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住まいのコラム

不動産チラシの写真一枚から読み取れるリスク!

2016年05月02日

 

家探しをしていると、様々な物件の広告を目にします。

今回は、とある販売中の中古戸建てのチラシを見て、お客様にアドバイスした内容について、ご紹介したいと思います。

宅建業法で、広告に表示しなければならないと定められている所定の項目に加え、物件をPRする為の写真や周辺環境などが載っています。

でも、所定項目以外は「売主側が訴求したいポイント」ですから、基本的には良いことが書かれている訳です。買主側は、そこから的確に情報を読み取らなければいけません。

 

では本題です。

トップの画像をご覧下さい。販売中の物件ですので、特定できてしまうとまずいこともあるかもしれませんので、差支えない範囲で抜粋しました。これをご覧になって、どのような情報を読み取れそうでしょうか?

 

まず基本的なところからご説明します。本物件は、新耐震基準の建物ですが、築20年以上経過しておりますので、現状のままでは住宅ローン減税等は利用することができません。減税等を適用させるためには、耐震診断・補強を行ない耐震基準適合証明書を取得するか、既存住宅売買瑕疵(かし)保険を付保すれば利用することができるようになります。現行法では無いので、耐震診断・補強は行なうのが好ましいですが、必須ではありません。順序としては、瑕疵保険付保の線で検討し、間取り変更をしたい場合には、耐震診断・耐震改修をして耐震基準適合証明書を取得するという二段構えの検討が良いと思います。

次がこの物件のポイントになる部分です。次の画像をご覧下さい。

 

 

 

 

一階の玄関まえの部分に、オーバーハングしている二階を支える為の柱が入っていることが写真を見ると分かります(赤丸)。また、図面の方にも、それを示していると思われる■が書かれています(青丸)。これが、木の柱ということであれば、イレギュラー要素ではないのですが(もちろん耐震性の不安は有りますが)、部分的に鉄骨を入れている場合がよくあるのです。もし鉄骨入っていると、平面的混構造とみなされる場合があり(※1)、耐震診断ができなくなります。平面的混構造というのは、同一階に二つの構造が混在している状態のことを言います。例えば、鉄筋コンクリート造の車庫の隣に木造の玄関があったり、ツーバイフォーの住宅に軸組みで増築がされていたりというような状態です(※2)。

 

※1現地の状況を確認して、耐震診断上、混構造とみなさないと建築士が判断することもあります。

 

耐震診断ができないと、どのような問題が有り得るかというと、例えば、自分が使いやすいように間取り変更のリフォームをしたいとなった場合、構造が変化することになりますので、上記の耐震基準適合証明書又は瑕疵保険付保をする際には、現行法同等の耐震性があることを求められますので、耐震診断が必須となってしまいます。この耐震診断が行えないということですから、耐震性があることを確認できず、証明書取得も保険付保もできないし、減税等も利用できないということになります。最大200万円の減税ですから、軽視できませんよね。

 

尚、リフォームは、瑕疵保険付保の線で進める場合は、劣化改善、設備等の表層リフォームで済みます。表層リフォームの部分は、お客様が現在の本物件の状況を許容できるのであれば、リフォームなしということもあり得ます。

 

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