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スタッフブログ:月別: 2021年6月

水災害に強い街づくり -都市再生特別措置法の改正-

2021年06月17日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

気候変動の影響もあって水災害が頻発・激甚化しており、都市部においても浸水リスクが高まっています。浸水発生時には避難が求められますが、多くの人口を有する都市部では近隣の避難先が不足することも想定され、事前の広域避難といった対応も必要になってきます。

2019年台風19号の事例を振り返った上で、頻発・激甚化する自然災害に対して安全な街をつくる動きとして、都市再生特別措置法の改正について紹介します。

 

 

実施されなかった広域避難

 

2019年に発生した台風19号は、大雨による河川の氾濫、土砂災害、内水氾濫を引き起こし、東日本を中心に大きな人的・物的被害をもたらしました。その被害状況を検証した政府の資料には、「首都圏を貫流する多摩川、荒川でも浸水被害が発生し、利根川、荒川の本川も決壊寸前」であったと記されています。もし、荒川の本川が氾濫していれば、流域に位置する東京東部5区(墨田区、江東区、足立区、葛飾区、江戸川区)の住民約250万人に避難の必要が生じたと考えられています。

 

東京東部5区は荒川だけでなく隅田川及び江戸川が流下し、多くの地域がゼロメートル地帯の臨海部に位置するため、高い水災害リスクに晒されており、最大規模の洪水氾濫が発生すると、浸水の深さは最大で約10mに達し、浸水は2週間以上(高潮は1週間以上)継続すると想定されています。東京東部5区では水災害対策として、2018年8月に広域避難の規準を作成しました。この規準では、3日前(72時間前)から台風の気圧や降雨予測などに基づき、住民に自主的な避難を呼びかけることとしています。

しかし、台風19号では、上陸日の朝になって降雨量の予測が引上げられ、移動手段となる鉄道も運休が始まっていたことなどにより、広域避難の判断が困難となりました。結果的に広域避難は実施されず、各区内では避難勧告や避難所の開設などの対応が取られました。

 

 

都市再生特別措置法の改正

 

台風19号でもみられたとおり、都市部における台風や豪雨発生時の広域避難は容易なことではありません。そこでその対策として、災害に対して安全な街づくりが推進されてきています。昨年度、政府は都市再生特別措置法を改正し、①災害ハザードエリアにおける開発抑制、②移転の促進、③立地適正化計画の強化という3つの防災対策を講じることになりました。

 

①災害ハザードエリアにおける開発抑制

今回の改正で、災害レッドゾーンにおける自己業務用施設(店舗、病院、社会福祉施設、旅館・ホテル、工場など)の開発原則禁止、浸水ハザードエリアにおける住宅などの開発抑制が行われることになりました。さらに一歩踏み込んだ対策として、災害レッドゾーン内での抑制の効かない開発に対しては、開発会社名を公表するなどの措置がとられることとなります。

 

【レッドゾーン】

区域:災害危険区域、土砂災害特別警戒区域、地すべり防止区域、急傾斜地崩壊危険区域

対策:住宅などの建築や開発行為などの規制あり

 

【イエローゾーン】

区域:浸水想定区域、土砂災害警戒区域、都市洪水想定区域、都市浸水想定区域

対策:建築や開発行為などの規制はなく、区域内の警戒避難体制の整備が求められている

 

②移転の促進

防災集団移転事業の拡充により、災害リスクの高い地域からの住民の移転を促します。防災集団移転事業とは、災害が発生した地域などからの移転にあたり、市町村が一定の区画を造成し、移転費用の一部を国および地方公共団体が共同して補助する仕組みです。従来は10戸以上を対象としていましたが、今回これを5戸に引き下げました。集団移転は合意形成が大きな課題であったため、5戸に引き下げることで、より円滑な移転の実施が可能となりました。

 

③立地適正化計画の強化

市町村が作成する立地適正化計画において、居住誘導区域から災害レッドゾーンを原則除外すること、そして防災対策・安全確保策を定める「防災指針」の作成が行われることになりました。防災指針には、避難路、避難地、避難施設の整備などのハード対策と警戒避難体制の確保などのソフト対策が組み込まれ、ハードとソフトの両面から防災の取り組みが強化されます。

 

国交省の資料によると、2019年12月時点で立地適正化計画を提出した全国275都市のうち、88%に相当する242都市の居住誘導区域に浸水想定地域が含まれています。新たに開発を抑制するだけではなく、移転の促進や立地適正化計画の強化などを通して既存の居住地域に対する対策を実施することが重要です。

住宅購入の際にはこういった確認が必要となります。購入後に後悔することのないよう注意していただけたらと思います。

 

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さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

レリア浦和にお住まいのS様邸 室内リフォーム工事②

2021年06月16日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

前回に引き続き、レリア浦和にお住まいのS様邸 室内リフォーム工事の進捗です。

本日はシステムキッチン設置、床張り、クロス交換の作業を進めています。

完成まであと少しです!

 

 

「新築」と「築後未入居」の違いは何か?

2021年06月15日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

不動産の広告には、その物件が新築か中古かについて明記されています。
ですが、「新築」の定義とはどういうものか、分かりますでしょうか?
意外にあいまいではないかと思います。

 

「新築」とはもちろん、完成のあと誰も住んでいない新品の家という意味です。では、完成したけれども売れ残り、誰も住まないまま10年が経過した家は、「新築」といえるのでしょうか。それとも「中古」になるのでしょうか。

これはもちろん「新築」にはなりません。不動産公正取引協議会では、「1年以内に建築された家で未入居のもの」だけを「新築」と定義しています。したがって、竣工して売り出して1年以上経過したものは、「新築物件」では出せません。この場合は、「築後未入居」と書かれてあれば、「これは新築で売り出したけど、1年以上売れ残った物件なんだな」ということが分かるわけです。

また、普通は「完成予定」として大まかな期日が書いてあります。
ただ、「完成予定」と言っても建物の工事は全て終わっていて、後は外構だけ手を付けていない、ということがあります。あるいは建物でも、最後の最後に行う工事だけ残して「完成予定」として販売に出されていることもあります。

本来であれば、建物が完成した時点で、「新築表示は築後1年以内」という時間制限のカウントダウンがスタートしますが、すべては、「築後未入居」にしたくないための工夫です。

 

家探しをしているとき、売れ残りとなっている建売住宅を見つけることもあるかもしれません。「築後未入居物件」になるまで売れ残っているケースは少ないと思いますが、その物件が魅力的に見えても、なぜ売れ残っているのか売れ残りの理由が気になり、購入に踏み切れないという方もいるのではないでしょうか。

建売物件が売れ残ってしまう理由はいくつかあります。例えば、物件の立地や敷地の広さ、近隣建物との位置関係が良くないといった周辺環境が原因といった場合や、住宅自体の構造や室内レイアウトが受け入れられにくいことが考えられます。そのほか、販売価格が相場より高額のため、買い手がつかないといったことも理由として考えられるでしょう。

 

「未入居物件」は価格交渉がしやすいケースがあり、そこがメリットになるケースもありますが、なぜ1年買手がつかなかったのかを確認した上、慎重に選ばれることをお勧めします。

 

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固定資産税の根拠となる新築建物の価格

2021年06月14日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

 

毎年の固定資産税は、「固定資産評価額」を元に算出されます。

その金額は、固定資産納税通知書に同封されている明細に記載されています。

土地については、不動産取引の情勢などと連動して価格が上下しますが、建物価格については、経年に伴って価格が減少していくことになります。

 

 

新築建物の価格の算出方法

 

それでは、新築建物の価格については、どのように算出されるのでしょうか。

一般的な建物の取引価格は、周辺の取引相場をもとに算出する方法や、「再調達価格」と言われる同一の建物を建築する際にかかる費用をもとに算出しますが、建物の固定資産評価額の算出方法は異なります。

建物の固定資産評価額は、構造(木造かRCか)や種類(居宅か店舗か)、広さによって計算されます。

例えば、法務局では「新築建物課税標準価格認定基準表」というものを公表しています。

これにより、該当する平米単価と面積を掛け合わせることで、概算の価格を算出することもできます。

また法務局では併せて、「経年減価補正率」も公表しており、築年数による減価率も確認することができます。

 

 

実際の取引価格との乖離

 

こうした価格は実際の取引価格とは異なります。

相続税の評価ではこの固定資産評価額を元に算出しますので、取引価格との乖離が相続税対策として利用されるのです。

一方でこの価格の乖離が現実離れしているとの指摘もあり、税法の改正も検討が進められています。

近年では相続税がかかる範囲が広がり、多くの方が相続税の対象となることになりました。

そのため、現金を不動産にすることで相続税対策となることは、これまで以上に多くの方にとって有用な方法となるかもしれません。

一方で、不動産購入が相続税対策になるとしても、購入後にその資産価値自体が減少してしまい、損失が生じてしまっては意味がありません。

不動産購入が、長期的なスパンで考えた、資産価値を維持するための方法となれば幸いです。

 

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不動産購入時に気にすべき?!『路線価』とは?!

2021年06月13日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

■そもそも路線価とは何なのか?!

 

路線価とは主要道路に面した土地の1㎡あたりの標準価格(1月1日時点)を示し、相続税や贈与税の算定基準となるものです。2018年分の調査地点は約33万1000地点あり、国土交通省が公表する公示地価(約2万6000地点)より対象地点が多く、土地相場を細かく把握できるものとして活用されます。路線価では公示地価の8割の水準を目途に、売買実例も参考にして算出するものとされています。

 

 

■どのように路線価は決められているのか?!少し詳しく解説していきます。

 

不動産価格のベースとなるのは別の公的な土地の価格である「公示地価」です。公示地価は一般の土地取引での目安となるほか、公共事業で民間から土地を取得する際の補償金の基準としても使われます。公示地価は国土交通省が全国で選定した約2万6000地点の地価を不動産鑑定士に依頼して調べた結果の事です。また、路線価は公示地価の価格の80%を目安に設定します。公示地価がない地域などは別途、鑑定士の意見などをもとに決めます。地価の評価は住宅地であれば周囲の取引事例、商業地なら賃料や売上高なども判断材料になるようです。

 

 

■路線価は、なぜ公示地価の8割の水準にしているのか?!

 

路線価は土地の相続や贈与の際に納税者が時価を把握する手間や費用を抑えるのが目的です。ただし、実際の土地の価値は経済情勢などで変化し、下がることもあります。近年では都心エリアでの価格高騰などもございますが、1年間の価格変動や個別要因に配慮し、2割減額しています。その為、公示地価の8割の水準となるようです。

 

 

■路線価を調べる為にはどのようにするべきか?!

 

国税庁の「路線価図」で調べられます。
https://www.rosenka.nta.go.jp/ 

上記ホームページで地域を選択すると地図上の主要な道路に数値が記載されています。路線価は道路ごとに価格を設定し、道路に面する土地の価値を求める仕組みです。数値は道路に面し、整地された正方形の土地1㎡あたりの価格です。そこに面積を乗じて求めます。ぜひ、これから気になる不動産を検討する際の一つの目安に確認してみるのも面白いと思います。

ちなみに路線価が表示されている同じ値の道路に面していたら、単価は一律となるのが基本です。しかし、同じ地域の同面積でも形状や状態により土地の価値は異なるため、ルールに基づき補正をします。例えば、土地が極端に細長い形状だったり、急な斜面だったりすると、価値が割り引かれます。補正する際には写真や現地を見て判断されるようです。

もしよろしければ、「路線価図の説明」というページもありますので、ぜひ、確認してみてください。
https://www.rosenka.nta.go.jp/docs/ref_prcf.htm 

いずれにせよ、不動産購入時、特に戸建て住宅を検討する際には、このような「路線価」を気にされる方も多いと思います。

ぜひ、簡単ではありますが、今後の参考にお役立て下さい。

 

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家づくりサポートシート(リビング・ダイニング・キッチン編)

2021年06月12日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

家づくり雑誌を見るといろいろなサポートシートが掲載されています。
その中のリビング・ダイニング・キッチン編をご紹介します。

LDKは部屋のつながりの4タイプのパターンがあります。
各タイプのメリットとデメリットをまとめました。

 

 

■LDK一体化オープンタイプ

 

メリット
・キッチンからリビング・ダイニングの気配を感じることができる
・コンパクトな面積でも、広々としたLDKをつくりやすい
・食事の準備・片付けが楽になる

 

デメリット
・キッチンの匂い・音が広がりやすい
・壁付け収納スペースが不足しがち
などがありますが解決策としてリビングに可動式の仕切りを設置して、
調理中はしめておくことで料理のにおいが入らないよう対策できます。

 

 

■L/D/K独立タイプ

 

メリット
・部屋ごとの雰囲気が変えられる
・ニオイも気にならない

 

 

■L/DKリビング独立タイプ

 

メリット
・配膳や片づけの動線が短くできる
・リビングをくつろぎの空間として特化できる

 

デメリット
・くつろげるリビングにするためにも、スペースの確保が必要

 

 

■LD/K一体キッチン独立タイプ

 

メリット
・料理に集中することができる
・キッチンの収納スペースを確保しやすい


デメリット
・リビング・ダイニングの気配を感じづらい
・配膳や片づけの動線が長くなる

 

リフォームなどを考える時に自分の好みや限られた間取り,そして家族の動線を考慮してより良いお住まいを手に入れる参考にして頂けると幸いです。

 

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インスペクションは意味がないのか?

2021年06月10日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

宅建業法の改正とともに制度化された既存住宅状況調査(インスペクション)。
建物の調査業務なので、様々なインスペクションが乱立することが懸念されたのですが、既存住宅状況調査の登場により、不動産購入時のインスペクションが落ち着いた形となりました。
制度運用が開始されて数年経過しましたが、既存住宅状況調査が一般化されるどころか宅建業者から倦厭される存在になりつつあるのが現状です。
今回は不動産購入時になぜインスペクションが必要で、どのように判断すればよいかについてご説明いたします。

 

 

■既存住宅状況調査だけでは意味がない?!

 

「あの程度の調査では意味がない・安心できない」そんな声をあげる宅建業者がいます。
もし皆さんを担当している宅建業者がそんなことを言っていたら、その会社で取引を進めるのはやめた方が良いかもしれません。
制度のことを全く理解していないからです。

既存住宅状況調査は建物の劣化状況の確認が主な目的で、非破壊で足場を作らずに目視できる範囲が対象となります。
床下や小屋裏は点検口から覗く程度でお世辞にも詳細な調査とは言えません。
既存住宅状況調査を実施している=安心・安全な家とは言えません。

既存住宅状況調査を実施する目的を正しく捉えることができれば、調査だけでは意味がないことと、中古住宅の取引には欠かせない制度であることをご理解いただけると思います。

 

■これまでの調査業務の問題

 

既存住宅状況調査以外にも様々な調査業務があります。
住宅調査で有名なのは耐震診断です。主に建築士が現地調査を実施し、建物の耐震性を評価する業務です。
まずはこの耐震診断を例にこれまで建築業界が抱えてきた調査業務の問題について説明します。

調査業務の問題は事業者が行った調査結果をヘッジする仕組みがないという点に尽きます。
語弊を恐れず表現すると調査結果は単にその建築士の見解でしかないのです。

ある建築士が耐震診断を実施したと仮定します。
この時にこの建築士は重大な見落としをして、正しくない診断結果を依頼者に報告しました。
この時依頼者はこの建築士の見落としに気が付くことができるでしょうか。
仮に見落としに気が付いたとして、この建築士の見落としが過失であることを証明することができるでしょうか。
そもそも専門知識がないから建築士に調査を依頼するわけであって、調査業務に問題が生じた場合、消費者がかなり不利な立場になります。

このように消費者と事業者との2者間の契約行為は問題が生じると消費者が不利になりがちという問題があります。

話を既存住宅状況調査に戻すと、ある建築士が既存住宅状況調査を行ったとして、その判断が正しかろうと、誤っていようと、雨漏れなどの被害が生じた時に調査を行った建築士の過失を問うことは現実的ではない、つまりは「既存住宅状況調査は意味がない」という判断になるわけです。

 

 

■検査と保証が一体

 

少しおかしな表現をします。既存住宅状況調査の本質は建物調査ではありません。
既存住宅状況調査は既存住宅売買瑕疵保険とセットでようやく安心・安全を担保できる仕組みになります。
国交省はこのことを「検査と保証が一体」と表現しています。
既存住宅状況調査は既存住宅売買瑕疵保険の現況検査とほとんど調査内容が同じです。
つまり既存住宅状況調査で問題がなかったから安心ではなく、調査で問題ないということは瑕疵保険の検査基準に合格するということなので、瑕疵保険に加入できるから安心ということになります。

先ほど耐震診断で挙げた調査業務が抱える問題も瑕疵保険の制度で問題解決できます。

瑕疵保険に加入するには検査会社(もしくは瑕疵保険法人に登録のある建築士)が建物調査を行います。
その調査結果を元に瑕疵保険法人が検査が適切であるかのチェックを行う仕組みです。
つまり調査結果について調査を担当した建築士だけでなく瑕疵保険法人も責任を負うことになります。

瑕疵保険は建物の構造と雨水の侵入に対する保険制度です。
もし雨漏れなどが発生した場合は、その補修費用が瑕疵保険法人から支払われることになります。
問題解決のための資力が確保されているので、買主が泣き寝入りしなければならない状況を回避できるというわけです。

瑕疵保険は消費者保護の制度です。
中古住宅の取引で欠かせないと表現した理由もご理解いただけると思います。

 

 

■調査の目的は改修工事

 

実は「検査と保証が一体」では足りない要素があります。
そしてそれこそが不動産取引時に宅建業者がこの制度を積極的に扱わない理由になります。
足りない要素とは「改修工事」です。
中古住宅なのですべての住宅が瑕疵保険の検査基準に合格するわけではありません。
それどころか検査に合格しない(何かしらの劣化がある)可能性の方が高いのです。
悪いところは直せば良いだけなのですが、何かしら問題のある住宅(検査に不合格)は売りにくいという勝手な思い込みから誤った判断や誘導をしている宅建業者が多いようです。

大切なことなのでもう一度書きます。
中古住宅は改修工事を実施して購入するものなのです。

中古住宅なので何かしら問題があって当然です。
つまり中古住宅の購入時にはある程度の改修費用を想定しておく必要があるのです。
改修工事が不要な中古住宅がお得なわけではありません。

瑕疵保険の制度は「検査と保証と工事が一体」と捉えるべきです。

 

 

■中古住宅購入にはインスペクションが欠かせない

 

最後に話を整理します。
安心・安全な中古住宅取引には瑕疵保険が欠かせません。
瑕疵保険に加入するには検査基準に合格する必要があります。
つまり、中古住宅購入にはインスペクションが欠かせないという判断になるわけです。

冒頭で挙げた「あの程度の調査では意味がない・安心できない」と言っている宅建業者は制度の本質がわかっていないので取引を任せない方が良いと表現した理由がご理解いただけると思います。

既存住宅状況調査だけでは意味がありません。
ですが、中古住宅の取引には欠かせない仕組みなのです。

インスペクションや瑕疵保険の質問を行って、納得できる回答ができない事業者は中古の取引に慣れていない可能性が懸念されます。
こういった制度の話題は事業者選びの基準にもなりますので、中古住宅(特に戸建て)を検討されている方はまずは担当者にインスペクションや瑕疵保険について質問してみることをお勧めいたします。

 

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2021年最新のキッチンは?!

2021年06月09日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

最近では中古を住宅にリフォームをされるような住宅の買い方を選ばれる方も多いかと思います。

リフォームとなると特に女性の方はキッチンなど選択肢が増えて、選ぶ段階から楽しめるのではないでしょうか?

今回か2021年おすすめキッチンをお伝えしようと思います。

まず、キッチンを見る時はどこを重要視されていますか?

収納力?清掃力?使いやすさ?それぞれに重要視したい条件はあると思います。

システムキッチンメーカーの特徴などを下記にまとめてみました。

 

◆LIXIL(リクシル)

意匠性のある物からシンプルな物まで、デザインに偏りがなく、どんなライフスタイルやお部屋にも自然になじむのが、リクシルのキッチン。

価格がリーズナブルであることも大きな強みです。

 

◆アレスタ

『アレスタ』は「調味料や包丁などの細かい物をとにかく収納しやすい」という口コミが多い、好評のキッチン。

デザインを木目調・淡色カラー・光沢のあるシリーズなどから選べるのも魅力です。

 

◆クリナップ

日本で初めてシステムキッチンを開発したのが、実はクリナップ社。

ヨーロッパで主流だったオーダーメイドのキッチンから着想を得て、1973年より国内市場へシステムキッチンを販売した歴史を持ちます。

 

◆Panasonic(パナソニック)

電化製品のイメージが強いパナソニックですが、システムキッチンでも性能の高い製品がそろっています。

同社では生活者のアンケート調査を行い、新商品の開発時には女性社員も参加することで、主婦の視点・意見を大切にした住宅設備の開発に取り組んでいます。

 

◆トクラス(ヤマハ)

楽器製造のノウハウを駆使して開発した人造大理石を使ったワークトップや、シンクとカウンターが一体化したシームレスなデザインが特徴です。

衝撃に強く、汚れも染み込みにくい人造大理石は、丈夫で美しさが長持ちします。

細かい傷が付いてしまっても、ナイロンたわしや研磨剤で磨くだけで落とせます♪

 

◆TOTO(トートー)

見た目の美しさでも定評があるTOTOのシステムキッチン。

インテリアとの調和を重視したい方にもおすすめのメーカーです。

水まわりに詳しいTOTOならではの特徴が満載で、ワンタッチ式や足踏み式の水栓などを採用し、節水しやすいキッチンを実現。

などなど、何社もあるのでキリがないですが、特徴としてはこのような感じとなります。

では人気商品ランキングはというと…

 

1位 シエラ (リクシル)

2位 ラクエラ (クリナップ)

3位 ラクシーナ (パナソニック)

4位 Bb (トクラス)

5位 ミッテ (TOTO)

 

このようなランキングになっております。

1位と2位に関しては2018年以降トップ3には必ず入っており、価格面なども含め人気が高いと言えるでしょう。

リフォームを検討されている方は、是非参考にしてみてください。

 

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事前審査の必要書類から銀行は何を見ているか?

2021年06月08日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

ローンの事前審査を出す際に、サラリーマンであれば、必ず下記3点が必要です。
なぜ、この3点が必要なのか、銀行はこの3点で何を見ているのかについて解説します。

 

 

■事前審査で必要な書類は3点(給与所得者の方)

 

事前審査では通常、①免許証、②健康保険証、③源泉徴収票の3点の提出を求められます。
免許証がない人は保険証だけでOKというところもありますが、「顔写真のあるものを何か一つ」と要求する銀行もあります。その場合には、パスポートや住基ネットの住基カードあたりを見せることになります。

この3点で、銀行は以下のようなことを見ています。

 

① 免許証

住民と氏名の本人確認をします。住所変更をしているか、名前の変更をしているか等も同様です。

 

② 健康保険証

サラリーマンの人が加入している健康保険と、自営業の人が加入している国民健康保険があります。健康保険の場合には、まずその組合を見ます。そして「資格取得日」を見て、勤続年数を確認します。勤続年数は申込書に自己申告で書いて提出しますが、その確認です。一般的には、健保の資格取得日と入社日は一致しているわけですが、例えば会社が合併して社名が変わったとか、健康保険組合をやめたというようなことがあると、この日付がズレます。そのような場合には、説明が求められます。
もう一つは、本当にそこの会社に正社員として勤めているのかどうかを保険証で見ています。勤務先の確認です。その会社の健康保険組合に加入していないパート、アルバイト、派遣社員等の場合、その会社の正社員でないことが、これで分かります。逆にパートでも派遣でも、その会社の健康保険組合に加入していれば、正社員と同じ扱いになることもあります。(ただし、就業状況や役職等の記載項目あるため、事実のままに記載しましょう。)

 

③ 源泉徴収票

これは、勤務先が出している支払額が示されていますから、これでまず年収を確認します。そして勤務先と本人の住所がしっかりリンクしている書類ですから
そうしたことを総合的に確認しています。
ただし、源泉徴収票というのは、銀行は完全には信用していません。これは民間企業が出している非公式なものですから、うがった見方をすれば、「作られたもの」である可能性を否定できないからです。例えば住宅ローンを借りたい社員がいると、中小企業の社長が「年収は400万だけど、630万ぐらいと書いておいてやるよ」というようなことは、昔は珍しくもありませんでした。
だから、年収については、本審査の時点で、役所が出している書類(課税証明書等)と源泉徴収票を照らし合わせて確認を取っています。
源泉徴収票で年収が300万円を下回っていたりすると、銀行は正社員ではなくパートかもしれないと考えます。そうなると給与明細書の3か月分を要求されたりします。給与明細の基本給にぶれがないか、安定した給料を得ているかどうかを見るわけです。そこに歩合給が含まれている場合には、歩合給は不安定要素だから2~3割減として見る、というような判断をされることもあります。あくまで毎月確実に支払われている給与の額がどうなのかを重要視します。

 

ローン事前審査に絶対に必要な3点をお伝えしましたが、転職したばかり、借入がある、パートの奥様と収入合算してローンを組みたい、収入が下がってしまった等、特殊な事情があるなどの不安がある方は、特に早めにローン事前審査をした方が良いです。

問題点を予め不動産業者の担当に伝え、しっかりと対応してくれそうなエージェントを選択して仲介を依頼しましょう!!

 

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「増築未登記」など、現況と登記の相違に注意

2021年06月07日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

販売図面にある「増築未登記」という文言は、さらっと書いてあっても注意が必要です。

希望した住宅ローンが使えない、想定外の費用がかかる、などのトラブルに発展するケースがあります。

 

 

増築未登記の問題

 

増築工事で1部屋増やした場合や、ベランダをサンルームに変更した場合など、本来であれば登記されている建物の面積を変更する必要があります。

ただ、実際には登記がされず、未登記のままになったまま売りに出されている物件も多くあります。

それが「増築未登記」と呼ばれる物件です。

この増築部分については、きちんと登記を変更しないと、金融機関が住宅ローンを貸してくれない、といったケースもあります。

増築部分を登記するためには、リフォーム工事をした際の建築会社の領収書や、設計図書などが必要になる場合もありますが、ずっと昔に工事をしており何も資料が残っていない、といった事例もあります。

思ったようにスムーズに手続きが進まず、希望の住宅ローン、狙った低金利のタイミングに間に合わない、といった事態にも注意が必要です。

 

 

建築当初から現況と異なる登記にも注意

 

その他、ご相談いただいたケースには、実際には地下があるのに、登記上は地下のない2階建てとして登記されている建物もありました。

この場合も同じように登記を変更しないと融資を受けられないケースもありますし、そもそも毎年の固定資産税が大幅に増加してしまう、というケースもあります。

2階建ての木造が、地下コンクリート1階付きの地上2階建てとなった場合、毎年の固定資産税が増えますし、場合によっては過去の未払いの固定資産税の清算が必要になるかもしれません。

現況と登記が異なる場合には、諸々注意が必要です。

 

 

購入する際に注意すること

 

現況と登記が異なる物件を購入する場合には、先に売主側で登記を変更してから引き渡してもらえるよう交渉する必要があります。

買付の申込書に書く、売買契約書の特約に記載する、といった方法があるかもしれません。

ただ、売主側の負担が増えることになるので、価格についての交渉も進めている場合や他の条件でも希望がる場合には、交渉の進め方にも注意が必要です。

こうしたケースでは、きちんと買主側の立場に立って交渉を進めてもらえるエージェントとタッグを組んで進める必要があります。

まずは信頼できるエージェントを見つけるようにしましょう。

 

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レリア浦和にお住まいのS様邸 室内リフォーム工事

2021年06月06日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

先日、レリア浦和にお住まいのS様邸 室内リフォーム工事の現場へ行きました。

今回の工事は約3週間かかる作業になります。

 

住宅ローンは何が良い?!コロナ禍で賃貸から売買を検討する方が増えている?!

2021年06月05日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

 

よく不動産は賃貸と売買を比較するシーンがありますが、結論から言うと資産価値が下がりにくい住宅を売買で購入した方が良いに決まっています。その際には住宅ローンを選択する事が多くの方には必須となりますので、どのようなポイントで選択した方が良いのかについて解説をしたいと思います。

 

 

■住宅ローンの選択では、どの「金利タイプ」を選ぶべきか?!

 

住宅ローンの「金利」と聞くと、「年○%」というように、数字の高低をイメージする人も多いのではないでしょうか。しかし、「年〇%」という金利だけで住宅ローンを選んでしまうと後悔する事になるケースもあります。もちろん金利も大切なポイントですが、まずは「金利タイプ」を選択する事を重視していただきたいと思います。

金利は低いほうが総返済額は低くなりますが、金融機関によっては期間限定の特別金利が設定されている場合も良くあります。この「期間限定の特別金利」が返済終了まで続く事はほとんどありませんので、この点を見逃してしまうと大きな後悔へとつながる事もございあす。長期的な視点で、返済期間と金利体系、その利率を総合的に検討していただけると良いのではないでしょうか?

住宅ローンの金利タイプには、大きく分けて以下の3種類があります。

 

・変動金利型という住宅ローンについて

変動金利型は、市場金利の変化に応じて、返済の途中であっても金利が変動するタイプです。

メリットは、一般的に固定金利よりも低い金利で借入れできることです。借入れ当初よりも金利が低下すれば毎月の返済額が低減します。デメリットは、金利上昇により毎月の返済額が増加する可能性があることです。

通常、定期的に金利が変更され、それに応じて返済額も再計算されます。しかし、変更時に必ず金利が変わるわけではなく、そのままの場合もあります。返済額が確定しないため、金利上昇により返済額が膨れ上がるケースもあります。

※不動産会社によっては、住宅ローンの低金利状態が続ていますので、積極的にこの変動金利を勧める方もいらっしゃいます。しかし、自己責任でご判断を行っていただく事を強くお勧め致します。

 

・全期間固定金利型の住宅ローンについて

全期間固定金利型は、借入期間中の金利があらかじめ決まっていて、完済までの返済額も確定しているタイプです。

変動金利型や固定金利選択型とは異なり、借入期間中ずっと金利が一定しているため、毎月返済額が変わりません。返済額が決まっているので、返済計画を立てやすいというメリットがあります。しかし、一般的には変動金利型や固定金利選択型よりも、金利が高めになるため、注意が必要です。

※金利が高くなるという事は総支払額が上がってしまうという事がデメリットに感じられる方もいらっしゃいますが、まとまったお金が入ったタイミングや貯蓄を行い、繰り上げ返済を行う事で結果、デメリットの解消をする方法もございます。

 

・固定金利期間選択型の住宅ローンについて

固定金利期間選択型は、借入れ当初の金利と適用期間が決まっており、固定金利の適用期間が終わったあとに自分で金利タイプを再度選ぶタイプです。固定金利期間は、2年・3年・5年・7年・10年・15年などがあります。

全期間固定金利型と変動金利型の両方の特徴を備えており、固定金利期間中は、市場金利の影響を受けることなく一定金額を返済していけるため、返済計画を立てやすい点がメリットです。しかし、金利上昇リスクを抑えられる一方で、一般的に変動金利よりも高い金利となることはデメリットといえます。

※いずれにせよ、自分にあった金利タイプをご選択いただきたいと思います。

 

 

■住宅ローンを選択する際に、住宅ローンの「種類」を把握する?!

 

住宅ローンの借入れ先の種類は、おもに以下の2つに分けられます。

民間の金融機関(銀行・信用金庫・ノンバンクなど)が行なう「民間ローン(民間融資)」と住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して融資する「フラット35」がございます。
自分の目的に合った借入れ先を選ぶことが大切です。

 

・民間の金融機関が提供する住宅ローンについて

民間ローン(民間融資)は、民間の金融機関(銀行・信用金庫・ノンバンクなど)が提供している住宅ローンです。変動金利型、固定金利期間選択型など、金利タイプの選択肢が多いのが特長です。また、金融機関によっては、取引の状況に応じて金利優遇を受けられることもあります。

民間ローンを細分化すると、提携ローンと非提携ローンの2種類があります。提携ローンは、不動産会社と民間金融機関が提携し、住宅の買主・建築主に提供する住宅ローンです。買主・建築主が住宅ローンを検討する際に、不動産会社があらかじめ住宅ローン協定を締結している金融機関との間に入る仕組みです。

提携ローンでは、金利優遇を受けられたり、借入れ手続きや物件の引渡しなどがスムーズに行なわれたりするなどのメリットがあります。

 

・政府系金融機関と言われる「フラット35」について

フラット35は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して融資する住宅ローンです。フラット35という名のとおり、最長35年間、借入れ時から完済時まで金利が変わらない長期固定金利型となっています。

最長35年と長期間にわたって毎月返済額が変わらないことは、ライフプラン上の資金計画を立てていくうえで大きなメリットです。

借入期間は、必ずしも35年間にする必要はありません。原則15年以上かつ35年以内、または契約時の年齢から80歳になるまでの範囲で借入期間の設定が可能です。

省エネルギー性・バリアフリー性・耐震性など、一定の条件を満たした住宅の場合、借入れ当初から5年間あるいは10年間金利が引下げられるフラット35S(優良住宅支援制度)の適用を受けることもできます。

長期間にわたって返済額が変わらないメリットがある一方で、市場金利の動向によっては、変動金利型や固定金利期間選択型の民間ローンに比べて総返済額が多くなる可能性がある点はデメリットといえます。

 

 

■万が一に備えて「団体信用生命保険」も考慮する

 

団信の正式名称は「団体信用生命保険」。住宅ローンを検討すると必ず耳にする言葉です。「ローンとセットの保険」「いざという時にローンが残らない」といった漠然としたイメージのまま住宅ローンを組まれる方が多いと思います。団信の基本は住宅ローンの返済期間中の死亡や高度障害などに備えた保険で、保険金で住宅ローンの残高が完済されたりする仕組みです。簡単に表現すると「万が一の場合、ローンがチャラになる」といった制度です。

住宅ローン専門金融機関のARUHI(フラット35のモーゲージバンク)では、団信3大疾病(がん、急性心筋梗塞、脳卒中)の特約付きの場合、仮に3大疾病になった場合の保障を備えた団信が用意されています。

一般の保険は保険金の受取人が本人や家族などですが、団信は金融機関が受取人となり、保険金を直接ローンの残債に充てるような仕組みになっています。つまりは受取人が違うといったものでもあります。一般の保険は一定以上の額は課税対象だが、団信は税金が発生しません。

一方、通常の生命保険の場合、保険に入る目的は「健康不安」です。そのため、住宅ローンの団信と同等の保険に加入しようとすると、金利上乗せ相当分の保険料では入れません。団信は、単に団体割引が効くから安いというわけではないことも知っておくといいでしょう。

また、団信に加入する際には、健康状態に関する審査を受ける必要があります。過去の傷病歴や現在の健康状態、身体の障害などについて、告知書に正しく記載しなければなりません。もし、告知義務違反となると、保険契約を解除されてしまうケースもあるので注意しましょう。

契約前には免責事項(どのような場合に保険金が払われないか)もしっかりと確認することが重要です。万一、審査に通らない場合、団信の加入義務がないフラット35を選ぶ方法もあります。

 

 

■住宅ローンを組まれる際にも「諸費用」が掛かります。

 

住宅ローンを契約する際は、物件価格だけではなく、その他諸経費についても把握しておく必要があります。具体的には、住宅ローンにかかるおもな諸費用として、以下のようなものがあります。

・保証会社事務取扱手数料
・保証料(保証会社への支払い)
・登記費用(司法書士への報酬(手数料))
・融資手数料(金融機関への支払い)
・印紙税(住宅ローン契約書の作成時)

これらの住宅ローンの借入れ時に必要な諸経費は、住宅ローンを借入れる金融機関や借入金額によっても異なります。ただ、一般的には物件価格の約5~10%程度の金額が必要といわれています。

住宅ローンの諸費用が気になるようであれば、「諸費用ローン」を利用するのも一つの手段です。諸費用ローンは、不動産仲介手数料、保証料、火災保険料、登記料、引越し費用をはじめとした住宅取得に関する諸費用に利用可能です。

いずれにせよ、住宅ローンを組まれる際には慣れない作業に戸惑います。

実は不動産購入時にはこの住宅ローンの選び方によっては総支払額等が大きく変わってきてしまう場合もございますので、ぜひ、今後の参考にお役立て下さい。

 

~人生に愛すべき住まいを。~
さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

蓄電池の重要が拡大中!

2021年06月04日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

自宅の太陽光パネルで発電した電気をためる家庭用蓄電池の設置件数が急増しているようです。。
余った電気を10年間は高い価格で買い取る国の制度から外れる家庭が出始め、売るよりも自宅で使うことを選ぶケースが増えているためです。
再生エネルギー普及に向け、2009年11月に前身の制度が始まった固定価格買い取り制度(FIT)は10年を超え、家庭によっては買い取り期間の終了「卒FIT」を迎えています。
資源エネルギー庁によると2019年だけで53万件、2023年までに計165万件が対象外になると言われています。
現在、制度を終えた後も電力会社を選んで売れますが、買い取り相場は1キロワット時あたり7~9円ほどになり、制度開始時に発電を始めた場合の買い取り価格の48円に比べて大幅に安くなってしまうようです。

そこで注目されているのが家庭用の蓄電池になります。昼間に発電した電気をためておき、夜間などの電力消費量が多い時に使えます。

シャープは2021年1月20日に大容量9.5kWhの住宅用クラウド蓄電池システム「JH-WBPD9360」発売。(底面の設計を見直して浸水しにくくしたている。)

詳細はこちら
https://blog.sharp.co.jp/2021/01/27/26887/

LIXIL(リクシル)は「建て得でんちE」、ZEHの家を新築する人に太陽光発電システムと大容量蓄電池を格安で設置できるサービスがあります。

詳細はこちら
https://www.lixiltepco-sp.co.jp/tatetoku_denchi_e/2021/index.html

パナソニックは[住宅用]創蓄連携システムS+「蓄電容量」のバリエーションが豊富にありました。

詳細はこちら
https://sumai.panasonic.jp/chikuden/

蓄電池の選ぶポイント

1.蓄電容量

暮らしに合わせた容量を選びましょう

2.蓄電池の保証期間

一般的に10年保証や15年保証が多いです。

3.サイズ・設置場所

蓄電池には、屋内設置用と、屋外設置用があります。
近年では屋内でも階段下などに置いても困らないサイズになっています。

4.メーカの信頼性

これまでの実績はもちろん、今後もしっかりサポートをしてくれるかどうか、メーカーとしての信頼性が最後の決め手になるでしょう。

決して手頃な金額ではありませんので暮らしに合わせた商品を選びたいものです。

ちなみに現在の自宅は仮住まいの為コンパクトサイズの蓄電池とソーラーパネルををもっていますがこの蓄電池ではノートパソコン1時間の稼働で電池切れになりました。どの程度の電気が使えるかを知っておくことも大事だと思いました。

 

~人生に愛すべき住まいを。~

さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

2021年6月 フラット35金利のご案内

2021年06月01日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

 

 

2021年6月のフラット35金利は、20年以下が1.02%、21年以上が1.15%と先月から0.01%引き下げとなりました。

大手都市銀行の動向は、固定期間10年の最優遇金利について、5行全てが現行水準を据え置きとなりました。

小幅な増減を繰り返していますが、引き続き、低金利水準が継続していると言えるでしょう。

 

【フラット35 6月実行金利】

借入期間15年~20年 1.02%(先月-0.01%)
借入期間21年~35年 1.15%(先月-0.01%)
※上記金利には団信特約料が含まれておりません。

 

 

 

 

 

2021年1月にフラット35の制度改正が行われました。

 

主な変更点は下記の通りです。

 

〇【フラット35】S(金利Bプラン)の省エネルギー性の基準見直し

現行 :「断熱等性能等級4の住宅」又は「一次エネルギー消費量等級4以上の住宅」
変更後:「断熱等性能等級4の住宅」かつ「一次エネルギー消費量等級4以上の住宅」

 

〇【フラット35】リノベの要件見直し

既存住宅の流通促進及びストックの質向上を一層推進するため 、リフォーム規模要件が導入されるとともに、【フラット35】リノベ(金利Bプラン)の住宅要件が緩和されました。

 

〇【フラット35(リフォーム一体型)】の借入申込み受付終了

制度改正に関する詳細はフラット35のホームページをご覧ください。

【フラット35制度改正お知らせページ】
https://www.flat35.com/topics/topics_20200131_2.html

 

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