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スタッフブログ:月別: 2022年1月

古いマンションの設備以外の落とし穴

2022年01月31日

 

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

築年数の経過したマンションを購入する場合に、室内の設備の状態の他に、耐震性や管理の状況を気にされる方は多いですが、意外に見落としがちなのが登記の状態です。

想定外の費用が発生する場合もありますので、今回は古いマンションの登記についての解説です。

 

 

敷地権化されていないマンション

 

最近のマンションについては、「敷地権化」という登記がされていることが一般的です。

敷地権化とは、「マンションの部屋の部分の登記を変更するだけで、土地の持分の名義も連動して変更ができる」というものです。

これは昭和59年1月1日の区分所有法と不動産登記法の改正から始まった制度です。

この改正以前のマンションについては、敷地権化がされておらず、例えば相続などで名義変更登記をする場合、建物の名義変更と別に土地の名義変更もしなければなりません。

通常より手続きが増えてしまうのです。

 

 

共用部の持分にも注意

 

敷地権と同様に、古いマンションで登記が分かれてしまっている場合があるのが、管理人室や集会所などの共用部の登記です。

最近のマンションでは、こうした管理人室などは「規約共用部である旨の登記」がなされており、名義変更などの手続きが不要になっています。

一方で、古いマンションの場合、こうした共用部にも各住戸に割り当てられた持分が登記されており、この部分にも登記手続きが必要となってしまうケースがあります。

登記がバラバラと分かれてしまうため、手続き漏れがないかの確認も必要ですし、管理が分散してしまうので注意が必要となります。

また、司法書士などに登記をお願いする場合にも、通常よりコストがかかってしまう点にも注意が必要です。

 

 

古くても敷地権化されているマンションもある

 

例え昭和59年以前のマンションであっても、法律改正後に敷地権化の登記がされているマンションもあります。

また、管理人室などの登記が分かれていないケースもあります。

各マンションによって登記の状態が異なりますので、古いから一概に避けるべきというわけではありません。

まずはマンション自体に魅力があるのか、管理状態に問題はないかをご検討いただき、最後のチェックとして、登記の状態を確認していただければと思います。

ご不明な点やご心配な点が少しでもあれば、一緒にお住まい探しを手伝っていただける不動産エージェントにご相談いただくことが懸命です。

 

~人生に愛すべき住まいを。~

さいたま市の不動産の売却・購入は、イエステーション南浦和店のくさの工務店にご相談ください。

家の日当たりが良い向きは?

2022年01月30日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

そもそも、日当たりの良し悪しを言う「土地の向き」とは敷地に面する道路の方角のことを指します。

道路がどの方角で敷地と接しているかによって決まるので、南側に道路があれば「南向きの土地」といいます。

日当たりの良い土地は、左右するのは方角や日射角度だけではなく、時間帯や周囲の建物によっても大きく関係してきます。

日当たりが悪いと言われる北向きの土地の場合は、東側と南側に広くスペースを取り、そちら側に大きく窓を配置すれば日当たりが確保できます。
例えば南側にリビングを設けるなど、間取りによる改善策もあります。

 

 

家の日当たりは人気の南向きがベストではない場合も!

 

家の方角を考えるときに「日当たりの良い家に住みたいなら南向き!」というイメージですが実は全ての人にとって必ずしも南向きの家がベストとは限りません。

家の方角によって、日当たりの良い時間帯は変わります。
・共働きで日中は家に誰もいない
・女性の一人暮らしで常にカーテンを閉めている人
・夜勤が多く昼間は寝ていることがほとんどの方
上記の方々には南向きの日当たりはあまり関係ないかもしれません。

実際に日差しが必要となる時間帯は、ライフスタイルによって異なるようです。

家の日当たりは東西南北それぞれの方角ごとに、良い点悪い点があります。

 

南向きの家

南向きの家は朝・昼・夕と1日を通して日当たりが良く、4つの方角の中では1番明るいでしょう。
日が当たる時間が長いので、洗濯物が乾きやすく、夕方まで明るいので照明を付ける必要がありません。

日差しが当たる家具やフローリングは日焼けしやすいく、窓から入る光がテレビに反射して画面が見にくいこともある。
また、夏は室温が暑くなってしまいます。

 

■南向きの家が向いている人

・在宅ワーカーや主婦など、日中の在宅時間が長い人
・洗濯もの量や回数が多く、ベランダに干したい家庭
・暖かい部屋に住みたい人

 

 

東向きの家

東向きの家は朝方から午前中の日当たりが良いです。

正午を過ぎる頃には部屋が薄暗くなり、午後には照明が必要になることが多いです。
日中の直射日光が入りにくいので室内の気温が上がりにくく、夏は涼しいですがその分夜は冷えることもあります。

 

■東向きの家が向いている人

・朝から活動したい人
・夏の暑さが苦手な人
・午後はあまり家にいない人

 

 

西向きの家

夕方の日差し、いわゆる「西日」が良く入る方角です。
夕方以降も部屋が暖かいのがメリットでしょう。

朝は日差しが入らず少し暗い印象です。
天気の悪い日の午前中は照明が必要かもしれません。

夕方に入る西日は光が強いので、季節によっては「まぶしい」「暑い」と感じることもあるでしょう。
直射日光が当たる床や家具の日焼けにも注意が必要です。

 

■西向きの家が向いている人

・仕事が夜勤で夜型の生活の人
・日中はあまり家にいない人
・寒がりで暖かい部屋がいい人

 

 

北向きの家

方角的には1番日当たりが悪く、一日を通して直接の日差しが入りにくいです。
昼間でも照明が必要だったり、室温が上がらずに暖房が必要な時期もあるでしょう。
日当たりが悪いと部屋がジメジメして結露やカビが発生する可能性もあります。

日差しが入らない分、室温が上がりにくく涼しく過ごせるケースも。
床や家具が日焼けする心配も少ないでしょう。

 

■北向きの家が向いている人

・家の裏に庭が欲しい人
・日中はあまり家にいない人
・バーベキュー好きな人

 

 

いかがでしょうか。
土地の向きで間取りが決まってしまう事もあるかもしれませんが、ライフスタイルに合わせた間取りを考え
開口や採光などの工夫で住みよい暮らしができるかもしれません。
おうち探しの参考になれば幸いです。

 

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いま一度IT重説を考える

2022年01月29日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

不動産取引に当たって事前に行われるのが重要事項説明です。
その名の通り取引に置いて重要な内容を事業者が説明し、契約者がその内容を理解することが大切なのですが、馴染みのない用語が多く、その後の契約書の内容確認も必要になるため、さらっと流してしまう人が多いのも実態です。
今回は重要事項説明と消費者にとってもメリットがたくさんあるIT重説についてご説明いたします。

 

 

□重要事項説明は売買契約当日に行われるのが慣例となっています

 

重要事項説明は不動産売買契約に先立って行われるものですが、売買契約の当日でなければならないという決まりはありません。
これまでは宅地建物取引士が直接面前で重要事項説明を行わなければならなかったため、不動産売買契約と別の日に重要事項説明を行う場合、2回スケジュールを調整しなければならないため、売買契約でお会いするタイミングで併せて実施する方が合理的とされていました。
お仕事で法務関係に明るい方は、売買契約までに重要事項説明書や売買契約書を事前にチェックして、疑問点を解消してから契約日を迎えるのですが、一般の方は契約日に重要事項説明書や契約書の内容を初めて見るというケースも少なくありません。

□重要事項説明書の事前チェックを行いたいのですが…

重要事項説明は大切なプロセスなので、できれば事前に重要事項説明書を確認したいところなのですが、実際の取引では、買付申込後の交渉がまとまったら、速やかに売買契約を締結する場合が多く、売買契約まであまりスケジュールに余裕がない場合が多いです。
売買契約を締結するまではその物件の購入が確定できるわけではないので、速やかに売買契約を行うことは買主様にとっても重要なことです。
不動産仲介会社の担当者は契約が決まったら重要事項説明書を作成するために各種調査を実施します。
単純に書類を作成するだけではなく、役所へ行って必要書類を取得したり、場合によっては物件に調査に行かなければならないこともあります。
つまり事前に重要事項説明書を確認したいと思っても、重要事項説明書が完成するのが売買契約予定日ギリギリになることも少なくありません。

 

 

□IT重説とは

 

IT重説とは宅地建物取引士が直接面前で重要事項説明を行うのではなく、テレビ会議システムなどを用いてオンラインで重要事項説明を行うものです。
2020年に不動産売買においてもIT重説のテスト運用が開始され、昨今の新型コロナの影響もあってそのまま本格運用が始まりました。
IT重説は時間と場所を選ばないのが最大の特徴です。オンラインであれば売買契約日よりも前にIT重説を行うことはそれほど難しくありません。
従来の重要事項説明では、説明内容の記録が難しく、結果的に説明に使用した重要事項説明書しか残されないケースがほとんどなのですが、IT重説の場合は、多くのテレビ会議システムに録画機能が付いているため、書類だけでなく、説明の様子も簡単に記録することができます。


※IT重説を行う場合は事業者は音声・映像などの記録を残さなくてはならないのですが、事業者が記録したデータを契約者に提供するかどうかは事業者の判断になります。
はじめに記載したように、重要事項説明書・不動産売買契約書と普段あまり触れない書類を正確に把握することは容易ではありません。
書類以外で記録することができればそれだけ安心材料が増えることになります。
※録画することが前提になっていれば、宅建士も注意して重要事項説明を行うので、そういった意味でも安心と言えます。

 

 

□売買契約もオンラインで行えます

 

売主様の了解が必要になりますが、売買契約もオンラインで締結することが可能です。
従来の捺印に変わるシステムが確立されていて、オンライン契約のサービスを利用することで実現できます。
オンライン契約を行うと捺印が不要なので収入印紙が不要となります。
不動産売買契約は金額が大きな取引なので印紙税が節約できるのは買主様・売主様双方にメリットがあるのですが、現在の取引では売主様が高齢であるケースが多く、また、仲介会社もオンライン契約に不慣れなため、いま一つ売主様の信用を得ることができず、オンライン契約が実施できないケースも多いです。
IT重説もオンライン契約も不動産会社に行かなければならない(しかも売主様の都合も考慮して時間が決められる)という無駄を省くだけでなく、メリットも多いので、買付申込の際にはIT重説・オンライン契約を行いたいという希望を担当者にお伝えください。

 

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相続不動産(空き家含む)は早く売却した方が良い!何故なら・・・。

2022年01月27日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

■相続した不動産(空き家含む)は早く売却した方が良い?!

 

某大手新聞社の記事で、「ずっと空き家だった実家を処分できて、ほっとしている」というものがありました。結果、この空き家は地元の不動産会社が買い取ったようですが、一人暮らしだった親が亡くなり、10年間、空き家として放置されていたようです。10年前の亡くなった当時は3人が相続人となったようですがが、それぞれに持ち家があったため全員が実家を引き継ぐことを渋り、空き家になったようです。実家の所有名義を変更しないまま年月が過ぎるうちに相続人の一人が死亡し、相続人の妻、おい・めいを含めて7人になり、もし、もう一人の相続人が亡くなるとさらに相続人が増え、話し合いが難しくなりかねません。
その為、これから相続で実家を引き継ぐようなケースでは、なるべく早く売却等の手続きを行った方が、相続人が最少人数での話し合いとなります。時間の経過とともに相続人が増えてしまい、結果放置となる空き家は沢山存在します。

 

 

■年々増え続ける空き家!どれくらい存在する?!

 

総務省の調査によると全国の空き家は2018年に846万戸と、この20年で約1.5倍に増えています。空き家の取得方法は「相続」が最多の54.6%を占め、所有者の約20%が「5年以内に売却・賃貸」を希望しているそうです。今回のケースのように売却を依頼して半年程度で成約する例がある一方、「何年も売れないケースは珍しくない」ようです。私も両親を亡くし、空き家となる前に、近所の方からの相談で売却を行った経験がございます。ちなみに、売却がし易い不動産とはどのようなものが考えられるでしょうか?

 

 

■売却がし易い不動産とはどのようなものか?!

 

売却がし易い不動産とは(1)駅に近い、(2)人気エリア、(3)維持・管理が行き届いている、(4)相続人全員に売る意思がある、(5)リフォームや解体しての売却が明確である等が考えられます。

まず買い手が付きやすいのは、駅に近い住宅地に立地するなど市場価値がある物件です。交通が不便な地域は一般的に売却は難しく、これから人口が減っていく日本においては、更に厳しさを増すことが予想されます。売却する際は、最初に近隣の人に持ちかけるのが良いようです。また、空き家は放置すると家屋が傷んだりする為、家屋の定期的な掃除や修繕、庭木のせん定や除草といった維持・管理をすることも必要です。買い手が見つかるまで時間がかかることも視野に入れ、維持・管理費のほか固定資産税の負担割合を相続人の間で決めておいた方が良いようです。

 

 

■相続した不動産(空き家含む)を売却する際の「3000万円特別控除」とは?!

 

相続空き家を売却するなら、「3000万円特別控除」と呼ばれる特例が見逃せません。売却金額から家の取得費や仲介手数料といった譲渡費用などを差し引いた損益がプラスなら課税対象になりますが、一定の条件を満たせば譲渡所得から最高3000万円を控除できる制度が存在します。結果的に税金がかからずに済むという事です。特例を受ける為には、下記HPにある諸条件がありますので、ご確認下さい。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm (国税庁HPより)

いずれにせよ、相続不動産(空き家含む)は相続を知った日から、なるべく早く対応した方が良いようです。ぜひ、今後の参考にお役立て下さい。

 

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マンションの床面積の不思議~壁芯と内法と課税床面積~

2022年01月26日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

マンション購入の際に、購入検討者の方から多くいただく質問のひとつが、床面積の違いについてです。

販売チラシと、不動産登記事項証明書(登記簿謄本)そして固定資産納税通知書それぞれに記載された床面積がバラバラで、どれが正しい数値かわからなくなってしまうことがあります。

 

 

なるべく広く見せたい販売チラシ

 

まずは、集客を目的として不動産会社が作成する販売チラシです。

こちらには、「壁芯」と呼ばれる壁の中心線で囲んだ面積が記載されることが一般的です。

 

 

 

 

実際の居住面積を記載した登記事項証明書

 

一方で、登記事項証明書(登記簿謄本)には、内法と言われる壁の内側で囲った面積が記載されます。

おおまかな計算ですが、壁芯と内法では、5~8%の差が生じると言われています。

宅建業者が作成する広告チラシには、この壁芯と内法のどちらで記載しても良いことになっているため、より広く見せることができる壁芯が記載されることが一般的です。

 

 

 

壁芯よりもさらに大きな課税床面積

 

マンションを購入した翌年の5、6月には、固定資産納税通知書がお手元に届きます。

この通知書に記載された課税床面積を見てさらに驚かれる方も多いのではないでしょうか。

マンションによっては、壁芯60㎡、内法55㎡だったのに、「課税床面積(=現況床面積)が80㎡」になっている、というケースもあります。

実は、固定資産納税通知書の課税床面積(=現況床面積)には、廊下やエントランスなどの共用部の面積も含まれています。

同じマンションなのに書類によって面積が異なるので、とてもわかりにくくなってしまっています。

 

 

減税の面積要件には要注意

 

こうした面積の違いについて、一番大きなポイントになるが、「減税適用の有無」です。

場合によっては数百万円の減税となる住宅ローン減税や、住宅取得資金贈与の特例、その他登録免許税の減税など、多くの減税適用の要件は一番小さい「登記事項証明書」の床面積となります。

ただ、不動産取得税の軽減は一番大きな現況床面積でもOKとなります。

各種減税が使えるか使えないかは、資金計画において大きな違いとなりますので、どの面積が判定に用いられるのか、慎重に判断するようにしましょう。

こうした減税適用についても、信頼できるエージェントと一緒にお住まい探しを進めていただければと思います。

 

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「大規模」か「小規模」か?それも選択ポイントの一つ

2022年01月25日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

大規模のメリットは、充実した共用施設

 

マンションの規模による区分けに厳密な基準はありませんが、一般的に総戸数が200戸を超えるものを大規模、50戸以下のものを小規模とし、その中間を中規模マンションと呼ばれます。マンションは、この規模の差によってもメリット・デメリットがあり、マンション選びの大切なポイントになります。

大規模マンションのメリットとして、まずあげられるのは、共用施設や共用サービスの充実ぶり。大小の集会室やファミリーに人気のキッズルームやパーティールームを設けているマンションも少なくありません。中には入浴施設や来客用の宿泊施設を持つところもあります。

 

 

都心立地の大規模は価格が高くなりがち

 

かつて大規模マンションは、郊外型が主流でした。しかし、近年の首都圏では都市部の再開発により大規模な超高層マンションの建設が目立っています。
とはいえ、都心の地価はもともと高く、それだけ分譲価格も高くなるのが一般的です。一般的なファミリーが3LDKの広さであまり無理せずに購入できる価格帯の物件を探すとなると、やはり郊外や発展途上のエリアということが多いので、資産性の見極めも必要となります。

 

 

小規模なら共用施設に多くを望まない

 

様々な共用施設の管理・運営費用は、マンションの住民が毎月支払う管理費によって賄われます。ですから、施設の充実度が同程度なら住民が少ないマンションほど、一人当たりが施設やサービス面にて充てる管理費が増えてしまいます。結局、小規模マンションでは充実した共用施設は中々望めないと考えねばなりません。もともと、さほど広くない敷地に建つわけですから、管理人室や集会室など、最低限の共用施設を設けるのが精一杯といったところです。

 

 

小規模ならではのメリットも

 

小規模マンションは、交通の便の良い場所や昔ながらの住宅地に立てられることが多いというメリットがあります。また、居住者数が少ないので、仲間意識が生まれやすいという側面もあります。
さらに、周辺環境との調和を考えた建築デザインに凝ったり、小回りを効かせて顧客の声を取り入れながら建設する不動産業者も増えてきました。したがって、環境の良い住宅地に「低層」や「戸建て感覚」といった、独自の魅力持ったマンションもありますので、その辺りも考慮にいれて検討してみてください。

 

 

まとめ

 

大規模マンションは、共用設備が充実し管理費も比較的安い。小規模マンションは、都心や市街地に立地することが多く、交通の便は良いが管理費が高くなる傾向があります。
個人的には、総合バランスが大切だと思いますので、資産性とあなたの暮らしにマッチしているものを選んでいきましょう。

 

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窓を工夫して、光と風を取り入れる

2022年01月24日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

採光の大切さやポイント,役割を調べました。
日差しが入るということは、ただ部屋が明るくなるだけではありません。
湿気が減って室内環境が良くなる、照明をつける頻度が減ることで光熱費が抑えられるなどのメリットも考えられます。
(日差しがよく入る部屋に住んでいると生活リズムがよくなって、睡眠不足や気分がふさぎ込むことが少なくなると言われます。)

 

 

■採光を考えて建てたのになぜか暗い

 

採光を考慮して設計し、有効採光面積を十二分に満たしていても、なぜか部屋が暗くなってしまう場合があります。
有効採光面積は方角の規制には関係ないため、太陽の通る方向ではない北側に窓をつくる場合と太陽が高い南側に窓をつくる場合では明るさはかなり違ってきます。
具体的に夏や冬のことを考えながらどこまで陽射しが入るのか考えながら、部屋の明るさも考えて窓の配置にも工夫が必要があります。

 

 

■採光計画考え方

 

家を建てるときやリフォーム時には、どのような考え方に基づいて窓を配置すべきでしょうか。

・明るさと快適さのために、日差しを採り入れる窓は必要です。
・大きな窓をたくさんつくればいいわけではありません。
・その空間に必要な明かりを用意することを採光計画の基本にする。
・部屋の用途や方角に合わせて、必要なだけの窓をつくる。

例えば、夜しか使わない勉強部屋だと北向きでも良いですし、外から騒音や冷気が入り過ぎないようにあえて小さめにすることもあります。また、最近問題になるのは暗さよりも『光が入り過ぎること』。私がインテリア相談を受けたお客様からは、『西日が入って暑い』『南側の天窓の日差しがきつい』『東側から入る夏の朝日がまぶしすぎる』といった悩みも多く伺います。窓をつくりすぎて『家具が置けなくなった』『冬場寒すぎる』『外から見えすぎる』といったケースもあります。西側の壁にはあえて窓をつくらない、または、小さな窓にすることも多いです。
その部屋に、どんな自然光を、どれだけ採り入れたいのか、しっかり考えることが大事なことです。

 

 

■浴室・トイレの窓

 

浴室の窓は結露やカビが起きやすいことや、サッシの掃除の手間、壁よりもどうしても断熱性が低くなるというデメリットもあります。
窓を設置しなくとも浴室の湿気は、浴室の換気扇を稼働してドアの通気ガラリから空気を入れれば十分取れるため、
最近はあえて浴室に窓を設置しない間取りも増えていますので、使い方に応じて選択しましょう。

 

トイレに窓があるメリット

・使用直後に空気の入れ替えをしたいとき便利
・日中は採光が取れる
・閉塞感が緩和される

 

トイレに窓がないメリット

・断熱性が上がりヒートショックのリスクを減らせる
・トイレの間取りの自由度が上がる
・防犯が上がる
・窓設置分のコストを減らせる

 

 

■小さい窓のメリット・デメリット

 

最近人気の、ファザード(正面)の窓が少ない、または窓が小さい家。

窓の少ない家は、正面道路や周辺の家からの見え方に配慮しやすいほか、デザイン的にシンプルでおしゃれに見えるというメリットがあります。

ただし、外からの見えにくさやデザインを優先しすぎて窓を少なくすると、採光が取れずに暗い家になったり、風通しが十分でなくなったりする可能性があります。玄関やファザードの窓は設計者とよく相談して、快適性が得られるかどうかを第一に考えて決めましょう。
プライバシーに配慮する場合、高窓やスリット窓を活用する方法もあります。

窓の位置や大きさ、設置場所によっていろいろ変わってくるようです。
自分の思い描いている部屋を具体的して専門家に相談しながら決めて行く事をおすすめいたします。

 

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中古戸建てを購入する際のリフォームの優先順位

2022年01月22日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

中古住宅を購入される方の多くがリフォームを検討されています。
クロスの交換程度の軽微なものだけでなく、キッチンやユニットバスの交換などまとまったリフォームを検討されるお客様が多いです。
最近では間取り変更も含めた大規模なリフォームを実施される方も増えているようです。
中古戸建ての購入は、思い通りのリフォームが実現できる夢のある住宅購入方法と言えます。

しかしマンションとは違い、戸建て住宅は住宅性能も気にしなければなりません。
快適さを重視するあまり、雨漏れなどの劣化対策が疎かになってしまっては本末転倒です。
今回は中古戸建てを購入する際のリフォームの優先順位についてご説明いたします。

 

 

■建築年月でおおまかに判断する

 

戸建て住宅の性能は建築年月で分類することができます。

1)1981年5月以前(旧耐震)
2)1981年6月以降 2000年5月以前(新耐震だが耐震改修が必要)
3)2000年6月以降

リフォームの費用は家の広さと築年数に比例して高額になる傾向がありますので、住宅取得のための予算を考慮して、購入する物件の建築年月を絞る必要があります。
例えば、旧耐震の木造戸建て住宅は物件価格は安めに購入できますが、必要なリフォーム費用が高額となるため、とにかく予算を抑えたい方向きの物件とは言えません。

 

 

■旧耐震物件はイレギュラーと考える

 

旧耐震物件は素人が手を出すべき物件とは言えません。
家屋のほとんどを解体してリフォームする「フルスケルトン」レベルのリフォームをお考えの方なら良いのですが、リフォームにかかる費用を考えると、建て替えた方が合理的と判断される場合が多いのです。

旧耐震物件に向いているのは、新築注文住宅ほどは予算がかけられないものの、新築分譲住宅以上のクオリティを求めたい、住宅購入予算に余裕のある人と言えます。

 

 

■何もしなくても良いと判断されるのは築10年まで

 

瑕疵担保責任と言って、新築から10年間は建てた工務店が責任を負わなければならない法律となっています。
つまり築10年以内の物件は「何もする必要がないはず」の物件と言えます。
「本来そうあるべき」を過信して何もチェックせずに購入するのは怖いので、築10年未満の物件を購入する場合は、建築士によるインスペクションを必ず実施して、万が一不具合箇所が見られたら、新築時の工務店の責任の範囲なのかどうかを追及することが必要です。

新築時からリフォームで手を加えてしまうと、新築時の保証が切れてしまうケースもあるので、間取り変更など構造に影響のあるリフォームをお考えの方には、築10年未満の物件は向いていないと言えます。

 

 

■まずやるべきは防水対策です

 

ここまでの流れで、旧耐震のような古すぎる物件と築10年未満の築浅物件を除外しました。
築10年以上の住宅で最も優先順位が高いのは屋根・外壁の塗装工事です。
屋根・外壁の耐用年数が10年~15年と言われており、購入時点で耐用年数を超えているケースも多く、放置すると住宅購入から数年程度で雨漏れなどの劣化事象が発生する恐れがあるからです。
雨漏れ被害はいきなり室内に影響するというものではなく、長い期間かけてじわじわと浸透し、室内に影響が出る頃には思った以上に被害が拡大していることがあります。
屋根外壁の塗膜がどれくらい維持できるかはわからないのですが、予防も含めて住宅購入時に屋根・外壁塗装を行うことを強くお勧めします。

特に天窓のある住宅は雨漏れ事故の確率が高いので、購入時の防水対策は必須と言えます。

もし防水対策の予算が確保できない場合は、その物件の購入を見合わせた方が良いと言えるくらい重要なリフォームとなります。

 

 

■2000年5月以前の建物は耐震診断を必ず実施する

 

2000年5月以前の住宅は耐震性が現行基準を満たさないと判定される可能性があります。
住宅ローン減税の築後年数要件にも関わってくるので、2000年5月以前の建物は必ず耐震診断を実施して、必要であれば耐震改修工事を行います。
耐震改修工事は100万円~200万円くらいかかると言われていますが、これは旧耐震も含めた平均値です。
耐震改修工事費用は耐震診断を実施しないと算出できないのですが、広さと築年数に比例して高額になる傾向があるので、それほど古くない平成になってからの建物であれば、意外と安く済んだ、という結果も多いです。
地震で家屋が倒壊とまでは行かなくても、損傷が出た時点でかなりの補修費用が必要となってしまうため、2000年5月以前の建物を購入する際は、最低限の耐震対策を行うことが必要です。

 

 

■意外と高額なフローリング交換

 

クロスの交換と床の張替え工事を「お色直しリフォーム」と言って、注文住宅流通時の定番リフォームを言えます。
クロスはそんなに高くはないのですが、床の張替え工事は思ったよりもお金がかかります。
どちらも家具が入ってしまうと実施しにくい工事になるので、前のオーナーがペットを飼っていたり、著しい破損などが見られる場合は優先順位が高くなります。

キッチン・ユニットバス・トイレの交換も定番リフォームですが、こちらは住みながらでも実施しやすいリフォームと言えるので、実はそれほど優先順位が高い工事とは言えません。(そのまま利用できないくらい汚れていたり・破損している場合は別です)

 

 

■給湯機を忘れずに!

 

中古住宅でよくある失敗事例が給湯機です。
給湯機は耐用年数が7年程度と短めで、買ってすぐに使えなくなった、という事例が、中古住宅購入”あるある”として語られています。
※実際にはメーカーの技術力向上により、一般に言われる耐用年数よりは長く持つというのが個人的な見解です。
給湯機も安い商品ではないので、住宅購入後に将来の修繕費を見越して積み立てができる計画なら大丈夫ですが、余裕のない家計の場合は、住宅ローンに組み込んで交換してしまった方が安心です。

 

 

■リフォームはまとめて実施するほどお得になります

 

価格が不透明なリフォーム市場ですが、個別にチョコチョコ依頼するよりも、まとめて一気に実施した方が安上りです。
住宅取得後はまとまった現金が用意できない場合は、金利が高めなリフォームローンを使わないといけないので、5年~10年を見越して、近い将来必要になりそうな工事は、住宅取得時に住宅ローンに組み込んで実施する方がリフォーム資金を確保しやすい場合もあります。(住宅ローン満額ギリギリの住宅購入でリフォームを追加する余裕がない方は、そもそもその家が予算オーバーということです。)
住んでみないとわからないことも多いと思いますが、そこはプロであるリフォーム会社や工務店とよく相談して、プロの立場からその家を買うとするならどこをリフォームするかを聞いてみるのが良いと思います。

いかがでしょうか。
中古住宅購入時のリフォームは、どうしてもクロス・床・住宅設備の交換と内装ばかりに目が行きがちですが、重要なのは防水と耐震です。
少し先まで見越して、優先順位の高いリフォームを実施していきたいものです。

 

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築40年前後の中古マンション購入を検討している方に知っておいて欲しいこと

2022年01月20日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

■築40年を経過するマンションはどれくらいあるのか?!

 

2019年(令和元年)末時点で、日本のマンションのストック総数は666万戸余りとされており、全国の住宅戸数の1割強にあたります。(住宅総数は6200万戸余り)。とくに東京23区ではマンションが住宅総数の3割を超え、一般的な住まいとして定着していると言えます。ちなみに築40年を超えるマンションは92万戸でマンションストック総数の14%となります。しかし、10年後には214万戸、20年後には385万戸と急増する事が分かっています。

その為、今後築40年を超えるマンションが増えていく事になり、その建替え問題や売却のし難さの問題も発生する事を、住宅購入前に把握しておいて欲しいと思います。

 

 

■築40年を経過するマンションの建て替え決議とは?!

 

築40年で全てのマンションで建て替えが必要になるわけではありませんが、いざ建て替えとなるとマンション住人(区分所有者)の意見の調整には相当の時間を要するため、建て替えの必要が生じてから着手するまでは、相当の時間が掛かる事が懸念されます。また、これまでに建て替えが出来たマンション事例は「小規模マンション」が多いという事も把握しておいて欲しいと思います。その理由としては、やはり住人の合意形成の難しさが挙げられるのではないでしょうか?

また、マンションの建て替えは法律に基づいて行われています。法律の目でマンションの建て替えを見ると、「建て替えまでの決定プロセス」と「建て替えの進める実行プロセス」とに分けて考えられます。現在のマンション建て替えの主流は、管理組合が行うマンション建て替え事業で、決定プロセスを区分所有法で、実行プロセスをマンション建て替え法で行うというものです。

 

 

■築40年のマンションの建て替えまでの決定プロセスとは?!

 

管理組合は集会の合意形成で建て替えの有無を決めますが、その手続きが法律で厳格に定められています。建て替え決議では80%のマンション住人の同意書を集めても決定した事にはならない為、管理組合が集会を開催し、決議という形で建て替えを決めなければなりません。勿論、建て替え決議の議案書には、再建マンションの設計概要、解体および費用の概算、費用の分担、新マンションの区分所有者の帰属などを明記する必要があります。決議にあたっては賛成か非賛成かしかありませんが、転出すると決めている人が決議に反対したり、あるいは決議に賛成するケースが想定できます。その為、転出補償金や売り渡し代金にも関係することなので、転出する人もそれぞれのケースについて、損得を考えて判断されるシーンが多いです。様々な手続きを経て、建て替えの決定プロセスへと進んでいきます。

以上のように「築40年前後」の中古マンション購入を検討する際には、住んだ後に、このような建て替えのお話が出る事も考えられます。せっかくリノベーションしたのに建て替え話が進んでしまって・・・では後悔してしまう事も懸念されます。

ぜひ、今後の参考にお役立て下さい。

 

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楽器演奏可能なマンション「ミュージション」が人気!?

2022年01月18日

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特定の入居者をターゲットにしたコンセプト型のマンションが徐々に普及しているようですが、楽器を演奏できるマンション「ミュージション(ミュージック+マンションの造語)」が注目を集めているようです。

 

 

楽器演奏とマンションの管理規約

 

一般的なマンションの管理規約では、楽器の演奏について、時間帯を区切って演奏可能としているケースや、場合によっては演奏不可としているケースもあるようです。

一方で、居室の防音機能を高めることで、楽器演奏に制限を設けていないマンションもあります。

こうしたマンションについて、楽器演奏可能な点をマンションの特長として売り出し、ミュージションというネーミングで注目を集めています。

 

 

コロナ禍による防音設備の需要アップ

 

これまでは、音楽大学の近くの学生向け、といったとても限られたニーズをターゲットとしていましたが、コロナ禍の影響もあり、自宅で楽器演奏の趣味を楽しみたい、という方も増えているようです。

また、楽器演奏を趣味にしている方以外でも、最近ではテレワークやWEB会議の普及により、自宅での防音性についてこれまで以上に注目が高まっています。

取引先との重要な会議や、個人情報や社外秘とすべき会話など、ご自宅でも秘匿性の高い会話をする機会が増えているかと思います。

そうした方にも、防音性の高さはアピールポイントとなるようです。

 

 

長期的なスパンでの資産価値の見極めが肝心です

 

こうした「特徴のある」物件を選択肢にする場合には、長期的なスパンを持った資産価値の見極めが大切になります。

一時的に、コロナ禍による巣篭り需要や、テレワークスタイルの普及がミュージションの人気を押し上げたとしても、将来的にその人気が維持できるのか、という点が重要です。

こうした特徴的な物件は、そもそも建築コストが上がるので、購入価格も比例して上昇します。

また、管理・維持のコストも一般的な物件に比べて高くなるケースもあります。

今後、コロナの影響がなくなり、これまでのように外出することが一般的になった場合には、遮音性というメリットの価値は減少してしまう可能性があります。

そうした場合には、そもそものマンションの立地の優位性や、コストと快適性のバランスといった点に魅力がある物件か、というポイントが大切になります。

住替えの必要性が生じた場合にも、きちんと売却する又は賃貸するなどの対応ができるようなお住まい探しをお勧めしております。

 

 

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27年経ちました阪神・淡路大震災の日です

2022年01月17日

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今日1月17日で阪神・淡路大震災から27年が経ちました。
当時のテレビから映し出される映像は今でもはっきり覚えています。
いつまでもこの日の教訓を忘れないでほしいと思います。
近年の火山噴火による津波・豪雨による水害・地震による建物の倒壊など自然災害から身を守るには今までに身に着けた知識を自分たちに活かせるかを考えてみる日にしてはいかがでしょうか。

 

人は火山噴火・津波・豪雨・地震に立ち向かうにはあまりにも非力ではありますが身を守る建物を造ることはできます。
今までの震災を受け、建築基準法も改正されました。自分の住む家は耐震に優れた家を建てたいと思います。

 

 

家族の為に住宅を購入を検討する際には

 

・ハザードマップで土地の確認。
・新築住宅であっても、ハウスメーカーには独自の工法で建物を建ていますのでご自分の生活に合ったものを選び
家のメンテナンス計画を立てて出来るだけ良い状態を保つようにして頂ければと思います。
・中古住宅でもしっかり耐震診断を行って、耐震補強工事を行えば新築住宅と状況に差はありませんので住宅購入の際には
価格や間取りも大事なことですが家の状態も考えて購入の検討をして頂ければと思います。

 

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不動産購入時に把握したい「相続税」について

2022年01月16日

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今回は表題の「相続税」について、解説したいと思います。
勿論、不動産購入時には重要なお話では無いかもしれませんが、今後、「相続」が発生したい際に、不動産の売却や税負担のお話も出てくるかもしれませんので、本日は「相続税」についてお話をしたいと思います。

 

 

■財産が一定以上の場合は相続税を納めなければならない?!

 

通常、誰かが亡くなると、その人の財産を家族で分けて相続することになります。財産が一定以上の場合は相続税を納めなければなりません。以前はお金持ちが対象のイメージでしたが、納税者の裾野は広がっています。

そもそも、「相続税」とは相続した財産の金額に応じて支払う税金のことです。収入や資産が多い人の富を再分配する役割があります。「相続税」は財産が多いほど納税額が増える累進課税の仕組みが取られています。一方で相続する財産が少なければ、税を払う必要はありません。そもそも、どれくらいの財産があると「相続税」を払うのでしょうか?

 

 

■相続税を算出する際の「基礎控除額」とは?!

 

それは課税対象となる財産の総額が「基礎控除額」を超えた場合です。基礎控除額は法定相続人の数に600万円を掛けた金額に、3000万円を加えたものと定義されています。法定相続人は亡くなった人の配偶者や血族で、家族構成などで決まります。例えば、亡くなった人に妻と子3人がいた場合、法定相続人はその4人で、基礎控除額は5400万円です。課税対象となる財産の額がこの金額を上回ると「相続税」がかかります。

また、相続では不動産や現預金などの資産だけでなく、借入金などの負債も引き継ぎます。これらを足し引きした結果が課税対象となります。資産の主なものは下記の通りです。

 

〇相続財産の対象例(プラスの財産)
不動産、敷地、建物、マンション、農地、山林、賃貸不動産、預金、現金、貯金、証券類(有価)、国債、地方債、上場株式、非上場株式、債券、投資信託、〇〇会員権、借地・借家、借地権、借家権、(使用賃貸は除外)、自動車、書画、アンティーク、家財道具、貴金属、売却金、特許権、著作権など

 

〇相続財産の対象例(マイナスの財産)
借金、銀行ローン、キャッシングローン、消費者金融からの借入、債務、クレジットカードの支払い、未払い賃料、保証債務、税金、固定資産税、滞納中の住民税など

 

しかし、資産になりそうでならないものもあります。基本的には金銭に見積もることができるものが相続財産になりますが、お墓、仏壇、亡くなった後に受け取る生命保険金(一定額まで)等は含まれません。次に資産の総額から借入金などの債務を引く事も出来ます。例えば、葬式費用や公共料金などの未払い金も同様です。

また、注意が必要な事として、亡くなった人が過去3年以内に相続人に対して贈与をしていた場合、その分を財産に足します。生前に子供等に財産を贈与する人は少なくないですが、3年以内に亡くなると、贈与がなかったものとみなされ相続税の対象となります。この結果から基礎控除額を引いた金額が「相続税」の対象となります。

 

 

■相続税が課税されるケースは不動産が多い?!

 

国税庁の統計によると、2019年に亡くなった人のうち、相続税がかかった割合は8.3%だったようです。2015年に基礎控除額が引き下げられ、課税対象となる割合が高まったようです。ちなみに。課税された財産の4割程度は土地と建物、つまりは不動産であることを把握しておきましょう。この数年の地価上昇により、都市部に持ち家がある場合などは相続税がかかる可能性が高まっています。東京都では相続税の課税対象は亡くなった人の16%に達します。そもそも「相続税」には様々な特例があります。特例を利用した結果、相続税がゼロになる人も多いです。通常、相続税がかからない場合は申告の必要はありません。しかし、特例により相続税がゼロになる場合は申告書の提出が必要です。

また、相続税の申告・納付の期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヵ月以内です。亡くなった人の住所地を管轄する税務署に申告書と必要書類を提出します。それまでに相続人でどの財産を引き継ぐかなどを決め、必要な書類をそろえる必要があります。期限までに相続税の申告・納付ができないと、延滞税が課せられたり、税金の軽減制度が利用できなかったりといったデメリットがあります。

いずれにせよ、不動産購入時に把握をしておいて欲しい「相続税」について、解説をさせていただきました。今後の参考にお役立て下さい。

 

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ローン事前審査では、既存の借入を正確に記入しておきましょう

2022年01月15日

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住宅購入を検討し始めた方で、住宅ローンを利用して家の購入する方は、「自分がどのぐらい借入が可能か」をまずは調べてもらいましょう。良い物件が見つかってからの審査でもダメではないですが、いざ購入しようと思ったら意外と借入が出来なくて、家族で盛り上がったあげく購入出来ないというケースは少なくありません。

そもそも「自分がどのぐらい借入が可能か」を知らないと、探している価格帯の物件が買えるのか買えないのかが分からないため、初期で審査可能額を知っておくことをお勧めします。
タイミング的には、物件探しをする前、もしくは、物件探しと同時並行でローンの審査をされることをお勧めいたします。

 

ローンの事前審査では、金融機関は下記のような内容を調査していきます。


(1)本人の属性
ご職業(自営業者 サラリーマン 経営者 契約社員 アルバイト 等)
家族構成・年齢
どんな業種にどんな役職でお勤め、勤続年数
ご年収(サラリーマンは直近1年~2年分 経営者・自営業者は過去3年分)

 

(2)理由
購入理由

 

(3)返済履歴
過去にクレジット等の支払いに問題がないかのチェック

 

(4)担保の強弱
購入を検討している物件の担保価値を金融機関が独自で評価します。

 

いわゆるメガバンク等の都市銀行などは、きちんと上記4つを審査してくれますので、不動産会社を通じてローン事前審査をされることをお勧めします。

インターネットで簡易的な審査は、
自己申告制の収入が簡易的に返済比率を超えていないか、個人信用情報に事故歴はないかぐらいの簡易的な審査ですので、信憑性に欠けます。ローン事前審査OKでも本審査で否決になったりすることが多いので、不動産業者はネット系のローン事前審査回答はあてにしていませんので、銀行系のローン事前審査をされることをお勧めいたします。

 

その他、ローン審査する時のポイントとしては、
2回払い以上の「既存の借入」がある場合は、全て申告するのが大切です。仮に住宅ローン借入までに返済するとしても、申告をしておく必要があります。
ご夫婦といえども、内緒で借入されている場合は、その場で記載できなかったとしても、後で、必ず担当者へ借入がある旨を伝えてください。

ローン審査の件で、ご不明点や不安な点がある場合は、銀行の窓口となっている不動産の営業マンでもある程度分かりますので、まずは不動産会社に気軽にお尋ねください。

 

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不動産取引もITでスムーズに

2022年01月13日

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先日、大手銀行や団体が参加する企業連合が、令和4年後半にもデジタル通貨を実用化するという発表をしました。

ブロックチェーン技術を使い、原則として24時間取引と即時決済を目指すとのことです。

 

 

デジタル通貨の導入による不動産取引の変化

 

不動産取引の大きな場面の一つが、何千万という売買代金を最終的に売主に支払う「決済」の場面です。

一般的には、平日の午前中に取引当事者が銀行の応接に一堂に会し、権利証などの重要な書類の確認をしたうえで、売主側へ売買代金の振込を行います。

月末や大安などの吉日に重なると、振込みの完了までに1時間や2時間かかってしまうこともあります。

今後、デジタル通貨の導入により即時決済が可能になれば、こうした無駄な時間が節約できるかもしれません。

今でも、ネットバンクを利用できる方の場合には、一瞬で振込みを完了させることができています。

 

 

不動産登記との兼ね合い

 

一方で、24時間取引については、単純に不動産取引に導入することはできません。

買主としては、売買代金を支払う代わりに、不動産の名義を自分へ変更する必要があります。

ところが、現時点ではこの名義変更の登記申請は、平日の法務局稼働日にしか受付ができません。

数千万の売買代金を支払ったのに、不動産が自分の名義にならないというリスクがあっては本末転倒です。

今後、24時間取引が可能になるためには、デジタル通貨の導入と併せて、不動産の名義変更手続きについても、対応時間の延長などの変化が求められます。

 

 

IT技術の発展が不動産取引の現場を変える

 

昨今では、お住まい探しの段階から、AIによる物件提案、インスペクション、WEB見学などの方法が普及してきています。

また、契約時にも、WEB契約やIT重説などの方法が採用され始めました。

これらに合わせて、デジタル通貨による即時決済などの普及が進めば、不動産取引の現場も大きく変化していくことと思います。

新しい技術が出たばかりの頃は、トラブルの発生やそのリスクについての懸念が先行してしまいますが、だんだんと新しい取引の形が当たり前になっていくのではないでしょうか。

IT技術の発展が、お住まい探しにおいては不動産リスクの排除につながり、取引の現場では時間や無駄なコストの削減につながり、結果として健全な不動産取引の促進につながればと思います。

 

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中古住宅購入時の確認ポイント

2022年01月11日

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中古住宅を購入するにあたっては、価格だけでなく、税制や欠陥保証など新築住宅とは異なる様々な制度の違いを考慮しなければなりません。

 

 

■中古住宅と新築住宅の税制比較

 

まず、税制について、中古住宅よりも新築住宅のほうが優遇措置が多く、中古住宅購入時および購入後の資金計画を立てるにあたっては事前に制度内容の確認が必要です。

 

中古住宅

固定資産税の軽減・・・軽減措置はなし
登録免許税の軽減・・・建物分の固定資産評価額×0.3%
不動産取得税の軽減・・・築年数によって控除額が減額

 

新築住宅

固定資産税の軽減・・・戸建は3年、マンションは5年、建物分の固定資産税が半額
登録免許税の軽減・・・建物分の固定資産評価額×0.15%
不動産取得税の軽減・・・建物分の課税標準額(固定資産評価額)から1,200万円が控除
※2021年12月末時点

 

また、消費税について、土地部分は新築・中古に限らず非課税です。
しかし、家屋部分は新築が10%課税されるのに対し、中古は売主が不動産会社等事業者であれば10%ですが、個人であれば課税されません。

 

 

■住宅ローン減税との関係には注意が必要です

 

住宅ローン減税制度は下記を参照ください(国土交通省 住宅ローン減税)
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html

【注意】消費税10%が適用される新築住宅や事業者を売主とする中古住宅には適用されますが、そもそも消費税が非課税である個人を売主とする中古住宅には適用されません。

 

 

■中古住宅の欠陥保証

 

2020年4月に施行された改正民法により、これまでの「瑕疵担保責任」は、引き渡された目的物が契約の内容に適合しているかどうかを問題とする「契約不適合責任」に改正されました。
隠れた瑕疵であるかを問わず、買主が種類または品質に関して契約不適合を知った時から1年以内に契約不適合の事実を売主に通知すれば、買主の権利が保全されるようです。

契約不適合責任の詳細は下記の資料をご確認ください。

https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001314422.pdf

 

いかがでしょうか、お住まい探しの参考になれば幸いです。

 

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住宅スゴロクを考える~将来売れる家を買うことが大切です~

2022年01月09日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

日本の一般的な住宅はファミリータイプと呼ばれるように子育てを想定した間取りになっています。
子供が小学生に上がった頃に購入して、大学を卒業する頃に親元を離れることを想定すると、子供が家を使う期間はおよそ15~16年位です。
一方住宅ローンは35年で組む方が多いので、およそ20年間子供がいない期間を過ごすことになります。
ライフイベントと住宅の関係について「住宅スゴロク」という表現をすることがあるのですが、今回は持ち家に最適な間取りについて考えてみたいと思います。

 

 

■これまでの住宅スゴロク

 

親元を離れて単身者向け賃貸に住むところから住宅スゴロクが始まります。
結婚をして夫婦二人で生活するための少し大きめの賃貸へ移ります。
中には子供が産まれたのでさらに大きめの賃貸へ引っ越す人もいるでしょう。
周りが家を買い始めると子育てのための家を購入します。
やがて子供が大きくなって独立しますが、そのまま住み続けます。
更に年を重ねて介護が必要になり、高齢者向け施設への入居を余儀なくされます。持ち家はそのままです。
最後は病院で息を引き取ります。独立した子供も家を持っているので、多くの場合持ち家は相続時に処分されることが多いようです。

これが住宅業界で良く言われる住宅スゴロクです。
現在の多様化されたライフスタイルとミスマッチなのがよくわかると思います。

 

 

■使い勝手の悪い小分けにされた3LDK~4LDK

 

まずは一般的な住宅の間取りを想定します。
ファミリータイプは3LDK~4LDKが主流です。LDKと夫婦の居室、子供部屋という区分けですね。
LDK以外の居室は6帖くらいの広さが一般的と言えます。(都心部だと6帖も取れないですが…)

この6帖くらいの広さの子供部屋が後々問題となります。
年頃になるとプライバシーの関係から子供に個室を用意したいと考える方が多いです。
子供が利用する分には有効なスペースですが、いざ子供が独立してしまうと、元子供部屋の取り扱いに困ってしまいます。

この記事を読まれている方は既に実家から独立している人が多いと思いますが、実家にかつて自分が住んでいたころの荷物や家具が置きっぱなしになっていませんか?
親世代からすると元々使っていなかった子供部屋スペースがいきなり空いても利用目的ありません。
新築時にいずれはリフォームで広くできるような設計になっていない限り、小分けされたスペースはそのままで、結局荷物置き場になってしまっていることが多いようです。
中には子供が住んでいたころのまま放置している家もあるみたいですね。

子育てのための間取りは子育てが終わると最適な間取りとは言えないのです。

 

 

■帰省という呪縛

 

空間利用の効率を考えると、子育てが終わったら夫婦二人が過ごすのに最適な間取りの家への住み替えを行うのが合理的です。

しかしシニア世代の住み替えは一般的ではありません。

シニア世代の住み替えを邪魔する要因の一つは「帰省」という文化です。
お盆やお正月に子供達が帰省する際に、子供達(孫達)が泊まるスペースが欲しいのです。

親が住んでいるところが「実家」と割り切ることができれば良いのですが、子供達からすると家だけでなく周辺の環境も含めて「ふるさと」と言える存在なので、かつて住んでいた環境が失われるのは寂しいものです。

親世代からしても家族を営んできた「想い出」は効率だけで割り切ることは難しく、結局子供達が返ってくる場所を守るという判断をされる方が多いようです。

 

 

■シニア世代の住み替えはグレードダウンなのか

 

シニア世代の住み替えが進まない理由がもう一つあります。

それは住宅取得資金です。

初めて家を買う1次取得層は年齢も若いので35年という長期間の住宅ローンを利用することができますが、シニア世代は住宅ローンを組むことができても期間は短く、それほど多くの金額を借りることができません。

かつて購入した金額とあまり変わらない金額で売却ができれば住み替えの選択肢も広がるのですが、売却しようにも二束三文といった状態では住み替えのための資金を準備できません。

移住を考えるとどうしても今の環境よりもグレードダウンしてしまうイメージが先行して、積極的な住み替えの検討にならないのが現状だと思います。

 

 

■幸せな老後を考える

 

実家の維持と幸せな老後は必ずしもリンクしません。
親と子供の距離が離れると、老後の選択肢が狭まるからです。

実家が関西で子供が関東に住んでいると想定します。
親が元気なうちは、上記のような「想い出の実家」が機能します。

しかし、親が体調を崩し介護が必要になったと考えると、親と子供の距離が離れているため高齢者施設に頼るしか方法がなくなってしまいます。

もしかするとその頃には子供も家を購入しているかもしれません。
しかし子供が購入する家は子育てのための家です。
そこには親の介護を行うためのスペースがありません。

老後を考える上で住宅スゴロクを最後から遡ってみます。

住宅スゴロクの最後は病院です。
自宅で家族に見守られながら息を引き取るというのは幻想でしかなく、多くの方は病院で最後を迎えます。亡くなるまでの一定期間病院での生活が待っています。

高齢による体力低下から、一人(もしくは老夫婦)で生活できなくなると介護が必要になります。

つまり老後を考える上で「介護」→「病院での生活」を外すことができません。

幸せな老後は子供・孫世代が与えてくれるものではありません。
きちんと計画し子供・孫世代が困らないように準備をしておく必要があります。
住宅スゴロクの終盤、「介護」→「病院での生活」においてはマイホームの存在は意味をなしません。
「想い出」にすがるよりも資金化して介護費用に充てた方が、子供・孫世代が困らないからです。

 

 

■これからの住宅スゴロク

 

従来の住宅スゴロクの問題点として下記が挙げられます。

・子供が独立すると無駄なスペースが発生します。

・高齢者施設への入居費用を貯蓄しておく必要があります。

・高齢者施設の費用が不足した場合、子供が勝手に家を売却することができないので、不足分を子供が負担することになります。

・住宅スゴロクの終盤は誰も家に住まない(無駄になる)時期があります。

・相続時の売却は思うように進まない(買いたたかれる)恐れがあります。※早く処分しようと思うと売却価格を高く交渉できません。

子供や孫世代に迷惑をかけるのは本意ではありません。
これからは以下のような新しい住宅スゴロクを考える必要があります。

・社会人になって独立し単身者用の賃貸に住みます。

・結婚して夫婦二人で生活できる賃貸へ住み替えます。

・子供が産まれて、子育てのためのファミリータイプの家を購入します。

・子供が成長し独立すると再び夫婦二人の生活に戻ります。
この頃から自宅の資金化・住み替えを検討します。
特に子供が遠くに住んでいる場合は子供が住む近くのエリアへの住み替えを検討します。

・介護が必要になり高齢者施設へ入居します。
遅くとも高齢者施設への入居までに自宅を処分して入居費用に充てます。

・病院での生活を余儀なくされ最後は病院で息を引き取ります。

・自宅を売却した資金で残った金額が子供に相続されます。

重要なのは家を買って終わりではないという点です。
終の棲家といって死ぬまで住むつもりでいても、子供に迷惑をかけたくなければ、どこかの段階で家を売らなければなりません。
どれだけ介護費用で困ったとしても子供は「想い出の実家」を処分できないからです。

遠い将来の話なのでイメージつかないかもしれませんが、これから家を買う方は、いい加減な選び方をすると、自分が高齢者になった時に自らの首を絞めてしまいます。

家を買う時には家を売る時のことを想定しなければなりません。
これが令和時代の住宅購入です。
これから家を買う方が持ち家の売却を考える頃には、今よりシニア世代の移住がしやすい文化が育っていることも期待できます。

「将来売れる家を買う」
これがこれからの住宅スゴロクの大切な考え方になります。

 

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不動産購入決定!賃貸住宅の退去時のトラブルを避ける?!

2022年01月08日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

少し早いような情報ではありますが、不動産購入が決定をして、賃貸住宅を退去する際のトラブルを避けるための情報を本日はお届けしたいと思います。

 

 

■賃貸住宅の原状回復費用についてのトラブルについて

 

賃貸住宅の退去時は原状回復に関するトラブルが発生する事が懸念されます。そもそも借主が原状回復費用を負担すべきか、もしくは貸主が負担すべきかでトラブルに発展するケースが考えられます。無駄な出費を防ぐため、考え方を整理しておいて欲しいと思います。

原状回復費用とは、普通に生活して発生する傷みや汚れ以外で、物件に与えたダメージを復旧するための費用と定義されます。『借りた当時の状態に戻すための費用』ではないということを把握しておいて欲しいです。

少しでも費用負担をさせたい『貸主』と、少しでも費用負担を避けたい『借主』は利害が対立する為、トラブルに発展するケースがあります。契約書は貸主側で作成するのが一般的であり、借主が内容を十分に把握せず契約をしているケースが多い為、退去前には過去の契約書を確認しておくことは必要です。

 

 

■国交省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について

 

国土交通省がまとめた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると①経年変化・通常損耗(建物・設備等の自然的な劣化・損傷等)は貸主負担②借り主の善管注意義務違反、故意・過失による損耗等は借り主負担となっています。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html

①の例としては、経年による壁紙の黄ばみや畳の日焼け、家具設置によるフローリングのへこみ、設備・機器の故障・寿命、テレビ・冷蔵庫など後部壁面の黒ずみなどです。これらを回復するための費用は、それまでの賃料に含まれているとされ、『貸主』の負担とされている。

②の例としては、ペットによる傷や臭い、子どもの落書きや物をぶつけた破損、たばこによる黄ばみ、クーラーからの水漏れを放置した壁の腐食などが挙げられます。

ただ借主の過失による損耗でも、必ずしも全額負担の必要はないケースも存在します。経年変化による損耗は貸主負担の考え方から、建物や設備の経過年数が長いほど、借り主の費用負担割合が少なくなっていくと考えるのが一般的です。

例えば壁紙などの耐用年数は6年だが、3年で退去した場合、過失で壁紙を傷めたとしても半分の費用負担が適当とされる。この考え方は各項目の耐用年数に応じており、エアコン、畳床、カーペット、クッションフロアは6年、流し台は5年となっています。

フローリングや壁紙は過失による損耗でも、平米単位で壊れた箇所だけを借り主が負担するのが望ましいとされています。

色や柄を揃えるためにやむを得ず全面を張り替える際も、毀損箇所を含む一面分の張り替え費用のみを借り主が負担し、毀損の無い残りの面の費用は貸主の負担とするのが妥当です。

 

 

■賃貸退去時のハウスクリーニングの費用は誰が負担すべきか?!

 

ハウスクリーニング代もトラブルになりやすい。ガイドラインによると、基本的に『貸主』負担ですが、一般的には次の居住者のためのもので、費用は次の居住者の家賃に含まれているとの考え方だが、特約で『借主』負担とされている契約書もあるので注意が必要です。

ただ、契約書に具体的な金額の記載がなかったり、特約記載ページへの記名押印などの形で借主が義務負担の意思表示をしていなかったりすると、法律上無効になる可能性が大きいようです。退去前には、契約書を改めて確認しておくことをお勧めします。

物件の資産価値は入居時を基準に算定される。損耗・損傷の有無などについて、入居時に貸主立ち合いで確認し、チェックリストを作成しておきましょう。さらに写真や動画で記録しておくと、不当な請求に対して対抗しやすくなります。

不動産購入が決まり、賃貸住宅の退去時にトラブルが発生してしまっては、新生活のスタートが気持ちよく切れません。

今後の参考にお役立て下さい。

 

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さいたま市の不動産の売却・購入は、イエステーション南浦和店のくさの工務店にご相談ください。

 

2022年1月 フラット35金利のご案内

2022年01月06日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

2022年1月度フラット35金利情報を更新しました。

2022年1月のフラット35金利は、20年以下が0.98%、21年以上が1.10%と先月から0.03%引き下げとなりました。

大手都市銀行の動向については、固定期間10年の最優遇金利について、5行とも先月から据え置きとなっています。

小幅な増減を繰り返していますが、引き続き、低金利水準が継続していると言えるでしょう。

 

 

【フラット35 1月実行金利】

借入期間15年~20年 0.98%(先月-0.03%)
借入期間21年~35年 1.10%(先月-0.03%)
※上記金利には団信特約料が含まれておりません。

 

 

 

2021年10月以後の設計検査申請分より、土砂災害特別警戒区域(通称:レッドゾーン)内で新築住宅を建設または購入する場合、【フラット35】Sがご利用いただけなくなります。

 

【フラット35】Sの利用要件について、詳しくは、こちらのご案内チラシをご覧ください。
https://www.flat35.com/files/400356543.pdf

※中古住宅を購入する場合は、【フラット35】Sをご利用いただけます。
※2021年9月以前に設計検査を申請されたお客さまは、土砂災害特別警戒区域内でも【フラット35】Sをご利用いただけます。

 

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