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住まいのコラム

憧れの一戸建て。リアルに買えるエリアの見つけ方。【後編】

2016年10月29日

 

今回は、後編として「地価公示・都道府県地価調査の情報を用いて俯瞰し、現実的なエリアを絞り込む方法」をご説明致します。
まず、広い地域を俯瞰してエリア選定を行なう時に役立ちそうなサイトをお伝えします。

◆地価マップ

http://www.db-map.com/ztika/a.html

※タブを切り替えて「住宅地、住宅見込み地」だけ表示される様にしたほうが見やすいと思います。

これは、地価公示(国交省)と地価調査(都道府県調査)(以下、地価公示等)の情報をgoogle map上にプロットしたものです。
地価公示等は、実勢の価格よりもやや低くでることが多いですので、実際に取引されるときの土地値は地価公示等×1.1~1.2程度になると思います。
前編で触れた延べ床面積を一つの足掛かりに逆算をし、地価公示等がいくら以下の地域が候補となるかを計算してみたいと思います。
戸建ての場合、用途地域が「一種低層:建ぺい率40%・容積率80%/同50%・100%、 一種中高層等:同60%・160又は200%」と指定されている地域の物件が主な候補となると思います。

数字が小さいほど、敷地に対して小さい建物しか建てられませんから、隣の家との間隔が広く、ゆったりとした地域になります。

延床面積が100平米ほしいとした場合、前者の一種低層の地位では、敷地面積が100~125平米なければいけません。

先日お伝えしたパワービルダーで新築した場合の建築費用が1500万円、予算が3000万円だとした場合、残り1500万円が土地に使える予算となり、1500万円÷100~125平米=平米単価15~12万円。これを実勢価格相当にした場合には、1.1~1.2で割ることになりますから、地価公示等の価格では13.6~11万円程度のところが射程圏内ということになります。

後者の一種中高層のような地域の場合、三階建てが建ちますので、敷地面積は前者の地域よりも小さくても済みます。

容積率が160%の地域だった場合、敷地面積が75平米あれば、延べ床面積で120平米・3階建てが建てられます(敷地形状等により変化します)。

上記計算式の“1500万円÷100”のところを75平米に置き換えて計算を行ない、地価公示等は18万円程度まで射程圏内ということになります。

「ゆったりとした戸建てが希望で3階建てはいや」という方は、一種低層の方の計算式で算出される地価のエリアを探すようにしましょう。

不動産情報のポータルサイトをひたすらチェックし続けるのも一つの手ではありますが、「イレギュラー要素があるから安い」というような物件も混在しており、結局、自分たちの予算内でちゃんとした物件が買える現実的なエリアが分からなくなってしまうこともあります。

前編・後編でお話ししたような方法を用いて俯瞰をすると、深堀りすべきエリアを見つけることができます。

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