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住まいのコラム

中古戸建てを検討される方へリフォームの優先順位を間違えないで!

2022年06月23日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

ウクライナ情勢、円安の進行などを背景に日用品の値上がりが続いています。

非常に不安定な経済情勢の中、都市部のマンションは値上がり傾向が続いていて、郊外の中古戸建てを検討する方も少なくないと思います。
確かに都心部のマンションに比べると、郊外の戸建て住宅はお得感があるように見えますが、マンションと戸建てでは検討するべき項目が異なり、マンションに手が出ないから戸建て、という順で検討を進めると、思わぬ落とし穴に陥る可能性があります。
今回は中古戸建てで欠かせないリフォームについてご説明いたします。

戸建てとマンションの大きな違いは住宅性能

マンションが流通しやすいと言われているのは、住宅性能のメンテナンスを建物全体で実施しているからです。
必要な予算を修繕積立金として積み立て、長期修繕計画に基づいて大規模修繕を行うので、建物全体の性能がキープできる仕組みです。
一方戸建てはすべてを自分で判断して実施しなければなりません。
将来の修繕に対する積み立てもご自身の判断になるので、必要な修繕費を考慮していない家庭が多いのも事実です。
一戸建てはマンションと違って修繕積立金がないからお得、と言われることがありますが、これは大きな間違いです。
将来の修繕に備えて、少なくともマンションの修繕積立金と同等の貯金ができる資金計画を組むことが大切です。

中古戸建てを検討する際の重要なチェックポイント

細かなことを挙げればきりがないので、今回は3つご紹介します。

耐震性を軽視しない

戸建て住宅の最重要項目は耐震性です。
現行基準である平成12年6月以降の建物なら良いのですが、それ以前の建物の場合は住宅購入にあたって耐震診断を実施して必要な改修工事を行うことが大切です。
昭和56年5月以前の建物を「旧耐震」と区分することはよく知られているのですが、新耐震であっても昭和56年6月~平成12年5月の建物は、耐震診断を実施すると何らかの改修工事が必要と判定される可能性が高いことはあまり知られていません。
平成12年5月以前の建物は耐震診断が必要ということを忘れないようにしましょう。

雨漏れ履歴を見逃さない

建物の劣化を大きく進行させる要因は「水」です。
雨漏れや漏水を放置すると主要構造部の劣化が進行し、地震などの災害時に必要な性能を発揮することができなくなります。
気に入った物件が見つかったら必ず売主に雨漏れの履歴がないか確認しましょう。

・バルコニー直下に雨染みがないか必ず確認する
・内見時に天井の雨染みを見落とさない
・リフォーム履歴がある物件は雨漏れ・水漏れの確認を必ず行う(リフォームで雨染みが修繕されている可能性が高い)
・外壁、屋根の塗装履歴を確認する
・ユニットバスでなくタイルの浴室の場合は、購入時にユニットバス化が必要になると判断する
※タイルの浴室は水漏れが発生しやすい箇所です。ユニットバス化と合わせて主要構造部の劣化改善を行う必要があります

外壁・屋根・バルコニーの防水対策

屋根・外壁は10年~15年で塗り替えが必要と言われています。
塗装工事は見た目を綺麗にするのが目的ではなく、雨から家を守る防水対策が一番の目的です。
屋根・外壁塗装は安くないリフォームです。
雨漏れが発生してから考えようと判断する人が多いのですが、リフォームローンは住宅ローンよりも金利が高く、必要な資金を確保することが難しいケースが多いです。
まとまった資金が必要なリフォームについては、住宅購入時に実施することで、住宅ローンにまとめることができるので、ある程度先を見越してリフォームを行っておくことが大切です。

・バルコニーは雨漏れになる可能性が高い箇所なので建築士に見てもらって修繕を行いましょう
・天窓は非常に雨漏れが発生しやすい構造となっています。天窓付きの物件は屋根塗装の頻度が高い物件と判断できます。
・リフォーム済み物件で屋根・外壁塗装済みだった場合は、塗装工事の詳細を確認しましょう。(使用した塗料がわかればその塗装工事の耐用年数が判断できます)

最低限のリフォームを見誤らない

中古住宅を購入するからといって隅から隅まで綺麗にしようとする人よりも、必要最低限のリフォームで済ませたいと考える人の方が多く、リフォームといってもクロスの張り替えくらいしか想定していないケースが多いです。
物件を売る側(売主だけでなく不動産会社も)の必要最低限はせいぜい1年~2年くらいを想定していますが、物件を買う人にとっての必要最低限は5年、できれば10年と言いたいところで、この必要最低限に対するギャップが住宅取得後のトラブルの原因と言えます。
現状で雨漏れが発生していないなら……、給湯器などの設備が使えるうちは……、リフォームを実施しないという判断を甘く見てしまいがちですが、耐用年数を考えればいずれ交換や修繕が必要になるのは目に見えているので、住宅購入時にはある程度先を見越してまとめてリフォームしておくのが良いと思います。
ちなみに5年も10年も先のことはわからないよ!と主張する方がいらっしゃいます。しかし住宅のメンテナンスという点ではマンションでも戸建てでも同じです。
マンションは長期修繕計画を立てて計画的にメンテナンスを行っているのに戸建ては先が見通せないからできないというのは誤った認識です。
戸建てであっても先々の修繕に備えて必要な資金を積み立てておくべきですし、定期的な点検は必要不可欠です。

戸建てのリフォームは屋外→屋内の順で

せっかくのマイホームなので思いっきりリフォームしたい、そう考える方もいらっしゃいます。
居住の快適さに直結するため、リフォームを考えるとどうしても屋内のものを優先しがちです。
事実、中古住宅購入時のリフォームというと、クロスの張替えやキッチン・トイレ・お風呂の交換が多いです。
また、屋根や外壁の塗装工事は日常目にするわけではないので、設備交換リフォームに比べると満足度が得られにくいのも特徴です。
中古住宅取得時のリフォームは「リフォーム」と大きく一括りにするのではなく、住宅性能を維持・向上するためのリフォームと設備交換などその他リフォームに区分して検討しなければなりません。
快適さを追求するがあまり予算がなくなり、必要な防水対策を行わなかったため雨漏りが生じ、結果的に修繕に大きな費用がかかってしまうのでは本末転倒です。
戸建て住宅には自主的な維持・管理対策が必要になることを忘れないようにしたいものです。

 

 

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