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住まいのコラム

借地権付き建物の意外な落とし穴!

2016年06月07日

 

販売チラシを見ていて、「これは安いな」と思う物件を良く見てみると、土地権利が借地権だった、というケースがあります。

借地権のデメリット、特に「流動性」に関しては以前の記事のとおりです。
「どうしてこの物件はこんなに安いの・・・?」

それでは、流動性以外にも気を付けなければならない点はあるのでしょうか。

例えば、「地代負担があるといっても、固定資産税だと思えば変わらない。」「今後絶対に売ることはないし、引っ越しが必要になったらそのまま貸せばいい。」こういった考えで、借地権のデメリットをクリアする方もいらっしゃると思います。

借地権のメリットは、そもそも購入価格を抑えられる点や、相続が発生した場合にも、相続税を抑えることができる点や相続登記が不要な点もあります。

そこで、今回お伝えする借地権の落とし穴が発生するケースは、「将来、底地(借地の所有権)を購入することができることになった」場合です。
地主さんから、底地の買取りについて打診がされるケースは、たまにあります。

無事に地主さんから底地を後から購入できた場合であっても、「不動産取得税」がかかってしまう点に注意が必要です。

一般的に、土地と建物を同時に購入した場合には、不動産取得税の減免が適用され、不動産取得税がかからないことが多いですが、借地権付き建物を購入して、長期間経過後に底地を購入した場合には、不動産取得税の減免が適用されません。

さらに、不動産取得税の計算の基準になる価格は、土地全体の価格になります。
通常、5000万円の土地の場合、借地評価は7割程度とすると、借地権が3500万円、底地は1500万円くらいと評価されます。

例えば、地主さんから底地を1500万円で買い取る話がまとまった場合であっても、不動産取得税については、5000万円の土地を取得したとして課税されてしまいます。

底地を購入してから数か月後経過して、不動産取得税のお知らせが届いてびっくりする、という話も良く聞きます。

イレギュラーな要素がある場合には、気を付けなければならない点が多岐にわたります。

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