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住まいのコラム

『定期借地権付きマンション』の資産価値は?

2018年01月15日

住まい探し(投資用物件探し)をしていると、「おや?ずいぶんと値段が安いような???」と、目を疑うマンションがある見つかることがあります。そんなときは、借地権のマンションかもしれません。今回はその中でも『定期借地権マンション』について、その資産性も含めてご説明します。

・『定期借地権』とは?

初めて「定期借地権」の言葉を耳にされた方もいると思います。

「定期借地権」は、「借地」のうちでも、バブル時代に土地価格の高騰に伴い、少しでも土地を活用できるようにと平成4年に制定されました。

住宅であれば50年以上で期間を定めて、更新なしの借地契約を締結することによる借地人の権利です。期間満了後、建物は解体し、更地に戻して返還しなければなりません。

かつては借地人の権利が圧倒的に強く、一度貸したら半永久的に返されないという問題が多く起きていたのです。そこで地主の立場に配慮して、平成4年に新しくこの法制度が整えられたのです。

・よい点

土地代がないので価格が安くなります。(通常より約30%~40%)

もともと都心の立地のよい物件で多く採用されているようです。

・問題点

期限が来たら(50年以上)で「解体」。

地主に権利金が別途必要なことが多い、また毎月「賃料」にあたる「地代」を払う。
また、「解体準備積立金」も必要なことがあり、結局月々の負担が重い。

残りの期間(利用可能期間)が短るほど、売りにくくなる。

・資産価値について?

定借付マンションを購入する側は、これらのことは承知で、立地条件や部屋の快適性などを重視しての選択であり、後年、売却しての利益よりも、その部屋を解体時まで「住み尽くす」方が多いです。

50年の期限が近づけば、自動的に解体が迫り、資産価値が減るため、「定借付」は「都心の高級」マンションでも、中古市場では人気がありません。年数を経るにつれ、普通のマンションよりも下落していくのです。

・建物管理でトラブル発生?

いずれ解体する建物には所有者もお金をかけたくないものです。築年数がたてば大規模修繕の時期になり、管理会社から修繕や設備更新の計画が持ち上がります。しかし、管理組合の承認が得られなかったり、実施を巡りもめることもあるそうです。

そうなると、建物の維持管理も悪くなってしまいます。

買った段階で、住むのが高齢者なら、「この先50年も生きていないはずだから、死ぬまで住むだけ」、と考えるのでしょう。しかし、そこでの生活に何か不都合が起きても、売却が難しいとしたらか?購入から10年後ならまだしも、30年後、40年後は?資産価値は限りなくゼロに近づくのです。

従って、分譲マンションを購入するよりも、(売買であるにもかかわらず)賃貸マンションを借りる感覚に近くなるのです。

購入した時から価値がゼロに向かいはじめる定期借地権マンションの購入は、よほどの立地等の利点がないと、おすすめしにくいといえます。

安さにすぐ飛びつかず、将来的な点もじっくり考えて、まずプロである私たち不動産会社に相談してください。

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