スタッフブログ：月別: 2021年6月

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

ローンの事前審査を出す際に、サラリーマンであれば、必ず下記３点が必要です。
なぜ、この３点が必要なのか、銀行はこの３点で何を見ているのかについて解説します。

■事前審査で必要な書類は3点（給与所得者の方）

事前審査では通常、①免許証、②健康保険証、③源泉徴収票の３点の提出を求められます。
免許証がない人は保険証だけでOKというところもありますが、「顔写真のあるものを何か一つ」と要求する銀行もあります。その場合には、パスポートや住基ネットの住基カードあたりを見せることになります。

この３点で、銀行は以下のようなことを見ています。

① 免許証

住民と氏名の本人確認をします。住所変更をしているか、名前の変更をしているか等も同様です。

② 健康保険証

サラリーマンの人が加入している健康保険と、自営業の人が加入している国民健康保険があります。健康保険の場合には、まずその組合を見ます。そして「資格取得日」を見て、勤続年数を確認します。勤続年数は申込書に自己申告で書いて提出しますが、その確認です。一般的には、健保の資格取得日と入社日は一致しているわけですが、例えば会社が合併して社名が変わったとか、健康保険組合をやめたというようなことがあると、この日付がズレます。そのような場合には、説明が求められます。
もう一つは、本当にそこの会社に正社員として勤めているのかどうかを保険証で見ています。勤務先の確認です。その会社の健康保険組合に加入していないパート、アルバイト、派遣社員等の場合、その会社の正社員でないことが、これで分かります。逆にパートでも派遣でも、その会社の健康保険組合に加入していれば、正社員と同じ扱いになることもあります。（ただし、就業状況や役職等の記載項目あるため、事実のままに記載しましょう。）

③ 源泉徴収票

これは、勤務先が出している支払額が示されていますから、これでまず年収を確認します。そして勤務先と本人の住所がしっかりリンクしている書類ですから
そうしたことを総合的に確認しています。
ただし、源泉徴収票というのは、銀行は完全には信用していません。これは民間企業が出している非公式なものですから、うがった見方をすれば、「作られたもの」である可能性を否定できないからです。例えば住宅ローンを借りたい社員がいると、中小企業の社長が「年収は400万だけど、630万ぐらいと書いておいてやるよ」というようなことは、昔は珍しくもありませんでした。
だから、年収については、本審査の時点で、役所が出している書類（課税証明書等）と源泉徴収票を照らし合わせて確認を取っています。
源泉徴収票で年収が300万円を下回っていたりすると、銀行は正社員ではなくパートかもしれないと考えます。そうなると給与明細書の３か月分を要求されたりします。給与明細の基本給にぶれがないか、安定した給料を得ているかどうかを見るわけです。そこに歩合給が含まれている場合には、歩合給は不安定要素だから2～3割減として見る、というような判断をされることもあります。あくまで毎月確実に支払われている給与の額がどうなのかを重要視します。

ローン事前審査に絶対に必要な３点をお伝えしましたが、転職したばかり、借入がある、パートの奥様と収入合算してローンを組みたい、収入が下がってしまった等、特殊な事情があるなどの不安がある方は、特に早めにローン事前審査をした方が良いです。

問題点を予め不動産業者の担当に伝え、しっかりと対応してくれそうなエージェントを選択して仲介を依頼しましょう!!

～人生に愛すべき住まいを。～
さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

販売図面にある「増築未登記」という文言は、さらっと書いてあっても注意が必要です。

希望した住宅ローンが使えない、想定外の費用がかかる、などのトラブルに発展するケースがあります。

増築未登記の問題

増築工事で1部屋増やした場合や、ベランダをサンルームに変更した場合など、本来であれば登記されている建物の面積を変更する必要があります。

ただ、実際には登記がされず、未登記のままになったまま売りに出されている物件も多くあります。

それが「増築未登記」と呼ばれる物件です。

この増築部分については、きちんと登記を変更しないと、金融機関が住宅ローンを貸してくれない、といったケースもあります。

増築部分を登記するためには、リフォーム工事をした際の建築会社の領収書や、設計図書などが必要になる場合もありますが、ずっと昔に工事をしており何も資料が残っていない、といった事例もあります。

思ったようにスムーズに手続きが進まず、希望の住宅ローン、狙った低金利のタイミングに間に合わない、といった事態にも注意が必要です。

建築当初から現況と異なる登記にも注意

その他、ご相談いただいたケースには、実際には地下があるのに、登記上は地下のない2階建てとして登記されている建物もありました。

この場合も同じように登記を変更しないと融資を受けられないケースもありますし、そもそも毎年の固定資産税が大幅に増加してしまう、というケースもあります。

2階建ての木造が、地下コンクリート1階付きの地上2階建てとなった場合、毎年の固定資産税が増えますし、場合によっては過去の未払いの固定資産税の清算が必要になるかもしれません。

現況と登記が異なる場合には、諸々注意が必要です。

購入する際に注意すること

現況と登記が異なる物件を購入する場合には、先に売主側で登記を変更してから引き渡してもらえるよう交渉する必要があります。

買付の申込書に書く、売買契約書の特約に記載する、といった方法があるかもしれません。

ただ、売主側の負担が増えることになるので、価格についての交渉も進めている場合や他の条件でも希望がる場合には、交渉の進め方にも注意が必要です。

こうしたケースでは、きちんと買主側の立場に立って交渉を進めてもらえるエージェントとタッグを組んで進める必要があります。

まずは信頼できるエージェントを見つけるようにしましょう。

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先日、浦和区のマンションにお住まいのS様邸　室内リフォーム工事の現場へ行きました。

今回の工事は約3週間かかる作業になります。

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

よく不動産は賃貸と売買を比較するシーンがありますが、結論から言うと資産価値が下がりにくい住宅を売買で購入した方が良いに決まっています。その際には住宅ローンを選択する事が多くの方には必須となりますので、どのようなポイントで選択した方が良いのかについて解説をしたいと思います。

■住宅ローンの選択では、どの「金利タイプ」を選ぶべきか？！

住宅ローンの「金利」と聞くと、「年○％」というように、数字の高低をイメージする人も多いのではないでしょうか。しかし、「年〇％」という金利だけで住宅ローンを選んでしまうと後悔する事になるケースもあります。もちろん金利も大切なポイントですが、まずは「金利タイプ」を選択する事を重視していただきたいと思います。

金利は低いほうが総返済額は低くなりますが、金融機関によっては期間限定の特別金利が設定されている場合も良くあります。この「期間限定の特別金利」が返済終了まで続く事はほとんどありませんので、この点を見逃してしまうと大きな後悔へとつながる事もございあす。長期的な視点で、返済期間と金利体系、その利率を総合的に検討していただけると良いのではないでしょうか？

住宅ローンの金利タイプには、大きく分けて以下の3種類があります。

・変動金利型という住宅ローンについて

変動金利型は、市場金利の変化に応じて、返済の途中であっても金利が変動するタイプです。

メリットは、一般的に固定金利よりも低い金利で借入れできることです。借入れ当初よりも金利が低下すれば毎月の返済額が低減します。デメリットは、金利上昇により毎月の返済額が増加する可能性があることです。

通常、定期的に金利が変更され、それに応じて返済額も再計算されます。しかし、変更時に必ず金利が変わるわけではなく、そのままの場合もあります。返済額が確定しないため、金利上昇により返済額が膨れ上がるケースもあります。

※不動産会社によっては、住宅ローンの低金利状態が続ていますので、積極的にこの変動金利を勧める方もいらっしゃいます。しかし、自己責任でご判断を行っていただく事を強くお勧め致します。

・全期間固定金利型の住宅ローンについて

全期間固定金利型は、借入期間中の金利があらかじめ決まっていて、完済までの返済額も確定しているタイプです。

変動金利型や固定金利選択型とは異なり、借入期間中ずっと金利が一定しているため、毎月返済額が変わりません。返済額が決まっているので、返済計画を立てやすいというメリットがあります。しかし、一般的には変動金利型や固定金利選択型よりも、金利が高めになるため、注意が必要です。

※金利が高くなるという事は総支払額が上がってしまうという事がデメリットに感じられる方もいらっしゃいますが、まとまったお金が入ったタイミングや貯蓄を行い、繰り上げ返済を行う事で結果、デメリットの解消をする方法もございます。

・固定金利期間選択型の住宅ローンについて

固定金利期間選択型は、借入れ当初の金利と適用期間が決まっており、固定金利の適用期間が終わったあとに自分で金利タイプを再度選ぶタイプです。固定金利期間は、2年・3年・5年・7年・10年・15年などがあります。

全期間固定金利型と変動金利型の両方の特徴を備えており、固定金利期間中は、市場金利の影響を受けることなく一定金額を返済していけるため、返済計画を立てやすい点がメリットです。しかし、金利上昇リスクを抑えられる一方で、一般的に変動金利よりも高い金利となることはデメリットといえます。

※いずれにせよ、自分にあった金利タイプをご選択いただきたいと思います。

■住宅ローンを選択する際に、住宅ローンの「種類」を把握する？！

住宅ローンの借入れ先の種類は、おもに以下の2つに分けられます。

民間の金融機関（銀行・信用金庫・ノンバンクなど）が行なう「民間ローン（民間融資）」と住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して融資する「フラット35」がございます。
自分の目的に合った借入れ先を選ぶことが大切です。

・民間の金融機関が提供する住宅ローンについて

民間ローン（民間融資）は、民間の金融機関（銀行・信用金庫・ノンバンクなど）が提供している住宅ローンです。変動金利型、固定金利期間選択型など、金利タイプの選択肢が多いのが特長です。また、金融機関によっては、取引の状況に応じて金利優遇を受けられることもあります。

民間ローンを細分化すると、提携ローンと非提携ローンの2種類があります。提携ローンは、不動産会社と民間金融機関が提携し、住宅の買主・建築主に提供する住宅ローンです。買主・建築主が住宅ローンを検討する際に、不動産会社があらかじめ住宅ローン協定を締結している金融機関との間に入る仕組みです。

提携ローンでは、金利優遇を受けられたり、借入れ手続きや物件の引渡しなどがスムーズに行なわれたりするなどのメリットがあります。

・政府系金融機関と言われる「フラット35」について

フラット35は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して融資する住宅ローンです。フラット35という名のとおり、最長35年間、借入れ時から完済時まで金利が変わらない長期固定金利型となっています。

最長35年と長期間にわたって毎月返済額が変わらないことは、ライフプラン上の資金計画を立てていくうえで大きなメリットです。

借入期間は、必ずしも35年間にする必要はありません。原則15年以上かつ35年以内、または契約時の年齢から80歳になるまでの範囲で借入期間の設定が可能です。

省エネルギー性・バリアフリー性・耐震性など、一定の条件を満たした住宅の場合、借入れ当初から5年間あるいは10年間金利が引下げられるフラット35S（優良住宅支援制度）の適用を受けることもできます。

長期間にわたって返済額が変わらないメリットがある一方で、市場金利の動向によっては、変動金利型や固定金利期間選択型の民間ローンに比べて総返済額が多くなる可能性がある点はデメリットといえます。

■万が一に備えて「団体信用生命保険」も考慮する

団信の正式名称は「団体信用生命保険」。住宅ローンを検討すると必ず耳にする言葉です。「ローンとセットの保険」「いざという時にローンが残らない」といった漠然としたイメージのまま住宅ローンを組まれる方が多いと思います。団信の基本は住宅ローンの返済期間中の死亡や高度障害などに備えた保険で、保険金で住宅ローンの残高が完済されたりする仕組みです。簡単に表現すると「万が一の場合、ローンがチャラになる」といった制度です。

住宅ローン専門金融機関のARUHI（フラット35のモーゲージバンク）では、団信3大疾病（がん、急性心筋梗塞、脳卒中）の特約付きの場合、仮に3大疾病になった場合の保障を備えた団信が用意されています。

一般の保険は保険金の受取人が本人や家族などですが、団信は金融機関が受取人となり、保険金を直接ローンの残債に充てるような仕組みになっています。つまりは受取人が違うといったものでもあります。一般の保険は一定以上の額は課税対象だが、団信は税金が発生しません。

一方、通常の生命保険の場合、保険に入る目的は「健康不安」です。そのため、住宅ローンの団信と同等の保険に加入しようとすると、金利上乗せ相当分の保険料では入れません。団信は、単に団体割引が効くから安いというわけではないことも知っておくといいでしょう。

また、団信に加入する際には、健康状態に関する審査を受ける必要があります。過去の傷病歴や現在の健康状態、身体の障害などについて、告知書に正しく記載しなければなりません。もし、告知義務違反となると、保険契約を解除されてしまうケースもあるので注意しましょう。

契約前には免責事項（どのような場合に保険金が払われないか）もしっかりと確認することが重要です。万一、審査に通らない場合、団信の加入義務がないフラット35を選ぶ方法もあります。

■住宅ローンを組まれる際にも「諸費用」が掛かります。

住宅ローンを契約する際は、物件価格だけではなく、その他諸経費についても把握しておく必要があります。具体的には、住宅ローンにかかるおもな諸費用として、以下のようなものがあります。

・保証会社事務取扱手数料
・保証料（保証会社への支払い）
・登記費用（司法書士への報酬（手数料））
・融資手数料（金融機関への支払い）
・印紙税（住宅ローン契約書の作成時）

これらの住宅ローンの借入れ時に必要な諸経費は、住宅ローンを借入れる金融機関や借入金額によっても異なります。ただ、一般的には物件価格の約5～10％程度の金額が必要といわれています。

住宅ローンの諸費用が気になるようであれば、「諸費用ローン」を利用するのも一つの手段です。諸費用ローンは、不動産仲介手数料、保証料、火災保険料、登記料、引越し費用をはじめとした住宅取得に関する諸費用に利用可能です。

いずれにせよ、住宅ローンを組まれる際には慣れない作業に戸惑います。

実は不動産購入時にはこの住宅ローンの選び方によっては総支払額等が大きく変わってきてしまう場合もございますので、ぜひ、今後の参考にお役立て下さい。

～人生に愛すべき住まいを。～
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自宅の太陽光パネルで発電した電気をためる家庭用蓄電池の設置件数が急増しているようです。。
余った電気を10年間は高い価格で買い取る国の制度から外れる家庭が出始め、売るよりも自宅で使うことを選ぶケースが増えているためです。
再生エネルギー普及に向け、2009年11月に前身の制度が始まった固定価格買い取り制度（FIT）は10年を超え、家庭によっては買い取り期間の終了「卒FIT」を迎えています。
資源エネルギー庁によると2019年だけで53万件、2023年までに計165万件が対象外になると言われています。
現在、制度を終えた後も電力会社を選んで売れますが、買い取り相場は1キロワット時あたり7～9円ほどになり、制度開始時に発電を始めた場合の買い取り価格の48円に比べて大幅に安くなってしまうようです。

そこで注目されているのが家庭用の蓄電池になります。昼間に発電した電気をためておき、夜間などの電力消費量が多い時に使えます。

シャープは2021年1月20日に大容量9.5kWhの住宅用クラウド蓄電池システム「JH-WBPD9360」発売。（底面の設計を見直して浸水しにくくしたている。）

詳細はこちら
https://blog.sharp.co.jp/2021/01/27/26887/

LIXIL（リクシル）は「建て得でんちE」、ZEHの家を新築する人に太陽光発電システムと大容量蓄電池を格安で設置できるサービスがあります。

詳細はこちら
https://www.lixiltepco-sp.co.jp/tatetoku_denchi_e/2021/index.html

パナソニックは[住宅用]創蓄連携システムS＋「蓄電容量」のバリエーションが豊富にありました。

詳細はこちら
https://sumai.panasonic.jp/chikuden/

蓄電池の選ぶポイント

1.蓄電容量

暮らしに合わせた容量を選びましょう

2.蓄電池の保証期間

一般的に10年保証や15年保証が多いです。

3.サイズ・設置場所

蓄電池には、屋内設置用と、屋外設置用があります。
近年では屋内でも階段下などに置いても困らないサイズになっています。

4.メーカの信頼性

これまでの実績はもちろん、今後もしっかりサポートをしてくれるかどうか、メーカーとしての信頼性が最後の決め手になるでしょう。

決して手頃な金額ではありませんので暮らしに合わせた商品を選びたいものです。

ちなみに現在の自宅は仮住まいの為コンパクトサイズの蓄電池とソーラーパネルををもっていますがこの蓄電池ではノートパソコン1時間の稼働で電池切れになりました。どの程度の電気が使えるかを知っておくことも大事だと思いました。

～人生に愛すべき住まいを。～

さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

2021年6月のフラット35金利は、20年以下が1.02%、21年以上が1.15%と先月から0.01%引き下げとなりました。

大手都市銀行の動向は、固定期間10年の最優遇金利について、5行全てが現行水準を据え置きとなりました。

小幅な増減を繰り返していますが、引き続き、低金利水準が継続していると言えるでしょう。

【フラット35 6月実行金利】

借入期間15年～20年 1.02％（先月-0.01%）
借入期間21年～35年 1.15％（先月-0.01%）
※上記金利には団信特約料が含まれておりません。

2021年1月にフラット35の制度改正が行われました。

主な変更点は下記の通りです。

〇【フラット３５】Ｓ（金利Ｂプラン）の省エネルギー性の基準見直し

現行　：「断熱等性能等級４の住宅」又は「一次エネルギー消費量等級４以上の住宅」
変更後：「断熱等性能等級４の住宅」かつ「一次エネルギー消費量等級４以上の住宅」

〇【フラット３５】リノベの要件見直し

既存住宅の流通促進及びストックの質向上を一層推進するため 、リフォーム規模要件が導入されるとともに、【フラット３５】リノベ（金利Ｂプラン）の住宅要件が緩和されました。

〇【フラット３５（リフォーム一体型）】の借入申込み受付終了

制度改正に関する詳細はフラット35のホームページをご覧ください。

【フラット35制度改正お知らせページ】
https://www.flat35.com/topics/topics_20200131_2.html

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