私たちは、さいたま市南区・浦和区・緑区地域の住まいのプロフェッショナルです

スタッフブログ:月別: 2016年11月

お金との上手な付合いましょう!相続の視点からは、住宅ローンの繰上げ返済はちょっと待って?!

2016年11月29日

「手元のお金がたまったら、住宅ローンの繰上げ返済を早くしたほうがいい」と言いますが、相続の点では、少し違いが出てきます。相続対策はまず「節税」という気がしますが、ある意味では違います。

相続対策は、まず「納税資金の準備」です。
不動産を相続したとき、代償分割で他の相続人にお金を払うときなど、現金が必要になります。
土地などはすぐに現金化しにくく、手元に現金ないと大変です。
そこで納税資金を増やすには、「住宅ローン」を活用します。

相続の視点からは、お金に余裕があっても住宅ローンは利用すべきです。
今のような超低金利、マイナス金利時代は特にそうです。
手元資金が多ければ、どのような事態にも対応できます。
それから完済をそれほど急がなくてもよい理由として、住宅ローンには、「団体信用生命保険」があります。
これにより死亡時はローン負債が消滅します。通常の借入金なら、相続が発生して引継いで返済しなければなりませんが、住宅ローンは団信の保険金で完済されるので安心です。
「なんとかして住宅ローンを返しておかないと、死後、子供に迷惑をかける」ということはありません。

ですからローンの返済期間中で、かつ親からの相続が発生する可能性が出てきた場合は(納税資金を確保するため)、繰り上げ返済はせずに手持ち資金に余裕を持たせておくことです。同じく、親世代が住宅ローンを繰り上げ返済しようとしていたら「納税資金のために繰上げ返済はせず、手持ち資金を確保してください」とアドバイスしてください。

あえて負債を置いておくのも、お金との上手なお付き合いのうちなのです。

ロボットが家を建てます?4~6週間の工程を2日間で!

2016年11月28日

オーストラリアでレンガを自動的に積み家を建てるロボットが登場した、最近そんなニュースがありました。

職人が4~6週間かかる作業を、2日間で可能にしました。
ロボット自体を設置する場所、また作業に必要なスペースの確保の問題、できる作業はレンガ積みのみなど、日本では活用がまだまだ難しいことも多いのですが、今の能力でこれ、ということで、将来的には各所で使用されていくことでしょう。

建設業の労働効率を向上させ、新しい工程、費用の基準ができるかもしれません。
不動産業も今後の技術革新により生産性が上がれば、より良いサービスを提供できるようになります。
業務効率を上げる技術の登場が待ち望まれますね。

囲い込みって何?

2016年11月27日

こんにちは、大内です。


11月も終わりに近づきいよいよ年末を意識する頃ですね。

お仕事によっては年末進行で大変なところもあれば、そろそろお正月

モ―ドのところもありますね。

不動産業界はそろそろ年末モードでゆったりとしてくる時期になります。

さて、今回のテーマは『囲い込み』についてです。

この言葉は知らないかたの方が多いとは思いますが、年度末のお引越しに

向けてご自宅を売却する方からのご質問が結構ありましたので、良い機会

だったのでご説明してみたいと思います。

簡単にご説明すると、

『売主様の知らないところで、売主様にとって不利益な事がおこなわれていた』

というところです。どの業界でもこういった良くない部分はありますが、こういった

ところが不動産屋はなんとなく胡散臭いといったイメージにつながるのかなと

思うと悲しくなってしまいます、、、

詳細については、下記の週刊ダイヤモンドさんのページで非常にわかりやすく

説明されていますので興味のある方はぜひそちらをご覧になってください。

http://diamond.jp/articles/-/69998

ちなみに草野工務店では一切そういった事はやりません!

地元密着の会社ですので悪い噂は命とりです。

50年積み重ねてきた実績が一瞬にして崩れてしまいますから。

では、また来週!

 

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窓ガラスにも注目♪

2016年11月26日

皆さんこんにちは、橋本です。

最近は朝晩がかなり冷え込むので布団から出るのを躊躇する方も

増えて来たのではないでしょうか?

僕もそのうちの1人です。

 

いきなりですが皆さんが毎日生活しているその家の窓ガラス、一枚ガラスじゃないですか?

というのも、家の中を快適な温度に保つために重要なのが窓ガラスだ

ということを知らない方も多いのではないでしょうか?

 

『いや、私は知ってる。ペアガラスにすればいいんでしょ?』

と心の中で思っているあなたでさえも、

ペアガラスに色んな種類がある事を知らないのではないでしょうか?

 

今回はその中でも最近注目されている”Low-e復層ガラス”について触れて行きたいと思います。

 

そもそも”Low-e”というのは、Low Emissivity  (低放射) の略です。

つまり、熱を逃がしにくいという意味で使われています。

なぜ熱を逃がしにくいのかと言いますと、構造に秘密があります。

Low-e復層ガラスは、内側のガラスに特殊金属膜を施すことで

遮熱性、断熱性、UVカットなどの効果が期待できるのです。

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簡単に言えば、夏は涼しく、冬は暖かく、ついでに紫外線もカットというわけです。

さらに冬のいや?な結露も防ぎます♪

 

これから家を探す方、探されている方、これからは窓ガラスにも注目して

物件探しをしてみてはいかがでしょうか?

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要注意!管理不全のマンション急増しています!

2016年11月25日

先日、こんな記事を目にしました。

一部抜粋記事

「毎日新聞が都道府県や人口20万人以上の市区など計178自治体にアンケートしたところ、過去5年間で49自治体が分譲マンションの実態を独自に調査し、所有者でつくる管理組合すらないマンションが少なくとも671棟に上ることが分かった。老朽化の目安の一つとなる築30年以上のマンションは今後10年で倍増すると見込まれ、回答した自治体の約8割が「管理不全マンション」の急増で治安や防災上の懸念を抱いている実態が浮かんだ。」

詳しくはhttp://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20161124-00000010-mai-soci

この記事の通り、マンションでは管理組合の管理不全に陥ると、良好な共同生活を保つことも、建物の設備、修繕などの計画も困難になります。さらには部材落下や倒壊、治安の悪化など住人も近隣居住者にも悪影響を及ぼします。

そのようなマンションを買ってしまわないために、まずはご相談ください。

気になるマンションを簡単に診断できる、セルフインスペクションアプリ「SelFin」もご利用いただけます。

みんなでつくるお部屋の写真集『RoomClip(ルームクリップ)』のご紹介

2016年11月24日

住宅購入をお考えの方から「すてきなお部屋で過ごしたい」「自分の手でD.I.Y.してみたい」「シックな雰囲気のインテリアにあこがれる」などのご希望を伺います。

そこでおすすめなのが、実際のお部屋の投稿写真が150万枚以上公開されているサイト『RoomClip(ルームクリップ)』です。

ご自宅は、誰もが長い時間を過ごす生活の中心です。その一方で、他の人の部屋のセンスやノウハウを見る機会は非常に少ないのです。そこで、みんなの豊かな生活の雰囲気を見てもらえること自体を、社会貢献とする、『RoomClip』が作られました。

https://roomclip.jp/doc/entry

『RoomClip』のホームページ・アプリでは、充実した検索機能により簡単にお気に入りの写真を見つけらることができます。また、「クリップ」機能でお好みのインテリアを集めた写真集も作れます。さらに、写真内の商品を購入も可能なため、写真を見て、「このソファー欲しいな~」「このライトはどこで買えるの?!」と思ったら、それを手に入れることができるのです。。

住宅購入時に部屋の雰囲気を重視する方は多く、素敵なインテリアを、「自分達で作るもの!」と楽しんで整えられたらいいですね。。

減税には「住宅用家屋証明書」が必要です!

2016年11月22日

今回は、不動産取引で減税を受けるために、必須となる「住宅用家屋証明書」についてのお話です。

「住宅用家屋証明書」とは、不動産登記簿の名義変更にかかる「登録免許税」を軽減するための書類です。

減税の要件となる「住宅用」の家屋として取得したことを、各市区町村が証明するものです。

売買契約書の写し、不動産登記簿の写し、住民票などを準備して取得します。
(この際の「住民票」は、原則として購入不動産に住所を異動した住民票が必要です)

実際には、引渡し前に登記をすることが多いので、新しい住民票を用意できないときは、別途「申立書」という書類を作成し、「まだ住んでいませんが、居住用に購入しました。」と役所へ申し立てをすることで、証明書のを取得できます。

なお、対象となる購入物件は、マンションで築後25年以内、木造戸建は築後20年以内の制限があります。また、この築年数条件は「耐震基準適合証明書」の取得により緩和できます。

「耐震性を満たした物件」を「居住するため」に購入と、流通を促すために減税が適用される、ということです。

手続きがめんどうに感じるかもしれませんが、実際には登記をする司法書士や建築会社が代行することがほとんどですのでご安心ください。

不動産購入に関わる税金は高額ですから、減税制度をしっかり利用しましょう。

自民党「空き家の所有者情報の外部提供等、2017年6月めどに提言をまとめる方針」

2016年11月21日

自民党の中古住宅市場活性化小委員会が2015年5月に取りまとめた「中古住宅市場活性化に向けた提言―中古市場に流通革命を―」の提言の一つとしていた内容に基づき、空き家の所有者情報の外部提供等、2017年6月めどに提言をまとめる方針を明らかにしたとのニュースがありました。

◆「週刊住宅online」
https://www.shukan-jutaku.com/news_art/72253/

現在、空家は約820万戸にのぼり、この 20 年間で 1.8 倍に増加しました。
今後は、利用できる家は中古市場で流通を促進し、逆に地域に外部不経済をもたらす「除却すべき廃屋」は除却することが、重要と言われています。

人口減、家余りの現代でも、全国一律に空家の率が増加することはないでしょう。このような政策を行なってなお市場に流通していかない(=売れない)家を買うと、資産価値は得られません。家探しの際には、その点も考慮して地域選定を、特に注意深く行いましょう。

くさの工務店は資産価値の落ちにくい街の選定、さらにその地域のピンポイントでの選定。
ほかにも資産価値に大きく影響を与える要素を考慮して、客観的な視点からもお客様に物件をご提案しております。

中古住宅購入時は建築士のいるリフォーム会社へ

2016年11月20日

年度末が近づくと、耐震基準適合証明書の問合わせが増えてきました。
注意が必要なのは、耐震診断=(イコール)耐震基準適合証明書が取得できるとの思い込みです。

木造住宅は、例え新耐震(1981年6月以降)でも、新築時から劣化が進むために、現時点では基準を満たさないことも多いのです。
そのため、築20年以上の木造戸建は、ある程度の耐震や劣化改修工事を想定して資金計画を立てる必要があります。

耐震改修工事はリフォーム工事の一種なので、他のリフォーム工事とは別の業者に依頼するのはおすすめできません。
施工責任が不明確になってしまいます。(別の業者が施工した工事について、他社の建築士が証明書を発行することもありえません)

そうなると、中古住宅(特に築20年以上の木造戸建て)のリフォーム会社は、耐震改修工事が可能な、建築士事務所登録のある会社である必要があります。建築士がいないと、住宅ローン減税やかし保険など各種補助制度が利用できなくなってしまいます。

建築士のいるリフォーム会社なら、改修工事が必要性を決める建物インスペクションは、適正なタイミング(築年数が古い物件は売買契約前)で調査ができ、改修費用を明瞭にして取引を進めることができるのです。

気に入った物件は、まず築年数を確認し、古い物件であれば、建築士のいるリフォーム会社に限られます。
※物件探しの段階でリフォーム会社を決めておくといいでしょう。

くさの工務店は、不動産会社であると同時に建築士事務所登録のリフォーム会社でもあります。
売買契約前の建物インスペクション実施することができますので、お気軽にご相談ください。

在来工法とツーバイフォーの違い

2016年11月20日

みなさんこんにちは、橋本です♪

みなさん体調はいかがですか?

今回は在来工法とツーバイフォーの違いについてです。

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一戸建て住宅を建てるとき、悩みどころとなるのが、どの工法で建設するか、ということです。

木造ならば、在来工法かツーバイフォーかで悩みます。

この二つは、どんな違いがあるのか、わかりやすく解説しましょう。

木材を節約し、窓を大きくできる在来工法

在来工法というのは、「昔から日本にあった建築方法」という意味です。

日本では柱と梁を組んで家の骨組みを造る手法が用いられてきたため、木造軸組工法や在来軸組工法という呼び名もあります。

ただし、初期の木造住宅はもっと原始的な方法で建設されました。

校倉(あぜくら)造りのように木を組んで家を形成したものと考えればいいと思います。

校倉造りは、木をたくさん使います。

ところが、日本の木は生育が遅く、太く育った木は貴重です。

貴重な木を無制限に使うことはできません。

加えて、高温多湿の日本では、窓や部屋と部屋との仕切を大きく開け放す必要がありました

このような制限をクリアする方法として考え出されたのが、軸組工法というわけです


柱と梁で建物を支え、壁は土を練って塗り固める方法なら、使用する木の量を節約できます。

加えて、大きな開口部(窓など)も設けやすいです。

以上の理由で、日本では軸組工法が発展し、古くから地元に根付いて建設業を営む工務店は、たいてい在来工法を得意とするわけです。

欧米で発達したツーバイフォー工法

ツーバイフォーは、2X4(ツーバイフォー)インチの断面をもつ角材とベニヤ板で丈夫なパネルをつくり、このパネルを床や壁にして家を造り上げる方法です。

壁パ正確に言うと、壁式構造のうち2X4インチの角材を使った家がツーバイフォー住宅です。

しかし、壁式ネル全体が柱の役割を果たし、床パネル全体が梁の役目を果たすため、壁式構造とも呼ばれます。

構造に用いられる木材は2X4インチだけとは限らず、欧米では2X6(ツーバイシックス)インチや4X8(フォーバイエイト)インチの断面をもつ、より太い角材を用いることもあります。


壁式構造の住まいは、いわば木箱のような構造であるため、地震の揺れのように水平方向の力がかかっても変形しにくいです。

つまり、揺れにくいです。

それが、「地震に強い」といわれる理由で

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固定資産税について

2016年11月20日

こんにちは、大内です。

11月もあと半月をきり、もうすぐ年末になりますね。

不動産業界では、今月中にご契約されたかたは、年内に引っ越しをして、

新年を新居で迎える事ができるので、結構バタバタしています。

実はわたしも2世帯住宅に建て替えたときには12月中の引っ越しで新年を

迎える事が出来ました♪


さて、今回のテーマは『固定資産税』についてです。

これからマイホームを購入される方には必ずかかわってくることなので知っておいて

も損はありませんのでご説明いたします。


土地や建物を所有している人に毎年課される地方税が、固定資産税です。

一般的に、木造住宅である一戸建てより、鉄筋コンクリート造のマンションの方が

より耐用年数が長いと考えられているため、マンションの減価償却期間が47年で

あるのに対して、一戸建ての場合は22年に設定されています。

耐用年数が長いということは、固定資産税を払う期間も長いということ。

加えて、土地の持ち分が少ない分、マンションでは評価額に占める建物の割合が

より多くなります。一戸建ての場合は22年経てば建物の価値はほぼなくなり、土地

のみに課税されるのに対し、マンションの場合は、47年間は、建物に対する固定資産

税を払い続ける必要があるのです。


いくらかかるかは、場所、建物等によって変わってきますので一概には言えませんので、

詳しく知りたい場合は、草野工務店の担当営業にお尋ねください。

では、また!

 

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築年数によるリフォーム金額のめやすは?~木造戸建て編~

2016年11月19日

中古住宅を購入してお住まいになるとき、気になるのがリフォーム代です。

物件により状態は違うので、大体いくらと単純に値段は出せません。
建物インスペクションを実施しないと、耐震や劣化改修工事の必要性すら不明です。

あくまで目安ですが、築年数によっておおよその状態は推し量ることはできます。

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■2000年6月以降の建物

このくらいの年代までであれば、耐震や劣化改修工事の心配はあまりありません。
キッチン・お風呂などの設備も交換せずに住めるケースも多いようです。
築浅物件は買いたい方も多いため、決断は急ぐ必要があります。
本来は売買契約前に建物インスペクションを行いますが、調査結果を待つ間に他の人に売れてしまわないよう、売買契約後のインスペクションを許容することもあります。

■築20年以上の木造戸建て(新耐震)

20年を超えた建物は、耐震や劣化改修工事が必要な場合が多いです。
ですから相応のリフォーム費用をふまえて資金計画を立ててください。
リフォーム費用を物件価格の住宅ローンと一体にして組む方法もあります。

大切なのは建物インスペクションです。売買契約前に調査を行い、まず改修費用を把握しておきましょう。
また、キッチンなどの設備は、使えても、型式が古いので、そのままでいいのか、交換するのかを考える必要があります。
リフォームを行うのは、建築士事務所登録の会社でないと、住宅ローン減税などの各種補助制度が利用できないので要注意です。

■旧耐震の物件

旧耐震の物件は耐震や劣化改修工事に多額の費用がかかります。設備も全交換が前提です。
建て替えた方が安いケースもあります。
そもそも住宅ローンの対象外の物件もありますので、まずは資金計画が大切です。
建物インスペクションで、状態を正確に把握し、まだ使えるのかの判断してください。
また、目先の金額より、耐震改修工事の実績のあるリフォーム会社を選択することが大切です。


築年数で大きく3区分しましたが、それぞれ対策が異なります。
築20年を超えているのに建築士に頼んでいない、旧耐震なのに安く済ませたい、
など無理な要求を通そうとすると、結局取引のリスクが上がることになるのです。

安心して中古住宅を購入するにはセオリーがあるのです。

家を選ぶ「判断基準」を知る

2016年11月17日

マンションを購入された方の話です。

弊社にお問合せの前に、複数のの不動産会社にご相談されていました。

不動産ポータルサイトに気になる物件があると、連絡をとり内見をされていました。
購入にあたり、営業マンにいろいろ質問してみると、都合が悪いことははっきりせず、スッキリしない。何となく不動産会社に言いくるめられそうで、非常に不安になったそうです。

そうしていくつも物件を見続けた末、どんな基準に選べばよいか分からない、
誰を信用してよいかもわからない、とお悩みでした。

そこで、物件ではなく、買主の立場で考えてくれる業者を探すことにしたそうです。
(そして弊社を選んでくださった、ということなのだそうです)

率直に担当者とお打合せができ、家に対する考え方がはっきり決まりました。
譲れない条件、ここは多少妥協する点、というような判断基準を軸に、迷いなくお取引ができたのだそうです。

博多駅の道路陥没事故に学ぶ?!インスペクションの重要性!

2016年11月14日

平成28年11月8日、福岡市博多区の道路が縦横およそ30メートルにわたって大規模に陥没しました。

現場では復旧工事が急ピッチで進められています。

道路陥没は、地下鉄工事の影響でトンネル内に地下水が流れ込んだことが原因とみられ、インフラの老朽化昨今陥没事故が相次いでいます。専門家は「どこでも起こりうる」と警鐘を鳴らしています。

同じくインフラであるトンネルや橋梁などコンクリート構造物について、経済成長期に一気に増えたインフラをまた同時期に建て替えるのは難しく、今後の適切な維持管理が課題となっています。

コンクリートのひび割れの要因は車の走行時の振動、温度・湿度の変化、化学作用など様々です。これを放置しておくと劣化が進み、崩落などの大きな事故につながることもあります。

必要とされている5年に1度の点検も、実際には、目視やたたいた時の音を調べるなど人の感覚に頼られています。
最近は熟練作業員を必要としない点検技術が開発されてきており、たとえば複数のセンサーを取付け、微小なひび割れによる微弱な劣化等を判断できるようになってきましたが、まだまだ不安要素はあるようです。

※山口大学の河村圭准教授らは、トンネル内の画像から、ひび割れの位置や長さを特定するシステムを開発したそうです。

専用カメラを車に載せ、時速20~30キロメートルで走りながら天井などを撮影し、人工知能の補助を得て、画像処理でひび割れを抽出するようです(実用化は1、2年後を予定)。


さて、不動産取引においては最近、『インスペクション』の受診が増加しています。
とは言っても、築年数にもよりますが、定期的に行っている方はごく少数派です。

本来は、定期的にインスペクションを実施することで、問題点や劣化を早期に対処できるのが理想的ですが、多くの場合、住宅の売買のタイミングで、劣化状況が判断されています。

今回の博多駅の道路陥没事故はインフラの老朽化が発端でした。
住宅も放っておくと、気づけば大事故に発展しかねないことも、ご認識いただきたいと思います。

「あらゆるところで起こりうる」 インフラの老朽化

2016年11月12日

先週発生した、JR博多駅前の大規模な道路陥没はショッキングでしたね。
おもな要因は、地下鉄の工事でトンネル内に地下水が流れ込んだこととされています。

60年代に建築されたインフラの老朽化が進み、各所で陥没が相次いでいます。
今回の福岡も含め、東京、大阪、名古屋などの都市部では1キロにつき2カ所もの割合で危険な空洞が見つかっているほどです。

都市部の例でこの状態です。郊外はもっとひどいかもしれません。
(道路のほか、トンネルや橋も老朽化していきます)
人口減少に伴い自治体の収支は悪化しており、やがてこれまでの公共インフラを維持できなくなってくると考えられています。

不動産購入の際にも、物件選びに優先して、インフラ管理の視点から「街選び」をしていく必要があります。

それにはWEBアプリ「SelFin」がおすすめです。。
こちらは物件だけでなく、街の善し悪しも判断できます。
広範囲のエリアを簡単に調べられるツールですので、是非ご活用ください。

http://www.rchukai.com/selfin/

※今回のリリースはマンションのみの対応となります。
街の善し悪しだけでなく、価格や耐震性、管理状況など、住宅購入に欠かせない検討項目を自動でチェックすることができます。ご利用は無料です。

住宅ローンを組むときに、知っておきたい控除の制度

2016年11月12日

住宅ローン控除の制度は、いつ始まったかご存知ですか?

日本で住宅ローンが始まったのは、明治時代といわれています。
実際には、銀行から融資を受けるのではなく、不動産会社が市民向けに割賦払いの制度を作っていました。
家を購入することは一般的でなく、ほとんどの人は借家住まいだったようです。

現在のような個人向けの住宅ローンになったのは1970年頃からで、
田中角栄の「日本列島改造論」の影響も受け、不動産運用という考え方が広がりました。
そこで土地の価格が向上し、経済の大きな発展にもつながりました。

その流れで建設省と住宅金融公庫が設立され、国が支援を行うようになりました。
結果、多くの人が住宅ローンや減税などを利用して、住宅を購入できるようになりました。

さらに1972年より住宅取得控除制度が導入され、控除額は変化しながら、現在に続いています。

一般市民が住宅を購入できなかった時代を思えば、現在は住宅購入が身近になりました。
そこでは、控除の制度をよく知って手続きを行うことが大切です。
選んだ物件が、住宅ローン控除を受けられる住宅かどうか?
受けるための手順はどのようになっているか?

細かいところまで丁寧にご案内できる不動産会社にご相談ください。

マンションは今買い時か?~都心の場合~

2016年11月11日

マイナス金利により、住宅ローンの金利が市場最低金利水準となっています。

一方、3年ほど前からマンションの価格は上昇しています。
これから買おうと思う方には、「購入するタイミングがわからない」とお悩みかもしれません。

タイミングは待っているとわかりません。気づけば価格が上がり、3年経ってしまった、
そういったお話も多く伺います。。

では、いつ買えばいいのでしょうか。

価格の動きでなく、大きな視野で判断する心がけが必要です。

賃貸なら家賃はどうになるか考えてみましょう。

分譲価格の4~5%が年間の賃料相場といわれています。(都心の高額物件の場合は3%が目安)

(例)物件価格が5,000万円のとき(4%で想定)、年間賃料5,000×4%=200万 ひと月あたり200万÷12=16.7万

物件価格の4%の年間賃料は25年後に物件価格を超えます。

買った場合は、住宅ローンの元本返済に加えて金利も支払います。
通常の元利返済額の年間合計額が借入金額の何%になるか(ローン比率)というと

金利1.0%、借入期間35年で、ローン比率は3.4%になり、4%を下回ります。

賃料ほどの金額で無理なく返済し、35年後には完済(実際にはその前に住み替えるか、繰上げ返済で、より短い期間で払い終える方が大多数)、その後は管理費と修繕積立金だけの支払いで住み続けることができます。

■金利が1%上昇して2.0%になったら

そうなると、3.4%の返済額が4.0%と返済額が約18%も増え、ローンの支払いと賃料とはほぼ同等の金額になります。

○4,000万円の借入れ

→月々の支払いは、約19,600円増え、利息は2.1倍の822万円も増えます。

○5,000万円の借入れ

→月々の支払いは、約24,500円増え、利息は2.1倍の1,028万円も増えます。

したがって、現在金利が1%前後の長期全期間固定金利(「フラット35」の今月の金利は、1.03%)はおすすめです。

物件価格には敏感な人が非常に多いですが、総じて金利にもぜひご注目ください。

「でもまだ価格が前より高いから、少し待とうかな」という意見もありますが、
金利が2.05%だった約3年前(H25年7月)物件価格を100とした場合、価格が2割上昇して現在120になっても、金利は当初から約1%下がれば、(H28年11月の金利は1.03%)総支払金額はほぼ変わりません。それほどに金利は大きな影響をもたらすのです。


■価格が大きく下がることはあるのか?

絶対はないので、正直誰もわかりません。
金融緩和政策が続く限り、下がりにくいのではないかと思います。
安倍首相の任期と、「アベノミクス」の金融を担う日銀の黒田総裁の任期はともに2018年です。
そこまでは金融緩和が続くと予想され、これ以上の上昇がないにしても、現状維持と予想できます。
価格が下がるのを待ち続け、数年間の賃料(約数百万)を払い続けるより、希望にかなう物件を見極めて、
この超低金利時代に変動リスクのない固定金利でローンを組むことをおすすめします。

とはいえ、慌ててやみくもに購入することはありません。
買うからには条件を見極め、資産価値の安定した住宅を購入することが資産防衛になります。

■どんな物件を購入すれば失敗しないか・・
インターネットでくまなく勉強するには、情報が多すぎて時間が掛かかってしまいます。
何が正しいか良く分からなくなるほうなら、専門家にご相談いただければ話しが早く、スッキリします。

バス便エリア

2016年11月11日

皆さんこんにちは、橋本です♪

暦の上ではもう冬です♪

あっという間に2016年も過ぎ去ろうとしています♪

年末は不動産の動きは鈍ります。

そこが狙い目だったりもするわけですが、今回は"エリア"についてのお話をしたいと思います。

 

建売住宅が繁華な駅前には建設されることは少ないです。

駅から離れた場所に建設されることが多く、なかにはバスを利用する立地の物件もよくあります。

そんなバス便エリアの一戸建てを買って大丈夫ですか?と聞かれることもしばしばです。

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バス便利用でも、購入してよい条件は?

バスを使わなければ電車の駅までたどり着けない場所、いわゆる"バス便エリア"は不便です。

しかし、その分、分譲価格が安いのも事実です。

駅に近い住宅と同じ価格で、格段に広い家が手に入ります。

そういった長所もあるために、「便利さを取るか」「ゆとりを取るか」で多くの人が迷うことになるわけです。

割安感があるのは電車の駅ができる見込みのない"ずっとバス便エリア"の物件です。

それを選んでいいのでしょうか?。

私は、「それでも、選んでよい」と思っています。

戸建て住宅であれば、利便性と共に環境のよさや住戸のゆとりも重要です。

環境のよさとゆとりを重視した結果、駅から離れてしまっても、それはそれで正しい選択といえるからです。

ただし、"バス便エリア"の物件を買う場合、いくつかのチェックすべき項目があります。

まず大切なのは、「バスが利用しやすいかどうか」です。

以前に比べて路線バスは利用しやすくなっています。

時刻表どおりに運行されることが多いし、深夜まで便が設定されているところもあります。

そういった「正確で本数が多い」バス便であれば、住んだときの不便さは少ないでしょうから、合格点を与えられるでしょう。

バスの本数が多く、時刻表通りに運行されれば、「駅から徒歩12分」よりも「駅からバス8分徒歩2分」のほうが便利ではないでしょうか

特に雨の日や猛暑の日はバスのほうが快適です。

そう考えるとバス便の物件も"あり"ではないでしょうか?

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「頭金=手付金?」資金計画で失敗しないために

2016年11月10日

家を買うお金の話になると、よく「頭金」という言葉ができてきます。
「契約前までに用意しておく現金」と大まかにとらえがちですが、
具体的にはどのように支払っていくものなのでしょうか?

たとえば、頭金が500万円だとします。

不動産の売買契約時、「手付金」を現金で支払います。
4,000万円の物件なら、手付金は200~400万円。
頭金500万円のうちの200万円をここで使い、残りは300万円。

ちょっと待って、打合せの際に
「諸費用は物件価格の7%(約300万円)くらいで、通常は現金でご用意ください」
と言われた気がする。残り300万円で残額ゼロでも大丈夫??

ここで、取引全体の流れから確認してみます。頭金全体を口座残高として見てみましょう。

まず手付金は、頭金で払いますか?
これは、手付金は物件代金の一部なので、頭金で払いますが、ローンで借りることもありえます。

購入に必要な費用とは
「物件価格+諸費用(+リフォーム)」
であり、そのうちどこまで自己資金(=頭金)で払うかです。


≪購入費用≫

売買価格:4,000万円

諸費用300万円

リフォーム0円

≪契約条件≫

手付金200万円

≪資金調達方法≫

住宅ローン:3,900万円

自己資金:400万円(=口座残高400万円)

売買契約時に手付金200万円を売主に支払います。(口座残高は200万円)。

決済時に住宅ローン3,900万円が口座に入金され、その内3,800万円を売主に支払い、融資額の内100万円が残ります。

口座残高300万円に、この100万円を加算して残高は300万円となります。

一方、決済時に諸費用300万円も支払います。残高の300万円からそれを支払い、口座残高が0円になります。

これで、頭金400万円を使ったということになります。

もし手付金がこれより100万円以上高い金額になった場合、

契約時に仲介料を支払う場合は途中でパンクしてしまいます!

また、これでは手元にお金が残らないため、
引越し代や、新居で新たに購入する照明やカーテンなどがあっても
準備できなくなってしまいます。
諸経費にどこまで算定されているか、必ず確認してください!


資金計画を作成する際には、諸費用の項目ごとの金額に加えて、
どのタイミングでどの項目がいくら必要になるかも、
時系列に沿って考える必要があります。
特に、「中古住宅を買ってリフォーム」や「更地を買って新築」の場合、
全体としての金額は合っているはずなのに、途中でキャッシュフローが
ショートしてしまうようなことが起こらないよう注意しましょう。

資金計画でご不安、ご質問のあるときは、くさの工務店にご相談ください。

この土地は何色?「赤い土地」?「青い土地」?

2016年11月08日

本来土地には、それぞれの区画ごとに役所が番号をつけて(地番といいます)、管理しています。ところが、中には何の番号もない土地があります。私が見つけたのは、ごくごく細長い形の小さな土地でした。

これはかつて「赤道(アカミチ)」と呼ばれた土地でした。
法務局に保管されている古い地図上(旧公図)では、その土地の状況によって色が塗られていたのです。
(地図が手描きだった時代の手法です)

赤は「赤道(アカミチ)」と呼ばれ、道路部分だった場所になります。
その他にも、青く塗られた「青線(アオセン)」は水路部分、田畑の周辺を緑色に塗った「畦畔」などがあります。

現在の公図には色分けはありません。
今は地番がないままの空欄の土地です。

これらの土地はどれも国有です。
手続きにより、購入できる場合もありますが、確認が必要です。

もし購入した土地の一部にこうした国有地が含まれると、管理や処分に支障が起きることもあります。
念のため検討段階で、公図などの資料で確認しておくようにするとよいと思います。

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