スタッフブログ：月別: 2023年1月

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

中古住宅購入時にリフォームされる人気箇所、そして注意点等を今回はお伝えします。事前に知っておくと物件の内覧時に注意してみることも出来ますのでご参考にしてください。

中古住宅購入でリフォームされる箇所、多いものから記載していきます。
・浴室
・トイレ
・キッチン
・洗面所
・外壁、屋根、それらの防水
・リビング、居間
・玄関、廊下
・子ども部屋、寝室などの内装
・エントランス、外構まわり
・断熱、床暖房
・耐震補強などの構造補強
・シロアリ害虫駆除工事

圧倒的に多いのが、水回りのリフォームです。水回りは設備の機能が毎日の暮らしに直結していますし、直接肌に触れることも多いので、新しいものに交換して「快適に過ごしたい」と希望されるお客様が多いです。

その他、内装のクロスや収納などは目につきやすいところなので、見落とすことはありませので、購入者自身でリフォームをするか、しないか判断できる事が多いです。

しかし、中古住宅購入で気を付けて頂きたいのは、まず「外壁、屋根、それらの防水」工事（特に戸建ての場合）です。

住宅にとって外部から「水を入れない」ということは、建物を長持ちさせる一番の重要事項です。

外壁などは、よっぽど汚れていないと見落としやすい場所になります。一見きれいなように見えても築10年を過ぎたあたりから劣化が始まっています。細かくよく見ると窓にクラックと呼ばれる小さなヒビが入っていたり、パネル外壁の目地が劣化していたりします。
屋根も同じく、色が抜けて白っぽくなっていたり、北側の屋根はコケが生えていたり、瓦の場合は漆喰が落ちていたりする場合があります。

「バルコニーの防水」もとても大事です。特にドレンと呼ばれる排水口まわりや壁や床にひび割れなどがないか確認が必要ですし、床下も構造を保つのに重要な部分です。

また、結露などがある場合は内窓を施したり、断熱することも併せて検討してみましょう。

このような劣化修繕工事は金額も大きくなりやすい部分ですので、自分で判断するのは難しい場所になるので、見落としやすくなってしまいます。

ですが、むしろ内装より重要な部分でもあるので、契約前の購入検討段階で建築士によるインスペクション（建物状況調査）などをされ、リフォームを踏まえた住宅購入をされることをお勧めします。

その他、戸建てであれば玄関やエントランスも思い切って新しくすると、第一印象の見た目にも雰囲気が大きくかわり、満足度が高いリフォームにもなります。

中古住宅購入では、リフォーム前提の購入なるケースが多く、劣化状況の確認やリフォーム費用を含めた資金計画が必要となります。担当エージェントと一緒に内見・相談しながら総合的に購入判断していくことをおすすめいたします。

～人生に愛すべき住まいを～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

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住宅購入をご検討される方のほとんどは、まず何からすれば良いのか、どのように進めて良いのかも含めて勉強をされる方が多いと思います。

ですが、子育て中のママはどうしても子供に手がかかってしまうので、勉強をしたいと思っていてもなかなか時間が取れないと思います。
子供が小さいうちに家を買っておきたいと思っていても、その勉強をする時間がない為に購入を断念される方や、先延ばしにされる方もいらっしゃると思います。

実際には子育て中のママでも家を購入して快適に過ごされている方もいらっしゃいます。
その方たちはどのようにして進めていったのでしょうか？

子育て中のママが実践して効果のあった勉強方法をご紹介します。

①朝時間を使っての勉強

早朝から午前中にかけては、集中力が高く学習効率の良い時間帯でもあります。
早寝・早起きの習慣をつけて、コツコツと勉強・情報収取を進めましょう。

②子供と一緒に勉強

個室にこもって勉強するのではなく、リビングやダイニングで子どもと一緒に勉強するのもおすすめです。

③思い切って家事の手抜き

勉強していてもお昼ごはんや夕飯の事は気になってしまうと思います。外食やデリバリー・テイクアウトを利用したり、家事代行を利用するなど、思い切って家事も手抜きしてしまいましょう。

④動画や音声テキストの活用

机に向かって参考書を開くだけが勉強ではありません。
動画や音声テキストなどさまざまなものを上手に利用して、すきま時間を有効活用しましょう。

上記のような方法で隙間時間に勉強や情報収取をされている方が多いようです。
どの方法も勉強するためには必要かもしれませんね。
特に④の動画や音声テキストは活用するには最適かと思います。
お子様のお昼寝時間に少しだけ情報収取する事や、家事をしながら音声だけでも流しておくなど、あらゆる場面で友好的に学ぶ事が出来るのではないでしょうか。

また、セミナーなども最近では自宅からzoomを利用して参加される方も多いと思います。
セミナーも活用するのには勿論最適ですが、子育て中のママの場合、ちょうどその時間に受講できるかなんてわからず、受講出来たとしても子供がいる場所での参加は情報収取が出来たとしても子供の相手もしながらだったりするので、終わってからどっと疲れてしまう事もあるかと思います。
そうなるとせっかくの勉強の場からだんだん遠ざかってしまい、なかなか参加申し込み自体もしにくくなってしまいます。

子育て中のママはYouTube やInstagramなども活用して情報収取をされる方も多いので、SNSなどを利用したほうが効率が良いのかもしれませんね。
住宅購入する場合はそういたものも利用して、買って後悔する事のない家選びをしていただけたらと思います。

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■2041年には築40年以上のマンションが425万戸になる見込みをご存知ですか？

政府は分譲型の老朽マンションのリノベーション（大規模改修）をしやすくする事を計画中です。個人が専有する部分を含む改修は現在「所有者全員」の同意が必要となりますが、「5分の4以下」にする案を軸に検討しています。2024年度にも区分所有法を改正し、安全性を高めて寿命を延ばし、安価な物件の供給を後押しする狙いがあります。

国土交通省の推計によると2021年末のマンション686万戸のうち築40年以上は116万戸あります。その数が2041年には425万戸になる見込みとなっています。ある年にまとまっての解体等を行う事は稀である為、この20年で急増する事が判ります。1970年代の高度成長期に多く建設され、古い耐震基準のものもあります。記憶にある事として、東日本大震災では旧耐震マンションに影響も発生したため、倒壊の危険性があり売却も難しくなるため対策が急務になっています。

■そもそもマンションを再生させる方法には3つの手法がある！

マンションの建物を新しくする手法には主に(1)建物を解体して新しく建て直す「建て替え」(2)骨格を変えず内外装や設備、間取りなどを変える「リノベーション（大規模改修）」、(3)敷地を含めて売却し所有者に資金を分配して「再生」の3つの方法があります。

いずれも所有者らで構成する管理組合で決定し、所有者は長期居住の高齢者から投資家まで様々で、所有目的も異なります。また、タワーマンション等では下層と上層に住む方の収入の違いなどで、合意形成が取りにくいマンションも存在します。建て替えや大規模改修は資金が必要で、追加負担なしに住み続けたい高齢者らは慎重に判断する傾向があるようです。

■老朽マンションのリノベーションは今後、進めやすくなるのか？

政府は既に建て替えの同意の要件は現行の「5分の4」から「4分の3」などに下げる案を提示済みとなり、さらにリノベーションの要件も緩和する方向です。建て替えの要件にあわせて「4分の3」にする案も出ています。

エレベーターや廊下、外壁などの共用部分だけの修繕なら要件は「過半数」または「4分の3」の合意となりますが、個人が所有する専有部分を含める大規模改修は「全員」の合意が必要となります。

また今後、増え続けると予想されている「空室」問題もあります。「空室」の場合は所有者を探さなくてはならず、本人死亡時は相続人から連絡を取り、相続人が複数いる場合はさらに合意が取りにくくなります。

共用部分に関しては、所有者が毎月一定額を払って資金をためる「修繕積立金」を設定する例が多いのですが、リノベーション（大規模改修）のために積立金を設定する例は要件が厳しいため現状はそこまで積立金を考慮しているマンションはあまりありません。

建物の骨格を残すリノベーション（大規模改修）は建て替えより金額を抑えられ、CO2の排出問題においても安心できます。建て替えの場合、所有者1世帯の平均負担は2012～16年の調査で1100万円ほどだったようです。しかし、要件の厳しさや資金の問題で、全国の建て替え件数は国交省の把握できている2021年度は7件しかなかったようです。

建築技術が高度化し、いまは大規模改修でも必要な耐震性を確保できたり、所有者が決断しやすい仕組みに変えることで老朽マンション対策の核に据える狙いもあるようです。いずれにせよ、老朽マンションをそのままにする事で、街がゴーストタウン化してしまう事は避けなければなりません。

「要件の緩和だけでは不十分」との指摘もあり、その多くの理由は「資金問題」です。国交省によると共用部分のための修繕積立金ですら、計画通りに積み立てないマンションが全体の35%に上っているようです。また、昨今は資材の高騰で、適切な積立金を用意していても、いざ改修を行なおうと思うと、資金不足に陥るケースもあるようです。

要件が緩和されても資金がなければ改修の合意は得られない為、補助金や税制優遇などの支援も必要になってきます。法改正のタイミングで予算や税制で対策を検討すべきだとの声もあるようなので、今後の発表に注目をしていきたいと思います。

今後の参考にお役立て下さい。

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収納の多い家のメリット

部屋が片付いて広々と使える

収納が多いことで物をしまう場所が確保できるため、家の中が散らからず広々と快適に暮らすことができます。
せっかくのマイホームいつまでもきれいに整理整頓された状態で住みたいと考える人も多いです。
そのため、しっかりと家の中を片付けられるよう収納スペースを広く確保した間取りにする人も多いでしょう。

家族構成が変わっても困らないようにするため住む部屋は確保できても、収納が足りなくならないように考えることが大切のようです。

家事がしやすい

収納の多い家では家事が行いやすく、使い勝手がよい場合が多いです。
収納スペースに余裕があることで普段の片付けもスムーズに行えるため、掃除なども楽にこなすことができます。
家事の効率を少しでも高めることができるだけでも、快適な暮らしを送ることができるでしょう。

収納が多いことで起こりうるデメリット

間取りによっては部屋が狭くなる可能性があります。
新築を建てる際、あらかじめ収納スペースを多めに確保した結果、家族の居住スペースとなる部屋自体が狭くなってしまったということもあるようです。
そのため、間取り設計の際は収納スペースを確保することも大事ですが、しっかりと家族の居住スペースも確保しておくことを大切です。

収納スペースが多いことで物が増えてしまうことも・・・

収納の多い家には物をしまう場所がたくさんあります。
しかし、このことが原因となり、逆に物が増えてしまうことがあるようです。
ついしまう場所がたくさんあるからと家具や持ち物を増やしてしまった結果、収納スペースが足りなくなってしまわないようにしましょう。

キッチン編

キッチンは調理器具や調味料、ストック用食品など物が増えてしまいがちですが、キッチンに大きな壁面棚を設置したり、
キッチンスペースの横にパントリーを設置することで広々とした収納スペースを確保できるのではないでしょうか。

玄関編

玄関は家族の靴やレジャー用品、傘などの物が多いため玄関の収納を改善するためには、シューズクロークを設置するのがおすすめです。
最近では１階にファミリークロークを玄関やバスルームの近くに設置することでお子様が遊んで汚れて帰宅しても、玄関からすぐにお風呂で綺麗になり、ファミリークロークで着替えて、
LDKへと進むことができることができるなどのメリットがあります。

納戸・小屋裏収納編

納戸や小屋裏収納は、普段は使わない季節もののアイテムや扇風機やこたつなどの家電、かさばるレジャー用品などの収納場所として活用することも可能です。
小屋裏収納を設置するときは階段を設けると出し入れをしやすくなります。

収納の多い家にはメリットもデメリットも存在します。

収納を意識した間取り設計をする際には

・家族構成を考える
・使い勝手を考える
・使用用途を考える

使い勝手が悪ければ意味がなくなりますので収納スペースをどこにつくるのかということも重要視して間取りを考えたいものです。

～人生に愛すべき住まいを～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

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政府が進める「デジタル田園都市国家構想」の具体的な内容が明らかになってきました。
「27年度に東京圏から地方への移住者を年間1万人」「地方での起業を27年度に約千件」という目標を掲げたことをニュースでご覧になられた方もいらっしゃると思います。

【共同通信社　東京圏から地方移住、年1万人　27年度目標、起業千件】

政府方針がどのように受け止められているかはyahooニュースのコメント欄をご覧ください。
「現実的とは言えない」という意見が多いように思えます。

□テレワークは定着するのか？

新型コロナの影響で対応を余儀なくされる形でテレワークが普及しました。
2022年12月現在、新型コロナウィルスの感染拡大が収まったとは言い切れず、テレワークが常態化している企業も少なくないと思います。
一方、テレワークはオフィス通勤の利点を浮き彫りにしたとも言え、オフィス勤務を求める企業が少なくないのも事実です。

新型コロナの影響下で、これからはテレワークの時代だから都心にしがみつく必要はない、と地方移住を決断された方もいらっしゃって、そういった事例をあたかも新しいムーブメントのように紹介する報道なども見られました。

新型コロナも騒動から3年も経過すると、社会全体も新しい環境に適応し、ようやくアフターコロナのあり方を冷静に見ることができるようになったのではないかと感じます。

通勤の無駄を省くという点においてはテレワークの意義があるのですが、「オフィス勤務が完全にテレワークに置き換わるとは思えない」「テレワークを前提に住宅購入を行うと自らの選択肢を狭めてしまう」と、実際のところ地方移住というのはそれほど大きな波にはなっていないのではないかと思います。

□首都圏から地方への移住促進だけでは問題解決できません

政府が提唱する「デジタル田園都市国家構想」のホームページがあります。

内閣官房デジタル田園都市国家構想実現会議事務局

「全国どこでも誰もが便利で快適に暮らせる社会」を目指すとあります。
この政府の方針は人口減少、極端な少子高齢化を迎える現状を鑑みるに、あまりに理想論過ぎると言わざるを得ません。
いくらデジタル技術が発達しても、生活に必要な物資は誰かが運ばなければならないですし、電気・ガス・水道などのインフラをデジタル化できるわけでもなく、そう遠くない将来に顕在化すると言われている、全国のインフラの維持・保全の問題を棚上げにして、「全国どこでも」とは軽々しく言うべきではないと思います。

より現実的に考えるならば、どこでも移住ではなく、地方ごとに中核となる都市を設定し、人が住むエリアとそうでないエリアを取捨選択していく政策が必要です。
首都圏から地方への移住を促すだけでなく、地方の過疎地域に住む人も中核都市への移住を促進するべきと言えるのではないでしょうか。

□テレワークが定着すれば都心から地方へ人が動くのか？

住む場所を選択する理由の中で「仕事がある」というのは非常に大きな要素です。
デジタル田園都市国家構想でも、テレワークを活用すれば転職をしなくても移住を実現するという表現が見られます。

テレワークが日本の社会に定着するかどうかは甚だ疑問であると冒頭に述べましたが、仮にテレワークが定着したとしても、それだけで地方への移住を選択するとは思えません。

若者搾取という表現があります。
街を維持するには住民は自分の家だけを管理すればよいのではなく、地域の維持保全にも手間をかける必要があります。自治会や消防団などの活動です。
都市部に住んでいるうちはこれらの活動を積極的に行わなくても生活は成り立ちます。
しかし、地方で人口（特に若い世代）が少ない地域では、移住者は新しい仲間ではなく、単なる若い労働力とみなされるケースも少なくありません。
若い世代が頑張る分高齢世代が若者に価値を提供することができれば上手く機能するかもしれませんが、「自助・公助・共助」という建前を使っているようでは、若い世代の信頼を得ることは困難です。

□地方は若者に古い空き家を押し付けてはいないか？

住む人がいなくなった古民家と言っても過言ではないような家を移住先として格安で提供する事例がニュースで紹介されていました。
家計における住居費の割合は高いので、「住む」にかかるコストが下がるのは魅力的です。
だからと言って出涸らしのような家を押し付けるのは問題です。

一番の問題は住宅性能です。
かつては古い空き家だったものを住宅性能も含め全体的にリノベーションするのなら問題ありません。
しかし、これら空き家の事例は「安さ」を売りにしているので、内装程度は手を入れているかもしれませんが、住宅性能はおざなりにされているのではと危惧しています。

地方に住むことで住居費が安上りになったとしても、大きな地震被害に見舞われて、家族の生命が脅かされるような事態に陥っては意味がありません。

政府の方針の上辺だけを切り取って、地方の都合を若者に押し付けるようなことはあってはならないと思います。

□求められるのは魅力ある地方中核都市の再構築

人口減少問題に具体的な解決策が見られない以上、日本の社会も適切にサイズダウンすることが求められます。
文中で「人が住むエリアと住まないエリアを取捨選択する」と記載しましたが、実は政府は「立地適正化計画」という政策を実行しています。

国土交通省　立地適正化計画制度

制度の概要ではなく、各地方自治体による具体的な動きを見てみることをお勧めします。
※立地適正化計画　〇〇市というように検索するとたどり着けます。

資料のまとめ方は各自治体によるので、いくつか自治体をピックアップして、資料が見やすい、馴染みのある自治体を選んでいただくと良いと思いますが、現時点の計画で「どこが人が住まないエリアに設定されているか」という観点で資料を見ると、玉虫色の計画になっている自治体が多いことがわかります。
人が住まないエリアは土地の価値が下がることが予想されるので人が住むエリアを指定することが難しいのはわかりますが、これでは立地適正化計画の本質からずれてしまいます。

社会を適切にサイズダウンするということは、街をリストラするということです。
当然ながら痛みを伴います。
しかし人口問題を解決しない以上、選択肢は限りなく少ないのも事実です。（なんだか倒産寸前の企業みたいですね…）
魅力ある都市とは人が集まる街です。
他所から持ってくることばかりに捉われず、地方過疎地から地方都市への移住促進することも重要ではないでしょうか。

テレワークと安い住居費をえさに、本来その地域が抱えるべき問題を若者に押し付けるような政策では上手くいくわけがありません。

□これから家を買う方へ、ババ抜きのババを引いてはいけません

人口減家余り時代で何が起こっているかというと「人が集まらない街での売れない家の押し付け合い」です。
どれだけ安い家であっても所有してしまうと相応の責任を伴います。
ババ抜きのババを敢えて引くような選択は行わないようにご注意ください。

地方移住に関することで「いいな」と思ったことは、マイナス面やリスクに目を向けることをお勧めします。
情報が開示されていれば検討の余地はありますが、情報が隠されている場合は深追いするのを止めた方が無難です。
また、住宅購入は街選び、自治体選びという側面もあります。
自治体の政策を見るだけで、街の行く末を想像することができますので、地方移住を検討する方は、家とかご自身の環境だけに捉われず、広い視野で情報を集めることが大切だと思います。

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さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

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不動産を、購入した価格より高い価格で売却した時は、その売却益に税金がかかります。
この売却したことによって生じた所得を「譲渡所得」といいます。譲渡所得に対しては他の所得と分離して所得税と住民税が課税されます。また、マイホームについては、譲渡所得税の軽減又は課税の繰り延べの特例があります。なお、譲渡損が生じた場合には課税されません。
この譲渡所得は、毎年発生する所得ではなく臨時に発生する所得であるため、その人の他の所得とは別に「分離課税」という特別な課税の方式で課税されます。

譲渡所得税の計算の方法

①譲渡所得 ＝不動産の売却価格※１－（取得費※２＋売却にかかった諸費用※３）

※1：土地・建物の譲渡代金、固定資産税・都市計画税の精算金
※2：取得費 次の①、②のうち大きい金額を使います
①実額法：土地建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額
②概算法：譲渡収入金額×5％
※3：譲渡費用 売るために直接かかった費用をいいます

②課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得－（特別控除※４）
※4：居住用の3,000万円特別控除の特例等

③税額 ＝ 課税譲渡所得×税率（所得税・住民税）
譲渡益に対する税率は他の所得と分離して、分離課税の税率となり、
対象となる不動産の用途や所有期間により税率が異なります。

④税率について
税率は、その不動産の所有期間によって異なります。

※10年超所有軽減税率の特例は、譲渡の年の１月１日において、所有期間が10年を超える土地・建物（その土地・建物を購入してからお正月を11回迎えたもの）

不動産のなかでもマイホームを売却した時には、特例が５つあります。
①居住用の3,000万円の特別控除
②10年超所有軽減税率の特例
③特定居住用財産の買替え特例
④居住用財産の買換え等の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
⑤特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除など
さまざまな特例が設けられています。

居住用の3000万円の特別控除について

譲渡した不動産が、一定の条件を満たした自宅である場合には、その譲渡による所得税・住民税を軽減する特例があり、譲渡益が3,000万円までは税金がかかりません。この特例は、所有期間の長短にかかわらず受けることで切るので、適用できることが多いです。
一定の条件を満たした住居とは、以下のような住居です。

【一定の条件】
①現在、自分が住んでいる家屋と敷地（店舗兼住宅の場合には、住宅部分に限る。住宅部分は9割以上の場合には全体を居住用とする）
②過去に自分が住んでいた家で、配偶者などの家族が現在住んでいる家屋と敷地
③過去に自分が住んでいた家で、現在は扶養親族が住んでいるが、自分が今住んでいる住居は自己所有でない場合の扶養親族が住んでいる家屋と敷地
④過去に自分が住んでいた家で、住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却する家屋と敷地（住んでいない間に人に貸していてもOK）

【注意点】
上記の4つの要件を満たす場合であっても、譲渡の相手が配偶者・直系血族・同一生計の親族・内縁関係にある人・同族会社などである場合には、マイホームの譲渡の特例の適用は受けることができません。

また、この特例の適用を受けるためのみの目的で入居した場合や、自己の居住用家屋の新築や改築の期間だけの仮住いである家屋の場合などは適用されません。また、売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けている場合には、この特例を受けることはできません。

譲渡資産の所有期間の長短は問いませんが、前年または前々年にこの特例やマイホームの買換えの特例（※後述）の適用を受けている場合には、この適用を受けることができません。

【申告が必要】
この特例の適用を受けるためには、一定の書類を添えて確定申告をすることが必要です。

※参考資料
マイホームを売った時の特例（国税庁）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

まとめ
買い替えの際には、譲渡益が出るケースもあり、その際にどのような税金がかかるか予め調べておきましょう。マイホームを売却した時の税金は所有期間等によって税率が異なりますし、特例が適用されるためには様々な要件があり注意が必要です。
大きな譲渡益が発生しそうな場合は、早めに税理士や税務署に相談の上、適用できる特例があればもれなく活用するようにしましょう！

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住宅内の温熱環境と健康との関係をご存知でしょうか。
国土交通省では医学・建築環境工学の学識者や事業者の協力により、住宅の断熱化が居住者の健康に与える影響を検証する調査を実施しており、データの検証から「新たな知見」が得られつつあります。
この知見の中で室温が血圧に与える影響について報告されています。
まずひとつめは、室温が年間を通じて安定している住宅では居住者の血圧が安定しているということです。
調査では、起床時の居間の平均気温が冬１８度以上・夏２６度未満で室温が安定している住宅と、冬１８度未満・夏２６度以上で室温が不安定な住宅を比較したところ、室温が安定している住宅の居住者のほうが最高血圧・最低血圧とも季節による数値の差が小さく、血圧は安定していました。

＜部屋間の温度差をおさえることはヒートショックの予防にも＞

次に部屋と部屋の温度差についてです。居間と寝室の室温がともに１８度に保たれている場合に比べて、居間１８度・寝室１０度の場合では、起床時の最高血圧が高くなっています。
これは部屋間の温度差が大きく床付近の室温が低いといった条件の場合、血圧に有意に影響があると報告されています。
さらに、断熱性の高い住居に改修した居住者と改修していない居住者の血圧を比較した場合、前者の起床時の最高血圧が有意に低下しました。
これは断熱改修による室温の上昇が一因とのことです。
また同調査では、断熱性を高く改修して室温が上昇したため、こたつや脱衣所の暖房が不要になったなど暖房習慣が変化し、居住者の室内活動量が有意に増加したとの知見もあります。
こうしたことから、住宅内の室温の変化をできるだけ少なくすることが健康を保つために役立つと考えられます。
部屋間の温度差が小さく安定した室温は、冬場の脱衣所と風呂場への移動などの急激な寒暖差によって血圧が変動し、意識不明や脳梗塞、心筋梗塞を引き起こす「ヒートショック」の予防にもつながります。
健康で快適な暮らしを送るためにも、住まいの温熱環境を見直してみてはいかがでしょうか。

健康で快適な暮らしを送るためには、住宅の温熱環境を整えることが大切だとわかってきました。
しかし室内の温度を一定に保つなどの注意をしていても、健康に何らかの影響を与えてしまうかもしれません。

高断熱・高気密というと、カビが生えやすいのではないかと思われる方もいらっしゃるかもしれません。
カビの繁殖は20～30度の室温で繁殖しやすくなるとも言われています。
そうなると室温を保つという事はカビの繁殖もしやすいと思われがちですが、最近の住宅は十分な機能を備えた「換気システム」を設置しているお陰でカビの繁殖を防ぐための換気効率を上げており、換気システムで湿気を排出してカビも生えにくくしているという事になります。
ですので、住宅選びや新たに住宅を建築されるご予定のある方は、是非そういった点も踏まえてご検討ください。

せっかく購入した家で健康を害してしまわないよう、内見時や住宅を建築される方は設計時などにチェックしてみてはいかがでしょうか？
家族の健康も守ってくれる家に住みたいものですね。

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■令和3年簡易生命表から平均寿命を確認してみる！

突然ではありますが、厚生労働省は2022年7月29日、2021年分の平均寿命と平均余命が記載された令和3年簡易生命表を発表しました。その内容を見てみると興味深い結果となっています。

＜令和3年簡易生命表の概況＞
https://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/life/life21/index.html

このデータを見てみると令和３年の男の平均寿命（０歳の平均余命のこと）は 81.47年、女の平均寿命は87.57年となり前年と比較して男は 0.09年、女は0.14 年下回りました。平均寿命が前年を下回るのは、東日本大震災の影響を受けた2011年以来となっています。
しかし、世界的に見れば、男女ともに世界一の平均寿命となり、長生き大国となります。

厚生労働省の分析では、男女とも悪性新生物＜腫瘍＞、肺炎、交通事故などの死亡率の変化が平均寿命を延ばす方向に働く一本で、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）等などの死亡率の変化が平均寿命を縮める方向に働いているとのことでした。

今回はこのような寿命が以前と比較すると、長寿命となり、住宅との向き合い方も変わっていくものと考えております。

■今後の不動産は「その選択が間違いだった」とならないような判断が必要！

国立社会保障・人口問題研究所の推計では、世帯数のピークは来年むかえます。総人口に遅れること約20年経過したタイミングとなります。単身世帯の割合は2020年の35%から40年には39%に高まる予想となっています。大幅に増えるのが独り暮らしの高齢者です。13%から17%になる予想です。その割合は6世帯に1世帯の計算となります。

それとは逆に夫婦と子供で構成する世帯の割合は26%から23%に下がる予想です。確実に進行するこれらの変化を抜きにして、これからの住まいのあり方は論じられません。これから住宅購入をされる方は、このような世帯構成の変化をよく理解して、不動産と向き合っていただきたいと思います。

人口や世帯の動向とともに住宅市場の鍵を握るのは地域性となります。都市圏と地方都市、また過疎の町村を一緒くたにはできません。コロナ禍で広がった、地方移住も選択肢を間違えると、「その選択が間違いだった」となる事も考えられます。また、増え続けている空き家問題もあり、長生きにより、住宅との向き合い方も考えなければなりません。

■そもそも日本の住宅事情はどのように変化してきたか？！

日本人は一般に持ち家志向が強いと言われています。戦後、政府は公的な賃貸共同住宅の提供に注力し、1955年に日本住宅公団（現・独立行政法人UR都市機構）を発足させ「不燃・高層・間取り2DK」の3点セットを備えた団地を、都市圏を中心に大量供給してきました。

団塊の世代が社会に出始めたのは高度成長期の後半であり、各地から東京郊外などに移り、世帯を構え、子育てをする場として公団住宅は存在感を発揮しました。しかしその後、住宅政策は持ち家重視の政策に回帰しました。バブル経済が崩壊した90年代初めからリーマン危機を経て今にいたるまで、累次にわたる経済対策のメニューには住宅ローン優遇策が必ずと言っていいほど入っており、今も続いています。

その恩恵を受けたのが分譲住宅を供給するハウスメーカーやマンションデベロッパーであり、今もその影響力は不動産購入をする際に必ず目にすることとなります。テレビCMも多い事から、日本の住宅事情は、このような大手中心に広がってきました。

しかし、日本全国の空き家は2018年時点で約850万戸となり、毎年、増え続けていく状況を見て、住宅との向き合い方も変えていかなければなりません。野村総合研究所は2028年には1500万戸程度に急増する可能性があるとの試算を発表しており、このような状態が続くと、現在、不動産を所有している方の資産デフレを起こしかねません。そもそも相続した家に住まない人が増えていることや長寿化がこのような空き家を増やす結果となっています。たとえば90歳で死亡した親の家を相続する息子や娘は60歳前後が一般的となり、この世代はすでに持ち家に住んでいる事が多く、相続物件は放置される事となります。このような繰り返しで、空き家が増える結果となっています。また、所有者が複数となると、相続物件の処分も難航することになります。

■これからの住宅購入は「独り暮らしがし易い」住宅？！

2040年に向け急増するのは独り暮らし高齢者の住宅需要となります。内閣官房に設置されている全世代型社会保障構築会議は5月の中間整理で「住まい確保は老齢期の生活維持にとっても大きな課題になる」として空き家活用を含めた制度整備を日本政府に促しました。
https://www.cas.go.jp/jp/seisaku/zensedai_hosyo/index.html

政権が高齢者の住宅問題を強調し始めた背景には、年金の実質価値の下落を補う役割を住宅政策に求めたいという願望が見え隠れしています。しかし現状は賃貸住宅に住む国民年金の受給者数や実態さえ政府は把握しきれておりません。

一方で人びとの新築志向は薄れつつあると言われています。最近では新築とは違った価値観を中古住宅購入の際のリノベーションで新たな価値に転換した住宅に興味を持つ消費者も増えています。人口動態がストック重視への政策転換に切り替わるタイミングで今回は「長生きにより住宅の概念が変わる？！」というテーマで解説を行わせていただきました。
今後の参考にお役立ていただければ幸いです。

～人生に愛すべき住まいを～

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暖炉とは

暖炉はレンガや石材などの資材を使って、建物と一体に作られた炉のことを言います。
暖炉の中へ石炭や薪を入れて燃やすと、炎の放射熱によって部屋が暖まる仕組みです。
煙は壁の中を通る煙突を抜けて、外に排出されます。部屋の中で焚き火をするような感覚で使うイメージです。

暖炉のある家のメリット

暖炉のゆらめく炎は癒し効果があると言われ、見る人の心を落ち着かせてくれます。
また存在感のあるインテリアとして、部屋をおしゃれに演出できる点も魅力です。
キャンプの野外調理のような感覚で煮込みやグリル、燻製などの料理を直火で調理できるのも暖炉の醍醐味といえます。

薪を使う代わりに電気代や灯油代がかからないのもメリットです。
災害時や停電が起きた際にも明かりや調理、暖房として使えます。
暖炉のある家に住めば、火の魅力や危なさを身をもって学ぶこともできるでしょう。

暖炉のある家のデメリット

暖炉は構造上、煙とともに熱が煙突から出てしまいます。
よって室内を暖めるのに時間がかかり、部屋全体が暖まりにくいと言えます。
暖炉の煙突は、炉とレンガが一体化しているため、煤が落ちにくいのもデメリットです。
煙突掃除を業者に依頼する場合もあり、コストがかかってしまう事も考えておかなくてはいけません。

住宅密集地の場合は、煙突の煙を気にする近隣住民がいる可能性も考慮しなくてはならず、、扉がないため、子どものやけどなどにも注意が必要です。

薪ストーブとは

薪を燃やしてその炎の熱で部屋を暖める暖房器具です。
鉄製で箱型の本体に扉が付いている密閉式が一般的ですが、扉のない開放型のものもあります。
炎の熱エネルギーは、遠赤外線として薪ストーブを中心に広がる輻射熱（ふくしゃねつ）で部屋全体を暖めます。
「熱風が直接当たるのが苦手」という方にも、心地よい暖房でしょう。

薪ストーブのメリット

炎の揺らぎには癒しの効果があるといわれています。

料理に使える
薪ストーブの熱や炎を上手に使って、部屋を暖めながら薪ストーブの上に鍋を乗せれば長時間の煮込み料理もつくれます。
料理ができあがる様子を、リビングで時間を過ごしながら家族と一緒に見られるのも素敵です。
また、地震や災害でライフラインがストップした場合でも、薪があれば暖がとれるので安心です。

薪ストーブのデメリット

薪ストーブのデメリットは、初期費用が高いことと管理に手間がかかること。
ストーブ本体、炉代、煙突などの購入・設置工事費用をすべて含めると100万円前後のコストがかかります。
また、燃料となる薪は乾燥させながら保管するため広い保管場所が必要です。
シーズンごとには煙突掃除や灰の片付けなどのメンテナンスも必要です。
火を付けてから暖かくなるまで時間がかかってしまうのも、エアコンやヒーターなどの暖房器具とは違うところになります。

暖炉と薪ストーブ以外にその他ペレットストーブというのもあります。

薪ストーブと形状が似ていますが、木質ペレットを燃料とする暖房器具です。
ペレットストーブは煙突ではなく壁に横出しの排気筒を設けます。
薪ストーブよりも煙が少なく、薪の調達も不要なので手軽に使用できます。

煙突がなくても設置できる暖炉の種類

ガス式暖炉

ガス式暖炉は、室内の空気をファンで取り込み、燃焼させた空気を室内に送り出す仕組みです。ガス管の接続が必要なため、壁取り付けタイプや床置きタイプなど、固定する製品が多く販売されています。スイッチ１つですぐに火がつき、早く暖まるのが魅力ですが、二酸化炭素が発生するので換気が必要です。

液体変性エタノール式暖炉

液体変性エタノールを燃料とし、燃焼すると水と二酸化炭素に変化します。
そして暖まった水が水蒸気となって、部屋を加湿してくれます。
ただし二酸化炭素が発生するため、換気が必要です。

液体変性エタノール1Lで約4時間、710円程度の燃費なので、1時間あたりのコストは180円ほどです。
燃やしているときは無臭ですが、自然消火時は少しにおいが気になるかもしれません。

バイオエタノール式暖炉

バイオエタノールとは、とうもろこしやサトウキビといった植物由来の液体燃料のことを言います。
この暖炉は電気やガスを使わず、実際に炎が出る暖炉を楽しめるのが魅力です。
二酸化炭素が発生するので定期的な換気が必要です。

バイオエタノールは10L約4,400円で、1時間あたり110円〜200円ほどのコストで使用できます。

電気式暖炉

火を使わない電気式暖炉は、本物の暖炉のような気分を手軽に味わえます。
ガスや煤も発生しないため、煙突の手入れも不要です。本物の炎のゆらめきを電気で再現するので、電球が切れたら交換する必要があります。
工事費用は発生せず、安いものなら1万円程度で購入できます。
デザインが豊富なので、インテリア性を求める人にもおすすめです。

暖炉かかる費用の目安と注意点

暖炉の設置や設置後のメンテナンスなど、暖炉にかかる具体的な費用を紹介します。

煙突や暖炉の設置費用
暖炉本体は、60万円前後から購入可能です。煙突設置の費用などを含めると、トータルで200万円ほどかかります。好みのサイズや材料にこだわったオーダーメイドの暖炉だと、さらに費用がかかるでしょう。

薪の購入費用
1束500円の薪を1日に3束使用する場合、1ヵ月に4万5,000円ほどかかります。自分で薪を用意すれば費用が抑えられますが、薪割りの作業や薪を乾燥させるためのスペースの確保などが必要です。

メンテナンス費用

暖炉の煙突内部には、煤やクレオソート（揮発性有機タール）がこびりつきます。1シーズンに2〜3回の目安でメンテナンスが必須です。
専門業者に依頼する場合、地域によって異なりますが、1回2万〜5万円が相場と言われています。

暖炉のある家を施工する際の注意点

暖炉の施工時には、煙突を設置する空間の確保や、近所迷惑にならないような高さにする必要があります。
煙突は壁に埋め込むので、一度設置したら場所を移動できません。設計の段階で十分な検討が必要です。

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都心部を中心にマンション価格の高騰が続いており、中古戸建て住宅に目を向ける人が増えています。
中古戸建ては不安だなぁと感じる方も多いかもしれませんが、建築年月で大雑把に区分することで、中古戸建て住宅に対する不安も解消できるのではないかと思います。
今回は中古戸建て住宅の中でも最も数が多い木造住宅についてご説明いたします。

□あまりリフォームにお金をかけたくない方は2000年6月以降を狙う

阪神淡路大震災の教訓を受けて2000年6月に建築基準法が改正されました。主な改正内容は壁の配置バランスの規定と接合金物の規定です。
あまりリフォームにお金をかけたくない人は2000年6月以降の物件を探すのが良いでしょう。
ただ、築浅物件は競合も多いので気に入った物件が見つかったら早めに決断しなければあっという間に他の人に売れてしまうので注意が必要です。

□中古＋リノベは新耐震の物件を

せっかく家を買うのだからお風呂やキッチンなどの設備は新しくしたい！とある程度まとまったリフォームを想定される方は2000年5月以前の物件を検討するのも良いでしょう。
築年数が古くなればなるほど売り出し価格は安くなる傾向にあるので、リフォームで直すことを前提にするのであれば、なるべく物件価格を抑えるというのも合理的な判断です。
しかし、いくら安いからといって1981年5月以前の「旧耐震」と言われる時期の建物はお勧めできません。（土地に余程の価値がある場合は除く）
旧耐震の物件はリフォームで直すよりも建て替えた方が合理的な場合も多いためです。
物件価格が安い旧耐震の物件に最低限のリフォームで住むというのが最も行ってはいけない判断となります。

□建物が傾いている物件は避ける

建物の劣化事象はリフォームで直すことができるのですが、お金がかかる劣化事象というのが存在します。
まずは建物の傾きです。
建物の傾きを補正する技術もあるのですが、建物の状況によっては改修工事を行うことができませんし、何より施工費用が高額です。
既存住宅状況調査で指摘されるレベル（6/1000以上）の傾きがある家は買わない方が良いです。
建物の傾きはレーザーレベルなどで計測するのですが、レーザーレベルをお持ちの方は少ないと思います。
内見時に家の中だけでなく建物の外側もチェックし、基礎や外壁にひび割れが多く見られる場合は建物の傾きが懸念されるので早めに建築士の判断を仰いだ方が良いと思います。

□雨漏れ跡を見逃さない

雨漏れは建物の劣化を表す重要なサインです。
物件の内見時には天井をよくチェックして、雨染みがないか確認しましょう。
特に2階（3階）バルコニーの直下に部屋がある場合で雨染みが見られる場合、バルコニーの防水周りでの不具合が懸念されます。
雨漏れは発生原因を特定しにくいケースが多いので、雨染みが見られた物件については建築士に早めに相談して、購入するかどうかを判断した方が良いでしょう。

□タイルのお風呂

浴室がユニットバスではなくタイル張りのお風呂の場合、水漏れで浴室周りの木材が影響を受けている可能性があります。
タイルのお風呂はそのまま使うのではなくユニットバスへの交換がお勧めですが、劣化が見られる場合は余分な改修費用がかかってしまうので、予算が厳しい場合はタイルのお風呂がある物件は避けた方が良いかもしれません。

□耐震改修を前提とすれば間取り変更は比較的容易

今はリビングをなるべく大空間にする間取りが主流ですが、少し前はLDKの隣に和室を併設する間取りが主流だったことがあります。
また、キッチンもカウンター式のキッチンが増えているのですが、空間を有効利用するためにキッチンが壁に向いているレイアウトが多かった時期もあります。
このように実際に物件を見に行った際に間取りが気になることは多いと思います。
2000年5月以前の建物を検討する場合、耐震診断や耐震改修（旧耐震に比べると軽微な改修工事で済みます）が不可欠ですが、耐震改修工事は壁を強くする工事なので、間取り変更で壁を撤去したとしても、その分別の箇所を補強すれば良いだけなので、耐震改修工事を前提とすると、間取り変更は思ったよりも容易に行うことができますので、積極的に検討してみることをお勧めします。

住宅購入を考える時に「既にできているものが欲しい」と「家づくりを楽しみたい」の二つに分かれます。
前者の場合は、2000年6月以降の建物を軽微なリフォーム程度で購入するのがお勧めです。（事業者によるリノベーション済み物件もお勧めです。）
もしせっかくの住宅購入だから家づくりも楽しみたいとお考えの方は、耐震改修や劣化改修を前提として、2000年5月以前の少し古い物件に目を向けてみるのも良いかもしれません。

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前回は、家の買い替えする場合、家の買い替えには新しい家の購入を先に行う「購入先行」と今住んでいる家の売却を先に行う「売却先行」の2種類があり、それぞれの流れと、メリット、注意点、ポイントをお伝えしました。

前回の「購入先行」・「売却先行」の２種類のメリット・デメリットを把握していただいた上、実際自分はどちらが良いのかは、自宅の売却金額、諸費用や税金、ローンを利用する場合は年齢と借入可能額などの「資金計画」を立てる必要があります。

買い替えする際に諸費用がどのぐらい掛かるかが分からないと、「資金計画」が立てられませんので、今回はその「諸費用」についてお伝えしていきます。

■購入時の諸費用について（目安・概算）

中古マンション：購入物件の７～8％
新築・中古戸建：購入価格の８～9％
※物件代金の満額近くの住宅ローンを組んだ場合
ローンの借入が減ると諸費用も減っていきます。
※一般的に50㎡未満の物件や、昭和56年12月31日以前に建築された建物の場合は、税金の軽減が適用できないケースがございますので、諸経費は上記より＋1～2％見ておいた方が良い。

≪主な項目≫
・印紙税
・不動産仲介手数料
・登記費用
・住宅ローン借入諸費用
・火災保険料
・税金（不動産取得税・登録免許税・固定資産税など）
※不動産取得税は、一定の要件を満たす物件であれば軽減措置があるため、課税されないケースも多い。

■売却時の諸費用について（目安・概算）

中古マンション：購入物件の3.4%～3.6%程度＋譲渡所得税
中古戸建・売地：購入物件の3.4%～3.6%程度＋譲渡所得税
ただし、戸建てや売地の場合は、下記諸費用が発生する場合がありますので注意が必要です。
・土地の測量代（40~80万円程度）別途必要。　物件により多少違う
・古家解体費用　木造で150~200万円程度　別途必要。

≪主な項目≫
・印紙税
・不動産仲介手数料
・抵当権抹消費用
・ローン一括返済のための金融機関に払う手数料
・譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）（※１）

（※１）譲渡所得税は、不動産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得といいます。譲渡所得に対しては、他の所得と分離して所得税と住民税が課税されます。なお、譲渡所得がマイナスの場合には課税されることはありません。

※購入や売却に関する税金の詳細な計算方法・資産の評価方法などについては、税務署や税理士にご相談ください。

まとめ

買い替えの際には、購入・売却ともに数百万単位の諸費用がかかります。資金に余裕のない方は、資金ショートする可能性もあるため綿密に計画する必要があります。スムーズな買い替えを実現するためには、全体の流れ・諸費用・資金計画など、不動産エージェントに必ず相談されることをおすすめいたします。

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突然ではありますが、皆様、住宅ローンの「不適切利用」についてご存知でしょうか？

住宅金融支援機構が提供する長期固定金利型の住宅ローン「フラット35」を巡り、会計検査院が2017～18年度に融資を受けた物件で自らが居住せずに第三者に賃貸するなど本来の条件を逸脱した状態だった利用が計56件、約19億円に上ったと指摘しました。検査院はこうした状況を「不適切」とした上で、全額償還請求などの措置や調査体制の見直しを機構に求めたようです。

■「フラット35」という住宅ローンについて

そもそも「フラット35」は住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供する住宅ローンの事です。一般的には政府系金融機関とも呼ばれる為、ご存知の方も多いと思います。融資期間は最長35年で全期間で金利が固定される仕組みで運用されています。新築や中古住宅を買う人が融資対象で上限は8000万円となっています。金融機関が融資し、債権を同機構が買い取る形で運用されています。金額ベースでは民間を含めた住宅ローンの利用実績の約1割を占め、2021年度末時点で同機構の買い取り債権残高は18兆5000億円超に上っています。

■今回の「フラット35」の不適切利用とは？！

フラット35は本人や親族が住む住宅の購入が融資の条件で、第三者に貸す投資用物件の購入資金などに充てることは認められていません。勿論、急な転勤等になってしまい、正当な理由がある場合には多少の猶予はしていただけます。その為、この不適切利用とは、確信犯的な投資目的での利用等となります。過去にも投資用物件に利用されるなどの不適正な融資が発覚していました。

検査院は、過去に不適正な事例が発覚した大都市にある中古マンションの購入用などの融資から計7100件（20年度末の融資残高1996億6641万円）を抽出して、物件の用途や居住実態などを調べました。その結果、自らが居住せず第三者に賃貸していたケースが45件（同15億1735万円）、住宅用から事務所や店舗などに用途変更されたケースが11件（同3億7353万円）あったようです。うち融資当初から居住実態がないケースは5件（同1億5353万円）だったようです。本来の融資条件から外れた利用は件数ベースで調査対象の0.7%、残高ベースで0.9%に上ったようです。

そもそも、このような不正利用がされる利用として「金利」の違いがあるからです。一般的には投資用のローンと住宅ローンでは、金利差が大きく、投資用ローンの方が金利が高くなります。その為、投資をしたい物件に低利な住宅ローンが使えると、投資家の方のローン負担が軽くなります。そのような負担軽減を狙った手口が今回のような不適切利用に繋がっているものと推測されます。

■住宅ローンの不適切利用の実例について

2018年7月に東京都港区の中古マンションを別荘として購入するとして約5000万円の融資を受けた利用者が購入から約10カ月後に機構に知らせず第三者に賃貸した例や、同葛飾区の物件購入のため約3500万円の融資を受けた1年4カ月後に事務所として第三者に貸した例などが確認されたようです。

検査院は56件の利用実態について「適切ではなく、是正を図る必要がある」と指摘。不適切利用が発生する原因として、住宅金融支援機構の調査規定の不備を挙げています。

そもそも住宅金融支援機構はフラット35についての融資返済が滞った場合などに限り、金融機関に指示するなどして住宅の状態を調査することを内部規定で定めています。しかし、それ以外では融資後の居住実態などを調べる規定はありませんでした。検査院は「融資対象が継続して要件に適合しているかどうかの状況を把握することの重要性の理解が十分ではない」と指摘しました。不適切な利用が確認された場合は、居住用に戻すか、残債の全額繰り上げ償還などを請求するよう機構に是正を要求しました。調査に関する規定についても早急に整備するよう求めています。その為、今後は融資後の居住実態の調査が盛り込まれるかもしれません。

■過去にも住宅金融支援機構は不適切利用を公表していたが・・・。

フラット35を巡って、住宅金融支援機構は2019年5月にも特定の不動産会社などが関与して顧客に投資用不動産として利用させた疑いについて公表し、その後、162件で不適正な融資があったと明らかにしました。投資目的で利用した場合は残債を全額返済することを了承する書面の提出を利用者に求めるなど再発防止策も公表していました。検査院は今回、この時の調査も分析した。調査では事務所などへの用途変更の有無は未確認でした。検査院は「今回の調査で見つかった不適切な利用実態は氷山の一角」としているようです。

住宅金融支援機構は「検査院からの指摘を真摯に受け止め、9月末に融資後の調査規定を整備した。不適切な利用を防ぐために適切かつ着実に対応したい」とコメントを発表したそうです。機構は検査を受ける過程で、融資後に実施する居住実態調査の手法などをマニュアル化し、担当職員も増やしたようですが、融資後に実際に居住用として使われているかどうかを調査するのは容易ではありません。そもそもフラット35を利用して融資を行った対象物件は21年度末で83万件超に上るそうです。私も、フラット35を利用している者として、これから居住実態の調査を行われるのかも気になるところです。今後はいかに効率的な調査手法を確立できるかに注目をしていきたいと思います。

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気象庁では、顕著な災害を引き起こした気象や地震、火災現象について、災害発生後の応急・復旧活動の円滑化を図るとともに、その災害における経験や貴重な教訓を後世に伝承できるように、名称を定めています。
気象現象には、台風や豪雨、豪雪、暴風などがありますが、豪雪について気象庁が命名したのは、「昭和38年1月豪雪」「平成18年豪雪」の2つだけです。

◆「平成18年豪雪」新潟県では最深積雪4ｍを超えた所も

平成17年（2005年）12月から平成18年（2006年）1月上旬にかけて、非常に強い寒気が日本付近に南下したため、日本海側で記録的な大雪に見舞われました。新潟県南町で最深積雪416センチを記録するなど、気象庁が積雪の観測している339地点のうち23地点で、これまでの積雪の最大記録を更新しました。
雪崩によって交通網が寸断され、多数の集落が孤立したほか、除雪中の事故などで多くの人的被害が発生し、気象庁は「平成18年豪雨」と命名しました。
豪雪についての命名は、「昭和38年1月豪雪」以来、42年ぶりです。

大雪が予想される場合、積雪や路面の凍結などによる交通機関の影響が懸念されますが、電線への着雪が原因となる停電にも注意が必要です。
「平成18年豪雨」の際に発生した新潟県の大規模停電では、荒天のためヘリコプターを飛ばすことができず、断線箇所の確認に時間がかかったため、電力が完全に復旧したのは停電がはじまってから31時間後の23日午後3時でした。
厳しい寒さの中で停電が発生すると、寒さから体調を崩してしまいます。
電気を使用しない石油ストーブやガスストーブなど暖房器具を使用し、毛布やカイロ、災害用の保温アルミシートなどの防災グッズで体を温めましょう。
電力の復旧までに時間がかかることを想定して、灯油やカセットボンベなどの燃料や備蓄品を多めに準備しておくと安心です。

最新の長期予報によると、今年の冬は、寒気の影響で冬型の気圧配置が強まるため、東日本や西日本の日本海側の降雪量は平年並みか平年より多くなりそうです。
大雪や風雪による交通障害や停電が発生する可能性がありますので、雪に関する気象情報が発表されたら、早めに雪への備えをなさってください。

また、大雪や風雪により建物や家財に損害が生じる場合もございます。
これは事前に対策をする事によって損害を防ぐことが出来ます。冬に備えて、屋根やカーポートに破損箇所が生じた場合は速やかに修繕することなど事前に行えますし、積雪が増した段階で雪下ろしなど行い積雪重量を減らすなど、大変な作業ではありますが大切なご自宅を破損させないためにも、是非行っていただけたらと思います。

ですが、もし豪雪などによって損害が生じた場合は、ご加入されている火災保険で修繕が可能となるかと思います。
まずは現状のお写真を撮っておいて、保険会社へご連絡をお願いします。
放置することで、他の部分にも被害が及ぶ可能性もあります。
住宅は安くはありませんので、お住まいになられている間に生じた破損・汚損は早めに修繕をしておく事をおすすめします。
また、住宅購入時にはそういった点も考慮し、ご自身が困ることのないような保険の内容で加入するようにしておいてくださいね。

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日銀総裁が昨年12月20日に突如発表した金融緩和策の修正をうけて、長期金利が急上昇しました。
このニュースのように35年の住宅ローン組む場合金融市場に与える影響が大きな世界情勢や経済の変化を今後35年先まで予想することはとても困難です。

そのため、将来の金利がどう変動するかを予想するのではなく、現在の家計や金利状況を踏まえた上で金利が変動したときにどう対応するのかが重要になります。
その為住宅ローンの変動金利の仕組みを調べてみました。

住宅ローンの変動金利の仕組み

住宅ローンには定期的に金利が見直しされる「変動金利型（以下変動金利）」と、
当初の一定期間だけ金利が固定の「固定金利選択型」、全期間固定金利の「全期間固定金利型」という3つの金利タイプがあります。

変動金利が上がるタイミングは固定金利より後

変動金利は日本の政策金利（マイナス金利政策など）に影響を受け、半年に1回金利が見直しされることになっています。
日本銀行は日本の景気などから政策金利を決め、その政策金利は銀行が優良企業に貸し付ける際の「短期プライムレート」に影響します。

変動金利はこの短期プライムレートを基に決められています。
それに対して、固定金利選択型や全期間固定金利型は国債の利回りに影響を受け、毎月金利見直しのタイミングがあります。
このように、「金利の見直しタイミング」は変動金利型とその他の金利型の大きな違いがあります。

変動金利が上がるときには固定金利はすでに上がっている状態なので、金利が低いときに変動金利を借りて、金利が上がったら固定金利に変えようという方法は現実的ではないということです。

変動金利は常に固定金利より遅いタイミングで変動のです。

変動金利について調べてみると「5年ルール」と「125％ルール」とありました。
これらはいずれも「元利均等返済方式」を提供する金融機関で利用されているルールのようです。

■元利均等返済
毎月の返済額が一定になる返済方法で、元金より利息の支払いが優先される。

■元金均等返済方式
借り入れ当初に返済額が多くなる返済方式で、元金の支払いを優先するため、返済期間に応じて支払額が減少していく

■5年ルールとは
金利が上がっても5年間は返済額が変わらないルールです。

■125％ルールとは
金利が上がっても月々の住宅ローン返済額の上昇幅は前回支払額の125％までに抑えられるというルールです。

何らかの理由で変動金利が急上昇してしまうと、住宅ローンの返済が困難になってしまったり、
資金計画が大幅に狂ってしまったり、また多くの人が破産してしまう可能性も考えられます。
そのような場合でも125%ルールがあれば、毎月の返済額が極端に大きくならないため、家計に対して負担を抑えられるのです。

一見すると住宅ローン返済者の負担を抑える配慮に見えますが、本当は利息の支払いで調整しているだけなので、残念ながら本来支払うべき利息がなくなるわけではないようです。

簡単に説明しますと金利上昇によって本来の金利が前回の返済額の130％になる場合、毎月の返済額は125％に抑えられますが、目には見えない将来の未払利息額5%分はどんどんたまっていき、毎月きちんと支払っているのに、水面下では未払い利息がたまって住宅ローンの元本が一向に減らず、住宅ローン返済がなかなか進まないと言う事態にもなりかねないので125％ルールがあるから安全だと考えるのは危険という事です。

変動金利で住宅ローンを組むときはこれらのリスクもふまえて「元利均等返済方式」か「元金均等返済方式」かを慎重に選ぶようにしてください。

変動金利と固定金利、どちらを選択するべきか

「低金利だけど金利変動の不安がある変動金利」と、「金利はやや高いけど金利変動の不安がない固定金利」のメリットとデメリットはああります。
どちらが良いというものではないので、それぞれの特徴をふまえたうえで適した金利タイプを選ぶことをお勧めいたします。

固定金利が向いている人（金利上昇リスクを気にすることなく、安定した支払いを継続していけるのが固定金利の魅力です。）

・借入金額が多めの人
・金利タイプを変更したり、繰り上げ返済を活用したりといった計画的な返済が苦手な人
・とにかくコツコツと時間をかけてきっちり返済していきたい人
・金利変動という不安を抱えず、精神的な安定を得たい人
・固定30年やフラット35など、借り入れから完済までの毎月返済額が固定になるため、計画的な返済をしたい方におすすめです。

変動金利が向いている人（変動金利のリスクは金利が上昇したときに現れますが、元々の借り入れ金額が少ない場合にはリスク自体が弱まり、低金利というメリットを得やすくなります。）

・借り入れ金額が少ない人
・返済期間が短い人
・繰り上げ返済を利用して、早く返済したい人
・ある程度、収入や資金面に余裕があり、計画的に返済できる人

以上しらべましたが住宅ローンはなかなか難しいです。
まずは資料や銀行、不動産会社などに相談して自分に合っている住宅ローンを探してみなくてはいけないと思いました。
いかがでしょうか、マイホーム購入のお役に立てれば幸いです。

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昨今では、ライフステージに応じてお住いを住み替える方がかなり増えました。
昨今の不動産市況は、2013年安倍政権になって以来右肩上がりに上がってきました。
今売却をすれば、ほとんどの人がローンの残債より高く売れる（人によっては買った価格より高く売れる）状況なので住み替えがしやすい状況です。

お住み替えの理由は、家族が増えて手狭になった、子供が独立し部屋が余っている、実家に帰る、地方に住み替える、離婚、転勤など、人によって様々ですが、結婚や出産、定年などライフステージの変化をきっかけにされる方が多いです。

実際に買い替えをするのには、どのような点に気を付けておくべきでしょうか。
気を付けておくポイントは色々あるのですが、今回は、「買い替えの２種類の流れ」がありますのでその概要をお伝えします。

家の買い替えの流れは２種類ある。

家の買い替えには、新しい家の購入を先に行う「購入先行」と今住んでいる家の売却を先に行う「売却先行」の2種類があります。
それぞれの流れと、メリット、注意点、ポイントを押さえて、自分にはどちらが向いているか考える必要があります。

【１】売却先行とは

今の住まいを売ってから新しい住まいを購入する方法。

●売却先行のメリット
売却先行は、先に家を売るため、資金計画が立てやすいといえます。
住み替えに必要な費用を先に用意できるので、購入のための資金の目途が立てやすくなるのです。売却で得た資金をそのまま新居の購入資金に充てることもできます。

●売却先行の注意点
仮住まいが必要になる場合があります。
新居がすぐに見つからない場合には、賃貸の住宅に仮住まいをすることになるため、その分の家賃がかかる可能性があります。そして、今の住まいから仮住まいへ、その後さらに新居へ引っ越すため、引越しが2回になる手間と費用が掛かることも注意すべき点です。

【２】購入先行とは

新しい住まいを購入してから今の住まいを売る方法

●購入先行のメリット
売却先行と比べると新居探しに時間をかけられます。
今の住まいに住みながら家探しができるため仮住まいを用意する必要がありません。よって引越しも1回で済みます。

●購入先行の注意点
購入先行で買い替える場合は、住んでいる家の売却益を新居購入の資金に充てられないので、余裕を持った資金計画が必要となります。一時的に家を2つ持つことになるため、住宅ローンが残っている場合には二重ローンとなる可能性がある。そして今の住まい（旧居）の売却が済むまでは、2つの家の維持費用を支払い続けなければなりません。そのため、旧居の売却に焦って、売却価格を下げざるを得ない可能性も出てきます

また、現居を売り出しても、スムーズに引き渡しまで進むとは限りません。売却に時間がかかる場合もあることを考慮して、早めに不動産会社に売却の相談をすることをお勧めいたします。

こちらの２つの流れのメリット・デメリットを把握して頂くのがまず大切になるのですが、実際自分はどちらが良いのかは、自宅の売却金額、諸費用や税金、ローンを利用する場合は年齢と借入可能額などの「資金計画」を立てる必要があります。

資金に余裕のない方は、綿密に計画する必要がありますので、不動産エージェントに相談されることをおすすめいたします。

次回では、資金計画を立てる上でも重要な買い替えする際の「諸費用」についてお伝えいたします。

～人生に愛すべき住まいを～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

地目が農地の場合には、不動産の購入についても注意が必要です。
農地の場合には、単純に契約を締結して売買代金を支払って終了ではありません。

農地法の許可・届出が必要

地目が農地の場合には、その土地の購入にあたり、農地法の許可・届出が必要となります。
その分かれ目は、その土地が「市街化調整区域」か「市街化区域」かによって異なります。

「市街化区域」については、市街化を進めるエリアであり、非農地化については寛容な対応となります。
そのため、農業委員会への届出が受理されれば、それで購入を進めることができます。

一方で「市街化調整区域」の場合には、市街化を抑制し、農地を保護するエリアとなります。
こちらの場合には、「届出」だけでは足らず「許可」が必要となります。

許可が必要ですので、許可申請を出しただけでは足らず、その許否に関しての審査が必要になり、場合によっては許可が下りず購入が進められないケースも出てくるかと思います。

農地法の許可

農地法の許可にあたっては、購入者が農業従事者か否か、どのような耕作を予定しているか、などの条件が判断材料となります。
また、その許可が下りるまでの時間も1ヶ月程度の日程が必要となるケースもあります。
許可申請の準備においても、登記簿謄本を用意したり、現地の図面を用意したりなど、事前の書類収集・準備期間が必要となります。
これらの作業を、融資の準備と並行して進めなければなりません。

不動産購入には、資金調達と併せて、諸々の準備が必要となります。
きちんとスケジュールを計画して、スムーズな取引に向けた早めの準備を進めていきましょう。
ご不明な点は、お気軽にご相談ください。

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小さいお子様がいらっしゃるご家族ですと、住宅購入のタイミングはいつにするのが良いのか迷われる方が多いかと思います。
一般的には、子育て世代が住宅を購入するタイミングのベストな時期は『子供が小学校に入る前』が目安とも言われております。
では、皆さんはどのタイミングで購入しているのでしょうか？

私のお客様でもお子様連れで内見をされている方も多く、お子様の年齢は様々です。
また、ご家族ごとにもご事情があるかと思います。
現時点では個人事業主なので購入が出来ない、産休に入るタイミングになってしまったので収入合算が出来ないと困るから時期をずらして購入を検討したい、などそれぞれのタイミングがあるかと思います。

ですが一番の悩みどころとしては、お子様の状況を考える事が多いと思います。
保育園に入園したばかりで市区町村を変えて住宅購入を検討するにも子供が保育園に慣れてきた時期に環境を変えてしまうのが可哀想でしたり、気に入った保育園や幼稚園、小学校の近くに買いたいと思っていても良い住宅が見つからず購入を断念される方もいらっしゃいます。
ご相談をお受けすると、だいたいの方がお子様の保育園や幼稚園、小学校へあがるタイミングを目安に住宅購入をご検討される方が多いようです。

子供が産まれると、生活が一変して急に子供中心の生活となるかと思います。
今まで何気なく生活していた場所でも、子供にとって適した環境なのかと改めて考える事も増えてくると思います。
子育てしやすい条件としては、①自然が多いこと②周辺に子供が多いこと③周辺にスーパーがあるなど生活環境が良いこと④公園など遊ぶスペースがあること、など挙げればきりがないですが、こういった環境で子育てをしたいと思う親御様が多いのではないでしょうか。

今お住まいの地域はそういった環境が整ってますでしょうか？
お子様の保育園や幼稚園や小学校のタイミングももちろん良いと思いますが、私が思うタイミングは子育て環境に適した場所にいち早くお引越しされる事が一番のタイミングですので、私が思う結論としては「環境を変えたい」「家を買おう」と思った時が一番良いタイミングだと思います。

住宅購入は先延ばしにしても良い物件が出るという補償もなく、買いたいと思った時にめぐり合った物件を購入する事がその後の快適な住環境に繋がっていくと思います。

また、弊社では住宅購入するにあたって知っておいていただきた情報をお伝えしているセミナーも開催しておりますが、こちらもお子様がまだ小さいとなかなか参加が難しいと思います。
セミナーとなると決められた時間に参加する事になるので、なかなか調整が難しいと思います。
お子様は時間をよんでお昼寝はしてくれませんからね。

そういった場合は、個別でご質問などもお受けしておりますので、お子様が寝ている隙間時間の10分でもお時間がありましたら、是非弊社までご連絡いただけたらと思います。
今不安に思っている内容を少しずつ解消して、早めに子育て環境に適した住宅にお住まいになっていただけたら弊社としても嬉しいです。

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2023年1月のフラット35金利は、20年以下が1.32%、21年以上が1.48%と前月から0.03%引き上げとなりました。

大手都市銀行の動向についてですが、日銀による金融緩和策の修正に伴って長期金利が上昇したことを踏まえ、代表的な固定期間10年の基準金利を全行が引き上げました。引き上げ幅は0.10～0.34％。三菱UFJ銀行13年10月以来、三井住友銀行は9年3カ月以来、みずほ銀行は11年11月以来の高水準となりました。

日銀が長期金利の上昇を認める上限を0.5％に引き上げたことで、長期金利の指標となる新発10年物国債の流通利回りはそれまでの0.25％近辺から0.4％台へ急上昇しました。

一方、変動金利に関しては短期金利の動向と連動しており、日銀の短期金利誘導目標が依然としてマイナス0.1％で維持されているため、今月は各行とも据え置きとなりました。

日銀の政策転換がどれほどの影響を及ぼすのか、今後の動向に注目したいところです。

【フラット35 1月実行金利】

借入期間15年～20年 1.32％（前月+0.03%）
借入期間21年～35年 1.48％（前月+0.03%）
※上記金利には団信特約料が含まれておりません。

フラット35の制度変更が行われます

制度変更の詳細はこちら

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近年、住宅の高気密化や高断熱化が進むにつれ、使用する建材などから発生する化学物質による「シックハウス症候群」と呼ばれる健康被害が報告されています。隙間の少ない住宅は快適な生活が送れますが、一方で換気をしないと空気が汚れてしまう弊害も起きています。シックハウス症候群にならないためにも、住宅環境を日常生活から見直してみましょう。

建材などから発生する化学物質により空気汚染が起こりやすい

「シックハウス症候群」をご存知でしょうか？目がチカチカする、鼻水が出る、喉の乾燥が気になる、吐き気や頭痛、湿疹が出るなどが主な症状で、住環境を原因とする健康障害の総称を言います。住宅の高気密化や高断熱化が進んだことで、内装材や建具などの建材から発生する化学物質だけでなく、いすやテーブル、壁紙やカーテンといった家具や内装品にも化学物質が使われており、それらによる室内の空気汚染が起こりやすくなっています。それだけでなく、一般的な石油ストーブやガスストーブから放出される、一酸化炭素や二酸化炭素、窒素酸化物などの汚染物質のほか、たばこの煙にも有害な化学物質が含まれています。これらが原因で冒頭のような症状が起こるのが、化学物質による空気汚染を原因とするシックハウス症候群です。ただし、これらの原因が人に与える影響については個人差があり、同じ部屋にいても敏感に反応してしまったり、逆に、まったく影響を受けない場合もあります。シックハウス症候群の症状がどのようなメカニズムで起こるのか、まだ十分に解明はされていませんが、室内環境から離れると症状が和らいだりおさまったりする場合は、住環境に原因があるかもしれません。

日常生活を改善し、室内の湿度に気をつける

住環境における健康への影響は、化学物質によるものだけでなく、カビやダニが大きな影響を与えることがあります。湿度が高くなるとカビは繁殖しやすいので、湿度に気をつけることが、カビやダニの防止対策となります。キッチンや浴室、トイレなどの換気設備を汚れた空気の排出や、湿気の除去に活用しましょう。また、壁や窓ガラスなど結露を起こしやすい場所は、通風を確保するように心掛けましょう。さらに、太陽光には乾燥と殺菌の効果があります。畳やカーペット、寝具などの日干しを行って、常に乾燥した状態にしておくだけでも、防カビ効果が期待できます。ダニやダニの死骸などは、アレルギーや喘息、皮膚炎、結膜炎の原因となったり、その症状を悪化させることがあり、こまめに掃除をすることが大切です。シックハウス症候群を予防するためにも、室内環境を見直すなどをして、日常生活から改善をしましょう。

住宅の高気密化や高断熱化などが原因によるシックハウス症候群のリスクを減らすためにも、日頃から住環境への対策が必要です。

特にこれからの季節、寒くなってくるとエアコンを利用する事も増えてくると思いますが、同時に乾燥もする季節となる為、加湿器なども利用される方が多いかと思います。

加湿しすぎると室内が加湿し、カビやダニの発生の原因になり兼ねません。

住宅を購入する際には、日当たりや風通しなどもチェックする事によって、こういったリスクも多少は防ぐことが可能となるかもしれません。

ご自身もそうですが、家族が快適に過ごすことが出来るよう、「シックハウス症候群」のリスクを減らすためにも、住宅選びの段階で必ずチェックすることをおすすめします。

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先日、金融機関の方から質問がありました。

登記簿に記載された土地の面積について、小数点以下の記載がない土地があるのは間違いではないのですか、という問い合わせがありました。

普段はあまり気にならないところかもしれませんが、金融機関が土地の評価を出す際に大きな要素となる可能性があります。

面積の表記

土地の面積の表記には、不動産登記法にその規定があります。

一般的な地目である「宅地」の登記簿には、小数点以下第２位までが表記されます。

一方で、「雑種地」、「公衆用道路」、「田」、「畑」などの地目の土地については、小数点以下は表記されません。

例えば、宅地の面積が100㎡ピッタリだった場合にも「100.00㎡」と記載されます。

これが公衆用道路などの場合には、実測面積が58.84㎡だったとしても、登記記録の表記は「58㎡」という記載になります。

金融機関の土地評価

金融機関で住宅ローンなどの融資を受ける場合には、土地も地目の変更登記を求められる場合があります。

現況は宅地なのに、登記地目が雑種地になっているため、実際の登記面積が少なく評価されてしまうことがあります。

最大0.9㎡程度の誤差ですが、これが2筆になると1.8㎡くらいになります。

50万円／㎡の土地の場合だと、土地評価が100万円近く変わってしまいます。

普段はあまり気にならないポイントかもしれませんが、実はこうした点が大きな違いとなって表れてくる場合もあります。

こうした知識が常に必要となるわけではありませんが、不動産購入の際にはアドバイスをしながらサポートしてもらえるエージェントとの共同作業が必要になるかと思います。

ご不明な点は、お気軽にご相談ください。

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