私たちは、さいたま市南区・浦和区・緑区地域の住まいのプロフェッショナルです

スタッフブログ:月別: 2016年5月

消費税増税延期

2016年05月31日

こんにちは岡田です。

先日ついに消費税延期のニュースがでました・・
 

来年4月に予定している消費税率10%への引き上げを平成31年10月まで再び延期する方針を伝えた。
国会会期末の6月1日にも発表したい考えで、政府・与党内の調整を急ぐ。

会談で首相は、消費税率の引き上げを「2年半延期したい」と伝えた。これに対し、麻生、谷垣両氏は
財政規律維持の観点から予定通りの増税を求めて異論を唱え、引き続き協議することになった。

とのニュース内容です。

実際には増税が延期になれば負担は減りますが住宅を購入する際の税金の軽減が減ってしますので
住宅の購入を検討している人にとっては微妙な結果になってしまいますね・・・

多様化するマンション 管理で資産価値を向上する?!

2016年05月30日

 

国土交通省は3月に「マンションの管理の適正化に関する指針」と「マンション標準管理規約」を改正しました。

http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000133.html (国土交通省発表資料)

管理規約はマンション内の憲法みたいなものですから、非常に重要なものとなります。また、法改正ではなく指針と標準管理規約の改正となりますが、これからマンション購入を検討される際には確認をされることをオススメいたします。

マンション管理の基本となる区分所有法は、マンションだけでなく不動産全てに適用する事を想定しているため、「ペット飼育可」「事務所使用不可」「管理費と修善積立金の負担の仕方」などの項目は、個々のマンション管理組合が独自に管理規約で定めています。

改正のポイントは運営管理の観点からみると、理事長を含む理事および監事に選択肢として外部の専門家も就任可とし、利益相反取引の防止や監事の権限の明確化を促しているのが特徴です。また、駐車場利用者の入れ替え制、外部貸し出しの際の税務の注意、さらに議決権割合についても、新築物件における選択肢として、総会の議決権や譲渡契約時の敷地の持ち分割合について、これまでの面積基準だけでなく、住戸の価値割合に連動した設定にも道を開いています。

維持管理については、災害時や緊急時に理事長が専有部分に立ち入り可能とする案や、応急修繕の理事会決定なども示され、専有部分の修繕の理事会承認による実施可能化などが盛り込まれています。大規模修繕工事の実施状況や予定、修繕積立金の積立状況などを開示する場合の条項整備など、情報開示の積極化も促しています。

生活管理については、防災・防犯・美化・清掃などのコミュニティー活動が可能であることを明確にし、判例も踏まえた条項として各業務を再整理しています。

その為、これからマンション購入をする際には、このような規約の存在を確認し、今後の生活の参考にしていただければ幸いです。

列車本数3割増!!通勤・通学が快適になると、資産価値も上がるのでは??

2016年05月30日

 

小田急線というと、通勤通学時はギュウギュウの満員電車となるイメージがあると思います。
上下各2線にする「複々線化」の工事完成に伴い、2018年3月から朝のラッシュ時に列車の本数を3割増やすことを発表したそうです。

1分半毎に1本列車が走る事になるので、所要時間もかなり短縮されると思います。
新宿から神奈川県厚木市なども1時間以内に到着出来るようになると、既に人気のある小田急線がさらに需要が高くなるのも時間の問題かもしれません。
となると必然的に資産価値があがっていく可能性が高いので、今住宅購入でエリアを選定されている方は、小田急線沿線も候補にしてみてはいかがでしょうか?

住宅購入をご検討されている方は、是非ご連絡ください。

条件付き土地とは

2016年05月28日

皆さんこんにちは、橋本です♪

クールビズも始まる季節になりましたね♪

日中はジャケットを着ていると汗ばむ陽気になってきました♪

 

さて、家を建てるための土地を探していると、

「建築条件付き土地」というものに出会うことがありますよね。

これは、「土地」を売物にしているんですが、実質的に建売住宅の一種と考えられます。

今回は、この建築条件付き土地について解説していきます。

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建売に対し、"売り建て"と呼ばれることも

建築条件付き土地というのは、「一定期間内に、指定した建設業者で家を建てる」という条件がついた土地のことです。

普通、土地を買えば、その土地にどんな家を建てるか、いつ建てるかは購入者の自由となります。

これに対し、建築条件付き土地は、建設できる家の制限が付いています。

わかりやすく言えば、土地の売り手は「我が社で家を造ることを前提に土地を売ります」といっているわけです。

建設される家の内容も大まかに決まっており、「ある程度、購入者の意見が取り入れられる」というのが実情です。

ゼロから思い通りの家を設計できる注文住宅とは大きく異なります。

どちらかというと、建売住宅に近いので、建築条件付き土地は、建売住宅に対して"売り建て住宅"と呼ばれることがあります。

建売住宅と同様の性格を持つ住宅ですが、家を建ててから売るのではなく、まず売ってから家を建てる形式ということです。

それでも、建売住宅より自由度は高くなります。

そのため、二世帯同居をしたいとか、子供が4人いる、家に仕事場を設けたい、というような特殊事情がある人にとっては好都合ともいえます。

また、お金さえ出せば、設備類のグレードを上げられるという長所もあります。

そのように、自由度は高いが、わがままを言えば言うほど費用が高くなる――それも、建築条件付き土地の特性です(笑)。

土地は割安に売られるのが一般的


建築条件付き土地ではなく、自由に家を建設できる土地のことを、最近は「建築条件なし」という言い方をします。

本来、土地はいろいろな条件を付けずに売られるのが一般的でしたが、今は建築条件付き土地が増えたので、建築条件の付かない土地が特別扱いされるようになったのです

そして、建築条件の付かない土地は建築条件付き土地より割高に価格設定されるのが一般的です。

それは、売り手が「土地売買だけで利益を出したい」と考えるためです。

建築条件付き土地であれば、家の建設においても利益がでるため、土地代にのせる利益は最小限にします。

総額で利益が出れば良いので、土地の値段を抑え、魅力的に見せるというわけです。

そのため、建築条件付き土地は割安で魅力的に見えてしまうというわけです。

次回は、建ぺい率と容積率についてお話ししたいと思います。

2世帯住宅の玄関はひとつ?

2016年05月28日

こんにちは、営業の大内です。

5月も終わりが近づいてきましたが、わが社では、6月からクールビズ

となりますので、やっとスーツにネクタイから解放されます♪

わたしは汗っかきなので非常に助かります。

お客様からしても、汗だくの営業マンはスマートじゃありませんよね。

 

さて、今回のテーマは、『2世帯住宅の玄関』についてです。

わたしは、さいたま市の緑区でわたしの両親と妻、娘と2世帯住宅で

暮らしております。

以前のブログで、2世帯住宅体験記なるものを書いていましたが、

最近はネタが無くなってしまったので、更新はしておりませんでした。

ただ、最近我が家において、こうすればよかったかな?という問題が

でてきたので、2世帯住宅をご検討の方に参考になるかもしれませんので

ご報告させて頂きます。

 

それは、今回のテーマである、玄関問題です。

2つにするのは、金額面とスペース面において絶対無駄だということで

全員一致で玄関は共有にしました。

別にした方がプライバシーの面もあるので良いという意見もありましたが、

約1年半住んでみた感想としては、やはり別々にしておいた方が良かったかな

と思いました、、、

理由としては、やはりプライバシーの問題です。はじめはたいして気にはしていま

せんでしたが、最近は少し気になるようになってしまいました。

大事ではありませんが、それなりにストレスのかかる2世帯同居においては、

やはり、完全に分けるべきだったと思いました、、、

もちろん、ひとつでも全然きにならないという方もいらっしゃいますので、わかりま

せんが、私達家族の住んでみての感想でした。

 

メリットも大きい2世帯住宅ですが、当然デメリットになりうる部分もあります。

今後も、2世帯住宅の”生の声”をお届けさせて頂きます♪

では、また!

 

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知ると怖い、不動産の共有。

2016年05月27日

 

不動産関連でのトラブルの1つに「不動産の共有問題」というものがあります。
法律上、土地や建物は複数人で「共有」することができます。

実際には、土地のどこからどこまで、といった分け方ではなく、観念上、持分として2分の1ずつ所有し合うといった方式になります。

たとえば、ご夫婦で不動産を購入した場合に、実際にお金を出した割合に応じて「持分2分の1夫、2分の1妻」というように共有するケースがあります。
同じように、ご親族に一部出資してもらった場合に「持分10分の9本人、10分の1祖父」といった共有の方法もあります。
そして、相続によって不動産を取得した際にも、「持分2分の1母、4分の1姉、4分の1弟」という共有のケースもあります。

共有の問題点は、例えば不動産を売却する等といった「処分」をする場合には、共有者「全員」の同意が必要となってしまいます。持分の多寡は問いません。たとえ持分が100分の1しか所有していない人がいても、その人の同意も必要になってしまうのです。

親族間であっても意見が一致しないケースは多々あります。
また、認知症等のご病気や事故等で、共有者の1人が意思表示できなくなってしまった、というケースもあります。

どうにも意見が合致しない場合には、裁判所の関与をもって決着を付ける方法もありますが、まずはできるだけ共有状態を回避する方法を検討したいところですね。

ただし、持分の決め方を誤ると「贈与税」が発生してしまうケースもあります。

後々のトラブルや、税務リスク、利用方法等も考慮して、共有関係は検討しましょう。

住宅購入時に気になるインテリア。イメージスタイルマップをご存知ですか?!

2016年05月27日

 

住宅購入時に「素敵な家に住みたい!」という漠然としたイメージを持っている方が非常に多くいます。

人がどのようなインテリアを選ぶかは、その人の個性や好み、ライフスタイルに大きく関わっています。そこで役立つのがイメージスタイルマップです。
(添付写真参照)ご覧いただき、自分の住みたいイメージを家族内で事前に話し合っておくことで、物件内覧時の印象も大きく変わってくるのではないでしょうか?!
住宅購入時に部屋の雰囲気の割合は下記の通りとなっており、素敵な部屋の雰囲気は住宅購入に際して、「自分達で作るもの!」という視点は非常に重要です。

部屋の雰囲気:インテリア 50%、住宅設備 25%、床・建具 25%

自分はどのような部屋にしたいのかということを、より具体的にイメージするために、日頃からインテリアの雑誌やカタログで自分好みの室内の実例写真をこまめにチェックしておくことをおすすめします。

また、インテリアコーディネイトで大切な事は、室内の統一感と言われます。
バランスのよくひとつのスタイルでまとまった部屋は、見た目も美しいだけでなく、居心地のよいものです。
インテリアスタイルは国や文化、歴史、地域性によって異なり、さまざまな分け方があります。
写真をご覧いただき、「クラシック」「ナチュラル」「シンプル」「モダン」「アジアン」「カントリー」「和風」の中からお好きなものを事前にお選びください。


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(もちろん、それ以外の方もいらっしゃるかもしれません。)

ぜひ、住宅購入を楽しく、素敵な住空間作りの参考にしていただければ幸いです。

MRで建築前のマンションの細部も見られるようになるかもしれません。

2016年05月26日

 

MRとはMixed Reality(MR:複合現実)のことでVirtual Reality(VR:仮想世界)を上回る仮想空間が体験できるそうです。

CGなどで人工的に作られた仮想世界に、現実世界の情報を組み合わせ、仮想世界と現実世界を融合させた複合世界を作る技術です。

現在、自動車メーカーがMRを活用すると車のシートだけが現実で車はなくともボディーの色や内装の細かなオプションの物の位置などが確認でき、そこに車が無くてもある程度の体験ができ商談する事も可能になるそうです。

また鉄道会社や建設会社などは危険な場所や状況を想定したトレーニングシステムとしても活用できます。実際の体の動きや視線に合わせて、実際の体の動きや視線に合わせて、ヘッドマウントディスプレイ上のCGが融合して動く様子が見ることができます。

図面やデータではなく3D映像を見ることで、設計やデザインを確認したり、周囲の建築物と比較したりするなど、建設前に発注者や関係者との間でより正確なイメージを共有できる利点があります。

近い将来、設計の段階のマンションの室内の間取りや家具の配置、配置後の空間に自分が立ち、いろいろなインテリアのコーディネートが体感できそうです。

うちの実家はこの先どうなるの?

2016年05月24日

ゴールデンウィークに帰省された方も多いと思います。
少し傷んだ家を眺めて「やっぱり実家は落ち着くなぁ」なんて思った方も多いのでは?

皆さんは「実家」の将来について考えたことはありますか?
物事には必ず終わりがあります。その時がいつなのかがわからないだけで、その終わりは将来必ず(多くの場合は突然に)訪れるのです。

傷み始めた実家や年老いていく親を見ても、今はまだまだ元気だからと問題を先延ばしにしてしまいますが、実家の終わりについては親が元気なうちに話しておかないといけない課題です。

親が家に対する選択肢は3つです。
「住み続ける」「貸す」「売る」です。(多くの方が「住む」を選択すると思いますが、「住むためのコスト」を考慮していないケースが多いと思います。)

そして、実家の終わりも3つです。「住み継ぐ」「貸す」「売る」です。

かつての住宅すごろくでは「住み継ぐ」が想定されていましたが、現在の子供世代はすでに家を持っています。単純に実家に帰るとは言いにくいのが実情です。つまり、子供世代は「貸す」「売る」を実行する役割になります。

住み続けたい親と実家の資産化を実行しなければならない子供世代。まずはここのギャップを埋める努力が必要です。
子供からいきなり「お父さん、この家どうするの?」と言われたら、親もびっくりしてしまいます。だからといって放置したままだと相続が発生するまで実家は放置されたままになります。

少し具体的な話をします。
一般的に男性の方が先に亡くなります。亡くなるまでに介護の問題が発生します。お父さんの具合が悪くなったからといってお母さんはいきなり施設に入れたりできません。ギリギリまで介護を頑張ってしまいます。
やがてお父さんが亡くなります。(ここで相続が発生します。もし実家が都市部にある場合は相続税が発生するのですが、その話はまた別の機会に)そうこうしているうちにお母さんの具合も悪くなります。
お母さんは自分が介護で苦労したので、子供の世話になるより施設に入ることを希望します。(ここで介護に関する費用が発生するのですがそれも別の機会に)
いよいよお母さんも亡くなり、実家が子供に相続されます。

さて、実家はどうなるのでしょうか。「住み継ぐ?」「貸す?」「売る?」

ここまでくると選択肢は「売る」しかなくなります。
「住み継ぐ」=両親の介護を行うことです。仕事と家の問題で現実的ではありません。
貸すためにはリフォームが必要です。また、相続の問題もあります。「貸す」という選択肢も現実的ではなく、仕方なく駅前の不動産屋に駆け込んで、二束三文で売らざるを得ない…。思い出の詰まった実家はあっけなく取り壊されてしまうのです。
これが現金資産を多く保有しない、一般家庭のありふれた終わりの姿です。
(人口減のこれからの時代では売りたくても売れないという結末もありますが、これも別の機会に)

得られる教訓は一つです。親が60歳を超えたら、実家についてお金の話をしましょう。

人間は年を取ると判断力も鈍ります。元気なうちに「実家の終わり」を親に決めてもらう必要があります。
住み続けるのにいくら必要なのか?建築士による建物調査を実施すれば算定できます。
貸すとしたらいくらで貸せるのか?そもそも借り手がつく立地なのでしょうか。
売るとしたらいくらで売れるのか?人口減のこの社会で将来に渡って買い手がつく立地なのでしょうか。

家にまつわるお金を一つずつ明らかにすれば、最悪な終わりを回避する方法が見えてきます。「実家の終わり」の話は生々しいので避けたくなりますが、時間をかけたところで結末にはあまり違いはありません。むしろ時間をかければかけるほど選択肢が狭めてしまいます。

次の長期休暇はお盆でしょうか。先祖に想いを馳せるとともに、ご両親と「実家の終わり」について話をするのはいかがでしょうか。

金融機関によって こんなに借入可能額が違う!?

2016年05月23日

 

家を購入する場合、ほとんどの方が住宅ローンを利用します。
『自分が大体いくら借入れが可能なのか』皆さん気になりますよね?

家を探すにあたり、「資金計画」が大事です。
・物件は気に入ったもののリフォーム資金が足りない・・・
・家族で盛り上がった挙句、資金ショートで購入できない・・・
では全てが無駄になってしまいます。

特に中古住宅を検討される方は、リフォーム予算も考えなければなりません。

また、資金計画で重要なのが、
「収入に対していくらまで住宅ローンを組むことができるか」の『借入可能限度額』を正確に把握しておくことです。

■借入可能額は金融機関によって違う!
同じ年収でも借入可能額が大きく変わってきます。
なぜなら、各金融機関によって審査の仕方が異なるからです。

マイナス金利等の影響で‘超低金利’の昨今の金融情勢下では、かなり変わります。

例えば、年収500万円のサラリーマンの方で、
借入可能額が3300万円~4600万円など、約1300万円も差がでるのです!
ここでは詳しくは述べませんが、ご年齢、勤務期間、年収、お仕事の業種、会社の規模、審査金利、返済比率、借入状況などなど 様々な要素から借入可能額が変わります。

よくわからない段階でいきなり、‘銀行のローン審査’と言っても敷居が高いでしょうから、まず不動産仲介業の営業の方に相談の上、ローン審査を進めましょう!

ご予算がギリギリの方は、複数の金融機関で審査しておくことをお勧めします。
よくわからない初期段階では、全期間固定金利の「フラット35」と「メガバンクの住宅ローン」の事前審査が特にお勧めです。

金融機関による「いくらまで借入が可能か」の事前審査が可能です。(無料)お客様の状況に応じて的確にアドバイスをさせて頂きます。

建売住宅とは

2016年05月22日

皆さんこんにちは♪橋本です♪

今日は五月晴れで気持ちいいですね♪皆さんどのような休日をお過ごしでしょうか?

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今回は、初めてマイホームを買う人のために「一戸建て購入の基礎知識」を解説したいと思います。

まず取り上げるのは、「建売住宅(たてうりじゅうたく)」とは何か。

注文住宅、ハウスメーカーの企画提案型住宅、庭付き一戸建て・・・

いろいろな言葉の中で、建売住宅の意味を解説していきます。

土地と建物をセットで購入するのが建売

一戸建てを手に入れるには、いろいろな方法があります。

親が持っている土地の一部に建築士の手を借りて家を新築してもよいし、土地を新たに購入し、ハウスメーカーの家を購入する方法もあります。

そのように自前の土地に建物を建ててもらうときに利用するのが注文住宅やハウスメーカーの住宅(企画提案型住宅という)です。

建売住宅を買うのも、一戸建てを手に入れる方法の一つ。

そして、最も手間がかからない方法です。

建売住宅の定義は、土地と建物をセットで販売されるものです。

建物は、購入者が決まる前に設計され、建築が始まります。

その建築の様子を見ながら、購入者が買うかどうかを決める、というのが基本的な販売方法です。

つまり、分譲マンションと同様に購入者の意向は入らない、というのが建売住宅の基本的考え方。

最近は、購入者の希望を取り入れる手法も現れていますが、本来は意向を入れずにつくるもの。そのおかげで、大きなメリットが生まれる。

建売住宅はパッケージツアーに似ている

建売住宅のメリットとは、購入者の意向を入れない分、建設費が安くなるということです。

例えば、ほぼ同仕様の家(外観は多少異なるが、外壁材や内装材、住戸内設備は同じという家)を10軒建設すれば、1軒あたりの建設コストが安くなります。

設計費用が安上がりになるし、設備や建具をまとめて注文できるので、その面でのコスト削減もあります。

こういった工夫で、分譲価格を抑えるのが、建売住宅の本質です。

つまり、自分で土地を探し、注文住宅を建てるよりも安くマイホームを購入できる。

たとえて言えば、パッケージツアーと個人旅行の違いのようなものです。

個人旅行では自分で飛行機のチケットをとり、ホテルを予約して、ガイドが必要なら、自分で手配します。

これに対し、パッケージツアーはすべて用意され、しかも割安。

わがままは言えませんが、手間がかからず、リーズナブルですね。

パッケージツアーと同様に、庭付きマイホームを手に入れるとき、手間がかからずリーズナブルな選択――それが、建売住宅といえます。

次回は、「建築条件付き土地」という購入の仕方について解説したいと思います。

中古住宅の性能評価が大きく変わる!住宅性能を測る「ものさし」とは?

2016年05月21日

 

2016年の住宅政策の目玉というと、中古住宅の住宅性能評価制度の見直しだと思います。

2000年にスタートした住宅性能評価制度は、その後の長期優良住宅制度との相乗効果で、新築では有効に活用されている制度です。
それまで感覚でしか判断できなかった「良い家」を一般の方でもわかりやすく判断できるようにした功績は大きいと思います。

この一般の方でもわかりやすく判断できる指標をここでは「ものさし」と表現します。

耐震等級とか省エネ等級とか目にされたことはあると思います。
住宅性能評価制度では各性能項目に対して最大4段階の等級で性能を示します。
等級1は現行基準相当、等級2は現行基準のおよそ1.2倍、等級3は1.5倍という目安になります。

一方、中古住宅はどうかというと、既存住宅版の性能評価制度は存在します。
しかし、制度の仕組みに少し問題があり、あまり活用されていないのが現状です。
家は建ってしまうと基本性能を担うパーツはほとんど隠れてしまうので、既に建っている住宅の見えない部分の評価が難しく、
中古住宅の性能評価制度では見えない部分評価しない、という厳しめの運用ルールな為、既存住宅であるという時点でほとんど評価できない状態になってしまうのです。

この中古住宅の性能評価制度が2016年に見直されます。
ある意味中古住宅こそ、一般の方でもわかりやすく判断できる「ものさし」が必要です。

制度の詳細はこれからの発表ですが、不動産広告に性能評価が記載されるような運用が実現すれば、今よりもっと中古住宅が買いやすくなると期待しています。

 

タイトル未設定

2016年05月21日

こんにちは岡田です。
今日は住宅を取得後に毎年かかる固定資産税についてお話しをさせて頂きます。
一般的にみなさんが普段口にする『固定資産税』とは固定資産税と都市計画税という
ものが含まれています。
他に、住宅を取得したときには、不動産取得税登録免許税消費税印紙税、さらには資金調達
の方法により
贈与税などが課税されます。
そして、住宅を取得した翌年からは毎年、固定資産税と都市計画税が課税され、これを支払ってい
かなければなりません。


今回は住宅の保有時における固定資産税と都市計画税について、基本的な考えかたをみていくこと
にしましょう。

固定資産税と都市計画税の納税義務者は?

一戸建て住宅

住宅を取得すれば毎年支払うことになる税金も忘れずに!

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日現在で市町村の固定資産課税台帳(土地補充課税台
帳、家屋補充課税台帳など)または登記記録などに所有者として登録されている人(個人、法人
を問いません)に対して課税されます。

住宅を購入したときなど不動産取引にあたっては、固定資産税や都市計画税の年額を引き渡し日を
境として日割りで精算し、売主と買主の負担割合を定めることが慣例になっていますが、この場合で
も買主が相当日数分の「納税義務者」になるわけではありません。

あくまでも、1月1日時点の所有者が1年間分の納税義務者となり、納税通知書にしたがって一括納
付するか、年4回の指定月に分納します。また、仮に1月2日に家屋を取り壊したとしても原則として1
年分の課税がされることになります。

固定資産税は原則として(一部の例外規定を除く)すべての土地と家屋が課税対象となり、都市計
画税は都市計画法による市街化区域内に所在する土地と建物が課税対象となります。

したがって、市街化区域内に住宅などを所有すれば、固定資産税と都市計画税が併せて徴収され
ることになるわけです。
 

入居者・購入者に負担転嫁?!管理組合向けのマンション保険料の引き上げが続いています。

2016年05月19日

 

損害保険各社はマンション管理組合が共用部分の損害に備えて加入する保険のマンション保険料を相次いで引き上げしています。
昨年中に保険料を引き上げた損害保険ジャパン日本興亜などの上げ幅は2~6割程度になっているようです。
東京海上日動火災保険も4月から平均2割上がっています。引き上がる背景として、古い物件で水漏れが増え、保険金の支払額が膨らんでいることが影響しています。物件によっては入居者・住宅購入者の管理費に数百円以上転嫁される可能性もあり、実質管理費のアップにつながる場合もあります。
(新築マンション保険料は逆に約10%の割引が適用されている場合が多いようです。)

ちなみにこの引き上げのイメージは、東京や大阪にある築20年の50戸程度のマンションの場合、5年間のマンション保険料は130万円ぐらいでしたが、引き上げ後は178万円となります。過去に保険金を請求していないなどの条件を満たせば割引が適用でき、160万円まで圧縮できる場合があるそうです。その為、過去に保険使用の有無なども把握できると良いかもしれません。

国土交通省の調べによると全国にあるマンションのうち、築20年以上の物件は約5割を占めるようです。その為、老朽化でマンション保険料の支払いが増える場合もありますので、あまり古すぎる物件の購入時には過去に保険金を使った履歴があるかどうかも確認してください。

万が一の時の保険ですが、自分たちが購入するマンション専有部分の事だけに気を回すのではなく、管理組合等が対応している共有部分側の事も住宅購入時には気に留めて頂ければと思います。

中古建物の価格とは?

2016年05月19日

 

中古不動産の取引に際して、建物の価格はどのように評価したらよいのでしょうか。
販売中のチラシには、「古家付き土地」として売られているケースや、「中古戸建」として売られているケースがあります。

その際に気になるのが、土地がいくらで、建物がいくらか、という部分です。

一般的には、木造建物の場合、約20年で価値がゼロになると言われています。
住宅ローン減税の要件などで、中古建物について築20年以内という制限がかけられている点もこの関係が一因としてあります。

土地と建物の総額がチラシに記載されている場合には、金額の内訳がわかりません。
では、どのようにして建物の価格を計算したらよいでしょうか。

1つの方法としては、「再調達価格」を基準に割り出す方法があります。
建物を再度調達した場合にかかる費用を「再調達価格」と呼びます。
再調達価格から、原価率を計算し、現在の想定価格を算出します。

例えば、現時点で再調達(新築)すると2,000万円かかる築12年の建物の場合、
2,000万円(再調達価格)-(2000万円×12/20年)=800万円
という計算ができます。

20年経過したら価値が0になる、という前提ですが、建物価格算出の参考となる数字です。
実際には、リフォームがされている場合や、長期優良住宅の場合、性能の高い住宅であった場合には、計算が変わってくると思います。

また、区市町村が算定している「固定資産評価額」を参考にすることも可能です。

こういった金額を参考にしまして、取引価格の妥当性を調査することで、安心して取引ができるようになります。

分譲住宅購入の流れ

2016年05月16日

みなさんこんにちは♪橋本です♪
本日は一般的な新築の建売住宅(分譲住宅)の購入の流れと注意点について見ていきましょう。
~完成済みの建売住宅(分譲住宅)の購入の流れと基本的な注意点~
1.物件を見学する
 ・複数物件の比較検討をする。
2.購入の申し込みをする
 ・申込時は申込書に記入・提出する。
3.住宅ローンの仮審査を申込する
 ・仮審査をしないこともある。
 ・仮審査の結果は絶対ではない。
 ・複数の金融機関で仮審査することもある。
4.売買契約を締結する
 ・契約前に重要事項説明を実施する。
 ・手付金を支払う(売買価格の5~10%が多い)。
 ・契約後はキャンセルすると手付金が返金されない。
5.住宅ローンの本申込をする
 ・契約後、速やかに申込みする。
 ・複数の金融機関に申込することもある。
 ・金融機関によって総返済額が大きく異なるので、よく比較検討する。
6.住宅ローンの承認を得る
7.引渡し前の物件確認(施主検査)
 ・契約前にしっかり検査していない人は、このときに行う。
 ・内覧会と呼ばれることもあり、第三者の立会い(内覧会立会い)を利用する人も多い。
 ・買主から要望しないと施主検査(内覧会)を行わない売主もいるので、必ず、
  契約時に売主に聞いておく。
8.再内覧会
 ・確認会ともいう。
 ・内覧会で指摘したことが補修されたか確認する。
9.残代金の支払いと引渡し
 ・住宅ローンで借入た資金を売主にすぐに支払う。
 ・金融機関で手続きを行う。
 ・所有権の移転(又は保存)登記を同日に申請する。
10.入居(引越し)
 ・上記7で指摘した補修箇所の内容次第では、上記9のスケジュールが
  ずれることもあるので、引っ越し日には余裕をみておく。
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以上が完成済みの建売住宅(分譲住宅)の一般的な購入から引渡し、引っ越しまでの流れです。

皆さん上記のスケジュール感をもって物件探しに勤しみましょう♪

平成12年5月以前の木造住宅 90%超の住宅が耐震性不足!?

2016年05月10日

 

4月14日に発生した熊本地震、被害に遭われた皆様には心よりお見舞い申し上げます。

 

本日は住まいの耐震性の確保の重要性についてもお伝えしようと思います。

我が国は、頻繁に地震の起こる地震大国です。世界中を震撼させた阪神・淡路大震災では、6,400人を超える尊い命が損なわれましたが、その犠牲者の実に8割以上が家屋の倒壊等による圧死が原因でした。

その多くは旧耐震基準の建物(昭和56年6月1日以前に建築確認を受けた建物)と、新旧を問わず耐力壁が少ない等耐震性に不備なものであったと言われています。

日本木造住宅耐震補強事業者協同組合の調査によると、昭和25年~平成12年5月までに着工された‘木造在来工法’2階建以下の住宅は92.19%の住宅が「現行の耐震性」を満たしていないという結果が出ています。

 

上記データーは、平成18年4月1日~平成27年12月31日まで(9年9ヶ月)に木耐協で耐震診断結果の詳細を把握している23,257棟の耐震診断結果を分析したものです。

【現行の耐震基準に満たない住宅の割合】

旧耐震基準(~昭和56年5月までに着工)99%
新耐震基準(昭和56年6月1日~平成12年5月31日)約75%
⇒つまり、新耐震基準だからと言っても平成12年5月31日までに施工された建物の耐震性は、大半が現行の耐震基準を満たしていないということになります。

阪神・淡路大震災から、倒壊した木造住宅に共通してみられる4つの弱点

  1. 壁の量が少なかった
  2. 柱のほぞ抜け対策がされていなかった
  3. 壁のバランスが悪かった
  4. 腐朽や蟻害があった

上記より、平成12年5月31日までに建築確認を受けた木造住宅については特に、購入する前の「建物のインスペクション」と「耐震診断」をすることをお勧めします。

中古住宅だと建物の性能が分からないままに不動産の取引されている実態があります。

 

「事前インスペクション」をすることで、

・建物の劣化状況、建物自体のよしあし、「フラット35」の規定に適合しているかどうか、おおよその改修工事費用、などが把握できます。

⇒つまり、不動産の営業マンではなく‘建築士’が建物を調査することによって

買っていい建物かどうか(購入に値する建物かどうか)、およそどのぐらいの改修費用がかかるのか、購入する前に判断が出来ます。

上記「事前インスペクション」で致命的な欠陥がなく、さらに具体的に購入検討を続けていく場合は、‘耐震診断’を含む精密な調査を実施し、正確な改修費用等を算出していく「最終インスペクション」を提供しています。(有料)

 

いつ起きてもおかしくないと言われている「首都直下型巨大地震」に備え、家族の命を守るための‘耐震性’は必須です。

 

 

修繕積立金不足のマンションが多いって事をご存知ですか?!

2016年05月10日

 

修繕積立金は屋上の防水、外壁タイルの貼り換え、エレベーター設備の交換といった大がかりな修繕工事に充てますが、不足しているマンションは多いといいます。

どうしても足りない場合は、各戸の所有者が新たに負担しなければなりませんが、まずは管理組合の会計チェックが必要な場合が多いようです。

 

管理組合会計には、組合の事務や共用部分の清掃、植栽の手入れ、エレベーターの保守点検、水道光熱費などに充てるお金が出入りしていますので、1戸当たりの収入は月1~2万円というマンションが多いようです。しかしその業務を専門の管理会社に任せていますので、支出の多くは管理委託費として計上している場合が多く、そこのコスト削減をしているマンションは少ないようです。

 

本来であれば、複数の管理会社のサービスと費用をよく比較して選ぶのなら、競争原理が働き、理想といえます。そのような比較をしているマンションは国土交通省の調査では、全体の24%前後だそうです。その結果切り替えたのは全体の18%。76%は検討すらしていない実態がありますので、これから入居される方は、その辺の状況も考慮して、住宅購入に臨む必要がありそうです。なんなら自分が自ら、改革の狼煙を上げるぐらいの覚悟が必要かもしれません。

 

また、ブランド力のある大手ディベロッパーが分譲したマンションの場合、系列の管理会社に任せなければ資産価値が下がりかねないと考えている住民も多いようです。しかし、このような考えを捨て、切り替えに動いた管理組合が平均3割、管理委託費を減らせたという実態もあるようです。

 

また大規模修繕は12年ごとに計画しているマンションが多いようですが、専門家の意見を聞きながら、15~18年ごとにするのも有効な手段のようです。いずれにせよ、修繕積立金不足のマンションが多いようなので、その状況も考慮していの住宅購入が重要と考えます。

熊本地震で今後心配しなければならないのが、心の病…

2016年05月10日

 

心に傷を負った人達が心の病にならないようにする為の対策とは?

熊本ではまだ余震が続いており、安心出来ない状況ではありますが、被災された方々に対して心配しなければならないのが、心の病です。

PTSD:心的外傷ストレス障害

これは強烈な体験をされた方になりやすい傾向があるようで、精神的ストレスが原因で時間が経過しても恐怖心がなかなか無くならず、日常生活に支障をきたしてしまうようです。

心の問題なので、周りの人も気づきにくいと思います。
出来る限り心に傷を負った方を孤立させる事のないよう、また、「よく頑張ったよ」など声をかけながら、今後はケアをしていくようにすると良いようです。

早く安心して眠れる日か来ることを心より願ってます。

GWいかがでしたか?

2016年05月09日

皆さんこんにちは♪橋本です♪

 

今年のGWはみなさんいかがおすごしでしたでしょうか?

私はちゃっかりお休みをいただきまして家族サービスに費やしました♪

今話題のふなばしアンデルセン公園に行ってきましたよ~♪

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非常に楽しい時間でした♪

 

皆さんも家探しに疲れた時は、思い切ってのんびり過ごしてみるのはいかがでしょうか?

 

 

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