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住まいのコラム

相続税対策のカラクリ 都心のタワーマンションが実は「安い」?

2015年10月16日

 

相続税対策の方法としてよく聞く節税方法のひとつに、タワーマンションの購入という方法があります。

なぜマンションを購入することが節税になるのでしょうか。

マンションなどの不動産について相続税を計算する際の基準となるのが、建物は固定資産評価額、土地は路線価額となります。取引価格ではない、ところがポイントですね。

タワーマンションなどの高層マンションの場合、土地の権利をマンションの所有者全員で共有しているので、1部屋あたりの土地の持分は非常に小さくなります。

1億円で取引されるようなタワーマンションを例にとると、一等地に建っているマンションであっても、実質の土地の持分は、1,000万円程度が相続税の計算根拠となります。

また建物についても、固定資産評価上は、構造と床面積でほぼ一律に決まるため、高層階や角部屋と、低層階北向きでも、同じ価値の建物と評価されます。たとえば、鉄筋コンクリートで約100㎡の部屋であれば、だいたい1,000万円強です。

このように、1億円で買ったマンションが、相続税の計算の際には2,000万円前後の不動産と評価してもらえるのです。この差額を利用した方法が、マンション購入の相続税対策として利用されています。

ただ、そこでやはり気を付けなければならないのが、マンションの資産性ですね

せっかく相続税対策として1億円で購入したマンションが、値下がりして7,000万円になってしまったら、元も子もありません。

やみくもに湾岸エリアの新築マンションを購入してしまった結果、新築分譲価格から大幅に下落してしまった、

ハザードマップで浸水エリアになっていたため買い手がつかない、などとならないよう、資産性の高い(売れる、値下がりしにくい)マンションを購入するようにしましょう。

駅からのアクセスは良いか、ハザードマップに問題はないか、管理費・修繕積立金などの管理状況は良いか、などなど。

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