スタッフブログ：月別: 2021年8月

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

2021年6月22日（火）の日本経済新聞の朝刊に「土地・建物に官民共通ID」の記事が出ていました。内容を確認してみると、不動産購入時に把握をしておいて欲しい内容もございましたので、ぜひ、今後の参考にお役立ていただければ幸いです。

■土地・建物に官民共通IDで不動産流通活性化を目指す？！

国土交通省は全国の土地や建物の情報を共通IDで一元的に把握できる仕組みをつくる。民間の売買データベースと国の登記簿などを照合しやすくするようです。不動産事業者が消費者の求める情報を調べやすくなり、取引を円滑・透明にできるようになります。現在はこのようなデータベースが無いために、不動産事業者も消費者からの質問に簡単に答えられないケースもあり、かなりの時間と手間が掛かっています。人工知能（AI）による資産査定など新サービスの普及を促し、中古住宅市場を活性化できれば空き家対策にもつながるっていく事を想定しています。

※米国の一部の州で事業者が共通IDを活用した不動産データ基盤を整備していますので、それを参考にされるようです。

また、本件については有識者らによる検討会を設け、2021年度中にデータ連携の指針をまとめ、2022年度の早期運用をめざされるようです。不動産取引で融資する銀行など金融機関にとっても、物件の担保価値を評価しやすくなると見込まれています。正直、不動産の取引は高額物件も多く、金融機関との調整も必要となります。

■土地・建物に官民共通IDの普及を阻害する要因？！

不動産の分野では、流通物件の成約実績を蓄積する事業者用の検索システム「レインズ」があります。また、多くの不動産事業者は管理物件の改修履歴など独自のデータベースを持っている業者もいます。その為、消費者に提供するのにバラバラの情報をひもづけて提供する事に懸念材料が多く、今回の官民共通IDの構想が上がったようです。

国土交通省は共通IDをつくり、データ連携を進める狙いのようです。国の法務局が管理する不動産登記簿にある13ケタの番号の活用を想定し、業界各社には物件の新規登録やデータ更新の際にIDを反映するよう求める予定です。対象となる土地・建物は全国2億件超に上るようで、このデータベースが出来る事により、不動産流通の活性化につながってくれる事を願います。

導入には事業者ごとのシステム改修が必要になる見込みですが、登録項目などの詳細は検討会で議論するようです。登記簿には個人情報も含まれることから、データ連携が個人情報保護法に抵触しないようなルールを想定し、あまり時間を掛けずに調整を行う様子を見ると、かなり本腰で共通IDを普及させる事が考えられます。

■共通IDを普及する狙いは、スクラップ＆ビルド時代の終焉を考慮して？！

日本は中古物件の取引が少ないというのが現状です。背景には「設備状況や価格の妥当性が分からない、建物の評価方法が明確でない」といった事があり、消費者も判断に迷われるといった事が多いです。データ連携が進む事により、事業者は消費者のニーズに応じた様々な情報を提案できる事になり、データ量が増えてデータ分析が容易になる事によってコンピューターが迅速に資産価格を見積もる「AI査定」などの精度も高まる事が期待されています。

消費者向けの住宅情報サイトでは、同じ物件の広告でも仲介業者が異なると重複して分かりにくいといった指摘が少なくない為、このような共通IDを活用すれば同じ物件を整理して見やすくしたり、問い合わせをしなくても成約情報を即座に反映させたりする事ができるようになります。消費者がスマートフォンひとつで必要な情報にアクセスできるような新サービスの普及を後押しする予定です。

海外では米国の一部の州で事業者が共通IDを活用した不動産データ基盤を整備していますし、英国は公的機関がデータを共有する仕組みがあるそうです。各国で取引制度や商慣行が異なり、データ収集や活用、提供方法の課題はあるようですが、官民共通IDが取引の基本なる事で不動産トラブル案件も減る事が予想されます。

住宅販売に占める中古の割合は米欧が7～8割なのに対し、日本は1割台にとどまっています。政府は中古の利活用を促してきたものの近年はほぼ横ばいであり、今後の人口減少の加速を考慮すれば、空き家対策の観点からも良質な中古住宅が流通しやすい環境の整備が一段と重要になります。このような官民共通IDが2022年に使われるようになることで不動産の透明化、流通活性化につながってくれることを期待しています。

今後の参考にお役立て下さい。

～人生に愛すべき住まいを。～
さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

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購入を検討している不動産に「差押」の登記が入っている場合、その取引は一般的に「任意売却案件」と呼ばれます。

そもそも差押登記とは、売主に何か返済すべき借金等があり、しかもその返済が滞ったため、債権者が待てなくなり強制的に取り立てを開始した、という状況を意味します。

多くあるのは、住宅ローンの返済が滞ったケースや、固定資産税や住民税、相続税などの税金の支払が滞ったケースです。

こうしたケースでも、返済期限を少し経過したぐらいでは、すぐには差押とはなりません。

差押登記まで行っているということは、返済期限が過ぎてしまい、何度か督促を受けたうえで、それでも支払ができなかった、ということを意味します。

売主の資産状況や信用状況に、非常に問題があるケースですので、取引を慎重に進める必要があります。

任意売却案件における注意事項

任意売却案件を進めるうえでは、いくつか注意すべきポイントがあります。

１．清算すべき債権を確認する。

差押の理由となった未払いの借金について、借主・金額・返済方法などを確認します。

借金は住宅ローンなのか、税金なのか。

元金がいくらで利息・延滞金がいくらか。

支払方法は振込みか持参か、などを確認します。

あわせて、管理費・修繕積立金や固定資産税の未払い、住民税の滞納などもないかの確認も必要です。

２．新たな差押が入らないか。

売主の信用状況に不安がある場合には、ある程度定期的に登記を確認する必要があります。

取引の直前になって、別の差押登記が追加されてしまう、といった事態も想定されます。

取引状況のタイムリーな監視が必要です。

価格交渉は難しい

任意売却案件の場合には、債権者への借金返済がメインの理由になるので、売買価格の決定権が売主にはありません。

債権者の「〇〇万円以上で売ってくれいないと困る」という最低ラインが決められてしまっているのです。

借金の返済ができないと差押登記を抹消することができないので、不動産を購入することができません。

価格交渉についてはあまり期待しないようにしましょう。

あわせて注意したいのが、購入までのスピード感です。

差押えが入っている物件は、時間が経つと競売手続きに進んでしまいます。

そうすると通常の売買契約で購入することはできません。

裁判所を通した競売手続きになってしまいます。

住宅ローンの利用についても支障が出てしまうケースがありますので、もし任意売却物件を検討候補とする場合には、物件調査から契約手続きまでをスムーズに進めていくことが必要です。

物件選びは、物件の見た目と価格だけでは判断しきれない要素が多々あります。

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FPの雑誌に人生100年時代に向けてエコノミストに聞くこれからの経済展望と題して
「逆参勤交代構想」と「日本版CCRC構想」などが紹介されていましたので何かの参考になればと思いご紹介いたします。

以下は内容をまとめてみました。

新型コロナの拡大は東京一極集中とインバウンドに依存した地方創生のリスクを顕在化させました。

地方創生とは？

地方創生とは、2014年に第二次安倍内閣によって取り決められた地方活性化の政策です。

地方創生の目標

地方とのつながりを築き、地方への新しい人の流れをつくる
人が集う、安心して暮らすことができる魅力的な地域をつくる
安心して暮らす。
※表現は様々ありましたがわかりやすいためこちらを使いました。

地方創生を加速させる切り札として「逆参勤交代構想」と「日本版CCRC構想」の実現が必要と提案しています。

逆参勤交代構想とは

都市生活者の地方への期間限定型リモートワークのことです。

CCRCとは「Continuing Care Retirement Community」の略称で、高齢者が健康な段階で入居し、終身で暮らすことができる生活共同体のことをいいます。この概念は1970年代のアメリカではじまりました。

日本版CCRC構想とは、健康な段階で移り住み要介護状態になっても住み続けることができますが、主体的に地域コミュニティーに参加し多世代と交流するなどアクティブに暮らすことで、できる限り健康長寿を目指すものとあります。

この逆参勤交代構想と日本版CCRC構想はいずれも、働き方、住まい方、暮らし方のライフスタイル革命であり、今後はオカネの安心がカギになってくると称しています。
なかなか自分の今の現状から地方創生（私もかなり田舎におりますが）は体験しにくいです。日本版CCRC構想のような施設が身近にできるのはかなり先の話なのかなと思いますが日本版CCRC構想と検索するといろいろな市町村が検索できますのですでに地方創生の実現を目指す地域に移住することもできます。

表現が独特なため賛否両論あるようですが今後の住み方に変化があるようですので参考してみてはいかがでしょうか。
面白かったのでこの方の出されている書籍を読んでみたいと思いました。

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【分流式下水道】

汚水（生活で使用され汚れた排水）と雨水を別々の管で分けて流す方式を、分流式下水道といいます。
トイレ、風呂、洗濯機、キッチンからの排水は、宅地内の排水管及び、排水桝を通り、敷地境界の近くの敷地内に設置されている市などの自治体が設置・管理する公共桝や取り付け管を通って、敷地外の公共下水道管（本管）で集められ、下水処理場に流入し、きれいな水に処理されて川や海に放流されます。

≪分流式下水道のメリット≫

・汚水は、雨水と分離して排除され水再生センターで処理されるので、川や海への汚水の流出がない。
・既存の水路が利用可能なところでは、汚水管だけの布設で済むので建設費が安くなる。
・下水処理施設の容量は、汚水のみを対象とするので小さくて済む。

≪分流式下水道のデメリット≫

・汚水管、雨水管の２本を布設するところでは、合流式に比べ建設費が高くなり、道路が狭いところや、ガス管や水道管などの他の事業の地下埋設物と競合しているところでは施工も難しい。
・降雨初期に、道路面に付着した汚れや大気汚染物質などが洗い流され、雨水と共に川や海に流される。
・汚水管の管きょの継手やマンホールから雨水や地下水が浸入したり、宅地排水や路面排水を汚水管へ誤って接続した場合、管きょの流下能力や下水処理能力の超過をきたす恐れがある。

【合流式下水道】

汚水と雨水を公共下水道管で合わせて一つの管で流す方式です。集められた汚水と雨水は下水処理場に流入し、きれいな水に処理されて川や海に放流されます。
工事が容易で下水道を早期に普及させることが出来るため、早くから下水道を整備した地域でよく用いられています。

≪合流式下水道のメリット≫

・汚水管、雨水管を布設する完全な分流式に比べ、管きょが１本で済み建設費が安くなる。
・管きょが１本ですむので、ガス管や水道管などの他の地下埋設物との競合が少なくなり、分流式に比べ施工が比較的容易になる。
・排水設備から公共下水道までが１本であり、管きょ系統が分流式より単純になり、維持管理がしやすくなる。

≪合流式下水道のデメリット≫

・雨天時に、雨水の量が汚水の量に対して一定以上の倍率になると、雨水吐室などから川や海に放流され、水質汚濁の原因になりやすい。
・合流式下水道では、管径が大きく、勾配も小さくなるため、晴天時には管内に汚濁物が堆積しやすい。
・雨天時には、水再生センターへの流入水が汚水のほかに一部雨水が加わるため、処理水量が多くなる。

一般的に合流式下水道は、一本の管きょで浸水対策と水洗化を行なえる為、早く下水道に着
手した都市で採用されているケースが多い。

あなたの住んでいる町はどちらでしょうか？

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【参考資料】
・東京都の23区のほとんどが、合流式下水道
https://www.gesui.metro.tokyo.lg.jp/living/pdf/kok

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インターネットで調べれば簡単に情報を得ることができるようになったので、趣味と実益を兼ねてDIYにチャレンジする方が増えています。
満足度100％のリフォームとは、自分のためだけの完全オーダーメードのリフォームとも言えるので、業者に頼むとお金がかかります。
また、実際に生活をする中で気が付くちょっとした不具合や不満も多く、全部を業者に任せようと思うとお金がいくらあっても足りません。
ちょっとした不具合程度であれば自分でなんとかできるDIYスキルを身に着けたいという欲求もありますね。
今回は一般的に行われるようになったDIYで、素人が手を出すべきではないものを3つご紹介いたします。

第3位　ウッドデッキ（ベランピング含む）

素人DIYでやるべきではないことTOP3の第3位はウッドデッキです。
ウッドデッキに憧れを抱く人は多いです。
厳密な接合が求められるわけではないので、素人施工でも何となく形になるのがDIYでチャレンジしたくなる要因だと思います。
ウッドデッキは定期的なメンテナンスが必要なかなり面倒な趣味です。
ウッドデッキは欲しいけどメンテナンスはめんどくさいという方は樹脂製のものを業者に頼んだ方が良いです。
ウッドデッキというくらいだから木を使いたいという方はウッドデッキ専門の業者に頼んだ方が良いです。
木材でウッドデッキを作る場合、耐久性の高い木材を選ぶ必要があります。
耐久性が高い木材とは固い木材なので、きちんとした道具が揃っていたとしても素人が扱うにはハードルが高いです。
材料費をけちってホームセンターレベルの安い（柔らかい）木材でウッドデッキを作ってしまうと、すぐに傷んでしまいます。
少なくとも毎年ペンキを塗りかえるくらいのメンテナンスは必要となります。

また、マンションなどでバルコニーに木材のパネルやすのこを引いて楽しむベランピングなども一時はやっていましたが、バルコニーの床に何かを敷き詰めるのはあまりお勧めではありません。
大体の場合、敷きっぱなしで放置されるからです。
狭くて適度に湿度が保たれた空間は害虫の温床になります。

庭に作ったウッドデッキもバルコニーの敷物も、毎年メンテナンスで綺麗に掃除するくらいの覚悟がなければ手を出さない方が良いです。

第2位　ニッチ

素人DIYでやるべきではないことTOP3の第2位はニッチです。
ニッチとは壁に窪みを設けて飾り棚として利用するスペースのことです。
施工が簡単なのでDIYでお勧めするサイトも多いです。

ニッチを設けるということは壁に穴を開けるということです。
壁は建物の強度を担う重要な箇所なので、ニッチのために壁に穴を開けるということは建物の強度を損なうことに繋がる恐れがあります。

もちろんすべての壁が構造上重要というわけではないので、問題ない壁であればニッチを設けても大丈夫なのですが、素人で重要な壁とそうでない壁を見分けることは困難です。

いざ売ろうと思った時に、ニッチのために勝手に壁に穴を開けたせいで、耐震診断や壁の張り替えなどが必要となる場合も考えられます。

ちなみに既存住宅売買瑕疵保険に加入する場合、新耐震の建物であっても、新築時から構造に影響するリフォームが行われた場合は建築士による耐震診断が必要と指摘されます。

そんなリスクを負っても利用できるのは飾り棚程度の役割しかないので、ニッチを設けるより棚を作った方が現実的と言えるでしょう。

第1位　壁面収納

素人DIYでやるべきではないことTOP3の第1位は壁面収納（構造部と接合しないもの）です。

専用の金具を使って柱を立てて壁面収納を作るというDIYが流行っています。
壁に穴を開けるわけではないので賃貸でもDIYできるというのが人気の理由です。
しかし素人施工による壁面収納はお勧めできません。
理由は大きな地震で倒れるからです。
この場合の後施工柱は天井とも床とも壁とも接合されていない、つっかえ棒のような状態です。
積載荷重に耐えられる構造だったとしても、大地震時の横揺れはまた別の問題です。
この壁面収納の怖いところは、紹介されているDIY事例が、テレビなど比較的重たいものを載せるものだからです。
インテリアとしてはオシャレに演出しやすいアイテムになりますが、むき出しで置いているものは、大地震時には飛来する凶器となります。
重たいものは高い場所へ置くべきではないですし、しっかりと固定しておくべきなのです。
梁に金物で接合するならわかりますが、天井は思った以上に弱いので、つっかえ棒のような状態で柱を立てても、地震時に天井を突き破って保持できなくなり、倒れてくる可能性が高いです。
専用の金具でビスも使わずに誰でも簡単に設置できるのが売り文句のようですが、ただでさえ住空間には大地震時に凶器となる得るものが多いのに、敢えてそのリスクを増やすのは得策ではありません。

以上、素人DIYでやるべきではないことを3つご紹介いたしました。
素人判断で良いものとプロの技術が必要なものの区別が大切というお話しでした。
今回挙げたものはいずれもそれがないと生活に支障が出るようなものではなく、どちらかというと趣味趣向の問題です。
そもそも必要か？ということを吟味して、どうしても欲しいのであればプロに頼むという判断が良いと思います。
また、何でもいいから作ることを楽しみたいんだ！という人は、簡単な家具製作やクロスなど部屋の雰囲気を変える方向で検討し直すのはいかがでしょうか。

～人生に愛すべき住まいを。～
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前回は新築マンションを検討される方の注意すべきポイントについて、解説をさせていただきました。その為、今回は中古マンションを検討される方の注意すべきポイントについて解説をしたいと思います。

ちなみに、前回のおさらいとして、新築マンションの注意すべきポイントは4つ、中古マンションの注意すべきポイントは9つございます。

■新築マンションを検討される方の注意すべきポイント

1位：駅との距離、2位：環境や雰囲気、3位：資金計画、4位：地域の将来性

※詳細は前回の記事をご参照ください。

マンション購入時にプロが見る注意すべきポイント（新築編）

■中古マンションを検討される方の注意すべきポイント

1位：修繕歴/積立金、2位：駅との距離、3位：環境や雰囲気、4位：資金計画、

5位：建築時期、6位：地域の将来性、開発計画、7位：共用部はキレイか？、

8位：間取りの使いやすさ、9位：災害リスク

その内容について、私見も含めて解説をしたいと思います。

■中古マンションを検討される方の注意すべきポイント（解説）

1位：修繕歴・積立金

入居後に払う管理費や修繕積立金。新築時は安く抑えられ、中古住宅取得時には積立金が上がっているケースも珍しくありません。金額を確認しない人は居ませんが、マンション管理組合の会計収支は見逃しやすいものです。

また、築20年以上なのに、毎月の積立金が安いマンションの場合は修繕のために一時金を徴収する必要のあるマンションも存在します。もしくは借り入れをする必要が出てきたり、資金が不足する可能性もあります。

2位：駅との距離

在宅勤務の普及で駅から遠い住宅への関心も高まっています。また、新型コロナウイルスの感染拡大や生活様式の変化で、近距離移住の候補地として神奈川県への注目が集まっているようです。特に相模湾沿いの自治体の人気が高いようです。しかし、移住を決断したが、コロナ前の通勤スタイルに戻り、結果なじめず、転職を余儀なくされたというのでは問題です。その為、移住をされる決断をされた際には、最悪、貸せたり・売れるような資産価値の高い立地をご検討いただく事をお勧め致します。中古マンションを購入するときは駅からの距離に最もこだわり、資産価値が下がりにくい物件がお勧めです。

3位：環境や雰囲気

中古マンションを購入する際には、周辺の街の状況は大切です。また、周辺に空き地があるようなケースでは今後、大規模建物が建設される予定などは事前に把握したいものです。また、マンションからの公園や病院、お店へのアクセスの利便性は必ずチェックしたいポイントです。お子様の学校の事も事前に把握される方が多いかと思います。また、中古マンション購入時にはどのような世代の方が多く住むマンションかを確認しておくこと事をお勧めします。近隣世帯との関係は最もトラブルになりやすく、区分マンションを購入する際には上階、下階にどのような方が住んでいるかは可能な範囲で調べておきたいポイントです。

4位：資金計画

新築マンションの際にも記載をさせていただきましたが、中古マンションも高値となっている状況の為、今後、値下がりするリスクも考慮する必要があります。また、中古マンションの売りに出される際に修繕積立金の値上げ理由に売却を判断される方も多い為、値上げが起こるケースも考慮する必要があります。「ご利用は計画的に」と某CMでは言われたフレーズのように、無理のない住宅ローンの返済計画は非常に重要です。多少の自由に使える預貯金は持ち合わせたいものです。

5位：建築時期

1981年（昭和56年）6月に耐震基準が新しくなる前に建築確認を終えた物件は「旧耐震基準」とされ、その後に耐震補強などに取り組んだマンションかは確認が欠かせない。建築確認は工事前なので、建築年が1981年（昭和56年）6月以降だから安心とは限りません。建築確認日が不明な場合は建築年が1983年（昭和58年）4月以降かが一つの目安となります。また、この築年数用件と関連してくるお話として住宅ローン減税のお話があります。

築25年を経過するマンションを購入する際には、基本的には住宅ローン減税が使えませんが、使えるようにする方法がございますので、詳細はリニュアル仲介の「中古住宅でも住宅ローン減税を諦めないで！」をご覧ください。

https://www.rchukai.jp/contents/contents_f_tekigou_index.htm　（中古住宅でも住宅ローン減税を諦めないで！）

6位：地域の将来性・開発計画

周辺の雰囲気だけでなく、データで地域の現状や将来性を探ってみることも検討していただきたいと思います。また、マンション購入時に「事故物件」かどうかのチェックをされる方も多い為、その際には「大島てる」というサイトも参考になります。

https://www.oshimaland.co.jp/　（大島てる）

※国土交通省は、前の入居者が自宅内で死亡した物件について、老衰や病死など自然死の場合に「事故物件」扱いとせず、次の借り手や買い手に告知する必要はないとする指針案を公表しました。

7位　共用部はきれいか？

自分たちが暮らす予定の区分マンションの専有部ばかりに気を取られていると、後悔する事もございます。ちなみに、「マンションは管理を買う」という不動産言葉もあり、中古マンションを購入する際にはエントランスやゴミ捨て場、駐輪場などのマンション共用部の掃除が行き届いているかのチェックは欠かせません。清掃状況等はマンションの資産価値に影響することもあり、住民が主体的に清潔な状態の維持に関わっていることが理想です。

8位：間取りの使いやすさ

中古マンションを購入する際に、奇抜なリノベーションを行いすぎてしまい、次の買い手が付かないケースもあります。また、間取りを大きくする為、２LDKを１LDKにしてしまった為、売却できなかったというケースもありました。その為、将来的に売却を考えてマンション購入をされる事が理想的です。多くの方に受け入れられやすい間取りとなっているかは評価の分かれるポイントです。

9位：災害リスク

相次ぐ地震や台風、集中豪雨などの水災と近年、大規模災害が目立つなか、マンション選びの見逃せない要素として浮上しているのが災害リスクです。海や川などが近くにあるか、地盤はどうかなどについては、ハザードマップのチェックと、過去にどのような被災歴があったかの確認が必要です。2019年10月の台風19号で、川崎市中原区の４７階建てタワーマンション「パークシティ武蔵小杉ステーションフォレストタワー」は浸水による全棟停電に見舞われました。電気も水道もエレベーターも長期間使えず、「まるで陸の孤島だった」と振り返る居住者も多かったようです。その為、マンションだから安心という事はありませんので、可能な範囲で事前に災害リスクをチェックしていただければ幸いです。

今後の参考にお役立て下さい。

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お住まいの重要事項説明を受ける際に注意すべきチェックポイント解説、今回は仮登記についてです。

普通の登記ではない「仮登記」の意味

不動産を購入して所有権が移転した場合には「所有権移転」が登記され、住宅ローンを借りると「抵当権設定」が登記されます。

これが一般的なかたちです。

一方で、こうした登記とは異なり「仮登記」がなされる場合があります。

仮登記とは、不動産購入の「予約をした」場合や、購入したけれど「権利証が提出できなかった」場合など、本登記をすることができない場合に利用される登記手続きです。

制度的には、本登記ができない場合の仮の手続きという意味合いですが、実際の取引現場での運用はどうなっているのでしょうか。

仮登記をするケースは、異常なケースが多い！？

改めて仮登記をするケースを取引の現場に当てはめてみると、通常ではありえないケースが想定されていることがわかります。

例えば、「不動産購入の予約をした場合」ですが、通常の取引の流れではこの際にわざわざ仮登記をすることはありません。

敢えて仮登記をしなければならないケースとは、「予約をしたのに売主が他に売ってしまう可能性がある」、「他の債権者が差押えをしてくる可能性がある」といった、取引に異常があるケースです。

また、「権利証が提出できない場合」については、そもそもそのような場合には取引を進めたりしません。

権利証が見つかるのを待つか、代替手段を講じたうえで、取引を進めることが一般的です。

「予約したことを登記しなければ心配」、「権利証見つからないけど取引進めてしまう」など、通常では考えられないことが起こっているのです。

仮登記でも問題ないケース

仮登記がされていても問題のないケースももちろんあります。

例えば、事業者が事業資金を借りた場合の抵当権です。

事業資金を貸し出した金融機関としては、この場合も抵当権の本登記を登記することが通常ではありますが、仮登記のメリットとして「登記の費用が安い」というものがあります。

事業主の信用状況が良く、継続的な取引のある場合だと、金融機関が事業主に融通を利かせて仮登記で済ませているケースもあります。

このような場合の仮登記には心配ありません。

同じ抵当権の仮登記でも、貸主が個人の名義になっている場合や、金融業を営んでいない法人などの場合には注意が必要です。

所有者の信用状態が悪く、正規の金融機関で借入れが起こせなかったために、怪しいところから借金をしているケースも想定されます。

取引を進める場合には、トラブルの可能性がないかを慎重に判断する必要があるのです。

繰り返しにはなりますが、こうした不動産の知識をご自身で勉強する必要はありません。

信頼できるエージェントと二人三脚で購入を進めることが、安心できるお住まい探しの近道となります。

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住宅内での熱中症を避けるには、こまめに水分補給をしエアコンの温度設定と湿度調整が原則です.
猛暑下においても快適に過ごすための、家づくりのポイントをしらべましたので紹介します。

・外気温の影響を受けにくくする「高断熱」「高気密」

高断熱とは、「暖かい外気の熱を遮断する」ことを意味します。
冬場に寒い外気をシャットアウトして室内を暖かく保つのと同様に、夏においても暑い外気の影響を受けづらくしてくれます。

また高気密とは、隙間が少ないことを指します。
家に隙間が少ないと、エアコンなどでつくられた室内の冷気が外に逃げにくくなるため、室内を快適な温度に保つことができるようになります。

快適な家づくりを実現する3つのキーワード【断熱・気密・換気】

・断熱

実は体感温度は室温だけでなく、部屋の床・壁・天井等の表面温度も関係しています。
断熱性の高い住宅は断熱材が外気温を遮断するため、床・壁・天井等の表面温度と室温にあまり差が出ません。
また少ないエネルギーで部屋を快適な温度に保つことができるため、光熱費の削減も期待できます。

・気密

気密性とはどれだけすき間がないかを意味する言葉です。
気密性は冷暖房の効きに影響し、快適で省エネな環境で過ごすことができます。
気密性が低下すると室温や体感温度だけでなく、断熱材の傷みの原因にもなります。

・換気

換気がうまくできないと汚れた空気が室内に溜まってしまい新調した家具や日用雑貨から発せられる化学物質、人の呼吸、料理の臭いなどによって、室内の空気は知らぬ間に汚れています。
快適性が損なわれるばかりでなく健康にまで悪影響を及ぼす可能性があるのです。

・日射熱を遮る「遮熱」

日差しの強い夏は、外部からの熱をなるべく中に入れない「遮熱」をすると、より外気温の影響を受けづらくすることができます。
窓の内・外に必要な対策（遮熱複層ガラスの設置・植栽・ブラインド等）をとり、太陽熱を遮断します。
庇やオーニング(日除けテント)の取り付けは、太陽高度の高い南側の窓では特に効果的です。

熱を外に逃がす「排熱・通風」

遮熱対策を万全に施しても、外からの熱を100％シャットアウトすることは難しいうえ、住宅内部においても家電や照明、人の身体から熱は発せられています。そのため、風を通すことで室内の熱をうまく排出する「排熱・通風」も、暑い夏を快適に過ごすためには大切です。

排熱・通風のポイントは、北から南へ、下から上へ風のルートを確保すること。
暖かい南からの風ではなく北からの風を取り込むことで、効果的に熱を外に逃がすことができるようになります。
また「暖かい空気は上に向かう」という性質を利用し、1階から取り込んだ風を上階から排熱できるよう風の通り道をつくることも意識しましょう。

いかがでしょうか。快適な住まいをつくるには日差しや熱、空気の流れなど専門家の方とよく話合って間取りを考えるのと同様に心配りをしなけれないけないようです。
何かの参考になれば幸いです。

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土地を数える単位は、１筆、２筆というふうに「筆」になります。
読み方は、１筆（いっぴつ、ひとふで）、２筆（にひつ、ふたふで）という感じです。

そして、この筆には番号が付いており、それを「地番」と言います。

「地番」は、住居（建物）に対し割り振られた「町名・街区符号・住居番号」等の
「住居表示の番号」とは異なり、１筆ごとに登記所が付する番号のことです。
ひとつの敷地に何筆あっても、そこに住居（建物）が１つなら、住居表示は１つです。

逆に住居として１区画であっても、筆数は２つや３つある場合もあります。
また、空き地や農地、道路に住居表示は付いていませんが、登記があれば地番が付いています。

ちなみに法務局で謄本や公図を取得したいとき住居表示で申請しても
「地番で申請してください」　と言って断られます。その際には、登記所にあるブルーマップ（※）を見て、住所（地図）から地番を調べ割り出します。

※ブルーマップとは、
通常の住宅用地図の上に登記所備え付けの地図または地図に準ずる図面（いわゆる公図）を重ね合わせることで住所（住居表示）を元にして地番を調べることができる地図のことを指します。

なぜなら法務局に備え付けられている謄本類は登記された記録であって、
「住居表示」は登記されたものでないからです。

ついでに筆に関する単語の説明を少し・・・。

分筆（ぶんぴつ）
１つの土地を２つ以上に分けること

合筆（がっぴつ・ごうひつ）
隣接する２つ以上の土地を１筆の土地にまとめること

筆界（ひっかい）
土地が登記された時にその土地の範囲を区画するものとして公法上定められた線のことです。

あくまでも登記上の記録であり、所有権の範囲を区画する「境界」ではありません。

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さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

中古住宅の購入でリフォームは不可欠です。
「中古」物件なので何かしらの不具合があって当然です。
モノには耐用年数があるので、「あとどれくらい性能を維持できそうか」という観点が非常に大切で、将来のリフォーム資金の問題からある程度は住宅購入時にまとめて直してしまう方が合理的です。
今回は中古住宅購入のリフォーム会社の選び方をご紹介します。

1）建築士事務所登録がある

中古住宅取得の際に利用できる補助制度が用意されています。
リフォームが関係している制度が多く、数十万円の補助制度から、中には100万円以上補助されるものもあります。
これらの制度に共通するのが「性能向上リフォーム」で、制度によって求められるものが異なりますが、何かしらの証明書発行が求められることが多いです。
証明書発行業務は建築士事務所の業務です。
リフォーム工事と証明書発行業務を分けてしまうと建築士が監理しなければならない分現実的とは言えないコストがかかるので（工事日数分建築士の報酬が必要と考えれば非常に高額であることは予想できると思います）リフォーム工事と証明書発行業務はセットで同じ会社に依頼するのが現実的です。

リフォーム業を行っているのだから建築士くらいは在籍しているでしょう？と思われる方が多いかもしれませんが、建築士がいないとリフォーム業を行っていけないという法律ではないので、実は建築士が在籍しているリフォーム会社の方が少数派です。

中古住宅購入時のリフォームは、一般的に行われている持ち家のリフォームとは異なるので、建築士事務所登録のあるリフォーム会社を選択しましょう。

2）中古住宅の取引に慣れている

不動産業界と建築業界は水と油と言われていて、理不尽なほど相互理解が足りていません。
問題点はスケジュール感にあると思います。
中古住宅の取引が進むと何かと忙しくなります。
住宅ローンが実行されて所有権が売主から買主へ移転する「引き渡し日」が法的にも重要な期日となるからです。
所有権移転日までにやらなければならないことがあるわけです。
他方でリフォーム業は請負業なので、依頼を確実に実現しなければならない責務があります。
依頼内容を確実にこなすには準備期間が必要で、失敗をリカバーできるマージンを確保するのが当然であるという考え方も否定できません。
リフォーム会社は「そんなに急がされても」と主張し、仲介会社は「間に合わなければ意味がない」と主張する訳で、特にスケジュールに関する考え方で相容れない部分が生じます。
ここで必要なのが仲介とリフォームの両社の立場を理解し調整する役割です。
仲介会社とリフォーム会社以外の役割を絡めるのが良いのですが、第3者が関与すると話がややこしくなりがちで、何より余分にお金がかかります。
現実的な選択は、不動産取引に理解のあるリフォーム会社が調整することです。
ですから、中古住宅購入時のリフォーム会社は中古住宅の取引に慣れていることが求められるのです。
詳しくは別の会でご説明しますが、このスケジュールの問題は実は非常に簡単な方法で回避することができます。
不動産売買契約後にリフォーム会社へアクセスする方のが多いのですが、不動産売買契約を締結するということは所有権移転が決まってしまうということになるので、リフォーム会社に相談するタイミングを早めにすれば良いだけです。
具体的には売主に購入の意思を伝える「買付申込」というプロセスがあるのですが、購入意思が固まった時点でリフォーム会社へアクセスし、所有権移転までにやるべきことと必要なスケジュールを関係者が共有できれば、大きな問題にはならないのです。

3）優秀な事業者は安くない

リフォーム会社の選択を行う際に、必要以上に安さを求めてはいけません。
前述の通り建築士不在のリフォーム会社が多く、そういったリフォーム会社は技術力でアピールできないので安さで勝負していることが多いからです。
技術力が高い会社は自信の能力を高く評価してもらうために必死に勉強しているわけです。
中古住宅購入時のリフォームは性能向上リフォームなので、住宅の性能を「安く済ませてしまおう」という考え方が間違っています。
リフォーム業界は価格が不透明であるという問題もあり、消費者の立場でリフォーム会社の判断基準がそれほど多くないのも理解できます。
ただ、だからといって見積額を絶対の判断基準としてしまうと、本来必要なインスペクションや各種証明書が得られないという本末転倒な結果に陥る可能性が高いので、優秀な事業者は安くないという事実をきちんと整理しておくことが大切です。
これも別の機会に詳しくご説明しますが、リフォームの相見積りは後出しじゃんけんのようなものです。
いくらでも安く見える演出が可能です。
一般的な持ち家リフォームと違ってじっくりリフォーム会社を選ぶ余裕もないことが多いので、短絡的に価格でリフォーム会社を選んではいけないということをご理解ください。

以上、中古物件購入時のリフォーム会社の選び方を3つご紹介しました。
リフォーム会社選びも仲介会社選びと同じで、最終的には「この人に任せても大丈夫か？」という判断基準が重要となります。
「こんなこと聞いてもいいのかな？」と遠慮するのではなく、とにかく質問をたくさんぶつけてリフォーム会社とよくコミュニケーションを取ることが大切です。

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マンション購入時にプロが見る注意すべきポイント（新築編）

5月15日（土）の日本経済新聞に付随したNIKKEIプラス1に『マンション選び プロはここを見る』というものがありましたので、マンション購入時にプロが見る注意すべきポイントについてご紹介をさせていただきたいと思います。

これから不動産購入を検討される方向けの内容となっていましたので、今後の参考にお役立て下さい。ちなみに、新築マンションの注意すべきポイントは4つ、中古マンションの注意すべきポイントは9つに分かれて記載されていました。

■ 新築マンションを検討される方の注意すべきポイント

1位：駅との距離、2位：環境や雰囲気、3位：資金計画、4位：地域の将来性

■ 中古マンションを検討される方の注意すべきポイント

1位：修繕歴/積立金、2位：駅との距離、3位：環境や雰囲気、4位：資金計画、
5位：建築時期、6位：地域の将来性、開発計画、7位：共用部はキレイか？、
8位：間取りの使いやすさ、9位：災害リスク

その内容について、私見も含めて解説をしたいと思います。

そもそも、今回の特集は、コロナ禍で在宅勤務の普及によって住まいを見直す人が増えている事がきっかけとなっているようです。そのような状況下で新築マンションの価格高騰や専有面積の縮小などの懸念材料があるなか、主要都市を中心に不動産の動きが活発であることなども一つの要因のようです。

お客様には不動産購入時に『資産価値が下がりにくい不動産』をお選びいただきたいと常に考えておりますので、その観点から解説を行いたいと思います。都市部のマンションに関しては新築供給戸数が限られ、価格も高騰していることから、中古に目を向ける人が増えています。そのような方の参考になれば幸いです。

■ 新築マンションを検討される方の注意すべきポイント（解説）

1位：駅との距離
新築については、駅からの徒歩距離が首位となったようです。個人的には既に建っている中古住宅の方が駅近、利便の良い場所に建っている傾向もありますので、あくまでも新築を検討される際には「駅との距離」を考慮するプロが多いようです。戸建て住宅に比べ、マンションは部屋の広さや居住用設備が標準化されているケースが多いだけにマンションは「立地」が重要です。また、不動産購入時には今後の人口減・家余りを考慮し、立地適正化計画の事も視野に入れ、マンション購入を検討してもらいたいと思います。

2位：環境や雰囲気
新築マンションの建つエリアは、まとまった土地の仕入れが出来たため、その用地がマンションとなるケースが多いです。その為、そのエリアの他の土地も一緒に開発される事もありますので、その後の環境ががらりと変わる事も珍しくありません。その為、近所の雰囲気などは不動産購入時にかならずご確認いただき、可能な範囲で10年後も快適に過ごせるかを見ていただきたいと思います。また、夜の雰囲気と昼間の雰囲気はマンション購入前に必ずチェックしていただきたいポイントです。

3位：資金計画
現在、新築マンションの価格はバブル期以来の水準に達する地域もあります。その為、高値となっているという事は値下がりするリスクも考慮する必要があります。また、マンション購入時には修繕積立金の支払いを抑えたマンションも多い為、いずれ値上げが起こるケースも考慮する必要があります。「ご利用は計画的に」と某CMでは言われたフレーズのように、無理のない住宅ローンの返済計画は非常に重要です。多少の自由に使える預貯金は持ち合わせたいものです。

4位：地域の将来性
周辺状況を冷静にデータで見極める目をもつことは重要です。また、可能な範囲で、これからマンション購入をするエリアの人口推移データや空き家問題が発生しているエリアの有無はチェックすべきポイントです。最近はコロナ禍により、多少の田舎暮らしも注目されていますが、ワクチンが普及し、徐々に日常が戻った際の生活を視野に検討された方が良いのではないかと思います。また、マイナスに作用する負不動産を持ってしまうと、競売、任意売却といった自宅を手放してもなおローン完済ができない事もございますので、可能な範囲で地域の将来性は慎重にお選びいただきたいと思います。

次回は「中古マンションを検討される方の注意すべきポイント」について解説をしたいと思います。今後の参考にお役立て下さい。

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毎日暑い日が続きますがこの太陽光を使ってエネルギーに変える取り組みはすでに始まっています。
近所のお家の屋根の上にはパネルがのせてある家が増えてきました。

経済産業省は7月12日、2030年時点の電源別の発電コストについて、1kWh当たり、事業用の太陽光発電で8円台から11円台後半、原子力発電は11円台後半以上になるとの試算を公表しました。
こちらは約10年後の見通しではありますが、すでに太陽光発電の方が原子力発電より安価になっているという分析結果が出たことで太陽光発電を調べてみました。

Yahooニュース記事
https://news.yahoo.co.jp/articles/4193c711ee8cf21fff4eae01be00427990f5df2d

太陽光発電は、「太陽電池」と呼ばれる装置を用いて、太陽の光エネルギーを直接電気に変換する発電方式です。

太陽光発電システムの仕組み

住宅用の太陽光発電システムは、太陽の光エネルギーを受けて太陽電池が発電した直流電力を、パワーコンディショナにより電力会社と同じ交流電力に変換し、家庭内のさまざまな家電製品に電気を供給します。
一般の系統連系方式の太陽光発電システムでは電力会社の配電線とつながっているので、発電電力が消費電力を上回った場合は、電力会社へ逆に送電（逆潮流）して電気を買い取ってもらうことができます。
反対に、曇りや雨の日など発電した電力では足りない時や夜間などは、従来通り電力会社の電気を使います。
なお、こうした電気のやりとりは自動的に行われるので、日常の操作は不要となります。

■太陽電池モジュール

太陽の光エネルギーを直接電気に変換する装置。

■接続箱

太陽電池からの直流配線を一本にまとめ、パワーコンディショナに送るための装置。

■パワーコンディショナー

太陽電池で発電した直流電力を交流電力に変換するための装置。

■分電盤

家の配線に電気を分ける装置。

■電力量計

電力会社に売った電力や、購入した電力を計量するメーター。売電用と買電用の2つの電力量計が必要となります。

構成単位について

太陽電池の構成単位には「セル」「モジュール」「アレイ」があります。一般的には、それぞれ以下の通り定義されています。

・セル（cell）

太陽電池を構成する一番小さな基本単位です。電池の素子のことをさします。おおよそ25㎜角の大きさで5アンペア前後の電流が発生します。

・モジュール（module）

必要枚数のセルを配列し電極でつなぎ、ある程度の電力を発電できる単位にまとめ、屋外に設置できるよう樹脂や強化ガラス、フィルムなどで覆った機器のことです。太陽電池モジュール、ソーラーパネルとして、製品として流通しているものです。

・アレイ（array）

複数の太陽電池モジュールを配線し、まとまった電力を発電できるように直列に接続したものを太陽電池ストリングとよび、その複数のストリングを並列に配線し、屋根や地面に取り付けた架台に複数枚の太陽電池モジュールを並べて配線したものをアレイとよびます。

太陽電池モジュールの種類

・結晶シリコン系

現在、最も多く用いられているタイプがこの「結晶シリコン系」です。結晶シリコン系とは、シリコンの塊である「インゴット」を薄くスライス・加工して作られます。また、この「インゴット」の作り方によって「単結晶」「多結晶」の2タイプに分かれます。

・化合物系

太陽電池モジュールは半導体の性質を利用して発電しますが、半導体の材料に複数の物質を用いるのが化合物系です。
単体では半導体の特徴を持たない物質でも、複数組み合わせれば半導体として使えるものもあります。

太陽光発電についてー経済産業省ー　参照資料

https://www.meti.go.jp/shingikai/santeii/pdf/063_01_00.pdf

太陽光発電のデメリット

・設置費用が高い
・メンテナンスが必要になる（定期点検4年1度、パワーコンディショナーの交換）
・パネルの重さによって屋根に負荷がかかる
・設置が向いていない家もある（北向き一面の屋根形状場合など）
・反射光トラブルのリスクがある（「暑い」「まぶしい」という理由での近隣トラブル）
・雨漏りなど施工不良のリスクがある
などがあります。

メリット・デメリットをよく考えてご自分にあったものなのかよくご検討頂ければと思います。
ご検討の参考になれば幸いです。

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マイホーム購入プロセスでは、
「こういう家に住みたい」という感情と「価格や支払いをこれ以下にしたい」という合理性では、感情の方に優位性があり、感情が「主」で合理性が「従」の関係になりやすいのです。

それはお金の事（合理性）を第一に考える世帯主と、住みたいかどうか（感情）を第一に考える家族との関係でもあります。

昨今では、ご主人が事前に自らの希望をある程度折り曲げ、家族全員の合意形成が取りやすいように意見をまとめているケースが多いようです。

（例えば）
A様「うちには２歳の子供がいますが、妻がその子の成長を考えると、大通りから離れている環境が良いこのマンションが一番いいというので、自分の希望する条件には固執しないことにしました。家にいる時間が長い妻と希望を考えると、多少の増額と通勤距離が延びるのは致し方ないかなと思いましました」

「希望の条件ないで他に似たようなマンションはなかったのですか？」

A様「ありました。実は、私はそこが一番気に入っていました。ただ、妻が最も気に入ったのがこの家でしたので諦めました。個人的な意見ですが、家選びは妻がそこに住みたいという気持ちが一番大事だと思いますので、価格や、駅までの距離は頑張れる範囲であれば努力しようと思うことにしました」

このように、奥さんや家族の気持ちを忖度して物件を選択する方が多いのです。この見方は家を買う際の男性の心理に即していると思います。また、お金や駅への距離など、数字で表される合理性は、最終的には住みたいという感情には勝つことが出来ないようです。

あなたはご家族ではどうでしょうか・・・。

私は、両方大切だと思います。
ある程度の合理性を考慮して家は購入すべきですが、住みたくないところに住んでも家族としては快適性もなく、ストレスが溜まってしまっては購入する意味がありません。

マイホームは、あなたが、もしくは、あなたの家族の感情が動いた物件でないと中々購入に踏み切れないと思います。ですから、「ピン」と住みたい物件に出逢った時には、少し冷静に考えてみて「合理性」も併せてご検討してもらえたらと思います。

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さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

お住まいの重要事項説明を受ける際に注意すべきチェックポイント解説、今回は地役権についてです。

他人の土地を通行する地役権

賃借権や地上権と同じように、土地所有者の利用が制限されてしまう権利として「地役権」というものがあります。

地役権の内容で代表的なものは、「通行地役権」です。

周囲を囲まれてしまい、道路と面していない土地の所有者は、道路に通じる周囲の土地の通行を認められるケースがあります。

通行地役権が設定されている場合には、そこを埋めてしまうような建物を建築できませんし、囲まれた土地所有者が通行することを妨げてはいけません。

送電線や地下鉄の設置を認める地役権

通行地役権のように土地の一部分というのではなく、土地の垂直方向、「上空●ｍ～●ｍ」や、「地下●ｍ」の利用を制限する地役権もあります。

この場合、土地所有者は制限のある上空まで建物を建築することや、地下室などを作ることができなくなります。

こうした地役権は、送電線の設置や、地下鉄の建設などの際に設定されますが、この場合は権利金又は負担金が交付されるケースもあります。

所有権が制限される対価がきちんと払われることになりますので、一概に避けるべきとも言えません。

負担の内容を正確に把握しましょう

こうした地役権の内容は、重要事項説明の際に提示される登記事項証明書にきちんと記載されています。

土地のどこの部分が通路になっているのか、何ｍ以上の建物を建ててはいけないのか、などは、登記事項証明書や地役権図面を確認することで把握できます。

将来的に建物を建築する予定がある方などは、建築計画にも大きく影響しますので、ご契約の際にはぜひ宅地建物取引士から正確な説明を受けるようにしましょう。

重要事項説明は、聞きなれない言葉が多く、難しいと感じてしまう方も多いと思いますが、その名のとおり重要な事項が含まれますので、気を付けて聞くようにしましょう。

不動産購入でご不安な点があれば、ぜひお気軽にご相談ください。

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さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

今年は、沖縄・奄美から東海地方にかけて、平年より早い梅雨入りとなり、四国や近畿など記録的に早くなった所もありました。

6月から7月にかけて、梅雨前線の活動が活発になりやすいため、九州から関東では局地的な大雨となる恐れがあります。

早めに大雨への備えを必要としておくことが大切です。

災害をもたらす雨の降り方とは

梅雨の時期は、梅雨前線が停滞して、同じ場所で激しい雨が数時間にわたって降り続くことで、大雨になることがあります。

こうした大雨によって、河川の氾濫や土砂災害、低い土地の浸水などが発生しています。

気象庁は雨の強さと降り方について、1時間に50㎜から80㎜未満の雨を「非常に激しい雨」、1時間に80㎜以上の雨を「猛烈な雨」としています。（詳細は気象庁ＨＰ「雨の降り方」を参照）。

「非常に激しい雨」ちは、滝のように降る雨で、このような雨が降り続くと、地下街に水が流れ込んだり、マンホールから水が噴き出したりするなど、多くの災害が発生する可能性があります。

「猛烈な雨」は息苦しくなるような圧迫感があり、視界が悪くなるような雨です。

「非常に強い雨」や「猛烈な雨」が降り続くと、総雨量が数百㎜に達して、大規模な災害が発生する恐れがあります。

早めの屋内避難を…家財は出来るだけ高い所へ。

各市区町村では、大雨によって河川が氾濫した場合、迅速に避難できるように、「洪水ハザードマップ」を作成しています。

洪水ハザードマップには、大雨の時に危険な場所（浸水が予想される区域）や、想定される浸水の深さ、避難場所や避難経路など災害対応のための情報が記載されています。

災害から身を守るためには、避難場所や浸水が予想されない安全な場所への立退き避難が最も望ましい方法です。

ただ、国土交通省の資料によると、浸水の深さが0.5ｍ（大人の膝くらい）以上になると、大人でも避難が困難になるため、避難が遅れた場合は、無理せず屋内で2階など上階へ避難してください。

また、浸水による家財の被害を防ぐために、電化製品や貴重品、数日分の衣類などは、早めに高い場所や2階以上の部屋へ移動しておきましょう。

自治体からの避難指示は、災害が発生する恐れが高い状況で発令される情報です。

高齢者や障害のある方など、避難に時間を要する方は、避難指示が発令される前に、早めに2階以上へ避難しましょう。

高齢者以外の方でも、事前に情報を確認して、少しでも危険を感じたら自主的に避難することが大切です。

今は洪水ハザードマップもしっかりと確認されている方も多いので大丈夫かと思いますが、購入後に「知らなかった！」という事にならないよう十分に確認してからの住宅購入をおすすめします。

弊社では物件のご提案時から情報はお伝えしていますので、ご安心していただけるかと思います。

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せっかく住宅購入するのだから快適な住空間にしたい！
オシャレでスッキリした生活を実現したい！
誰もが思うことだと思います。
下記のリンクはLIFULLHOME’Sのリノベーション事例ですが、素敵な部屋ばっかりですね。

カフェ風が特長のリノベーション事例
https://www.homes.co.jp/renovation/case/f-coffeehouse/list/

工務店・リフォーム会社は優秀なので、「こんな風にしたい！」と伝えれば、お住まいの条件に合わせてなるべくご希望に沿うように工事を行ってくれます。
ご希望は具体的であればあるほど良いですし、あまり実情とかけ離れた要望を出さなければ、希望する住空間を実現することはできます。
当然ながら希望する内容によってお金がかかりますので、普通の人とは違った凝ったデザインを実現するのは贅沢な選択と言えます。

■快適な住空間がオシャレでスッキリした生活を実現してくれるわけではありません

さて、リフォームによる自己満足の実現には大きな問題があります。

先ほどの記事の写真をもう一度ご覧いただくと、二つの特徴があります。

一つ目は生活感がないということです。
机には物が置かれておらず、電気製品のコードなども見られません。床に雑誌とか新聞も置かれてませんよね。

だいぶ前に家族の問題をリフォームで解決するというコンセプトのテレビ番組がありました（ビフォーアフター的なやつです）が、人が引っ越ししたりリフォームしたりするきっかけは、今のごちゃついた生活環境を一新したいという願いがあるからかもしれません。

ただ、リフォーム事例の写真はリフォーム会社にとって「商品の写真」なので、当然ながら綺麗に撮影するわけです。

生活感に溢れたリフォーム事例を見ることは難しいのです。
綺麗なリフォーム事例を真似して住空間を実現したとしても、早ければ数か月もすれば生活感に溢れてしまうのです。

二つ目は広く映るように演出されていることです。

リフォーム会社向けの写真撮影テクニックのセミナーがあるくらいで、なるべく広角で、明るめに撮影するのが良いとされます。
写真にこだわる会社は脚立を使って、少し上から撮影するケースもあります。

これらの写真は演出のものなので、実際の広さとは異なります。

自己満足のリフォームは「広さの解決」に限界があるということです。

整理整頓された空間を快適と感じます。
他方で、よく使うものがすぐ手の届く場所に配置されていることも快適と感じます。
見た目の快適さと実用的な快適さは同じではないのです。

広くて快適な空間を実現するには、今より広い空間を得ることが解決策だと思われがちですが、これは間違いです。
6帖ワンルームから体育館くらいの家に引っ越すことができれば別ですが、住宅購入で広くなってもそこまで劇的に広くはなりません。

住環境のごちゃつきは生活習慣によるものなので、すっきりした住空間が欲しい人がまず行うべきなのは断捨離だったりします。

■「広さ」を解決するために安易に郊外を選択してはいけません

住宅購入の検討が進んで、やりたいリフォームなどのイメージが固まってくると直面する問題が「広さ」です。

資産価値重視の住宅購入の場合、物件ありきなので、その物件の広さでできる範囲のリフォームを考えます。
これが正しい考え方です。

問題なのは主にリフォーム会社が提案するのですが、リフォームありきの物件選びを行ってしまうことです。

例えばカフェ風のオシャレなリビングダイニングが欲しいとします。
希望の空間を実現するには、最低でも16帖、できれば20帖くらい欲しいとします。
しかし都市部には16帖のLDKを確保できる物件はそんなにありません。（ものすごく高額になります）
すると物件選択の視点が自ずと郊外に向いてしまうのです。
この判断は間違いです。

自己満足のリフォームは資産価値とは関係ないので、今が良くても将来困ることになるからです。

埼玉の郊外に3600万で4LDK戸建てを買った36歳男性、10年後に「大後悔」したワケ
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/81607?utm_source=yahoonews&utm_medium=related&utm_campaign=link&utm_content=related

記事は新築の事例ですが、お伝えしたいメッセージは同じです。

・在宅勤務が多い
・子どもの個室が必要
・一生住む

以上のことから、都心の狭いマンションから郊外の一戸建てを選択されています。
東京駅から電車で50分も離れた駅なのに、駅徒歩25分（バス利用）を許容してしまっているところが、「広さ」に捉われた恐ろしい判断です。

長い人生で様々なアクシデントが想定されます。

住宅は「一生で一度の大きな買い物」と認識しているのに、買う段階で「家を売らなければならない事態」を想定していないのがおかしいのです。

この記事の方のように、その郊外の家を建てた本人は満足度が高いので価値がある（維持されている）ように思い込んでいるのですが、不動産の価値はほぼ立地です。

郊外の家を選択するということは、

・買った値段よりも大幅に価格を落としてしまう
・売りたくてもなかなか買い手がつかない
・場合によっては誰にも売れない（貸せない）物件になる

というリスクを負う買い方です。
※ついでに新築は買った瞬間に供給業者の利益分価値を落とす贅沢な買い方です。

郊外に求めた「広さ」がそれほどまでの価値があるのか？を冷静に判断する必要があります。

■狭い空間を演出するちょっとした工夫

個人的な意見で恐縮ですが、ないものねだりで安易に「広さ」を求めてしまうよりは、限られた環境で別の解決策を工夫する方が幸せな人生に近いような気がします。

少なくとも自分の周りの環境を上手に使う能力は磨かれると思います。

環境を上手に使う能力が低いままだと、そこそこの広さを得たとしても、その空間を活かすことができず、結局様々な問題を「お金」で解決するしかなくなるのです。

ネットで調べれば簡単に情報を得られるので、まずは今の環境から工夫する練習を行ってみるのも良いかもしれませんね。

憧れの「カフェ風インテリア」に?センスのいい部屋づくりのポイント＆実例
https://trilltrill.jp/articles/1961324

いつでもお客様をお呼びできる家にしたい！毎日のお掃除を時短にするインテリア術

いつでもお客様をお呼びできる家にしたい！毎日のお掃除を時短にするインテリア術

巣篭り時代のストレス対策ー玄関先に植木、室内に観葉植物を置くだけでも効果あり
https://blogos.com/article/543938/

豊かな人生を実現するのに、ご自身（あるいはご家族も含め）の能力、とりわけも自分の周りの環境を上手に使う能力は不可欠だと思います。

事業者に言われるままに環境をお金で解決するのではなく、せっかくの住宅購入の機会なので、「希望する住空間を自ら工夫して創る」ということも検討してみてはいかがでしょうか。

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