しの際にコーポラティブ・ハウスのデザインや間取りを気に入り、具体的に購入を検討される場合には、

 

・価格が相場と比べて高くないか?

・売却する際にきちんと反響が見込めるか?

・管理の状況は適切か?

などを、一般的な住戸以上に慎重に検討するようにしましょう。

ご自身で、ご自宅をリフォームする際も同様です。

あまり奇抜なリフォームをしてしまうと、売却時のネックとなりかねません。

折角の不動産の資産価値を毀損してしまわないよう、お気を付けください。

 

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