スタッフブログ：月別: 2022年8月

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

どんな物件を購入すると、そのご資産価値が下がりやすい可能性があるのでしょうか。

本日は、その第２弾で、嫌悪施設の近くにあったり、お部屋から見える物件です。

資産価値を下げてしまう可能性のある嫌悪施設とは、主に、墓地、火葬場、高圧線鉄塔、ごみ焼却場、ガスタンク、悪臭・騒音・振動等を発生させたり危険物を取り扱う工場、暴力団事務所、悪臭を発する川、火薬類貯蔵所、大気汚染や土壌汚染の原因となる施設等や住宅地としての風紀が乱れる施設をさします。

また、大型車両の出入りが多かったり、騒音を伴う荷物の積み下ろしが多い倉庫なども嫌悪施設の一つとなり得る場合があります。

不動産会社の営業マンは、「このような嫌悪施設に隣接する物件は価格が安いので、自分達が気にならなければ、逆にお買い得物件です」などとアドバイスする場合もありますが、自分たちは良くても、次に買う方や借りる方が気にする場合があるため、資産価値が下がってしまう可能性はあります。その辺りは注意して購入を検討しましょう。

【追伸】

墓地については、嫌悪施設の一つと言われており、デメリットに思う方も多いかもしれませんが、お墓に近い家は実はメリットもありますので、その辺りも考慮しておきましょう。

墓地が近くにある物件の主なメリットは以下の６つ

• 住環境は基本的に変わらない
• 日当たり・風通しが良い
• 閑静で自然が豊かなケースが多い
• 地盤が良いケースが多い
• 家賃が割安な物件が多い
• 市場価格よりも安く設定されていることが多い

超都心でもお寺などはたくさんあります。墓地が近くにあるから必ずしも資産価値が下がるという訳ではありません。不動産は一長一短ありますので、総合的に判断していくことをお勧めします！

～人生に愛すべき住まいを。～

さいたま市の不動産の売却・購入は、イエステーション南浦和店のくさの工務店にご相談ください。

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2022年8月のフラット35金利は、20年以下が1.20%、21年以上が1.33%と前月から0.02%引き上げとなりました。 大手都市銀行の動向については、固定期間10年の最優遇金利について、三菱UFJ銀行が先月から-0.05%、三井住友銀行が先月から-0.06%、みずほ銀行が先月から-0.10%とそれぞれ引き下げとなりました。 今年に入り上昇基調だった長期金利が日銀による強力な金融緩和により上限が抑えられていることなどが影響しているとみられています。

【フラット35 8月実行金利】

借入期間15年～20年 1.20％（前月+0.02%） 借入期間21年～35年 1.33％（前月+0.02%） ※上記金利には団信特約料が含まれておりません。

フラット35の制度変更が行われます

2022年度の予算が成立し、2022年4月よりフラット35の制度改正が行われます。

2022年度4月以降の制度変更事項

【フラット３５】維持保全型がはじまりました

2022年４月適合証明書交付分から、維持保全・維持管理に配慮した住宅や既存住宅の流通に資する住宅を取得する場合、【フラット３５】の借入金利が当初５年間年0.25％引き下げとなりました。

【フラット３５】地域連携型（子育て支援）の金利引下げ期間が拡大されました

2022年４月資金実行分から、住宅金融支援機構と連携している地方公共団体の子育て支援のための補助事業の利用とあわせて、【フラット３５】の借入金利が当初10年間年0.25％引き下げとなりました。

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不動産登記簿を見ていると、たまに「更正」という文字が記載されていることがあります。

一方で「職権更正」という記載もありました。

この違いは何でしょうか。

申請者の間違いによる「更正」

まず「更正」ですが、これは登記を申請した人間のミスになります。

自分で申請した場合も、専門家に依頼した場合も同じく、申請書に記載された情報が間違っており、そのまま登記がされてしまい、後日その間違いが発覚したケースです。

申請書に誤った住所を記載してしまった、名前の漢字を間違えてしまった（例：「渡邊」と「渡邉」）、日付を間違えてしまった、などのケースです。

大抵のケースでは、添付した書類との整合性がとれず、登記がストップされるのですが、場合によってはそのまま記録されて登記が出来上がってしまうケースもあります。

この場合には、改めて「更正」の申請書を提出して、正しい情報に書き換える必要があります。

法務局の登記官の間違いによる「職権更正」

一方で、申請した人間の間違いではなく、登記記録を入力した登記官の間違いによる場合もあります。

申請書には正しい情報が記載されていたのに、登記官が見落とした場合などです。

また、以前の古い簿冊の登記簿から、現在のコンピュータ情報へ打ち直す際に、登記官が誤って入力してしまっている場合もあります。

この場合には、登記官が「職権」により更正登記を行います。

どちらも、更正により正しい情報へ書き換えることが可能ですが、登記記録上は「更正」や「職権更正」といった記録が生じてしまい、間違いが起こったことが明示されてしまいます。

実害がないとはいえ、できればそのようなミスがない登記簿が好ましいでしょうか。

普段は細かく見ない不動産の登記簿ですが、中には重要な情報やリスクに関する記載がある場合もあります。

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梅雨らしい天候がないまま梅雨明けした途端に日本全国で大雨被害が警戒される嫌な天気が続きました。
気候変動などの影響からゲリラ豪雨と呼ばれる大雨被害が毎年のように報道されるようになり、各地で土砂災害も発生しています。
自然災害への備えは、「災害に見舞われないなら意味がない」と、対策の実施に後ろ向きな方が多いのですが、「天災だから致し方ない」と思えるのは十分に準備を行っても被害にあった場合だけで、「あの時こうしておけば…」とその後の人生に大きな傷を残してしまう結果になりがちです。
今回は大雨の時期だからこそ見直したいハザードマップについてご説明いたします。

■住み替えは最大の防災対策です

土砂災害、洪水、地震、噴火など日本は災害大国です。
絶対に安全と言い切れる街はほとんどなく、日本に住む以上、自然災害への備えは必要です。
数年前、大規模な土砂災害が発生した時に、その地域から住み替えることが防災対策だ、という発言をして批判を受けた元政治家の方がいらっしゃいましたが、災害からの復旧のコストや災害で失われる財産などを考慮すると、「その街に住まない」は効果の高い対策と言えます。
※被災された方に対する配慮のない発言で非難されるのは仕方がないのですが、平常時ならば当たり前のことを言っているに過ぎません。

既に家を所有してしまっている場合、住み替えを実現するなら、自宅を売却し、更に現在の予算の範囲で購入する（賃貸に移るという選択もあります）という労力も金銭的な負担も大きな対策となってしまいます。
住み慣れた街を離れなければならないという心理的負担も大きいです。
一旦家を所有してしまうと、防災対策のために住み替えるのは現実的とは言えません。
しかし、これから家を購入する場合は別です。
災害リスクを十分に検討した上で、よりリスクが少ない街を選ぶことはそれほど難しいわけではないのです。

■気に入った物件が見つかったら必ずハザードマップを確認しましょう

不動産購入の際には検討しなければならないことがたくさんあります。
希望条件が絞られてきて、エリアの予算感がぼんやり身に付き始めると、月々のローン返済額や物件以外の諸経費など現実的なお金の問題に直面します。
お金の問題と、将来被害にあうかどうかわからない災害リスクを天秤にかけてしまうと、どうしてもお金の問題を優先しがちです。

例えば希望エリアではどうしても予算オーバーになってしまう場合で、土砂災害警戒区域内だけれども手が届く割安な物件がでたらどうでしょう？
実際には「掘り出し物」と言われる物件を一般の消費者が購入するのは難しいです。つまり割安物件は相応の理由がある訳ですが、現実的な価格を見てしまうと、「被害にあうかどうかもわからないし…」と災害リスクから目を背けてしまうのが人情です。

ハザードマップを確認して災害リスクの高いエリアを避けることや、耐震性が確保された住宅を選択することは、住宅購入における検討事項ではなく、住宅購入における必須条件です。
義務化されていないからなど理由を付けて災害リスクから目を背けてしまうと、本当に被災してしまった場合、特にご家族に被害が出てしまった場合に、取り返しのつかない大きな傷を残してしまうことになります。

住宅購入は災害リスクを軽減するチャンスです。
ある程度エリアが絞られてきたら、あるいは気になる物件が見つかったら、かならずハザードマップを確認しましょう。

■災害リスクに備えた生活を作る

一口に災害リスクと言っても土砂災害、洪水、地震、津波、噴火など様々です。
冒頭にも申し上げた通り、日本は災害大国なので、災害リスクを完全に取り除くことは不可能です。
ご家庭の事情やお仕事の関係で、洪水が懸念される地域を選ばざるを得ない場合もありますし、地震被害を恐れるあまり、多額の費用をかけて過剰に耐震性を向上するのも間違っています。
また、災害を恐れるがあまり、予算オーバーの物件に手を出して、購入後の生活に支障が出るのも間違っています。
現実的なお金の問題を考慮しつつ、どこまで妥協できるかを突き詰めるのが、不動産購入に際に行うべき重要なプロセスです。

仮に津波が警戒されるエリアの物件を購入したとします。
建物で津波を防ぐことはできないので、津波警戒エリアに住む人は、津波警報が発令されたら高台へ素早く避難しなければなりません。
家財が失われることより命が助かることの方が大事だからです。

ご存じのように津波警報が発令されても大きな被害に至ることはあまりありません。
それでも警戒エリアに住む人は避難を続けなければなりません。
100回空振りでも101回目で助かった…、それが東日本大震災で実際に起きたことです。

住むエリアのハザードマップを確認し、想定される災害規模を把握し、家にいることで防げないリスクを抱える場合は、安全を確保する方法を確認しておくことが大切です。

家は幸せの象徴であり、家族を守る砦であるべき、ということをいま一度思い出して、万が一に備える住宅購入を実現したいものです。

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まず簡単にできる事から

これから購入の検討中の場合

保険の見直し

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災害発生時に避難所に避難する、という従来型の避難戦略は、避難所設置余地の少ない都市部への人口集中や避難の難しい高齢者の増加、感染症対策のための安全距離の確保による避難所収容力の低下などを背景に、限界を示しつつあります。

この課題へのソリューションとして注目されているのが、自宅に留まり安全に避難する“Shelter in place”という米国の考え方です。日本でも、避難所まで移動する「水平避難」に対して、その場に留まる「待避」や建物の上層階に登る「垂直避難」を状況に応じて使い分ける考え方が一般化しつつありますが、”Shelter in place”はさらに一歩進んで、自宅避難を想定してあらかじめ災害に強い家を作り、災害時の自宅避難の可能性を能動的に高めていく動きです。

今回はShelter in placeという概念を取り入れた新しい災害時避難の枠組みを「避難所2.0」と呼び、それを推進する動きとして、立地選択や建物建築に対するインセンティブの強化、中でも重要な取組みとして、災害に強い家に「認証」を与える方向性について考察します。

新しい避難の枠組み実現のための要件

先に触れた新しい避難の枠組み、「避難所2.0」を実現するためには、制度面を整備することにとどまらず、人々の意識を変え、行動変容を起こすためのソフト面からのアプローチが重要になってきます。

災害発生前には「人々が災害に強い家を建てること（立地・構造要件）」が、災害発生時には、「状況に応じて最適な避難行動をとること（最適行動選択要件）」が求められます。

建物の構造・立地要件としては、災害リスクの低い土地に家を建て、災害が発生してもそれに耐える構造の家を建てることが求められます。しかし、過去に被災した土地や災害への備えが弱い家は、初期の購入コストが低いため、災害に弱い土地に災害に弱い家を建てることにメリットが生じてしまいます。

これを修正するためには、行政等が意図的に介入することも必要となります。例えば、国土交通省では、2021年5月の改正法公布を受け、「長期優良認定制度の見直しに関する検討会」を設置し、災害配慮の考えを含む長期優良認定制度の新基準について議論を重ねました。これにより、2022年2月より認定基準に「自然災害による被害の発生の防止または軽減に配慮されたものであること」が追加され、災害の危険性が時に高い区域を認定対象から除外し、災害リスクが高い区域では、必要な措置を求めることができるようになりました。

【長期優良認定制度における災害配慮の基準】

○認定を行わないことを基本とする区域の例

• 土砂災害特別警戒区域
• 地すべり防止区域
• 急傾斜地崩壊危険区域

○認定を行わない、または、認定に当たり必要な措置を求めることができる区域の例

• 浸水被害防止区域
• 災害危険区域
• 津波災害特別警戒区域

○認定に当たり必要な措置を求めることができる区域の例

• 津波災害警戒区域
• 土砂災害警戒区域
• 洪水浸水想定区域
• 雨水出水浸水想定区域
• 高潮浸水想定区域

また、行政が今後このような「避難所2.0」の考え方をとりいれ、人々に対して、災害時には避難所への移動だけでなく自宅に留まる選択肢もありうるという立場を強調するようになれば、逆に、どんな災害が起こってもどんな家に住んでいても、自宅に留まろうとする傾向がこれまでよりさらに強まるでしょう。

そのため、「避難所2.0」の時代における災害時リスクコミュニケーションは、従来同様あるいはそれ以上に、自宅に留まっては危険な人に対して「避難所に避難してください」というメッセージを伝えることが重要になるものと考えられます。それによって、垂直避難と水平避難を有効に使い分ける「最適行動選択要件」が満たされることになるでしょう。

これら「避難所2.0」の取組みにより、安全な場所に安全な構造の家が数多く建つことにより地域全体の防災力が底上げされ、公的な防災コストの削減につながると考えられます。さらに、災害時には安全な家に住む人々に的確に自宅待機を選択してもらうことで、避難所のキャパシティや維持コストをコントロールしつつ、自宅に留まった人々・避難所に移動した人々、双方の被災者のQOL（生活の質）を高めていくことが可能となります。

まずは、災害に弱いエリア・住宅の選択をしないよう、住宅購入時には確認が必要となるかと思いますので、ご自身での確認も勿論ですが、その辺りも助言してくれるエージェントを探す方がより安全な住宅選びにつながるかと思います。

～人生に愛すべき住まいを～

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