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住まいのコラム

相続時のマンション評価の見直し!「路線価」or「時価」の最高裁判決結果!

2022年06月11日

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

■相続時のマンション評価に例外規定の適用が認められました!

少し前に相続したマンションで路線価などに基づいた不動産評価が低すぎるなどとして課税した国税当局の処分の妥当性が争われた訴訟で、最高裁は2022年4月19日、国税当局が再評価して追徴課税した処分を適法と認めました。判決は国税当局が評価を覆す「伝家の宝刀」を使う場合に合理的な理由を求めたが、適用自体は追認した形となります。

今回の訴訟で争いの舞台となったのは、東京、神奈川のマンション2棟の相続不動産です。

一、二審判決によると相続人は2012年、94歳で亡くなった父親からマンション2棟を相続し、路線価と固定資産税評価額に基づき、2棟の評価額を計約3億3千万円と算定しました。銀行からの借り入れを差し引き、相続人は相続税をゼロと申告しましたが、国税当局は独自に鑑定し、時価を約4倍の約12億7千万円と算定、約3億円を追徴課税としました。相続人側がこの課税処分の取り消しを求めて起こしたのが今回の訴訟となります。

■これからの相続案件は「路線価」の判断だけではなく「時価」を考慮する!

金額は大きいものの、複雑なスキームを使った租税回避ではなく、借入金をもとに不動産を取得して相続する一般的な手法でした。それだけに不動産業界や税理士、金融機関などの関心は高く、2022年4月19日の判決の日には多くの方の参列があったようです。

訴訟では、国税当局が課税処分に使った「伝家の宝刀」の適用の是非も争われ、財産評価基本通達の総則6項で「著しく不適当と認められる財産の価額は国税庁長官の指示を受けて評価する」と規定しており、結果、この例外規定の適用が認められたものとなります。

判決は「合理的な理由がない限り違法」として、路線価に基づく評価と実勢価格に大きな差があるだけでは「相続税法に反しているとはいえない」と指摘しました。理由として、相続財産の評価基準に路線価を示しているのは法的効力のない国税庁の通達にすぎないこと、一方で、「租税負担の公平に反するというべき事情がある場合」は例外規定の適用を追認しました。実質的に適用に「お墨付き」を与えた形となり、今後の相続時の判定に大きな影響を与える結果となります。

この考え方を今回の事案に当てはめた際、90歳代の父親によるマンション購入について相続人らが「近い将来の相続で税負担を減らすものだと知っていた」点だったようです。借入金で不動産を購入することができない納税者との間に「看過しがたい不均衡を生じさせ租税負担の公平に反する」として、例外規定の適用を認める結論を導きました。

■今後、節税を目的とした不動産購入は例外規定を考慮する必要があります!

今回の結果は今後の納税者は自らの税負担がどうなるか予測できなくなり経済的な意思決定が困難になるというものでした。

不動産を用いた過度な節税を国税当局はかねて問題視してきており、そもそも相続税法では不動産の相続税について「時価」に基づく算定を求めておりますが、国税庁の時価の算定基準としては取引価格の8割程度とされる「路線価」を示しているが、今回のような例外規定を考慮する事が今後は重要な判断となります。

相続税に関わる人は増えており、2020年に亡くなった約137万人のうち、財産が相続税の課税対象となったのは約12万人いるそうです。課税割合は8.8%で10年と比べて倍増しており、今後も今回のような例外規定が適用されるシーンも出てくると思います。

今後の参考にお役立て下さい。

 

 

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