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スタッフブログ:月別: 2019年11月

自宅に居ながら不動産売却査定(AI評価)!『全国マンションデータベース』を活用してみませんか?

2019年11月14日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

■マンションの資産価値を知りたい方はぜひ、『全国マンションデータベース』をご活用下さい!

本日、マンションをお持ちの方は必見!気になるマンションの相場価格(過去最大6年)や偏差値を調べてみませんか?!

個人情報登録は必要ではありますが、定期的にチェックしていただくツールとしてもご活用いただけます。

その名は『全国マンションデータベース』です。本データベースは日本全国のマンション情報をまとめた総合情報サイトです。

https://self-in.com/rchukai2/mdb  (全国マンションデータベースのトップページ)

ちなみに全国マンションデータベースでは『マンションの外観写真/概要/偏差値/口コミ情報/推定売却価格/過去の販売相場/過去の賃料履歴/過去の賃料相場』等が判断できます。

この機会に気になるマンションの偏差値はいくつぐらいか、地域で何位ぐらいのマンションなのかを調べてみませんか?!

全国マンションデータベースは95%以上の分譲マンションのデータをカバーしておりますますので、マンション購入をご検討の方には見ごたえのある内容だと思います。

参考までに当社がある新宿区では下記のマンションが偏差値において上位ランキングを占めています。口コミ等の情報は個別でご確認いただければ幸いです。

 

<新宿区マンション偏差値ランキング>

第1位:富久クロス、第2位:ザパークハウス西新宿タワー60、第3位:ラトゥール新宿グランド、スカイフォレストレジデンスタワーアンドスイート

隣接自治体の全国マンションデータベースの偏差値ランキングは下記の通りです。

<千代田区マンション偏差値ランキング>

第1位:ワテラスタワーレジデンス、パークコート千代田富士見ザタワー、第3位:東京パークタワー、プラウドタワー千代田富士見

<港区マンション偏差値ランキング>

第1位:パークコート赤坂檜町ザタワー、第2位:ザ六本木東京クラブレジデンス、第3位:パークコート浜離宮ザタワー

<文京区マンション偏差値ランキング>

第1位:アトラスタワー小石川、アトラスタワー茗荷谷、第3位:ラ・トゥール飯田橋

<渋谷区マンション偏差値ランキング>

第1位:ブリリアタワー代々木公園クラッシィ、第2位:代官山アドレス ザ・タワー、ザ・パークハウス渋谷美竹、代官山アドレス、シティタワー恵比寿

<中野区マンション偏差値ランキング>

第1位:クラッシィタワー東中野、第2位:中野ツインマークタワー、第3位:パークタワー東中野

<豊島区マンション偏差値ランキング>

第1位:ブリリアタワー池袋、第2位:エアライズタワー、第3位:アウルタワー

 

■買い替えや区分の不動産投資をご検討の方にはおススメな『全国マンションデータベース』

買い替えや区分の不動産投資をご検討の方は、地域で1番目のマンションかなど、気になる情報をお調べいただけます。

ランキングを把握し、資産価値の高そうなマンションをお選びいただくだけで、購入後のリスク回避にもつながるものと存じます。

(本データベースをご覧いただくと、偏差値や地域のランキングが高いマンションの方が資産価値の高いマンションである事も判ってきます。)

■『全国マンションデータベース』では過去の販売相場が確認できます!

またおススメなのが、マンションごとに過去の販売相場が確認でき、値下がりが小さいマンションなのか、値下がりが大きいマンションなのかが判断できます。

折れ線グラフが付いていますので、価格の動きも確認でき、非常に分かり易いです。個人的には、賃貸市場に出した際の賃料履歴データもありますので、物件価格が高いのに、賃料が取れない物件などもご覧いただけます。

現在、住宅購入をご検討の方は、いつかは売却するシーンなども出てきます。

ぜひ、今後の住宅購入や売却の参考にお役立て下さい。

 

~人生に愛すべき住まいを。~
さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

外壁材の種類

2019年11月13日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

外壁材選びはメンテナンス性と耐久年数が重要です。

 

いざマイホームを建てるとなると、考えることがいろいろありますが中でもどんな外観にするかで悩む方は多いと思います。

そうなると、通勤や買い物などで今まで気にならなかったよそ様のお宅のことが無性に気になってくるものです。
実際私がよそ様のお宅で気になるのは玄関扉と玄関廻りと、外壁です。

特に、はじめてのマイホームともなれば、外壁の素材や色を選ぶのにもひと苦労します。

 

外壁は、常に外気に晒され、強い日差しや熱、雪、風雨などをまともに浴び続けているため、汚れや劣化が特に進みやすい部分です。家の美観や機能を保つには、定期的なメンテナンスが必要です。

 

外壁の素材を選ぶ基準は、人によってそれぞれ違います。デザイン性、機能性、耐久性、メンテナンス性と価格、今回は一般的な外壁材を調べてみました。

 

■タイル(湿式工法)

タイルは粘土を板状に焼き固めたものです。湿式工法とは、モルタルや漆喰・土壁材などの塗り壁材を施工現場で水と混ぜて練り、それを刷毛やコテなどで下地材の上から塗って仕上げていく工法です。

湿式工法の場合は工期の目安が特定しにくいのですが、この理由は塗り壁材の乾燥・効果にかかる期間が天候や気温などの影響を受けやすいことにあります。

湿式工法の外壁は適正なメンテナンスさえ行えば塗り替えなしで100年以上持つこともあると言われています。

 

■タイル(乾式工法)

メンテナンス性や耐久年数の面では乾式工法の方が有利です。また乾式工法にすることで、通気工法にも対応することが可能です。

乾式工法の場合、数年後のタイルの浮きの心配がほとんど不要になりました。そしてタイル自体は土を焼き固めたものなので、屋外の紫外線や風雨の影響もあまり受けません。他の工業製品や現場塗装のように色あせることもなく、寿命は半永久的です。もちろん塗り替えや貼り換えの必要もありません。

また、あまり水を吸わないので汚れが雨で流れ、汚れがあまり目立ちません。また、見た目に高級感があるのも大きな魅力です。

しかし初期費用が高いことや、建物の重量が重くなるのが欠点で、タイル貼りの家はそれほど多くありません。

メンテナンスに手間がかからないと言っても、完全にメンテナンスフリーという訳にはいきません。目地のシーリング部分のメンテナンスは、乾式工法の場合にも必要です。この部分の定期的な点検とメンテナンスを怠らないようにすれば、ほかの外壁材と比べて耐久性は極めて高いと言えるでしょう。

 

■ガルバリウム鋼板

ガルバリウム鋼板とは、鉄をベースにした合金の板に、金属メッキ加工を施したものです。亜鉛だけでメッキしたトタンと異なり、アルミニウム、ケイ素(シリコン)などが使用されています。

このような特殊なメッキによる効果で、金属でありながら錆びにくく、耐久性が高く、しかも軽量なので、家の構造体に負担をかけません。地震に強いというのも大きなメリットになります。金属サイディングの一部として区分される場合もあります。

トタンの寿命が10年~20年で錆びが出てボロボロになるのと違い、ガルバリウム鋼板は非常に錆びにくいので、30年以上もつといわれています。

しかし、酸性雨の影響や、錆びた釘などほかの金属との接触で「もらい錆び」が発生する場合もあり、絶対に錆びない訳ではありませんので注意が必要です。また、海の近くなどでは潮風の影響で白錆びが発生することもあるようです。

また表面が傷ついた場合に赤錆びが発生することもあり、日頃から点検するよう心がけ、異常に気づいたら早めに補修するようにしましょう。酸性雨対策や潮風対策には、時々水洗いするのが効果的のようです。

ガルバリウム鋼板というと「メンテナンスフリー」という言葉を耳にしますが、長持ちさせるには、やはり定期的なメンテナンスは欠かせません。また、ガルバリウム鋼板には断熱性能がないので、断熱性能は建築本体の断熱材で確保する必要があります。

 

■金属サイディング

金属サイディングはアルミや鉄などの金属を成形・加工して柄付けし、断熱材で裏打ちしたものです。窯業系サイディングよりも高価ですが、外壁材としては軽量で建物に負担をかけにくいのがメリットで、最近採用されることが増えてきています。

表面材には塗装ガルバリウム鋼板、溶融亜鉛メッキ鋼板、アルミニウム合金塗装板、塗装ステンレス鋼板のいずれかが使用されます。従来から最もポピュラーなのは、溶融亜鉛メッキ鋼板に焼付け塗装を施したものですが、セメントを主材とした窯業系サイディングと比較して、水の浸み込みやひび割れ・凍害の心配がなく、一般的にメンテナンス周期はやや長めになります。

しかし、沿岸部での塩害や、金属片からの「もらい錆び」などで、予定外に早期に錆びが発生する可能性もあるので、日頃の点検は欠かせません。

 

■窯業系サイディング(ようぎょうけい)

セメント質と繊維質などの原料を板状に形成した外壁材で色柄も豊富なため、現在の新築木造住宅のほとんどに採用されています。コスト、機能性、デザイン性など他の外壁材と比較しても総合的に優れていて、施工も比較的簡単です。

メンテナンス面においても、近年では超高耐候塗料の採用により、従来10年から15年ごとに必要であった再塗装工事の期間を大幅に伸ばすことが可能になりました。
また、変色・褪色10年保証や、雨水で汚れを落とす親水性加工が施された商品もあります。

しかし、サイディングには継ぎ目があるので、継ぎ目に使用するシーリング材の経年劣化が欠点になります。

サイディングよりも早く劣化してしまうので、基本的には約10年ごとのシーリングの打ち替えが必要です。打ち替えには足場架けが必要になるので、それなりの出費を覚悟しなければなりません。

 

■モルタル

モルタルとは砂とセメントと水を混ぜ合わせた材料で、かつては外壁材として最も多く使われていました。モルタルの最大の欠点は、ひび割れが発生しやすいことで、ひび割れは家の耐久性にも大きな影響を及ぼします。
モルタルそのものの耐用年数は、適切な施工を行っていれば最低でも30年程度はあると思われますが、定期的な外壁塗装の塗り替えが必要です。モルタル壁は外壁塗装の塗膜によって保護されているからです。

外壁の塗り替え周期は塗装の仕様によって異なりますが、最も安価なアクリル塗装で7~8年、ウレタン塗装で10年前後、シリコン塗装で10~15年が目安です。

モルタル壁では塗装などの仕上げ材の劣化によって大きく美観を損なうばかりか、家全体の耐久性にも影響します。塗料は単純に値段が安いほど対候性も低くなる傾向があると考えておくのが無難でしょう。
また、他の工業製品の外壁材と異なり、モルタル壁は職人による現場施工になるので、左官工や塗装工などの職人の腕の差や、現場での品質管理によって耐久年数や仕上げに大きな影響が出るのが特徴です。

いかがでしょうか。どの外壁にしたとしても完全なメンテナンスフリーとはいきません。
モデルルームやショールームなどで実際に見てみる事も決め手になるかもしれません。

 

~人生に愛すべき住まいを。~
さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

中古戸建 建物未登記部分がある場合の注意点

2019年11月12日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

中古戸建は、これまでの所有者が建物を増築していることがあります。増築とは、建物の面積が増える工事ですが、当然ながら建物の形状も変わります。

 

増築したならば、そのときの所有者が建物表題変更登記をしなければなりませんが、この登記を怠っている人は非常に多いです。相続や売買などで代替わりしている住宅では、新しい所有者が増築した事実を知らなかったり、増築を知っていても未登記であることを知らなかったりします。

登記上の面積や登記されている建物図面の計上と現物の建物に相違があれば、増築等による未登記の可能性を考えるべきでしょう。また、増築ではなく減築している(建物の一部を取り壊している)こともあります。

 

増築部分などの未登記があるときの注意点

 

増築部分などの未登記がある場合、買主は購入前に売主の責任と負担で建物表題変更登記をしてもらうことが最も良い選択です。

売買契約の時点で未登記であるならば、売買契約書に「売主の責任と負担で建物表題変更登記をする」と明記してもらい、また、そのときに実施期限も明確にしておくことをお勧め致します。一般的には「引渡しまでに」とするケースが多いです。

未登記があると、最も現実的な問題は金融機関からの指摘です。住宅ローンの融資に際して、未登記部分を登記することを条件として付けられることが大半です。この判断は金融機関によって異なりますが、増築未登記部分の面積が大きい場合にのみ条件とすることもあれば、無条件に全て登記することを条件として付けることもあります。昨今では、わずかだったとしてもすべて登記してくださいと言われることがほとんどですので、ローンを受けて不動産を購入する場合、この未登記部分を売主様の費用負担と責任においてに登記してもらうのを前提で検討されることをお勧めします。

このように、引き渡しまでに建物表題変更登記をしてもらえればいいのですが、増築部分が違法だった場合は、話がややこしくなります。増築したことによって、床面積が増加し指定制限の容積率等オーバーしている違反建築の物件であった場合は、そもそも金融機関がその不動産については融資してくれないケースがありますので注意しておきましょう!

 

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お住い探しは長期化の傾向に!?氾濫するネット情報との向き合い方

2019年11月11日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

不動産情報サイト事業者連絡協議会(RSC)は、「不動産情報サイト利用者意識に関する調査」の結果を公表しました。

https://www.rsc-web.jp/

 

お住い探しをされている方が、アットホームなどの不動産情報サイトをどのように利用しているか、というデータがまとめられた情報です。

この中で目を引くのが、「問合せから契約までにかかった期間」のデータです。

調査結果によると、売買検討者の「問合せから契約までにかかった期間」について「3ヶ月以上」かかった人の割合が、2018年度の「20.9%」から、2019年度は「44.2%」へと大幅に増加しています。

今は多くの情報がインターネットで取得可能です。

 

「価格は適正なのか」、「耐震性に問題はないか」、「ハザードマップは問題ないか」、「ライフプランはどうなるのか」、「資産価値は維持できるのか」など、気になるワードが溢れかえっています。

そのため、購入を決断するまでに調べることが増えてしまっているのかもしれません。

また、売買検討者の「不動産会社に対する不満」の項目では、「説明・知識の不足」がトップとなりました。

これも、お住い探しをしている方のニーズが、物件情報の豊富さよりも、「周辺知識・説明力の有無」などに移ってきている証拠かもしれません。

併せて、売買検討者の「訪問した不動産会社」の平均は「3.1社」となっています。

お住い探しをしている方は、物件探しと並行して、信頼できる不動産会社も探している、という見方もできると思います。

お住い探しのように、専門的な知識や、多くの周辺知識が必要な取引では、インターネットに溢れているあやふやな情報や、概括的な記載の情報では、判断しきれないポイントがたくさんあります。

同じマンションでも全く同じ条件の住戸はありませんし、戸建に関しては同じものは一つも存在しません。

もし気になる物件の情報があった場合には、積極的に質問をしてみると良いと思います。

物件についての良い点・悪い点も含めきちんと情報開示をしてくれるのか。

質問した以上の周辺情報や関係情報を提供してくれるのか。

お時間がかかったとしても、信頼できる不動産会社を見つけることが、今のお住まい探しの近道なのかもしれません。

ぜひ信頼できる不動産の専門家と二人三脚で理想のお住まい探しをしていただければと思います。

 

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中古住宅を購入してリフォームをされる方、必見?!住宅リフォームガイドブック(令和元年度版)をご存知ですか?!

2019年11月10日

 

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

本日は住宅リフォーム推進協議会でまとめられている住宅リフォームガイドブック(令和元年度版)をご紹介したいと思います。

個人的には中古住宅を購入してリフォームをされる方、ご自宅のリフォームをされる方にはぜひ、ご覧いただきたい冊子です。

※少しお得にご自宅のリフォームが出来るかもしれません。

よく「住宅購入後に知りました?!」、「リフォーム前に知りたかった?!」、「リフォームを行い、減税を受けたい?!」というお声を時々聴きますので、ご興味のある方はぜひ、一度ご確認いただければ幸いです。

※地方自治体で用意されているリフォーム支援制度や補助事業については、お近くの市や区のホームページをご確認下さい。

また、補助金等の性質上、年度末等で使えない時期などがございますので、予めご承知おきください。

もちろん、住宅購入時に使えるもの、使えないものがございますので、事前にご確認いただければ幸いです。

今回ご紹介の『住宅リフォームガイドブック(令和元年度版)』は住宅リフォーム推進協議会のホームページにてご覧いただけます。

http://www.j-reform.com/ (住宅リフォーム推進協議会のホームページ)

ちなみに住宅リフォームガイドブック(令和元年度版)は冒頭マンガで始まる内容となっていますので、消費者には非常に分かり易いものです。

http://www.j-reform.com/publish/book_guidebook.html  (住宅リフォームガイドブック(令和元年度版)の冊子)

また、一般的な住宅リフォーム支援制度については、下記の通り、諸条件を満たす場合にご利用いただけます。

各制度の諸条件としては①耐震化、②バリアフリー化、③省エネルギー化、④環境対策、⑤防災対策、⑥その他となっています。

また支援方法は①補助、②融資、③利子補給、④専門家等派遣、⑤その他となっています。

※最新の情報については各地方公共団体にお問い合わせいただく事をおすすめします。

http://www.j-reform.com/reform-support/

不動産購入の際にはリフォーム前の物件をご覧になられると、本当に綺麗になるか、また最新の設備を入れる際にはどれくらい費用が掛かるのかが気になると思います。

そのような時には『住宅リフォームガイドブック(令和元年度版)』をご覧いただき、少しでもお得にリフォームが出来るかどうかをご判断いただければ幸いです。

ぜひ、今後の住宅購入の参考にお役立てください。

 

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建物にとって命取りは雨漏りです!

2019年11月09日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

雨漏りを放置すると、建物の内部の腐食を進行させてしまうので、早急に対処する必要があります。

雨漏りの原因

屋根の壊れた部分・・・台風・地震や経年劣化などで瓦のずれ、屋根材のヒビ

ベランダのヒビ・・・人の出入りがある分、防水塗膜が擦り切れやすく、ヒビなどのダメージが屋根や外壁よりも早くあらわれます。さらに、ベランダにある排水口が詰まっていると雨水が流れていかず、小さなヒビなどから建物の中に侵入してくる場合もありますので、要注意です。

サッシ枠と防水シートの隙間・・・経年劣化によるひび割れや縮んだシーリングのわずかな隙間から雨水が浸入してくる場合があります

給排水管・・・給排水管もサッシ枠と同じように外壁と防水シートを貫通しているので、そこに隙間があると雨が浸入する原因となります。

天窓・・・10年前後を目安にコーキングが劣化してひび割れ、縮み(塗り替えが必要です)

 

実は雨漏りの原因を探るのは難しいのです。

雨漏りとは、雨水が建築物のどこかから漏れ出し家の中に滴り落ちてくることです。

昔は雨漏りと聞くと、屋根が多かったかもしれませんが、現在では屋根材や工事技術の開発もあり、屋根よりむしろ壁や窓のサッシ、壁を貫通する給排水管の隙間から水が浸入するケースも少なくありません。

屋根をつたって滴り落ちてきた雨が壁の欠損箇所から侵入してきた場合、その侵入箇所と内部で沁みができている箇所が離れている場合が多く、専門知識があってもなお欠損箇所の特定はとても難しいそうです。

一度壁内に雨水が侵入しても必ず室内に出てくるとは限らず、壁内部を通って建材が水分を吸収し内部からの腐りの原因になりかねるので注意が必要です。

さらに、水が滴り落ちた箇所はあるにもかかわらず、どこにも外部に欠損箇所が見つからず、最終的に雨漏りではなく「漏水」または「結露」が原因だったというケースもあるそうです。

雨漏りの発生をさせない為にも屋根、外壁、ベランダ、サッシなどのチェックこまめにする事が大事です。
屋根材のズレやヒビ割れ、コーキングのヒビや剥がれなど見つけたら早めの修理で修理費用を抑える事と建物を長持ちさせる事ができます。
雨漏りをしている可能性があれば、早めに雨漏り診断ができる専門工事会社へご相談することをお勧めします。

 

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「贈与」以外の親からの援助 注意点

2019年11月08日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

住宅を取得する際に、親から資金の援助を受ける場合、他の兄弟との関係などから贈与扱いにできないときは、親からの借り入れとして返済を行う方法や住宅を親との共有名義にするという方法があることを理解しましょう。

【1】 親からの借り入れとする場合

親から住宅資金の借り入れを行う場合、手続きを誤ると、その借入金が贈与とみなされ、贈与税の課税対象となる場合があります。贈与税の課税対象とみなされないためには、税務署が正式な金銭貸借関係であると認めるような金銭消費貸借契約書あるいは借用書の作成、返済能力があると認められる借入金額であること、実際に返済していることを証明できる支払い方法をとること(例えば、金融機関からの振り込みを行うこと)などが必要となります。

【2】 住宅を親との共有名義にする場合

共有とは、住宅を購入する際に、親と自分が負担した資金額に応じて、住宅を共同で所有することをいいます。住宅の所有権を登記する場合に、それぞれの資金額に応じた割合で共有登記を行います。この方法によれば、贈与税の課税対象とはなりませんが、住宅を売却する場合には共有者全員の承諾を得る必要があり、売却が若干難しくなる場合もあります。
相続が発生した場合に親の持ち分を相続することについて他の相続人からの承諾を得られなければ、遺産分割がスムーズに行われないケースもあります。親の持ち分を自分が相続できるように、公正証書遺言を作成するとよいでしょう。

※公正証書遺言とは、遺言者が公証人に伝えた遺言内容を、公証人が公正証書として作成する遺言をいいます。

 

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2019年11月 フラット35金利のご案内

2019年11月07日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

2019年11月のフラット35金利は、20年以下が0.92%、21年以上が0.97%と先月から0.06%増となりました。

大手銀行の動向については、固定期間10年の最優遇金利について、みずほ銀行が0.05%引き上げたほか、他のの4行は先月から据え置きとなりました。

半年ぶりとなる金利上昇ですが、21年以上でも1.0%を切る超低金利は継続しています。

【フラット35 11月実行金利】

借入期間15年~20年 0.92%(先月+0.06%)
借入期間21年~35年 0.97%(先月+0.06%)
※上記金利には団信特約料が含まれておりません。

 

 

〇10割融資の場合の金利上乗せが年0.44%から年0.26%に引き下げられました。
〇中古住宅の「適合証明書」の取得を省略できる物件が拡大されました。
・築20年以内の長期優良住宅
・安心R住宅で新築時にフラット35を利用した住宅
・築10年以内で新築時にフラット35を利用した住宅
・中古マンションらくらくフラット35に該当するマンション
・団体登録住宅
〇建設費・購入価額の上限1億円の制限がなくなりました。
制度改正に関する詳細はフラット35のホームページをご覧ください。

【フラット35制度改正お知らせページ】
https://www.flat35.com/topics/topics_20191001.html


フラット35だけでなく、住宅ローン全般について、ご不明な点やご相談などございましたらお気軽にお問い合わせください。

 

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たかがコンビニされどコンビニ…

2019年11月03日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

 

今じゃ自宅の近くに欠かせないものの中に入ってくるのがコンビニエンスストアではないでしょうか?

ですが、ある地域ではコンビニがないのが当たり前なのです。

それは、「一種低層住居専用地域」という用途地域に指定されているエリアです。

本来、一種低層住居専用地域という用途地域内(いわゆる閑静な住宅地)では店舗や事務所なども出店は原則不可となっておりました。

そもそも土地の混在を防ぎ、どの地域でもトラックなどが行きかう街とならないよう土地を13地域に分類し用途を分けたのが用途地域の目的ですので、その中でも住宅地とする目的でもある一種低層住居専用地域では13種類の用途地域の中でも規制が厳しいエリアとなります。

一種低層住居専用地域の住民も、せっかく閑静な住宅地に家を買ったのに隣がコンビニになった途端に人がたむろするようなエリアとなってしまっては困ってしまいます。

ですが、その一種低層住居専用地域に2016年6月2日「規制改革実施計画」が閣議決定されました。住環境を害さない、公益上やむを得ないといった条件をクリアすれば、コンビニの出店が許可される事となったのです。

それは、日本が少子高齢化社会となっているからです。

一種低層住居専用地域にはいろんな年齢層の方が幅広く居住していますが、少なくとも高齢者の方も住んでおり、その方々の買い物の不自由さを解消する目的でもあります。

実際に高齢者の方から買い物に不自由しているといった調査結果も出ていたようで、今後高齢者の方がより良い生活を送れるような環境づくりの一環でコンビニの出店が許可されたという背景があるようです。

コンビニを建設する事は簡単ではなく、便利だからと言ってもやはり周辺住民からの反対もあるかと思います。

そんな中、世田谷区ではコンビニがない事で不便を感じている事もあり、コンビニを設置できるよう設置許可基準を策定したようです。建築基準法に関する国土交通省令の基準に適合しているものについては、建築審査会の同意が不要ともなっているそうです。

私たちの身近にあるコンビニですが、高齢者の方の買い物弱者を少しでも減らす事が出来るよう、街も国も変わっていかなければなりません。

高齢者も若い世代も安心して住むことが出来る街となるにはまだまだハードルはあるようですが、今後ご自身が住む地域もどのように変わっていくのかは住宅を購入するうえでは欠かせない情報となりますので、購入前には確認してみてください。

 

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数十年度に一度の災害は本当か?データで調べるハザードリスク

2019年11月02日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

先日の台風19号では各地に多大な被害が発生したことが報道されています。

それに併せて、ハザードマップの確認をするよう推奨されていますが、まだまだ認知度は低いというのが実際です。

(一社)日本損害保険協会では、「風水害等による高額保険金支払事例」を公表しています。

http://www.sonpo.or.jp/news/statistics/disaster/

こちらのデータによると、高額支払事例のトップ10のうち、半分にあたる5件がここ5年間で発生しています。
さらに、平成30年の事例が3件も含まれています。

ハザードマップを見ていただくと、「数十年に一度の大雨が降った場合の浸水予想です」といった文言が記載されている場合もありますが、最近の異常気象や大型台風の勢力・頻度を考えると、「数年に一度」もしくは「年に1回」といった頻度といってもおかしくないくらいの状況です。

ハザードマップに記載されたリスクは、「被害が発生するかも」ではなく「いつか被害が発生する」と考えていただくべきではないかと思います。

同じように、同協会では、「地震による高額保険金支払事例」も公表しています。
こちらでも上位5件のうち3件の事例がこの5年間に発生しています。

地震や台風、大雨の被害は見逃すことができないリスクとなっています。

たとえ保険金が支払われたとしても、それだけではカバーしきれないものが多くあります。
被害に合わずにすむ手段が手元にあるのであれば、まずはそれを徹底していただきたいと思います。

弊社でも、お住い探しをされている方には、ハザードマップをご覧いただくようご案内しておりますが、より一層、その重要性を皆様にお声かけしていきたいと思います。

多くの市区町村では、今ではインターネット上でハザードマップを公開していますので、ご覧いただく手間もかかりません。
ぜひ一度、ご覧になっていただければと思います。

 

 

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消費増税後の不動産購入のポイントについて

2019年11月01日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

10月に入り、消費増税が行われ8%から10%に上がりました。2%の税率の違いは、不動産のような大きな買い物では影響も大きく感じられる方もいらっしゃると思いますので、本日は『消費増税後の不動産購入のポイントについて』と題して解説をしたいと思います。

正直、当社においては言うほど消費増税を意識しての駆け込み需要というものは無かったように感じます。

それも事前に政府からの対策提案(「住宅ローン減税」と「すまい給付金」の提案)があったからでしょうか?!

そもそも消費増税の住宅購入はどれくらい支払いが変わってくるものなのでしょうか?

 

「年収500万円同士の夫婦」を例に計算してみると下記のようなシミュレーションが考えられます。

今回の例は年収500万円の子どものいない夫婦(世帯年収1000万円を想定しています。
各々の所得税が約15万円、住民税が約25万円と仮定)の住宅購入を例。持ち分や費用負担も均等に行うものと仮定します。

まず夫婦が5000万円(建物部分2500万円、土地部分2500万円)の物件を購入する場合、消費税が課税されるのは建物部分のみなので、消費増税後の2%の税率の差の影響は約50万円(2500万円×2%)になります。

当社では定期的に消費者向けのセミナーを開催していますが、「土地には消費税がかからない」という事をご存じで無い方もいらっしゃいますので、この時点で消費増税の影響を意外と感じない方もいるかもしれません。

さて、適用される消費税率が8%か10%かで変化がある制度としては「住宅ローン減税」と「すまい給付金」が挙げられます。

住宅ローン減税は消費税8%だと10年、消費税10%だと13年の減税をそれぞれ最大で受けることができます。

消費税10%が適用され、3年延長される部分は、「年末ローン残高の1%(当初10年と同じ計算)」と、「建物価格の2%の3分の1」のいずれか小さいほうの金額が減税になります。

夫婦が2500万円ずつ、35年返済、1%で借り入れを行った場合に受けられる住宅ローン減税は、夫婦の合計で消費税8%なら最大約444万円、消費税10%なら最大約494万円になります。

この差額の50万円で、建物にかかる消費増税の2%の差額50万円をカバーできる計算になります。

次に、すまい給付金です。これは消費税8%の場合は目安年収510万円以下で最大30万円、消費税10%の場合は目安年収775万円以下で最大50万円支給されます。

実際には年収以外に扶養家族による控除などを差し引き、住民税の所得割額で金額の判断がなされます。

すまい給付金の公式サイトでは給付額の簡易シミュレーションができます。

もしよろしければすまい給付金の公式サイトより、自ら計算してみる事をおススメ致します。
http://sumai-kyufu.jp/simulation/index.html (すまい給付金の公式サイト)

 

モデルケースの夫婦で試算をすると、消費税8%だと給付額は0円、消費税10%だと夫婦で合計30万円(一人当たり15万円×2人)の給付が受けられる計算になります。

ここまでで、消費税10%で購入したほうが、むしろ30万円有利になる計算になります。

※そもそも住まい給付金が受けられないような年収の方もいますので、ご注意下さい。

個人的には不動産購入に際して、既に消費増税は行われていますので、この議論そのものは意味をなさないかと思います。

不動産の価格については、一物一価ではなく、一物四価とも一物五価とも言われていたりしますので、不動産購入のタイミングによって、エリアや広さの類似物件については、購入時期に応じて価格が数百万円単位で変わるケースも良くあります。

中古の物件では、同じ建物内であっても、売り主の事情や考え方によって提示価格の強気さや値引き交渉の可否も変わり、ここでも数十万円から数百万円の価格差が良く変わります。

※中古物件で売り主が個人の不動産の場合、消費税はかかりませんので、ご注意下さい。

そう考えると、物件購入において、消費増税の影響はさほど大きなものではないと考えられます。やはり不動産購入の時期は増税うんぬんよりも「適切なタイミング」が重要だと思います。

エリアやどのくらいの大きさの物件を選ぶか、各家庭の経済状況などと照らし合わせて予算を検討するなど、自分で決めることができます。路線が変わったり間取りが変わることで、あっという間に500万~1000万円程度価格が変わることもあります。

まずは、なぜ不動産購入をする必要があるのか、購入の動機を満たすためにはどんな仕様の物件である必要があるのかなどを整理して、後悔のない不動産購入を目指していただきたいと思います。

ちなみに当社では変に不動産購入を急がしたりしませんので、気兼ねなく不動産購入のご相談をいただければ幸いです。

今後の不動産購入の参考にお役立て下さい。

 

~人生に愛すべき住まいを。~
さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

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