私たちは、さいたま市南区・浦和区・緑区地域の住まいのプロフェッショナルです

スタッフブログ:月別: 2016年6月

図面に書かれている、駅徒歩10って本当に10分で歩けるのか??

2016年06月30日

 

物件の図面に『駅徒歩●分』と記載がありますが、実際に歩くとオーバーしてしまう事が多々あります。
そもそも、広告表示する時の駅徒歩の時間は、昔、軍隊の行進する時のスピードが基準となっているようです。ですので、その基準で決めているのでれば女性やお子様は、表示の時間ではとうてい辿り着けないと思います。
また、駅までの間に信号などあった場合、その時間も考慮されていない場合もあるようです。

広告はあくまでも目安なので、書面上では2割増しくらいで考えていただき、購入したいと思う物件が出てきた際には、実際歩いて見る事をお勧めします。

内見する時は、駅徒歩がどのくらいかの確認ももちろんですが、周辺環境も同時にわかるのでお散歩がてら歩くのも良いかと思います。

〇〇テックの活用で、不動産相場価格が把握できるようになってきました。

2016年06月28日

 

最近、〇〇テックという言葉が増えています。その正体は人口知能(AI)の技術とITを活用し、今までにない付加価値の高いサービスの提供が可能になっているという事です。

ちなみに

・不動産×IT・・・リアルエステートテックor不動産テック

・金融×IT・・・フィンテック

・教育×IT・・・エドテック

・人材サービス×IT・・・HRテック   などです。

リアルエステートテックとは一言で言えば「テクノロジーの力によって、不動産業界の仕組みを根底から変えよう」という取り組みのことです。不動産業界は37兆円の巨大市場。「衣・食・住」という、人間が生活していく上で必ず必要になる「住まい」に関わる重要な産業分野を変革していくということでしょう。東京都内では不動産の相場価格が分かるようになっており、下記提供会社が注目されています。

https://www.ieshil.com/ (イエシル(リブセンス))

https://www.how-ma.com/ (HowMa(コラビット))

https://www.fujitaro.com/ (ふじたろう(プロパティーエージェント))

http://www.rebc.jp/ (不動産ビジネスセンター)

https://mansion-market.com/ (マンションマーケット)

http://www.homes.co.jp/price-map/ (HOME’S プライスマップ)

https://t23m-navi.jp/maps (価格まるわかりマップ(マンションリサーチ))

http://utinokati.com/ (ウチノカチ(おうち研究所))

しかし、注意が必要です。相場価格についてはまだバラツキが大きく、具体的に話を進めていくには信頼のおける不動産会社(エージェント)に相談される事をおすすめします。

 

3軒に1軒が空き家の時代が訪れる!?

2016年06月27日

 

野村総合研究所が発表したデータによると、既存住宅の除去や住宅用途以外への活用が進まなければ2033年には空き家数は2170万戸程度まで膨らみ、空き家率が30.4%まで上昇するとの予測しました。
2013年の統計では全国で820万戸、空き家率13.5%でしたので、20年間で倍以上空き家が進行してしまう恐ろしい予測です。

空き家率の高い都道府県は以下の通り。

1位 山梨県…22.01%
2位 長野県…19.76%
3位 和歌山県…18.07%
4位 高知県…17.79%
5位 徳島県…17.55%

しかし、割合ではなく戸数でみると違った見え方になります。

東京都…817,200戸(空き家率11.11%)
大阪府…678,800戸(空き家率14.80%)
神奈川県…486,700戸(空き家率11.19%)
愛知県…422,000戸(空き家率12.26%)
北海道…388,200戸(空き家率14.13%)

東京都の空き家数817,200戸は、世田谷区と大田区にある全ての住宅を足した数よりも多いです。また、長野県の全世帯数は793,000世帯ですので、机上論では長野県民が全員東京に移住できるくらい東京には家が余っているということになります。

空き家問題と聞くと地方の問題と捉えてしまいがちですが、首都圏でも着実に進行している日本の病です。

空き家問題の原因は極端な少子高齢化による人口問題に起因します。今まで誰も経験したことがない異常事態が日本で起こっていて、海外からの移民を積極的に受け入れるくらいしか解決策が見出せない深刻な問題です。
(ただし、我が国は島国で、海外からの大量移民の受け入れを行ったこともなく、欧米と違って移民を受け入れる素地がありませんので、解決策と呼ぶにはあまりにも厳しい選択です)
遠くない将来に介護、相続の問題が顕在化してくると思いますが、場当たり的な対処療法では何ともならない事態に発展しています。

人口に起因する問題は近い将来確実に顕在化します。その時になっても困らないよう、これから家を買う方は、地域の人口動向に特に注意し、日本の人口が減ってもなお人が集まる立地選びを行いたいものです。

梅雨の時期をさわかかに過ごすための、対策されてますか?

2016年06月25日

 

梅雨の時期には、天気が良くないので気分も憂鬱になりがちで、更に湿気が多いのでカビが発生ししたりなど、身体に悪影響を及ぼすことも多いかと思います。
そんな梅雨の時期を少しでも快適に過ごす為に対策をされてみてはいかがでしょうか?

この時期に気になるのは、やはりカビの発生だと思います。

【カビが発生しやすい条件】

温度:発生しやすいのは20~30℃で、特に25℃前後で活発に発生。
湿度:発生しやすいのは湿度60~80%。75%を超えると活発に発生。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

バスルームやキッチンはカビが発生したらなかなか取れない場合が多いですねよね?
お風呂を使用した後は、水を全体にかけるとカビの発生を防ぐとこが出来たり、また発生した後の掃除もゴシゴシこするのではなく、市販のカビとり洗剤などをかけた上からサランラップをかけて30分放置しておくだけで、あっと言う間にカビがなくなってしまいます。

室内は押入れや下駄箱など出来る限り換気をするなどすれば、少しは防ぐことが出来ます。

家を購入されてもカビだらけにしてしまっては勿体ないので、出来る限りの事をやってこの梅雨を乗り越えましょう。

ホールダウン破断の衝撃

2016年06月22日

6月号の日経ホームビルダーは耐震に携わる者にとって衝撃的なタイトルでした。

今回の熊本地震での被害状況を調べたところ、ホールダウン金物が破断している物件があったそうです。
ちなみにこの建物は2001年完成ということで、耐震としては現行法と言われる2000年基準以降の建物でした。

ホールダウン金物というのは、柱と土台、基礎を緊結する金物で、地震動によって発生する柱の引き抜けを防止する目的で設置されます。
柱が引き抜けて倒壊すると、1階だけが倒壊し、2階が上に乗るという崩れ方になります。
阪神淡路大震災でも見られた倒壊で、柱の引き抜け防止対策として、2000年6月からは適切な金物を使用することになりました。

細かな原因追及は今後の課題となるのでしょうが、個人的には2000年基準の建物でも被害が出たことに驚きを隠せません。

詳細は是非記事をご覧いただきたいのですが、破断したホールダウン金物は25kN用(非常に強い)で、それを上回る地震動だったというよりは、当該箇所に引抜け力が集中するような設計だったのではないかと推測します。

建築基準法や性能表示制度で建物の強さを示すものさしは存在します。しかし、それはあくまでものさしでしかなく、結局のところその建物にとって最適な状態なのかが問われるのだと思います。
こういった震災が発生すると、いたずらに強くすればいいと考える方も多いようですが、まずは基準が示す強さを発揮できる施工なのか、また、バランスの良い設計になっているのか、基準を超えた高いレベルでの判断が求められるのかもしれません。

今回の震災では建物の性能について多くの貴重な教訓が得られると思います。その教訓を活かして来るべき次の災害に備えたいと思います。

人工知能(AI)を活用した住宅査定!地価算出データを公開?!

2016年06月21日

 

不動産購入時に消費者が抱える問題として、
「対象住宅の性能が不安」
「価格の妥当性が不明」
「購入後のサポートがない」
「住宅購入と同時に行うリフォームの手続きの煩雑さ」
「住宅ローンと共にリフォーム費用のローンがどの程度借入可能かが分からない」
「耐震基準適合証明書などの発行手続きが煩雑」
などが挙げられます。

その一つである「価格の妥当性」について、6月20日(月)の日本経済新聞の朝刊に表題の記事が出ており、今後の動きに注目です。
http://www.nikkei.com/article/DGKKZO03804340Z10C16A6NN1000/ 

現在、人工知能(AI)を活用して中古マンションなどの物件価格を査定する動きが広がっています。
国土交通省はこうした動きを後押しするため、2017年度にも公示地価の調査過程で得られる賃料などの情報を開示するようです。
不透明な面が多かった不動産の査定基準が明確になれば、中古住宅の取引活性化につながります。価格の妥当性も明確になります。

IT(情報技術)各社は人工知能(AI)などを使って公示地価や地図、売買実績など日々更新される情報をビッグデータとして自動で収集・分析し、査定価格を随時算出するシステムを開発しており、その動きを後押しするため、国交省は不動産情報の開示を拡大するようです。
毎年の地価公示で不動産鑑定士が調べる建造物の形態や賃料など、これまで非公開だったデータを開示する検討を始めたようです。

IT各社のシステムについては、まだまだ改善が必要なものも多いのですが、このような人工知能(AI)を活用したシステムで価格の妥当性を判断する事が増えそうです。

住宅街にコンビニOK?

2016年06月19日

こんにちは、大内です。

梅雨真っ盛りなはずなのに、あまり雨がふらず水不足が心配

され始めていますが、どうなることやら。

 

さて、今回の話題は、『住宅街にコンビニOK?』です。

どういうことかというと、人口過疎化にともなう買い物難民救済の為、

低層住宅が立ち並ぶ『第一種低層住居専用地域』にコンビニを

つくれるようにしようということです。

(たまたまですが、ひとつ前のブログで橋本君が用途地域について

説明してくれていますので、一緒にご覧になってください♪)

 

『わーい!うちの近くにもコンビニができる♪』

という意見もあれば、

『住居専用地域にしている意味がない、、、』

などの意見がでているようです。

どちらが正しいということもないかと思いますが、みなさんはどう思われますか?

 

ちなみに、私が住んでいるところもこのエリアなので、コンビニが近くに

ありません。(さいたま市の緑区です♪)

個人的にはコンビニの配送トラックなどが入ってきて静かな住環境が、、、

といったところです。

 

このブログを見て、お家探しをされている方も気に入った物件がある

ところがどんなエリアなのかを確認してみてはいかがでしょうか。

ではまた♪

 

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設備の不具合の責任≪中古住宅の保証 

2016年06月18日

 

住宅に付帯する設備についても、不具合の修復等に関して取り決めを行ないます。

中古住宅の売買をするときには、契約条項の中に「売主の瑕疵担保責任」というのがあるということについては、先日の記事『売主の瑕疵(かし)担保責任の範囲と「瑕疵保険」の対象範囲の差≪中古住宅の保証 その①≫http://smile.re-agent.info/blog/?p=2770』でご説明しましたが、その他、付帯設備に関しては、「引渡し後7日間以内(※1)に発見されたものは、売主の負担において修復」と定めることが一般的です。重要事項説明の際に「付帯設備表(※)」を用いて、設備の有無や不具合の有無等、現在の状況について売主から説明を行ない、付帯設備表記載内容と相違がある場合には、売主負担で修復となります。例えば、換気扇をつけると音がするとか、○○は不具合無とか、○○は残置・撤去といったものです。ちなみに、家具等荷物やエアコン、照明といったように後から設置したようなものは、全て売主側で撤去というのがベースで、売主も次の家で不要だし、たまたま買主も欲しいというものは残置、というような取り決めを行ないます。

その他、細かなキズ、汚れについては、賃貸ではなく売買ですので、売主に修復義務はなく、現況のままの引渡しとなります。

ちなみに新築の場合には、キッチンやお風呂等設備関係の不具合は、あくまで建築会社やメーカーのアフターサービスの一環として、1~2年程度保証されていることが多いです。(主要構造部に関しては、瑕疵保険付保(あるいは供託による資力確保)により、10年間は担保されています。)

※1売主、買主双方協議の上、決めることができますが、1週間と定めるのが一般的です。

※2「付帯設備表」は、対象となる物件の設備について「水まわり」、「居住空間」、「玄関・窓・その他」に区分しています。「設備の有無」の欄は、売買対象となる設備を明らかにするもので、売主様が「有」とした設備が引渡しの対象となります。また、「有」と記入した設備に関して故障・不具合等がある場合は、将来のトラブルを防止するために、その状況を書いて買主に説明します。

用途地域について

2016年06月18日

みなさんこんにちは、橋本です♪

今日はかなり暑かったですね。

これからもっと暑くなるのかと思うとうんざりします。

皆さんも体調管理にはお気を付けください。

 

今回は、用途地域というものについて話したいと思います。

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土地には都市計画法による「用途地域」が定められています。

これは、商業地域や工業地域など12の用途を定めるものです。

建設できる建物の内容や大きさ、高さなどが制限されます。

建売住宅を購入するときは、この「用途地域」のことを知っておく必要があります。

静かな環境を求めるなら"イッテイソウ"

用途地域には12の分類があり、最も規制が厳しいのが、第一種低層住居専用地域です。

そこに建設できるのは高さ10mまでの低層住宅。

工場はもちろん、店舗も基本的に建設できません。

静かな環境が保たれるので、一戸建てに適した場所とされます。

これが、第二種低層住居専用地域になると、低層住宅とともに、小規模の店舗も建設できるようになります。

第一種中高層住居専用地域になると、5階建て程度のマンションが建設できるなど、少しずつ建設できる建物の幅が広がってゆくことになります。

一戸建て住宅地として、静かな環境、ゆったりした街並が形成されやすいのは最初に取り上げた「第一種低層住居専用地域」。

省略して「イッテイソウ」などと呼ばれる場所です。

イッテイソウなら、閑静で日当たりのよい環境が形成されます。

「高さ10mまで」と規制される場所が多く、その場合、3階建て住宅も建設可能ですが、現実的には2階建てが中心となります。

理由は、高さ制限とは別の制限=斜線制限とよばれるものがあるからです。

斜線制限は建物による日陰を制限するための決まり、と考えればわかりやすいと思います。

じつはこの斜線制限のほうが厳しいために、3階建て住宅が簡単に建設できないのです。

3階建てが建設されやすい、商業系の場所

その点、3階建てを建設しやすいのは、駅に近く、商業地域や近隣商業地域に指定されている地域です。

それらは、「商業系の場所」とよばれ、ゆったり暮らすことよりも土地の高度利用を第一に考えられています。

目の前を別の建物でふさがれても文句がいえない場所なので、3階建てが建設できるのです。

当然、日当たりのよさや眺望の良さを望むことはむずかしいでしょう。

一方で、駅に近く、買い物に便利という長所もあります。

そのため、「環境よりも、利便性が大事」と考える人向きに、3階建ての建売住宅が分譲されることになるのです。

 

次回は、在来工法とツーバイフォーの違いについてお話します。

「超低金利を背景に 平均2.6年で借換えを決断!」

2016年06月17日

 

アルヒ(株)(東京都港区)は、全期間固定金利型の住宅ローン「フラット35」の金利が過去最低を記録し続けている流れを受け、同社で「フラット35」を借り入れ、再度「フラット35」へ借り換えを行った527名を対象に、何パーセントの「金利差」で借り換えを行ったのか調査を実施しました。

★8割以上の人が「金利差1.0%未満」で借り換えを実施
借り換え前後の金利差について調査したところ、借り換え前後の金利差が「1.0%未満」が80%以上を占める結果になりました。
中でも金利差「1.0%未満~0.5%以上」が約60%、
次いで「0.5%未満~0%以上」が約20%という結果に。

<住宅ローンの借り換え前と借り換え後の金利差>


住宅ローンの借り換えは、一般的に
① 「ローン残高が1,000万円以上」
② 「残りの返済期間が10年以上」
③ 「借り換え前後の金利差が1.0%以上」
という3つの条件を目安にメリットが出ると言われています。借り入れているローン状況にもよりますが、今回の調査では、1.0%に満たなくても借り換えを行っている人が多数いることがわかりました。

借り換え前と借り換え後の金利差について、最大/最小/平均値について調査をしたところ、最小金利差は「0.16%」、平均すると「0.7%前後」で借り換えを行っていた。借り換えメリットが出る目安とされる“金利差1.0%以上”の条件を満たさずとも、借り換えを実行する傾向が分かっています。

★借り換え前の金利は2%前後、平均2.6年で借り換えを決断!
借り換え前と借り換え後、それぞれの住宅ローン金利を調べると、借り換え前の平均金利は「2.20%」、最高金利は「2.63%」、最低金利は「1.54%」。借り換えを実行した人が一番多い、ボリュームゾーンの金利は、2013年1月、3月、8月の「1.99%」で、次いで2011年3月の「2.54%」、2011年の4月、5月の「2.63%」という結果でした。
また、借り換えまでの平均期間は約2.6年。短い期間でも積極的に借り換えを行っている人の多いことが分かります。

★借換えを検討してみる価値あり!?
日銀の-金利政策の影響を受け、過去最低基準の金利を記録しています。
借り換えによる大きなメリットを享受できるチャンスですので、金利差が1.0%に満たない方も、借り換えを検討してみる価値があるかもしれません。
ローン残高や、今借りている住宅ローンの金利、残りの返済期間よって、借り換えによるメリット金額は異なりますし、借り換えに必要な諸費用も考慮する必要があります。

もうすでにローンを組んでいる人は、この過去の最低水準の金利を傍観することなく一度どのぐらいのメリットが出るかチェックしてみましょう!

フランスで豪雨。パリ・セーヌ川氾濫!!

2016年06月16日

 

5月の降水量が過去150年間で最高の記録。

6月上旬、フランスで数日続いた豪雨で、パリを流れるセーヌ川が増水し氾濫した水が膝を超える深さにまで達していたようです。
過去30年で最も水位が高く、セーヌ川の水位は6メートルを超え、川沿いのお店などは浸水しており、またパリで有名なルーブル美術館の彫刻なども避難し休館となってしまいました。
完全に、水が引くには数週間かかるそうです。

弊社で住宅購入をされる場合には必ず洪水ハザードマップを確認し、火災保険をご提案する際にも確認しておりますが、今後何があるかわからないのが自然災害です。日本でも東日本大震災や熊本地震などもそうですが、広島の土砂災害やゲリラ豪雨による床上浸水もこれから梅雨時期となるので、今ままで大丈夫だったから大丈夫と安心するよりも何かがあった時に備え、手厚い保険に入っておく事をお勧めします。

日本初の認可!中古住宅用の瑕疵(かし)保険に新たな特約メニュー提供開始。≪中古住宅の保証 (番外編)≫

2016年06月13日

 

先日の記事『売主の瑕疵(かし)担保責任の範囲と「瑕疵保険」の対象範囲の差≪中古住宅の保証
その①≫で、売主の瑕疵(かし)担保責任と中古住宅用の瑕疵保険の補償範囲のご説明の中で、 “シロアリの害について、
売主の瑕疵担保責任の範囲には含まれるが、瑕疵保険では対象外”と書きました。
ところが、2016年6月1日に瑕疵保険法人の内の一社「住宅あんしん保証(東京都中央区」から、このシロアリまで保険対象とする新商品がリリースされました。
瑕疵保険は新商品等について国土交通省の認可を受けなければ販売を開始できないのですが、今回の商品が初の認可となります。

詳しくは下記リンクをご覧下さい。

「既存住宅売買瑕疵保険および既存住宅個人間売買瑕疵保険における「シロアリ損害担保特約」引受開始のお知らせ」

https://www.j-anshin.co.jp/files_info/20160601094953.pdf

中古住宅を安心して買う為の制度が続々と登場しますね!今後に益々期待です!

梅雨時の湿気対策

2016年06月13日

こんにちは、営業の大内です。

他の営業のブログの書き出しが”梅雨に入りましたね”的な感じ

でしたので、わたしはあえて触れずにおきます。

それよりも、今年ももう半分くらいが過ぎようとしていることに

驚いています。

毎年のことですが、早いものです!

年をとるほど、早く感じるようですが、、、、

 

さて、今回のお題は、『梅雨時期の湿気対策』です。

湿気が70%、温度が25度前後になる梅雨の時期は、カビや食中毒菌など、

健康を害するものが発生します。

カビや菌は「水分」「温度」「栄養分」の3つがそろうと、発生しやすいので要注意。

梅雨の時期は特にこまめに掃除をするのがベターです。

キッチンの蛇口やお風呂で見かけるピンクの汚れも実は酵母菌と呼ばれる栄養分の一種

なので、見つけたら、なるべく早く汚れを落とさないと、気が付いたらカビに変わってしまいます。

エタノールなどの消毒液を使って拭きとれば、カビのもとをやっつけるのに効果的です。

室内ではエアコンを使って除湿をするのもいいですが、電気代のことを考えるともう少し

リーズナブルに済ませたいですね。

 

そんなときにぜひ活用していただきたいのが、扇風機です♪

扇風機を1時間ほど回して、滞っている空気を循環させるだけでも湿気防止につながるので、

ぜひ試してみてください♪

梅雨時期は体調を崩すことも多いので、皆様、体調管理にはご留意ください。

では、また!

 

キャプチャ

建ぺい率と容積率の応用編

2016年06月13日

皆さんこんにちは。橋本です♪

今日は少し肌寒いですね♪

本日は先週に引き続き建ぺい率と容積率の応用編についてお話しします。

歴史ある住宅地では建ぺい率30%も

一戸建ての場合、ゆとりや日当たりのよさ、静かな環境も大切なので、建ぺい率は低くなります。

とはいっても、建ぺい率20%では建設できる建物が小さくなります。

1階部分が50m²の家を建てようとすると250m²もの土地が必要になり、土地代が高くなります。

高い土地代を払って庭が異様に広い家など、よほどのお金持ちでないと買う気にならないでしょう。

そこで、建ぺい率が大きすぎず、小さすぎずの場所が一戸建ての適正地ということになちます。

具体的には建ぺい率50%がほどよい数値。

実際、建売住宅が建設されるのも、建ぺい率50%の土地が多くなっています。

ところが、世の中には建ぺい率40%とか30%という土地もあります。

鎌倉のように歴史ある住宅エリアや田園調布のような高級住宅、さらには畑が目立つ田園地帯では建ぺい率が低く設定されるのです。

現状の住環境を守ろうとして、建ぺい率が抑えられるためです。

ただし、田園地帯の場合、開発が進むと建ぺい率の見直しが行われます。

30%が40%に、さらに50%に上げられるケースが多いです。

そのため、田園地帯の開発が進み、建ぺい率が50%になったあたりで急に建売住宅が増えるという現象が起きてしまうのです。

容積率が低いと、2階が小さい家になる

一戸建てが多く集まる住宅地では、建ぺい率とともに、容積率も抑えられます。

ここで、注意したいのは、建ぺい率と容積率のバランスが悪い土地です。

一般的に、容積率は建ぺい率の2倍というのがバランスよい比率です。

「建ぺい率50%で容積率100%」というのが、建売住宅で多い数値です。

ところが、「建ぺい率が50%で容積率が80%」というような土地があります。

建ぺい率と比して容積率が低いのです。

そうなると、総2階建ての建物が建設しにくく、1階に比べて2階が小さい家になりがちです。

昔からの住宅地には、この形式の住宅が多いのです。

それは、建ぺい率に比べて容積率が低い結果です。

一戸建てが集まる住宅地の場合、「建ぺい率50%で容積率100%」が基本の数字になることを覚えておきたいところです。

次は、用途地域についてお話ししたいと思います。

土地の所有権の上下の限界!

2016年06月12日

 

土地を所有している方はその土地のどこまでが所有権の範囲かご存知でしょうか。

民法第207条に「土地の所有権は法令の制限内においてその土地の上下に及ぶ」とあるように、基本的に、土地の所有権の範囲は地上・地下に厳密な決まりはないようですが所有することによって利益がある常識的な範囲内に所有権が及ぶと考えたほうよさそうです。
所有権の上下の限界とは上空は300m、地下は40mまでが土地の所有権範囲といわれています。

上空に関しては土地の上空300m以内については,飛行するためには,土地所有者の承諾が必要です。承諾を取らずに無断で飛行させた場合は領空侵犯になります。
ただし無断での所有『空間』の無断利用は不法行為となりますが民事的には損害賠償請求が成り立つ『損害』はあまりないそうです。

又、土地所有権の『地下』方向の限界については,大深度地下法が関係しています。
<『大深度地下』の定義>

次のうち,いずれか深い方(より深い地下)(法2条)

ア 地表から40m(法2条1項1号,施行令1条)
イ 地表から『基礎杭を支持することにより2500kN/平方メートル以上の許容支持力を有する地盤最上部+10m』(法2条1項2号,施行令2条1項,3項)

※『法』=大深度地下法,『施行令』=大深度地下法施行令

要するに,一般の宅地など,一定の強度(耐力)を持つ地面(地盤)については,『地表から40mの深さ』ということです。

余談ではありますが地下鉄をつくる際には該当する土地所有者に権許可をいただいているそうです。

借地権付き建物の意外な落とし穴!

2016年06月07日

 

販売チラシを見ていて、「これは安いな」と思う物件を良く見てみると、土地権利が借地権だった、というケースがあります。

借地権のデメリット、特に「流動性」に関しては以前の記事のとおりです。
「どうしてこの物件はこんなに安いの・・・?」

それでは、流動性以外にも気を付けなければならない点はあるのでしょうか。

例えば、「地代負担があるといっても、固定資産税だと思えば変わらない。」「今後絶対に売ることはないし、引っ越しが必要になったらそのまま貸せばいい。」こういった考えで、借地権のデメリットをクリアする方もいらっしゃると思います。

借地権のメリットは、そもそも購入価格を抑えられる点や、相続が発生した場合にも、相続税を抑えることができる点や相続登記が不要な点もあります。

そこで、今回お伝えする借地権の落とし穴が発生するケースは、「将来、底地(借地の所有権)を購入することができることになった」場合です。
地主さんから、底地の買取りについて打診がされるケースは、たまにあります。

無事に地主さんから底地を後から購入できた場合であっても、「不動産取得税」がかかってしまう点に注意が必要です。

一般的に、土地と建物を同時に購入した場合には、不動産取得税の減免が適用され、不動産取得税がかからないことが多いですが、借地権付き建物を購入して、長期間経過後に底地を購入した場合には、不動産取得税の減免が適用されません。

さらに、不動産取得税の計算の基準になる価格は、土地全体の価格になります。
通常、5000万円の土地の場合、借地評価は7割程度とすると、借地権が3500万円、底地は1500万円くらいと評価されます。

例えば、地主さんから底地を1500万円で買い取る話がまとまった場合であっても、不動産取得税については、5000万円の土地を取得したとして課税されてしまいます。

底地を購入してから数か月後経過して、不動産取得税のお知らせが届いてびっくりする、という話も良く聞きます。

イレギュラーな要素がある場合には、気を付けなければならない点が多岐にわたります。

シェアビジネスの中に見る不動産の『所有』と『シェア』の違いについて?!

2016年06月07日

 

6月4日(土)の日本経済新聞に車や部屋などを貸し借りする「シェアビジネス」で、経済産業省と業界団体が共通基準をつくり、損害保険の加入義務付けや、利用者への情報開示などを盛り込む予定との記事が出ていました。将来的には優良企業の認証規格にすることも検討し、信頼性を高めて、新たな市場の育成につなげるそうです。

そもそも、シェアビジネスとは空き部屋、たまにしか乗らない車、空き時間などの「遊休資産」を必要とする人に有効活用してもらい、お金を受け取る新たなビジネスの仕組みの事です。近年、インターネットを通じた借り手と貸し手のマッチングで急速に拡大しています。

日本の家計資産における資産別の割合を見てみますと、約7割は不動産となっており、資産形成の中に不動産を『所有』することの必要性が感じられます(総務省 平成21年全国消費実態調査より)。

http://www.stat.go.jp/data/zensho/2009/shisan/pdf/gaiyo.pdf

不動産を所有するということは、自宅に投資していることと同義ですし、資産形成につながるものと考えます。常に『シェア』する生活をして、お金がなくなった場合は生活に困るようなシーンが予見されますし、老後を迎えた際に住む場所に困らないよう、資産形成をどこかで行っていく必要性があるようです。また、不動産を通じて『所有』と『シェア』について考えると、『貯蓄性』の違いがあります。全てを所有することは難しい為、必要なシーンに応じて『所有』と『シェア』を使い分けしていくことが重要です。

経産省と業界団体の「シェアリングエコノミー協会」などの有識者らが集まり、6月中にも官民協議会を立ち上げ、共通基準づくりを始めるようです。業界団体には自家用車の配車サービスのウーバージャパン、民泊大手の米エアビーアンドビー(Airbnb)など多くの分野の企業が参加していますが、民間協議会で今後の方針を決めていくようです。

このような報道が増えていますので、『所有』と『シェア』の違いについて、真剣に考えていただければ幸いです。

東京23区のアパートは空き家だらけ

2016年06月07日

 

日本経済新聞の報道によれば、不動産調査会社が発表した2016年3月の賃貸住宅の空室率は東京23区で33.68%、神奈川県では35.54%、千葉県では34.12%、埼玉県では30.90%となりました(23区以外の都内は31.44%)。実に1/3が空室であることがわかりました。

首都圏でアパートの空室率が急速に悪化したのは2015年の夏ごろからだそうです。2015年から相続増税が始まり、その対策としてアパートの建設が進み、需給バランスが崩れたことから、空室率が急速に上昇したという構図です。

相続税を圧縮したいという所有者側の都合と、貸出を伸ばしたいという金融機関側の都合、請負件数を増やしたい業者側の意向の合致による経済合理性からかけ離れた投資は、収益を生まないだけでなく、将来の資産価値も引下げるものだという認識も必要ではないかと思います。

不動産の価値は「立地」です。人口減・家余り時代で高齢化が問題を複雑化させています。今起きているのは壮大な「ババ抜き合戦」です。収益性の悪い立地は「ババ」です。幸いにもまだ日本には「ババ」を引いてくれるだけの人口の余力があります。今考えなければならないのは相続問題を言い訳に問題を先送りすることではなく、所有する不動産を客観的に評価し、適切な判断を行うことです。

今問題が顕在化しているのは賃貸市場、つまりある程度資産を持っている方なのですが、相続増税が問題の引き金だとすると、遅かれ早かれ居住している不動産も問題になります。この記事を読んでいる方の多くは子供世代(50代未満)だと思いますが、ご実家のことが問題になるのです。
皆さんのご実家は、介護や相続でご実家の資金化が求められたときに、借り手や買い手がすぐに見つかる「立地」でしょうか。ご自身の家探しも重要ですが、ご両親の今後の居住環境を考えることもまた重要だと思います。

消費税について...

2016年06月06日

こんにちは岡田です。
関東ももうすぐ梅雨入りがしそうな気配でイマイチ天気が
パッとしませんが今日は消費税についてお話しをさせて頂きます。

住宅購入の際に、消費税がかからないもの

住宅の取引について、建物価格や仲介手数料などには消費税がかかりますが、
土地価格にはかかりません。
また、売主が不動産会社など「課税事業者」である場合には消費税がかかりますが、
売主が課税事業者でない場合(個人)には、消費税はかかりません。
中古住宅の取引では、個人の売主と買手を不動産会社が仲介する場合がありますが、
こうした場合は個人同士の取引になりますので、住宅価格に消費税はかかりません。

土地は非課税

中古住宅は、売主が個人の場合は非課税

しかし現在は基本的に消費税込みの金額提示ですので記載してある
金額が税込み表示になります。

 

消費税増税再延期について マンション編

2016年06月06日

こんにちは、大内です。

6月に入り、そろそろ梅雨入りかなと思い気が滅入って

いる今日この頃ですが、みなさんはいかがお過ごしでしょうか。

さて、今回のお題は、『消費税増税再延期』についてです。

一般的にはうれしいけど、社会保障費などはどうなんだと、

いろいろな意見が出ていますが、不動産業界のマンション市場

においては、メリット、デメリットがございます。

新築マンション販売においては、消費税増税リミットが使えなく

なってしまうので大打撃との予想です。

ただ、中古マンション市場では、あくまで個人間売買となりますので

消費税が一切かかりません!

消費税が上がれば上がるほど、中古マンション市場は活気づいて

くるはずです。

さらに、中古売買において心配は、建物保証、建物診断などについても

増えてきています。

政府としても、新しいものを作るのも大事だけれど、古いものを

再利用する方向へ方針転換しつつあります。

これからは中古マンション市場が熱いので、ぜひ検討してみてください。

では、また♪

 

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