私たちは、さいたま市南区・浦和区・緑区地域の住まいのプロフェッショナルです

スタッフブログ:月別: 2019年6月

自宅の建替えと法規!?

2019年06月30日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

建て替えができない土地がある事をご存知ですか。

親が所有している実家を建て替えれば土地を買うための費用が不要になる。
また、古家付きの土地を買ってば更地で買うよりも割安で買えることもある。
など思ってみたりしていませんか。

たまに見かけるのがとても格安な販売図面の隅の方に「再建築不可物件」と書いてある物件です。

「再建築不可物件とは更地にした後に新たに建物を建てることができない物件(土地)のことです。

これは、建築基準法第42条で規定している「道路(幅員が4メートル以上のものをいいます)」が大きく関わっています。
建築基準法では道路に2メートル以上接していない敷地の場合には、建物を建てることができないと規定です。

建築基準法が施行される以前に立っていた建築物は問題とはなりませんが、その建築物を取り壊して新たに建物を新築するときには現在の建築基準法が適応される為、再建築不可になってしまうのです。

自宅の建替えを検討されている場合は「再建築不可」に該当しないかをまずは確認しましょう。

古家付きの土地を検討されている場合の方も同様です。

「道路(幅員が4メートル以上のものをいいます)」と書きましたが4メートル未満の場合で建築不可になる場合は、「敷地のセットバック」を行うことで、家を建てることができます。
このような道路を「2項道路」(法42条2項道路。建築基準法の42条2項から)または、「みなし道路」といいます。

「敷地のセットバック」とは、土地が接している道路がこの2項道路の場合、道路中心線から2メートルの位置まで後退(セットバック)した線まで建物を建てずに空けておくことです。
なお、片側が川や崖になっていて、道路が広げられない場合は、川や崖側の道路境界線から4メートルのところまで敷地のセットバックが必要になります。

建物を建てるためには、建てる土地にいろいろな規制がありますので安い土地だからと安易に手を出すと痛い目にあってしまいます。

 

~人生に愛すべき住まいを。~
さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

建築基準法上の道路とは??

2019年06月29日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

不動産購入する場合に道路の話もよく耳にするかと思いますが、そもそも道路の定義というのはご存知ですか?

今回は道路についてお話します。

 

一般的には42条1項道路に接して建築されている住宅が多いですが、42条2項道路という道路もあり、それぞれについては下記の通りとなります。

【42条1項道路】 幅員4m以上

1.道路法による道路(国道・都道府県道・市区町村道)

2.都市計画法・土地区画整理法・旧住宅造成事業に関する法律・新都市基盤整備法・都市再開発法・大都市法による道路

3.建築基準法が施行された(昭和25年)際、現に存在する道、又は都市計画区域・準都市計画区域に指定された際、すでに存在する道

4.都市計画法・道路法・土地区画整理法・都市再開発法などで2年以内に道路を作る事業が予定され、かつ特定行政庁が指定したもの

5.1~4以外の私道でかつ一定の基準に適合するもので特定行政庁からその道路の位置指定を受けたもの

【42条2項】 幅員4m未満

6.3の場合(昔からある道)で、すでに建築物が立ち並んでいるもので特定行政庁が指定したもの

道路中心線から2mの線が道路の境界線とみなされるので、再建築の際にはセットバックが必要となる

※セットバックをする際の費用については、国や自治体が費用負担してくれるところもあれば、接道が私道の場合は自己負担となる場合もあるのでくれぐれもお気を付けください。

 

重要事項説明の時には道路の説明ももちろんされるのでその時に確認をしていただく事でリスク回避は出来ますが、上記のようにセットバックが必要となった場合の費用面やセットバックの面積は、契約前にしかりと把握しておく方が良いかと思います。

また、建築物の敷地が道路に通じていないと、災害があった際に避難が出来なくなってしまいます。そこで、建築物の敷地は建築基準法上の道路に原則として2m以上接していなければなりません。

ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する等、一定基準に適合し、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものは、接道していなくても建築は出来ます。

普段道路の事など全く気にすることはないと思いますが、このような情報を知っておくと住宅購入時にも気をつける事も出来ますし、普段のお散歩の時でも意識して見てみると面白いかと思います。

 

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北浦和シェアオフィス part3

2019年06月28日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

今回は、北浦和に「シェアオフィス」設備部分を、ご紹介させていただきます。是非、ご覧下さい。

 

こちらの写真は、室内にございます「トイレ」です。

白と黒の、落ち着いた色合いです。

に、手洗い場と手の乾燥機が付いてます。

 

 

 

フリースペースにある、シンプルな水回りです。

どなたでも、仕様出来ます。

次回も、引き続き他の写真をご紹介致します。楽しみにしていて下さい。

「シェアオフィス」に興味がございましたら、詳しくは担当の岡田までお気軽にお問合せ下さい。内覧も出来ます。

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ローン「想定返済期間」も考えておきましょう

2019年06月28日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

住宅ローンの選択は、一番損のない得するやり方を探しておくのがポイントです。
そのために前提として考えておいた方がよい項目の一つとして「想定返済期間」があります。
ほとんどの方は、変動金利、固定金利などの種類、毎月の額、繰り上げ返済の場合の手数料等を気にする方が多いと思いますが、資金に余裕がある方は、この点も考えておいても良いかもしれません。

 

住宅ローンは返済期間が長いほど、利息も高くなるため、実際には繰り上げ返済を行って、最終的には25年前後ぐらいで返してしまう方が多いそうです。この繰り上げ返済の計画をローン計画とともに立てておき、それを頭に入れたうえで、金融機関はどこにするか、金利は固定にするか変動にするか、保証料は一括払いにするか分割にするか、といったことを決めた方が、より経済的な住宅ローンの計画ができます。

例えば、多少余裕があって10年~20年余りで返済できる見込みがあり、しかも金利引き下げがつくのであれば、変動金利型の方がお得です。逆に、資金的にぎりぎりに近く、35年かけてコツコツ返していくしかないのであれば、固定金利型のメリットも出てくるので、フラット35Sを選択肢に加えてみても良いでしょう。

 

ローン保証料は当然、「分割払い(金利上乗せ型)」の方が高く、35年かけて返済するのであれば一括払いの2から3倍くらいになってしまいます。ただし、35年ローンが繰り上げ返済によって15年短くなって20年になった、という場合には、使わなかった15年分の未経過分の保証料の一部が通常返金されます。
ただし、戻し保証料には下記のような注意点も存在します。


・全ての金融機関で、戻し保証料を受け取れるわけではない。
・かなりの割合で保証料は償却される
・戻し保証料を受け取るには、手数料として1万円程度必要になる
・借り換えの際にも戻し保証料は受け取れるが、別途全額繰り上げ返済手数料が必要になる
・金利上乗せ型の場合は、戻し保証は発生しない

 

変動金利型で借りたローンの繰り上げ返済は、ウェブ上で手続きを行えば手数料は無料になるところが多くなりました。変動金利型でこまめにゲーム感覚で返していきたいという人は、保証料は分割の方が得という場合も中には出てくるでしょう。

せっかく繰り上げ返済をしても、保証料の返金分が返金手数料で食われてしまって、結果は35年分の保証料に近い額を支払ったというケースもあります。このようなとき、分割払いならそれまでの分しか払っていませんから、その方がマイナスは小さいことになります。その点も結構な額になってきます。

保証料の支払い方は申込と時に決めたら変えられませんので、返済の計画をよく考えて、まずは銀行に、あるいはFPや不動産業者等によく相談しておくとよいと思います。

 

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所有者不明土地の解決へ向けて一歩前進。土地を所有することの責任とは?

2019年06月27日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

所有者不明土地等対策の推進に関する新たな基本方針及び工程表が閣議決定されました。

<国土交通省>https://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo02_hh_000128.html

発表された工程表によれば、2020年までに「土地基本法等」「国土調査法等」「民事基本法制」の見直しを図るということです。

それぞれ具体的な内容としては、土地所有者の責任を明確化する、所有者不明の場合でも土地調査が円滑に進むよう手続きを円滑化・迅速化する、相続登記の義務化、共有制度の見直し、遺産分割協議の期限設置などとなっています。

どれも、まずは土地所有者が不明にならないようにすることを目的としています。

制度設計の観点から言えば、こういった手続き面での改正は大切なことですが、そもそもこの問題の根底にあるポイントは、「その土地に価値がない」ということです。

土地自体に資産的な価値があれば、義務化されなくても相続人は相続手続きを進めますし、放置されるようなことはありません。

ただ、現実問題として土地自体に価値がないため、手続きを義務化されても負担が増える一方ということになります。

「相続手続きの義務化」、「遺産分割協議の期限設定」は、いらない土地の押し付け合いを強制することになり、相続争いを表面化させるキッカケとなってしまう可能性もあります。

また、「共有制度の見直し」により、一部の相続人や共有者が不明の場合でも土地を処分できるようになる、という制度ができたとしても、その土地が「処分」=「売却や運用」が見込めないような資産価値のない土地であれば、制度自体が絵に描いた餅になりかねません。

資産価値のない土地は、結局、所有者の負担になってしまう、という点は、制度設計だけでは解決できるものではありません。

すでに発生している所有者不明土地問題に関しては、例えば、補助金や助成金制度を創設するなど、何かしらの「ニンジン」がなければ動いていかないのではないでしょうか。

それと同時に、これから不動産購入を検討されている方は、「将来的に資産価値の毀損しない不動産」という視点を強く意識していただきたいと思います。

お住いの購入は「終の棲家」として終わるものではありません。「住み倒してあとは野となれ」とはいかない状況になっていくことが予想されます。

最近では、人生の終盤は病院や施設で過ごす、という方も多くなっています。

入院・入所にかかる費用が現金で用意できれば良いですが、資産として所有していた自宅を売却する、という選択肢が持てることはきっと将来のご自身への投資となります。

また、資産価値のある不動産を遺せるかどうかは、相続人の負担を軽減することにもつながると思います。

不動産の資産価値を左右する最大のポイントは「立地」です。

人口が減っていく都市や、都心からアクセスの悪い郊外などは、人口が減少し「家余り」が加速していく状況では資産価値の目減りが強く懸念されます。

そして、もうひとつの資産価値の目減りを防ぐ方法は、「高値掴みをしない」ことです。

割安な価格で購入できれば、将来的な値下がりリスクも軽減することができます。

ぜひ「資産価値」という視点で不動産選びをするようにしてみてください。

 

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ペットと暮らす不動産購入!おすすめリフォーム方法について

2019年06月26日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

不動産購入時にペットを飼われている方は必ず、ペットを考慮した家探しをされると思います。

そこで、不動産購入時のおすすめリフォームについて解説したいと思います。

勿論、対策したい内容としては、やはり、ペットの臭いや、いたずら、ご近所への騒音などが挙げられます。不動産購入後にご近所に迷惑をかけ、出ていかなければならないといった事が無いよう、下記の注意事項などもご覧いただければ幸いです。

また「愛犬の足腰に負担がかからない床材にしてあげたい」「のびのびと過ごせる遊び場やくつろぎの空間を制作したい」といった住空間の創造の参考にしていただければと思います。

〇【壁/消臭/床/防音/防寒】ペットと暮らすためのおすすめリフォーム

◇【ドア/建具】のおすすめリフォーム

まずは「網戸」の少しお値段は掛かりますがネットはステンレス製に張り替える事をおススメ致します。もしくは「ペット用ドア」の設置を行い、扉の開け閉めが無くてもペットが移動できるようにしてあげる事は重要です。また猫がドアを開けるいたずらは「扉交換」や「鍵の追加」で防ぐ方が多いようです。

◇【遊び場/外構】のおすすめリフォーム

ペットと一緒に過ごす為には、ペットがストレスなく過ごせるようにしていただく事が重要です。そこで運動場所として「キャットウォーク」や「ドッグラン」を施工される方もいます。また、庭やベランダの安全対策に「目隠しフェンス」を設置し、ご近所に迷惑をかけないような対策もおススメ致します。また、犬が玄関からの飛び出しての事故は「門扉」で防止したり、散歩後のペットの足を洗える「立水栓」や「シャワープレイス」の新設などもされる方もいますので、不動産購入時にはご検討下さい。

◇【水まわり】のおすすめリフォーム

ペットの入浴には「広い洗面台」や「マイクロバブルバス」を設置する飼い主様いらっしゃいます。また、リビングにいるペットを見守れる「対面式のキッチン」や料理中にコンロが危ない場合は「フタ付きのIHクッキングヒーター」に交換しておくような方もいるようです。

いずれにせよ、不動産購入時に皆様がペットに対して行う、リフォーム内容の詳細や費用目安を解説してみます。ぜひ、今後の参考にお役立て下さい。ペットの性格、ペットの体の大きさ、年齢なども考慮してあげるなどの配慮も必要だと思います。

〇【壁/消臭/床/防音/防寒】のペットと暮らすためのリフォーム・費用

◇壁のいたずら対策には、ペット用壁紙・腰壁がおすすめ

かじる、猫が爪とぎをする、などの理由で「部屋や廊下の壁がボロボロになってしまう」という悩みを抱えている方は、きっと多いはずです。そこで、不動産購入時のリフォームでは丈夫で掃除しやすく、かつ消臭効果や脱臭機能のある壁材に交換されることをおススメ致します。

中でも手頃なのが、「ペット用壁紙クロス」です。

一般的なビニールクロスよりも、ひっかき傷に強く、抗菌・消臭加工されている製品もたくさん流通しています。

壁の下側に、傷・汚れに強い「腰壁」を設置する方法も有効です。

腰壁専用の板やパネル材もありますが、丈夫な壁紙クロスを壁の下部に貼るだけでも効果があるようです。ぜひ、不動産購入時のリフォームではご検討下さい。

上記のようなリフォームでかかる費用は、おおむね以下の通りです。

壁紙張り替え費用:1~1.5千円/㎡

腰壁設置費用:1~2万円/m(高さ90cm程度の場合)

◇防臭・調湿には、珪藻土やエコカラットの施工をご検討下さい。

不動産購入時、消臭・調湿効果がある自然素材を使いたい方には、「珪藻土」塗装や、リクシルの『エコカラット/エコカラットプラス』などもおすすめです。

拭き掃除のしやすさを重視したい方には、壁紙クロスやパネル、エコカラットプラスなどが適しています。

各々の施工費用は、以下を参考にしてください。

珪藻土の塗装費用:3~6千円/m²

エコカラット施工費用:8千~2万円/m²

◇不動産購入時に消臭したいならクリーニングをご検討下さい

リフォームを機に、部屋に染み付いてしまっている臭いも改善したいという場合には、消臭・除菌クリーニングも依頼すると良いようです。

価格設定は、業者によって異なり、床面積(平米単価)で出す所もあれば、室内容積(1立方メートルあたり〇円)と出す所もあります。

また、「30㎡未満/30~60㎡」など、30㎡区切りで一律料金としている業者も多く見られます。

消臭・除菌クリーニング代:平方メートル単位の場合:1~4.5千円/㎡

◇脱臭にはナノイー発生器の増設が有効との声もあるようです

今後しっかり防臭対策していきたい場合は、脱臭力の高い「ナノイー発生器(エアイー)」を設置するのも良いようです。天井埋め込み型であれば、場所を取らず、見た目もスッキリします。

ナノイー発生器の設置費用:4~6.5万円/台

◇換気のために窓を増設する事をご検討下さい。

換気のためには、窓を増設する事も効果的のようです。

※マンションの場合は、外壁を壊して窓を新設する工事は許可されない事が予想されます。

(外壁側に)窓を増設する費用:10~30万円/箇所

※一戸建ての2階などは別途、足場設置代がかかる場合があります

◇床は、足に優しく掃除しやすい、遮音仕様の素材にされる事をご検討下さい

滑りやすい床や「合板フローリング」などの硬い床では、ペットの足腰に負担がかかってしまいます。腰痛持ちのペットも非常に多く、飼い主様は不動産購入時には床材まで気に掛けていただく必要があるようです。また、アンモニアに弱いフローリング材が多いため、マーキングしてしまう子を飼育している場合、床材選びはとても重要です。

そこでリフォームの際には、滑りにくく、柔らかさや耐久力があり、かつ掃除しやすい物を選んでいただければ幸いです。

おすすめは、「ペット用フローリング」や「ペット用クッションフロア」です。

ペットの足腰に優しく、消臭・抗菌機能付きの物が多く販売されています。

マンションなど2階以上の部屋にも適した、防音性が高い物も多いです。

なお、ペットが粗相してしまうことが多いようであれば、掃除しやすい床材にした上で、洗濯しやすいタイルカーペットやマットを敷くのが無難かもしれません。

継ぎ目の少ない床にリフォームしておくと、より掃除が楽になるでしょう。

逆に、あまりいたずらをしない子であれば「コルクタイル」や「無垢材フローリング」といった自然素材もおすすめです。ぜひ、不動産購入時のリフォームにご検討下さい。

フローリング施工費用:6~18万円(6畳の場合)

クッションフロア施工費用:4~10万円(6畳の場合)

コルクタイル施工費用:11~20万円(6畳の場合)

防音フローリング・カーペット施工費用:6~23万円(6畳の場合)

以上、ペットと暮らす不動産購入!おすすめリフォーム方法について解説してみました。

今後の参考にお役立て下さい。

 

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リフォームを「工事」と捉えるか「製品」と捉えるか

2019年06月25日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

中古住宅を検討する際に欠かせないのがリフォームです。中古住宅の「汚い」イメージを払しょくできないと、「新築が買えないから中古」を脱却できません。

中古を買って思いっきりリフォーム。天然素材に囲まれた快適なリビングに、最新式のキッチン・お風呂…。

新築分譲戸建てや新築マンションは仕様や設備が決まっていることが多く、また、注文住宅でも一つ一つ細かく選ぶわけにもいかないので、フルオーダーというよりは、セミオーダー感覚で建てることが多く、買主様の「想い」や「こだわり」を実現する手段として、中古住宅をリフォームするというのはそれほど悪くない選択と言えます。

しかし残念ながらリフォームは簡単にはいきません。価格が非常に不透明だからです。

中古住宅のリノベーションに関する対談で面白い記事があったのでご紹介します。

「IKEAのキッチン」は、なぜリノベの現場で売れないのか?
https://diamond.jp/articles/-/203406

この対談記事は全部で3回あって、非常に面白い記事だと思いますので是非お時間のある時にご一読ください。

リフォームの費用が不透明なのは、業界の構造に問題があるのは間違いないのですが、工事業という側面が大きく影響すると思います。
リフォームといってもジャンルが多岐に渡るので一概には言えないのですが、中古住宅購入時に良く行われるキッチンやお風呂など住宅設備については、工事というよりは、メーカーの製品を購入して設置するだけ、というような印象が強いと思います。

先ほどご紹介した対談でも触れられているのですが、日本の住宅は共通の規格というものがありません。キッチン一つとっても、その広さは様々で、システムキッチンのサイズを固定してしまうと、隙間が出来たり、最悪の場合収まらない場合も考えられます。
ネット通販でリフォーム商材が販売される動きもあるのですが、キッチンやお風呂などの大型アイテムは、”上手く収まるか”が懸念されるため、一般の消費者でわかる範囲で判断できないのも事実です。

この”上手く収める”が工事業です。記事では多少の段差でも許容できれば…というような記載がありますが、生活に密着した箇所の段差はストレスになりますし、水回りの数ミリの隙間は維持管理に大きく影響を及ぼします。
そして”上手く収める”に対して、費用がかかり、そのコストは現場の状況によってマチマチなので、リフォームは価格が不透明と言われる原因の一つになっています。

かかるコストは1円でも安くしたいというのが買主の心情です。ですが、安さを求めるがあまりいい加減なリフォーム事業者に当たってしまっては本末転倒です。
見積書だけでなく、事業者の応対や会社の姿勢などを見て、多少見積りが高くとも、きちんと工事を行う事業者を選択した方が良いと思います。
特に中古住宅購入の際は、リフォーム事業者をじっくり選択する時間がない場合が多いので、あまり金額にこだわり過ぎず、「任せられる」「信頼できる」事業者かどうかをしっかり見極めたいところです。

 

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2019 年5月度の不動産相場

2019年06月24日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

公益財団法人東日本不動産流通機構(通称:東日本レインズ)から、2019 年5月度の不動産流通市場動向が発表されました。

以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。詳細は下記リンクをご覧ください。

○東京都

5 月の東京都区部は75.79 万円/㎡と前年比で1.1%上昇し、5 ヶ月連続で前年同月を上回った。多摩は37.73 万円/㎡と前年比で5.8%下落した。

○神奈川県

5 月の横浜・川崎市は47.77 万円/㎡と前年比で2.5%上昇した。神奈川県他は28.89 万円/㎡と前年比で8.2%下落し、6 ヶ月ぶりに前年同月を下回った。

○埼玉県・千葉県

5 月の埼玉県は32.48 万円/㎡と前年比で7.0%上昇し、12 ヶ月連続で前年同月を上回った。千葉県は27.72 万円/㎡で前年比マイナス0.7%と、ほぼ横ばいながら4 月に続いて前年同月を下回った。

◆公益財団法人東日本不動産流通機構

『月例報告 Market Watch サマリーレポート 2019年5月度』

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201905_summary.pdf

家を持っている方も、これから買う方も、常に不動産相場は確認しておくようにしましょう!

 

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自宅は夢のマイホームではなく、「運用資産」と考えるべき

2019年06月23日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

最近お客様に案内する際には、「自宅といえども、売却することを考慮した方が良いですよ」と言うと、「ずっとそこに住むつもりだから、資産性など考える必要はない」というご意見をお持ちの方がいます。果たして、今後の世の中本当に亡くなるまでその家に住むものでしょうか?

1973年の朝日新聞に「住宅双六」というものが掲載されました。これは、当時の日本社会における住宅事情をライフステージに応じて「標準」的な住み替えを競っていく双六ゲームでした。
最初は地方から働き口を求めて上京し、四畳半の古いアパートで独り暮らしを始めます。何年かして給料が上がったらもう少し質の高い部屋に引っ越す。結婚したら、夫婦二人で暮らすための新居を買うか、借りるかする。子供が出来たら、そこでまた住み替えです。
この双六の「あがり」は、「郊外庭付き一戸建て」でした。この時期は、第一次オイルショック直前の高度経済成長期であり、庭付き一戸建てのマイホームは、双六の「あがり」でした。いわゆる、サラリーマンの生涯の夢だったわけです。

その夢は、土地神話という名の神輿に乗っていました。地価は、右肩上がりで上がっていき、決して下がることがないと思われていました。だからどんなに借金をして背伸びして買っても、それで損をすることはなく、少しでも早く買った人が大きな含み益を上げることができた時代でした。つまり、その当初は「マイホーム」は夢であると同時に、確実な投資でもあったのです。

しかし、これは昔の時代の話であり、今の時代はそうではなくなっています。

バブル崩壊後、経済成長は鈍化し、ライフスタイルも変化し、ついに人口減少時代に突入、
高度成長期と今では不動産市場の環境は激変しています。

この時代にも価値が上がっていく物件はありますが、高度成長期のように何も考えずに買ってもすべての土地が値上がりするなどということはもはやあり得ません。

自分の趣味や思いつきで購入すれば、ほぼ確実に値下がりしてしまいます。よほど慎重に条件を選んで投資しようとしない限り、大きな痛手を受けることになってしまう、残念ながらそういう時代です。

「住宅双六」掲載からすでに約46年が経ち、双六の「あがり」を手にした団塊の世代の人たちは、高齢者といわれる年齢になっています。住宅ローンの返済はすでに終わり、子供もとっくに巣立っています。
ところが、後に残された高齢者夫婦は、必ずしも双六のゴールに満足といった状況ではありません。
足腰が弱り、「駅からの距離が遠い」「坂の上にある自宅までの道がつらい」「自宅の階段の上り下りがしんどい」といった理由から、夢のマイホームを捨てて郊外から都心部へ移住する高齢者が実に増えています。

昔の「郊外庭付き一戸建て」は特徴があり、新たに開発・分譲された新興の住宅街が多く、ほぼ同じような年齢層の住民で構成されています。必然的に移住したりするのも同じ時期が多く、自分が売りに出そうと思うと売りに出ている住戸が近隣に多数あり、価格を下げても買い手が現れず、処分できないという悩みが尽きません。事実上の全財産である郊外の自宅が二束三文でしか売れず、困り果てた親を見かねたお子さんが費用を負担して住替えさせているという例もあります。

そういったケースを目の当たりにすると、永住を前提に出口を考慮せず自宅を買う事が大きなリスクであるという事がわかってきます。

20年後、30年後も同じ場所に住もうと思っていても、人生は長いです。思っていた通りに事が運ばないことは多々あります。転勤、子供の教育、親の介護、様々な要因で、その場所に住み続けられない事情が出てきます。それが人生というものです。

今の時代には、自宅は「夢のマイホーム」ではなく、「人生最大の運用資産」と考えるべきだと思います。市場価格と流動性を考慮して物件を選び、必要が出てきたら売却して現金化する。そういう選択肢を持っておくことが大切です。そういった視点も持ちながら家探しをされることをお勧めします。

 

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次世代住宅ポイントは本当にメリットがあるのか?

2019年06月22日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

消費税10%への増税後の住宅購入等を支援するため、国土交通省は「次世代住宅ポイント」制度を開始しました。

実際に、そのポイント発行申請の受付が開始されたようです。

<国土交通省>https://www.jisedai-points.jp/

「次世代住宅ポイント」とは、一定の省エネ性、耐震性、バリアフリー性能等を満たす住宅や家事負担の軽減に資する住宅の新築やリフォームをされた方に対し、さまざまな商品と交換できるポイントを発行する制度です。

増税分の負担をポイント還元し、実質的な増税コストを緩和しようという施策になります。

そして、この「次世代住宅ポイント」を使って交換できる商品などもHPで公開されています。

一見すると家計に優しい制度のようですが、具体的に商品リストを見てみるとやや違和感を覚えます。

たとえば、ある家電は28万ポイントで交換可能となっていますが、インターネットで価格を見ると14万円くらいとなっています。

他にも7000ポイントで交換できる商品が、店頭では4000円くらいで売られています。

「交換できる商品は随時追加されます」となっていますが、現在のリストから見ると、1ポイント=1円という換算にはならないようです。

一定の性能以上の新築住宅を購入した際には次世代住宅ポイントが35万ポイントもらえることになっていますが、額面とおり35万円分の得をしたということにはならないようです。

増税後にも負担の増加なく住宅が購入できる、というわけではなさそうですね。

もちろん、タイミングとして住宅購入が増税後になってしまう方については、積極的にこの「次世代住宅ポイント」をご利用のうえ、負担軽減をはかるべきだと思います。

一方で「次世代住宅ポイント」が使えるようになるまで住宅購入を待つという選択はナンセンスです。

例えば、個人が所有している不動産の売買については消費税がかかりません。

そのため、増税の影響はありません。

増税の影響がないため、「次世代住宅ポイント」も適用されません。

売主が事業者の場合にだけ、建物価格についてのみ消費税がかかります。

「次世代住宅ポイント」は付与されるようになりますが、前述のとおり増税分がカバーできる制度設計とはなっていないことに注意が必要です。

住宅購入において一番大きなコストは「住宅ローンの金利」です。

住宅ローン金利が1%あがった場合の影響は、住宅価格の消費税分とはけた違いの影響が出てきます。

また、賃貸住宅にお住まいの方の場合には、住宅購入を遅らせることで積み重なる家賃なども追加コストと考えられるでしょうか。

住宅ローン金利については、史上まれにみる低金利の状態がまだ続いています。

ただ、この金利がいつまで継続するかは予断を許さない状況です。

こういった状況を考慮すると、特に時期を待たずに積極的にお住まい探しを進められることをお勧めします。

良い物件が見つかった際には素早い決断が必要になります。

あまり物件の数を見ていない場合、本当に良い物件に出会った場合でもすぐに判断ができません。

慌ててお住まい購入をすることほどの悪手はありません。

イレギュラー要素はないか、割高の物件ではないか、など慎重に判断するべきだと思います。

 

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離婚による財産分与と不動産の話

2019年06月21日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

結婚を機に不動産を購入される方も多いですが、近年では3組に1組が離婚すると言われています。

実際に厚生労働省の「人口動態統計」を見てみると、平成30年度の婚姻件数が約54万件であるのに対して、離婚件数は約19万件となっています。

<厚生労働省>https://www.mhlw.go.jp/toukei/list/81-1.html

離婚の際に悩ましい問題の一つが不動産の処理についてです。

学校に通っているお子様がいるご家庭などの場合には、ご夫婦のどちらかがお子様と一緒に住み続ける、という判断となる場合が多いようです。

転校などでお子様の生活環境を変えたくない、というご希望ですね。

こうした場合には、不動産の名義をどうするか、という問題が生じます。

もともと名義をもっていた方が住み続けるのであればスムーズですが、名義を持っていない方が住み続ける場合には、名義の書き換えなどが発生することがあります。

離婚の際には、「財産分与」という方法で不動産や金銭などを相手方に渡すことになりますが、その場合にも、税金などに注意が必要です。

あまりに多額の財産が相手方に渡された場合には「贈与税」が発生しますし、不動産については「譲渡所得税」がかかってしまう場合もあります。

税金面についても慎重に検討する必要があるのでご注意ください。

また、住宅ローンが残っている場合には、金融機関との打ち合わせが必要になります。

ローンの残債を誰が引き継ぐか、連帯債務者や連帯保証人はどうするか、など細かい問題があり、簡単な手続きではありません。

また、大抵の金融機関との契約書には、「無断で名義変更をした場合には、ローンの一括返済を求めます」といった規定が定められています。

離婚によって不動産の名義を変更する場合には、事前に金融機関と打ち合わせを進めるようにしましょう。

一方で、お子様がいないご夫婦の場合には、離婚を機に売却をして現金で分割するという方法が多いでしょうか。

お引越しをして、心機一転、新しい生活のスタートを切るというご判断もありですね。

ただ、こうした場合でも、住宅ローンが完済できるのか、という点が大きなポイントになります。

売却代金で住宅ローンが完済できないとなると、手出しで不足分を補うなど、売却時の大きな負担となってしまいます。

もちろんこうした離婚の場合に限らず、転勤・転職や親の介護など、購入した物件にずっと住み続けるケースも少なくなってきている印象です。

将来的にどんな問題が発生するかわかりませんが、そうした場合にお住まいが選択肢の足かせや負担になることは避けたいものです。

資産価値の下落しにくい不動産を選択することで、より良い生活や建設的な選択ができるようになっていただければと思います。

まずは、物件の高値掴みをしない、イレギュラー要素がない物件を選ぶ、といったことが大切になるかと思います。

弊社ではAIが自動で物件の価格が割高かを判定する【SelFin】をリリースしています。

<SelFin>https://self-in.com/

価格の判定と併せて、想定される賃料や、街力なども簡単に判定することができるアプリですので、ぜひお住まい探しにお役立てください。

また、気になる物件については、エージェントによる個別診断も行っています。

ハザードマップの確認や、都市計画道路の予定、告知事項など、AI判定では判別しきれないイレギュラー要素についても、細かくチェックをしてお伝えさせていただきます。

 

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隣地とのトラブル…お困りではありませんか?

2019年06月20日

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戸建ての場合、快適に過ごすには隣地との良好な関係も重要だと思います。

敷地との境界や境界付近の塀や擁壁の維持管理や修繕など、費用負担などをめぐってのトラブルが生じる事もあるかと思います。

また越境している物件を購入してしまった場合、すぐに対応しろと言われても越境している物にもよりますが、何でもすぐに対応できる物ばかりではなのいので、出来ればそういった物件は避けた方が良い、もしくは事前にどう対処すれば良いのかを確認しておく必要があります。

ちなみに、竹木の枝が越境して落葉などによって何らかの被害が生じている、またはそのおそれがあるときには、竹木の所有者に対して、切除を申し入れが出来ることが民法では定められております。

しかしこれはあくまでも申し入れをするだけで、勝手に切り落とすことは出来ません。ですので、すぐに相手方が対応してもらえなかった場合は、裁判で争うなんて事になってしまいます。

また、民法では、隣地の竹木の「根」が境界線を越えてきたとき、越境部分を相手の承諾なしに切除することが出来るとされております。ですが、勝手に根を切り落として竹木を枯らしてしまった場合は、損害賠償の対象となってしまう場合もあるのでお気を付けください。

隣地から越境している柿の実が落ちてきた場合、その柿は食べてもいいのか?という疑問もあるかと思います。これは「食べてはいけない」という事になります。

なぜなら、木から落ちていたとしても実の所有者は木の所有者にあるので、そういった場合は木の所有者に報告をし、回収して良いかの確認が必要となります。所有者の許可があればその後は食べても問題はありません。

その他でも民法では、隣地から水が自然に流れて来るのを妨げてはならない、建物は境界線から50cm以上へだてて建てなければならない、などの規定があります。

まずは内見時に売主様に確認出来るようでしたら、近隣住民との関係や、変わった方がいないかの確認はしておいた方が良いかもしれませんね。

購入後にトラブルが発生しても、すぐに対応して良好な関係になれるのであれば問題はないですが、購入した物件に住めないもしくは住みづらい状況となってしまってはせっかく購入した家が勿体ないことになってしまいます。

また、知らなかったという事を理由に裁判沙汰とならないよう、法律の知識をつけておく事もおすすめします。

 

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「タワマン・クライシス(タワーマンションの危機)」!?

2019年06月19日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

タワマン・クライシス(タワーマンションの危機)と言うタイトルの記事を見つけましたのでご紹介いたします。

マンションには大規模修繕がありますが大規模修繕費用のための積立金が不足ぎみで、いろいろな問題が増えているという内容です。

詳しくは下記をご覧下さい
https://news.yahoo.co.jp/byline/sakuraiyukio/20190610-00128512/

マンション大規模修繕工事の周期のおおよその目安は「12年周期」で考えられることが多いです。これは建築基準法で、築後10年を経過した外壁がタイル貼りなどのマンションは、3年以内に外壁の全面打診調査を行う必要がある、と定められていることと関係があると言われます。

国土交通省:マンション管理について

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html

一般的な大規模修繕工事内容として

1回目(12年目)
・外壁塗装・外壁タイルの浮き・ひび割れ補修。屋上・バルコニーの防水。接合部のシーリング補修工事。

2回目(24年目)

・外壁塗装・外壁タイルの浮き・ひび割れ補修。屋上・バルコニーの防水。接合部のシーリング補修工事。

・水槽やエレベーター・給水/排水管・ガス管といった設備の交換の検討。

3回目(36年目)

・外壁塗装・外壁タイルの浮き・ひび割れ補修。屋上・バルコニーの防水。接合部のシーリング補修工事。

・玄関ドアや窓ガラス・サッシといった各住戸の建具交換が検討。(マンションでは玄関ドアや窓ガラス・サッシは共用部分になります)

大規模修繕費用は、「1㎡あたり200円程度が必要」という見解を国交省は示していますので50㎡で月額10,000円程度が相場になりますのでそれより安い場合は今後積立金が値上がりすることが予想されます。

弊社ではマンションの購入の際には調査をしてお客様に報告しております。
気になる物件がございましたら弊社のエージェントにご相談下さい。

 

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〇〇テックを活用する時代に!「リーガルテック」を活用して不動産契約書をAI点検?!

2019年06月18日

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◇人工知能(AI)を活用して、契約書を点検するといった「リーガルテック」が登場

最近、〇〇テックという言葉が世間で広がり、テクノロジーで法務の世界を変えようという動きが活発になってきているようです。その一つに人工知能(AI)を活用して、契約書を点検するといった「リーガルテック」が登場してきているようです。企業や法律事務所では定型の作業を機械に任せ、ヒトはより高度な業務を行うべく、そのような時代になりつつあります。しかし、法務インフラのデジタル化がかなり遅れている日本においては英語圏との差が大きく開いているようです。このままだと世界の潮流に乗り遅れてしまいます。

※個人的には不動産契約書をAI点検してくれるリーガルテックの登場を待っています。

契約を結ぶ前に「リーガルテック」が契約書をチェックして不利な内容や紛争リスクを摘み取るのは、企業の法務部門や弁護士の主な仕事の一つとされます。AIの点検では契約のタイプ別に自社や他社の契約書データを読み込ませ、新たに結びたい契約書と比較検討します。定型の契約書はAIによるチェックになじみやすく、ヒトが数十分かける作業を短時間で完了させるといった便利なツールです。

◇「人間対AI」の実験ではAIが圧倒的な差を見せつけた

AIの点検は海外の方が先行しており、イスラエル企業のサービス「ローギークス社」が2018年に公表した「人間対AI」の実験では、ベテラン弁護士20人の平均所要時間が92分、正答率85%に対し、AIは所要時間26秒で94%。圧倒的な差を見せつけたようです。米国では大企業の3分の1が契約書のAI点検を利用しているとの調査もあり、日本との差はかなり開いているように感じます。

ネット上で契約を結ぶ電子契約では、弁護士ドットコムのサービス利用企業数が4万社を超えたようで、不動産契約も電子が進んでいくものと考えられています。当社もこのような最新のテクノロジーを活用した不動産取引を進めるべく、様々な角度からサービスの提供を目指していきたいと思います。

また、当社では不動産テックツールであるAI評価付き『物件提案ロボ』の開発・提供を行っています。本システムをご活用いただくと、便利に家探しが出来ます。

◇AI評価付き物件提案ロボについて

ユーザーが指定した条件に該当する不動産情報を全自動で貴社のお客様に自動配信します。毎日WEB上に新規登録される不動産情報をSelFin評価付きで自動配信される仕組みです。また、新着物件情報が自動で届く仕組みは、業界でよくPRされる「未公開物件」に等しいインパクトとなり、どの事業者よりも早い不動産情報をお客様にお届けいたします。

物件提案ロボは無料でお試しいただけます。下記のURLより登録ができますので、ぜひお試しください。

https://self-in.com//robo

日々進化する〇〇テックを活用して、皆様の生活をより豊かなものにしていただきたいと思います。ぜひ、不動産関係のご相談はリニュアル仲介にお任せ下さい。

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インスペクションの誤った見方

2019年06月17日

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改正宅建業法の施行から1年以上経過し、あれだけ大騒ぎしたはずなのに、今やすっかり落ち着いてしまった感のあるインスペクションですが、「インスペクションの捉え方が誤って進んでいないか?」と感じてしまう記事を見つけました。

インスペクションの説明義務化で不動産取引はどう変わる?

https://zuuonline.com/archives/198898

まず「インスペクションの説明義務化」とありますが、非常に微妙な表現です。

義務化されたのは、媒介契約書で建物状況調査のあっせんの有無の表示、重要事項説明書で建物状況調査結果報告書の有無の表示、売買契約書で、売主・買主の双方が確認した劣化事象の有無の表示、となるので、宅建業者が必ずインスペクションを説明しなければならないか?と言われると正しくありません。
※記事のタイトルや見出しなど文字数が限られているので仕方がないのはわかりますが、インスペクションに関する勘違いを誘発してしまうので、あまり適切とは言えません。
(この記事がおかしいというのではなく、説明義務化と捉えている事業者が多いのが問題です)

また、インスペクションを実施していれば安心という印象が強いようで、本来あるべき姿とはかなり遠いと感じます。

本ブログでも度々ご紹介しているインスペクションですが、インスペクション結果報告書が安全を担保したりする効果はありません。

インスペクションを実施する大きな目的は、改修工事です。

中古住宅なので、何かしらの不具合は生じるものです。
ですから中古住宅の取引において、事前に不具合箇所を確認し、「修繕するのにいくらかかるか」を購入判断材料にすることが重要になります。
どれだけ酷い劣化事象でも、お金をかければ直す方法はいくらでもあります。問題はいくらかかるのか?ということです。
これから長く住むにあたって、最低限修繕するべき箇所を明確にし、その修繕費用を含めて購入判断を行えば、中古を買ったら次々リフォームが必要になって、かえって高くついた、というような状況には陥りません。

もう一つ、インスペクションを実施するメリットとして既存住宅売買瑕疵保険があります。

インスペクションの結果、現状では問題ないと判断されたとしても、その状態がずっと続くわけではないですし、検査を実施した建築士の判断が何かで保証されている訳でもありません。
既存住宅売買瑕疵保険は最長5年・最大1000万円の安心の保険制度です。
インスペクションの結果で問題が報告されなかったら、単にその結果に喜ぶのではなくて、既存住宅売買瑕疵保険へ加入することを強くお勧めいたします。
※既存住宅売買瑕疵保険に加入するには建物検査に合格する必要があります。

インスペクションそのものに価値を見出そうとすると、いろいろと無理が出てきます。
インスペクションを実施したからといって高く売れるわけではありませんし、安全性が保証されている訳でもないのです。
そもそも既存住宅状況調査は非破壊検査で、目視で確認ができる範囲しか評価しません。
床下も小屋裏も侵入口から覗く程度です。
※実際にこの程度の検査では意味がないのではないかというクレームもあるようです。

悪いと指摘された場合は改善工事が必要なわけですから、現状では、検査と工事を分けて考えるよりも、工事を前提にインスペクションを行うといった判断の方が現実的です。

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マンションに豪華な共用施設は必要なのか?

2019年06月16日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

新築マンションの新聞折り込みなどに「豪華な共用施設でお客様をお出迎え」というようなフレーズを良く見かけます。また、ホテル並みのロビーやゲストルーム、シアタールーム、噴水や、プールなどといった、リゾートマンションをイメージさせるような写真がちりばめられていたりします。

では、なぜ販売業者側はそんなものを作ってマンションの売りにするのでしょうか?

答えは簡単で、共用施設を作ることによりコスト全体は上がりますが、その分を補って余りあるほどマンションが高く売れるケースが多いからです。

あるいは、平凡な住戸配置と「田の字型」の間取りのままでは売りづらいため、派手な共用施設で差別化を図ろうとしているケースもあります。つまり、こうした豪華な共用施設を利用し、お客様の興味と購買意欲を掻き立てるわけですね。まさに「客寄せパンダ」というわけです。

こういった共用施設の中でもいづれ使われなくなりやすい共用施設は、AVルーム、キッズルームです。

AVルームはプロジェクター、ブルーレイ、DVDプレーヤー、オーディオ機器、スピーカーなど機材だけで数百万円かかり、さらに工事費を入れれば1000万円をこえると言われています。中古マンションの案内の際に見に行っても、AVルームはほとんど使われていないマンションが多いです。

キッズルームも新築当初は子育て世代の所有者が多いので、当初はよく使われますが、10年もすれば、ほとんど使われなくなるケースが多いと言います。一番の理由は子供達が大きくなっていくから当然利用者も減ってくるということです。

その他、エントランス周りの「噴水」や「滝」も注意が必要です。見かけは豪華ですが、水垢などが溜まりやすく、当然定期的な清掃が必要になります。水道代やポンプの電気代、定期清掃などのコストがずっとかかり続けます。

「プール」、「ジャグジー」等も維持管理費などのコストがかなりかかるため、居住者にとってのメリットが見合わないとなりがちです。

大規模マンションでよく見かけるショップやコンシェルジュサービスは通常、施設の維持管理費だけでなく、サービス提供するスタッフの人件費も当然管理組合が負担しているわけです。コンビニと違って、品揃えやサービスのメニューも中途半端であることが多いため、わざわざ人件費などのコストを負担してまで営業していく必要があるのかが問題になるケースもあるようです。マンションのすぐ近くにコンビニなどがある環境であれば、もはやショップは不要なところが多いといえそうです。

そう考えていくと、分譲マンションの共用施設で最低限必要なものは、管理組合の役員が打合せしたりする集会室、自宅にまで招き入れたくない方との打合せができるロビーの応接コーナーぐらいといえそうです。

マンションにホテルのフロント並みの高級感あふれるロビーがあると、確かに格好いいですよね。人としては、知人や友人を呼びたくなります。

共用施設があるからこそ、同マンション内の住民とコミュニケーションが図れる機会があったりします。ですから全ての共用施設が無駄であるという事ではありません。

ただ、私たちが実際に生活をしていく上では、豪華な共用施設は宝の持ち腐れになる可能性が高い場合もあるので、物件を見にいった際には共用施設の利用頻度を確認してみたり、自分の家族に本当に必要かどうかを今一度考える必要があります。

少なくとも共用施設が豪華だからこのマンションに決めるというようなことがないよう、皆様お気を付けください。

 

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住宅購入には投資家の目線が必要

2019年06月15日

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多少都心から離れても…多少駅から遠くても…、かつて住宅の供給数が足りていなった時代(分譲団地の抽選なんかも頻繁に行われていました)都市部に家が買えない人々が郊外に家を求め、ベッドタウンが形成されました。

当時はバブル全盛期で、地価も金利も今よりずっと高く、一般的な収入では郊外にしか家が買えなかったと言われています。

この時の購買行動、つまり予算が合わない場合は、都市部から遠いエリアにする、駅から離れたエリアを許容する、という考え方は、これからの住宅購入において、非常に問題となりうるものだと思います。
多少駅から離れてもの「多少」は、そのままそっくり、将来住宅を資金化しなければならなくなった自分に跳ね返ってくるからです。

これからの住宅購入には投資家の目線が必要と言われます。
いつでも人に貸したり、売ったりできる住宅選びが大切で、自分が住むのではなく、人に貸すことを前提に進める、不動産投資の考え方を踏まえて、冷静に客観的に判断する視点も必要だということです。

投資家の目線と言われてもピンと来ないかもしれないので、面白い記事をご紹介します。

『にわか大家はつらいよ。限界アパート物語
http://wedge.ismedia.jp/articles/-/15981

駅から遠くなるリスク、築年数のリスク、ファミリータイプのリスクなど、非常に読みやすくわかりやすい内容です。
もちろん個別要因もあるので、一概には言えませんし、これからの人口減家余りで、今の常識が覆される可能性もありますが、超が付くほどの高齢化社会で単身世帯が増え続けるのは確定ですし、政府が謳う移民政策が上手くいったとしても、郊外の空き家を活用しなければならないほどの人口流入は考えられません。
かつての家がないから郊外へ流れる事象は考えにくく、大災害でも起きない限り、首都圏や都市部と郊外の2極分化はますます進行するでしょう。

これから先の社会は人が減って、家が余る時代です。家を売りたい・貸したい人が余って、家を買いたい・借りたい人が貴重になる事態です。
人口が減るということは破綻する自治体(もしかすると大規模な合併策がまた行われるかもしれません)が出て、ゴミすらまともに捨てられない、そんな街も生まれてくるでしょう。
そんなちょっと暗い未来を想定した時に、他より安いからと言って、郊外の家をあえて選択する人がいるでしょうか。破綻した自治体を選択する人がどれほどいるのでしょうか。※北海道夕張市を調べるとご理解いただけると思います。

現在の常識で、いつでも貸せる・売れる家を選ばないと、将来大変なことになるというのはご理解いただけると思います。

売らずに住み続けるからいいよ、そんなお考えの方もいらっしゃるでしょう。
実際、バブル期に家を購入された方は、あまりに値段が低すぎて売る気を失ってしまう方もいらっしゃるようです。
ただ、この考えも将来的に通用しなくなりそうです。
100歳まで生きるとすると老後資金が足りなくなるという報道は記憶に新しいと思います。
後期高齢期を過ごすためには、住宅という資産を老後資金としてお金に換える必要が出てきます。
賃貸が得か購入が得か、みたいな議論は住宅業界では鉄板のネタですが、老後の資金問題を考えると、いつでも資金化できる住宅を購入するの一択です。
政府が試算した不足する老後資金は2000万とも言われます。
賃貸にお金を消費する余裕も、終の棲家といって自分にとって都合の良い家を買う余裕もありません。

どのような住宅を購入するか?
この考え方ひとつで、将来の選択肢に大きく影響します。
今こそ住宅購入には投資家の目線が必要です。
冷静で客観的な判断ができるよう、慎重に検討されることをお勧めします。

 

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中古住宅の方が良い?!新築分譲マンション割高感が鮮明になっている!

2019年06月14日

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中古住宅の方が良い?!新築分譲マンション割高感が鮮明になっている!

◇2018年は新築分譲マンションの平均価格が前年比1割上昇し過去最高を更新

首都圏で分譲された新築分譲マンションの価格の割高感が強まっているようです。不動産の「価格」に納得と根拠をPRし、活動している東京カンテイ社によると、2018年は新築分譲マンションの平均価格が前年比1割上昇し過去最高を更新したようです。株価収益率(PER)をもとにした、価格が賃料の何年分に当たるかを表す数値「マンションPER」が2018年は24.98となり、調査対象の2000年以降で最も高く、住宅が手に届きにくくなっている事が分かります。上昇が一服した2017年から再び上振れをした結果となっています。

https://www.kantei.ne.jp/report/kantei_eye/594

「ミニバブルともいえる2008年の高騰期の水準を超えており、普通の消費者が想定できる購入予算との差が開くばかりとのこと」。個人的には消費税増税後に、リーマンショック以上の景気の冷え込みを予測するアナリストも多い事を考慮すると、新築分譲マンション購入よりかは中古住宅(マンション含む)の購入の方が良いのではないかと思ってしまいます。

◇2018年の平均価格は7344万円(70平方メートル換算)となっている

また、2018年の平均価格は7344万円(70平方メートル換算)で、前年比9.9%高くなった。平均賃料は24万1631円(70平方メートル換算)で7.4%上がったものの、結果として投資回収に要する期間は17年よりも半年ほど長くなっているようです。

マンションPERは同じエリア(駅から徒歩20分以内)で1戸あたりの収益性や賃料(築3年未満の物件を対象)との見合いで買いやすさを表す指標であり、この数字が大きくなればなるほど、回収できる年数が長くなる事を表すものとされます。

数値が大きいほど収益力は低くなり、20を超えると利回りが5%を切って割高とされる。2018年に20を上回った駅は92.1%に達し、24以上が前年より5ポイント増えて57.4%となるなど、割高感が一層強まった結果となっています。正直、首都圏はここ数年、不動産購入を躊躇する消費者も増える要因になってしまっていると思います。

※個人的にはこのような指標を定期的に発表してくれている東京カンテイ社のデータは消費者の方にわかり易いものと思います。ぜひ、参考にしていただければ幸いです。

駅別で最も割高だったのはJR山手線などの渋谷駅で、41.21。投資回収に首都圏平均より16年超も時間がかかる計算とのこと。その次に投資回収に時間が掛かる駅は元町・中華街駅、その次は麹町、その次は外苑前駅となっています。

一方、割安感があるのは、京王相模原線の京王多摩センター駅の15.53、JR埼京線などの武蔵浦和駅の15.62だ。平均より10年近く短い。その次は三郷中央駅、千葉駅と続いています。こうした地域の取得者は住居用の実需がほとんどのようです。

◇割高感の高い駅のエリアでは、タワーマンションの開発が相次いでいます

割高感の高い駅のエリアでは、富裕層が居住用に購入する高級物件以外にも、実需と投資双方のニーズの受け皿となりやすいタワーマンションの開発が相次いでいます。その結果、新築分譲マンションの価格相場を押し上げている格好となり、この状況をどう判断してければ良いかは慎重になるべきだと思います。

このようなデータは住宅購入の参考にすべきことだと思いますが、あまり、深く考えすぎてしまうと、住宅購入が出来なくなってしまいます。また、このようなデータは一生、そのままの結果とは言えませんので、各自、自己責任でのご判断をお願い致します。

 

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~新築工事レポート~T様邸 完了検査

2019年06月13日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

本日はT様邸の完了検査が行われています。

この検査に合格しないと、法律により住むことができないのです。
建築基準法に適合する建物であると確認されると検査済証が発行されます。
この書類は住宅ローンの手続きにも必要です。
非常に大切な検査ですね。



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梅雨前のこの時期に カビ&ダニ対策を!

2019年06月13日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

6月に入り、いよいよ梅雨のシーズンが到来します。

健康にも悪影響を与えるカビやダニ・・・。
発生やすい環境を出来るだけ排除し、発生させないことが大切です。
梅雨を控えたこの時期にぜひ対策をしておきましょう。
以下、ワンポイントアドバイス参考にしてみて下さい。

カビ 水回りや閉めきった場所が危険

●しっかり換気

高温多湿を好むカビ、カビ予防には換気が有効です。朝起きたら、窓を開けて空気の入れ替えをし、キッチンや浴室を使う時には必ず換気扇を回しましょう!

●水分を残さない

水を使ったらすぐにふき取りましょう。
シンクや浴室の水滴、窓の結露などに注意します。シンクに汚れがついているとその上にカビ絵が生えてくるのでお掃除も大切です。

●清潔にする

カビの栄養源となる食べ物のカスなどを取り除くにはこまめなお掃除が大切です。お勧めはキッチンにも安心の「消毒用エタノール」。シュッとスプレーしたらペーパータオル等でさっとふき取りましょう!

ダニ 死骸やフンがアレルギーの原因に

●乾燥させる

カビ同様に高温多湿で繁殖します。
まずは換気を徹底して温度を下げましょう。通気をすることが大切です。

●隠れる場所をなくす

ダニは卵を産むために隠れられる場所にいます。
畳、じゅうたん、布団、ぬいぐるみ、家具の隙間、部屋の隅など、いたるところがダニホームになります。
畳の上にカーペットを敷かない、山積みのものは片づけて、ダニの隠れ場所を減らしましょう。

 

●清潔にする

人が集まる場所はエサとなる食べものカス、フケ、アカなどが豊富。しっかり掃除機をかけます。布団は出来るだけ干す等対策を。フケやアカを室内に落とさないよう身体も清潔を心がけましょう。

以上を参考に、梅雨入りする前の今の時期に対策しておきましょう!

 

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