私たちは、さいたま市南区・浦和区・緑区地域の住まいのプロフェッショナルです

スタッフブログ:月別: 2017年2月

不動産業界の新常態(ニューノーマル)を探る?!

2017年02月28日

こんにちは、大内です。

今回のテーマは、

不動産業界の新常態(ニューノーマル)を探る?!

です。

先日、弊社にて「家を買うなら知っておきたい情報セミナー」という消費者向けのセミナーを開催させていただきました。

そのような中、少人数の会でもありましたので、セミナー後は多くのご質問をいただきました。

ちなみに、ご参加いただきました方のアンケート結果は下記の通りです。

「(セミナー前に資料請求をいただいた方の参加)資料だけではだけではわかりにくかった事もお話をお聞きし、よく納得が出来ました。

購入の流れなどもよく分かったので、まずは加盟店さんに行ってみようと思いました。新築も視野に入れていましたが、主人とも話し合って、より賢い選択が出来たらいいなあと思います。(A様)」

「中古の選び方、買い方について、ためになる情報が得られて良かった。なぜ、中古で買えば資産価値がさがりにくい物件なのか、仕組みの話が聞けて良かった。家を買うことでローンを組み、負債をおうイメージでしたが、選び方、リフォームのやり方によって、資産価値が残り、売る等の選択肢を増やす事ができるものだと思った。(B様)」

現在、日本の人口減少が一段と深刻になってきています。

1年間に生まれてくる子供が100万人を割り込む一方、死亡者は130万人に迫っています。

減少が顕著な地方都市などは近未来の縮図であると言われ、これから不動産をお求めいただく上において、人口減少時代を生き抜く中で新常態(ニューノーマル)がありそうです。

総務省によると、1月時点の日本人の総人口は約1億2558万人であり、約5年間で110万(約1%減)任減少したようです。

管理の手間などから親族が亡くなっても相続登記がされない不動産も多く、放置されたままの不動産が多くなっています。

全国の土地の約2割は所有者不明となっており、頭を抱える自治体も増えてきています。

地方の秋田や青森では5年間の減少率が4%を超えているようです。

東京都足立区でも15年度に実施した調査で2350棟が空き家だったようで、これからこのような状態が増えてくると言われていますので、困ったものです(不動産業界の新常態(ニューノーマル))。

その為、これからの住宅購入は立地にこだわり、いつ何時でも「貸せたり、売れる」物件を購入する事が重要です。

これからは人口減が常態化し、その中で不動産を購入するという状況ですので、不動産購入を検討される方は、この機会に「家を買うなら知っておきたい情報セミナー」に参加してみてはいかがでしょうか?

弊社では2か月に1回程度の頻度で浦和駅周辺で開催しております。

次回開催予定が決まりましたら、すぐにお知らせさせていただきます。

ではまた♪

 

既存住宅売買かし保険のよくある勘違い

2017年02月28日

 

 

こんにちは、くさの工務店です。

 

昨年、改正宅建業法の施行が2018年4月1日に決まり、にわかに建物インスペクションやかし保険がざわついてきました。

今回は、既存住宅売買かし保険にまつわるよくある勘違いをご紹介します。
(宅建業者さん必見ですよ!)

□検査をすれば保険に入れる
既存住宅売買かし保険に加入するには保険法人の検査基準に合格する必要があります。
火災保険などのように手続きをすればもれなく加入できると考えている人が多いです。
かし保険の検査は主に劣化の調査なので、築年数に応じて検査不適合のリスクは大きくなります。
そもそも中古住宅なので、何らかの是正工事が必要である、という前提で進める方が現実的です。

□新耐震なら耐震診断が要らない
新築時から構造に関わるリフォームが実施されていないのであれば、新耐震であればかし保険の基準を満たします。
しかし、リフォームの履歴のある家は意外と多く、特に増築された家はアウトです。
こういう建物は建築士による耐震診断を実施して、耐震基準を満たしていることを証明してもらう必要があります。
(要するに耐震改修工事が必要になります)
リフォームがない家でも確認申請の図面と現況が異なっていたりしますので、新耐震だから、と考えるのは少々危険ですよ。

□いつでも申し込みできる
既存住宅売買かし保険は所有権移転のタイミングでしか加入できません。
所有権移転までに必要な手続きを終える必要があります。
今からでも間に合いますか?とこの時期よく聞くのですが、所有権移転後に動いても既存住宅売買かし保険を付保することはできません。

□所有権移転までに申し込めばOKでしょ?
既存住宅売買かし保険に加入するには一定の時間が必要です。
必要な時間は保険法人によって異なりますが、「来週所有権移転するから申し込みたい」と言われても間に合いません。
遅くとも不動産売買契約までには保険法人や検査会社に、かし保険の手続きにかかる日数を確認しておいた方が良いです。

4つほど紹介いたしましたが、かし保険に加入できるかどうかの判断は建築士(正確には専門の研修を受けた建築士)の役割です。
特に既存住宅売買かし保険はいろんな補助制度に関係しているので、手続きに失敗すると意外と金銭的な被害が大きくなります。
住宅購入にまつわる手続きはきちんと行いたいですし、何よりこういった大切な話をきちんと提案・サポートしてくれる不動産会社選びが重要だと思います。

かし保険で失敗しないためには、不動産売買契約前の建物インスペクションが重要です。
不動産会社でも制度をよく知らない会社が多いので、中古の取引に長けた事業者選びをお勧めします。
(これまで何件かし保険の手続きをしましたか?と質問すれば、だいたい判断できます)

 

素敵な部屋を作る為に、インテリアを構成する要素をチェックしましょう!

2017年02月27日

 

こんにちは、くさの工務店です。

今日は、インテリアに影響を与える4つの要素についてお話ししたいと思います。

 

それは、「色」「素材」「質感」「光」と言われます。詳細については下記をご確認ください。

中古住宅購入時に室内の雰囲気で使用感がある場合、自分の目指すインテリアイメージに変更したいと望まれる方もいらしゃると思います。

その際、インテリアイメージをそのスタイルに沿ってどのようなものに組み合わせていくかを具体的に選んでいきます。

しかし、室内には床、壁、天井といった空間のベースとなる部分に、家具などの主要な置き物、クッションなどの飾り物、家族が部屋に持ち込む生活道具など実にさまざまなアイテムが加わる為、一度に調和のとれたスタイルに統一するのは難しいのも現実です。

少しでもおしゃれで居心地の良い快適な部屋にするためにぜひ覚えておきたいものが、ベースになる床や壁などを含め、設備機器や家具、調度品などの室内の構成物(インテリアエレメント)それぞれがどんな「色」「素材」「質感」でできているかを分析することです。インテリアを構成する要素で最も影響を与えるのが、これらに「光」を加えた4つだといわれています。

<室内環境に影響を与えるインテリアエレメント(4つの要素)>

「色」・・・「イメージ」と「居心地の良し悪し」を決める大切な要素。その特性や組み合わせによる心理的な効果は非常に重要。「カラーコーディネート」という言葉で話される事もある。

「素材」・・・硬質な無機素材、温もりや親しみを感じさせる自然素材など、エレメントの持つ素材感も、インテリアに影響を与えます。同素材を使えば安定感が出ますが、わざと異素材を組み合わせてそのおもしろさを演出することもある。

「質感」・・・同じ色のファブリックでも薄くて光沢のある素材と、光沢がなくてざっくりとしたボリュームのある素材では、受ける印象がぐっと変わります。「肌触り」という触感も重要。こだわりを持って選びたい部分です。

「光」・・・同じ布でも日中の強い光を透して輝くときと、夕暮れ時の印象、夜の照明に照らされたときの印象はがらりと変わります。選んだ色や素材、質感が光によってどう変化するかをチェックするのもインテリア選びの醍醐味です。

住宅購入時にリフォームを行う場合はベースとなる床、壁、天井を自由に変更が出来るため種類や素材、バランス、位置などを自由に組み合わせる事が出来ます。

また、インテリアのおしゃれ度を決定するのが光=照明とも言われますので、リビングや寝室ではくつろげるように、ダイニングでは食事がおいそうに見えるように、それぞれの部屋やコーナーの「目的に合わせた演出」が照明の役割であり、照明計画を立て、リラックスできる住空間の創造にお役立ていただければ幸いです。

建物インスペクションってよく聞くけど、どういう事をしているのかご存じですか?

2017年02月27日

こんにちは、大内です。

 

今回のテーマは、

 

建物インスペクションってよく聞くけど、どういう事をしているのかご存じですか?

 

です。

 

今更聞けなくて困っている方、ご一読ください。

中古住宅は、新築とは違って、維持管理や経年劣化の状況により、建物ごとに品質等に差があるが、その実態を購入希望者が見極めることは非常に困難です。

目に見える部分はわかるかもしれませんが、お家をご見学した時に屋根裏、床下は見ませんよね。

そこで、中古住宅の売買時やリフォーム時に住宅の現況を把握するために行われている検査をインスペクションと言います。

インスペクションには、一般に

①中古住宅の売買時の建物検査や住宅取得後の維持管理の定期的な点検等

②日常生活に生じている不具合を修繕する際に行われるもの(耐震診断等)

③リフォームの前後に住宅の劣化状況と瀬能を把握するために行われるもの の3つがあります。

特に、中古住宅の売買時に行われるインスペクションについては、ニーズも高まっていることから、国土交通省では、消費者が中古住宅の取引時点の物件の状態・品質を把握できるようにするため、「既存住宅インスペクション・ガイドライン」をとりまとめています。

売主、買主双方が安心して売買できる環境作りが本格化していきます。

検査内容は、基礎や外壁等に生じているひび割れや欠陥等の状況から、構造の安全性や日常生活に支障があると考えられる劣化事象等の有無を、目視等を中心とした非破壊による調査によって報告するものです。

そのため、建物の瑕疵の有無を判定したり、瑕疵がないことを保証するものではありません。また、現行法規の規定への違反の有無を判定するものでもありません。

売主様によっては、粗探しをされるようで、嫌悪感を抱かれる方もいらっしゃいますが、売買後の余計なトラブル回避には絶対に必要だと感じます。

検査対象の範囲は、基本的には、現場で足場を組むことなく、歩行などの通常の手段で移動できる範囲で、共同住宅の場合には、専有部分及び専用使用しているバルコニーから目視可能な範囲となります。

なお、共有部分は依頼主の意向等に応じて対象とすることも考えられるとされています。

確認する劣化事象等としては、

①構造耐力上の安全性に問題のある可能性が高いもの

②雨漏り・水濡れが発生している、または発生する可能性が高いもの

③設備配管に日常生活上支障のある劣化が生じているもの を基本としています。 具体的には、例えば床が6/1000以上傾斜していたり、コンクリートに幅0.5mm以上のひび割れが生じている場合には、構造耐力上の安全性に問題がある可能性が高いと判断されます。

ではまた♪

確定申告の時期です♪

2017年02月27日

こんにちは、大内です。


2月も残すところあす数日、そろそろ3月の足音も聞こえてきますね。

不動産業界が一番忙しい時期が近づいているので体調管理には

いつも以上に気を付けようと気合を入れています!

去年に引き続きインフルエンザワクチンも打ちました!

さて、今回のテーマは『確定申告』です。

自営業の方には説明不要かとは思いますが、サラリーマンの方でも

住宅を購入した際に、住宅ローン控除を受ける関係で、初年度だけ


ご自身で確定申告が必要となります。2年目以降は会社の年末調整

で対応して頂けます。

また、さいたま市南区、浦和区、緑区にお住まいの方で、土日しかお休み

の取れない方は、さいたまスーパーアリーナで、2月19日、2月26日の日曜日

に開催しています。かなり込み合うとのお話なので時間に余裕をもっていって

ください。

では、また♪

大内壮生

道路の不思議 地面に埋まったボタンのようなもの♪

2017年02月26日

こんにちは、大内です。

今回のテーマは、

道路の不思議 地面に埋まったボタンのようなもの

です。

 

たまに道路の真ん中にボタン(ネジ?)のようなものが埋まっているのを見かけたことはありませんか?

普段はあまり気にしないかもしれませんが、ふとした際に道路の真ん中で見かけたり、たまに駅のホームなどでも見かけたりすることもあります。

今回は、そんな謎のボタンについてご紹介します。

こちらのボタンは、測量した際のポイントを示した「測量鋲」と呼ばれるものになります。

周りの銀や赤い部分は、「キャップ」や「かさ」と呼ばれる部品で、測量鋲が目立つようにする物です。

測量鋲は、土地と道路の境界標としても使われることもあります。

また道路の中心を示していることもあります。

用途は様々ですので、何のポイントかは一概には言えません。

同じように、コンクリート杭やプラスチック杭などの、土地の境界を示した境界標も見かけますね。

こういった土地の境界を示す境界標は、勝手に埋めたり、撤去したりしてはいけません。

それぞれ、勝手に埋める行為は「不動産侵奪罪」、勝手に撤去する行為は「境界損壊罪」として、刑法犯に該当してしまうケースもあります。

最悪、懲役となってしまいますので、不用意にいじったりしないようにしましょう。

近所の子供がイタズラしていたら注意してください♪

ただ、これらの境界標は、土地を購入する際の重要な情報になります。

境界標がしっかり確認できて、購入対象土地の範囲が明確に判断できるのか。

セットバックする場合の土地中心線はどこになりそうか。

多くの情報が詰まった重要なポイントですので、現地を確認する場合には、小さな境界標を見落とさないようにしましょう。

あとあとで隣地の方ともめることになっては目も当てられません。

不動産購入で見極めるべきポイントは多岐にわたります。

不動産購入でご不安を感じた場合には、徹底的に買主の立場に寄り添ってお住まい探しをサポートする、くさの工務店へ、ぜひお気軽にご相談ください。

ではまた♪

2015年の国税調査の結果、申告な事情が浮き彫りに…

2017年02月26日

こんにちは、大内です。

今回のテーマは、

2015年の国税調査の結果、申告な事情が浮き彫りに…

です。

2016年10月末に発表された2015年の国税調査の結果、日本の人口が減少し始めているためほぼ全ての道府県では人口が減少しているという事ですが、東京都のみ2010年の時と比べて人口が増えておりました。

なんと、23区内だけで32.7万人も増加しているようです。

これは日本中の人口が23区内に集中しているという事になりますが、年齢別に見てみるとそれぞれ増減もあるのですが、一番目立った世代は19歳~34歳で69.5万人増えておりました。

簡単に言うと、日本中で減った若い人口のが東京23区に集まったと言えます。

また、東京都の中でも郊外の方から若者が23区内に集まり、現在では高齢者となった親世代ばかりが郊外に残っているのが現状と言えるでしょう。

人口が増えたのももちろんですが、減らないという事もあり人口が増え続けているのです。

減らない理由の一つとして、都心へ集まった若い世代も、今までは結婚を機に郊外へ移り住んでいたのに対し、現在は大量供給されたマンションなどを買う事が容易になったからだと思います。

弊社では「資産価値」という観点からの住宅選びをお勧めしております。

せっかく意を決して購入した不動産が、売却をする際にまったく売れない負動産だった!なんて事のないようにしっかりと情報収集をすることが肝要です。

こういった情報も重要ですので、住宅を購入する際のエリア選定の参考にしてもらえたらと思います。

ではまた♪

 

岸町新築戸建 最終1棟!!

2017年02月26日

金子です。

今日のおススメ新築戸建は岸町2丁目です。

図

最終1棟で価格は4180万円!!

 

人気の高砂小・岸中学区でこの価格の新築は他にはないです!

かなりお買い得だと思います!!!

気になる方はお気軽にお問合せください。

 

 

負けじと!橋本おすすめ物件!!

2017年02月26日

皆さんこんにちは!橋本です。

私もおすすめ物件アップします♪

 

東浦和4丁目の2階建の新築戸建!

東浦和駅まで徒歩7分、南側公道6m、都市ガス、本下水、尾間木小・中学校まで徒歩5分圏内♪

価格は1号棟4380万円♪(2号棟は成約済みです♪)

詳細は下記ページへ!

https://suumo.jp/ikkodate/saitama/sc_saitamashimidori/nc_87623601/

 

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鉄骨造の家といってもいろいろあります。

2017年02月25日

 

こんにちは、くさの工務店です。

 

鉄骨造の家とは、「steel(鋼鉄)」の略でS造とも呼ばれており、骨組みに鉄骨を使用して作られたものをいいます。
鉄骨には厚さ6mm以下の鋼材を使用した軽量鉄骨と厚さ6mm以上の鋼材を使用した重量鉄骨といいます。
注文住宅に使用される鉄骨構造住宅では軽量鉄骨を使うハウスメーカーがほとんどですが、重量鉄骨を使う住宅メーカーもあります。

軽量鉄骨造の家の工法としては、軽量鉄骨軸組工法、軽量鉄骨ラーメン工法、軽量鉄骨ユニット工法(プレハブ工法)などが上げられます。
軽量鉄骨軸組工法

木造在来工法(木造軸組工法)と同じような考え方に基づいて作られる工法で、柱、梁、筋交い(たすきがけで強度を補う)を利用しており、ブレース構造とも呼ばれます。

軽量鉄骨ラーメン工法

筋交いを使わない柱と梁を一体化(現場で鉄骨を溶接する)した方法です。

軽量鉄骨自体は、工場で大量生産された材料を使うので、精度や品質が安定して、職人の技術により左右されないため、仕上がりも一定以上の水準を保てるというメリットがあります。

デメリットは材料が規格化されていて自由設計が難しくリフォーム・増改築が困難なことです。

軽量鉄骨ユニット工法(プレハブ工法)

材料を工場で溶接まで済ませてしまい、現場ではボルトやナットで組み立てていくだけの作業となるのがユニット工法です。
ユニット(パネル)を建設地に運び込むため、狭い道路では搬入が困難なために完成までに時間がかかる事と、そもそもこの工法を使えないなどのデメリットが生じる可能性もあります。

重量鉄骨造の家の工法

重量鉄骨ラーメン工法と重量鉄骨ユニット工法(プレハブ工法)がありますが単純に鉄骨の厚みが違うだけとなります。

鉄骨造の家の耐震、耐火性は?

鉄骨造といっても鉄骨だけでは耐火性は低いです。
木造のように燃えてしまうことはありませんが、鉄は熱を加えると曲がってしまいますっし、雨にさらされるとサビも出てきます。
そのため、耐火被覆材や防錆処理を行なった鉄骨を使うことで、優れた耐火性、防サビ性を保ちます。

軽量鉄骨のデメリット

・鉄骨造の方が、地震等で家が揺れやすい事
・鉄骨造の方が、木造よりも断熱性や気密性が低い事

以上の事を考えて木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造の中で、土地、間取、予算などいろいろな条件を満たすお住い探しを
されると良いのかもしれません。

敷地境界にブロック塀がある場合の注意点(その①)

2017年02月24日

こんにちは、大内です。

今回のテーマは、

敷地境界にブロック塀がある場合の注意点(その①)

です。

戸建てを買おうとした住宅の敷地と隣地との境界にコンクリートブロック塀があるということはよくあることです。

特に何も気にしない人も多いですが、このブロック塀にはちょっとしたリスクもあるため、住宅購入時のチェックポイントの1つとして考えておきましょう。

■まず、ブロック塀のリスク

【ブロック塀は倒壊しやすい】

ブロック塀はその構造・仕様などの条件によっては、倒壊しやすく危険です。

全てのブロック塀が危険だというわけではなく、構造や仕様などの条件によります。

ブロック塀が倒壊したときの被害が大きい】

コンクリートブロック塀はなかなか重量があります。

倒壊したときには、住宅の外壁や基礎に衝突して建物を傷めてしまう可能性もあります。

新築住宅であっても、境界にあるブロック塀は古いままであることも多く、注意して購入判断しましょう。

地震のときにブロック塀が倒壊した事例は多いですが、ブロック塀の構造や仕様、劣化状態によっては倒壊する可能性がありますので注意が必要です。

【防犯上の問題】

ブロック塀の高さが高すぎる場合、防犯上の問題があります。

泥棒は、敷地内に侵入後に敷地外から内部が見えづらい環境を好みます。

高い塀がある方が侵入の妨げになるのでよいと考えるのは誤りですから、高いブロック塀のデメリットとして認識しておきましょう。

意外な盲点ですね。

それでは、住宅購入時に確認しておきたいブロック塀のチェックポイントや注意点をあげます。

■ブロック塀のチェックポイント コンクリートブロック塀については、建築基準法の施行令において規制があります。その内容の要点は下記の通り。

  • 高さは1.2m以下(但し、以下の条件を満たせば2.2m以下でもOK)
  • 壁の厚さは15cm以上(但し、高さ2m以下なら10cmでもOK)
  • 径が9mm以上の鉄筋を使う
  • 壁内の鉄筋のピッチは80cm以下
  • 塀の長さ3.4m以下の間隔で控壁を設ける(塀高さが1.2mを超えるとき)【ブロック塀の高さ・鉄筋・基礎・控壁】原則的には高さは1.2m以下とされていますが、条件付きで2.2mまでの高さが認められています。安全性を考慮すれば、1.2m以下が好ましいでしょう。
  • 見てもわからないので聞いてみるのが宜しいかと思います。
  •  ブロック塀の長さが3.4m以内ごとに控壁を設けなければなりません。
  • 控壁とはブロック塀に対して垂直方向に設けられる壁です。最近の新築住宅では、隣地との境界に高さ1.2m程度やそれ以上の高さのブロック塀を構築することはほとんどありません。冒頭で記載したようなリスクがあるため、ブロック塀は不動産会社としても好んで選択することはありません。これであれば、見通しが良くて防犯上のメリットがあり、さらにフェンスが軽いため倒壊リスクが低く、倒壊しても被害はそれほど大きくなりません。
  • また、狭小地の住宅同士であれば、境界に1段か2段のブロックだけとしてフェンスも設置しないことがあります。
  • 次回は、ブロック塀やフェンスなどがある場合に確認しておかなければならない、塀の所有権がどちらにあるのか、そしてその場合劣化した時の取り替えや修復費用などはどちらが負担するかといったことについて述べます。

ではまた♪

大手住宅メーカー10社 中古住宅でも無料で瑕疵(かし)保険を提供開始

2017年02月24日

 

新築住宅は、建築を請け負った会社(あるいは販売した会社)が10年間の瑕疵担保責任を負わなければなりません。

大手住宅メーカーの場合 “10年間ではなく20年”のように、自社の付加価値として保証期間を長くしています(但し、所定の点検及び状況に応じて修繕が必要)。

従来、このような住宅が中古住宅として売りに出た時には、売買に伴い新所有者に所有権が移っても、保証の残存期間を引き継げるか?

これまで売主が所定の点検を受けてきたか?点検の際に指摘事項はなかったか?等、細かく確認していかなければなりませんでした。

今回のスムストックの取り組みは、瑕疵保険が付くのか否かが分かった状態で売りに出ることになります。

購入検討者側としては、面倒な確認作業や中古住宅に対する漠然とした不安がなくなることになりますので、今まで以上に買い易くなります。

中古住宅用の瑕疵保険の利用率はまだ5%と言われています。このような取り組みが広がり、「中古住宅でも瑕疵保険が付いていて当たり前」というような風土ができると良いですね。

ちなみにリニュアル仲介では、スムストックの中古住宅に限らず、どの物件でも瑕疵保険付保のご提案をすることができます。

中古住宅でも安心して購入なさりたい場合には、是非、くさの工務店と一緒にお住まい探しをしましょう。

建物インスペクションで 中古住宅の不安を払拭

2017年02月23日

こんにちは、大内です。

今回のテーマは、

建物インスペクションで 中古住宅の不安を払拭

です。

Aさんが購入を決めた物件は築30年の中古戸建て住宅です。

「新耐震」と言われる時期の建物ではあるものの、中古物件なので住宅の性能に不安を感じていました。

また、築20年を超えているので、築後年数要件に抵触し、そのままの状態では住宅ローン減税が使えません。

そこで、不動産会社からの提案で既存住宅売買かし保険に加入するための建物インスペクションを実施することにしました。

税制改正により、かし保険の付保証明書が発行された住宅であれば、住宅ローン減税の対象とすることができるからです。

既存住宅売買かし保険は、国土交通省が認可した瑕疵保険法人が提供する保険商品です。

万が一構造に問題があったり、雨水の浸入などが発生した場合、最大1000万円まで保険金が下りるので、必要な補修費用を補てんすることができます。

既存住宅売買かし保険は検査と保証が一体となった、特に中古の木造住宅を検討する際には欠かせない保険制度です。

専門の建築士による建物インスペクションを実施した結果、建物の外壁や基礎に0.5ミリ以上ある、構造的に問題のあるひび割れがかなり存在していることが指摘されました。

このままではかし保険に加入できないだけでなく、ひび割れを放置すると、基礎コンクリートの耐久性に大きな影響を及ぼすほか、外壁からの雨水の浸入などが懸念され、とても安心して暮らせる状態ではありません。

もともと外壁のひび割れの補修跡が目立つ状態で、購入する際には外壁の塗装を実施することを検討していたので、売主様の協力のもと、物件の引渡し前に外壁塗装を中心とした劣化改修工事を実施することになりました。

重要なのは物件のお引渡し前の部分です。

専門家による建物インスペクションを行うことで中古物件に対する漠然とした不安が具体的になり、必要な対策を講じることができます。

きっかけは住宅ローン減税だったのですが、住宅ローン減税が利用できるだけでなく、かし保険に加入することで5年間最大1000万円の保証を受けることができ、何より建物の問題点が改善され、安心して暮らせる住環境を実現できたことに大満足のAさんでした。

新築住宅の需要の多い日本ですが、これからの人口減少に伴い、中古住宅を積極的に売買する時代に間違いなくなっていきます。

その際に、中古住宅は不安だから、、、で敬遠するのではなく、安心して購入出来る様にしっかりとサポートいたしますので、お問い合わせください。

ではまた♪

住宅ローン破産に対する備えとは?!

2017年02月23日

 

こんにちは、くさの工務店です。

今日は住宅ローン破産についてお話したいと思います。

 

■将来のリスクは現時点である程度想定できる

将来のことはその時にならないとわかりません。
ですが、万が一〇〇ならばを積み上げて、リスクに備えて必要な対策を行うのが大人の対応です。
一番いけないのは住宅業者の言いなりです!!
勧められるがままにリスクを検討せず買ってしまう。
リスクがあることすら知らないので、いざという時の対応を間違ってしまうのです。

テレビの事例では元々年収1800万円(!?)だったのが、体調不良で転職を余儀なくされ、年収が300万円になった方でした。

住宅ローンの支払いが困難になる原因を列挙しましょう。

1)本人死亡
2)何らかの理由で働くことができなくなる
3)会社が倒産してしまい転職を余儀なくされる
4)体調不良で転職を余儀なくされる
5)新しい可能性に賭けて転職してしまう
6)奥さんと収入合算していたが、出産のため休職を余儀なくされる
7)奥さんと収入合算していたが、出産を期に退職してしまう
8)奥さんと収入合算していたが、離婚してしまう
9)天災で建物が損傷し、住み続けることができなくなる(2重ローン)
etc…

細かいことを挙げればきりがないのですが、具体的に列挙すると考え方が変わってきます。

収入が大きく減る、または途絶えるからローンの返済に困る訳です。
それでは、向こう35年間、収入が大きく減ることはない、途絶えることはないと言い切れる人がどれくらいいるでしょうか。
ほとんどの方は収入に対して何らかのリスクを抱えます。

住宅ローン破産に対する最大の対策は「買った値段で売れる物件」を買うことです。
いざという時には売却してローンが完済できれば、家はなくなっても再起は可能です。
住宅ローン破産の悲惨なところは、売却しても債務が残る「家を取られてローンが残る」状況です。
生活の立て直しをしなければならないのにマイナスのスタートは本当に厳しいです。

それではなぜ住宅ローン破産が起こるのでしょうか。
答えは簡単です。何も考えずに”新築”を買ってしまうからです。
住宅ローンの返済スピードと資産目減りのスピードがリンクしないため、万が一の時に悲惨な状況となってしまいます。
新築は購入価格の少なくとも2割は業者の利益のため、買った瞬間から資産目減りが始まります。
マンションは築15年にかけて、戸建ては築20年にかけて資産が減少し、以後は安定して推移していきます。

仮に買った値段で売れるとしたらどうでしょう。中古住宅なら可能です。
築15年4000万円のマンションは20年後も資産価値を大きく目減りさせない期待が持てます。
重要なのは「資産価値を維持できるか」という点です。
そして、新築よりも中古を選択する方が資産保全に期待が持てる、ということです。
よっぽど家にこだわりがあって、多少リスクがあろうとも、資産価値を消費してしまったとしてもいいと言える比較的財産のある方は別として、
普通の人は「万が一でもスタートに戻れる」買い方が重要だと思います。

■住宅業界は1円でも高い物件を買ってもらいたい

もう一点。大切な情報です。
住宅ローン破産は確かに自己責任です。
しかし、住宅業界にも責任の一端があると私は思います。
住宅業界はまだまだ「新築」を売らないと成り立たない業界です。
住宅業界は消費者に「1円でも高い物件を買ってもらいたい」という姿勢だという事です。

対して消費者に新築を買わなければならない合理的な理由はほとんどありません。
消費者の収入に付け込んで、可能な限り高い物件を買ってもらうことが住宅業界の本質です。
住宅業界が言う「新築である理由」は、事業者が作り上げた幻想でしかないことに気付いてください。(住宅業界は「夢」と称して、あの手この手で新築を売ろうとしますから、注意だ必要ですよ)

住宅は大きな買い物です。だからこそ「安全」が第一だと思います。
本来であれば新築が買えるのはごく一部で、普通の人は「万が一でも買った値段で売ることができる買い方」であるべきなのです。
本当かどうかわかりませんが、番組によると住宅ローン破産は増えているそうです。
住宅購入=新築という幻想に惑わされることなく、冷静に正しい判断を行いたいものです。

 

物件引渡し前に外壁塗装を行い、既存住宅売買瑕疵保険付保。住宅ローン減税等が利用可能になりました。

2017年02月21日

こんにちは、くさの工務店です。

以前、埼玉県某所のHさんは築30年の物件を購入するにあたり、中古物件という事もあり、不安を感じていました。

また、そのままの住宅購入では住宅ローン減税等が使えない為、加盟店の計らいにより、リニュアル仲介サービスに絡めていただく事になりました。

ちなみに加盟店のご案内により住宅ローン減税の適用には築後年数要件がございますが、それを超える場合においては物件の引渡し前後に必要な証明書等の取得が必要となることをご案内しました。

 まずはインスペクション(耐震診断含む)を実施することになりましたが、インスペクション(耐震診断含む)を実施してみますと、重たい屋根でもあった為、耐震診断の結果がかなり悪く、耐震改修を行おうとすると、屋根の軽量化を含めての耐震改修となるため、かなりの費用が掛かることが分かりました。

しかし、今回の物件は昭和566月以降の物件でありましたので、0.5ミリ以上のクラック(ひび割れ)がかなりありましたが、クラック補修後に外壁塗装を行い、既存住宅売買瑕疵保険の付保が出来れば、住宅ローン減税の適用が受けられますので、その対策に動くことになりました。

ちなみにクラックを放置しますと、大気中の炭酸ガスや水の浸入により、コンクリートの中性化が始まり、耐久性の問題やトラブルが発生してきますので、今回の住宅購入のタイミングでは何らかの対策が必要な物件でした。

もしこれから戸建て住宅を購入する際にはクラックの計測も非常に重要です。

クラック計測時のポイントは①ひび割れの幅、②ひび割れの数・量、③ひび割れの入り方と言われます。

 

 

結果、今回は売主に事前協力をお願いし、物件の引渡し前にクラック等を補修しての劣化改修と外壁塗装を行い、既存住宅売買瑕疵保険を掛けることとなりました。

よく引渡し後リフォーム特約のついた既存住宅売買瑕疵保険でも住宅ローン減税の築後年数要件を撤廃できると誤認されている方が多いのですが、既存住宅売買瑕疵保険(引渡し後リフォーム特約)では住宅購入後の住宅ローン減税等は受けられませんので、注意が必要です。

 

 

 いずれにせよ、住宅購入時に注意すべき点はいくつもありますので、ご不明な点はお気軽にくさの工務店までお問い合わせください。

無電柱化の推進!

2017年02月19日

 

こんにちは、くさの工務店です。

 

電柱化推進のための新たな取り組みが行われている事はたまにニュースなどで見受けられますが

無電柱化は、「景観・観光」、「安全・快適」、「防災」の観点から推進しています。

「景観・観光」・・・景観の阻害要因となる電柱・電線をなくし、良好な景観を形成します。
「安全・快適」・・・無電柱化により歩道の有効幅員を広げることで、通行空間の安全性・快適性を確保します。
「防災」・・・大規模災害(地震、竜巻、台風等)が起きた際に、電柱等が倒壊することによる道路の寸断を防止します。

この中でも防災時の地震や台風により倒壊で道路の寸断はいつ自分達が直結するか分からない問題です。
出来るだけ早く進めて頂きたいものです。

都内で無電柱化で身近な場所は東京都神楽坂地区です。ここは古いものと新しいものが融合した所で
神楽坂通り商店街と神楽坂商店街は無電柱化されていて歩道も広く、活気に溢れた商店街です。
電柱が無くなったことで街の雰囲気が明るくなったとか歩きやすくなった事と
意外な方面で、犯罪率がさがったことも言われています。
東京都だけでも浅草の仲見世商店街や品川区や八王子、日野市などたくさんあるようです。

東京オリンピックに向けて変りあります。いろいろな意味で生活の向上ができるといいと思います。

詳しくは国土交通省のHP下記まで
http://www.mlit.go.jp/road/road/traffic/chicyuka/chi_17.html

中古住宅のローン控除利用。物件選びの内見時から注意を向けましょう。≪マンション編≫

2017年02月18日

 

こんにちは、くさの工務店です。

 

築25年(非耐火構造の場合は20年)を超えても、既存住宅瑕疵(かし)保険を付保すれば、築年数に関係なくローン控除をはじめ、各種税制の優遇が利用できるます。

今回は、マンションのチェックポイントをご紹介したいと思います。戸建ての場合には、瑕疵保険検査を受けて指摘事項でたとしても、是正工事をしてしまえばいいのですが、マンションの場合はそうはいきません。外壁などの共用部分は、マンション管理組合が積立金や管理費の中から修繕工事を行ないますので、区分所有者が勝手に自分の部屋以外の部分の是正工事をすることができないからです。

気になる箇所があった場合には、写真を撮るなどしておき、検査を実施する建築士に情報をあらかじめ伝達しておくと、スムースにことが運びやすくなります。

 

◆チェックポイント

○外壁にひび割れはあるか?

→周辺道路をお歩いて外観をチェックしましょう。また、お部屋のバルコニーに出て、景色ばかりを見るのではなく、反対側(部屋側)をみて、外壁にひびがないかをチェックしましょう。ひび割れがある場合には、それの補修をしなければ保険の付保ができません。

※細いひび割れ(ヘアークラック)の場合には、指摘されない場合もあります。

○駐車場の天井にひび割れはあるか?

→同上。マンションの場合、地下や1階部分が駐車場になっており、コンクリートが見えやすい状態になっていることが多いです。住まい探しで駐車場や駐輪場もご覧になることが多いと思いますので、ひび割れの有無のチェックもついでに行ないましょう。

○外壁のコーキング材が劣化していないか?

外壁の目地の部分は柔らかいコーキング材が充填されています。この部分は年月が経つと必ず弾力性がなくなってひび割れてきます。指で押してみて弾力がまだあるかやひび割れがないかを確認しましょう。

○バルコニーや見える範囲の屋上の防水層にひび割れがないか?

バルコニーの排水溝や屋上部分にはグレーの防水の塗料が塗られています。これもひび割れしてしまうことが多い部分ですので、確認をしましょう。

 

以上のチェックポイントを踏まえて是非今後のマンション選びの参考にしてみて下さい。

お宝!?~埋蔵文化財包蔵地~

2017年02月17日

 

こんにちは、くさの工務店です。

不動産取引の現場では、重要事項説明として関係法令についての説明があります。
そこで、重要事項説明で出てくる法令をいくつかご説明してみます。

まずは、「文化財保護法」です。

この法律は、文化財の保存やその活用について定めている法律ですが、不動産取引に影響のある規定が「埋蔵文化財包蔵地」です。
「埋蔵文化財包蔵地」とは、貝づか、古墳その他埋蔵文化財を包蔵する土地として周知されている土地を指します。

例えば東京都内の埋蔵文化財包蔵地は、東京都教育委員会が公表しています。

http://tokyo-iseki.jp/

この「埋蔵文化財包蔵地」で建築工事をする場合には、事前の届け出が必要となります。
また、実際に貝づかや住居跡などが発見された場合には、工事を中断して発掘調査をすることになります。

工期は遅れてしまいますし、発掘費用は原則、土地の所有者負担となります。

国からの補助金が出るケースもありますが、なかなか大変な作業となってしまいます。

では、実際に「文化財」が発掘された場合はどうなるのでしょう?

法律では、所有者が不明の文化財が発掘された場合には、文化財は国庫に帰属します(国のものになる)が、「報奨金」として文化財の価格の2分の1が土地の所有者に支給されることになっています。

火災保険で家財に入っているからといって、全て保険の対象となるとは限りません。明記物件にはご注意を…

2017年02月16日

こんにちは、くさの工務店です。

火災保険で家財も入っていれば何でも保険の対象になると思っていませんか?
明記物件として申告しておかないと保険の対象とならない物がある事をお伝えしておきます。

①1個または1組の価格が30万円を超える貴金属、宝石および宝石ならびに書画、骨董、彫刻物その他の美術品。
②稿本(本などの原稿)、設計書、図案、証書、帳簿その他これらに類するもの

上記のものについては、事前に明記物件の申請をしておかなければ、保険金は出ません。
そして事故時には、①のものについては、市場流通価格を基準に保険金が支払われる事になります。
また、地震保険では、明記物件の申告をしたとしても、保険の対象とはなりません。

上記の事を知らずに、自分は契約なんてしないと思っていませんか?
火災保険は、売買契約や住宅ローンなどが落ち着いたタイミングで火災保険のプランを決定する事が多いので、ついつい知った気で契約をしてしまったという方も多いかと思います。
事故後に後悔する事のないようにしっかりと、内容を把握して契約をされる事をお勧めします。

保険の特約が多いので、分からない事も多いかと思いますので、ご不明な点はくさの工務店までお問合せ下さい。

街路樹のコンパクト化が進む?!不動産も駅チカ・利便の良い場所に集約される?!

2017年02月13日

 

こんにちは、くさの工務店です。

大きくなりすぎた街路樹をコンパクトな樹木に植え替える動きが広がっています。
管理の手間や倒木の恐れが直接の原因だそうですが、住民意識の高まりや財政難など都市社会の変化も映し出しています。
少し前の日経新聞に出ていた内容ですが、名古屋市の中心部に近い市営地下鉄の御器所(ごきそ)駅。
この駅から東に向かって約1.5キロメートルの市道沿いで、約120本ものアオギリの街路樹が昨年までにすべてコブシの木に植え替えられたようです。
人口が増えている名古屋市内では成長が早く大きな葉をつけるアオギリなどを伐採し、小さな花木などに植え替える作業を進めているようです。

ちなみに市内には約10万本の街路樹があり、高度成長期以降、都市の発展に合わせて植えられてきましたが、近年は樹木の高齢化で倒木や枝の落下などによる事故が2013年度までの10年間に55件発生し、また、樹木が信号機を隠すなどの問題も起きていたそうです。
一方、街路樹を維持管理する予算はピークだった97年度の18億円から14年度は8億円に減り、同じ期間に生活保護など「扶助費」が増大し、街路樹の管理に予算が追い付いてないようです。

そこで名古屋市が“合理化”の対象として目をつけたのが毎年、枝切りが必要なアオギリとナンキンハゼの計約1万本だったようです。
ちなみに5年間で半分の5千本をハナミズキやコブシのように小型で成長が遅く、枝切りの必要がない樹木に植え替え、これで年間7000万~8000万円ほど管理費用を節約できるようです。

不動産も同じく、これから人口が減り、インフラの整備費用の捻出が困難な自治体においては、かなり切り詰めた運営が求められます。

今は閑静な街であっても、将来は変わっていることも予想されます。

日本で近代的な街路樹の整備が始まったのは明治時代に入ってから。関東大震災や第2次世界大戦で焼失した時期もあるが、高度成長期以降は大気汚染の緩和や開発による緑の減少を補うため、全国で植えられるようになりました。

ただ国土技術政策総合研究所によると、全国の街路樹(高さ3メートル以上)は1987年に371万本だったのが2002年に679万本に達した後は、おおむね横ばいで推移しているようです。

四季折々の花や緑陰、紅葉などが都市住民の生活に彩りを与えてくれる街路樹ですが、その種類は時代とともに少しずつ変遷しています。

また不動産においては全国的に立地適正化計画が進められ、街をコンパクトにまとめていく流れが明確になりつつあります。

不動産も街路樹と同じように、コンパクト化が進んでいくのでしょう。今後もこの2つのコンパクト化については様子を見ていきたいと思います。                   

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