私たちは、さいたま市南区・浦和区・緑区地域の住まいのプロフェッショナルです

スタッフブログ:月別: 2016年11月

囲い込みって何?

2016年11月27日

こんにちは、大内です。


11月も終わりに近づきいよいよ年末を意識する頃ですね。

お仕事によっては年末進行で大変なところもあれば、そろそろお正月

モ―ドのところもありますね。

不動産業界はそろそろ年末モードでゆったりとしてくる時期になります。

さて、今回のテーマは『囲い込み』についてです。

この言葉は知らないかたの方が多いとは思いますが、年度末のお引越しに

向けてご自宅を売却する方からのご質問が結構ありましたので、良い機会

だったのでご説明してみたいと思います。

簡単にご説明すると、

『売主様の知らないところで、売主様にとって不利益な事がおこなわれていた』

というところです。どの業界でもこういった良くない部分はありますが、こういった

ところが不動産屋はなんとなく胡散臭いといったイメージにつながるのかなと

思うと悲しくなってしまいます、、、

詳細については、下記の週刊ダイヤモンドさんのページで非常にわかりやすく

説明されていますので興味のある方はぜひそちらをご覧になってください。

http://diamond.jp/articles/-/69998

ちなみに草野工務店では一切そういった事はやりません!

地元密着の会社ですので悪い噂は命とりです。

50年積み重ねてきた実績が一瞬にして崩れてしまいますから。

では、また来週!

 

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仮換地・換地とは??

2016年11月26日

皆さんこんにちは!草野工務店の篭橋です。

一昨日は11月にして約50年ぶりに雪が降り、ほんとに寒かったです…

これからも寒い日が続くと思うので、体調管理にはお気をつけ下さい!!

それでは表題の通り、仮換地・換地についてお話させていただきたいと思います。

 

仮換地・換地とは

下図のように、区画整理を行って新しい土地をもらいます。

この新しい土地、区画整理によって割り当てられた土地を換地と言います。

そして、この区画整理によって土地を所有者等に割り当てることを換地処分といいます。

通常割り当てるではなく『移動する』と書かれていますが、遠く離れた場所に移動することはほとんどありません。

なぜなら、換地先を決めるルールとして、「照応の原則」というのがあるからです。

簡単にいうと、「換地」と「換地処分前の土地(従前の土地)」とを比較した場合に、

その位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等が、だいたい同じになるように、

計画しないといけないということです。

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仮換地

仮換地は、換地処分を行う前に仮に換地を指定するものです。

基本的に、仮換地したところが、換地になります。

多くの方が、「従前の土地」→「仮換地」→「換地」と全く別の土地を2度にわたって移動すると理解していますが、

それは少し違います。

土地区画整理事業は何年もかかって工事を進めていきます。

そして、換地処分は全ての工事が終わった後に行うのが原則となっています。

そうすると、一部は工事が終わっているのに、

換地処分が行われていないから使えない・・・・というのは、もったいないですよね!?

だから、工事が終わった部分から、使用収益できるように仮換地を指定するわけです。

 

以上が簡単なまとめになります。少しでも参考になりましたか?

ではまた次回に…

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窓ガラスにも注目♪

2016年11月26日

皆さんこんにちは、橋本です。

最近は朝晩がかなり冷え込むので布団から出るのを躊躇する方も

増えて来たのではないでしょうか?

僕もそのうちの1人です。

 

いきなりですが皆さんが毎日生活しているその家の窓ガラス、一枚ガラスじゃないですか?

というのも、家の中を快適な温度に保つために重要なのが窓ガラスだ

ということを知らない方も多いのではないでしょうか?

 

『いや、私は知ってる。ペアガラスにすればいいんでしょ?』

と心の中で思っているあなたでさえも、

ペアガラスに色んな種類がある事を知らないのではないでしょうか?

 

今回はその中でも最近注目されている”Low-e復層ガラス”について触れて行きたいと思います。

 

そもそも”Low-e”というのは、Low Emissivity  (低放射) の略です。

つまり、熱を逃がしにくいという意味で使われています。

なぜ熱を逃がしにくいのかと言いますと、構造に秘密があります。

Low-e復層ガラスは、内側のガラスに特殊金属膜を施すことで

遮熱性、断熱性、UVカットなどの効果が期待できるのです。

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簡単に言えば、夏は涼しく、冬は暖かく、ついでに紫外線もカットというわけです。

さらに冬のいや?な結露も防ぎます♪

 

これから家を探す方、探されている方、これからは窓ガラスにも注目して

物件探しをしてみてはいかがでしょうか?

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マンションの管理形態について

2016年11月21日

皆さんこんにちは!草野工務店の篭橋です。

 

今回は見出しの通り、マンションの管理形態について

簡単にお話しさせていただきます。

 

管理形態とは、マンションの管理人の勤務形態によって分類される

管理のあり方のことをいいます。

管理形態には、

●常駐管理・・・管理人が住み込んで勤務する形態

●日勤管理・・・管理人が通勤する勤務形態

●巡回管理・・・管理人が定期的に巡回する勤務形態(例えば、週3回のゴミの日に見回りをするなど)

●無人管理(自力管理・自主管理)・・・管理人を置かない形態(例えば、清掃のパートタイマーを雇うなど)

などがあります。

 

マンションをお探しの方は、ぜひ参考にしてみてください!!

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在来工法とツーバイフォーの違い

2016年11月20日

みなさんこんにちは、橋本です♪

みなさん体調はいかがですか?

今回は在来工法とツーバイフォーの違いについてです。

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一戸建て住宅を建てるとき、悩みどころとなるのが、どの工法で建設するか、ということです。

木造ならば、在来工法かツーバイフォーかで悩みます。

この二つは、どんな違いがあるのか、わかりやすく解説しましょう。

木材を節約し、窓を大きくできる在来工法

在来工法というのは、「昔から日本にあった建築方法」という意味です。

日本では柱と梁を組んで家の骨組みを造る手法が用いられてきたため、木造軸組工法や在来軸組工法という呼び名もあります。

ただし、初期の木造住宅はもっと原始的な方法で建設されました。

校倉(あぜくら)造りのように木を組んで家を形成したものと考えればいいと思います。

校倉造りは、木をたくさん使います。

ところが、日本の木は生育が遅く、太く育った木は貴重です。

貴重な木を無制限に使うことはできません。

加えて、高温多湿の日本では、窓や部屋と部屋との仕切を大きく開け放す必要がありました

このような制限をクリアする方法として考え出されたのが、軸組工法というわけです


柱と梁で建物を支え、壁は土を練って塗り固める方法なら、使用する木の量を節約できます。

加えて、大きな開口部(窓など)も設けやすいです。

以上の理由で、日本では軸組工法が発展し、古くから地元に根付いて建設業を営む工務店は、たいてい在来工法を得意とするわけです。

欧米で発達したツーバイフォー工法

ツーバイフォーは、2X4(ツーバイフォー)インチの断面をもつ角材とベニヤ板で丈夫なパネルをつくり、このパネルを床や壁にして家を造り上げる方法です。

壁パ正確に言うと、壁式構造のうち2X4インチの角材を使った家がツーバイフォー住宅です。

しかし、壁式ネル全体が柱の役割を果たし、床パネル全体が梁の役目を果たすため、壁式構造とも呼ばれます。

構造に用いられる木材は2X4インチだけとは限らず、欧米では2X6(ツーバイシックス)インチや4X8(フォーバイエイト)インチの断面をもつ、より太い角材を用いることもあります。


壁式構造の住まいは、いわば木箱のような構造であるため、地震の揺れのように水平方向の力がかかっても変形しにくいです。

つまり、揺れにくいです。

それが、「地震に強い」といわれる理由で

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固定資産税について

2016年11月20日

こんにちは、大内です。

11月もあと半月をきり、もうすぐ年末になりますね。

不動産業界では、今月中にご契約されたかたは、年内に引っ越しをして、

新年を新居で迎える事ができるので、結構バタバタしています。

実はわたしも2世帯住宅に建て替えたときには12月中の引っ越しで新年を

迎える事が出来ました♪


さて、今回のテーマは『固定資産税』についてです。

これからマイホームを購入される方には必ずかかわってくることなので知っておいて

も損はありませんのでご説明いたします。


土地や建物を所有している人に毎年課される地方税が、固定資産税です。

一般的に、木造住宅である一戸建てより、鉄筋コンクリート造のマンションの方が

より耐用年数が長いと考えられているため、マンションの減価償却期間が47年で

あるのに対して、一戸建ての場合は22年に設定されています。

耐用年数が長いということは、固定資産税を払う期間も長いということ。

加えて、土地の持ち分が少ない分、マンションでは評価額に占める建物の割合が

より多くなります。一戸建ての場合は22年経てば建物の価値はほぼなくなり、土地

のみに課税されるのに対し、マンションの場合は、47年間は、建物に対する固定資産

税を払い続ける必要があるのです。


いくらかかるかは、場所、建物等によって変わってきますので一概には言えませんので、

詳しく知りたい場合は、草野工務店の担当営業にお尋ねください。

では、また!

 

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旗竿地について

2016年11月13日

こんにちは、篭橋です♪

最近は夜になると、コートが欠かせなくなってきました。

今回は、旗竿地についてお話します。

 

1.旗竿地のデメリット

 

市街地に多い旗竿地。
家が密集しているエリアである以上、

このような形状の土地は致し方ない部分があります。

 

旗竿地のデメリットとしては、

·         出入りがしづらい

·         家が建て込みがちなので、プライバシーの面が心配

·         採光や通風の面で工夫が必要

·         土地の出入り口部分が固定されているので、間取りもある程度決まってしまう

·         セキュリティ面で不安を感じることがある

·         通路部分を2台以上の駐車場として使用する場合、縦列駐車となり不便

などがあります。

 

 

2.旗竿地のメリット

 

デメリットばかりがつい目につく旗竿地ですが、

それを上回るメリットが見いだせる土地が発見できるケースがあります。

それは、やはり市街地、特に人気のあるエリアの土地です。
人気のある利便性高いエリアは、それでなくても土地が高いもの。

 

旗竿地のメリットとしては、

·         希望する人気の高いエリアであっても比較的安く購入できる

·         人気エリアにありがちな、まちの喧騒から離れて静かに生活できる可能性

·         通りからは見えないので、家の外観よりも内装に建築費用のウエイトを置ける

·         お子さんがいらっしゃるなら、玄関のすぐ目の前が車通りでないことからくる安全性

などがあります。

 

以上をふまえて、旗竿地にするのかしないのか判別してみてください!!

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バス便エリア

2016年11月11日

皆さんこんにちは、橋本です♪

暦の上ではもう冬です♪

あっという間に2016年も過ぎ去ろうとしています♪

年末は不動産の動きは鈍ります。

そこが狙い目だったりもするわけですが、今回は"エリア"についてのお話をしたいと思います。

 

建売住宅が繁華な駅前には建設されることは少ないです。

駅から離れた場所に建設されることが多く、なかにはバスを利用する立地の物件もよくあります。

そんなバス便エリアの一戸建てを買って大丈夫ですか?と聞かれることもしばしばです。

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バス便利用でも、購入してよい条件は?

バスを使わなければ電車の駅までたどり着けない場所、いわゆる"バス便エリア"は不便です。

しかし、その分、分譲価格が安いのも事実です。

駅に近い住宅と同じ価格で、格段に広い家が手に入ります。

そういった長所もあるために、「便利さを取るか」「ゆとりを取るか」で多くの人が迷うことになるわけです。

割安感があるのは電車の駅ができる見込みのない"ずっとバス便エリア"の物件です。

それを選んでいいのでしょうか?。

私は、「それでも、選んでよい」と思っています。

戸建て住宅であれば、利便性と共に環境のよさや住戸のゆとりも重要です。

環境のよさとゆとりを重視した結果、駅から離れてしまっても、それはそれで正しい選択といえるからです。

ただし、"バス便エリア"の物件を買う場合、いくつかのチェックすべき項目があります。

まず大切なのは、「バスが利用しやすいかどうか」です。

以前に比べて路線バスは利用しやすくなっています。

時刻表どおりに運行されることが多いし、深夜まで便が設定されているところもあります。

そういった「正確で本数が多い」バス便であれば、住んだときの不便さは少ないでしょうから、合格点を与えられるでしょう。

バスの本数が多く、時刻表通りに運行されれば、「駅から徒歩12分」よりも「駅からバス8分徒歩2分」のほうが便利ではないでしょうか

特に雨の日や猛暑の日はバスのほうが快適です。

そう考えるとバス便の物件も"あり"ではないでしょうか?

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浦和区オープンハウス情報♪

2016年11月07日

 

 

こんにちは♪角田です♪

 

 

本日は、今週の土日のオープンハウス情報をお送り致します。

 

 

【今週の浦和区オープンハウス情報】

 

 

①ヒルズ浦和 北浦和徒歩10分 3LDK+N 4,550万円

 

 

②ライオンズステージ 浦和徒歩14分 3LDK 3,580万円

 

 

気になる方は、浦和区担当の角田までご連絡下さい。

 

 

土日はもちろん、平日のご案内も可能です。

 

 

また、浦和区でお探しの方はご気軽にご連絡下さい♪

 

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住み替えローンについて

2016年11月06日

こんにちは、大内です。

11月に入り、そろそろ年末の足音も近づいてきましたが、皆様はいかがお過ごしでしょうか。

我が家では急きょ年末に旅行をする予定が浮上しましたが、時すでに遅し。

交通機関も宿もあまり空いていません、、、

どうしようか夫婦で考え中です♪

 

さて、今回のテーマは、『お住み替え』です。

先日、ご自宅のご売却を検討されている方からご相談があり、今の家が売れて、

ローン残債がなくなったら新しい家を購入したいとのことでした。

この方は、もし売却したとしても、ローンの残債がのこってしまった場合は、貯金などで

ローンを帳消しにしないと新しい家は買えないと思い込んでいました。

そこで、『住み替えローン』というものをご提案させていただくと、売却のご決心をされました♪

簡単にご説明すると、今住んでいるお家を売っても、ローン残債が残ってしまった場合に、

ローン残債と新しいお家のローンをまとめて借りてしまおう!というものです。

諸条件はここでは割愛いたしますが、とても便利なローンだと思います。

同じように、売却はしたいけどローンが残ってしまいそうで無理かなとあきらめかけている方

がいらっしゃれば、ぜひ一度ご相談ください。

無理のない住宅ローン返済シミュレーションが立てられれば、きっとお住み替え後のご生活は

良いものになるはずです♪

ひとりで悩んでいても先には進みません。不動産でわからないことは不動産のプロにお任せください!

では、また♪

 

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目の前に何が立つ?

2016年11月05日

皆さんこんにちは、橋本です♪

最近は朝方がかなり冷え込みますね。

来週はもっと寒くなるそうですので体調管理はお気を付けください。

今回は、お客様によく質問される、「この前の空き地って将来何か立つんですか?」について、お話ししたいと思います。

 

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「前建て不安」という言葉はご存知ですか?

一般的には馴染みのない言葉でしょう。

しかし、不動産のプロはそれを重視し、土地を見極めるときに必ずチェックします。

その「前建て不安」について、解説いたしましょう。

目の前に何が建つのか、を予測する

「前建て不安」というのは、「将来、目の前に何が建つ可能性があるのか」を考え、好ましくないものが建つ可能性を予測することです。

例えば、建売住宅の南側が大きな野原になっていた場合、現状の眺望や日当たりは良好だが、「前建て不安は大きい」となります。

なぜなら、野原は未来永劫野原のまま放置される可能性は少ないからです。

遠からず何かが建設されるだろう。それが嫌だなと考えるわけです。

建設される「何か」が一戸建て住宅ならまだわるくありません。

しかし、工場や風俗系の店舗だったら、環境がわるくなります。

マンションも日陰を生むのであまり好ましくないと考えます。

では、「何が建つか」をどうやって予測するのか。

不動産のプロは「用途地域」と「容積率・建ぺい率」「高さ制限」などを頼りに予測を行います。

例えば、その野原が「第一種低層住居専用地域」に位置していれば、高さ10mまでの建物で工場や風俗系の店舗は建設できないので、嫌悪施設ができる可能性はまずありません。

つまり、「前建て不安が少ない」と判定できる。

ところが、野原が「工業地域」や「商業地域」であれば、工場や風俗系の施設ができる可能性があり、「前建て不安あり」と判定するわけです。

以上の判定を一般の方々が行うのはむずかしいですよね。

そこで、一戸建てを買うときは、前建て不安」に関して、きちんと質問しておくことが大切です。

「もし南側に新しい建物が建設されとしたら、どんな建物が建設可能か」

「その可能性はどれくらいあるのか」・・・などを質問して、答えに納得できれば購入すればいいのです。

注意したい「目の前が月極駐車場」

前建て不安で、一番怖いのは「目の前が月極駐車場」というケース。

月極駐車場やコインパーキングは、近い将来、何かの建物が建つ可能性が高いと思ったほうがよいでしょう。

地主が「ビルを建てよう」とすれば、すぐに工事が始まってしまうからです。

これが賃貸アパートだと、賃借人に居住権があるため、「すぐに出ていって」とはいえません。

つまり、工事が始まるまでに時間がかかります。

しかし、月極駐車場やコインパーキングは地主の一存ですぐに廃止でき、工事が開始できるのです。

逆にいうと、「この土地には遠からずビルを建てよう」と地主が考えている土地は、月極駐車場やコインパーキングとして暫定利用されやすいのです。

だから、前建て不安あり、と判定されるのです。

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建築条件付き土地について

2016年11月03日

こんにちは、篭橋です♪

最近はいきなり寒くなってきて、体がまだ気温に適応できていないこの頃です…

今回は皆様が土地をお探しになるときに気になっているかと思います、 建築条件についてお話します。

建築条件とは?

建築条件付き土地とは、あらかじめ施工会社が指定されている宅地のこと。

土地の売主か売主が指定する施工会社に建築を発注する、というのが条件になっています。

土地だけを買うのとは違い、土地の購入と住宅の建築をまとめて取引することになるので、

その分、土地の売主と施工会社の関係性が深く、責任の所在があいまいにならないよう、厳しくチェックする必要があります。

注意すべき点は?

土地の売主が参考となる住宅の設計プランを用意している場合もありますが、あくまで設計は注文住宅と同様に自由です。

ただし、指定された施工会社によっては、手掛けている工法(在来工法など)が限られていて、自由に選べない場合もあります。

また、土地の売買契約が成立した後、一定期間内に設計プランを固められずに施工会社と建築条件が成立しない場合は、

土地の契約自体が白紙になります。

少しでも参考になりましたか??

この他にも分からないことがあったら、ぜひ弊社までお越しください!!

お待ちしております♪

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