私たちは、さいたま市南区・浦和区・緑区地域の住まいのプロフェッショナルです

スタッフブログ:月別: 2019年6月

隣地とのトラブル…お困りではありませんか?

2019年06月20日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

戸建ての場合、快適に過ごすには隣地との良好な関係も重要だと思います。

敷地との境界や境界付近の塀や擁壁の維持管理や修繕など、費用負担などをめぐってのトラブルが生じる事もあるかと思います。

また越境している物件を購入してしまった場合、すぐに対応しろと言われても越境している物にもよりますが、何でもすぐに対応できる物ばかりではなのいので、出来ればそういった物件は避けた方が良い、もしくは事前にどう対処すれば良いのかを確認しておく必要があります。

ちなみに、竹木の枝が越境して落葉などによって何らかの被害が生じている、またはそのおそれがあるときには、竹木の所有者に対して、切除を申し入れが出来ることが民法では定められております。

しかしこれはあくまでも申し入れをするだけで、勝手に切り落とすことは出来ません。ですので、すぐに相手方が対応してもらえなかった場合は、裁判で争うなんて事になってしまいます。

また、民法では、隣地の竹木の「根」が境界線を越えてきたとき、越境部分を相手の承諾なしに切除することが出来るとされております。ですが、勝手に根を切り落として竹木を枯らしてしまった場合は、損害賠償の対象となってしまう場合もあるのでお気を付けください。

隣地から越境している柿の実が落ちてきた場合、その柿は食べてもいいのか?という疑問もあるかと思います。これは「食べてはいけない」という事になります。

なぜなら、木から落ちていたとしても実の所有者は木の所有者にあるので、そういった場合は木の所有者に報告をし、回収して良いかの確認が必要となります。所有者の許可があればその後は食べても問題はありません。

その他でも民法では、隣地から水が自然に流れて来るのを妨げてはならない、建物は境界線から50cm以上へだてて建てなければならない、などの規定があります。

まずは内見時に売主様に確認出来るようでしたら、近隣住民との関係や、変わった方がいないかの確認はしておいた方が良いかもしれませんね。

購入後にトラブルが発生しても、すぐに対応して良好な関係になれるのであれば問題はないですが、購入した物件に住めないもしくは住みづらい状況となってしまってはせっかく購入した家が勿体ないことになってしまいます。

また、知らなかったという事を理由に裁判沙汰とならないよう、法律の知識をつけておく事もおすすめします。

 

~人生に愛すべき住まいを。~
さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

「タワマン・クライシス(タワーマンションの危機)」!?

2019年06月19日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

タワマン・クライシス(タワーマンションの危機)と言うタイトルの記事を見つけましたのでご紹介いたします。

マンションには大規模修繕がありますが大規模修繕費用のための積立金が不足ぎみで、いろいろな問題が増えているという内容です。

詳しくは下記をご覧下さい
https://news.yahoo.co.jp/byline/sakuraiyukio/20190610-00128512/

マンション大規模修繕工事の周期のおおよその目安は「12年周期」で考えられることが多いです。これは建築基準法で、築後10年を経過した外壁がタイル貼りなどのマンションは、3年以内に外壁の全面打診調査を行う必要がある、と定められていることと関係があると言われます。

国土交通省:マンション管理について

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html

一般的な大規模修繕工事内容として

1回目(12年目)
・外壁塗装・外壁タイルの浮き・ひび割れ補修。屋上・バルコニーの防水。接合部のシーリング補修工事。

2回目(24年目)

・外壁塗装・外壁タイルの浮き・ひび割れ補修。屋上・バルコニーの防水。接合部のシーリング補修工事。

・水槽やエレベーター・給水/排水管・ガス管といった設備の交換の検討。

3回目(36年目)

・外壁塗装・外壁タイルの浮き・ひび割れ補修。屋上・バルコニーの防水。接合部のシーリング補修工事。

・玄関ドアや窓ガラス・サッシといった各住戸の建具交換が検討。(マンションでは玄関ドアや窓ガラス・サッシは共用部分になります)

大規模修繕費用は、「1㎡あたり200円程度が必要」という見解を国交省は示していますので50㎡で月額10,000円程度が相場になりますのでそれより安い場合は今後積立金が値上がりすることが予想されます。

弊社ではマンションの購入の際には調査をしてお客様に報告しております。
気になる物件がございましたら弊社のエージェントにご相談下さい。

 

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〇〇テックを活用する時代に!「リーガルテック」を活用して不動産契約書をAI点検?!

2019年06月18日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

◇人工知能(AI)を活用して、契約書を点検するといった「リーガルテック」が登場

最近、〇〇テックという言葉が世間で広がり、テクノロジーで法務の世界を変えようという動きが活発になってきているようです。その一つに人工知能(AI)を活用して、契約書を点検するといった「リーガルテック」が登場してきているようです。企業や法律事務所では定型の作業を機械に任せ、ヒトはより高度な業務を行うべく、そのような時代になりつつあります。しかし、法務インフラのデジタル化がかなり遅れている日本においては英語圏との差が大きく開いているようです。このままだと世界の潮流に乗り遅れてしまいます。

※個人的には不動産契約書をAI点検してくれるリーガルテックの登場を待っています。

契約を結ぶ前に「リーガルテック」が契約書をチェックして不利な内容や紛争リスクを摘み取るのは、企業の法務部門や弁護士の主な仕事の一つとされます。AIの点検では契約のタイプ別に自社や他社の契約書データを読み込ませ、新たに結びたい契約書と比較検討します。定型の契約書はAIによるチェックになじみやすく、ヒトが数十分かける作業を短時間で完了させるといった便利なツールです。

◇「人間対AI」の実験ではAIが圧倒的な差を見せつけた

AIの点検は海外の方が先行しており、イスラエル企業のサービス「ローギークス社」が2018年に公表した「人間対AI」の実験では、ベテラン弁護士20人の平均所要時間が92分、正答率85%に対し、AIは所要時間26秒で94%。圧倒的な差を見せつけたようです。米国では大企業の3分の1が契約書のAI点検を利用しているとの調査もあり、日本との差はかなり開いているように感じます。

ネット上で契約を結ぶ電子契約では、弁護士ドットコムのサービス利用企業数が4万社を超えたようで、不動産契約も電子が進んでいくものと考えられています。当社もこのような最新のテクノロジーを活用した不動産取引を進めるべく、様々な角度からサービスの提供を目指していきたいと思います。

また、当社では不動産テックツールであるAI評価付き『物件提案ロボ』の開発・提供を行っています。本システムをご活用いただくと、便利に家探しが出来ます。

◇AI評価付き物件提案ロボについて

ユーザーが指定した条件に該当する不動産情報を全自動で貴社のお客様に自動配信します。毎日WEB上に新規登録される不動産情報をSelFin評価付きで自動配信される仕組みです。また、新着物件情報が自動で届く仕組みは、業界でよくPRされる「未公開物件」に等しいインパクトとなり、どの事業者よりも早い不動産情報をお客様にお届けいたします。

物件提案ロボは無料でお試しいただけます。下記のURLより登録ができますので、ぜひお試しください。

https://self-in.com//robo

日々進化する〇〇テックを活用して、皆様の生活をより豊かなものにしていただきたいと思います。ぜひ、不動産関係のご相談はリニュアル仲介にお任せ下さい。

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インスペクションの誤った見方

2019年06月17日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

改正宅建業法の施行から1年以上経過し、あれだけ大騒ぎしたはずなのに、今やすっかり落ち着いてしまった感のあるインスペクションですが、「インスペクションの捉え方が誤って進んでいないか?」と感じてしまう記事を見つけました。

インスペクションの説明義務化で不動産取引はどう変わる?

https://zuuonline.com/archives/198898

まず「インスペクションの説明義務化」とありますが、非常に微妙な表現です。

義務化されたのは、媒介契約書で建物状況調査のあっせんの有無の表示、重要事項説明書で建物状況調査結果報告書の有無の表示、売買契約書で、売主・買主の双方が確認した劣化事象の有無の表示、となるので、宅建業者が必ずインスペクションを説明しなければならないか?と言われると正しくありません。
※記事のタイトルや見出しなど文字数が限られているので仕方がないのはわかりますが、インスペクションに関する勘違いを誘発してしまうので、あまり適切とは言えません。
(この記事がおかしいというのではなく、説明義務化と捉えている事業者が多いのが問題です)

また、インスペクションを実施していれば安心という印象が強いようで、本来あるべき姿とはかなり遠いと感じます。

本ブログでも度々ご紹介しているインスペクションですが、インスペクション結果報告書が安全を担保したりする効果はありません。

インスペクションを実施する大きな目的は、改修工事です。

中古住宅なので、何かしらの不具合は生じるものです。
ですから中古住宅の取引において、事前に不具合箇所を確認し、「修繕するのにいくらかかるか」を購入判断材料にすることが重要になります。
どれだけ酷い劣化事象でも、お金をかければ直す方法はいくらでもあります。問題はいくらかかるのか?ということです。
これから長く住むにあたって、最低限修繕するべき箇所を明確にし、その修繕費用を含めて購入判断を行えば、中古を買ったら次々リフォームが必要になって、かえって高くついた、というような状況には陥りません。

もう一つ、インスペクションを実施するメリットとして既存住宅売買瑕疵保険があります。

インスペクションの結果、現状では問題ないと判断されたとしても、その状態がずっと続くわけではないですし、検査を実施した建築士の判断が何かで保証されている訳でもありません。
既存住宅売買瑕疵保険は最長5年・最大1000万円の安心の保険制度です。
インスペクションの結果で問題が報告されなかったら、単にその結果に喜ぶのではなくて、既存住宅売買瑕疵保険へ加入することを強くお勧めいたします。
※既存住宅売買瑕疵保険に加入するには建物検査に合格する必要があります。

インスペクションそのものに価値を見出そうとすると、いろいろと無理が出てきます。
インスペクションを実施したからといって高く売れるわけではありませんし、安全性が保証されている訳でもないのです。
そもそも既存住宅状況調査は非破壊検査で、目視で確認ができる範囲しか評価しません。
床下も小屋裏も侵入口から覗く程度です。
※実際にこの程度の検査では意味がないのではないかというクレームもあるようです。

悪いと指摘された場合は改善工事が必要なわけですから、現状では、検査と工事を分けて考えるよりも、工事を前提にインスペクションを行うといった判断の方が現実的です。

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マンションに豪華な共用施設は必要なのか?

2019年06月16日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

新築マンションの新聞折り込みなどに「豪華な共用施設でお客様をお出迎え」というようなフレーズを良く見かけます。また、ホテル並みのロビーやゲストルーム、シアタールーム、噴水や、プールなどといった、リゾートマンションをイメージさせるような写真がちりばめられていたりします。

では、なぜ販売業者側はそんなものを作ってマンションの売りにするのでしょうか?

答えは簡単で、共用施設を作ることによりコスト全体は上がりますが、その分を補って余りあるほどマンションが高く売れるケースが多いからです。

あるいは、平凡な住戸配置と「田の字型」の間取りのままでは売りづらいため、派手な共用施設で差別化を図ろうとしているケースもあります。つまり、こうした豪華な共用施設を利用し、お客様の興味と購買意欲を掻き立てるわけですね。まさに「客寄せパンダ」というわけです。

こういった共用施設の中でもいづれ使われなくなりやすい共用施設は、AVルーム、キッズルームです。

AVルームはプロジェクター、ブルーレイ、DVDプレーヤー、オーディオ機器、スピーカーなど機材だけで数百万円かかり、さらに工事費を入れれば1000万円をこえると言われています。中古マンションの案内の際に見に行っても、AVルームはほとんど使われていないマンションが多いです。

キッズルームも新築当初は子育て世代の所有者が多いので、当初はよく使われますが、10年もすれば、ほとんど使われなくなるケースが多いと言います。一番の理由は子供達が大きくなっていくから当然利用者も減ってくるということです。

その他、エントランス周りの「噴水」や「滝」も注意が必要です。見かけは豪華ですが、水垢などが溜まりやすく、当然定期的な清掃が必要になります。水道代やポンプの電気代、定期清掃などのコストがずっとかかり続けます。

「プール」、「ジャグジー」等も維持管理費などのコストがかなりかかるため、居住者にとってのメリットが見合わないとなりがちです。

大規模マンションでよく見かけるショップやコンシェルジュサービスは通常、施設の維持管理費だけでなく、サービス提供するスタッフの人件費も当然管理組合が負担しているわけです。コンビニと違って、品揃えやサービスのメニューも中途半端であることが多いため、わざわざ人件費などのコストを負担してまで営業していく必要があるのかが問題になるケースもあるようです。マンションのすぐ近くにコンビニなどがある環境であれば、もはやショップは不要なところが多いといえそうです。

そう考えていくと、分譲マンションの共用施設で最低限必要なものは、管理組合の役員が打合せしたりする集会室、自宅にまで招き入れたくない方との打合せができるロビーの応接コーナーぐらいといえそうです。

マンションにホテルのフロント並みの高級感あふれるロビーがあると、確かに格好いいですよね。人としては、知人や友人を呼びたくなります。

共用施設があるからこそ、同マンション内の住民とコミュニケーションが図れる機会があったりします。ですから全ての共用施設が無駄であるという事ではありません。

ただ、私たちが実際に生活をしていく上では、豪華な共用施設は宝の持ち腐れになる可能性が高い場合もあるので、物件を見にいった際には共用施設の利用頻度を確認してみたり、自分の家族に本当に必要かどうかを今一度考える必要があります。

少なくとも共用施設が豪華だからこのマンションに決めるというようなことがないよう、皆様お気を付けください。

 

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住宅購入には投資家の目線が必要

2019年06月15日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

多少都心から離れても…多少駅から遠くても…、かつて住宅の供給数が足りていなった時代(分譲団地の抽選なんかも頻繁に行われていました)都市部に家が買えない人々が郊外に家を求め、ベッドタウンが形成されました。

当時はバブル全盛期で、地価も金利も今よりずっと高く、一般的な収入では郊外にしか家が買えなかったと言われています。

この時の購買行動、つまり予算が合わない場合は、都市部から遠いエリアにする、駅から離れたエリアを許容する、という考え方は、これからの住宅購入において、非常に問題となりうるものだと思います。
多少駅から離れてもの「多少」は、そのままそっくり、将来住宅を資金化しなければならなくなった自分に跳ね返ってくるからです。

これからの住宅購入には投資家の目線が必要と言われます。
いつでも人に貸したり、売ったりできる住宅選びが大切で、自分が住むのではなく、人に貸すことを前提に進める、不動産投資の考え方を踏まえて、冷静に客観的に判断する視点も必要だということです。

投資家の目線と言われてもピンと来ないかもしれないので、面白い記事をご紹介します。

『にわか大家はつらいよ。限界アパート物語
http://wedge.ismedia.jp/articles/-/15981

駅から遠くなるリスク、築年数のリスク、ファミリータイプのリスクなど、非常に読みやすくわかりやすい内容です。
もちろん個別要因もあるので、一概には言えませんし、これからの人口減家余りで、今の常識が覆される可能性もありますが、超が付くほどの高齢化社会で単身世帯が増え続けるのは確定ですし、政府が謳う移民政策が上手くいったとしても、郊外の空き家を活用しなければならないほどの人口流入は考えられません。
かつての家がないから郊外へ流れる事象は考えにくく、大災害でも起きない限り、首都圏や都市部と郊外の2極分化はますます進行するでしょう。

これから先の社会は人が減って、家が余る時代です。家を売りたい・貸したい人が余って、家を買いたい・借りたい人が貴重になる事態です。
人口が減るということは破綻する自治体(もしかすると大規模な合併策がまた行われるかもしれません)が出て、ゴミすらまともに捨てられない、そんな街も生まれてくるでしょう。
そんなちょっと暗い未来を想定した時に、他より安いからと言って、郊外の家をあえて選択する人がいるでしょうか。破綻した自治体を選択する人がどれほどいるのでしょうか。※北海道夕張市を調べるとご理解いただけると思います。

現在の常識で、いつでも貸せる・売れる家を選ばないと、将来大変なことになるというのはご理解いただけると思います。

売らずに住み続けるからいいよ、そんなお考えの方もいらっしゃるでしょう。
実際、バブル期に家を購入された方は、あまりに値段が低すぎて売る気を失ってしまう方もいらっしゃるようです。
ただ、この考えも将来的に通用しなくなりそうです。
100歳まで生きるとすると老後資金が足りなくなるという報道は記憶に新しいと思います。
後期高齢期を過ごすためには、住宅という資産を老後資金としてお金に換える必要が出てきます。
賃貸が得か購入が得か、みたいな議論は住宅業界では鉄板のネタですが、老後の資金問題を考えると、いつでも資金化できる住宅を購入するの一択です。
政府が試算した不足する老後資金は2000万とも言われます。
賃貸にお金を消費する余裕も、終の棲家といって自分にとって都合の良い家を買う余裕もありません。

どのような住宅を購入するか?
この考え方ひとつで、将来の選択肢に大きく影響します。
今こそ住宅購入には投資家の目線が必要です。
冷静で客観的な判断ができるよう、慎重に検討されることをお勧めします。

 

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中古住宅の方が良い?!新築分譲マンション割高感が鮮明になっている!

2019年06月14日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

中古住宅の方が良い?!新築分譲マンション割高感が鮮明になっている!

◇2018年は新築分譲マンションの平均価格が前年比1割上昇し過去最高を更新

首都圏で分譲された新築分譲マンションの価格の割高感が強まっているようです。不動産の「価格」に納得と根拠をPRし、活動している東京カンテイ社によると、2018年は新築分譲マンションの平均価格が前年比1割上昇し過去最高を更新したようです。株価収益率(PER)をもとにした、価格が賃料の何年分に当たるかを表す数値「マンションPER」が2018年は24.98となり、調査対象の2000年以降で最も高く、住宅が手に届きにくくなっている事が分かります。上昇が一服した2017年から再び上振れをした結果となっています。

https://www.kantei.ne.jp/report/kantei_eye/594

「ミニバブルともいえる2008年の高騰期の水準を超えており、普通の消費者が想定できる購入予算との差が開くばかりとのこと」。個人的には消費税増税後に、リーマンショック以上の景気の冷え込みを予測するアナリストも多い事を考慮すると、新築分譲マンション購入よりかは中古住宅(マンション含む)の購入の方が良いのではないかと思ってしまいます。

◇2018年の平均価格は7344万円(70平方メートル換算)となっている

また、2018年の平均価格は7344万円(70平方メートル換算)で、前年比9.9%高くなった。平均賃料は24万1631円(70平方メートル換算)で7.4%上がったものの、結果として投資回収に要する期間は17年よりも半年ほど長くなっているようです。

マンションPERは同じエリア(駅から徒歩20分以内)で1戸あたりの収益性や賃料(築3年未満の物件を対象)との見合いで買いやすさを表す指標であり、この数字が大きくなればなるほど、回収できる年数が長くなる事を表すものとされます。

数値が大きいほど収益力は低くなり、20を超えると利回りが5%を切って割高とされる。2018年に20を上回った駅は92.1%に達し、24以上が前年より5ポイント増えて57.4%となるなど、割高感が一層強まった結果となっています。正直、首都圏はここ数年、不動産購入を躊躇する消費者も増える要因になってしまっていると思います。

※個人的にはこのような指標を定期的に発表してくれている東京カンテイ社のデータは消費者の方にわかり易いものと思います。ぜひ、参考にしていただければ幸いです。

駅別で最も割高だったのはJR山手線などの渋谷駅で、41.21。投資回収に首都圏平均より16年超も時間がかかる計算とのこと。その次に投資回収に時間が掛かる駅は元町・中華街駅、その次は麹町、その次は外苑前駅となっています。

一方、割安感があるのは、京王相模原線の京王多摩センター駅の15.53、JR埼京線などの武蔵浦和駅の15.62だ。平均より10年近く短い。その次は三郷中央駅、千葉駅と続いています。こうした地域の取得者は住居用の実需がほとんどのようです。

◇割高感の高い駅のエリアでは、タワーマンションの開発が相次いでいます

割高感の高い駅のエリアでは、富裕層が居住用に購入する高級物件以外にも、実需と投資双方のニーズの受け皿となりやすいタワーマンションの開発が相次いでいます。その結果、新築分譲マンションの価格相場を押し上げている格好となり、この状況をどう判断してければ良いかは慎重になるべきだと思います。

このようなデータは住宅購入の参考にすべきことだと思いますが、あまり、深く考えすぎてしまうと、住宅購入が出来なくなってしまいます。また、このようなデータは一生、そのままの結果とは言えませんので、各自、自己責任でのご判断をお願い致します。

 

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~新築工事レポート~T様邸 完了検査

2019年06月13日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

本日はT様邸の完了検査が行われています。

この検査に合格しないと、法律により住むことができないのです。
建築基準法に適合する建物であると確認されると検査済証が発行されます。
この書類は住宅ローンの手続きにも必要です。
非常に大切な検査ですね。



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梅雨前のこの時期に カビ&ダニ対策を!

2019年06月13日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

6月に入り、いよいよ梅雨のシーズンが到来します。

健康にも悪影響を与えるカビやダニ・・・。
発生やすい環境を出来るだけ排除し、発生させないことが大切です。
梅雨を控えたこの時期にぜひ対策をしておきましょう。
以下、ワンポイントアドバイス参考にしてみて下さい。

カビ 水回りや閉めきった場所が危険

●しっかり換気

高温多湿を好むカビ、カビ予防には換気が有効です。朝起きたら、窓を開けて空気の入れ替えをし、キッチンや浴室を使う時には必ず換気扇を回しましょう!

●水分を残さない

水を使ったらすぐにふき取りましょう。
シンクや浴室の水滴、窓の結露などに注意します。シンクに汚れがついているとその上にカビ絵が生えてくるのでお掃除も大切です。

●清潔にする

カビの栄養源となる食べ物のカスなどを取り除くにはこまめなお掃除が大切です。お勧めはキッチンにも安心の「消毒用エタノール」。シュッとスプレーしたらペーパータオル等でさっとふき取りましょう!

ダニ 死骸やフンがアレルギーの原因に

●乾燥させる

カビ同様に高温多湿で繁殖します。
まずは換気を徹底して温度を下げましょう。通気をすることが大切です。

●隠れる場所をなくす

ダニは卵を産むために隠れられる場所にいます。
畳、じゅうたん、布団、ぬいぐるみ、家具の隙間、部屋の隅など、いたるところがダニホームになります。
畳の上にカーペットを敷かない、山積みのものは片づけて、ダニの隠れ場所を減らしましょう。

 

●清潔にする

人が集まる場所はエサとなる食べものカス、フケ、アカなどが豊富。しっかり掃除機をかけます。布団は出来るだけ干す等対策を。フケやアカを室内に落とさないよう身体も清潔を心がけましょう。

以上を参考に、梅雨入りする前の今の時期に対策しておきましょう!

 

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近年追加された田園住居地域

2019年06月13日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

2018年4月より、新たに導入された住居系の用途地域が田園住居地域です。

用途地域は、都市を住宅地、商業地、工業地などの13種類に区分することで、住み分けと効率的な土地利用を目指します。

種類ごとに建設できる建物の種類や用途の制限が決められており、このルールに則って建物を作ることで、自然と土地活用が効果的に行われるというわけです。

用途地域の種類( )内は地図に表示される色です。

住居系(住居系にあたる区域は全部で8種類あり、基本的に工場は建てられません)
・第一種低層住居専用地域(緑色)
・第二種低層住居専用地域(薄緑)
・第一種中層住居専用地域(黄緑)
・第二種中高住居専用地域(薄黄)
・第一種住居地域(黄色)
・第二種住居地域(薄橙)
・田園住居地域
・準住居地域(橙色)

商業系(近隣住民の日用品購入のための地域と、銀行や映画館、百貨店、アパートやマンションなどの住居が建設が可能です)

・近隣商業地域(桃色)
・商業地域(赤色)

工業系 (どんな工場でも建てられるが学校や病院、ホテルなどは建てられない地域)

・準工業地域 (紫色)
・工業地域 (水色)
・工業専用地域 (青色)

家の購入を考えているなら用途地域は是非、調べておくといいと思います。

新たに導入された田園住居地域は農業そのものを守るための地域ではなく、都市部などの第1種低層住居専用地域や第2種低層住居専用地域のエリアで、生産緑地などの農地が残っている場合には、田園住居地域に指定される可能性が高いそうです。

田園住居地域に指定された場合は
すでに居住している人は建て替え時に、これから住宅を建築する人は新築時にそれぞれ建築物に制限が加えられることになりますが第1種低層住居専用地域と制限内容に差はあまり無いようですが購入をお考えの方は制限内容をご確認下さい。

また、これから土地を購入する場合、土地に2つの用途地域がまたがっていることがあります。この場合は高さ制限や建物を建てるルールなど分からないなどは市の担当課に相談の上、お住まい計画を建てられた方が良いと思います。

 

 

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老後問題は「未来」の話ではなく「対岸の火事」でもありません

2019年06月12日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

先日人口減少問題を取り上げたので、今回は高齢者問題です。

これから家を買う方にとっては、高齢者問題は少し遠い未来の話に思えます。実際、ご両親の介護などが発生していなければ、実感しにくい問題です。

高齢者問題と一口に言っても様々な問題があるので、ここでは、後期高齢期のお金の問題に絞ります。端的に言うと、長生きするだけのお金が不足する、という問題です。

先日報道され見事に炎上したニュースがあります。

人生100年時代に向け、長い老後を暮らせる蓄えにあたる「資産寿命」をどう延ばすか。
http://news.livedoor.com/article/detail/16501409/

こういった内容なので当然ながら若い世代は反発するわけで、見事に炎上したわけです。

「人生100年の蓄え」国の指針案が炎上 「自助に期待するなら年金徴収やめろ」批判殺到
https://news.yahoo.co.jp/byline/okadayuka/20190523-00127060/

さて、政府が示した人生100年時代では、老後資金が1300万円~2000万円不足するとされています。一般的な家庭で想定すると、老後に備えて現役時代に1300万円~2000万円を貯蓄するのは無計画では達成が難しいです。
そこで、政府は計画的に貯蓄しましょう、と主張する訳ですが、本来であれば老後の資金問題は「年金」が解決するはずだったので、こういう方針が発表されると若者が反発するのは当たり前ですね。
終身雇用も限界が来ていて、退職金制度も危うくなっている状況を踏まえると、かつての60歳で定年退職、老後は退職金と年金で悠々自適、という老後の世界は、最早夢物語といったところでしょうか。

この老後のお金問題の解決策の一つが「住宅」です。
よく賃貸VS購入どちらが得か?みたいな記事が出ますが、必要になったら家を売るという選択肢が示唆されることはあまりありません。
住宅は「資産」とされるのに、売ったり貸したり「資金化」することは想定されず、本人が亡くなった後の相続財産として取り扱われます。
これは住宅という資産が流動化しにくいからだと言われますが、購入時に将来的に売ることを想定していないのが大きな要因ではないかと思います。
(最後は自宅で大往生という古い価値観が根付いているからでしょうか)
ただ、老後に不足するお金の全額とは言えなくても、老後のお金問題を解決する具体策になることは間違いありません。
年金や退職金が機能しなくなることを思うと、せめて必要になったら住宅をお金に換えることを想定しておかないと、「お先真っ暗」状態に陥ることが懸念されます。

必要になったらお金に換えることができる住宅の条件は立地が良いことです。人口減少時代においても人が集まり続ける街を選ばないと、どれだけ見栄えや中身が良い住宅でも、買い手・借り手が付かなければお金に換えることはできません。

これからの住宅購入は、自分にとって都合の良い住宅ではなく、より多くの人にとって住みやすい・使いやすい住宅選びが重要となります。

老後のお金問題は人口問題に起因するものなので、おおよそ先が見えている問題です。
そして、将来お金に換えることができる住宅を買うことができるかどうかが、将来陥ることが懸念されるご自身の老後問題を解決するための対策に大きく影響します。

世間を騒がせるくらいに顕在化した高齢者・老後問題は、現在の高齢者特有の問題ではなく、将来的にご自身が直面する問題として、今から対策が必要とされる問題と言えます。
決して対岸の火事ではないので、営業マンに乗せられてホイホイと気軽に家を選んではいけませんよ。

 

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相続手続きが簡単になる!?改正戸籍法が成立しました

2019年06月11日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

不動産を所有している方につきまとう悩みの一つが相続手続きです。

不動産の相続による名義の変更はとても複雑で、必要な書類も多いことが悩みの種でした。

ところがこの度、改正戸籍法が成立したというニュースが発表されました。

新しい戸籍法では、どの市区町村でもまとめて戸籍謄本の取得が可能になる、というものです。

これまでは戸籍を取得しようとした場合、それぞれ本籍のあった市区町村において戸籍謄本を取得する必要がありました。

A市で必要な戸籍を取得し、続きの戸籍をB市に請求し、最後はC市へ等と、戸籍の収集だけで1ヶ月から長いと半年かかってしまうケースもありました。

新しい戸籍法では、戸籍の情報を各自治体で共有できるネットワークを構築し、一つの自治体に請求するだけで両親の戸籍なども請求できることになるようです。

その他にも、婚姻届などの行政への手続きで、戸籍謄本を添付する必要があった手続きに関しても、マイナンバーを提供するだけで戸籍の添付が省略できるようになるようです。

不動産の登記簿謄本も少し前までは、各管轄内の法務局でしか取得できませんでしたが、現在では登記情報がネットワークで共有され、別の市区町村の登記簿謄本も取得できるようになっており、非常に便利になっています。

戸籍謄本の取得についても、将来的には一つの窓口で完結できる簡単な作業に変わっていくのかもしれません。

他にも、不動産登記の情報とマイナンバーを結びつけようという動きもあります。

現在、相続人が不明の空地・空き家問題が顕在化していますが、これについても不動産登記情報と相続人情報を、マイナンバーを利用して紐づけることで、一元した管理が可能になるということです。

所有している不動産が一目瞭然になってしまうということで、財産を知られたくない一部の方には不評のようですが、とくに隠す必要のない方にとっては手続きが簡素化されとても便利になるかと思います。

こうしたマイナンバーを活用した情報のワンストップ化にはメリットとデメリットがそれぞれありますが、法律の改正や手続きの変更のニュースには、しっかりと注目していきたいものです。

今回の改正された戸籍法に基づき、実際に情報ネットワークが共有されて戸籍謄本の取得ができるようになるのは、2024年が目標となっているそうです。

まだ少し時間はかかりそうですが、こうした煩雑な手続きが簡素化されていくことは歓迎したい変化だと思います。

 

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どうする人口減問題?!日本は移民を受け入れられるのか?

2019年06月10日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

今回の記事は、「20年~30年後に日本人が減って、家が余りまくる状況を想定して家を買いましょう」ということと、「人口対策としての移民はまだまだ解決策とは言えない」の2点です。

今のままだと日本の人口は確実に減少し、最も低い予測だと、ピーク時の半分になると予測されています。

戦後の人口増加に合わせて、足りない住居を増やしていった住宅政策ですが、住宅の数が世帯数を上回り、家が余る時代になりました。

しかし、これから先日本人が減って、家が余り続けることがほぼ確定になっている今でも、新築住宅は売れ続けています。

余った家はそのまま放置でいいのではないか?そういう意見もあるでしょう。
ただ、空き家の問題はかなり深刻で、空き家の割合が高くなった町は、治安なども含めて町としての機能を保持できなくなります。
国策としてはこれ以上新築を増やしたくない、中古住宅を活かしてほしいと考えているものの、住宅業界は相変わらず新築依存で、「家を買うなら新築がいい」という根拠の薄い幻想を消費者に押し付けているのです。

新築を売り続けたい住宅業界は、人口問題についても甘い見通しにすがります。それが「移民」です。
政府は4月に改正入管法を施行し、外国人労働者の受け入れ拡大に踏み出しました。こういった動きが諸外国のように移民を受け入れれば、人口問題が解決できるという勘違いを生んでいます。

日本は島国なので、諸外国が行ってきたような移民の受け入れについて文化が根付いていないと思います。
面白い記事を見つけたのでご紹介します。

外国人労働者受け入れにあたって日本が注意すべき『6つの過ち』 「このままでは日本の衰退を招く」
https://bunshun.jp/articles/-/11918

記事の6つの過ちのうち、注目したいのが「多文化主義」ではなく「同化主義」というテーマです。移民という政策の難しさを端的に表していると思います。

当たり前ですが、移民を受け入れるというのは都合の良い労働者を外国から受け入れることではありません。
日本人と同じ立ち位置で、ともに国を造る仲間として外国人を受け入れるということです。昔に比べて日本に住む外国人が増えていますが、日本人より立場が下の単純労働者として認識していませんか?これが「隔離」です。

「同化」とは、同僚が元外国人であることを認めるレベルではなく、上司や経営者の立場の人(自分を管理する立場の人)が元外国人であることを認めるということです。
これがどれだけ難しいことなのかは、日本各地で発生している外国人差別の問題を見れば明らかなことです。
少なくとも10年~20年程度で解決できる問題ではないのです。

さて、住宅購入のテーマに戻ります。

「日本人が減っても移民が増えれば、資産価値は維持できるので、新築を買っても問題ない」というのが移民派の意見です。

今のところ移民を受け入れること以外で、人口減少問題を解決することができないので、移民以外に対案がありません。
それでは移民政策が実現できなかったらどうなるのでしょうか?答えは簡単です。人が集まる街と人がいなくなる街の2極分化が進むのです。

これから家を買う人は、人が集まり続ける街を選ばないといけません。
今回は長くなるので後日改めてご説明しますが、〇〇市・区という単位(広域立地と言います)だけでなく、駅から〇分という単位(狭域立地と言います)が問われる時代がやってきます。

住宅の資産価値は立地です。どれだけ高級仕様の住宅であっても、人が集まらない街にある家には価値がなく、駅から遠い家は売ることはもちろん貸すことも難しくなります。

また、向こう30年を考える場合の住環境の重要テーマは、「高齢・単身世帯の増加」です。3LDK~4LDKを求めるファミリー層が減り続けるのが確定なので、新築住宅で想定される子育てのための家はますます資金化が難しくなっていきます。
※単身でも広い家に住めばよいじゃないかという意見もあるかもしれませんが、高齢・単身者が大きな家に住むと、維持・管理だけで大変なので、それほど広い住空間は求められず、快適さよりも機能性が重視される傾向だと思います。

今から家を買う人が、買った家を資金化するのは、15年~20年後のことです。遠い未来のような気がしますが、人口に起因する問題は今わかっていることがほぼ確定事項と言えます。(令和になったからといって、10年程度で日本人が爆発的に増えることは起こり得ないのです)

住まい探しというと、内装や設備などの快適さを重視したくなりますが、最も大切なのは「立地」で、15年~20年後に資金化できる家を買えるかどうかが、ご自身の老後の資金計画に大きな影響を及ぼすことになります。

住宅購入検討の際は、「立地」について慎重に判断されることを強くお勧めします。

 

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固定資産税がかからない土地がある!?不動産と税金のはなし

2019年06月09日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

不動産を所有している場合にかかる税金に「固定資産税」というものがあります。

毎年4~5月頃になると、所有者のもとに固定資産税納税通知書が届けられます。

固定資産税は、毎年1月1日現在の所有者に対して、不動産の価格をもとに計算され、課税されます。

固定資産税の税率は不動産価格(課税標準額)の1.4%になるため、1000万円の土地であれば約14万円が毎年かかることになります。

一方で、この固定資産税には「免税点」というものが設けられています。

その課税標準額が、土地であれば30万円、家屋であれば20万円を下回っていれば課税されません。

各土地又は家屋の個別の価格が下回っていればよいのではなく、同一市区町村内で所有している土地の合計額又は家屋の合計額が判断基準となります。

例えば、同一市内に15万円の土地と20万円の土地を所有していた場合には、合計額が35万円となり課税対象となります。

一方で、A市に15万円の土地、B市に20万円の土地を所有していた場合には、A市でもB市でも非課税となります。

また、各人での総額計算になりますので、同一市内の土地であっても所有者が異なっていれば、非課税になります。

土地の価格が30万円を下回るケースとは、一般的な市街地・宅地では想定しにくいですが、地方の山林、原野などの場合には十分に考えられます。

もし地方の山林・原野などの土地をお持ちの場合には、お手元の固定資産課税通知書をご覧になってみてはいかがでしょう。

 

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持ち家と賃貸はどちらがお得!?

2019年06月08日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

マイホームを考えている方は一度は持ち家と賃貸どちらにするか悩まれるのではないでしょうか。

同じ条件で賃貸と持ち家を比べた場合、住宅費の生涯コストはほぼ同じとよく耳にします。
それならば、住宅ローンというリスクを抱えてわざわざ家を買う必要はないと思う人もいるでしょう。

でも、賃貸と持ち家のコストはあまり変わらいかも知れませんが、老後に差が出るようです。
ローンが終われば身軽になれるのが持ち家ならば、賃貸は一生家賃がついて回わります。

今の時代、年金があてにはできません。
戻れる実家がある人や老後の資金が3000万円(一般的な夫婦世帯に必要な老後資金不足分)
以上用意できる人以外は、持ち家を選択したほうがよさそうです。

ちなみに4000万円の持ち家と家賃14万5千円の賃貸の生涯費用を比較すると40年でその差はほぼ無くなるそうです。
また別の記事をみつけましたので比較参考にしてみてはいかがでしょうか。

https://president.jp/articles/-/16140

持ち家

メリット

・資産になる
・建替え・リフォーム等が自由にできる
・住宅ローン返済後は費用負担が軽減できる
・他人貸せる

デメリット

・固定資産税等はかかる
・管理費・修繕費等がかかる
・簡単に買換えができない
・借入期間中はローン負担がある

賃貸

メリット

・簡単に住み替えできる
・固定資産税等はかからない
・管理費・修繕費等がかからない

デメリット

・入居の初期費用や引っ越し代などがその都度発生
・家賃を払い続ける必要がある
・高齢になると借り難い

持ち家か賃貸かについてはどちらが得かという判断ではなくて
少し先の自分達が年金生活する頃をイメージしてその上で
それぞれのメリット・デメリットを考慮して、個人の価値観や状況におおじて選択したほうがよいのではないでしょか。

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北浦和シェアオフィス part2

2019年06月07日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

今回は、北浦和の「シェアオフィス」個人スペースのお部屋内をご紹介させていただきます。是非、ご覧下さい。

お部屋の広さは、3.3㎡~6.0㎡の7部屋ございます。

 

こちらは、間取り図です♪

 

こちらは、お部屋の廊下です♪

 

こちらは、6.0㎡の角部屋で窓付きのお部屋です♪

 

こちらは、3.3㎡のお部屋です♪

 

次回は、お部屋部分以外の写真を掲載させていただきますのでお楽しみ!

「シェアオフィス」に興味がございましたら、詳しくは担当の岡田までお気軽にお問合せ下さい。内覧も出来ます。

 

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平成31年度「長期優良住宅化リフォーム推進事業」をご存知ですか?!

2019年06月07日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

平成31年度「長期優良住宅化リフォーム推進事業」の受付が開始されました(4月10日より)。

「長期優良住宅化リフォーム推進事業」とは、質の高い住宅ストックの形成及び子育てしやすい環境の整備を図るため、既存住宅の長寿命化や三世代同居など複数世帯の同居の実現に資するリフォームを推進するため、最大300万円が補助される事業です。

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■ 平成31年度「長期優良住宅化リフォーム推進事業」

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  • 平成31年度「長期優良住宅化リフォーム推進事業」ホームページ

https://www.kenken.go.jp/chouki_r/

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■ 「長期優良住宅化リフォーム推進事業」の事業概要

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【対象事業】

以下の①~③を満たすリフォーム工事

①インスペクションを実施し、維持保全計画・履歴を作成すること

②工事後に耐震性と劣化対策が確保されること

③日常的に使用する居室等の部分が、省エネルギー性、バリアフリ

ー性等のいずれかの基準を満たすもの

※若者が既存住宅取得時に行うリフォームは適用要件を緩和(①、②のみ適用)

【補助率】 1/3

【限度額】 100万円/戸

○ 長期優良住宅(増改築)認定を取得する場合 200万円/戸

さらに省エネ性能を向上させる場合 250万円/戸

○ 三世代同居改修工事を併せて行う場合は、上記の限度額のほか、50万円/戸を上限として補助

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■ 「長期優良住宅化リフォーム推進事業」の補助金を受ける為には何が必要?!

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  • リフォーム工事前にインスペクションを実施すること

リフォーム工事に先立って、必ずインスペクション(床・壁の傾きや雨漏り、白アリの被害など、日常生活上に支障があると考えられる劣化事象の有無を把握するための現況調査)を実施する必要があります。

インスペクションで劣化事象が見つかった場合は、今回のリフォーム工事と同時に補修を行うか、維持保全計画に点検・補修等の対応方法と対応時期の明記が必要です。

  • リフォーム後の住宅が一定の性能基準を満たすこと

1)構造躯体等の劣化対策及び耐震性の性能が確保されていること

2)原則として、省エネルギー対策など、その他の性能項目のうちいずれか一つ以上の性能が確保されていること

  • リフォーム履歴と維持保全計画を作成すること

リフォーム工事の履歴として、工事内容を示す図面、工事写真等を作成し、保存することが必要です。

住宅を長持ちさせるため、維持保全の期間(30年以上)について、少なくとも10年ごとに点検を実施する維持保全計画を作成することが必要です。

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■ 「長期優良住宅化リフォーム推進事業」のメリット

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補助金が受けられる他にも、補助事業を活用すると以下のメリットがあります。

  • インスペクションのメリット

リフォーム前のインスペクションにより、現在の住まいの劣化状況等を確認でき、腐朽・

蟻害箇所や雨漏り箇所など住宅の傷んでいる部分を補修できます。

  • 構造躯体等の劣化対策及び耐震性が確保されるメリット

構造躯体が長持ちすることにより、長期にわたって住み続けることができます。

耐震性が確保されることにより、地震時にも安心して暮らせます。

  • 性能向上によるメリット

断熱性能が向上することにより、快適に暮らせます。

冷暖房の効きが良くなって光熱費が軽減されることも期待できます。

耐用期間が比較的短い給排水管の日常点検や清掃、交換がしやすくなります。

  • リフォーム工事を進める上でのメリット

リフォーム計画の内容や工事結果について、一定の基準で審査されるため、安心です。

本事業を実施しようとするリフォーム業者はHP上で公表しています。

不動産購入を検討されている方でリフォームが必要な際には本制度が使えるようでしたら、使われる事をおススメ致します。

今後の住宅購入の参考にしていただければ幸いです。

 

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事故物件はお買い得?不動産と心理的瑕疵

2019年06月06日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

販売チラシの隅っこに「告知事項あり」という記載があることがあります。

この場合の告知事項とは事故、事件、自殺などの「心理的瑕疵(かし)」があったということを意味します。

こういった物件は「事故物件」又は「ジコブツ」などと呼ばれたりします。

事故物件が価格に与える影響については、以下の記事をご参考ください。

https://smile.re-agent.info/blog/?p=6039

事故物件は購入検討者に敬遠されてしまうため、「売れない」「貸せない」物件になってしまうことが多いのですが、最近はこういった事故物件を気にしない、という方も増えてきているようです。

たとえ過去に事故や事件があった現場であっても、相場より大幅に安く買えるのであれば構わないという意見も伺います。

もちろん、事故物件だからといって事件現場がそのままになっているわけではありません。

たいていは綺麗にリフォームされ、新築同様になっており、事件の様子は微塵も感じられないはずです。

心理的に問題がないという判断ができればお買い得、ということにもなるかもしれません。

事故物件に関しては、契約した後から事故物件であることが判明した場合には、裁判になるケースがあります。

買主から契約を取り消されたり、損害賠償請求となることもあります。

そのため、売主側や仲介事業者は、事故物件であることがわかった場合には、丁寧に買主に説明するように心掛けることになります。

最近では、事故物件を専門に掲載するインターネットサイトも登場しました。

なかなか売れずに困っている事故物件の所有者と、事故を気にしないから安く買いたい購入検討者をマッチングしようというサービスです。

インターネットの普及、価値観の多様化は、不動産業界にも様々な影響を生み出していることを実感させるニュースでした。

不動産業界はいまだに古い体質を引きずっている業界ですが、日々新しい情報を意図的に取り入れながら、お客様には適切な情報提供をできればと思います。

 

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フラット35不正利用問題について思うこと

2019年06月05日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

フラット35が話題になっています。

フラット35を利用した中古マンションへの不動産投資

https://happy-apartment.com/2019/05/04/flat-35-illegal-use/

フラット35「不正利用」した人はどうなるのか
https://toyokeizai.net/articles/-/281456

事件をご存じない方向けに事件の概要をざっくりご紹介いたします。※詳細は上の記事などをご覧ください。

フラット35は住宅金融支援機構の住宅ローンです。全期間固定の住宅ローンで、借りたときの金利がずっと続くため、毎月の返済金額が変動しないので、安心の住宅ローンと言われます。
住宅ローンは原則として自ら居住するための住宅に利用するものですが、今回の事件は不動産投資用の物件取得のためにフラット35を利用していた、というのが問題となっています。
実際のケースでも、当初は住んでいたものの、やむを得ない理由で転居して、そのまま人に貸していた、というようなケースなどイレギュラーが存在しており、そのイレギュラーを勝手に拡大解釈した不動産事業者が不動産投資用に悪用していたという顛末です。

不正利用については、利用者に一括返済が課せられるなど、少し重たい処分となるのですが、フラット35は国の予算が入った「住宅取得支援制度」という側面もあり、本来の目的以外での税金の利用は当然ながら認められるものではありません。

フラット35は審査が緩いと言われることがあるのですが、そんなことはありません。金融機関による審査がきちんと行われます。
ただ、民間金融機関では一般的なルールとフラット35の審査基準が異なる部分がある、というだけのことです。

例えば、民間金融機関の住宅ローンは勤続3年以上の正社員でないとかなり厳しいと言われますが、フラット35は転職間もない方でも組むことができますし、正社員でないといけないというわけでもありません。
※このあたりが「緩い」と言われる理由です。

ただ、今回の不正利用でもある「自ら住まない」ことが懸念される案件については厳しく評価されることもあります。
かなり機微な判断が必要なので一概に言えることでは決してないのですが、例えば単身者がフラット35を利用する場合、将来的にその家が不要になることが懸念されるので、他の人に比べると審査が厳しく見られるようなことはあるようです。

全期間固定金利のフラット35は、変動金利の住宅ローンに比べると金利は高くなるのですが、ここ最近の低金利の状況を見ると、一般的な変動金利との金利差と、返済金額がずっと変わらないという安心を天秤にかけた場合、個人的には安い方が良いというよりは、安心な方がいいですよと勧めたいところです。

何となく不動産会社が勧めるフラット35は怪しいと、事件の内容よりも「フラット35」というワードだけが先行しているような気がしてなりません。
住宅ローンの選択は、住宅購入のシーンでも重要な判断となるため、きちんと情報を得て正しく判断したいものです。

 

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固定資産税とはどんな税金?軽減措置があるのを知っていますか?

2019年06月04日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

1.固定資産税とは

資産(土地や家など)に対して発生する税金で、各市区町村が徴収しています。

固定資産税を地方税として支払わなければならないのは、住宅が建ち、街が形成されると道路や上下水道、学校などの設備や、ゴミの収集などのサービスが必要になるからです。
インフラ整備や行政サービスを行うための財源確保のために固定資産税の徴収が行われます。

納税義務があるのは各資産の所有者で毎年1月1日現在の所有者に対して課税されます。
そのため、その年の1月2日以降に土地およびマイホームを購入した場合は、翌年以降に課税が開始されます。

納付額が決定すると納税義務者へ通知が送られます。

家を購入後の翌年に納税通知書が届きますので、資金繰りを考慮して
納付期限や金額を事前に見積もって年間の家計費用として考えておかなければなりません。

土地の評価価格は4種類ありますが固定資産税は4番目の固定資産税評価額で計算されます。

1. 公示価格(国土交通省)

2. 基準値標準価格(都道府県)

3. 相続税路線価格(国税局)

4. 固定資産税評価額(市長村)
※()内は決定機関です。

固定資産税=固定資産評価額×税率で計算されます。

2.固定資産税には軽減措置があります

所有する住宅や土地が一定の条件を満たしていれば、税負担額を減らすことができます。

控除を受けるためには、軽減される条件が適用されるかを確認し、申告手続きをしなければなりません。

固定資産税の減税ができる条件

■住宅用地(小規模住宅用地・一般住宅用地)

住宅用土地のうち、次の要件を満たしているものは固定資産税が減税されます。

小規模住宅用地(200㎡以下の部分):課税標準の1/6
一般住宅用地(200㎡を超え、住宅の床面積の10倍までの部分):課税標準の1/3
マンション・アパート・戸建てが建つ土地はこの減税が適用されます。

但し固定資産税の課税が確定する1月1日時点において建物が建っていなければなりません。

つまり住宅が建設予定、あるいは建設中で、1月1日時点で未完成であれば、住宅用地として固定資産税減税の適用はされません。

■新築の家

新築の建物で、床面積が50㎡以上240㎡以下であれば、建物部分の固定資産税が3年間、あるいは5年間に限り2分の1になります。
建物構造による異なる場合があります。

■空き家

人が住んでいない空き家であっても、住宅用の土地であれば減額措置があります。

先にご説明したのと同様に、200㎡以下の部分については6分の1、また200㎡を超えた場合は床面積10倍までは固定資産税が3分の1になります。

■.認定長期優良住宅

認定長期優良住宅に認定されると、120㎡を超えない範囲で固定資産税が2分の1になります。

減額を受けられる建物の要件は次の通りです。

床面積が50㎡以上、240㎡以下(但し貸家は40㎡以上、240㎡以下)
もし店舗兼併用住宅などであれば、住宅部分の床面積が2分の1以上でなければこの減額措置は受けられません。

その他、減税処置できる方法があるかも知れません。
また減税対象になるか詳しくお知りにないたい方はお近くの税務署にお問合せ下さい。

国土交通省HPの下記を参考にして下さい

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr2_000011.html

 

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