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住まいのコラム

不動産売買契約時に求められる事

2018年03月05日

中古住宅購入時にインスペクションを実施した方が良いことはこのブログでも何度かお伝えしていることですが、実施するタイミングについては取引の状況により変動しますので、不動産事業者によって案内が異なるのが実情です。

インスペクションを実施するには、申込から建築士の手配、結果報告書などの作成を考えると、どんなに早くても1週間以上必要になります。
不動産取引のスケジュール感とインスペクションのスケジュール感のミスマッチがインスペクションにまつわるトラブルの原因となっています。

□買主様に迫られる不動産売買契約前の2択

インスペクションのタイミングは不動産売買契約前か不動産売買契約後のいずれかになります。(間違っても所有権移転後に実施することは避けた方がいいです)

まず不動産売買契約前に実施する場合を見てみます。
インスペクションを実施すれば、劣化状況や改修費用が明らかになるので、トータルコストを把握したうえで不動産売買契約を行うことが望ましいと思います。
しかし、不動産売買契約を締結しないとその物件を購入することが確定しません。前述のとおりインスペクションの結果が出るまでには時間がかかるので、結果を待つ間に他の人に物件が売れてしまうリスクが生じます。
インスペクションは有償ですので、他の人に物件が売れてしまった場合はインスペクション費用が無駄になってしまいます。

次に不動産売買契約後を見てみます。
劣化状況や改修費用はインスペクションを実施しないと明らかになりません。不動産売買契約後に実施したインスペクションで思った以上の改修費用が必要だと判明したとしても、そのことを理由に締結した不動産売買契約を解除する理由にはなりません。

発生し得るリスクを考えると、不動産売買契約前にインスペクションを実施しておいた方が安心して取引が進められると思いますが、どちらを選んでもリスクを伴うという点を考慮しておいた方が良いと思います。

□劣化リスクと判断基準

改修リスクは建物の構造と築年数でおおよそ判断ができます。

・マンションは契約優先でもリスクは少ないです。
マンションの性能は共用部の問題なので、インスペクションの重要度は戸建てに比べると低いです。(修繕計画や修繕履歴を確認することは必要ですが…)
戸建てに比べてマンションは他の買主様と競合する可能性が高いので、旧耐震マンションとかでなければさっと契約してもそれほど大きな問題はないと思います。

・築浅戸建て(築20年以内)は要注意
築20年以内の戸建ては住宅ローン減税の築後年数要件に抵触しないので、他の買主様と競合する可能性が高いです。
ただ、建物が劣化している可能性も否定できないので、築20年以内の物件を検討する場合は、物件内見時に雨漏れなどの劣化の有無をチェックしておくことが大切です。(劣化があれば契約前にインスペクションを実施した方が良いです)

・築20年以上の戸建てはインスペクション優先で
築20年以上の戸建ては住宅ローン減税を利用するために耐震診断や耐震改修が必要になります。特に旧耐震の戸建ては思った以上の改修費用が必要となるケースが多いので、インスペクションなしに不動産売買契約を進めるのはお勧めできません。

□本来あるべきは売主様によるインスペクション

売主様が売却にあたってインスペクションを実施しておいてもらえれば、上記の問題は解決できます。
しかし、現時点では、インスペクションを実施していなくても売買が成立しているので、売主様が費用を負担してインスペクションを実施するメリットがありません。
来年4月から改正宅建業法が施行され、また、安心R住宅制度などが普及してくると、インスペクションにまつわる環境も変わってくると思いますが、残念ながら現時点ではインスペクション実施済みの売り出し物件はかなりレアなケースなので、本記事のリスクを踏まえて、不動産売買契約時にどちらを取るのか選択する必要があります。

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