私たちは、さいたま市南区・浦和区・緑区地域の住まいのプロフェッショナルです

スタッフブログ:月別: 2019年9月

山の手大地の凸凹を作ってきた川とその水源

2019年09月30日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

東京の都心を歩いていても、地形に凸凹があります。
地形とは、簡単に言えば、地面に出来た凸凹(起伏)のことです。

地面に起伏を作り出す主な要因は、地盤の隆起と自然の作用による浸食の2つによるものと考えられます。隆起は近く変動によって、浸食は主に水の流れによって起こります。

水は高いところから低いところに流れ、川は山から流れてくるのが普通です。
荒川も多摩川も、関東山地の奥から流域の水を集めて東京湾へと流れています。しかし、神田川や石神井川、善福寺川といった山の手台地を流れる中小河川の水源は、山の手台地の上にあります!

練馬区から杉並区、武蔵野市、三鷹市にかけての地域に見られる多くの池。
三宝寺池、石神井池、富士見池、善福寺池、井の頭池など、実はこれらの池には「共通点」があります。

 

 

白い点線は標高50メートルの等高線です。
東京の地形に凸凹を作ってきた石神井川や神田川の水源が、
ちょうどこの辺りに集中していることが分かります。

陰影図にあるように、
・いずれも武蔵野台地上で標高50m前後の場所に位置していること
・谷頭型の湧き水であること
・そして山の手台地を刻む中小河川の源泉になっていること
の3点です。

なぜこの標高50メートルあたりに湧水が多いのでしょうか?

もともと、武蔵野台地(主として中西部)は見ずに乏しい土地でした。これは、地下水の水位が低く、流れも速いため、水が地上へと湧き出しにくい条件がそろっているためです。

地下水位が低いのは、表面を覆ている関東ローム層や段丘礫層が水を通しやすく地層が厚いため、しみ込んだ薄いが地中深くへと伝わってしまうからです。

この武蔵野台地の勾配が緩くなるのが標高50m付近です。

地下水面の勾配もこの辺りで緩くなるので、水が地上に湧き出しやすくなります。その為、この付近で谷頭に湧水が現れ、前出のような池をたたえ、流れとなって台地を潤します。
また、この標高50メートルラインを過ぎると、谷頭ばかりでなく谷壁の下部からの湧水も多く見られるようになり、同じ武蔵野台地でも一転してみずに恵まれた土地柄に替わります。

谷頭の泉から流れ出した川は、崖下の湧水を集めて台地に谷を刻み山の手台地に凸凹を作ります。
東京の足元には、こんなに大きな水の営みがあったようです。
あなたの暮らす街の地形はいかがでしょうか・・・。
普段何気なく、見過ごしている東京の地形も自然の作り出したそのルーツをたどっていくと面白いかもしれません。

 

~人生に愛すべき住まいを。~
さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

増税前に不動産は買いなのか?!統計的に分析してみました!

2019年09月29日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

いよいよ消費税の10%への移行のタイミングが近づいて参りました。そのようなタイミングで、何とか増税前に不動産購入を検討されている方もいらっしゃるかと思います。

最も不動産が動く時期として、2月、3月の人の移動する時期が不動産の繁忙期と言われます。逆に不動産の閑散期は、『夏』と言う業界関係者は多いと言われます。

前回はこの『夏』の時期について、解説をしてみましたので、本日はそのデータを活用して、消費税増税前の時期について、解説をしたいと思います。

不動産の売買における年間の販売状況の実態をデータもとに検証してみたいと思います。

本データは不動産業界の定期的なデータを発表しています『レインズ』の首都圏の中古マンションの資料をもとにお伝えをしたいと思います。

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201901_summary.pdf

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201801_summary.pdf

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201701_summary.pdf

■過去3年間の中古マンションの販売成約件数を見ても、9月、10月はコメントしずらい!

 

資料をご覧いただくと、9月、10月は何ともコメントしずらい結果が出ていますが、おそらく本年度は9月の方が成約件数を増やす結果となりそうです。

本データの全体を俯瞰してみますと、成約㎡単価はあまり変動していない事が分かりました。9月、10月の時期で比較しても、変化が少ない時期となっています。

 

■不動産の動きが鈍る、9月の不動産購入は価格交渉がしやすい?!

そもそも不動産には消費税が掛かるものと、掛からないものがございます。増税後に影響が出てきそうな不動産は事業者が売主となっている不動産の為、そのような不動産は価格交渉のチャンスだと思います。国は増税後の景気反動の波をつくらないようにポイント制などの政策を用意していますが、何とか成約件数を確保したいと思う不動産事業者も多くいることを考慮しますと、通常よりは多少の値引き交渉にのってもらい易いのではないでしょうか?

勿論、売主は価格決定権者ですので、プロを相手には交渉はしにくいものも考えられます。

 

■住宅ローンの金利が低いタイミングで住宅購入をご検討下さい!

個人的な見解かもしれませんが、2019年の8月のフラット35の金利状況を見ても、過去最低金利を更新しました。その為、2019年9月の動きは通常の時期より、頑張って不動産購入を検討される方にとっては、買主にとっては非常に良い時期になるかもしれません。

ぜひ、9月は頑張って家探しをしていただき、低金利の住宅ローンを組んでいただくことで、通常よりもかなり抑えられた総支払額になるのではないでしょうか?

ぜひ、今後の不動産購入の参考にお役立て下さい!

 

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窓の種類!!

2019年09月28日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

最近自宅の立替を夢もながらパソコンソフトを使い自宅の設計を楽しんでいますが以外に悩んだことがあります。
それは窓の種類が多くてどの窓がいいのか決めかねたことです。

窓の種類と特長を調べてみました。

横にスライドして開く窓

 

1.引き違い窓

2枚の窓をそれぞれ左右に開くことができ、どちらからも部屋の外にアクセスができます。
特長
採光面積がとても広く取れるので、室内を明るくするのに適しています。
普及率が高いため、とても安価で種類が多いという魅力があります
弱点
気密性が高くない事とデザイン性が乏しい

 

2.片引き窓

左右片方がFIX窓でもう一方をスライドさせて開閉する窓です。
特長
真ん中にフレームがないので眺望を確保できる

 

3.両袖片引き窓

真ん中の窓がFIX窓になっていて、両側がスライドして開く窓です。

 

4.引込み窓

窓を開いたときに開口部の脇に障子を収納する窓です。
特長
庭やテラスに面した窓に最適、ガラス面積が大きく開放感がある

 

上下にスライドして開く窓

 

5.上げ下げ窓

こちらも両開き窓と同様に海外で使われることの多い窓です。2枚の窓をスライドさせて開閉させますが、2枚とも動くタイプと片方だけが動くタイプの2種類があります。防犯性がとても高く、2枚とも動くタイプは通気性も優れています。
特長
一方で、開け閉めの動作が大変で、外面のお手入れがしにくいというデメリットがあります。このため、安全性を考えると2階以上への設置は避ける必要があります。

 

折りたたんで開く窓

 

6.折りたたみ窓

窓を折りたたんで開口部分を全開にできる窓です。
特長
庭やテラスに面した窓に最適、開口を大きくとれる

 

すべり出して開く窓

 

7.たてすべり出し窓

たて方向を回転軸に、室外側へすべり出しながら開く窓です。
特長
家の外側に沿って吹く風を室内に効果的に取り込める.
室内側から室外側のガラスの清掃ができる
雨がそのまま室内に入ってしまうというデメリットがあります。

 

8.すべり出し窓

障子が横方向を回転軸に、室外側へすべり出しながら開く窓です。
特長
室内側から室外側のガラスの清掃ができる
障子がひさし状になるので、小雨程度なら窓を開けて換気することができる
風通しがそれほどよくありません。

 

9.オーニング窓

すべり出し窓を2~4つ縦に連結した窓です。
特長
複数の窓を一つのハンドルで同時に開閉する
障子がひさし状になるので、小雨程度なら窓を開けて換気することができる

 

10.両たてすべり出し窓

「開き窓」とも呼ばれ、左右の窓枠を軸にして2枚の障子を開閉する窓です。
特長:開放できる面積が大きく、外の空気を取り込むのに最適

 

11.突き出し窓

窓枠の上側を軸にして障子に下部を外側に押し出すように開く窓です。
特長
ピクチャーウインドウとも呼ばれ、外の景色を取り込むのに最適
障子ががひさし状になるので、小雨程度なら窓を開けて換気することができる

 

12.ガラスルーバー窓

細いスリット状のガラス板が並んでいるタイプの窓です。
特長
レバーを回してガラス板の角度を調節しながら開閉する
プライバシーを守りながら換気をしたい空間によく使われる
トイレや風呂場に使われることが多いルーバー窓ですが防犯上は不向きです。

 

13.ウインドキャッチ連窓

FIX窓の両側にたてすべり出し窓の吊り元を方立にした窓です。
特長
「たてすべり出し窓」を左右に付けることで左右両方からの風をとらえるのに有効
室内側から室外側のガラスの清掃ができる

 

2つのあけ方がある窓

 

14.ツーアクション窓

1つの窓で内開きと内倒しの2通りの開け方ができる窓です。
特長
1つのハンドルで2通りの開き方ができる
内開きは室内側に大きく開くので、窓の掃除がしやすい
気密性、断熱性が高いので寒い地域におすすめ

 

倒して開く窓

 

15.内倒し窓

窓枠の下側を軸にして障子を室内側に倒して開く窓です。
特長
大きく開閉せず、内側に倒れるので、小雨程度の日なら窓を開けて換気をすることができる
防犯やプライバシー保護、窓からの落下防止にも効果的

 

16.外倒し窓

窓枠の下側を軸にして障子を室外側に倒して開く窓です。
特長
排煙窓として高所によく使用される
浴室など高温多湿の部屋には取り付けられない

 

高所につける窓

 

17.天窓

勾配のある屋根に設置する窓です。
特長

1日中日差しが入るので、明かり採りに最適

 

18.高所用すべり出し窓

吹き抜けなどの高いところに設置するすべり出しタイプの窓です。
特長
暖かい空気が上へと移動する性質を利用した「重力換気」(高い位置の窓から室内の空気を排出させながら低い位置の窓から外の空気を取り込む)に最適

 

開かない窓

 

19.FIX窓

「はめ殺し窓」とも呼ばれる、開閉ができない窓です。

 

その他の窓

 

20.出窓

建物の壁から外に突き出した形状の窓です。
特長
お部屋を広く見せるのに有効、引違い窓、FIX窓など窓の開き方がえらべる
夏場は熱がこもりやすく冬場は結露が発生しやすいというデメリットがあります。

 

21デザイン窓

小窓やスリット窓などがあります

さまざまな開き方の窓があります。
また、窓の大きさは法律で決められています。
法律(建築基準法)には、居室(人が生活する部屋)には窓を設けて、自然光(採光)を取入れなければいけないという規定があります。

建築する用途地域によってその数値は変わってきますが、最も住宅が建てられる「住居地域」では、住宅の居室には部屋の大きさ(床面積)の1/7以上の採光有効開口が必要だと決められています。

窓を決めるだけも形や開け方、採光のとり方を考えないといけません。しっかりとした計画を立てないと雨水の浸入経路にもなってしまいますので参考にして頂ければ幸いです。

 

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さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

住宅ローンの借り換えは検討していないのですか?

2019年09月27日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

私たちも驚くほどの低金利ですが、皆さんは借換えをご検討されたことはありますか?

普段ご自身が組まれた住宅ローンの金利など気にされていない方もいらっしゃると思いますが、この機会に借換えをしたらどのくらい総支払金額が圧縮できるのか計算をされた方が良いかと思います。

なぜならば、今月のフラット35の金利は…

21年以上35年以下 0.91%(団信なし)
20年以下 0.85%(団信なし)  だからです。

仮に借換えをした場合を想定して計算してみました。

【当初借入を支払続けた場合】
借入年数:35年 金利:1.50% 借入金額:3,000万円
総支払額:38,579,007円

【5年後借換えた場合】

借入年数:30年 金利:0.91% 借入金額:2,660万円(60回支払い後の残金)
5年間の返済額5,511,300円+借換え後返済額30,405,765円=総支払額:35,917,065円
その差額はなんと、2,661,942円もお得になります!!

もちろん、その他に借換えの手数料や登記費用などもかかるので、実際にはこの金額全てがお得となるわけではありませんので、実際のご自身の借入された時の金利で計算して、諸々引いたとしてもお得となるようでしたら、借り換えをされる事をお勧めします。
(借換えの際の諸費用も含め借り換え可能ですので、数万円程度の手出しで可能となります。)

また借換えが出来る条件としては、直近1年間の住宅ローンの返済に遅滞がない事が条件となります。
あとは、通常の住宅ローンの借入と一緒で再度金融機関の審査を行います。既存借入がある方は借換えする為の新たな借り入れ金額が融資可能か審査をしますので、ご自身で現在お支払されている借入がある場合はご申告ください。

まずは、借り換えをした場合はどのくらい総支払額に差額が出るのか計算しますので、ご希望でしたらお問い合わせください。

 

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どのような戸建て住宅で雨水の浸入が多いかご存知ですか?

2019年09月26日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

2019年8月20日に日本木造住宅耐震補強事業者協同組合(略称:木耐協)の宿泊研修会に参加してきました。

その際に、株式会社日本住宅保証検査機構(通称:JIO)様の講演があり、非常に興味深い内容でしたので、本日はご紹介したいと思います。

https://www.jio-kensa.co.jp/  (株式会社日本住宅保証検査機構様HP)

 

戦後、日本の木造住宅の平均寿命は20数年と言われた時代もあったようですが、住宅品質確保法の『住宅性能表示制度』や、長期優良住宅普及促進法において、1990年代からは100年の寿命を目指す取り組みがスタートしました。

耐久性を確保するための設計仕様も様々な形で、検討・基準化されてきましたが、現実は、せっかく長寿命を目指した住宅においても、外皮部分である、屋根や外壁、開口部等から雨水の浸入を起してしまい、躯体内の劣化を進行させてしまっているシーンもあるようです。

結果新築で建てても、比較的早いタイミングで大が掛かりな補修・改修工事が必要となるケースも少なくないようです。

そのようなシーンにおいて、住宅瑕疵担保責任保険という制度もあり、万が一の保険制度はありますが、残念ながら住宅品質確保法の瑕疵担保責任期間である満10年を過ぎてから劣化事象が本格的に進行する事もあるようです。

それも軒の出や庇のない屋根形状、陸屋根やパラペット付き勾配屋根、一体型バルコニーなどの採用により、外壁への雨掛かりが多くなり、防水への依存度が高い密閉型の外皮構造が一般化しているようです。

それも『片流れ』『軒ゼロ』『金属屋根』の3項目に則した物件が雨水侵入の事故が多いようです。

住宅瑕疵担保責任保険法人である『株式会社日本住宅保証検査機構(通称:JIO)』様の調査によると、設計施工基準の雨水浸入部位に関する区分の層分けは、大きく『屋根の防水』『バルコニーおよび陸屋根の防水』『外壁の防水』の3つに分けられているようで、その部分の状況は不動産の内見時や購入後の定期的なチェックが必要なようです。

新築木造住宅の保険事故物件を見ていますと、圧倒的に『サッシまわり』の雨水浸入が多いようです。それについで「外壁の平部分」、「防水層とサッシの取り合い」といった箇所が挙げられるようです。

我々は中古住宅購入時に建物状況調査(インスペクション)は欠かせないものと考えます。その理由として、中古住宅の問題点でもありますが、建物の現在の性能がわからないという事が挙げられます。また、日本において中古住宅が流通しない大きな原因は、既存建物を調査し評価する仕組みがなかったからです。

「中古住宅は購入代金が安くても後ほどリフォームでお金がかかる」といって新築偏重の住宅市場となってもいました。実は建物を調査し評価する仕組みは最近開発されたものではなく、結構前から実務が運用されているのです。

耐震診断などはその代表例であり、弊社では20年以上も前から耐震診断を実施して参りました。その技術を活かして弊社では建物状況調査(インスペクション)の提供を行っています。

中古住宅購入時には住宅ローン減税が使えないものを使えるようにする手続きや各種補助金の活用提案を行っています。また住宅ローンでフラット35を利用する場合、フラット35の適合証明書の発行に関する調査も行っています。

ぜひ、不動産購入時には当社にお声掛けいただければ幸いです。

 

~人生に愛すべき住まいを。~
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4人家族にちょうどいい住まいの広さ ~理想の広さと最低限必要な広さ~

2019年09月22日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

お住い探しをする場合には、予算、エリア、築年数など様々な希望条件があると思いますが、広さについてはどのようにお考えでしょうか。

なんとなく「3LDKあれば足りるかな?」といった決め方をしていませんか?

住まいのちょうどいい広さを考える目安として、国土交通省では「住生活基本計画」というもののなかで「誘導居住面積水準(=理想の広さ)」と「最低居住面積水準(=最低限必要な広さ)」を発表しています。

<住生活基本計画>

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000032.html

・理想の広さ(誘導居住面積水準)

国土交通省によれば、都市部における理想の広さは

「20㎡×世帯人数+15㎡」(2人以上の場合。)

と定義されています。

4人家族であれば、「95㎡(20㎡×4+15㎡)」となります。

たしかに、理想の広さですね。

ただ、実際の取引の場面では、ここまでの広さのマンションはあまり見かけません。

一般的なファミリータイプの広いお部屋でも、80㎡後半くらいでしょうか。

・最低限必要な広さ

一方で、最低限必要な広さは

「10㎡×世帯人数+10㎡」(2人以上の場合。)

と定義されます。

4人家族の場合には、「50㎡(10㎡×4+10㎡)」です。

子供が小さいうちはまだなんとかなりそうですが、中学生を過ぎてくるとなかなかハードな住環境になりそうですね。

これらの広さは、あくまでも国交省が統計的に算出した数字ですので、各家庭によって条件は異なると思います。

物があふれている家庭もあれば、ミニマリストの用に物が極端に少ない方もいらっしゃると思います。

家族構成や個別の要因を考慮する必要はありますが、もし広さの目安が定まらない場合には、このような算出方法も参考になさってみてください。

 

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2019 年8月度の不動産相場

2019年09月21日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

公益財団法人東日本不動産流通機構(通称:東日本レインズ)から、2019 年8月度の不動産流通市場動向が発表されました。以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。詳細は下記リンクをご覧ください。

○東京都

8 月の東京都区部は78.31 万円/㎡と前年比で2.5%上昇し、8 ヶ月連続で前年同月を上回った。多摩は39.73 万円/㎡と前年比で4.7%上昇した。

○神奈川県

8 月の横浜・川崎市は47.69 万円/㎡と前年比で2.7%下落し、3 ヶ月連続で前年同月を下回った。神奈川県他は31.42 万円/㎡と前年比で5.5%下落し、7 月に続いて前年同月を下回った。

○埼玉県・千葉県

8 月の埼玉県は32.12 万円/㎡で前年比プラス0.7%と、ほぼ横ばいながら7 月に続いて前年同月を上回った。千葉県は27.82 万円/㎡と前年比で6.6%上昇し、5 ヶ月ぶりに前年同月を上回った。

 

◆公益財団法人東日本不動産流通機構

『月例報告 Market Watch サマリーレポート 2019年8月度』

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201908_summary.pdf

家を持っている方も、これから買う方も、常に不動産相場は確認しておくようにしましょう!

 

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親からの住宅資金援助 贈与税はかかるのか?

2019年09月20日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

住宅を購入する際に、親からの資金援助を受けて購入されるお客様が増えています。

通常、1年間あたり110万を超える生前贈与には贈与税が課税されます。しかし、子供が住宅を購入するための資金援助であれば、年間110万円に加えて700万円まで贈与しても贈与税が課税されない特例があります。

今回は住宅取得等資金の贈与税の特例について、注意点を中心に解説します。

住宅取得等資金の贈与税の非課税はどのような制度なのか?

この特例は、一言でいうと「子供ないし孫が住宅を購入するための資金援助であれば、700万円(認定長期優良住宅等の場合には1200万円)まで贈与しても贈与税を課しませんよ」という特例です。

あくまで住宅を新たに取得するための資金援助に限定されるため、既存の住宅ローンの返済のための資金援助はこの特例の対象となりません。

この制度はかなり人気の制度です。

▼この制度の主な条件は次の通りです。
(※詳細な要件をご確認したい方は 末尾に記載)

・贈与を受けるのは子供か孫であること(直系であることが条件です。例えば妻の両親から夫が贈与を受ける場合などには、この特例は使えません)

・贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅を新築や取得していること

・贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること又は遅滞なく居住することが見込まれること等

・受贈者は20歳以上の子、贈与者は受贈者からみて直系尊属、というのがこの特例の条件です。したがって、親から子のみならず祖父母から孫への贈与でも適用可能です。

注意点1 贈与税が0円でも必ず申告が必要

住宅取得等資金の非課税の特例を使う場合に、最も多くトラブルになるのが、「非課税の範囲内だから申告しなくていいと思いました」というケース。

この特例は、非課税額の範囲内だったとしても必ず贈与税の申告が必要なのです。

例えば、住宅取得資金を400万円贈与したとします。住宅取得資金は700万まで非課税なので、確かに特例を使えば税金は0円です。しかし、税金が0円だったとしても申告はしなければいけないのです。もし申告しなかった場合には特例を受けることはできません。400万円を通常の方法で贈与した場合には33万5千円の贈与税が課税されてしまいます!

贈与税の申告期限は、贈与した年の翌年2月1日から3月15日までです。毎年、この期限を過ぎてから、「住宅取得資金を申告しなかったんですけど、今からなんとかなりませんか?」という相談を受けます。

この制度の恐い所は、申告期限に1日でも遅れたら非課税に絶対にしてくれなくなることです。

この特例を検討している人は、必ず「税額がでなくても申告は必要!」と覚えるようにしてください。

注意点2 資金援助したのなんて黙っていればわからない?

住宅を購入する時に親から資金援助を受けたことなんて、黙っていれば誰もわからないでしょ?とお思いの方、そのお考えは、大変危険です!!

はっきり言って、プロが見れば・・・
すぐにわかります!!

親から資金援助を受けたのに、それを税務署に申告していない場合というのは、簡単に見破れます。

登記簿謄本には、その不動産の所有者の情報が書いてあるのですが、ポイントになるのは、抵当権の部分です。

住宅ローンを組んで住宅を購入するのであれば、必ず、登記簿にいくらの借入をどこの銀行からしたかが書かれます。抵当権の設定なしに不動産を購入するということは、銀行から融資を受けないで不動産を購入したことを意味します。つまり自分達でお金を全て用意したことになります。

もちろん若くてもたくさん稼ぎのある人なら話は別ですが、例えば30歳のサラリーマンが5000万円の物件を住宅ローンを組まずに購入するというのは、親の援助がなければ現実的ではありません。

超高給取りのサラリーマンなら別かもしれませんが、税務署からすれば、そのサラリーマンが毎年どれくらいの給与を会社からもらっているかは筒抜け状態です。

そこまで収入があるわけでもないのに、住宅ローンを借りずに不動産を購入したということは、親からの資金援助があったと疑われても仕方ないですね。
親から住宅取得のための資金援助を受けることが悪いことでは決してありませんが、その場合には必ず贈与税の申告をすることを守ってくださ。

まとめ

住宅取得等資金の贈与税の非課税制度は、基本的には凄くいい制度です。どんどん使っていただくことをお勧めしています。

ただ、注意点としては、まず申告は必ず必要になること。納税がでなくても翌年3月15日までに必ず申告してください。

なお、この制度を使えば700万円まで非課税となりますが、通常の1年間あたり110万円までの非課税枠を併用することも可能です。つまり810万円まで非課税です。

 

 

 

≪詳細な適用条件≫
―――――――――――――――――――――――――――――――――
▼【受贈者の要件】
―――――――――――――――――――――――――――――――――
次の要件の全てを満たす受贈者が非課税の特例の対象となります。
(1) 贈与を受けた時に贈与者の直系卑属(贈与者は受贈者の直系尊属)であること。
(注) 配偶者の父母(又は祖父母)は直系尊属には該当しませんが、養子縁組をしている場合は直系尊属に該当します。

(2) 贈与を受けた年の1月1日において、20歳以上であること。

(3) 贈与を受けた年の年分の所得税に係る合計所得金額が2,000万円以下であること。

(4) 平成21年分から平成26年分までの贈与税の申告で「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けたことがないこと(一定の場合を除きます。)。

(5) 自己の配偶者、親族などの一定の特別の関係がある人から住宅用の家屋の取得をしたものではないこと、又はこれらの方との請負契約等により新築若しくは増改築等をしたものではないこと。

(6) 贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築等をすること。
(注) 受贈者が「住宅用の家屋」を所有する(共有持分を有する場合も含まれます。)ことにならない場合は、この特例の適用を受けることはできません。

(7) 贈与を受けた時に日本国内に住所を有していること(受贈者が一時居住者であり、かつ、贈与者が一時居住贈与者又は非居住贈与者である場合を除きます。)。
なお、贈与を受けた時に日本国内に住所を有しない人であっても、一定の場合には、この特例の適用を受けることができます。
(注) 「一時居住者」、「一時居住贈与者」及び「非居住贈与者」については、受贈者が外国に居住しているときをご覧ください。

(8) 贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること又は同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれること。
(注) 贈与を受けた年の翌年12月31日までにその家屋に居住していないときは、この特例の適用を受けることはできませんので、修正申告が必要となります。

(9) 住宅の取得に充てるために金銭の贈与を受け、実際にその金銭を住宅の取得資金に充てていること
(注) 居住用不動産そのものの贈与や住宅取得後に贈与を受けた金銭は対象となりません。

―――――――――――――――――――――――――――――――――
▼【居住用の家屋の新築、取得または増改等の要件】
―――――――――――――――――――――――――――――――――
「住宅用の家屋の新築」には、その新築とともにするその敷地の用に供される土地等又は住宅の新築に先行してするその敷地の用に供されることとなる土地等の取得を含み、「住宅用の家屋の取得又は増改築等」には、その住宅の取得又は増改築等とともにするその敷地の用に供される土地等の取得を含みます。
また、対象となる住宅用の家屋は日本国内にあるものに限られます。

(1) 新築又は取得の場合の要件(住宅用の家屋の登記簿上の面積要件)
建物の登記簿面積が50㎡以上240㎡以下であること かつ、
その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであること。

(2) 築後年数要件 取得した住宅が次のいずれかに該当すること。
① 建築後使用されたことのない住宅用の家屋
② マンション等耐火建築物は、25年以内 木造等耐火建築物以外は20年以内に建築されたもの
※耐火建築物とは、登記簿に記録された家屋の構造が鉄骨造、鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造などのものをいいます。
③ 上記年数を超えている場合は、
(イ) 新耐震基準に適合していることについて証明されたもの
(ロ) 既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のもの
(ハ) 新耐震基準に適合しない物件であっても、取得の日までに都道府県知事などに耐震改修工事の申請などをし、かつ、
贈与を受けた翌年3月15日までにその耐震改修によりその住宅用の家屋が耐震基準に適合することとなったことにつき一定の証明書等により証明がされたもの

(その他) 増改築等の場合の要件
イ 増改築等後の住宅用の家屋の登記簿上の床面積(マンションなどの区分所有建物の場合はその専有部分の床面積)が50平方メートル以上240平方メートル以下で、かつ、その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであること。
ロ 増改築等に係る工事が、自己が所有し、かつ居住している家屋に対して行われたもので、一定の工事に該当することについて、「確認済証の写し」、「検査済証の写し」又は「増改築等工事証明書」などの書類により証明されたものであること。
ハ 増改築等に係る工事に要した費用の額が100万円以上であること。
また、増改築等の工事に要した費用の額の2分の1以上が、自己の居住の用に供される部分の工事に要したものであること。

 

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ドローンの商用化をにらんだルール整備!住宅のインスペクションにも活用が?!

2019年09月19日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

政府はドローン(小型無人機)を使った宅配サービスなどの商用化をにらんだルールづくりを始めるようです。2022年度をめざし、所有者や使用者、機種などの登録制度を創設するとの事でした。個人的には早く、住宅の屋根等を調査する仕組にドローンを活用するシーンが広がればと思っていますので、このルールづくりに大変注目しています。

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO48842300S9A820C1SHA000/

機体の安全基準や使用者の技能を証明する制度もつくるようです。テロや事故などを防ぐとともに申請の手間を簡素にし、企業がドローンを使ったビジネスに乗り出しやすい環境を整える予定との事です。

ドローンは農薬の散布や災害現場の状況把握など人の少ない地域での活用は徐々に始まっているが、人が居住する地域では進んでいません。

昨年には改正宅建業法の施行により、インスペクションのあっせんについての義務化となり、業界的にはそろそろ本格的にインスペクションの重要性について議論されてくるものと考えています。中古住宅購入時はドローンを活用して屋根インスペクションを実施すべきだと思っています。

ドローンを活用するメリットは何と言っても、足場を掛けなければ調査が出来ない高所作業を簡単にクリアできるという点だと思います。人が近づけない高所作業をドローンに任せる事によって、中古住宅購入時の不安を払拭する事が出来ます。

また屋根に上ってみて初めて分かる事として、屋根の向きや方位によって劣化のスピードが異なり、劣化や変色状況をドローンのカメラ撮影によって、明確に判断できます。

通常は双眼鏡による目視調査を行っている方もいますが、ドローンを活用する事でその差は歴然となります。

※周辺が住宅地に密集している地域では、全体の調査は難しい場合もございます。

 

 

航空法は地上から150メートル以上の空域や人口集中地区の上空などで無人航空機を許可なく飛ばすのを禁止していますので、ドローンを宅配サービスなどに活用するには安全確保のルールが必要になっています。

登録制を導入すれば事故や紛失などが起きた際、警察が事故の原因や関与した人を特定しやすくなり、行政が認めていない不特定多数のドローンが空を飛ぶ事態を避けられます。

現在は人口集中地区などで飛行許可を得るには、申請書類を原則その都度、提出しなければならないとなっているようです。飛行の目的や日時、経路、無人航空機の製造者や名称、重量、設計図などを飛行計画ごとに詳細に記す必要があります。

登録制とあわせITシステムを導入し、ネット申請などを通じて手間を軽減する方向で調整をされるようです。必要な情報として所有者や使用者、メーカーから購入した際に機体に割り振られるID(番号)などを想定し、将来的には登録制を土台に交通管制システムの整備も検討するようです。

少し前に、ドイツ・ミュンヘン郊外のオーバーファッフェンホーフェン特別空港(航空・宇宙関係の研究機関や企業が集まっている場所)で、とあるスタートアップ企業が飛行試験を繰り返しているとの報道が出ました。それも2025年に実用化を目指してるとの事でした。

https://r.nikkei.com/article/DGXMZO4775795025072019TL1000?disablepcview

 

上記ホームページをご覧いただくと、大きなシャチを思わせるつるんとした白い機体に、細かいギザギザがついた前後2対の翼があり、その機体で5人乗りのようです。空飛ぶクルマ「ジェット」というようですが、翼が短い方が機首であり、ギザギザに見えるのは36個も積む電気エンジンを搭載しているようです。

先日、江ノ島でバスの自動運転が注目を集めましたが、そのような時代の先には空を飛ぶ時代が待っています。

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO48809590R20C19A8TJ1000/

 

内閣官房では「小型無人機等対策推進室」を中心にルール整備を進めるといった動きがあるようです。今秋、官民の有識者らを集めた検討会をつくり、19年度末までに報告書をまとめるようです。航空法など必要な法律の改正案を国会に提出し、21年度までの成立を目指されるようです。

米国や中国では急速にドローン市場が拡大している。米連邦航空局(FAA)によると米国内の商用ドローンは約30万機で、23年までに3倍程度に増える見込みとのこと。米国では登録制などのルールが整備され、居住地域での宅配サービスの普及が目前に迫っています。

個人的にはこのような仕組みが広がれば、宅配業者の再送問題などは解決できるのではと思っています。

登録制度は米国のほかカナダ、英国、フランス、オーストラリア、中国などが既に導入している。そのほとんどの国では、登録していないドローンを飛行させると罰則が科されるとのこと。

日本では経済界から登録制度の導入を求める声が上がっており、スーパーの西友は7月、楽天と組んで離島に配送するサービスの実験を始め、セコムはドローンと人工知能(AI)を組み合わせた警備体制を構築するようです。日本郵便は山間部や過疎地で配達の効率化をめざしていますし、このような動きがどんどん広がっていく事で、今後の日本の将来の経済にも影響を及ぼすものと考えています。

いずれにせよ、ドローンの商用化に関するルールづくり等で新たな仕組みがスタートする際には、各方面への配慮等が必要になる為、ドローンを活用したインスペクションの普及に際して、これからも最新情報に注意を払っていく必要がありそうです。

今後の参考にお役立て下さい!

 

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IOTで時短家事!!

2019年09月18日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

IoT(アイ・オー・ティー)を簡単に説明するとモノのインターネットになります。

すべてのモノがインターネットにつながり、これによって外から操作が可能になったり、外からその場所の状態・温度や映像などを知ることが出来るというものです。

インターネットにつながるものと言えば、今まではパソコンやスマートフォンぐらいという状況でしたがIoT化により、家電や車、建物などがインターネットでつながり、それぞれネットを介して情報交換をしながらより便利に使えるようになるようです。

家庭ではスマホやスマートスピーカーで家電の操作、たとえば冷蔵庫では食材を解凍している経過時間が通知されるなどの機能あるようです。
また留守番中の子供が扉を閉め忘れた場合は、親のスマホに通知が来たり、宅配BOXでは留守中でも荷物の受け取り・取り出し状況がスマートフォンで確認できるようです。

また、バスのIoT化によって、Webサイトや停留所にあるQRコードなどから、「自分の乗りたいバスが何分後に来るか」をリアルタイムで知ることのできるシステムもすでに実用化されています。

今からできるIOTで時短家事

家事の時短につながるものといえばやはりIoT家電です。

負担が大きい家事と言えば、炊事・洗濯・掃除ではないでしょうか。
この3つの家事を時短にしてくれるIoTグッズがすでに発売されているので調べてみました。

まずは炊事の手間を減らして時短を叶えてくれるIoT家電。

料理で一番悩むことが多いのが献立ではないでしょうか。
と言うことで献立決めを助けてくれるウォーターオーブンがありました。

「今日何にしよう?」と言うと、季節や天気を考慮したメニューを提案してくれます。メニューのレシピや材料もその場で教えてくれるそうですです。さらに提案してくれたレシピに対して「それは嫌い」と答えると、好みを学習してそのメニューの出現は減り、作ったレシピは蓄積されるので、「肉料理が続いているので魚を使った料理はどうですか?」という提案までしてくれるそうです。

次に洗濯です

本来は洗濯物を洗濯機に入れたら、洗剤や柔軟剤を入れて終わるのを待ち、洗濯物を干すというのが一般的な作業でした。
しかし、洗濯機のIoT化でその手間がグッと減ります。それは洗剤や柔軟剤を入れる手間も干す手間も省けるようになるからです。
あらかじめ液体合成洗剤と柔軟剤を洗濯機にセットすることが可能で、洗濯物の量に合わせて自動投入してくれるので洗濯物を入れるだけでOK。

アプリを使って外出先から操作でき、乾燥まで仕上げてくれるので、帰宅したらふんわりと仕上がった洗濯物を片づけるだけ終了するので大幅に時短ができます。

最後に掃除です

掃除機は外出先からアプリで操作! ロボット掃除機の進化がすごいらしい

スマートスピーカーに向かって「掃除して」と言うことにより音声で動かすことも可能、また掃除が終わると本体のダスト容器のゴミをクリーンベース内の密封型紙パックに自動で排出するロボット掃除機があります。
部屋の状況を学習・記憶し、最適な清掃パターンを選択しスケジュール管理のほか、清掃状況や清掃履歴も確認できるそうです

また、別のメーターの掃除機も外出先からアプリで操作できるロボット掃除機もあるそうです。
アプリでは遠隔操作の他、スケジュール設定や掃除エリア指定もできるて掃除してほしくないエリアの設定ができるなのど機能がついているようです。

IoTグッズを活用することで、忙しい家事の手間を減らし、ゆったりとした生活を実現し家族との時間を過ごしてみてはいかがでしょうか?

 

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契約の始まりと終わり ~停止条件と解除条件の違い~

2019年09月13日

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高額な不動産取引においては、残念ながら思い通りに契約が進まないこともあります。

住宅ローンが通らない、必要な行政庁の許可が下りない、といった事情により、契約が白紙になってしまうケースがあります。

こうした場合に備えて最初の売買契約時に設定されるのが、「停止条件」や「解除条件」になります。

・契約の効力発生を停止しておく「停止条件」

ひとつめが、条件が整ったときに契約の効力が発生する「停止条件」です。

たとえば、「農地法の許可が取得できたら」といった条件や、「建築確認申請が通ったら」といった、一定の条件が成立した時に、売買契約も効力が生じるという契約形態です。

・契約を遡及的に無効にする「解除条件」

もう一方は、条件が整わなかった場合には、契約を解除することができる「解除条件」です。

「住宅ローンの審査が下りなかったら」「住替え先の契約が成立しなかったら」といった、希望の条件が整わなかった場合には、売買契約を白紙解除できる、という契約形態になります。

どちらも、不動産取引の場面では、良く目にされる売買契約の条件設定かと思います。

それぞれ、条件付けをするメリット・デメリットがありますので、契約の経緯や進捗状況、相手方とのパワーバランスなどを考慮して、話を進める必要があります。

こうした不足の事態を想定した「条件」を契約に設定しておくことで、結果的には安心して売買契約が行えることになります。

お住い探しの最には、ぜひ信頼できる不動産のプロフェッショナルによるカウンセリングを受けるようにしましょう。

 

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団地再生プロジェクト始動?!団地の未来はどうなるのか!

2019年09月12日

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国土交通省は複数の棟で構成された団地型の分譲マンションの老朽化に対応するため、敷地を分割して売却しやすくする新制度を設ける方針が発表されました。

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000068.html

現在、1棟だけを切り出して売る場合でも団地の所有者全員の同意が必要となっていますが、この要件を緩める方向で議論されているようです。その団地の跡地には店舗や保育所を誘致し、団地としての魅力を高めるなどの案が浮上しており、多様な再生手法を選択できるようになる事で、ゴースト化する団地を回避するような対策となりそうです。良い話として、空き家になっている部屋の所有者は売却で現金化しやすくなるといったメリットも発生します。

国土交通省の調査によると同じ敷地内に2棟以上の団地が集まり、50戸以上ある団地は全国に約5,000カ所あるようです。その内、築45年を超す団地は2015年時点で291と全体の6%程度存在するようです。しかし、20年後の2035年には2,769と10倍近くに拡大する予想となっています。またその多くの団地に住まわれる住民の高齢化が進んでおり、老朽化でバリアフリー化も遅れているため、団地再生プロジェクト的な再生が急務になっています。

ただ団地の全棟を一括で建て替える場合、全所有者の5分の4以上、かつ各棟の所有者の3分の2以上の賛成が必要となり、また高齢の住人の方の合意形成はかなりハードルが高くあまり進んでいないのが現状です。

このため国土交通省は団地再生の新たな手法として敷地の一部を売却しやすくする事を考え、政策的に解決する方法を模索されています。現状では分割・売却は対象となる棟の所有者だけではなく団地全員の同意がいるのでほとんど実施されていない為、そこで同意の要件を緩めた新制度をつくる動きを取られるようです。

その案の一つに、団地の一部の棟を建て替える場合に必要な「団地全体の所有者の4分の3以上、かつ売却対象の棟の所有者の5分の4以上」との要件などの要件を緩めた新制度を検討し、2020年の通常国会に必要な法改正案の提出を目指されるようです。

敷地の一部を売りやすくなれば、団地再生の選択肢が増える事が予想されます。老朽化が激しい棟の敷地を売り、跡地を保育施設に転換して子育て世代を呼び込んだり、商業施設で住民の利便性を高めて入居者を増やしたりする再生案を描けるようになります。

バリアフリーなど高齢者が暮らしやすい集合住宅を跡地に建て、団地に住む高齢者が敷地の売却代金を元手に移り住むといったプランも考えられます。親から部屋を相続したものの、入居予定がなく売却もできない所有者は空き家を現金化できる可能性が広がっていくようです。

※個人的には高齢の住人の方が多い団地が増えていますので、いかに魅力的な環境を構築できるかがポイントのように感じます。

新制度は耐震性不足や老朽化による危険性がある建物を対象とし、管理組合とは別に所有者がつくる組合が売却できる事も視野に、一部の棟の住民が団地全体の意向に沿わない開発を進めることがないように団地再生の将来像を他棟の住民も含めて共有するよう求める方針との事でした。

 

今後の住宅購入の参考にしていただければ幸いです。

 

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防災の準備はしていますか?

2019年09月11日

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一瞬にして多くを失ってしまう大規模な自然災害で倒壊や浸水などの被害に加え被災後復旧も深刻な問題になります。

被害を最小限に抑える為に日頃の準備が重要になるのではないでしょうか。

最近では台風の影響で浸水や停電などがあります。

災害で立地の影響もなく災害を受けるのは停電ではないでしょうか。

新聞に掲載されていたデータです。

 

大規模停電が起きると復旧までかなりの時間がかかります。

地震や台風でライフラインが使えなくなった場合を想定して準備しておくと良いかもしれません。

一般的にあるとよいもの。

・日頃からお風呂にお水をためておくようにする。(トイレ用)
・太陽光で充電して使えるものを準備しておく(携帯充電器、ランプ、ラジオ、扇風機などは我が家にあります)
・非常食・飲み水
・カセットガス

・季節によっては防寒具など

備えあれば憂いなしといいますのでできることから準備してみましょう。

 

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インフラが悲鳴を上げている

2019年09月10日

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「いよいよか」というのが正直な感想です。

修繕必要な橋やトンネル 7割が未着手
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20190824/k10012046531000.html

全国にある橋やトンネルのうち、5年以内に修繕が必要なのは7万3000箇所以上あり、このうち7割ほどが修繕に着手できていないことがわかりました、という記事です。

 

建築物は無限に使えるわけではありません。
高速道路も大規模なリニューアル工事を実施中ですが、道路も橋もトンネルもダムも定期的なメンテナンスが必要です。

インフラの整備に手が出せる状況でないのは、今にわかったことではありません。数年、もしかすると数十年前からこうなることは簡単に予想できたのです。

日本は人口減少時代に突入し、加えて、極端な少子高齢化という歪な人口構成となっています。
生産年齢人口(お金を稼ぐ年代、言い換えると税金をたくさん納める年代)は年々減る一方で、当然ながら人口が減る自治体は税収が減り、インフラの整備費が賄えなくなります。

破綻した北海道夕張市の状況を見れば、この先何が起こるのか、容易に想像できます。

人口が一定数いないと、ショッピングモールもスーパーも当然ながら撤退します。病院も撤退します。
住みにくい街をあえて選択する理由は若い世代にはないので、便利な街には人が集まり続け、郊外の過疎化はますます進み、やがて公共交通網の維持もできなくなり、限界集落と呼ばれる状況に追い込まれます。

今後減り続ける税収は、今までよりももっとシビアに効率よく利用することが求められます。人が集まるエリアと、過疎のエリアを同じ扱いにはできなくなるのです。
同じ費用をかけるなら、より多くの人が恩恵を受けられるところにお金を投じるべきですね。人もお金も湯水のように使えるのなら、そんなことを考えなくても良いのですが、これからの時代はよりシビアに優先順位を見極める必要があるのです。

今回は詳細は触れませんが、すでに国は立地適正化計画という布石を打っています。自治体の中で、人が住む場所や商業地域を区分していきましょう、というものです。うがった見方をすると、人を集めるつもりがないエリアの線引きを行った、とも言えます。
今は具体的なアクションがないので問題にはなっていませんが、将来的に余力がなくなった行政の選択肢が少し明らかになったと判断すれば、お住まいの地域はもちろん、ご実家や親族の住む街の立地適正化計画は確認しておいた方が良いでしょう。

ふるさと納税の件で少し記事を書いたことがあるのですが、ふるさと納税による税収は継続的なものではありません。
自治体にとってあればボーナスみたいな存在です。
突然降ってわいた臨時収入を、各自治体は何に利用したのでしょうか?人を増やす努力を行っているでしょうか?

これから家を買う方は、街の見極めが本当に重要です。
生まれ育った町に愛着があっても、近い将来訪れる生活の不便さに耐えられるでしょうか。そしてその不便を自分たちの子供世代へ引き継いでいくのでしょうか。

地域によっては「家を継ぐ」という伝統も維持できない状況です。

大切なことなのでもう一度。
人口に起因する諸問題は、行き着く先が現時点でほぼ正確に予測できます。
住宅にかかる費用は人生の中でも大きな負担です。
住居費を消費してしまわないよう、街選びは慎重に行いたいものです。

 

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相続の問題です!!

2019年09月09日

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Aが死亡し、相続人がBとCの2名であった場合に関する次の記述は、民法の規定及び規約によれば、正しいか?

Q:Aの死亡後、いずれもAの子であるBとCとの間の遺産分割協議が成立しないうちにBが死亡したときは、Bに配偶者Dと子Eがいる場合であっても、Aの遺産分割についてはEが代襲相続人として分割協議を行う。

〇か×か?

A:答えは×です。
相続人の子が代襲相続人となるのは、相続の開始以前に死亡したときである。本問では相続が開始しているからC・D・Eの三人で分割協議を行う。

本来、相続では配偶者・子・親・兄弟姉妹と法律で決められた法定相続人がいます。
この相続人が被相続人より先に亡くなっている場合に、被相続人からみて孫・ひ孫・甥姪等が相続財産を受け継ぎ相続すること代襲相続といいます。

相続とは当事者になってみて状況を判断する事が多いので、あまり聞きなれない言葉も多いかと思います。この問題は宅建士の試験問題に出てくるのですが、タイミングが違うと、手続きも変わってくるものです。

次に、相続では被相続人に子供がいる場合は必ず相続人となるのですが、では、まだ生まれていない胎児の相続はどうなるのでしょうか?

正解はまだ生まれていなくても胎児は父母が亡くなった場合にはその遺産を相続することが可能となります。
もちろん生まれて間もない赤ちゃんに判断する能力はないので、遺産分割協議をする際には特別代理人を選任する必要がありますが、胎児は相続については既に生まれたものとみなす。ということが民法886条にあります。

実際にご自身がそんなタイミングに遭遇してもわからない事だらけだと思います。
遺産分割協議書などを作成する場合は、行政書士や司法書士の先生にお願いする事が多いと思いますが、ご自身の場合はどんなことが想定されるかという事がわかるっているだけでも、お続きするのに時間短縮できる事も多いかと思います。

よく相続では揉めることが多いと聞きます。相続で揉めることのないよう、こういった事も知っておいていただけたらと思います。

 

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2019年9月 フラット35金利のご案内

2019年09月08日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

2019年9月のフラット35金利は、20年以下が0.85%、21年以上が0.91%と先月から0.06%と大幅な減少となりました。今月の金利は2016年8月の最低金利以来の低水準で、歴代2番目に低い金利となります。

大手銀行の動向については、固定期間10年の最優遇金利について、りそな銀行が2か月ぶりに0.05%引き下げたほか、三菱UFJ、三井住友、みずほ、三井住友信託の4行は据え置きとなりました。

【フラット35 9月実行金利】

借入期間15年~20年 0.85%(先月-0.06%)
借入期間21年~35年 0.91%(先月-0.06%)
※上記金利には団信特約料が含まれておりません。


2019年4月にフラット35の制度改正が行われました。主な変更点は下記の通りです。

1)【フラット35】借入対象費用の拡充
下記の費用について【フラット35】の借入対象とすることができるようになりました。
・建築確認などに関連する各種申請費用
・マンション修繕積立基金
・マンション管理準備金

2)【フラット35(リフォーム一体型)】の制度変更
既存住宅売買瑕疵保険の付保が可能な一戸建て住宅など、事前確認が省略できる対象が追加されました。


フラット35だけでなく、住宅ローン全般について、ご不明な点やご相談などございましたらお気軽にお問い合わせください。

 

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東京都の地震危険度ランキング あなたの地域は大丈夫!?

2019年09月07日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

今回は、「大地震が起きた時にどれぐらい危険か」を
東京都が発表しているものがあるので、そちらを紹介しようと思います。

この東京都の測定調査では、都内の市街化区域の5,177町丁目について、各地域における地震に関する危険性を、建物倒壊危険度、火災危険度に加えて、前回から測定を始めた災害時活動困難度を加味し、総合危険度について測定している。

東京都の本調査では、地震の揺れによる下記の危険性を町丁目ごとに測定


尚、地域危険度は、それぞれの危険度について、街丁目ごとの危険性の度合いを5つにランクに分けて、以下のように相対的に評価している。


今回は、2018年2月15日に東京都で発表されている「地震に関する地域危険度測定調査(第8回)」を元に、今回は、その地域危険度の高いエリア(総合危険度ランキング100位)をリスト作成してみた。

東京都にお住まいの方(若しくは、東京都内に住宅を購入しようとしている方)は、あなたの地域が入っていないかどうか 確認してみて頂きたい。
もしあなたが住んでいる地域が入っていた場合は、地震への備えを特に注意して下さい。

ちなみに
「総合危険度」が最も高かったのは、前回調査に続き荒川区町屋4丁目だ。ランク上位は、地盤が軟弱で木造住宅が密集する城東エリアの下町地域が多いのが特徴。

■上位100に入るエリアの中で、エリア別にみていくと
足立区 22か所
荒川区 14か所
墨田区 13か所
大田区 10か所
葛飾区 8か所
北区  7か所
中野区 5か所
江東区 5か所
杉並区 4か所
品川区 4か所
江戸川区3か所
新宿区 2か所
台東区 2か所
豊島区 1か所

■以下、「総合危険度」でもっとも高かった地域100位まで。
1 荒川区 町屋4丁目
2 足立区 千住 柳町
3 荒川区 荒川6丁目
4 足立区 千住 大川町
5 墨田区 墨田3丁目
6 北区 志茂4丁目
7 墨田区 京島2丁目
8 江東区 北砂4丁目
9 大田区 羽田6丁目
10 足立区 千住 元町
11 足立区 柳原2丁目
12 墨田区 押上3丁目
13 墨田区 東向島1丁目
14 大田区 羽田3丁目
15 墨田区 八広3丁目
16 江東区 北砂3丁目
17 足立区 千住 龍田町
18 北区 志茂5丁目
19 荒川区 荒川3丁目
20 足立区 関原2丁目
21 葛飾区 東四つ木3丁目
22 大田区 西蒲田4丁目
23 荒川区 南千住1丁目
24 足立区 関原3丁目
25 荒川区 西尾久6丁目
26 北区 岸町2丁目
27 足立区 中川2丁目
28 足立区 本木 北町
29 墨田区 墨田5丁目
30 足立区 千住 寿町
31 荒川区 町屋2丁目
32 中野区 若宮1丁目
33 荒川区 西尾久5丁目
34 足立区 西新井本町1丁目
35 大田区 仲六郷2丁目
36 墨田区 京島3丁目
37 中野区 野方2丁目
38 北区 上十条5丁目
39 荒川区 東尾久6丁目
40 荒川区 東尾久2丁目
41 墨田区 八広4丁目
42 葛飾区 堀切5丁目
43 足立区 本木 東町
44 墨田区 立花2丁目
45 江東区 大島7丁目
46 足立区 千住4丁目
47 品川区 西大井3丁目
48 北区 上中里3丁目
49 葛飾区 東立石4丁目
50 北区 栄町
51 荒川区 南千住5丁目
52 大田区 南蒲田3丁目
53 墨田区 東向島6丁目
54 大田区 西蒲田5丁目
55 葛飾区 鎌倉4丁目
56 台東区 根岸4丁目
57 葛飾区 新小岩3丁目
58 江戸川区 平井2丁目
59 江東区 北砂6丁目
60 杉並区 天沼1丁目
61 新宿区 若葉3丁目
62 足立区 興野2丁目
63 足立区 本木 西町
64 杉並区 高円寺北3丁目
65 品川区 豊町5丁目
66 品川区 大井7丁目
67 荒川区 町屋3丁目
68 墨田区 墨田4丁目
69 大田区 西六郷2丁目
70 江東区 亀戸5丁目
71 荒川区 荒川2丁目
72 葛飾区 高砂3丁目
73 葛飾区 西新小岩5丁目
74 足立区 日ノ出町
75 足立区 本木2丁目
76 杉並区 方南1丁目
77 墨田区 墨田2丁目
78 荒川区 西尾久2丁目
79 葛飾区 堀切2丁目
80 中野区 大和町4丁目
81 杉並区 成田東1丁目
82 大田区 西蒲田3丁目
83 台東区 谷中3丁目
84 荒川区 東尾久1丁目
85 中野区 大和町2丁目
86 大田区 西蒲田1丁目
87 品川区 豊町4丁目
88 足立区 興野1丁目
89 足立区 千住 仲町
90 江戸川区 西篠崎2丁目
91 中野区 若宮2丁目
92 足立区 梅田3丁目
93 豊島区 駒込7丁目
94 足立区 中川3丁目
95 墨田区 八広1丁目
96 江戸川区 南小岩6丁目
97 足立区 西新井本町3丁目
98 北区 十条仲原4丁目
99 新宿区 赤城下町
100 大田区 西六郷1丁目

 

~人生に愛すべき住まいを。~
さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

家を購入する前にチェックしておきたいハザードマップ

2019年09月06日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

住宅を購入するときは、どうしても駅から距離や価格、間取り、設備などで選んでしまいがちです。しかし、巨大地震や津波、洪水、土砂崩れなどの災害リスクも考慮しておかないと、震災が起きてしまった時に大変なことになります。
住宅購入する際には、その土地が安全かどうかを事前に調べておく必要があります
今回は、住宅を購入する前にチェックしたい「ハザードマップ」についてお伝えします。

2019年2月に政府の地震調査委員会が発表した情報によると、南海トラフ地震が今後30年以内に発生する確率は70~80%。関東地方でマグニチュード7~8クラスの地震が起きる確率は、今後30年以内で90%以上だといいます。最近では自治体ごとに洪水、津波、液状化現象、火災などの項目別ハザードマップを公開しているので、自分が購入する不動産の場所が、どんなリスクを持っているのかは事前に必ず調べておきましょう!

今住んでいる市区町村で家を探す場合は、なんとなくどの辺りが危ないかご存知の方もいるかもしれませんが、違うエリアで家探しをする場合には、下記の「ハザードマップポータルサイト」が便利です。

ハザードマップポータルサイト
https://disaportal.gsi.go.jp/

 

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ハイテク検査機器を使ったインスペクションを行う時代が近づいてきました!

2019年09月05日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

住宅の改修や維持管理には様々調査(インスペクション)が必要となります。今まではその多くを『人力』で
行うのが主流でした。しかし、最近では少しでも効率化や自動化をすることで、人力からの脱却を目指すとともに、調査(インスペクション)の生産性向上と高精度な調査結果を求める時代になりつつあります。

これからの調査(インスペクション)は『人手を機会に置き換える?!』といった考えをもとに、住宅の維持管理でも、このような考えが広がると言われています。

以前、木耐協の研修でも、さまざまなハイテク検査機器を用いて、調査(インスペクション)の精度向上と省力化を目指されていると聞きました。

■床下点検ロボット:ハイテク検査機器を使ったインスペクション
そのような機器のなかで、大和ハウス工業が開発した狭小空間(床下)点検ロボット『moogle』 というものは、PCモニターを見ながらコントローラーで操作し、搭載したCCDカメラで床下の様子を点検していくロボットです。このような機器を活用する事で、人が入っていけない床下の狭い空間を調査する事ができ、かなりの精度向上につながると言われています。
また、床下の映像を住人の方と一緒に見る事ができ、調査(インスペクション)の現状を共有し易いといった効果が期待できます。

また、多くの場合、最終の調査(インスペクション)は人が直接入って、確認するのですが、事前にロボットを使う事で『床下の全体像が事前につかめている為、ポイントが絞られた調査(インスペクション)が実施できると』言われます。

■赤外線カメラ:ハイテク検査機器を使ったインスペクション
気密測定の際に使う赤外線カメラも、調査(インスペクション)にはこれから必要になってくるかもしれません。気密測定の結果が目標に達しない場合は、『気密の穴』といわれる場所が特定できます。中古住宅等の既に建っている住宅の調査にはこのようなハイテク機器を活用する事で、住宅の気密性を調査(インスペクション)すると共に、赤外線カメラの温度差で断熱の状況を確認出来るようになります。

またドローンを活用する調査(インスペクション)が少しずつ注目されるようになってきました。過去には下記のページにて解説を行っていますので、併せてご覧いただけると嬉しいです。

https://smile.re-agent.info/blog/?p=7308  ( 中古住宅購入時にはドローンを活用したインスペクションを実施すべき?!)

■ドローン:ハイテク検査機器を使ったインスペクション
操作のネックを課題に挙げる方も多いようですが、最近はアプリを活用してドローンを操作するものもあり、誰でも簡単に操作や写真撮影ができるようです。最新のドローンには赤外線カメラを搭載したドローンも登場し、画像を通じて雨漏り診断などにも活用できるようです。
なんといってもドローンでの調査(インスペクション)は外装の点検にはしごや足場が不要なので、予算を抑えた短時間での調査(インスペクション)が可能となります。画像もリアルタイムで映るため、住人の方との共有もしやすいようです。

■ダクト清掃用ロボット:ハイテク検査機器を使ったインスペクション
最後は住宅における24時間換気のダクトも調査(インスペクション)や清掃が困難な点で、維持管理に人手や時間が掛かりがちな部位でした。ダクト部分は直径50mmの細い管が主流で曲がりが多く、一般的な清掃道具が入りにくい箇所も多かったのが実情です。そのような調査を勘弁にした、日本ウイントンの開発した『24時間換気ダクト清掃用ロボット』なるものがあるようです。ミミズを模したせんどう運動という移動方法で、細く曲がりくねったダクト内を移動し、周囲についたブラシでホコリを落としてくれるようです。最後は集塵機で吸い取るようですが、そのようなハイテク検査機器も世に出始めています。

今後の中古住宅購入の調査(インスペクション)に、ハイテク検査機器が欠かせないものとなりそうです。

今後の住宅購入の参考にお役立て下さい。

 

 

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木造住宅の寿命は何年?

2019年09月02日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

住宅関連のブログを探すと、よく見かける疑問点です。
一般に木造住宅の寿命は20年程度と言われてきたのですが、実はこの20年程度は今となってはあまり根拠がないという意見もあります。

固定資産税の算定で住宅の耐用年数が定められるのですが、不動産鑑定もこの税金の計算に倣って20年程度とされるのが通説のようです。

日本の建築技術の進歩は素晴らしいものです。戦後間もない頃なら20年でも納得できるのですが、平成になってからの建物が20年くらいで使えなくなるわけがありません。

ただ問題なのが、いつまで耐えられるかについては、どこにも根拠がない、ということです。

木造住宅、特に在来工法(木造軸組み工法)は、日本の気候風土に適した工法だと言われます。
割と多くの方が勘違いをしてしまうのですが、建物はノーメンテナンスで何年も過ごせるわけではありません。
実際にマンションは修繕金を月々積み立てて、定期的に修繕工事を行って、性能を保つ努力をしています。

できの悪い住宅営業マンが、修繕積立金の負担がないから戸建ての方がお得ですよ、みたいな冗談みたいな営業トークをすることがあるのですが、戸建てだからこそ修繕積立金が必要です。
仮に月々15000円を積み立てるとします。年間18万円、20年で360万円です。この360万円を原資に、建物を長持ちさせるリフォーム(外壁塗装や防水関係)を行うべきなのです。

冒頭の「木造住宅の寿命は何年?」の回答は「あなた次第です」になります。
家を長持ちさせるのも、壊すのも、住む人次第。
これから家を買う、特に戸建て住宅を検討されている方は、購入時に住宅の営業マンからはほとんど情報が得られないのですが、家を長持ちさせるためのメンテナンスコストにも目を向けることをお勧めします。

 

 

余談ですが、お盆で帰省した際に、実家に引き込んでいる水道管から水漏れが発生して、市の水道局の方が、暑い中工事を行ってくれました。
実家は平成元年築なので31年目。建物だけでなく、配管関係も30年くらいになると影響が出始めるのかもしれません。

 

 

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